RAPPORT DE LA MAJORITE

La Commission du logement du Grand Conseil, sous la présidence de M. David Hiler, a procédé à un examen minutieux de ce projet de loi au cours d'une trentaine de séances qui se sont déroulées de janvier 1998 à novembre 1998.

Le président du Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement ainsi que MM. Albert, Pascal Chobaz et Mme Sylvie Bietenhader ont participé aux travaux de la commission.

Qu'ils soient ici remerciés de leur contribution.

Introduction

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Le législateur a toujours voulu préserver le maintien des appartements locatifs bon marché, quelle que soit la typologie de ceux-ci.

La nouvelle loi, adoptée le 25 janvier 1996 par le Grand Conseil, a intégré des « mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi » visant à préserver le caractère actuel de l'habitat.

Cette nouvelle loi fut toutefois le fruit laborieux d'un accord entre les partenaires sociaux de la construction, puis entre les partis du Grand Conseil. Si chacun s'est félicité de l'introduction dans la loi d'un bonus à la rénovation, il est toutefois apparu que le texte adopté en 1996 ne répondait pas, sur plusieurs points, à l'exigence de clarté généralement souhaitée.

Les auteurs du projet de loi 7752 ont ainsi souhaité soumettre certaines dispositions de la LDTR à un toilettage rendu d'autant plus nécessaire suite à des changements de jurisprudence survenus postérieurement à l'adoption de la loi de 1996 et qui ne correspondent pas à la volonté du législateur d'alors.

Enfin, les auteurs du projet de loi 7752 ont proposé d'introduire un article 15 al. 6 nouveau, permettant d'obliger le propriétaire à exécuter des travaux si, en raison d'un défaut d'entretien, la structure ou l'habitabilité de l'immeuble sont mis en péril.

La Commission du logement a souhaité, pour sa part, avant d'entreprendre un examen article par article du projet de loi, procéder à un vaste cycle d'auditions.

Audition de la Chambre genevoise immobilière (2 mars 1998)

Représentée par MM. Marc Muller et Jean-Marc Siegrist, la CGI déclare ne pas comprendre les raisons d'une nouvelle modification de la LDTR, la dernière en date n'étant intervenue qu'en janvier 1996.

Il leur est répondu que rien n'est jamais éternellement figé et que c'est le propre du Parlement de traiter les projets de loi qui lui sont soumis.

Dans un deuxième temps, la CGI formule des propositions d'amendements qui seront examinées pour la clarté du rapport, au chapitre consacré à la présentation de la loi, article par article.

Par ailleurs, les propositions d'amendement formulées par la CGI sont jointes en annexe.

S'agissant du projet de loi 7253, la CGI considère qu'il s'agit d'un bon projet qui mérite d'être soutenu.

Audition de la Fédération des métiers du bâtiment (9 mars 1998)

La FMB n'estime pas nécessaire de s'exprimer sur les projets de loi 7253 et 7119 et considère comme prématurée une nouvelle refonte de la LDTR, deux ans après sa dernière modification. Ce d'autant plus que « la loi de 1996 a commencé à porter ses fruits » selon l'expression de M. Gabriel Barillier.

Pour M. Gautier, les buts de la LDTR seraient « antinomiques » en ce sens que cette loi cherche, d'un côté à maintenir sur le marché des appartements à loyer bon marché et vise, d'un autre côté, à encourager les rénovations d'immeubles. Cela étant, la FMB considère que certaines dispositions du projet de loi 7752, loin de clarifier la loi, rendraient son texte plus confus.

Des propositions d'amendement sont également remises aux commissaires et elles sont jointes en annexe du présent rapport.

Audition de la Société des régisseurs (16 mars 1998)

La SRG tire à boulets rouges sur le projet de loi 7752 dont certaines de ses dispositions seraient « source d'erreur, d'instabilité, de blocage et d'interprétations divergentes ».

En outre, M. Peyrot déplore que la LDTR soit si souvent modifiée ce qui complique le travail des régisseurs : « Si la LDTR est modifiée tous les deux ans, ceux-ci ne pourront plus travailler ».

Pour le reste, M. Peyrot se veut rassurant, affirmant qu'un propriétaire n'augmente jamais un loyer sans raison (ce sur quoi tout le monde sera d'accord) ajoutant que la tendance est plutôt à la baisse des loyers. Il lui est répondu que l'indice des loyers augmente plus fortement que l'indice des prix et que de nombreux loyers sont excessifs.

En résumé, pour la SRG, ce qui existe aujourd'hui est préférable à ce qui est proposé par ce projet de loi.

Audition de l'Association suisse des entrepreneurs généraux(23 mars 1998)

Cette association regrette que le projet de loi ne permette pas de déterminer précisément les travaux d'entretien et ceux de rénovation. L'ASEG reconnaît toutefois ne pas avoir de solutions à proposer considérant, qu'en réalité, il est très difficile de différencier l'entretien de la rénovation.

Le représentant de l'ASEG précise qu'en matière d'autorisation de construire, la situation zurichoise ressemble davantage à la situation genevoise et que toutes les deux sont fort différentes de ce qui se passe à Berne ou à Bâle. Selon l'ASEG, cela dépend des membres et de l'organisation de l'administration. Enfin, l'ASEG rappelle qu'il n'existe nulle part ailleurs en Suisse de systèmes HLM ou de contrôle des loyers tels qu'à Genève.

Audition de l'Association des promoteurs constructeurs genevois(23 mars 1998)

L'APCG aurait souhaité que les modifications législatives proposées s'appuient sur des éléments concrets, puis solidement quantifiés, afin de justifier l'opportunité de les actualiser.

L'association ne se dit toutefois concernée que de manière indirecte et accessoire par ce projet de loi, son activité régulière couvrant essentiellement la production de nouvelles constructions et non pas la rénovation d'immeubles anciens.

L'APCG regrette néanmoins que ce projet de loi couvre un champ d'application plus large que la loi actuelle, notamment en incluant les rénovations dans les transformations.

Audition de la Société d'art public (30 mars 1998)

Le président de la SAP, M. Malek-Asghar, craint que tous les cas soient traités de manière uniformisée, sans tenir compte des particularités spécifiques au style des immeubles considérés. Selon la SAP, la disposition actuelle permettant la prise en compte du genre de l'immeuble dans l'octroi d'autorisation de transformation (article 9, al. 2 lettre c) ne devrait pas être supprimée comme le propose le projet de loi. Son abrogation pourrait en effet poser des problèmes pratiques importants pour la protection du patrimoine, telle est l'inquiétude de la SAP. Cette crainte, parfaitement compréhensible, devrait être dissipée par le maintien de la lettre a de la même disposition qui permet de prendre en compte la spécificité des immeubles concernés (genre, typologie, qualité des logements).

Audition du Rassemblement pour une politique sociale du logement (4 avril 1998)

Me Sommaruga, secrétaire du RPSL, rappelle en préambule que la LDTR vise à préserver l'habitat bon marché. Dès lors toute modification de la loi doit être examinée selon cet objectif. Le Rassemblement considère nécessaire de clarifier le texte de la loi sur certaines notions qui ont été appréhendées de façon fort complexe par la jurisprudence et parfois de manière insatisfaisante. Me Sommaruga commente ensuite, article par article, le projet de loi en proposant des adaptations et corrections selon un document également joint au présent rapport. Ultérieurement, le RPSL a communiqué à la commission quelques rectificatifs.

Audition de la Société suisse des ingénieurs et des architectes et de l'INTERASSAR (20 avril 1998)

La SIA souhaiterait une définition plus claire de la terminologie utilisée en matière de travaux d'entretien. Une référence aux usages professionnels, lesquels tiennent compte de la durée de vie des matériaux de construction et du degré d'usure desdits matériaux, est souhaitée.

Par ailleurs, la disposition concernant les changements d'affectation (art. 8, al. 2) est jugée trop restrictive.

Pour le surplus les représentants de la Société suisse des ingénieurs et des architectes ont manifesté une hostilité de principe à l'égard de la LDTR. Selon M. Vuille « avec la LDTR, on ne sait pas sur quel pied danser pour conseiller un investisseur. Les interprétations de la loi changent selon les collaborateurs de l'exécutif et selon la jurisprudence ». Il leur est répondu que moins la loi est précise plus est grand le pouvoir d'interprétation de l'administration. Pour le surplus, la prise de position de la SIA est jointe en annexe au présent rapport.

Seconde audition de la FMB (25 mai 1998)

Après avoir pris connaissance des propositions d'amendement formulées par le Rassemblement, la FMB a souhaité être à nouveau entendue par la Commission du logement. Proposition est faite de « mettre tout le monde autour d'une table ronde ». Il leur est répondu que les députés membres de la commission n'ont toujours pas abordé l'étude du projet de loi ayant souhaité, au préalable, faire un large tour d'horizon par des auditions.

Le souci majeur de la FMB porte sur les immeubles construits pendant les années 60-70, dont beaucoup rencontrent des problèmes structurels importants qui nécessiteraient des rénovations.

S'agissant des besoins prépondérants de la population, la FMB n'est pas opposée à l'inscription d'un prix dans la loi, proposant toutefois d'envisager de fixer le prix à Frs. 230.- le m2, ce qui correspondrait à Frs. 3 225.- la pièce avec une moyenne de 14 m2 par pièce. La FMB conclut en invitant le législateur à penser à des solutions pratiques, simples et incitatives.

Seconde audition de la Chambre genevoise immobilière (25 mai 1998)

A son tour, la CGI présente des propositions d'amendement au projet de loi 7752. La CGI propose notamment une reformulation de l'article 6 al. 4 (besoins prépondérants de la population) en déplorant que la jurisprudence du Tribunal administratif ne prenne pas en compte le fait qu'il peut y avoir, à l'intérieur d'un même logement deux revenus. Pour la CGI la fourchette du loyer admissible ne devrait pas figurer dans la loi, mais dans un règlement d'application, solution qui aurait l'avantage d'offrir une plus grande souplesse.

Travaux de la commission

Après ces nombreuses auditions, la commission décide alors de procéder à une première lecture du projet de loi, avant toute nouvelle audition, afin de prendre des décisions de principe, article par article. L'entrée en matière est acceptée par 7 voix (2 Ve, 3 S, 2 AdG) contre 5 (2 L, 2 R, 1 DC).

Article 3

La discussion porte sur les notions d'entretien (art. 3, al. 2), de rénovation et de transformation (art. 3, al. 1 lettre d). Il est rappelé que le but recherché est de prévenir les changements qualitatifs ayant pour effet de faire entrer des logements au loyer raisonnable dans la catégorie des logements chers.

La majorité de la commission (7 contre 5) adopte l'amendement proposé par le RPSL, définissant la rénovation comme suit (article 3, al. 1 lettre d) :

« La rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 ci-dessous ».

S'agissant de l'alinéa 2, il est rappelé que le but de la loi visant au maintien d'un parc locatif à des loyers abordables, un champ d'application suffisamment large est nécessaire. La minorité de l'Entente ne souhaite pas étendre la notion de travaux soumis à la LDTR. Il paraît toutefois raisonnable - et d'ailleurs conforme à la jurisprudence - de prendre en compte le coût des travaux et l'incidence de ceux-ci sur les loyers pour définir la limite précise entre travaux soumis ou non soumis à la loi. A réitérées reprises, les tribunaux ont réaffirmé que l'examen de la nature des travaux n'était pas le seul critère à prendre en considération pour déterminer si lesdits travaux étaient ou non soumis à la LDTR. L'augmentation des loyers consécutive aux travaux peut avoir, en effet, pour conséquence, d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des logements (cf. ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI Du Crest-Levant). La majorité a fait sienne cette approche.

Finalement, la proposition du Rassemblement, concernant la notion de travaux d'entretien est acceptée par 7 voix contre 5 et amendée par 9 voix et 3 abstentions (2 AdG, 1 S). Le texte adopté a la teneur suivante :

« Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi, il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant ».

Article 3, alinéa 4 (changement d'affectation de locaux à usage commercial)

Dans quels cas faut-il considérer qu'un local commercial, temporairement affecté à l'habitation et recouvrant ensuite une destination commerciale, est soumis à autorisation ?

Au lieu de fixer une limite de temps, en l'occurrence 3 ans à partir du changement d'affectation comme le souhaitaient les auteurs du projet de loi, la majorité de la commission a considéré plus judicieux de distinguer les locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel qui n'ont jamais été affectés précédemment au logement de ceux qui, à l'origine, étaient affectés au logement. La distinction s'effectue donc selon l'affectation première des locaux. Dès lors des locaux à usage commercial, temporairement affectés à l'habitation, peuvent sans autre retrouver leur affectation commerciale, pour autant qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au logement. Cet alinéa est adopté par 8 voix (3 AdG, 3 S, 2 Ve) contre 5 (3 L, 1 R, 1 DC).

Article 6, alinéa 2 (conditions des dérogations en cas de démolition)

Le texte actuel prévoit que « le département accorde la dérogation si les logements reconstruits répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population ».

Les auteurs du projet de loi souhaitent que la dérogation ne soit accordée que si les logements reconstruits répondent aux besoins prépondérants de la population à la fois quant à leur genre et quant à leur loyer. Le texte proposé ayant été libellé au pluriel (genres, loyers et prix), la commission, à l'unanimité, a décidé de maintenir le singulier du texte actuel (genre, loyer et prix), afin d'éviter une modification de la jurisprudence actuelle en matière de fixation de loyer en cas de démolition / reconstruction.

Mis aux voix dans son ensemble, l'article 6, al. 2 amendé est adopté par 7 voix (3 AdG, 3 S, 1 Ve) contre 6 (3 L, 1 R, 2 DC) et une abstention (1 Ve).

Article 6, alinéa 3 (nouveau)

Le texte actuel est muet s'agissant d'opérations soumises à la fois à la LDTR et à la LGL. La jurisprudence a toutefois clairement fixé les règles du jeu en précisant que toute opération de démolition-reconstruction (y compris celle faisant l'objet d'un subventionnement) doivent respecter les conditions posées par la LDTR, en ce sens que les loyers après travaux doivent répondre aux besoins prépondérants de la population.

Les auteurs du projet de loi ont donc proposé de faire figurer ce principe dans la loi. La majorité de la commission a toutefois décidé d'étendre ce principe aux projets de rénovation faisant l'objet d'un subventionnement (ce qui est désormais possible suite à une modification de la LGL), afin de ne pas générer une différence de traitement entre les rénovations et les démolitions-reconstructions qui bénéficient de l'aide de l'Etat.

Dès lors et afin de couvrir l'ensemble des cas d'application simultanée de la LDTR et de la LGL, il est proposé d'adopter, en lieu et place de l'article 6, al. 3 nouveau, un article 43A nouveau (7 voix pour : 3 ADG, 3 S, 1 VE et 3 voix contre : 2 L, 1 R).

Par la même occasion, la majorité de la commission rejette le projet de loi 7119 par 7 voix (3 AdG, 3 S, 1 Ve) contre 2 (2 L) et une abstention (1 R).

Article 6, alinéa 4 (nouveau)

Cette disposition, qui deviendrait l'alinéa 3, concerne la définition des besoins prépondérants de la population.

Après discussion, il est décidé de laisser provisoirement cette question en suspens dans l'attente de connaître, avec précision, les données statistiques réellement accessibles. La commission s'interroge sur les paramètres les plus pertinents qui devraient être retenus pour l'appréciation des besoins prépondérants de la population : revenu brut, revenu net imposable, revenu moyen, revenu médian, ainsi que sur l'opportunité d'indexer le paramètre qui sera finalement retenu.

Article 8, alinéa 2

En première lecture, la majorité de la commission a voté la proposition formulée par le projet de loi, s'agissant des conditions à remplir en matière d'opération compensatoire, en cas de changement d'affectation. Cette disposition sera toutefois amendée en seconde lecture.

Article 9, alinéa 1, première phrase

Il s'agit d'une modification purement technique visant à renvoyer aux définitions contenues à l'article 3 de la loi.

L'article 9, al. 1, première phrase (nouvelle teneur), tel qu'il ressort du projet de loi, est adopté par 5 voix (2 AdG, 3 S) contre 2 (1 L, 1 R) et deux abstentions (2 DC) moyennant la suppression du renvoi à l'article 3, al. 2, vu la modification de ce dernier.

Article 9, alinéa 2, lettre c

En première lecture, la majorité de la commission a refusé de supprimer l'article 9, al. 2, lettre c par 6 voix (2 R, 3 L, 1 DC) contre 5 (3 S, 2 AdG) et une abstention (1 DC), considérant qu'il se justifiait de maintenir cette disposition introduite lors de la nouvelle de 1996 et qui précise de tenir compte du « genre de l'immeuble » comme critère pour procéder à l'examen des logements transformés répondant aux besoins prépondérants de la population. La commission changera toutefois d'avis en seconde lecture considérant ce critère comme inutile.

Article 11, alinéa 1

La majorité de la commission a fait sienne une proposition suggérée par le Rassemblement, consistant à préciser que le calcul prévu à l'article 11 de la loi prend en considération l'ensemble des travaux à effectuer, afin d'éviter de compliquer la situation comme le fait la jurisprudence la plus récente. Il convient donc de prendre en compte tous les travaux à entreprendre, que ces derniers soient soumis ou non à la LDTR.

Article 11, alinéa 2

Cette disposition vise à éviter un découplage entre les qualités intrinsèques du logement et le niveau maximum du loyer.

Article 11, alinéa 3

Cette disposition vise à éviter que des loyers situés légèrement en dessus du niveau répondant aux besoins prépondérants de la population ne soient massivement augmentés et ne deviennent de la sorte excessifs. La commission décide toutefois de laisser cette question en suspens, consciente du problème posé par les loyers qui dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux besoins de la population.

Article 12

Cette disposition qui propose une modification rédactionnelle mineure tendant à intégrer la notion d'immeuble rénové, en relation avec l'article 3, al. 1, est adoptée par 8 voix (3 AdG, 3 S, 2 VE) contre 6 (2 L, 2 R, 2 DC).

Article 15, alinéa 6

Cette disposition nouvelle visant à donner à l'Etat les moyens d'intervenir contre la dégradation du parc locatif est adoptée par 8 voix (3 AdG, 3 S, 2 Ve) contre 2 (2 L) et 4 abstentions (2 DC, 2 R). A l'unanimité, moins une abstention libérale, la commission décide, pour des questions de systématique, de créer un article 42A nouveau en lieu et place de cet article 15, al. 6.

Article 15, alinéa 7, devenu alinéa 6 (nouveau)

La commission décide de retenir la proposition du Rassemblement visant à amener les propriétaires d'anciens locaux d'habitation, transformés en locaux commerciaux, à les réaffecter en habitation, s'ils restent vacants pendant plus de 2 ans. Certains commissaires se demandent s'il n'y aurait pas lieu d'introduire plutôt une taxe progressive, sur le modèle de la loi française. Finalement, la proposition du Rassemblement est adoptée par 6 voix (3 AdG, 3 S) contre 5 (1 R, 2 L, 1 Ve, 1 DC).

Article 16, lettre a

Cette disposition, comme la modification de l'article 3, tend à mieux définir les travaux d'entretien et de rénovation. Il est ainsi précisé que le bonus conjoncturel à la rénovation a pour but d'inciter les propriétaires à réaliser les travaux d'entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés de leurs immeubles et des logements. Elle est acceptée par 7 voix (3 AdG, 3 S, 1 Ve) contre 2 (L) et une abstention (R).

Article 25, alinéa 2

Les auteurs du projet de loi proposent de déterminer la pénurie non seulement en fonction du nombre de pièces du logement mais également en fonction du niveau des loyers, la pénurie d'appartements bon marché persistant dans toutes les catégories d'appartements, malgré l'apparente détente du marché. Il est relevé que les statistiques sont actuellement effectuées en fonction du nombre de pièces et non du montant du loyer. Bien que la majorité de la commission souhaite éviter qu'un nombre élevé d'appartements chers ait pour effet que les appartements bon marché ne soient plus considérés comme étant compris dans une catégorie où sévit la pénurie, elle hésite toutefois à adopter cette disposition craignant qu'elle ne conduise, in fine, à une réduction du nombre des logements assujettis à la loi.

Article 25, alinéa 3

Le champ d'application de la LDTR est étendu aux appartements de 7 pièces. La majorité de la commission considère en effet que les grands appartements sont destinés à des familles nombreuses qui méritent manifestement protection (7 voix pour : 3 AdG, 3 S, 1 Ve) et 3 voix contre (2 L, 1 R).

Article 39, alinéa 3

L'article 39, al. 3 instaure une présomption légale où l'intérêt privé du requérant qui souhaite vendre son appartement est présumé l'emporter sur l'intérêt public. L'autorité, qui est tenue de procéder à une pesée des intérêts en présence, devra admettre que le désir d'un locataire en place d'acquérir son logement est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition (le système actuel prévoit que le silence des locataires en place équivaut à une acceptation, ce qui n'est pas satisfaisant).

Cette disposition est adoptée par 7 voix (3 AdG, 3 S, 1 Ve) contre 3 (2 L, 1 R).

Article 39, alinéa 5

La majorité de la commission n'a pas souhaité modifier la teneur actuelle de la loi, comme le proposaient les auteurs du projet de loi, considérant que la loi permet déjà de fixer une obligation de droit public concernant le relogement du locataire d'une part et que la vente ne rompt pas le bail, sur le plan du droit civil, d'autre part.

Article 50

Enfin, la majorité de la commission a considéré qu'il était important de voter une disposition transitoire pour que la nouvelle teneur de la loi puisse s'appliquer immédiatement à l'ensemble des situations, comme cela a d'ailleurs été le cas lors des révisions précédentes. Des questions de technique législative sont alors évoquées afin de s'assurer que l'ensemble des modifications de la LDTR puissent s'appliquer immédiatement.

Commentaire article par article

Article 3, alinéa 1, lettre d (notion de rénovation)

L'article 3, al. 1 actuel contient la définition de ce qu'il faut considérer comme transformation au sens de la loi. Toutefois cette disposition, modifiée en 1996, ne mentionne plus expressément la notion de rénovation, laquelle figurait dans le précédent texte, adopté le 22 juin 1989.

Une définition de la notion de rénovation s'impose toutefois non seulement en raison du fait que la loi contient, depuis 1996, un bonus à la rénovation, mais surtout en raison de la confusion créée par les dernières jurisprudences du Tribunal administratif.

En effet, ces jurisprudences sont compliquées à souhait et difficilement praticables pour des non-spécialistes en la matière, dès lors qu'elles assujettissent à la loi, respectivement excluent de son champ d'application, les travaux en fonction de leur nature, de leur coût, soit encore en fonction de leur impact sur les loyers. Désormais la portée de la loi est clarifiée dans le respect du but qu'elle poursuit.

Article 3, alinéa 2 (notion de travaux d'entretien)

La loi actuelle stipule que « les travaux d'entretien réguliers et raisonnables ne sont pas considérés comme des travaux de transformation ».

D'une manière générale, les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur est tenu de réaliser au regard de son obligation d'entretien de la chose louée, imposée par le Code des obligations. Ces travaux échappent en principe à la LDTR (ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI Du Crest-Levant).

Sur ce point également les auteurs du projet de loi ont souhaité clarifier la portée de la loi, partant de la jurisprudence, et s'inspirant notamment du droit fédéral (article 269a, lettre b CO).

Désormais la loi précise que les travaux courants d'entretien sont ceux qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Ces travaux sont déjà couverts par les loyers, ou devraient l'être, une partie du loyer étant précisément sensée permettre la constitution d'une réserve pour travaux d'entretien.

Il en résulte que ne sont pas considérés comme travaux d'entretien, les travaux d'entretien différés dans le temps, c'est-à-dire les gros travaux de remise en état d'immeuble que le propriétaire a négligé d'entreprendre périodiquement.

Il ne sera donc plus nécessaire de rapporter le coût global des travaux entrepris à la valeur d'assurance de l'immeuble pour déterminer si lesdits travaux sont ou non soumis à la loi, seuls « les travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaire » n'étant pas assujettis à la loi.

Article 3, alinéa 4 = article 3, alinéa 5 du projet de loi 7752 (changement d'affectation de locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel)

Comme déjà mentionné, la Commission du logement n'a pas retenu la proposition suggérée par le projet de loi 7752 qui visait à soumettre à autorisation les changements d'affectation de locaux commerciaux, temporairement affectés à l'habitation et recouvrant une destination commerciale, si la durée de l'affectation au logement était supérieure à 3 ans.

La distinction ne s'effectuera donc pas en fonction d'une limite de temps, à compter du changement d'affectation, mais en fonction de l'affectation première des locaux.

Ainsi pourront être maintenus en surface d'habitation les locaux réaffectés à cette destination et qui à l'origine étaient affectés au logement, mais qui, par la suite, ont été transformés, de manière licite ou non, pour un usage commercial.

Article 6, alinéa 2 (conditions des dérogations en cas de démolition)

La LDTR prévoit l'interdiction de principe de toute démolition d'immeubles affectés à l'habitation. L'article 6 LDTR mentionne les motifs de dérogation à ce principe d'interdiction (motifs de sécurité ou de salubrité, motifs d'intérêt public ou d'intérêt général). En cas de dérogation, la construction nouvelle doit porter sur des logements répondant quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population. L'article 6, al. 2 énumère les éléments dont il convient de tenir compte.

Les auteurs du projet de loi ont souhaité préciser cette disposition afin de s'assurer que les logements reconstruits correspondent bien aux besoins prépondérants de la population par leur genre et leur loyer ou leur prix. Ce faisant, on évite que ne soient autorisés des appartements au loyer trop cher, mais répondant, par leur genre, aux besoins prépondérants de la population ou des appartements répondant, quant à leur loyer, aux besoins prépondérants de la population, mais pas quant à leur genre.

Article 6, alinéa 4 (notion de besoin prépondérant de la population)

La LDTR stipule que les logements après transformation ou reconstruction doivent répondre quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population.

Pour apprécier cette notion, l'autorité doit tenir compte de plusieurs éléments énumérés par la loi.

En 1984, le Tribunal administratif a retenu les critères suivants pour le calcul des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population :

le revenu moyen net imposable des personnes physiques contribuables à Genève ;

un taux d'effort (c'est-à-dire la part du revenu consacrée au paiement du loyer) de 18 % ;

la grandeur moyenne des logements recherchés (la plus grande demande portant sur des logements de 3 et 4 pièces, cuisine comprise).

Le Tribunal administratif est parvenu à la conclusion que pour correspondre à cette notion, le loyer annuel devait se situer entre Frs. 1 800.- et Frs. 2 400.- la pièce (ATA du 5 décembre 1984 en la cause Luthy, publiée dans la RDAF 1994, page 107).

Par la suite le Tribunal administratif a réactualisé cette notion, sur la base des mêmes considérations que celles formulées en 1984 et est parvenu à une  nouvelle fourchette de loyers admissibles, eu égard aux besoins prépondérants de la population, entre Frs. 2 400.- et Frs. 3 225.- la pièce par année (ATA du 7 décembre 1993 en la cause SI Moïse Duboule).

Les auteurs du projet de loi ont dès lors souhaité ancrer dans la loi cette notion définie par la jurisprudence. Toutefois, le texte initialement proposé a été considéré par l'ensemble de la Commission du logement comme insatisfaisant et non conforme à la jurisprudence rappelée ci-dessus. Une discussion nourrie s'en est suivie pour savoir s'il était souhaitable de faire figurer dans la loi le montant maximum actuel de Frs. 3 225.- la pièce par an (montant considéré par la quasi-totalité des commissaires et des personnes auditionnées comme satisfaisant).

Au-delà des discussions de technique législative - faut-il faire figurer un chiffre dans la loi ? - la majorité de la commission a considéré qu'il était judicieux de clarifier les règles découlant de la jurisprudence, en tenant compte du fait que le niveau maximum des loyers a toujours été calculé, non pas à raison du juste coût des travaux réalisés, mais en fonction de la capacité de payer des locataires.

De surcroît, l'inscription dans la loi du montant maximum admissible reflète également la jurisprudence du Tribunal administratif selon laquelle « l'unité pertinente pour apprécier le coût annuel de la location d'une pièce était l'appartement » et non le niveau moyen des loyers d'un immeuble (ATA du 27 janvier 1998 en la cause SI L.).

De son côté, la FMB a également considéré « qu'il serait plus judicieux de faire figurer un montant dans la loi ». La majorité de la commission a dès lors opté pour inscrire dans la loi la fourchette de Frs. 2 400.- à Frs. 3 225.- la pièce par année, valeur au 1er janvier 1999.

Cette fourchette pourra être réadaptée tous les deux ans par le Conseil d'Etat en fonction de l'évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques.

En outre, la loi précise désormais, de façon exhaustive, les cas où, exceptionnellement, la fourchette des loyers maximum pourra être dépassée. Les commissaires avaient à l'esprit des situations exceptionnelles (cumul de grandes surfaces et objectif de protection du patrimoine) comme par exemple la Maison Royale, sise 46, quai Gustave-Ador.

Article 8, alinéa 2 (changement d'affectation)

La LDTR vise notamment à éviter que le centre-ville ne se vide de ses habitants. Dans ce but, la loi réglemente le changement d'affectation de locaux d'habitation en locaux commerciaux. Bien que le texte légal actuel stipule qu'en cas de changement d'affectation, il y a lieu de réaffecter au logement des locaux d'une surface au moins équivalente, situés « en règle générale dans le même quartier » et offrant des conditions de logements et de loyer au moins équivalentes, la pratique n'a pas toujours permis d'atteindre le but visé.

Certaines opérations de compensation n'étaient en effet pas toujours situées dans le même quartier, la loi permettant une grande souplesse quant à l'admission du lieu des surfaces réaffectées au logement.

Les auteurs du projet de loi 7752 ont ainsi proposé, pour que la loi puisse atteindre son but, de supprimer du texte actuel les termes « en règle générale ». Dès lors, les locaux réaffectés au logement devaient impérativement et sans exception aucune, être situés dans le quartier où se trouvaient les locaux transformés en bureaux.

Tant le Rassemblement que la FMB ont considéré que la solution préconisée par les auteurs du projet de loi risquait de trop rigidifier la loi, en empêchant le département de distinguer les opérations situées dans des quartiers fortement habités, de celles intervenant dans des secteurs ayant un faible taux de logement, comme le centre-ville.

La majorité de la commission, souhaitant néanmoins éviter qu'une trop grande souplesse dans l'admission des solutions compensatoires aux changements d'affectation ne contribue à nouveau à vider le centre-ville de ses habitants, a fait sienne la solution préconisée par le chef du département, consistant à rétablir les mots « en règle générale » tout en ajoutant une phrase stipulant : « le département tient compte de la proportion de logement par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou sur demande du requérant, il consulte la Commission d'urbanisme, qui préavise ».

De la sorte, cette nouvelle disposition permet au département de conserver une faible marge de manoeuvre en matière de compensation en cas de changement d'affectation, lorsque l'opération se trouve située dans un quartier habité. Inversement, elle garantit que les locaux réaffectés au logement soient situés à proximité immédiate des locaux transformés en bureaux, si ces derniers se trouvent dans un secteur faiblement habité.

Article 11, alinéa 1 (prise en compte de l'ensemble des travaux à effectuer pour fixer le montant des loyers ou des prix de vente maximaux)

S'inspirant de nombreuses jurisprudences, tant cantonales que fédérales, la majorité de la commission a considéré qu'il était légitime de faire masse des travaux et de calculer les loyers ou prix en « prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer ». Il ne serait de surcroît guère raisonnable d'exiger une ventilation des factures d'entreprises, méthode au demeurant difficilement praticable et entraînant des complications administratives sans fin pour les requérants et le département.

La majorité de la commission a dès lors fait sienne la proposition du Rassemblement visant à fixer dans la loi que le calcul du loyer après travaux prenait en considération la totalité des travaux indépendamment de leur nature.

Article 11, alinéa 2 (nouveau)

Cette disposition stipule que « lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population ».

Article 11, alinéa 3 (loyers dépassant déjà, avant transformation ou rénovation, le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population)

Le projet de loi prévoyait que le loyer après travaux devait être en principe maintenu au même niveau s'il dépassait déjà, avant transformation ou rénovation, le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population.

Or, cette disposition ne faisait aucune distinction entre les loyers correctement fixés - quand bien même élevés - et les loyers maintenus à un montant abusivement élevé. Dans la première hypothèse, il est légitime de permettre au propriétaire qui transforme son immeuble de pouvoir renter son investissement, étant précisé que, dans tous les cas, le loyer après travaux est fixé par le département.

Précisons que les loyers des surfaces commerciales ne sont pas soumis au contrôle institué par la LDTR (ATA du 21 décembre 1993 en la cause Brolliet SA).

Le texte issu des travaux de la commission, tout en visant à ne pas ouvrir d'importantes brèches dans la protection d'un habitat bon marché, permet néanmoins d'éviter un blocage des rénovations.

Ainsi, l'article 11, al. 3 nouveau permettra d'éviter des hausses injustifiées (cas notamment de loyers disparates dans un même immeuble ou de loyers augmentés en cas de changement de locataires) tout en permettant d'envisager une réadaptation des loyers qui seraient déjà supérieurs à la fourchette admissible si lesdits loyers, considérés dans leur ensemble, ont été précédemment correctement fixés.

Cette modification a été longuement discutée. Afin de tenir compte des critiques formulées par la CGI, qui mettait en doute la constitutionnalité du projet de loi, dans sa version originelle, le chef du département, tout en rappelant qu'un des buts essentiels du projet de modification de la LDTR consistait précisément à lutter contre des abus qui avaient pour conséquence de rendre les appartements transformés inaccessibles à une large part de la population, a proposé le compromis suivant :

« Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer ».

Cette disposition vise donc à permettre la rénovation d'immeubles dont les loyers dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, en autorisant une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que lesdits loyers aient été précédemment équitablement fixés.

Le département pourra exiger du propriétaire qu'il produise toutes les pièces utiles à l'appréciation de l'état locatif avant travaux (soit pour pouvoir procéder à un calcul de rendement, soit pour s'assurer, dans le cadre d'immeubles anciennement subventionnés, que la réserve pour travaux, si elle était positive à la sortie du contrôle, ait été affectée en totalité aux travaux de rénovation, etc.).

Si le propriétaire rechigne à produire les pièces et renseignements requis par le département, ce dernier sera alors fondé à refuser toute majoration de loyer. Il en fera de même s'il apparaît, au vu du dossier (notamment si l'état locatif de l'immeuble reflète une grande disparité de loyer) que les loyers avant travaux sont surfaits.

Comme déjà indiqué, il appartient au département, dans tous les cas, de fixer les loyers, une augmentation de ces derniers constituant une dérogation. L'application de cette disposition devra donc être restrictive. Il sera enfin rappelé que les besoins prépondérants de la population étant définis fondamentalement en fonction des revenus de la population, il ne saurait être question de modifier cette notion par un trop grand nombre d'exceptions, sauf à raison de lui faire perdre de son sens.

Ne serait manifestement pas équitable un loyer qui aurait été gonflé par un prix d'acquisition trop élevé. De même, le département devra tenir compte d'une disproportion évidente entre la qualité du bâti et le loyer exigé.

Article 15, alinéa 6 (nouveau) (obligation d'exécuter des travaux)

Les auteurs du projet de loi ont introduit un article 15, al. 6 nouveau permettant d'obliger le propriétaire à exécuter les travaux si, en raison d'un défaut d'entretien, la structure ou l'habitabilité de l'immeuble sont mis en péril. Cette disposition ne vise nullement la notion de défaut de la chose louée prévue par le droit fédéral. Il s'agit de permettre à l'Etat d'intervenir contre la dégradation des immeubles, en renforçant ses moyens d'intervention. Le département peut, le cas échéant, ordonner l'exécution des travaux aux frais du propriétaire selon la procédure prévue dans la loi sur les constructions (LCI). Cette disposition devrait permettre de lutter efficacement contre la détestable pratique consistant à laisser volontairement un immeuble se dégrader, au point qu'il faille ensuite envisager sa démolition.

Comme mentionné ci-dessus cette disposition est devenue l'article 42A nouveau.

Article 15, alinéa 7, devenu alinéa 6 (nouveau)

Cette proposition a été formulée par le RPSL et vise à réaffecter à l'usage d'habitation des locaux commerciaux, vacants pendant plus de 2 ans, pour autant toutefois qu'ils aient été précédemment affectés au moins une fois au logement.

C'est une manière de lutter à la fois contre la pénurie de logements et la pléthore de surfaces commerciales vacantes.

Précisons que cette disposition ne vise pas les locaux commerciaux conçus comme tels, dès l'origine et qui sont vacants.

Article 16, lettre a (but du bonus conjoncturel à la rénovation)

Afin d'éviter que des rénovations lourdes ne soient encouragées lorsque des rénovations plus légères peuvent être envisagées, il est précisé que le bonus a pour but « d'inciter les propriétaires à réaliser les travaux d'entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés de leurs immeubles et des logements ».

Article 25, alinéa 3 (appartements assujettis)

Seule la catégorie des logements où règne la pénurie est soumise à la loi. La notion de pénurie est définie par l'article 25, al. 1 et 2 LDTR. Cette catégorie est définie chaque année par le Conseil d'Etat, conformément à l'article 11, al. 1 RLDTR, et comprend, actuellement, les appartements de 2,5 pièces à 6 pièces inclusivement.

Les auteurs du projet de loi ont souhaité qu'à l'avenir la notion de pénurie ne se détermine plus seulement en fonction de la grandeur de l'appartement (nombre de pièces) mais également en fonction du montant du loyer.

La commission a toutefois renoncé à modifier la loi sur ce point, se contentant d'aligner la législation cantonale sur le code des obligations (article 253b, al. 2 CO), lequel fait référence à des logements de plus de 6 pièces, cuisine non comprise (c'est-à-dire des appartements de 7 pièces selon la méthode de calcul genevoise).

La nouvelle teneur de l'article 25, al. 3 intègre dès lors les appartements de 7 pièces (cuisine comprise). A noter que les logements de luxe, indépendamment du nombre de pièces dont ils disposent, restent exclus du champ d'application de la loi.

Article 39, alinéa 3 (exception au refus d'aliénation d'appartements destinés à la location)

La LDTR, avant d'être modifiée en 1996, stipulait que le propriétaire qui souhaitait vendre son appartement au locataire en place devait démontrer que le 80 % des locataires restants étaient d'accord.

La modification de 1996 a non seulement abaissé le pourcentage de 80 % à 60 %, mais a également renversé la présomption légale en ce sens que le propriétaire doit désormais démontrer, non pas que le 60 % des locataires sont d'accord, mais qu'ils ne s'opposent pas.

Il est aujourd'hui proposé de maintenir la proportion de 60 % mais, par contre, de revenir au texte initial qui prévoyait que les locataires, à savoir le 60 % d'entre eux, devaient donner leur accord.

Article 42A (nouveau)

cf. article 15, alinéa 6 ci-dessus.

Article 43A (nouveau) (application simultanée de la LGL et de la LDTR)

Actuellement, en cas d'application simultanée de la LDTR et de la LGL, tant dans le cadre d'opérations de transformation que de démolition-reconstruction, bénéficiant d'un subventionnement des pouvoirs publics, les loyers après travaux doivent répondre aux besoins prépondérants de la population.

Il en découle qu'un loyer conforme à la LGL ne peut ipso facto être considéré conforme à la LDTR. En d'autres termes, les critères tirés de la LDTR restent applicables, même dans le cadre d'opérations subventionnées (HBM, HLM ou HCM) (cf. ATA du 19 décembre 1995 en la cause Ambrosetti Investissements Fonciers SA qui précise : « la LDTR détermine les conditions auxquelles il est possible de sacrifier des logements existants en faveur d'un projet d'intérêt général, alors que la LGL fixe les conditions justifiant l'octroi de subventions à un projet de construction. S'il n'est pas nécessaire que les premières soient plus strictes que les secondes, il n'est nullement exclu qu'elles le soient »).

Les auteurs du projet de loi ont ainsi, à juste titre, proposé d'inscrire ce principe dans la loi afin de clarifier une fois pour toutes cette question et obtenir ainsi une sécurité du droit.

Article 50, alinéa 3 (nouveau) (disposition transitoire)

Comme déjà indiqué, la majorité de la commission a souhaité adopter une disposition transitoire permettant d'appliquer immédiatement les présentes modifications.

Pour l'ensemble des raisons qui précèdent, nous vous invitons, Mesdames et Messieurs les députés, à voter les modifications législatives proposées par la majorité de la Commission du logement.

Projet de loi(7752)

modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) (L 5 20)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article unique

La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996, est modifiée comme suit :

Art. 3, al. 1, lettre d (nouvelle teneur)

Art. 3, al. 2  (nouvelle teneur)

2 Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi, il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant.

Art. 3, al. 4  (nouvelle teneur)

4 Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel ont été temporairement affectés à l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au logement.

Art. 6, al. 2, 1re phrase (nouvelle teneur)

2 Le département accorde la dérogation si les logements reconstruits répondent, quant à leur genre et leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population ; il tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants :

Art. 6, al. 3  (nouveau)

3 Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population.

Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population sont compris entre 2 400 F et 3 225 F la pièce par année.

Les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population peuvent être révisés tous les deux ans par le Conseil d'Etat en fonction de l'évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques.

La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si des circonstances particulières le justifient, soit si :

Art. 8, al. 2, 2e phrase (nouvelle teneur)

2 ... Le département tient compte de la proportion de logements par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou sur demande du requérant, il consulte la commission d'urbanisme, qui préavise.

Art. 9, al. 1, 1re phrase Principe (nouvelle teneur)

1 Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l'article 3, alinéa 1. L'autorisation est accordée :

Art. 11, al. 1, 1re phrase Mode de calcul (nouvelle teneur)

1 Prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte :

Art. 11, al. 2 et 3 (nouveau)

2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population.

3 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

Art. 12 Durée du contrôle (nouvelle teneur)

Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de l'Etat, pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et pendant une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde.

Art. 15, al. 6 (nouveau)

6 En cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, le département peut ordonner l'affectation en logements des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel, vides depuis plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins une fois au logement, pour autant qu'il n'en résulte pas des frais disproportionnés pour le bailleur.

Art. 16, lettre a (nouvelle teneur)

Art. 25, al. 3 Exception (nouvelle teneur)

3 Les appartements de plus de 7 pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie.

Art. 39, al. 3 Exception (nouvelle teneur)

3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire en place d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies :

Art. 42A Travaux ordonnés par le département (nouveau)

En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure ou l'habitabilité d'un immeuble, le département, notamment sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter aux frais du propriétaire selon la procédure des travaux d'office prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants de la loi sur les constructions et les installations diverses.

Art. 43A Rénovations ou constructions subventionnées (nouveau)

Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de prestations au sens de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, les dispositions en matière de fixation de loyer ou de prix de la présente loi restent applicables.

Art. 50, al. 3 (nouveau)

3 Les alinéas 1 et 2 s'appliquent également aux modifications apportées à la présente loi.

ANNEXE 1

29303132ANNEXE 2

343536373839404142434445464748495051525354ANNEXE 3

5657585960616263ANNEXE 4

65666768ANNEXE 5

707172737475767778798081ANNEXE 6

83ANNEXE 7

8586878889ANNEXE 8

919293

RAPPORT DE LA MINORITÉ

Préambule

Les lois sont généralement faites pour fixer les règles du jeu démocratique dans un domaine bien cerné et permettent ou interdisent selon que l'on veut favoriser une application de celles-ci ou a contrario réfréner des abus dans certains secteurs. Tout est question d'équilibre et il est logique dans le temps d'adapter les lois pour qu'elles répondent à ce que souhaitent la population et plus particulièrement ceux qui en dépendent par leurs activités.

La LDTR

Si l'on porte un regard attentif sur cette loi, l'historique est très explicite tant son évolution fait penser à une poire d'angoisse par le réseau d'embûches créées au fil du temps et de ses articles.

Pour s'en rendre compte, il n'y A qu'à analyser les deux refontes complètes de la LDTR, en 1983 et en 1989, soit pendant la période où un magistrat tyrannique et tatillon régnait en maître absolu sur le Département des travaux publics.

De plus l'interpénétration par l'influence de deux lois cousines, la LGL (loi générale sur le logement) et la LCI (loi sur les constructions et installations diverses) a renforcé l'impact que pouvait avoir la LDTR sur le parc immobilier genevois.

Enfin, l'application d'une initiative populaire datant de 1992 ainsi qu'une modification apportée aux articles concernant les loyers en 1993 ont parfait l'édifice contraignant de la loi.

La LDTR est ainsi devenue l'arme fatale.

La LTDR de 1996

Conscient que la LDTR exerçait un blocage intempestif dans une période de basse conjoncture, un projet de loi fut déposé devant le Grand Conseil et voté le 25 janvier 1996 (projet de loi 7292).

Les modifications ainsi voulues de la LDTR étaient le fruit d'une réflexion logique tenant compte des facteurs actuels où la spéculation et la pénurie n'existaient pas.

Les allégements proposés par ces modifications allaient dans le sens d'une simplification nécessaire dans l'application de la loi en abrogeant ou en assouplissant certaines contraintes qui ne répondaient plus à l'actualité.

Le projet soutenait l'ouverture de la relance par la création d'un bonus à la rénovation qui avait pour but notamment de veiller à maintenir l'emploi dans le domaine fort touché des entreprises de constructions. Il tendait aussi à favoriser l'entretien du domaine bâti. Il encourageait les propriétaires à investir dans la rénovation du parc immobilier.

Les discussions pour l'aboutissement de ces modifications de la LDTR ont donné lieu à un large débat, tous les milieux professionnels y étant associés et, grâce à ce consensus, le projet fut voté par le Grand conseil.

Il est à noter que la majorité de l'époque a su, alors qu'elle n'y était pas obligée, favoriser le dialogue démocratique en écoutant les partenaires tant patronaux qu'ouvriers afin que la solution retenue soit la plus consensuelle possible.

Situation actuelle

En ce début de l'ultime année de ce millénaire, l'économie genevoise est loin de montrer des signes d'une parfaite santé.

Le nombre d'employés dans le domaine de la construction a diminué de moitié au cours de cette décennie, beaucoup d'entreprises ont fait faillite et la quantité de chômeurs provenant des métiers de la branche est plus que préoccupante.

Les investisseurs potentiels, bien que les taux hypothécaires soit au plus bas, rechignent à s'établir ou à rester sur le marché genevois immobilier.

Les propriétaires souvent en manque de liquidités n'arrivent pas à faire face aux rénovations nécessaires de leurs immeubles et favorisent malgré eux le vieillissement et la dégradation du domaine bâti.

L'on peut dès lors se poser la question :

Est-ce bien le moment de modifier pour la rendre plus contraignante une loi qui par essence l'est déjà ?

La revanche

Le peuple a voulu, le peuple a élu. Il a installé une nouvelle majorité au Grand Conseil qui certes n'est de loin pas confortable mais qui a excité chez certains des velléités de revanche. Le glaive est dans nos mains se dirent-ils, servons-nous-en.

Et c'est sur l'autel des promesses électorales faites à une clientèle facile qu'est né le projet de loi 7752, Xième modification à la sacro-sainte LDTR.

- Il n'y a plus que les locataires qui semblent exister dans ce canton et dans ce sens là il faut exclure de nos pensées l'économie, les travailleurs, les risques de chômage -, voila la réflexion qui a dû traverser le cerveau des proposants du projet de loi. Il n'est d'ailleurs qu'à en suivre le contenu pour s'en rendre compte.

Le projet en commission

Il faut le dire tout net, le projet tel qu'il sort de commission a passablement été remodelé.

S'il faut reconnaître que suite à la pression de la minorité, démontrant l'absurdité de certaines modifications ou nouvelles teneurs, le DAEL est revenu avec quelques propositions plus adéquates, il n'en est pas de même avec les milieux représentatifs des locataires qui se sont comportés en dictateurs exigeants pour renforcer encore ce qui était déjà plus qu'intolérable.

La majorité a suivi comme un seul homme les recommandations des milieux des locataires, à savoir le très rigide Rassemblement pour une politique sociale du logement et dédaigné comme il se doit les propositions de la minorité.

Ce rapport de minorité est là pour le rappeler.

Consciente des risques pour le domaine bâti et l'économie genevoise, la minorité a favorisé un dialogue entre les partenaires afin que, comme en 1996, le bon sens prenne le pas sur les exagérations créées par ce projet.

Nous avons espéré une solution de compromis mais là encore le Rassemblement a rompu les négociations démontrant par là sa volonté d'affrontement dans un domaine où l'on pouvait attendre une trêve vu l'état du climat économique genevois.

Il en est ainsi quand les majorités changent, que l'agneau se transforme en loup.

Contenu et aberrations du projet de loi 7752

Article 3, al .1, lit. d / al.2 / al.4 /

Dans les modifications proposées, l'on inclut dans les transformations la notion de rénovation en mettant sous la férule du département DAEL, à son bon plaisir, ce qu'il peut considérer comme travaux d'entretien ou pas.

Qu'est-ce qui est raisonnable ou pas ? Seul le département aura le droit de le définir.

Il y a là le cas typique de l'administration toute puissante avec les risques de blocage de travaux.

Le changement d'affectation prévu au nouvel al. 4 de l'article 3 restreint les possibilités soit commerciales ou locatives par un imbroglio chronologique ne tenant pas compte de la réalité du besoin et du développement de l'habitat, respectivement des surfaces commerciales.

Art. 6, al. 3

Le fait de mettre le montant d'un loyer dans la loi soumet l'ensemble de celle-ci de revenir devant le Parlement pour tout changement de valeur. Ceci pourrait très bien être réglé par le règlement, système beaucoup plus souple et plus rapide dans son application. Est-ce que la majorité du Parlement a des craintes sur l'action d'un département dont le chef fait partie de cette majorité ?

D'autre part la motion 1210 pendante devant la Commission du logement est d'ores et déjà obérée puisque son acceptation par le Conseil d'Etat reviendrait à l'obligation de modifier une fois encore l'article 6, al. 3 de la LDTR.

Art. 11, a1. 1/al. 2/al. 3

L'alinéa 1 de l'article 11 est disproportionné puisqu'il soumet à la LDTR tous les travaux même ceux qui ne lui sont pas assujettis.

L'alinéa 2 de l'article 11 remet les clés au fait du prince, le Département, qui pourra selon son bon vouloir dire si le montant des travaux engagés sera répercuté sur les loyers ou pas en tenant compte de critères connus de lui seul. Comment faire pour savoir si le niveau peut ou ne peut pas être maintenu aux besoins prépondérants de la population sachant que le Département est libre de dire au propriétaire qu'il a décidé unilatéralement que le coût des travaux ne serait pas répercuté sur les loyers ? Où est l'encouragement à la rénovation ?

Art. 15, al. 6

L'article est tendancieux puisqu'il met en demeure, sans tenir compte du climat économique, un propriétaire à louer de n'importe quelle manière des locaux commerciaux pour éviter une transformation forcée en logements. Il y a là un non-sens car les surfaces commerciales ne sont pas a fortiori faciles à transformer et la précision mise en dernière minute dans l'article est vague quant au terme « disproportionné ».

Art. 39, al. 3

Le système qui inverse le pourcentage des locataires d'accord avec la vente d'un appartement a pour but de limiter l'accès à la propriété par un biais vicieux inscrit dans la LDTR. La connotation de cette volonté montre l'esprit de mainmise voulu par certains sur le domaine immobilier pour empêcher par tous les moyens possibles l'aliénation en PPE dans des immeubles actuellement locatifs.

Art. 42A

Comment dans une loi déjà fort contraignante peut-on se permettre un tel article ?

Un simple exemple d'application montre l'hérésie du système :

Un propriétaire désire rénover son immeuble. Pour ce faire il établit un  plan financier qui l'oblige naturellement à tenir compte de l'amortissement et du loyer de l'argent emprunté.

Malheureusement le coût des travaux répercuté sur les loyers fait que ceux-ci dépassent le prix fixé dans la loi à l'art. 6, al. 3.

Le Département ne l'autorise pas à dépasser le prix maximum du loyer fixé par le besoin prépondérant argumentant, fait du prince, que lui seul décide ce que la loi lui permet.

Le propriétaire renonce à rénover. Les entreprises concernées n'ont pas de travail. Le bâtiment se dégrade.

Le Département se réfère à l'art. 42A et ordonne l'exécution de travaux selon la LCI suivant la procédure d'office et le propriétaire se trouve confronté à un rendement déficitaire.

C'est la quadrature du cercle ou en d'autres termes de la dictature organisée.

Amendements proposés par le rapporteur de minorité. ( en gras)

Art. 3, al. 2 (nouvelle teneur)

Par travaux d'entretien non assujettis à la présente loi, il faut entendre les travaux d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation, pour autant qu'ils n'engendrent pas un changement du confort existant. Les travaux d'entretien qui ne doivent intervenir qu'à intervalles éloignés ne sont pas assujettis à la présente loi (réfection des façades, des structures de l'immeuble ou de sa toiture, remplacement de la chaufferie, des colonnes de chute ou de l'ascenseur, remise à neuf d'un appartement au changement de locataires, etc.).

Art. 3, al. 4 (nouvelle teneur)

Il n'y a pas changement d'affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel ont été temporairement affectés à l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant que leur affectation commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure ait été conforme à la loi dès l'origine ou le soit devenue.

Art. 6, al. 3 (nouveau)

Supprimé. A mettre dans le règlement d'application.

Art. 11, al. 1

Conserver l'ancienne teneur.

Art. 15, al. 6 (nouveau)

Supprimé.

Art. 39, al. 3

Conserver l'ancienne teneur.

Art. 42A (nouveau)

En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure ou l'habitabilité d'un immeuble, le Département, notamment sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter aux frais du propriétaire selon la procédure des travaux d'office prévus aux articles 133 et suivants et 140 de la loi sur les constructions et installations diverses. Dans ce cas, les loyers après travaux ne doivent pas répondre aux besoins prépondérants de la population.

Conclusion

Sous réserve de l'acceptation des amendements proposés, la minorité de la Commission du logement vous recommande, Mesdames et Messieurs les députés, de rejeter le projet de modification de la LDTR, projet de loi 7752.

Premier débat

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de majorité. Je présenterai brièvement ce rapport que la presse a déjà eu l'occasion de commenter à la suite de certaines interventions. Comme d'habitude, l'attitude à l'égard de cette modification de la LDTR est hostile, ce qui ne nous étonne pas. Elle est purement idéologique, cela ne nous étonne pas non plus ! (Remarque.)

Ceux qui, précisément à l'image de M. Annen, nous disent aujourd'hui que cette modification de la LDTR va à l'encontre des intérêts des propriétaires se trompent totalement et n'ont apparemment même pas pris soin d'examiner les dispositions qui ont finalement été adoptées par la commission du logement, étant précisé que le texte qui nous est soumis est un compromis par rapport à la proposition initiale.

Ce compromis est le résultat de douze mois de discussions en commission et je crois que nous n'avons pas connu de projets de lois... (L'orateur est interpellé.) Pour vous, ce n'est pas suffisant, mais en général nous travaillons tout de même un peu plus rapidement, chère Madame, et dans ce cas nous avons pris le temps non seulement d'auditionner toutes les personnes et les associations qui le sollicitaient, mais de les entendre une seconde fois, voire une troisième fois !

Ceux-là mêmes qui aujourd'hui brandissent des menaces de référendum, en disant qu'ils n'ont pas été entendus, ont en fait été entendus à trois reprises par la commission du logement du Grand Conseil. Et d'ailleurs certaines de leurs suggestions ont été retenues dans le cadre des dispositions finalement adoptées.

Comme nous le verrons à l'occasion de cette discussion, nombreuses sont les dispositions qui, en dernière instance, favorisent les propriétaires qui ont pris l'habitude de pratiquer des loyers corrects, et je ne crois pas que les représentants de caisses de pension viendront me démentir sur ce point.

Par contre, Monsieur Fontanet, il est vrai que certaines personnes que vous êtes parfois amené à défendre seront peut-être moins contentes de cette modification de la législation, et je les comprends. En effet, les personnes qui se livrent à des opérations spéculatives, les personnes - bonjour, Monsieur Béné ! - qui animent des sociétés de portage, qui acquièrent des immeubles à des prix abusifs, ces personnes-là, bien évidemment... (Exclamations. Le président agite la cloche.) Ce n'est rien, c'est M. Vaucher qui s'agite un peu ! Il est toujours comme cela au début des débats !

Le président. Mesdames et Messieurs les députés, gardez votre calme !

M. Christian Ferrazino, rapporteur de majorité. Effectivement, pour ces personnes-là, la modification qui est proposée n'est pas du tout favorable, et je pense que le rapporteur de minorité s'en fera l'écho tout à l'heure. Mais, pour notre part, ce n'est pas de ces personnes dont nous nous soucions. Nous ne modifions pas la loi pour un petit nombre de propriétaires peu scrupuleux, nous pensons aux autres et à l'intérêt général, ce qui m'amène à faire un petit retour en arrière.

Il aura fallu attendre 1983 pour que notre canton se dote enfin d'une loi permettant d'éviter que le centre-ville ne se vide de ses habitants, comme ce fut le cas dans les années 60, et pour pouvoir maintenir un parc locatif d'immeubles anciens dont les loyers sont encore abordables. Cette loi, Mesdames et Messieurs, c'est précisément la fameuse loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, qui a fait suite à une initiative votée par la grande majorité de la population et qui a subi, depuis lors, deux modifications. La première est intervenue en 1989 et la seconde, en 1996.

Puisque nous avons révisé cette loi il y a à peine trois ans, certains se demandent pourquoi nous la remettons aujourd'hui sur le métier. Je rappellerai à celles et ceux d'entre vous qui l'auraient oublié que la modification de 1996 fut le fruit d'un accord laborieux entre les différents partis politiques du Grand Conseil et qu'il est rapidement apparu que le texte adopté en janvier 1996 ne répondait pas, sur plusieurs points, à l'exigence de clarté que nous souhaitons généralement lorsque nous adoptons des lois.

Lorsqu'une loi n'est pas claire, le plus simple est précisément de la modifier, car si elle n'est pas claire, en matière de protection des locataires, elle n'est jamais ou rarement interprétée en faveur de ces derniers. Nous avons d'ailleurs constaté, à la lecture de certaines décisions récentes des tribunaux, qui ont commencé à statuer sur la loi de 1996, qu'elle ne correspondait plus à la volonté manifestée par le législateur d'alors.

Nous avons donc pris soin de la modifier sur certains points. Et je m'empresse de dire que les modifications qui nous occupent aujourd'hui, si elles arrivent à susciter beaucoup d'intérêt sur les bancs d'en face, sont limitées à quelques chapitres de la LDTR, les autres n'étant absolument pas touchés par cette modification. Il convient donc de rappeler, en préambule, ce qui va changer avec l'adoption de cette loi.

Tout d'abord, le champ d'application de la LDTR : le but de la loi étant le maintien d'un parc locatif à loyers abordables, il est capital de ne pas restreindre son champ d'application. En conséquence et désormais, seuls les travaux d'entretien courants, c'est-à-dire ceux qui font partie intégrante des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation, ne seront pas soumis à la loi. Cela est logique dans la mesure où ces travaux sont censés être couverts par les loyers. Par contre, les gros travaux d'entretien, y compris ceux qui ont été négligés pendant un certain nombre d'années et qui impliquent la remise en état d'un immeuble, sont assimilés à des travaux de rénovation et sont donc, désormais, soumis à la loi.

Que signifie le fait que les travaux soient soumis ou non à la loi ? La loi stipule que les loyers des appartements rénovés doivent répondre aux besoins prépondérants de la population. Vous vous souvenez - nous avions largement évoqué cette question en 1996 - que le Tribunal administratif avait défini une fourchette pour apprécier ce besoin prépondérant, qui oscille actuellement entre 2 400 francs et 3 225 francs la pièce par année, en tenant compte du revenu moyen de la population, d'un taux d'effort idéal - c'est-à-dire la part du revenu consacrée au paiement de son loyer, qui a été fixée à 18% - ainsi que des logements les plus demandés, à savoir les trois et quatre-pièces.

Le but de la LDTR n'est pas de calculer au plus juste les coûts sur les loyers, ni de répercuter, à raison du juste coût des travaux, l'ensemble des rénovations effectuées. Son but est de faire en sorte que les loyers, après travaux, puissent répondre à la capacité de payer des locataires. Cette fourchette est désormais inscrite dans la loi. Nous n'avons fait que codifier une jurisprudence réaffirmée à maintes reprises par les tribunaux, en prenant soin que ces montants puissent être adaptés au fil du temps et, par conséquent, réindexés.

Cette notion des besoins prépondérants est d'autant plus nécessaire que les logements subventionnés, notamment les HLM, sont particulièrement chers. Nous devons donc veiller à ce que les immeubles anciens qui font l'objet de rénovations ne sortent pas du parc de logements dont les loyers sont abordables pour la majorité de la population.

Une autre modification importante de la loi concerne les loyers qui, avant travaux, sont déjà supérieurs à cette fameuse fourchette dont le plafond a été fixé à 3225 francs la pièce par année. La loi prévoit désormais que le loyer sera maintenu au même niveau s'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter les coûts de l'ensemble des travaux sans majoration dudit loyer. Si cette disposition permet d'éviter des augmentations de loyers injustifiées, elle permet aussi une souplesse qui faisait défaut jusqu'à présent - mais le rapporteur de minorité passera sans doute très vite sur cette question, parce qu'elle est hautement favorable aux gens qu'il est censé représenter - à savoir qu'elle permet au département de ne plus être lié par ce plafond des 3 225 francs la pièce par année, lorsqu'un certain nombre de conditions sont réalisées, dont une surface particulièrement grande des logements faisant l'objet de la rénovation.

Une autre disposition, qui fait d'ailleurs hurler certains, oblige le propriétaire négligent à entretenir son immeuble. Vous avez tous en mémoire ce qu'il est advenu des immeubles de Chêne-Bougeries, qui ont dû être démolis à la suite d'une négligence d'entretien de leur propriétaire. Nous considérons qu'il est dans l'intérêt général que le département puisse obliger le propriétaire à exécuter les travaux nécessaires, si en raison d'un défaut d'entretien la structure ou l'habitabilité d'un immeuble est mise en péril. C'est ce que M. Ducrest appelle être condamné aux travaux forcés. Il a toujours de très belles images, mais elles ne reflètent pas forcément ce qui se cache derrière...

Je pense que vous serez nombreux à comprendre qu'il est dans l'intérêt général d'éviter qu'un propriétaire peu scrupuleux puisse laisser son immeuble se dégrader à un point tel qu'il faille le démolir parce qu'il n'est plus possible de le rénover. C'est précisément pour éviter cette politique du fait accompli qu'il nous paraît nécessaire de prévoir cette disposition.

Une autre modification concerne les locaux commerciaux vacants, un sujet d'actualité...

Le président. Monsieur le rapporteur de majorité, vous en êtes à onze minutes. Vous pouvez prendre la parole autant de fois que vous le voulez, mais pas plus de dix minutes ! Je vous prie de conclure et de reprendre les détails plus tard.

M. Christian Ferrazino, rapporteur de majorité. Je ne désire pas accaparer la parole ; je vais donc suivre votre conseil et conclure. Je tenais simplement à démontrer que la plupart des dispositions qui nous sont soumises cet après-midi vont dans l'intérêt général - pas seulement dans l'intérêt des locataires, comme M. Ducrest a voulu le dire dans son rapport, mais également dans celui de certains propriétaires désireux de pratiquer une politique correcte en matière de loyer - et permettront de conserver des immeubles rénovés dont les loyers continueront à répondre aux besoins prépondérants de la population.

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Monsieur Ferrazino, je suis étonné de vous voir assis à cette table aujourd'hui, vous qui touchez des royalties d'un groupement appelé l'ASLOCA, défenseur des locataires, ce qui, selon l'article 24 de notre règlement, aurait dû vous éloigner de la table des rapporteurs ! (Commentaires.) Rassurez-vous, nous sommes des gens très libéraux et nous accepterons votre manque de fair-play, mais je dois dire qu'à l'époque où vous étiez rapporteur de minorité sur le même sujet - j'étais rapporteur de majorité - vous aviez de meilleures convictions qu'aujourd'hui !

Cela dit, pourquoi ce serpent de mer qu'est la LDTR revient-il aujourd'hui devant ce parlement ? Pourquoi modifier la LDTR, sachant qu'elle l'a été il y a trois ans, suite à un compromis historique qui a vu des gens de bon sens se mettre autour d'une table, discuter, arriver à une solution moyenne qui satisfaisait tout le monde, tant les milieux des locataires et des propriétaires que les milieux patronaux et ouvriers de la construction ?

D'après la date du dépôt de ce nouveau projet de loi, on se rend bien compte qu'il s'agit de respecter des promesses électorales. Certes, 1997 est loin, on a peut-être oublié qu'il y a eu des élections et que certains se sont fait élire par le biais de certaines promesses, mais c'est leur accomplissement qui est cet après-midi en discussion !

Nous avons effectivement conduit beaucoup d'auditions, comme vous l'avez rappelé, Monsieur le rapporteur de majorité. Mais, si les personnes auditionnées ont été entendues, elles n'ont malheureusement pas été écoutées. Et il est regrettable de voir que ce que vous appelez des petites modifications constituent, en réalité, un durcissement de la loi et un carcan pour le marché immobilier et la construction.

Ce matin, j'ai lu dans un quotidien une définition des propriétaires raisonnables. Qu'est-ce qu'un propriétaire raisonnable ?

Est-ce un propriétaire sincère qui, ayant voulu placer de l'argent dans l'immobilier pour en tirer un profit tout à fait honnête et non spéculatif, se retrouve avec un carcan législatif, dont la LDTR, qui l'empêche de rénover ou, pire, qui l'y oblige, le fusil sur la tempe, s'il ne le fait pas ? Ne pouvant pas répercuter les frais occasionnés par ses rénovations ou ses transformations, il se retrouve avec un capital négatif.

C'est précisément ce que vous voulez, Mesdames et Messieurs les auteurs du projet de loi, et vous nous l'avez fait comprendre pendant toutes les séances de la commission du logement ! Si cette loi passe dans son libellé actuel, que va-t-il se passer demain ? Plus personne n'entreprendra de rénovations ni de transformations en raison des embûches créées. Ainsi, le fait d'inscrire un chiffre dans la loi la rend plus contraignante, puisque cela oblige, en cas de modification, à revenir devant le parlement. Il n'est pas logique d'en arriver à ce genre de procédé, alors qu'il existe des règlements, beaucoup plus souples, pour ce faire. Qui peut connaître l'avenir, qui peut connaître l'évolution économique de notre canton ?

Ou alors, un propriétaire raisonnable, est-ce un propriétaire institutionnel hors du canton, qui se dit : «Qu'irais-je faire à Genève, puisque j'y serai mis en demeure de faire différentes choses non rentables pour mes assurés ?» Si on est un institutionnel actuellement à Genève, on a plutôt tendance à fuir le canton qu'à y rester.

Je rappelle que, dans la construction, environ dix mille emplois ont disparu, soit la moitié. Veut-on continuer cette destruction systématique de certaines professions, sur l'autel d'un dogme un peu trop rigide, à savoir la défense des locataires que vous prétendez assurer ?

Une motion 1210 a été traitée en commission du logement. Elle demandait que le prix à la pièce soit abandonné au profit du prix au m2, ainsi que cela se pratique dans tous les autres cantons. Or, le 8 mars, la commission a terminé ses travaux et a recommandé d'adopter le système du prix au m2 plutôt qu'à la pièce. Cela signifie que, quelle que soit notre décision ce soir concernant ce projet de loi, nous devrons rouvrir le débat et la modifier à nouveau dans peu de temps. C'est dire si le travail a été mal fait !

D'autre part, la motion 1215, pendante devant la commission du logement, demande une évaluation de la loi votée en janvier 1996, afin de connaître les effets de ce compromis historique et de savoir si l'on peut continuer dans ce sens ou s'il y a des modifications à apporter. A cet égard, Monsieur Ferrazino, vous auriez dû aller plus loin et soutenir cette motion qui aurait permis, profitant de ce projet, d'inclure d'autres changements dans la loi. Je demande donc à ce parlement le renvoi à la commission du logement du projet de loi 7752, car cette motion n'étant pas encore revenue de commission, nous ne pouvons pas nous prononcer sur les effets de la loi. Par conséquent, nous vous conseillons d'attendre le retour de cette motion.

M. Chaïm Nissim (Ve). Le projet de loi 7752 était au départ un projet assez carré, un projet de combat élaboré dans une optique préélectorale, pour toutes sortes de raisons politiques, de mobilisation des troupes.

A mon avis, le parti des Verts a joué un rôle extrêmement positif en commission et je suis personnellement assez content du rôle que j'ai joué - mon collègue David Hiler était occupé à présider et n'a pas véritablement pu participer au débat. J'ai essayé d'assouplir ce projet dans la mesure du possible, j'ai effectivement réussi à en arrondir les angles et je dois reconnaître qu'au final le projet actuel est plus souple que la loi existante... (Rires.) Oui, Messieurs les libéraux qui rigolez, si vous lisez bien ce projet, il est plutôt plus souple que la loi existante !

C'est un projet qui, comme la LDTR existante, vise à maintenir en ville des logements bon marché ; sur ce point, pas de changement. S'agissant de l'article 11, alinéa 3, relatif aux loyers qui dépassent déjà les besoins prépondérants de la population, il stipulait au départ : «Le loyer est en principe maintenu par le département au même niveau pendant toute la durée du contrôle...»

Le président. Monsieur Nissim, excusez-moi de vous interrompre ! Tout le monde a entendu que M. Ducrest propose le renvoi en commission. Dès lors, nous devons nous prononcer sur ce renvoi. Vous aviez demandé la parole avant, mais il serait bien que vous vous prononciez sur le renvoi en commission et, lorsque nous aurons voté, nous pourrons poursuivre le débat.

M. Chaïm Nissim. Bien, Monsieur le président. Je profitais simplement de faire quelques remarques avant que vous m'interrompiez : je savais que vous alliez le faire et vous avez raison de l'avoir fait...

Mon groupe s'opposera au renvoi en commission. Nous avons étudié ce projet pendant une année. Monsieur Ducrest, vous avez raison de dire qu'il ne répond pas au problème essentiel de la spéculation effrénée qui s'est poursuivie pendant vingt ans dans ce canton. Cette spéculation a fait monter tous les prix : le prix du travail, le prix du terrain, tous les prix, y compris celui des loyers. Face à cette spéculation effrénée, à cette surchauffe dans la casserole, la LDTR a mis un bouchon... (Protestations.) J'y arrive, j'y arrive, Monsieur Halpérin, trente secondes ! Elle a mis un bouchon rigide, mais un nouveau renvoi en commission ne résout pas le problème, il ne fait que le repousser.

Ce qu'il va falloir revoir en commission, c'est le tout, soit la LGL, les lois HLM, la LDTR dans une vision d'ensemble, y compris le problème que vous souleviez, Monsieur Ducrest, à savoir le prix au m2 par opposition au prix à la pièce. Sur ce point, nous avons abouti à un léger assouplissement, mais ce n'est effectivement pas encore suffisant, vous avez raison. Il n'y a pas lieu pour autant de retourner en commission : nous pouvons voter cet assouplissement ce soir et nous reprendrons ensuite l'ensemble du problème, car une coupure sur ce sujet, comme sur bien d'autres dans notre corpus législatif, serait regrettable.

Le président. Deux autres orateurs étaient inscrits avant la proposition de renvoi en commission. Madame Gobet, vous avez la parole.

Mme Alexandra Gobet (S). Les socialistes s'opposeront au renvoi en commission. Dès sa naissance, la LDTR a eu pour but de conserver un nombre suffisant de logements répondant aux besoins prépondérants de la population. Par contre, dès le début aussi, cet objectif a contrarié les acteurs de l'immobilier, qui ne voyaient dans les immeubles d'habitation que de juteux citrons qu'il suffisait de presser !

Qu'il nous soit permis aujourd'hui de rappeler, à titre liminaire, que la plus haute juridiction a estimé que nous pouvions entrer en matière sur cet objet. La révision de 1996, contrairement à ce qu'a dit M. Ducrest, n'est pas idéale. Elle a fourni l'occasion d'instaurer un moyen efficace de soutien à l'entretien des immeubles, c'est là un bonus que nous confirmons, mais il y manquait des ingrédients essentiels à nos yeux : d'une part le remède aux carences des propriétaires, plus soucieux de leur rendement que de l'entretien de leurs immeubles, et d'autre part la restitution en logements des surfaces commerciales vides.

Aujourd'hui, dans les grandes lignes, le projet qui ressort des longs travaux de commission, prend en compte ces données essentielles. C'est un projet achevé. Qu'il soit toutefois précisé ici, comme mon collègue Velasco l'a démontré en commission, chiffres à l'appui, que la fourchette des loyers retenue codifie sans doute la jurisprudence, mais consacre une fiction. La fourchette des loyers sur laquelle nous avons été d'accord d'entrer en matière répond aux besoins d'une part importante de la population, mais elle ne répond pas aux besoins de la majorité. Et ce n'est vraiment que pour le consensus que les socialistes se sont ralliés à cette fourchette qui, en réalité, est trop élevée.

A cet égard, la latitude du Conseil d'Etat à adapter cette fourchette à la baisse nous incite aujourd'hui à vous demander de voter ce projet sans renvoi en commission. Nous nous permettons d'espérer qu'il n'y aura pas de débordements abusifs de ces valeurs et nous soutenons le vote du projet tel qu'il est sorti de la commission.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de majorité. Pourquoi demandez-vous le renvoi en commission, Monsieur Ducrest ? Nous n'avons pas très bien compris et nous pouvons faire deux hypothèses. Soit le référendum n'est pas prêt... (Rires et exclamations.) mais dans ce cas, Monsieur Ducrest, vous n'aviez qu'à vous dépêcher, et ce ne sera pas une raison suffisante pour nous amener à vous suivre ! Je vois une deuxième hypothèse qui me semble plus plausible, c'est qu'on commence à craindre sur vos bancs le verdict de la population !

S'il est vrai que la crainte du peuple est le début de la sagesse, il serait beaucoup plus raisonnable, au lieu de renvoyer ce projet en commission, de renoncer à lancer un référendum qui, vous le savez vous-même, est perdu d'avance ! Si vous voulez continuer à mener un combat d'arrière-garde, libre à vous, mais il est bien évident que nous ne pouvons que refuser le renvoi en commission.

Mise aux voix, la proposition de renvoyer ce projet de loi à la commission du logement est rejetée.

M. Thomas Büchi (R). Le projet de loi 7752 vise à modifier profondément la LDTR. Si M. Ferrazino nous a brossé un pays de cocagne idyllique, il y a une autre vérité qui mérite également d'être entendue.

En 1996, les partenaires sociaux de la construction, soucieux du climat conjoncturel catastrophique qui a vu la branche de la construction perdre 50% de ses effectifs en une dizaine d'années, ont essayé de trouver les causes de cette dégradation et ont proposé des remèdes.

La lourdeur du carcan législatif mis en place petit à petit paralysait - mais l'imparfait n'est, semble-t-il, plus de mise - complètement l'industrie de la construction. Dès lors, un assouplissement est apparu évident et, sur la proposition des partenaires sociaux de la construction, la loi de 1983 a été modifiée sans aucune opposition. Je me souviens d'ailleurs du débat au cours duquel l'Alliance de gauche s'est ralliée à la dernière seconde à l'avis de l'ensemble des partis.

Il était extrêmement important de rendre le caractère initial incitatif de la loi tout en lui ôtant ses lourdeurs, cet instrument d'intervention étatique étant le plus contraignant de toute la Suisse. Depuis lors, deux choses se sont produites. D'une part, aucun locataire n'a eu à souffrir des allégements adoptés, bien au contraire, puisque des travaux de rénovation et d'entretien ont été encouragés, en particulier grâce au bonus à la rénovation institué en 1996 pour le plus grand bonheur de nombreux locataires.

Monsieur Ferrazino, vous nous avez expliqué que des tas de dossiers avaient déjà posé des problèmes avec la nouvelle loi de 1996. Or, vous avez déposé votre projet de loi juste après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi et je vous mets au défi, car vous n'avez cité aucun exemple, de nous donner des exemples de dossiers bloqués. Je me réjouis de vous entendre sur ce point !

D'autre part, dans son programme électoral - la protection des locataires constituant le fonds de commerce de certains - l'Alternative a cru bon de proposer une énième modification de cette loi, malgré l'évidente vanité de cette initiative, et n'en a pas démordu, en dépit de toutes les critiques des partenaires de la construction.

Il en est résulté ce projet de loi, qui ne satisfait pas grand monde, mais qui est conforme au dogme de certains et que d'autres approuvent pour des raisons de légitimité et de cousinage politique, sans analyser le fond du problème.

Mesdames et Messieurs les députés, le projet de loi 7752 est dangereux et excessif. Il est également inutile, puisque la LDTR a été révisée il y a trois ans à peine, grâce à une collaboration active des partenaires sociaux de la construction, de sorte que son bilan mérite d'être fait avant de tout chambouler. Pour ce faire, une période d'observation plus longue est nécessaire et la tâche pourrait être confiée à un organe neutre et indépendant tel que la Commission d'évaluation des politiques publiques.

En outre, aucun abus ni aucune situation scandaleuse pour des locataires que la loi de 1996 aurait permis ou favorisés n'ont été relevés à ce jour. Encore une fois, j'attends vos exemples !

Ce projet est dangereux. Il est dangereux car, sous couvert de la codification de la jurisprudence du Tribunal administratif et d'une soi-disant meilleure protection des locataires, il va figer un peu plus le domaine bâti en soumettant quasiment tous les travaux aux contraintes de la LDTR. Cela signifie qu'il faudra, dans tous les cas, une autorisation de travaux et que l'Etat fixera et contrôlera les loyers après travaux. Les possibilités pour les institutionnels privés et publics de rentabiliser leurs investissements vont se trouver sérieusement amoindries. Cela va les déstabiliser encore un peu plus, alors qu'ils sont déjà très sensibles aux modifications incessantes des règles du jeu. Il s'en suivra un renoncement à investir ou un transfert vers des investissements plus rentables et moins soumis au carcan législatif.

Le projet est également excessif car, si les auteurs de ce projet de loi voulaient réprimer les abus, ils vont en définitive toucher aussi des immeubles tels que les coopératives, les HLM, les HBM, etc.

La procédure à suivre par les entreprises de la construction pour pouvoir exercer leur métier sera un véritable parcours du combattant. Si on veut maintenir un semblant de savoir-faire et de formation de nombreux apprentis dans le domaine de la construction, si on veut conserver notre patrimoine bâti et l'entretenir décemment, cela passe forcément par le rejet de ce projet de loi.

Mesdames et Messieurs, votre projet de loi est à l'image de l'hiver apocalyptique que nous avons vécu. Vous avez pris le risque, historiquement toujours fatal, d'ouvrir un front de l'Est - vous pourrez demander à M. Lescaze de vous donner un cours sur le sujet ! Eh bien, Mesdames et Messieurs les députés de l'Alternative, votez ce projet de loi : cela pourrait bien être votre Stalingrad !

M. Jean-Pierre Gardiol (L). Bien sûr, M. Ferrazino a dit, comme à son habitude, beaucoup de contrevérités. Il confond être entendu et être écouté, car il oublie que, lorsqu'on parle de logement, on touche plusieurs composantes de notre économie, voire de notre société. L'équilibre est fragile entre les intérêts des propriétaires, des locataires, des entrepreneurs, des travailleurs. Et c'est bien cet équilibre qui avait été intelligemment sauvegardé en 1996, grâce à l'action des partenaires sociaux de la construction. On se demande même, avec ce projet, s'il n'a pas muselé nos partenaires de la construction.

La question du logement préoccupe en premier lieu les locataires et c'est bien naturel. Mais on oublie trop souvent les propriétaires qui, de plus en plus, sont des fonds de prévoyance paritaires qui doivent pouvoir rentabiliser les travaux d'entretien et de rénovation afin d'avoir les moyens de verser des rentes convenables à leurs assurés. La politique de rénovation et d'entretien du domaine bâti a un effet direct sur l'emploi dans la construction, qui génère la croissance économique via l'effet multiplicateur bien connu. Or, la majorité ne semble pas s'intéresser à cet aspect de la LDTR.

Mesdames et Messieurs les députés, la LDTR telle qu'elle est ressortie du compromis historique de 1996 n'a provoqué aucun abus, et aucune famille n'a été jetée à la rue après des travaux d'entretien et de transformation. Je ne connais pas de cas où la presse a dû montrer du doigt un vilain propriétaire ayant abusé des loyers après transformation. En revanche, il est certain que le texte actuellement en vigueur a sauvé des dizaines d'entreprises, des centaines d'emplois qualifiés et des places d'apprentissage.

Aujourd'hui, je reproche à la majorité du Grand Conseil et au président du DAEL de ne s'intéresser qu'aux locataires en laissant tomber les autres composantes que j'ai mentionnées ci-dessus. Cette vision unilatérale du dossier risque à terme de créer le marasme dans les métiers du bâtiment en particulier, et sur le marché de l'immobilier et des investissements en général. Je reproche aujourd'hui à cette majorité et au président du DAEL de refuser de soumettre la LDTR à l'analyse d'une entité neutre qui devrait être chargée de procéder à une véritable étude d'impact économique et social de la loi sur les locataires, le niveau de confort, le maintien de la substance de l'habitat, l'emploi, la fiscalité et la formation professionnelle. Je mentionne, à titre d'exemple, l'étude qui a été commandée par le président du DIAE, M. Cramer, montrant les incidences qu'auront les travaux de renaturation des rivières et ruisseaux sur l'emploi.

Mesdames et Messieurs les députés, vous allez voter ce projet de loi la tête dans un sac ! Je vous invite une nouvelle fois à accepter le renvoi en commission, en priant celle-ci de soumettre la LDTR à une analyse impartiale. A défaut, j'ai développé les raisons pour lesquelles nous sommes prêts, Monsieur Ferrazino, à lancer un référendum !

M. Bénédict Fontanet (PDC). Je tiens tout d'abord à dire à M. Ferrazino que nous n'avons pas peur du référendum. Que le peuple décide en fin que compte ne nous gêne pas et ne nous impressionne pas. La demande de renvoi en commission était motivée par le fait que, faute d'avoir pu faire comprendre un certain nombre de réalités économiques, il était peut-être nécessaire d'y consacrer plus de temps !

La LDTR est une «sainte législation» à laquelle on ne peut toucher. C'est une espèce de monument historique, issu de différentes révisions, qui vise certes un certain nombre d'objectifs louables mais qui, pour certains, est véritablement sacralisé. Qu'on s'occupe des locataires est une excellente chose, qu'on s'occupe des propriétaires aussi, mais dans ce débat on fait fi des notions économiques les plus élémentaires ! Si on veut rénover, construire ou transformer, encore faut-il que les propriétaires y soient encouragés et que l'argent qu'ils y placent ait un juste rendement - je ne dis pas un rendement excessif ou inéquitable par rapport à d'autres types de placement - sinon, rien ne se fait.

En fin de compte et en particulier sur les bancs de la gauche, ce débat est avant tout un débat doctrinaire et idéologique, dans lequel on s'en voudrait, Mesdames et Messieurs, de vouloir vous convaincre d'un certain nombre de réalités et d'évidences que vous avez toujours eu beaucoup de peine à accepter ! A l'image d'un certain marxisme éculé qui opposait des patrons grassouillets, bedonnants et cigare au bec, à des ouvriers malingres et exploités, en vous entendant parler de la LDTR, on a un peu le même sentiment : des propriétaires, individus spéculateurs ignobles, pressent comme des citrons les pauvres locataires, qui souffrent beaucoup à cause des vilains propriétaires...

Je relèverai ici que la très large part du marché immobilier n'est pourtant pas détenue par ces épouvantables spéculateurs - à moins que nous ne le soyons tous - puisqu'en fait une grande partie du parc immobilier suisse appartient soit à des caisses de pension des institutions publiques ou semi-publiques, soit encore à des institutionnels privés, des caisses et des compagnies d'assurances. Par conséquent, s'il y a des spéculateurs en matière d'immobilier, c'est en définitive un peu chacun d'entre nous !

Si nous pouvons tout à fait souscrire aux buts de la LDTR visant à maintenir des logements bon marché en ville et à éviter les congés-ventes - nous n'avons jamais récusé ces buts-là - nous pensons par contre qu'à force de révisions partielles, qui tiennent plus d'une idéologie bornée que d'un pragmatisme empreint d'un certain réalisme, la législation genevoise en matière de construction, de rénovation et d'encouragement à la rénovation tient du foutoir ! Nous avons ainsi des normes qui résultent de la loi sur les constructions et installations diverses, de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, de la loi générale sur la protection des locataires, de la loi sur les zones de développement industriel et, enfin, de la LDTR.

Monsieur Ferrazino, je ne représente pas que d'horribles spéculateurs, j'ai aussi eu la chance de travailler pour plusieurs institutionnels et je dois dire que, si on compare le fatras législatif genevois à ce qui existe dans d'autres cantons, d'autres villes ou d'autres pays - on peut certes toujours trouver pire - si on examine cette espèce de patchwork que constitue la législation genevoise en matière de construction, il y a de quoi décourager plus d'un investisseur, au demeurant non spéculateur, qui souhaiterait placer son argent de manière sûre dans le canton de Genève.

Ce n'est pas en multipliant les interventions sur la LDTR, en la modifiant tous les deux, trois ou quatre ans, que l'on va encourager les investisseurs institutionnels, ceux qui rénovent et qui possèdent une très large partie de notre patrimoine immobilier. Nous n'allons pas les encourager à venir investir à Genève, car ce que recherche un investisseur, notamment dans le domaine de l'immobilier, c'est avant tout une certaine stabilité du cadre législatif, juridique et économique dans lequel il évolue.

Aussi, modifier trois ans après une loi qui a été révisée en 1996 et ce au moyen d'un projet déposé une année après l'entrée en vigueur de la loi, c'est tout simplement lamentable ! Cela procède d'un aveuglement idéologique à court terme. Certes, on poursuit ici des buts politiques - pour certains, les milieux de locataires sont d'excellentes caisses de résonance et participent, dans la joie et la bonne humeur, au financement de certains partis politiques -mais cela n'est pas sérieux. Cela consacre une incertitude pour tous les gens qui veulent investir, et certains veulent le faire de bonne foi sans presser les locataires comme des citrons !

Ce nouveau coup de canif dans la législation genevoise, déjà bien complexe et bien contradictoire en matière de construction, est regrettable, parce que la révision proposée procède d'une confusion des genres et aboutit à rendre encore plus restrictives toute une série d'opérations.

Ce projet de loi est mauvais et inutile et, par conséquent, mon groupe vous invite à le rejeter !

M. Michel Halpérin (L). Il y a un temps pour tout, il y a notamment un temps pour la guerre et un temps pour la paix. Je suis de ceux qui, rétrospectivement, peuvent accorder un certain crédit aux entreprises diverses qui ont été engagées dans les années 70 et 80 pour - disait-on - assurer la protection des locataires et résister à des bulles spéculatives. Je rappelle d'ailleurs que l'exercice avait atteint son paroxysme il y a une quinzaine d'années, au moment où plus rien ne se faisait sous l'autorité tatillonne des lois et des règlements dont nous nous étions dotés.

Puis, comme toujours - et je sais que nous en sommes tous ici convaincus - l'économie a repris ses droits et les moyens que nous nous étions donnés pour infléchir l'économie ont atteint leur point de perversion. En effet, il est avéré que seule la construction qui se fait sous l'égide de la législation et au bénéfice des subventions étatiques est devenue un exercice rentable. Par contre, toute activité de construction provenant d'entrepreneurs individuels qui prennent des risques économiques n'est désormais plus rentable. En d'autres termes, nous sommes tombés, depuis déjà bien longtemps, dans une économie d'Etat, une économie subventionnée. Cette économie s'est trouvée encore renforcée dans ses effets pervers du fait même que la bulle spéculative s'est effondrée il y a dizaine d'années, lorsque l'économie l'a rattrapée. Depuis dix ans, l'immobilier n'est de loin plus ce que nous avons connu au temps de la guerre à outrance.

Pourtant, dans l'époque où nous sommes, où l'immobilier n'est plus cette vache à lait fantastique de quelques investisseurs éclairés qui faisaient des opérations au coup par coup avec de substantiels bénéfices, où les entreprises de l'immobilier se sont effondrées les unes après les autres depuis une dizaine d'années, au point d'affaiblir Genève jusqu'à la mettre en danger, on invente précisément maintenant, au moment où il serait indispensable de réconforter ceux qui sont prêts à prendre des risques, des moyens de les en dissuader. Est-ce un aveuglement idéologique, est-ce la recherche d'un fonds de commerce politique qui paraît un peu éculé aux observateurs raisonnablement attentifs, ou est-ce véritablement la manie - elle existe dans d'autres lieux - d'un combat jamais éteint ? Je l'ignore mais, quoi qu'il en soit, c'est navrant !

J'en veux pour preuve que lorsque la LDTR, il y a deux ans et demi, est revenue devant ce parlement, qui était alors à majorité de l'Entente bourgeoise, et devant un gouvernement, monocolore disiez-vous - nous disions homogène - lorsque vous étiez innombrables sur les bancs d'en face à prétendre que la droite abusait de son pouvoir, il s'est trouvé un consensus des partenaires sociaux et des parlementaires de l'Entente pour aller à votre rencontre et ne pas profiter de notre majorité pour démanteler l'édifice de la LDTR, comme nous aurions eu les moyens politiques de le faire à l'époque.

Je constate que cette modération et ce sens de la pondération n'ont pas d'équivalent de votre côté. Vous avez la majorité depuis deux ans, vous voulez en profiter et en tirer tous les partis possibles, y compris celui d'une mauvaise législation dont vous savez qu'elle est nuisible pour la République ! C'est un choix qui n'est guère satisfaisant, s'il s'agit de porter un jugement sur les ambitions qui animent les auteurs de ce projet, et c'est un choix désastreux pour la République ! Vous faites ce choix et vous en assumerez naturellement les responsabilités devant les électeurs, qui ne sont pas aussi bêtes que vous l'imaginez et qui, si vous aboutissez aujourd'hui dans votre malheureuse entreprise, seront peut-être plus nombreux que vous ne l'espérez à venir vous dire ce qu'ils pensent de votre attitude !

Pour notre part, nous nous opposerons fermement à ce projet.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de majorité. Nous n'entendons pas alimenter un débat doctrinaire et par conséquent - les dernières interventions viennent de l'illustrer - réducteur. L'Entente se plaît à le faire durer : Monsieur Balestra, dépêchez-vous de terminer votre texte, car je ne serai pas long ! (Commentaires.) Ah, si c'est M. Vaucher qui, en lieu et place des invectives habituelles, prend la parole, nous en serons très satisfaits !

Si l'on comprend que certains soient nostalgiques d'une période où l'argent coulait à flot dans cette République, ils devraient tout de même se souvenir que durant ces années 80, précisément cette période d'or pour certains, les rénovations étaient fort nombreuses à Genève. Or, la LDTR existait déjà et c'est bien la démonstration qu'il s'agit effectivement d'un problème de conjoncture et non pas d'un problème de législation, que ce qui se faisait hier et qui ne peut pas se faire aujourd'hui n'est pas du tout lié à une loi, fût-elle celle-ci, mais bien à un problème de conjoncture.

C'est pourquoi, et la démonstration en est faite, votre débat est totalement doctrinaire. Si vous voulez continuer dans cette direction, faites-le mais n'attendez pas de nous que nous y répondions plus largement !

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Je vais revenir sur la première intervention de M. Ferrazino, dans laquelle il prétendait que le projet de loi présenté aujourd'hui ne comporte que des articles de faible envergure, voire insignifiants. A l'écouter, il s'agirait presque d'un simple toilettage. Or, Monsieur Ferrazino, vous savez bien que c'est tout le contraire.

Cette loi, telle qu'elle est ressortie des travaux de la commission, est un triptyque. Il y a la partie centrale, qui est le projet tel qu'il a été renvoyé en commission par ce parlement et qui était déjà une mouture assez contraignante. Puis sont venues se greffer des propositions faites par des gens qui ont été entendus et écoutés et qui représentaient les milieux défendant, d'une manière fort rigide, les locataires. Ceux-ci avaient, il y a trois ans, négocié avec les partenaires concernés mais, lorsqu'ils ont vu que la majorité avait changé, ils ont refermé la porte et aucune discussion n'a plus été possible. La troisième partie du triptyque est venue du DAEL. M. Moutinot, dont les HBM sont le cheval de bataille, s'est rendu compte qu'il était illogique d'inscrire dans la loi un montant maximum de 3225 francs, alors qu'à l'heure actuelle on construit des HBM à 4500 francs la pièce.

Sur ce point, M. Velasco, qui avait présenté à la commission un système de calcul datant du Moyen Age, a reconnu lui-même que c'était un calcul outrancier et a compris qu'il allait trop loin. En effet, il est évident que demander à des propriétaires de ne répercuter les travaux qu'à hauteur de 3225 francs la pièce est un non-sens alors qu'actuellement le moindre des bâtiments subventionnés, de la catégorie la plus simple, dépasse, et de loin, ce chiffre.

Je vais revenir, Monsieur Ferrazino, sur les changements de la LDTR que vous prétendez insignifiants et de faible envergure. Dans la mouture de la LDTR en vigueur depuis 96, il y a une définition nette de ce qui est transformation et rénovation. Or, qu'avez-vous fait ? Vous avez fait un mélange entre rénovation et transformation, vous avez créé un flou total et dans ce flou total personne ne s'y retrouve, si ce n'est le département. C'est le département qui décidera si telle ou telle chose relève d'une rénovation, ou si telle ou telle chose relève d'un entretien courant. Ce sera le fait du prince et à ce niveau-là la loi est beaucoup plus floue.

En outre, le fait d'inscrire des montants dans la loi, je l'ai déjà dit tout à l'heure, oblige à revenir devant le parlement chaque fois qu'il faudra les changer. De fait, il est évident que l'indexation dont vous faites état, Monsieur Ferrazino, sera de nouveau le fait du prince. L'indexation ne dépend pas d'un barème, elle dépend d'éléments conjoncturels et lorsqu'elle arrivera dans les mains des députés qui devront la voter, ce sera avec un retard tellement grand - je vous rappelle que cela fait une année et trois mois que nous discutons de la LDTR en commission - que les effets conjoncturels auront déjà été néfastes.

Ainsi, voulez-vous, Monsieur Ferrazino, que les salaires des employés de la construction soient gelés, même si la conjoncture change, même si l'inflation augmente, simplement à cause de la LDTR ? Que vont penser ces employés du bâtiment, si on gèle leurs salaires ? Est-ce votre but ? Votre rigidité, votre dogme de la protection des locataires doivent-ils permettre cela ? Il y a là un non-sens.

J'en viens maintenant à l'article 39. Ce article est extraordinaire car il entraîne un blocage complet de l'aliénation d'appartements. Monsieur Ferrazino, vos milieux ont dit maintes fois qu'ils n'étaient pas contre l'accession à la propriété. Vous nous démontrez dans cet article exactement le contraire. En effet, il y a trois ans, nous avions stipulé que l'aliénation, selon l'exception prévue à l'alinéa 3 de l'article 39, pouvait avoir lieu si 60% des locataires de l'immeuble dans lequel un appartement allait être vendu ne s'opposaient pas à la vente de cet appartement. Or, vous inversez le système en précisant que maintenant 60% des locataires doivent l'accepter. Je ferai, Monsieur Ferrazino, un simple calcul mathématique : imaginez que, dans un immeuble de 100 appartements, un locataire désire acquérir son appartement. Il faudra dorénavant que 60 personnes au moins disent «formellement» - le mot est inscrit dans la loi - qu'ils sont d'accord avec cette aliénation. Les locataires vont donc recevoir un courrier du département - il faudra bien leur envoyer un courrier - et simplement parce que certains n'y répondraient pas, le pourcentage ne serait pas atteint. C'est dire que vous êtes en train de piétiner complètement le marché immobilier de la PPE. Est-ce cela que vous voulez ? Je ne le sais pas, mais nous verrons au vote, tout à l'heure, si c'est le cas.

M. Chaïm Nissim (Ve). Juste avant le vote sur le renvoi en commission, je vous démontrais que le projet de loi 7752 constituait un léger assouplissement par rapport à la loi existante. Je ne voudrais pas prendre la parole trop longtemps et je me limiterai à vous donner deux exemples :

A l'article 11, l'alinéa 3 concernant les logements dont le loyer serait déjà supérieur à 3 225 francs n'existait pas. Dans le projet de loi initial - dont j'ai dit que c'était un projet carré, un projet de combat, un projet électoral - il était écrit : «Le loyer est en principe maintenu par le département au même niveau pendant toute la durée du contrôle.» Cela signifiait évidemment un blocage qui rendait toute rénovation impossible et c'est pourquoi, dès le début, les Verts se sont opposés à cette formulation. Cette formulation a ensuite été bien assouplie - elle est même remarquablement plus souple que la loi actuelle - par le DAEL, qui a bien compris le danger, et l'alinéa dit maintenant : «(Le loyer) est maintenu par le département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux.» Voilà le premier exemple d'assouplissement.

A l'article 6, alinéa 3, concernant la clarification entre travaux d'entretien, de rénovation, de transformation, il y a aussi un léger assouplissement, puisque deux possibilités de dérogations sont prévues : l'une pour les grandes pièces et l'autre pour les personnes qui feraient des efforts en matière d'économie d'énergie.

J'aimerais maintenant analyser brièvement pourquoi la droite fonce sur le drapeau rouge comme un taureau dans les arènes madrilènes, dès qu'elle entend le mot LDTR... Je vois que Mme Bernasconi nous montre son fichu, il est effectivement rouge ! Dès qu'on entend ces quatre lettres, dans les milieux de droite, on devient effectivement fou !

Je reconnais que les rénovations sont moins nombreuses à Genève que dans d'autres cantons, et cela constitue un véritable problème. M. Halpérin a aussi raison de dire que l'économie de la construction est une économie étatique et qu'elle ne peut pas continuer comme cela très longtemps. Il y a trop de surveillance à tous les niveaux.

Mais, en l'occurrence, le problème est double. Pendant vingt ans, il y a eu surchauffe dans la marmite en raison de la spéculation et de l'avidité des possédants qui ont toujours voulu augmenter le prix des loyers et des terrains. Ce jeu de la spéculation a renchéri tous les prix. Face à cette situation, la LDTR a mis un couvercle nécessairement rigide, ce qui a fait bouillonner la marmite et a posé ensuite toute une série de problèmes.

La loi actuelle propose donc deux petites soupapes de sécurité pour que l'excès de chaleur puisse sortir de la marmite. Elles sont effectivement insuffisantes, et il va falloir reprendre en compte l'ensemble du problème, c'est-à-dire la LGL, les lois HLM et la LDTR... (Remarques.) Non, Monsieur Vaucher, c'est une révision qui dépasse de loin le présent projet, une révision d'ensemble. Ce soir, nous pouvons voter le projet 7752 mais ensuite, il va effectivement falloir reprendre l'ensemble du problème.

M. Jacques Béné (L). Je constate que M. Ferrazino et ses acolytes refusent le débat. Evidemment, ils sont à court d'arguments ; mis à part les arguments doctrinaires que nous avons entendus à la commission du logement, je comprends qu'ils n'en aient plus !

Je remarque aussi la mauvaise foi de M. Nissim. A ce propos, je me permets de citer un procès-verbal de commission : « M. Nissim relève que trois articles semblent poser problème et que ce sont les mêmes évoqués par la Fédération des métiers du bâtiment. Il se demande dès lors si l'on ne s'est pas trompé depuis une année et s'il ne vaudrait pas la peine d'attendre que la commission d'évaluation se soit penchée sur cette question.» Ce sont vos dires, Monsieur Nissim, que vous avez entérinés lors de la séance suivante de la commission du logement.

Je remarque que vous avez tourné votre veste, pour des raisons doctrinaires, j'imagine. Je le regrette, car en commission vous aviez l'air nettement plus libéral que vous ne l'êtes aujourd'hui ! (Commentaires.)

En préambule à mon intervention et notamment pour démontrer votre mauvaise foi, Monsieur Ferrazino, je tiens à signaler que votre rapport ne mentionne pas l'audition de la Communauté genevoise d'action syndicale et je comprends bien pourquoi ! En effet, M. Robert, secrétaire, qui représente une grande partie des employés du bâtiment, préférerait qu'on ne touche pas à la LDTR, comme la presse l'a d'ailleurs relaté.

Je me permets donc de reprendre le texte du procès-verbal de la commission et l'intervention de M. Robert, puisqu'elle ne figure pas dans le rapport. M. Robert dit : «Je rappelle que la LDTR est une loi extrêmement importante pour la CGAS, car elle la concerne à plus d'un titre. D'abord au niveau de la politique économique, thème particulièrement préoccupant en cette période de difficultés majeures pour la rénovation, l'entretien et les transformations. Ces travaux sont nécessaires pour maintenir la vitalité d'une ville au niveau de son aspect, de son image. Il s'agit donc d'un élément influencé par la LDTR. (...) Celle-ci concerne également la protection des locataires au sens large, c'est-à-dire aussi sur le plan de l'entretien des immeubles»... (Brouhaha.)

Monsieur Ferrazino, je vous demande au moins d'écouter, puisque vous n'avez pas pris le soin de reprendre les procès-verbaux de la commission dans votre rapport ! (Remarque.) Cela m'est égal ! Vous avez relaté certaines auditions, je me permets simplement de compléter votre rapport avec celle dont vous n'avez pas fait mention !

Je continue : «Le domaine de la construction est un secteur sinistré et les blocages étant déjà nombreux, les modifications législatives proposées créeraient des difficultés supplémentaires, ce qui est préoccupant. Ainsi, la LDTR doit être destinée à encourager les travaux de transformation, d'entretien et de rénovation.» M. Robert évoque ensuite «la remarque selon laquelle les modifications proposées seraient des modifications mineures visant à suivre la jurisprudence et sans réelles incidences. Il rappelle cependant que les avis sont contradictoires quant aux effets mêmes de la loi. S'il reconnaît qu'après plusieurs années d'existence il est peut-être nécessaire de modifier la LDTR, il estime néanmoins qu'il faudrait procéder à une évaluation des effets réels de cette loi et, en fonction des résultats de cette évaluation, prendre les décisions qui s'imposent.»

M. Robert, qui est plutôt de vos milieux que des nôtres, suggère que la commission d'évaluation des politiques publiques se penche sur cette question pour donner un éclairage qui paraît indispensable.

La CGAS pense également que ce projet de loi aura une influence négative sur le volume des travaux. Elle est cependant pour la protection des locataires mais estime que le ralentissement des travaux va aussi à l'encontre de ces mêmes locataires. Aujourd'hui - et la CGAS le relève également - on se retrouve également confronté à un problème de relève professionnelle dans un nombre important de métiers ainsi qu'à un manque de débouchés pour les jeunes. Le secteur du bâtiment connaît un problème de lacunes de compétences qui ne fait que s'amplifier car, en cas de licenciement, les premiers touchés sont, dans la majorité des cas, les employés les plus compétents.

En cas de redémarrage - ce que nous souhaitons - on manquerait de personnel qualifié et c'est regrettable, car il existe un véritable potentiel chez les jeunes de notre canton. C'est leur avenir, Mesdames et Messieurs des milieux de gauche, que vous hypothéquez et j'espère très sincèrement qu'ils vous le feront payer un jour ou l'autre politiquement ! Pour assurer l'avenir, il faut que le volume de travail soit suffisant, ce que ce projet de loi - s'il est accepté - empêchera.

Avec ce projet de loi, vous avez choisi de prendre des mesures structurelles pour régler des problèmes conjoncturels. En effet, la pénurie ou même les squats sont des problèmes conjoncturels. Vous ne voulez pas laisser faire le marché alors qu'il se régule très bien lui-même.

Dans toute démocratie, et les analyses économiques le rappellent, le marché est toujours plus fort, que ce soit en matière d'investissement mobilier ou immobilier. Il réagit toujours de manière exponentielle pour corriger les excès imbéciles de certains politiciens qui légifèrent tous azimuts, sans aucune réflexion, simplement pour montrer qu'ils sont là et justifier leur position vis-à-vis de leurs électeurs.

Je prends l'exemple du marché des locaux commerciaux qui vous est très cher, Monsieur Ferrazino. Ce marché échappe à la LDTR et n'est réglementé que par le droit fédéral. Or, nous constatons que 300 000 m2 de surfaces commerciales sont aujourd'hui vacantes, alors qu'en même temps, de l'autre côté, il y a toujours pénurie d'appartements, car évidemment le marché réagit en diminuant ses investissements à cause de lois contraignantes et rédhibitoires comme la LDTR. Bref, tous les investisseurs potentiels dont nous avons besoin vont se concentrer sur d'autres placements et Genève deviendra un no man's land, où seul l'Etat construira des appartements subventionnés, pour des citoyens assistés qui ne paieront plus d'impôts, et tout s'arrêtera car les banques, donc le marché, diront stop !

Je vous invite à bien réfléchir, et notamment M. Nissim qui avait une position totalement différente en commission. Je vous invite à bien réfléchir, Mesdames et Messieurs les députés, et, dans une illumination soudaine, à rejeter ce projet de loi, à le renvoyer en commission ou, éventuellement, à attendre une analyse concrète par une commission d'évaluation, ce que demande d'ailleurs la motion 1215 qui est actuellement pendante à la commission du logement.

M. Olivier Vaucher (L). Monsieur le député Ferrazino, je vous l'ai dit à maintes reprises en commission : vous n'avez malheureusement qu'une décennie de retard avec votre LDTR revue à l'horreur ! Votre hantise de la spéculation, qui n'est fort heureusement plus d'actualité, est devenue chez vous une vraie maladie obsessionnelle !

Telle que vos milieux la présentent, la nouvelle LDTR rend tout simplement impossible la transformation et la rénovation d'un parc immobilier qui est le plus vétuste de Suisse.

Vous avez évoqué, Monsieur Ferrazino, le travail de révision effectué sous la précédente législature. Malheureusement, il s'est avéré que les quelques améliorations apportées n'ont pas suffi pour encourager un propriétaire ou un investisseur à rénover ses immeubles. La LDTR qui nous est présentée aujourd'hui est encore plus dissuasive que celle qui existait du temps de M. Grobet ! Je m'étonne de voir que ceux qui, à la commission d'aménagement, s'opposent à toute mixité dans les zones industrielles viennent ici nous proposer la transformation de ces mêmes locaux en logements. Il est vrai que vous nous avez toujours habitués, et depuis longtemps, à des doubles discours !

Par ailleurs, vous vous faites le chantre de l'emploi. Mes préopinants ont largement évoqué la perte de plus de 10 000 emplois dans la construction. Je n'ai malheureusement, à ce jour, encore jamais entendu de votre bouche une seule et unique proposition concrète de création ou même de maintien d'emplois. Les transformations et rénovations représentent le plus important potentiel de travail à Genève, puisque nous avons le parc immobilier le plus vétuste de Suisse. Ainsi, si vous souhaitez soutenir l'emploi, cessez de vous opposer à tous les projets de construction, de rénovation ou de transformation, car ceux-ci représentent des milliers d'emplois !

Comme vous l'avez justement relevé tout à l'heure, la situation de crise dans laquelle nous nous trouvons explique aussi ce grand nombre de pertes d'emplois. Mais il faut répondre à cette crise par un assouplissement de la LDTR, qui pourrait favoriser la relance, et non par un durcissement de celle-ci. La logique élémentaire veut que l'Etat joue son rôle d'encouragement anti-cyclique au lieu de nous enfoncer davantage dans ladite crise. Dont acte, Monsieur le député !

M. René Koechlin (L). Monsieur le président, ce soir on rase gratis, qu'on se le dise ! Je vous invite, Messieurs les barbus de cette enceinte, à en profiter abondamment. Ou du moins, si ce n'est pas gratis, c'est au rabais ! Ce soir, on rase au rabais !

C'est ce que proposent les défenseurs assidus de ce projet de loi, un projet qui préconise tout simplement, voire oblige les propriétaires, quels qu'ils soient et tant qu'ils sont, à rénover ou transformer leurs immeubles au rabais. Les auteurs de cette proposition ne se préoccupent strictement et exclusivement que des locataires et des loyers qu'ils paieront après travaux, sans se soucier un seul instant du coût de ces derniers et de l'effet dissuasif que cette manière unilatérale de légiférer aura sur les constructeurs et les investisseurs - des préopinants l'ont déjà dit - avec les conséquences désastreuses que cela implique sur un secteur important de la construction.

Ce secteur, Mesdames et Messieurs de la gauche - est-il besoin de le rappeler - traverse aujourd'hui l'une des plus graves crises de son histoire d'après la Deuxième Guerre mondiale. Mais cela ne semble pas vous préoccuper. Il est vrai que les ouvriers, que vous étiez censés défendre il n'y a pas si longtemps, ne vous intéressent plus tant, puisque leur nombre a fondu comme le beurre au soleil !

Or, il y a des réalités que l'on connaît, à savoir que Genève est de loin, et de très loin, le canton suisse où l'on transforme et rénove le moins de bâtiments, de sorte que ce projet de loi prépare purement et simplement les taudis de demain ! Et l'on en voit déjà poindre un nombre suffisant pour se faire une idée de ce que sera le parc immobilier dans une dizaine d'années, si cette mouture est acceptée par le peuple - car elle sera soumise au peuple évidemment !

Il est vrai, Mesdames et Messieurs des bancs d'en face, que vous puisez l'essentiel de votre électorat parmi les locataires. C'est la raison pour laquelle c'est à l'affiche de la défense de ceux-ci que vous avez élaboré et que vous entendez voter ce projet de loi. Il n'a pourtant rien de consensuel, tant s'en faut ! Il n'est qu'une tentative revancharde, bien que certains parmi vous n'aient pas l'allure de revanchards. Monsieur Ferrazino, je vous connais depuis assez longtemps pour savoir que vous n'êtes pas un rancunier...

M. Bernard Annen. C'est un terroriste !

M. René Koechlin. ...mais à travers ce projet de loi, vous prenez l'allure d'un rancunier, d'un revanchard de bas étage, qui en réalité, sans peut-être le vouloir, ne fera que déstabiliser un secteur important d'activité en le réduisant à la portion congrue. Cela est grave ! Sous prétexte de défendre les locataires, vous ôtez tout simplement le pain de la bouche des ouvriers du bâtiment ! Evidemment, cela vous est égal parce que vous n'y croyez pas, mais c'est la vérité. Seulement, il y a des vérités que vous ne voulez pas voir parce que cela vous arrange de ne pas les voir !

Il est aussi vrai que chacun prend sa clientèle où il le peut. Vous la prenez chez les locataires et forcément dans les taudis de demain, à savoir chez les squatters, car plus il y aura de taudis, plus il y aura de squatters et c'est là que vous recrutez ! Pourquoi pas, après tout ? Chacun fait ce qu'il peut !

M. Christian Ferrazino, rapporteur de majorité. On t'a connu meilleur, René !

M. René Koechlin. Monsieur le rapporteur de majorité, ce projet de loi relève tout simplement du clientélisme, de l'électoralisme avec, à l'appui, le dogme aveugle de la défense des locataires. C'est la raison pour laquelle nous ne le voterons pas, mais nous lancerons évidemment un référendum, car il est suffisamment grave - pas important, mais grave - pour que le peuple se prononce à son sujet. (Applaudissements à la tribune.)

M. Pierre Marti (PDC). En tant que petit entrepreneur, je pense qu'il vaut la peine que je vous dise ce qu'une telle loi peut signifier, au quotidien, pour moi-même et pour mes ouvriers. Nous étions, il y a quelques années, une entreprise de quinze ouvriers. Avec la nouvelle loi votée en 1996 et qui résultait d'un véritable consensus des syndicats ouvriers, des syndicats patronaux et de nous tous, nous avions eu une lueur d'espoir, nous avions espéré une certaine reprise des rénovations d'immeubles à Genève.

Nombre de personnes avant moi ont relevé combien Genève se doit de rénover ses bâtiments et combien la rénovation, pour les métiers du second oeuvre dans le bâtiment, est nécessaire à leur survie. Or, je constate que les mêmes personnes qui disent vouloir défendre l'emploi et les travailleurs introduisent des blocages législatifs de plus en plus importants qui feront que le bâtiment verra encore diminuer ses effectifs d'ouvriers.

Que peut-on en déduire ? Sur le plan électoral, il y a certainement quelque chose à en retirer : une simple analyse fait apparaître que la plupart des ouvriers du bâtiment sont des étrangers, qui n'ont pas le droit de vote, alors que les locataires, eux, sont un peu plus nombreux à avoir le droit de vote ! Alors, Mesdames et Messieurs d'en face, réfléchissez ! Je fais fi de ce problème électoral, mais je vous demande, en tant que député, en tant qu'entrepreneur et aussi en tant que défenseur des travailleurs, de rejeter cette loi.

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Mes préopinants ont manifestement mis le doigt sur les tares essentielles de ce projet de loi. Concernant les rénovations, le mot a été lâché : les taudis. J'en jurerai, Monsieur Ferrazino : dans quelques années, lorsqu'on parlera d'un taudis, on parlera d'un «Ferrazino», puisque vous êtes le rapporteur de majorité et que vous défendez ce projet de loi... (Exclamations. Le président agite la cloche.)

M. Christian Ferrazino, rapporteur de majorité. Si ce sont les seuls arguments qui vous restent, alors vraiment !

M. Pierre Ducrest, rapporteur de minorité. Il est grave de vous voir soutenir un tel projet de loi et notamment son article 42. Cet article concernant les travaux ordonnés par le département n'est plus une contrainte, mais un ukaze, voire un édit. Mes préopinants ont parlé du délabrement de certains immeubles du canton d'ici quelques années, puisqu'on y rénove deux fois moins vite qu'ailleurs. Le département ordonnera au dernier carré de propriétaires, comme dans Astérix et Obélix, d'effectuer les réparations qui s'imposent dans ces immeubles vétustes ou délabrés. Et les derniers pauvres propriétaires - comme dans le jeu de l'avion - devront payer de leur poche pour avoir commis l'erreur de vouloir mettre un sou dans l'immobilier à Genève.

Je vous rends personnellement responsable de cette situation, Monsieur Ferrazino. Le mot de référendum a été prononcé et le peuple nous donnera raison cette fois-ci parce que vous êtes un outrancier ! Je vous ai vu travailler tout au long des séances de commission où nous avons siégé ensemble et j'ai pu constater le travail de sape que vous avez fait ! Vous avez attaqué...

Le président. Monsieur le rapporteur de minorité, veuillez traiter du sujet et non pas des personnes qui travaillent dans les commissions !

M. Pierre Ducrest, rapporteur de minorité. J'y arrive, Monsieur le président ! Il est regrettable que l'article 42 de la LDTR en soit le point d'orgue. En effet, cet article rend le département tout-puissant. Après avoir fait passer sous les fourches caudines tous les propriétaires, après les avoir empêchés de rénover, de transformer, de maintenir en état le parc immobilier genevois - je vois que les bancs d'en face ne sont guère intéressés par les taudis de demain, c'est tout à fait instructif ! - on met, grâce à cet article, le fusil sur la tempe des propriétaires, qui devront rénover sans pouvoir récupérer l'argent qu'ils auront investi. Vous aurez ainsi atteint votre objectif de destruction de cette République ! C'est très bien, Monsieur Ferrazino, nous vous en félicitons !

M. Laurent Moutinot. A l'origine, le projet de loi 7752 était en effet un projet de combat qui visait une réglementation dure et stricte en matière de démolitions, transformations et rénovations d'immeubles. Les travaux de la commission ont duré longtemps et les arguments échangés ont porté, de sorte que le projet issu des travaux de la commission du logement est, sur de nombreux points essentiels, très différent du projet initial.

Comme vous le savez, j'ai participé à la rédaction du projet de loi initial. Mais, après avoir entendu les arguments de la Fédération des métiers du bâtiment et de la Chambre genevoise immobilière, j'ai estimé qu'il convenait d'introduire un certain nombre de dispositions permettant de tenir compte des réalités économiques. Certains de ces amendements ont d'ailleurs été votés par l'Entente, alors que la majorité parlementaire s'abstenait.

La LDTR se prête à toutes sortes de débats idéologiques passionnants, mais il faut prendre garde à ce que les excès de langage de certains ne soient pas, en définitive, mal interprétés par les investisseurs, qui risquent d'être davantage effrayés par vos propos que par le texte même de la loi ! C'est pourquoi je voudrais ici commenter brièvement les principales modifications issues des travaux de la commission du logement.

Qu'en est-il des loyers qui, avant travaux, dépassent d'ores et déjà les besoins prépondérants de la population, soit l'article 11, alinéa 3 de la loi ? Le problème posé est que ce genre de loyers grimpent trop vite, qu'ils n'ont pas la protection de la limite des besoins prépondérants de la population et qu'il se peut qu'ils soient trop élevés. Le projet de loi initial interdisait, en pareil cas, toute hausse de loyer. Les milieux immobiliers ont fait observer, à juste titre, que des situations pouvaient parfaitement se produire où de tels loyers étaient corrects et que, dans ces cas, les travaux devaient pouvoir être répercutés sur les loyers. C'est ainsi qu'à ma demande une clause de souplesse a été introduite dans la loi qui autorise les hausses de loyer justifiées, ceci pour tenir compte des réalités économiques, et qui permet de maintenir à leur niveau avant travaux les loyers d'ores et déjà suffisants ou trop élevés.

La deuxième modification importante de la loi a trait à la notion de besoins prépondérants de la population. Là également, le projet de loi initial voulait une définition extrêmement dure de ce paramètre. Après les travaux en commission, l'indexation des besoins prépondérants a été introduite dans la loi. Cela signifie que, pour la première fois depuis que la LDTR existe, cette notion va évoluer en fonction des revenus de la population genevoise. Trois types d'exceptions permettant de déroger à la hausse ont en outre été introduits : la surface des pièces, les mesures relatives à la protection du patrimoine bâti ainsi que les économies d'énergie.

Sur ce point, Mesdames et Messieurs les députés, vous avez incontestablement assoupli la législation actuellement en vigueur. Je m'en réjouis d'autant plus que je reçois, semaine après semaine, des décisions de la commission de recours LCI, qui casse des autorisations - que je donne actuellement, il faut le reconnaître, un peu en marge de la loi - à 3 500, 3 400 et même à 3 350 francs la pièce, avec un bonus à la rénovation accordé à l'unanimité de la commission, c'est-à-dire par tous les partenaires sociaux concernés. Malgré ces circonstances, à l'heure actuelle, le tribunal, la commission de recours disent : 3 225 francs, c'est 3 225 francs, et cassent mes décisions !

La modification apportée par la commission offre désormais une souplesse suffisante pour éviter ce type de décisions et, je l'affirme, cette souplesse est favorable à la construction et à l'emploi. Ce qui en revanche est favorable aux locataires, c'est que le système des besoins prépondérants de la population soit désormais fixé dans la loi et non pas dans la jurisprudence qui, malgré tout le respect que je dois aux tribunaux, fluctue parfois de manière étonnante.

Le troisième problème qui a particulièrement préoccupé la commission est celui des changements d'affectation. Le projet de loi initial soumettait les changements d'affectation à la stricte condition qu'ils aient lieu dans le même quartier. A ma demande, les mots «en règle générale» ont été rajoutés dans la loi afin d'avoir la souplesse nécessaire pour apprécier la situation. A ma demande également, il a été indiqué : «Le département tient compte de la proportion de logements par rapport aux surfaces d'activité.» En effet, lorsqu'il y a peu de logements, il s'agit d'en réintroduire ou en tout cas de les conserver, et lorsque la proportion de logements est importante, on peut précisément faire quelques changements d'affectation. En cas de doute, la commission d'urbanisme sera appelée à donner un préavis.

Je n'entends pas en premier débat, intervenir sur chacune des autres modifications, mais je peux néanmoins affirmer que, d'une loi initialement dure, votre commission - et j'y ai participé en faisant des propositions - a fait une loi manifestement acceptable et qui répond, sur plusieurs points, à des demandes d'assouplissement formulées de longue date. Je me demande d'ailleurs quel serait aujourd'hui le débat devant le Grand Conseil si vous aviez signé...

M. Bernard Annen. Il n'y a pas de débat !

M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat. ...si vous aviez signé, Monsieur Annen, l'article 11, alinéa 3, tel qu'il ressort des travaux de la commission, avec un exposé des motifs expliquant qu'il faut assouplir la LDTR. Il se pourrait fort bien que cet article soit aujourd'hui combattu ! Puisque nous avons fait en sorte que ce ne soit pas le cas, je vous suggère, dans l'intérêt même des locataires, de la construction et de l'emploi, d'éviter des propos qui effectivement, outre-Sarine, peuvent être compris comme meurtriers à l'égard des investisseurs. (Applaudissements.)

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Monsieur le président, je demande le vote nominal sur l'entrée en matière de ce projet de loi. (Appuyé.)

Le président. L'appel nominal a été demandé, nous allons y procéder.

Celles et ceux qui acceptent la prise en considération de ce projet de loi répondront oui, et celles et ceux qui la refusent répondront non.

Mis aux voix, ce projet est adopté en premier débat par 48 oui contre 46 non.

Ont voté oui (48) :

Esther Alder (Ve)

Charles Beer (S)

Marie-Paule Blanchard-Queloz (AG)

Dolorès Loly Bolay (AG)

Anne Briol (Ve)

Christian Brunier (S)

Fabienne Bugnon (Ve)

Nicole Castioni-Jaquet (S)

Pierre-Alain Champod (S)

Bernard Clerc (AG)

Jacqueline Cogne (S)

Jean-François Courvoisier (S)

Pierre-Alain Cristin (S)

Anita Cuénod (AG)

Caroline Dallèves-Romaneschi (Ve)

Régis de Battista (S)

Jeannine de Haller (AG)

Erica Deuber-Pauli (AG)

René Ecuyer (AG)

Alain Etienne (S)

Laurence Fehlmann Rielle (S)

Christian Ferrazino (AG)

Magdalena Filipowski (AG)

Luc Gilly (AG)

Alexandra Gobet (S)

Gilles Godinat (AG)

Mireille Gossauer-Zurcher (S)

Marianne Grobet-Wellner (S)

Christian Grobet (AG)

David Hiler (Ve)

Antonio Hodgers (Ve)

Georges Krebs (Ve)

René Longet (S)

Pierre Meyll (AG)

Louiza Mottaz (Ve)

Chaïm Nissim (Ve)

Rémy Pagani (AG)

Véronique Pürro (S)

Jean-Pierre Restellini (Ve)

Elisabeth Reusse-Decrey (S)

Albert Rodrik (S)

Martine Ruchat (AG)

Christine Sayegh (S)

Françoise Schenk-Gottret (S)

Myriam Sormanni (S)

Pierre Vanek (AG)

Alberto Velasco (S)

Salika Wenger (AG)

Ont voté non (46) :

Bernard Annen (L)

Michel Balestra (L)

Florian Barro (L)

Luc Barthassat (DC)

Roger Beer (R)

Jacques Béné (L)

Janine Berberat (L)

Madeleine Bernasconi (R)

Nicolas Brunschwig (L)

Thomas Büchi (R)

Christian de Saussure (L)

Marie-Françoise de Tassigny (R)

Gilles Desplanches (L)

Hervé Dessimoz (R)

Hubert Dethurens (DC)

Daniel Ducommun (R)

Pierre Ducrest (L)

John Dupraz (R)

Henri Duvillard (DC)

Marie-Thérèse Engelberts (DC)

Bénédict Fontanet (DC)

Pierre Froidevaux (R)

Jean-Pierre Gardiol (L)

Philippe Glatz (DC)

Nelly Guichard (DC)

Claude Haegi (L)

Janine Hagmann (L)

Michel Halpérin (L)

Yvonne Humbert (L)

René Koechlin (L)

Bernard Lescaze (R)

Armand Lombard (L)

Pierre Marti (DC)

Alain-Dominique Mauris (L)

Jean-Louis Mory (R)

Geneviève Mottet-Durand (L)

Jean-Marc Odier (R)

Barbara Polla (L)

Stéphanie Ruegsegger (DC)

Louis Serex (R)

Walter Spinucci (R)

Micheline Spoerri (L)

Pierre-François Unger (DC)

Olivier Vaucher (L)

Jean-Claude Vaudroz (DC)

Pierre-Pascal Visseur (R)

Personne ne s'est abstenu

Etaient excusés à la séance (4) :

Juliette Buffat (L)

Jean-Claude Dessuet (L)

Dominique Hausser (S)

Danielle Oppliger (AG)

Etait absent au moment du vote (1) :

Claude Blanc (DC)

Présidence :

M. Jean Spielmann, président.

Deuxième débat

Le président. Je vous propose de procéder de la manière suivante. Aux pages 24 et 25 du rapport, vous trouverez le projet de loi issu de la commission. A la page 99, se trouvent les amendements proposés par le rapporteur de minorité. Je vous les indiquerai au fur et à mesure et vous pourrez développer vos arguments, Monsieur le rapporteur de minorité.

Titre et préambule

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Nous devons modifier cette loi et parmi les amendements que nous allons vous proposer, le premier, tout à fait logique, consiste à modifier le titre de la loi. En effet cette loi qui a été modifiée, transformée, à laquelle on a même «ramoné» un bonus à la rénovation, mérite un autre titre, à savoir :

«Loi sur la préservation de l'habitat urbain».

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de majorité. J'interviens pour faire une déclaration d'ordre général au nom de la majorité, qui a pris connaissance de l'ensemble de ces amendements.

Pendant les douze mois durant lesquels nous avons travaillé en commission, nous avons eu l'occasion d'examiner une pluie d'amendements. Mais ce soir nous refuserons tous les amendements qui seront proposés en plénière et nous ne perdrons pas de temps à vous en expliquer les raisons à chaque fois. Vous pouvez donc considérer cette déclaration comme une déclaration générale s'appliquant à l'ensemble des amendements qui seront proposés. (Brouhaha. Le président agite la cloche.)

Le président. Nous sommes donc en présence d'un amendement modifiant le titre de ce projet de loi, qui se lit ainsi :

«Loi sur la préservation de l'habitat urbain»

Je mets aux voix cet amendement.

Le résultat est douteux.

Il est procédé au vote par assis et levé.

Le sautier compte les suffrages.

Cet amendement est rejeté par 48 non contre 46 oui.

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés.

Le président. Nous passons à l'article unique souligné : article 3, alinéa 1. Monsieur Barro, vous avez la parole.

M. Florian Barro (L). L'amendement que je propose se situe à l'article 1, alinéa 2...

Le président. Monsieur Barro, nous en sommes à l'article 3, alinéa 1...

M. Florian Barro. Monsieur le président, vous en êtes à l'article 3, mais l'article 1 étant avant l'article 3, il me semble, en toute logique, que le passage en revue de la loi doit se faire dans l'ordre, article par article. Le projet issu de la commission ne prévoit pas de modifier l'article 1 de la LDTR, mais moi je le propose. Il me semble donc logique de débattre l'article 1 avant l'article 3.

Une voix. Bravo !

Le président. Monsieur Barro, il ne s'agit pas d'un amendement au projet de loi issu des travaux de la commission. Vous proposez de modifier l'article 1 de la LDTR, qui ne figure pas dans le projet de loi tel qu'il est déposé par le rapporteur de majorité. (Exclamations et brouhaha.)

Mesdames et Messieurs les députés, nous sommes en présence d'un projet de loi longuement travaillé en commission et modifiant 18 articles de la LDTR. Le rapporteur de minorité a, de son côté, présenté dans son rapport des amendements modifiant la loi telle qu'elle est issue des travaux de la commission. Aucun d'entre vous, ni en commission, ni dans le rapport de majorité, ni dans le rapport de minorité, n'a proposé de modifier d'autres articles de la LDTR. Nous ne sommes par conséquent pas saisis de ces articles et les amendements ne peuvent porter que sur les articles issus des travaux de la commission...

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Monsieur le président, nous sommes saisis d'un projet de loi portant sur la modification de certains articles de la LDTR. Si un député veut changer la teneur d'un autre article de la LDTR, il en a tout à fait le droit. Son amendement portera sur une nouvelle teneur de l'article qu'il veut modifier.

M. Michel Halpérin (L). Je voulais exprimer ce que vient de dire le rapporteur de minorité. Nous ne sommes pas saisis d'une série d'articles; nous sommes saisis d'un projet de loi portant un article unique, qui porte lui-même sur la modification de la LDTR. Par conséquent, tout ce qui concerne la LDTR est actuellement examiné par ce parlement. Nous avons déjà procédé ainsi à de nombreuses reprises pour toute une série de projets de lois. Nous amendons en fonction de l'évolution de nos travaux tel article ou tel autre, de sorte qu'il me paraît tout à fait nécessaire de suivre la numérotation logique des articles. Si une proposition d'amendement porte sur l'article 1, il faut bien sûr l'examiner avant de passer à l'article 3, et ainsi de suite.

M. Michel Balestra (L). Je comprends que la méthode de travail qui vous est proposée soit difficile à appliquer en plénière. C'est pourquoi je propose à nouveau - étant donné qu'il y a quarante amendements, dont certains n'ont pas été étudiés en commission - le renvoi de ce projet de loi à la commission du logement.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de majorité. Messieurs, c'est certainement le seul point sur lequel nous sommes d'accord avec vous : vous voulez présenter des amendements et il faut bien entendu que vous ayez la possibilité de les formuler. Monsieur le président, il n'est pas possible d'empêcher que des amendements soient présentés lorsqu'un projet de loi est débattu au Grand Conseil. M. Ducrest en a préparé quarante... Ce serait dommage de le frustrer de cette présentation !

Nous avons déjà indiqué, quant à nous, que nous n'entendons pas nous exprimer sur ces amendements, que nous connaissons déjà et que nous avons rejetés en commission. Toutefois, nous ne pouvons pas frustrer les députés libéraux et les empêcher de les présenter ! Je vous prie donc, Monsieur le président, de leur laisser le moyen de le faire. Messieurs, nous vous demanderons en revanche d'être le plus succincts possible ! (Rires.)

Le président. Monsieur le rapporteur, Mesdames et Messieurs les députés, dans le cadre des travaux de la commission, il est évident que chacun peut amender une loi comme il le souhaite; en séance plénière aussi. En général, les amendements présentés portent sur la loi telle qu'issue des travaux de la commission, mais vous pouvez effectivement présenter des amendements portant sur d'autres articles. Par conséquent, je vous prie de bien vouloir déposer sur le bureau les amendements que vous avez l'intention de présenter.

Cela dit, nous ne sommes pas dupes : cela ressemble fort à une reprise des travaux de commission... De plus, je constate que personne n'a la loi originale ni le texte des amendements et je trouve que le procédé est à la limite de la correction. J'ai très bien compris que votre objectif est de renvoyer ce projet de loi en commission et de ne pas voter ce soir !

Nous allons néanmoins traiter vos propositions au fur et à mesure. Nous sommes en présence d'un amendement portant sur l'article 1, alinéa 2, de la LDTR, L 5 20. Monsieur Barro vous avez la parole.

Article unique (souligné)

Art. 1, al 2 (nouvelle teneur)

M. Florian Barro (L). Merci, Monsieur le président, de conserver l'objectivité qui vous caractérise... J'ai eu peur que vous n'ayez subitement eu envie de changer de tactique !

L'amendement que je propose vise simplement à mettre cet article totalement en conformité avec les objectifs de la loi. Cela a été dit précédemment : le but essentiel de cette loi est de cultiver un fonds de commerce électoral. Aussi, j'aurais été tenté de faire une proposition pour que ce but apparaisse clairement dans la loi...

Plus sérieusement, le but de cette loi est évidemment de protéger les locataires et non pas les propriétaires d'appartements. D'ailleurs, le but de cette loi est même d'empêcher les locataires de devenir propriétaires, notamment par le biais de l'article 39, alinéa 3, tel qu'il ressort des travaux de la commission. Donc, en parfaite cohérence avec le but réel de cette loi, je vous propose de supprimer les termes : «...et des propriétaires d'appartements...».

Le président. Monsieur Barro, je vous serai reconnaissant de nous lire l'article 1 d'origine que vous avez sous les yeux.

M. Florian Barro. Je vous lis donc l'article 1, alinéa 2 :

«2A cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment : ...»

Je propose en l'occurrence de supprimer : «... et des propriétaires d'appartements...».

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Art. 1, al. 2, lettre b)

Le président. Monsieur Fontanet, vous avez un amendement à présenter. Je vous donne la parole.

M. Bénédict Fontanet (PDC). Monsieur le président, je vous remercie de votre patience et de vos générosités...

Je suggère la suppression de la lettre b), à l'alinéa 2 de l'article 1 de la LDTR. L'article 1, alinéa 2, lettre b) de la LDTR actuelle prévoit d'encourager «des travaux d'entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d'habitation». Dans la mesure où nous estimons que cette loi est en fait un découragement à de tels travaux, nous proposons purement et simplement la suppression de la lettre b) dans sa teneur actuelle.

Le président. Bien, Mesdames et Messieurs les députés, l'amendement proposé par M. Fontanet consiste à supprimer, à l'article 1, alinéa 2, la lettre b) ainsi libellée :

«b) l'encouragement à des travaux d'entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d'habitation».

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

M. Bénédict Fontanet (PDC). Monsieur le président, puisque ce premier amendement a été refusé, je suis certain que le deuxième que je vous propose maintenant va être apprécié positivement par nos amis des bancs d'en face... Je suggère, étant donné que la suppression de la lettre b) a été refusée, de remplacer les termes : «l'encouragement à des travaux d'entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d'habitation» par quelque chose qui correspond plus à la réalité, même si c'est un peu édulcoré à notre goût : «l'encouragement aux rénovations d'immeubles».

Je vous remercie de bien vouloir réserver un accueil favorable à cette proposition.

Le président. Je mets aux voix l'amendement de M. Fontanet. A l'article 1, alinéa 2, la lettre b) devient :

«b) l'encouragement aux rénovations d'immeubles;».

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Art. 2, al. 3 (nouveau)

M. Bernard Annen (L). Monsieur le président, Mesdames et Messieurs les députés, j'aimerais apporter une modification à l'article 2, soit introduire un nouvel alinéa 3, pour les raisons suivantes.

Aujourd'hui, il est tout de même paradoxal que, lorsque tous les locataires sont d'accord, que ce soit pour les transformations ou pour les rénovations, et qu'ils acceptent le prix des loyers, il faille demander des autorisations. C'est réellement un abus et c'est la parfaite démonstration de votre volonté de blocage, comme l'est ce soir votre refus du débat. Votre courage, vous le cachez ce soir derrière votre silence !

Je demande l'appel nominal, Monsieur le président !

Mme Christine Sayegh (S). Je suis un peu surprise que les députés des bancs d'en face, toujours très respectueux des lois, oublient que les amendements se font par écrit et doivent être déposés au Bureau.

Des voix. C'est fait !

Mme Christine Sayegh. En tout cas, ils n'ont pas été distribués aux députés !

Le président. Madame la députée, ce soir on improvise... On ira jusqu'au bout... Mais vous aurez les textes et je vous les lirai au fur et à mesure pour que chacun puisse voter en connaissance de cause les amendements proposés.

Mme Christine Sayegh. Je vous remercie, Monsieur le président.

M. Claude Blanc (PDC). Je voudrais faire respectueusement remarquer à Mme l'ancienne présidente du Grand Conseil qu'il suffit que l'amendement écrit soit entre les mains du président ! (Exclamations.)

Le président. Mesdames et Messieurs les députés, les choses se passent dans les règles. Monsieur Halpérin, vous avez la parole.

M. Michel Halpérin (L). Mesdames et Messieurs les députés, voilà précisément un amendement que personne dans cette enceinte ne devrait refuser. Nous proposons que l'accord unanime des locataires concernés d'un immeuble soit pris en considération à titre prioritaire. Je ne comprendrais donc pas que qui que ce soit s'oppose à une manifestation de démocratie aussi éclatante que celle qui consiste à recueillir l'avis unanime des intéressés... Par conséquent, je suis convaincu que ce vote à l'appel nominal - qui aura le mérite de nous permettre de mesurer la température démocratique de cette enceinte - recueillera l'unanimité de ce Grand Conseil ! (Applaudissements.)

Le président. L'appel nominal a été demandé par M. Annen. (Appuyé.) Je mets donc aux voix l'amendement proposé par lui à l'article 2, consistant à introduire un alinéa 3 nouveau, qui se lit comme suit :

«3Les travaux de transformation au sens de l'article 3, alinéa 1, ci-dessous, ne sont pas assujettis à la présente loi si tous les occupants d'une maison d'habitation acceptent formellement :

a) les travaux qui sont envisagés;

b) les loyers des logements après transformation.»

Celles et ceux qui acceptent cet amendement répondront oui, et celles et ceux qui le rejettent répondront non.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté par 48 non contre 46 oui.

Ont voté non (48) :

Esther Alder (Ve)

Charles Beer (S)

Marie-Paule Blanchard-Queloz (AG)

Dolorès Loly Bolay (AG)

Anne Briol (Ve)

Christian Brunier (S)

Fabienne Bugnon (Ve)

Nicole Castioni-Jaquet (S)

Pierre-Alain Champod (S)

Bernard Clerc (AG)

Jacqueline Cogne (S)

Jean-François Courvoisier (S)

Pierre-Alain Cristin (S)

Anita Cuénod (AG)

Caroline Dallèves-Romaneschi (Ve)

Régis de Battista (S)

Jeannine de Haller (AG)

Erica Deuber-Pauli (AG)

René Ecuyer (AG)

Alain Etienne (S)

Laurence Fehlmann Rielle (S)

Christian Ferrazino (AG)

Magdalena Filipowski (AG)

Luc Gilly (AG)

Alexandra Gobet (S)

Gilles Godinat (AG)

Mireille Gossauer-Zurcher (S)

Marianne Grobet-Wellner (S)

Christian Grobet (AG)

David Hiler (Ve)

Antonio Hodgers (Ve)

Georges Krebs (Ve)

René Longet (S)

Pierre Meyll (AG)

Louiza Mottaz (Ve)

Chaïm Nissim (Ve)

Rémy Pagani (AG)

Véronique Pürro (S)

Jean-Pierre Restellini (Ve)

Elisabeth Reusse-Decrey (S)

Albert Rodrik (S)

Martine Ruchat (AG)

Christine Sayegh (S)

Françoise Schenk-Gottret (S)

Myriam Sormanni (S)

Pierre Vanek (AG)

Alberto Velasco (S)

Salika Wenger (AG)

Ont voté oui (46) :

Bernard Annen (L)

Michel Balestra (L)

Florian Barro (L)

Luc Barthassat (DC)

Roger Beer (R)

Jacques Béné (L)

Janine Berberat (L)

Madeleine Bernasconi (R)

Claude Blanc (DC)

Thomas Büchi (R)

Christian de Saussure (L)

Marie-Françoise de Tassigny (R)

Gilles Desplanches (L)

Hervé Dessimoz (R)

Hubert Dethurens (DC)

Daniel Ducommun (R)

Pierre Ducrest (L)

John Dupraz (R)

Henri Duvillard (DC)

Marie-Thérèse Engelberts (DC)

Bénédict Fontanet (DC)

Pierre Froidevaux (R)

Jean-Pierre Gardiol (L)

Philippe Glatz (DC)

Nelly Guichard (DC)

Claude Haegi (L)

Janine Hagmann (L)

Michel Halpérin (L)

Yvonne Humbert (L)

René Koechlin (L)

Bernard Lescaze (R)

Armand Lombard (L)

Pierre Marti (DC)

Alain-Dominique Mauris (L)

Jean-Louis Mory (R)

Geneviève Mottet-Durand (L)

Jean-Marc Odier (R)

Barbara Polla (L)

Stéphanie Ruegsegger (DC)

Louis Serex (R)

Walter Spinucci (R)

Micheline Spoerri (L)

Pierre-François Unger (DC)

Olivier Vaucher (L)

Jean-Claude Vaudroz (DC)

Pierre-Pascal Visseur (R)

Personne ne s'est abstenu

Etaient excusés à la séance (4) :

Juliette Buffat (L)

Jean-Claude Dessuet (L)

Dominique Hausser (S)

Danielle Oppliger (AG)

Etait absent au moment du vote (1) :

Nicolas Brunschwig (L)

Présidence :

M. Jean Spielmann, président.

Le président. Vous constaterez que les votes se suivent et se ressemblent ! Nous poursuivons nos travaux, avec l'article 3, alinéa 1, lettre d), nouvelle teneur... (Protestations.)

Une voix. Il faut suivre !

Le président. Il faut suivre, Mesdames et Messieurs les députés ! Si vous avez des amendements à proposer, veuillez les déposer sur le bureau, pour faciliter les débats. Monsieur Ducrest, ne vous énervez pas comme cela, vous avez la parole !

Art. 3

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Je présente un amendement à l'article 3 que je vais vous lire.

Art. 3, al. 1 (nouvelle teneur)

1Par travaux de transformation, soumis à la délivrance d'une autorisation de transformer, on entend tous les travaux qui, par leur nature, ont pour objet :

Il faut savoir qu'actuellement - et je le dis puisque Mme Sayegh regrette de ne pas avoir les textes sous les yeux - à l'article 3, alinéa 1, la phrase d'origine est : «Par transformation, on entend tous les travaux qui ont pour objet : »

Suivent les lettres a), b) et c) qui restent les mêmes. La lettre d), en revanche, devient :

Art. 3, al. 1, lettre d (nouvelle teneur)

d) la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort existant, sous réserve de l'alinéa 2 ci-dessous.

De même les alinéas 2 et 3 deviennent :

Art. 3, al. 2 (nouvelle teneur)

2Ne sont pas assujettis à la délivrance d'une autorisation de transformer les travaux qui, par leur nature, ont pour objet :

a) des travaux d'entretien que le bailleur réalise en application de l'article 256 du code des obligations;

b) des travaux que le bailleur est contraint d'entreprendre pour se conformer à une autre obligation légale;

c) d'importantes réparations nécessaires au maintien de la substance et l'habitabilité de l'immeuble, sous réserve de l'alinéa 3 ci-dessous;

d) le remplacement des installations intérieures vétustes par des éléments neufs servant au même usage, sans modifier le caractère et l'affectation de la construction.

Art. 3, al. 3 (nouvelle teneur)

3Les importantes réparations rendues nécessaires par un défaut d'entretien de l'immeuble sont des travaux de transformation soumis à la délivrance d'une autorisation de transformer.

L'ancien alinéa 3 devenant l'alinéa 4.

Mesdames et Messieurs les députés, il s'agit tout d'abord :

- de lutter contre les abus. Il est évident que l'amendement qui vous est proposé définit d'une manière parfaite ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas.

- de ne pas restreindre le droit du propriétaire, qui a entretenu normalement et régulièrement son immeuble - il y a des bons propriétaires ! - à effectuer les travaux nécessaires au maintien de la valeur et de la capacité fonctionnelle de son immeuble.

- de s'en tenir, en ce qui concerne la définition des travaux - ce qui est très important - soumis à l'autorisation de transformer, à des critères qualitatifs de la nature des travaux et à se rapprocher du texte de l'article 14 de l'ordonnance sur les baux et loyers quant aux transformations.

En contrepartie, cette modification devrait permettre :

- un contrôle accru - cela devrait vous plaire - de la nécessité des travaux. Lorsque les travaux excèdent ce qui est nécessaire, ils sont soumis naturellement à la LDTR.

- de respecter le but de la loi, qui est d'encourager les travaux d'entretien et de rénovation.

Le président. Mesdames et Messieurs les députés, je remercie le rapporteur de minorité pour la clarté de son explication, qui m'évite de répéter l'amendement qu'il a si bien expliqué et présenté. Je le soumets à votre approbation.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Le président. J'entends que certains contestent le résultat. Voulez-vous voter par assis/levé, Mesdames et Messieurs les députés ? Monsieur Vaucher, vous avez la parole.

M. Olivier Vaucher (L). Monsieur le président, je fais une motion d'ordre. Il est parfaitement inadmissible que les gens disparaissent à la buvette... Au moment du vote, je regardais les bancs d'en face et j'ai constaté que la moitié des bancs étaient vides ! Exigez que tout le monde soit présent jusqu'à la fin des votes, sinon nous arrêtons la discussion. (Exclamations.)

Le président. S'il vous plaît ! Il serait effectivement souhaitable que tous les députés restent à leur place et écoutent attentivement et silencieusement les orateurs qui s'expriment. Il faudrait également que les orateurs soient suffisamment intéressants pour capter l'attention de tous, afin que chacun puisse voter en connaissance de cause... Jusqu'à présent, Mesdames et Messieurs les députés, j'ai tout fait pour que les choses se passent bien, et il me semble que les votes ont été corrects. En tout cas, ils n'ont pas été contestés.

Cet amendement a été rejeté, nous continuons nos travaux. Vous avez de nombreux amendements à nous proposer. Ne perdez donc pas de temps si vous voulez avoir le temps de vous exprimer. Monsieur Fontanet, vous avez la parole.

M. Bénédict Fontanet (PDC). J'ai un autre amendement à proposer à l'article 3, alinéa 1, lettre d) de la LDTR. L'article 3, alinéa 1, lettre d), actuel précise : «Par transformation, on entend tous les travaux qui ont pour objet : d) d'améliorer le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 ci-dessous.» Nous sommes d'avis que ces termes, particulièrement vagues et susceptibles de donner lieu à des interprétations divergentes, doivent être précisés. Pour que le critère soit plus objectif, nous suggérons de remplacer : «d'améliorer le confort existant sans modifier la distribution des logements...» par : «les rénovations dont le coût total engendre une augmentation de loyer de plus de 20%». Voilà, Mesdames et Messieurs les députés, la proposition que nous soumettons à votre approbation.

M. Jean-Pierre Gardiol (L). Monsieur le président, je demande l'appel nominal sur cet amendement, car il peut avoir une incidence importante sur le volume des travaux de construction. (Appuyé.)

Le président. Mesdames et Messieurs les députés, je vous rappelle que l'amendement ne porte pas sur le volume des travaux de construction, mais sur une augmentation du montant du loyer de 20% - si j'ai bien compris M. Fontanet. Monsieur Fontanet, si vous pouviez distribuer votre amendement dans vos rangs pour que les députés comprennent de quoi il s'agit, cela me simplifierait la vie.

Bien, l'appel nominal ayant été demandé sur cet amendement, nous allons y procéder. Je vous le lis :

d) les rénovations dont le coût total engendre une augmentation de loyer de plus de 20%.

Celles et ceux qui acceptent cet amendement répondront oui, et celles et ceux qui le rejettent répondront non.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté par 48 non contre 46 oui.

Ont voté non (48) :

Esther Alder (Ve)

Charles Beer (S)

Marie-Paule Blanchard-Queloz (AG)

Dolorès Loly Bolay (AG)

Anne Briol (Ve)

Christian Brunier (S)

Fabienne Bugnon (Ve)

Nicole Castioni-Jaquet (S)

Pierre-Alain Champod (S)

Bernard Clerc (AG)

Jacqueline Cogne (S)

Jean-François Courvoisier (S)

Pierre-Alain Cristin (S)

Anita Cuénod (AG)

Caroline Dallèves-Romaneschi (Ve)

Régis de Battista (S)

Jeannine de Haller (AG)

Erica Deuber-Pauli (AG)

René Ecuyer (AG)

Alain Etienne (S)

Laurence Fehlmann Rielle (S)

Christian Ferrazino (AG)

Magdalena Filipowski (AG)

Luc Gilly (AG)

Alexandra Gobet (S)

Gilles Godinat (AG)

Mireille Gossauer-Zurcher (S)

Marianne Grobet-Wellner (S)

Christian Grobet (AG)

David Hiler (Ve)

Antonio Hodgers (Ve)

Georges Krebs (Ve)

René Longet (S)

Pierre Meyll (AG)

Louiza Mottaz (Ve)

Chaïm Nissim (Ve)

Rémy Pagani (AG)

Véronique Pürro (S)

Jean-Pierre Restellini (Ve)

Elisabeth Reusse-Decrey (S)

Albert Rodrik (S)

Martine Ruchat (AG)

Christine Sayegh (S)

Françoise Schenk-Gottret (S)

Myriam Sormanni (S)

Pierre Vanek (AG)

Alberto Velasco (S)

Salika Wenger (AG)

Ont voté oui (46) :

Bernard Annen (L)

Michel Balestra (L)

Florian Barro (L)

Luc Barthassat (DC)

Roger Beer (R)

Jacques Béné (L)

Janine Berberat (L)

Madeleine Bernasconi (R)

Claude Blanc (DC)

Thomas Büchi (R)

Christian de Saussure (L)

Marie-Françoise de Tassigny (R)

Gilles Desplanches (L)

Hervé Dessimoz (R)

Hubert Dethurens (DC)

Daniel Ducommun (R)

Pierre Ducrest (L)

John Dupraz (R)

Henri Duvillard (DC)

Marie-Thérèse Engelberts (DC)

Bénédict Fontanet (DC)

Pierre Froidevaux (R)

Jean-Pierre Gardiol (L)

Philippe Glatz (DC)

Nelly Guichard (DC)

Claude Haegi (L)

Janine Hagmann (L)

Michel Halpérin (L)

Yvonne Humbert (L)

René Koechlin (L)

Bernard Lescaze (R)

Armand Lombard (L)

Pierre Marti (DC)

Alain-Dominique Mauris (L)

Jean-Louis Mory (R)

Geneviève Mottet-Durand (L)

Jean-Marc Odier (R)

Barbara Polla (L)

Stéphanie Ruegsegger (DC)

Louis Serex (R)

Walter Spinucci (R)

Micheline Spoerri (L)

Pierre-François Unger (DC)

Olivier Vaucher (L)

Jean-Claude Vaudroz (DC)

Pierre-Pascal Visseur (R)

Personne ne s'est abstenu

Etaient excusés à la séance (4) :

Juliette Buffat (L)

Jean-Claude Dessuet (L)

Dominique Hausser (S)

Danielle Oppliger (AG)

Etait absent au moment du vote (1) :

Nicolas Brunschwig (L)

Présidence :

M. Jean Spielmann, président. 

Le président. Bien, nous arrêtons là nos travaux. Nous continuerons ce deuxième débat à la séance de 17 h, après les interpellations urgentes.