Premier débat

Le président. Mesdames et Messieurs, nous passons au point suivant, le PL 11394-A, soit notre avant-dernière urgence. Nous sommes en catégorie II, quarante minutes. Je passe la parole à M. Olivier Cerutti.

M. Olivier Cerutti (PDC), rapporteur de majorité. Merci, Monsieur le président. (Brouhaha.) Nous voilà devant le PL 11394...

Le président. Monsieur Zacharias, je ne sais pas pourquoi vous êtes au milieu mais... (Exclamations. Rires. M. Ronald Zacharias retourne à sa place.) Voilà ! Poursuivez, Monsieur Cerutti !

M. Olivier Cerutti. Merci, Monsieur le président ! Nous voilà donc devant le PL 11394, modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, qui contient des mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi. (Brouhaha.)

Une voix. On n'entend rien !

M. Olivier Cerutti. Excusez-moi ! «Plus de logements pour les Genevois», c'est ainsi que s'intitule ce projet de loi. Il découle de plusieurs constats. Dans un premier temps, nous observons l'augmentation des surfaces libres de bureaux en location, notamment dans les immeubles mixtes situés en Ville de Genève, avec un total de près de 80 000 mètres carrés disponibles en 2013. Nous constatons également un ralentissement conjoncturel qui augmente encore les surfaces libres. Des déclassements de zone agricole sont toujours possibles mais vont devenir de plus en plus rares, et nous considérons à ce titre que pouvoir réaliser des logements à l'intérieur de bureaux qui ne sont plus occupés est effectivement une solution. De plus, nous estimons qu'une amélioration du ratio logements-activités en Ville de Genève a aussi du sens, notamment par rapport à l'aspect convivial de la ville à certaines heures, en particulier en soirée ou le week-end.

La loi actuelle permet que l'affectation temporaire soit réglée au cas par cas par le département. Le problème, aujourd'hui, c'est que cette notion de temporaire a été assouplie par le Tribunal fédéral, qui a indiqué qu'il fallait surtout déterminer la situation originelle des locaux. La disposition n'est donc pas utilisée et demande une clarification de la loi. A ce titre, si nous prenons un exemple avec des chiffres relativement simples, nous arrivons à l'arithmétique suivante: vous prenez 100 mètres carrés de bureaux, loués 350 F le mètre carré à l'année. Cela représente un loyer annuel de 35 000 F. Vous transformez ces mêmes 100 mètres carrés de logement en cinq pièces LDTR; vous arrivez à un loyer de 17 000 F. Nous avons donc un différentiel d'environ 18 000 F. Réaliser cette transformation représente des coûts d'investissement. Si nous recloisonnons ces surfaces, si nous aménageons les cuisines et les sanitaires, si nous refaisons les sols parce que les cloisons ont été déplacées, cela aurait un coût estimé d'environ 90 000 F. Cela représenterait un intérêt à 2,5% de 2250 F sur les sommes investies. Le delta serait alors une perte de 20 250 F. Que fait le bailleur à ce titre ? Malheureusement, il repousse sa décision, il a la capacité d'attendre. Il reste avec des surfaces libres, ce qui est dommageable. La problématique relevée par les professionnels de l'immobilier que nous avons entendus concerne notamment l'assujettissement aux exigences de la LDTR; il s'agirait d'avoir un niveau intermédiaire de loyer qui se régulerait par l'offre et la demande. Effectivement, aujourd'hui, on voit que ces investissements ne sont pas réalistes sans pouvoir appliquer des loyers légèrement plus élevés. Les blocages de ces loyers n'incitent donc pas les bailleurs à investir. La LDTR - et là je regarde mon collègue député qui va nous dire qu'il faut la défendre...

Le président. Vous parlez sur le temps du groupe, Monsieur le député.

M. Olivier Cerutti. Merci. Le rapport de minorité n'est à mon sens pas péjoré. Ce projet demande des logements pour tous ! Si la LDTR permet à la population de la classe moyenne de se loger, elle n'a pas d'effet sur les revenus les plus favorisés. La perversité de cette stratégie raréfie encore plus les biens sur le marché locatif et décourage encore davantage les professionnels de l'immobilier. Voilà, Monsieur le président, je m'arrête là pour l'instant.

M. Christian Dandrès (S), rapporteur de minorité. Mesdames et Messieurs les députés, le MCG l'avait promis - M. Stauffer l'avait indiqué lors des débats sur le déclassement des Corbillettes - il entend tuer la LDTR d'ici la fin de la législature. (Brouhaha.) Alors nous y sommes, ce sont les premiers assauts qui sont lancés avec ce projet de loi. Mais on peut constater que le MCG avance encore à visage couvert, avec un certain nombre de faux-semblants, et essaie de faire passer des vessies pour des lanternes. Ce qui est avancé ce soir, c'est que la LDTR serait une entrave à la transformation de bureaux en logements. Or, ce n'est pas le cas ! La LDTR empêche de transformer des logements en bureaux, mais pas l'inverse. Il n'y a pas de régime d'autorisation, cela a clairement été expliqué, même par les personnes de l'USPI. Donc en réalité, ce que le MCG combat avec ce projet de loi, c'est le contrôle des loyers... (Brouhaha.)

Le président. S'il vous plaît !

M. Christian Dandrès. ...lors du changement d'affectation mais également pour la suite. Si un bureau est transformé en logement, il ne sera plus jamais soumis à la LDTR, quels que soient les travaux qui seraient effectués ensuite. En somme, cela revient à péjorer la situation des locataires qui vont y vivre, locataires qui très honnêtement, aujourd'hui, méritent plus que jamais d'être défendus. Parce qu'il faut quand même rappeler le contexte: le rendement des propriétaires est en hausse depuis à peu près une dizaine d'années. Ce sont probablement les seuls investisseurs à être dans cette situation, vu la crise qui sévit sur les marchés financiers. Malgré une baisse constante des taux d'intérêts hypothécaires depuis dix ans - on était à 3,25% en 2004, on est à 2% en 2014, ce qui aurait dû entraîner une baisse des loyers d'environ 10% - on peut constater, d'un point de vue statistique, qu'en réalité il y a une hausse de plus de 16%. On peut donc considérer que les bailleurs se sont assez servis et que la liberté que nous vante tant M. Zacharias, auteur de ce projet de loi, c'est la liberté du voleur de poule; c'est quelque chose qui n'est pas acceptable. C'est la raison pour laquelle les socialistes combattent ce soir ce projet de loi, et le combattront également s'il devait passer.

M. Ronald Zacharias (MCG). Mesdames et Messieurs les députés, à Genève nous avons aujourd'hui trop de locaux commerciaux, trop de bureaux vides ou vacants et pas assez de logements. Dès lors, le bon sens commanderait de laisser librement convertir les bureaux en logements, sans qu'il y ait nécessairement besoin pour ce faire de passer par la case Etat, avec bien souvent des années de procédure à la clef. Au regard de la faible production de logements à Genève, l'apport de plus de 220 logements immédiatement disponibles, soit une augmentation de 15% par an, ne serait certainement pas négligeable et irait manifestement dans le sens de l'intérêt des locataires. Et c'est précisément cela qu'offre le projet de loi 11394, sans qu'il faille construire un seul mètre cube supplémentaire ni déraciner un seul arbre. Je m'arrête ici de vanter les avantages de ce projet, tant ils sont évidents. (Remarque.) Tous ceux qui luttent contre la crise du logement à Genève devraient évidemment le soutenir avec détermination.

Passons rapidement à l'examen des objections. D'abord, le projet de loi ne servirait à rien car la conversion serait déjà possible sous le régime actuel. Réponse: faux ! Ce sont les conversions temporaires qui sont prises en compte selon les textes clairs de la LDTR; or, personne n'entreprendra des travaux de conversion, à savoir création de cuisines, de salles de bain et autres, pour quelques mois ! Prétendre que des périodes de cinq à quinze ans, voire plus, sont acceptables, c'est tout simplement instaurer une pratique administrative au mépris du texte de la loi. De plus, il n'est guère étonnant que le DALE ne soit pas envahi de requêtes, comme l'a expliqué l'auteur de l'excellent ouvrage sur la LDTR auditionnée en commission, les propriétaires ayant notamment trop peur de ne pouvoir revenir à l'affectation initiale de leurs locaux. Toujours selon cet auteur, le présent projet de loi constitue donc un progrès indispensable en matière de sécurité juridique.

Deuxième objection: la conversion est un subterfuge pour passer outre un contrôle des loyers. Faux ! Il est expressément prévu, dans le projet de loi, que tout contrôle préexistant s'applique après conversion.

Troisième objection: la conversion est un subterfuge pour profiter de construire des logements - c'est la meilleure ! - en lieu et place de bureaux, pour éluder une autorisation de vente. Je n'ai pas bien saisi le sens de cette objection, car la construction de logements est plutôt favorisée et souhaitée, d'une part, et la vente de locaux commerciaux est déjà libre, d'autre part. De plus, vu que le projet de loi ne change rien, selon ses détracteurs, il faut croire qu'une conversion après achat pouvait de toute manière s'éterniser.

Quatrième objection: la libre conversion est une manière, pour les propriétaires, de s'en mettre plein les poches. Mis à part l'élégance habituelle du propos, il faut bien comprendre le mécanisme du projet de loi. Pour cela, un exemple: un bureau de 60 mètres carrés loué au centre-ville - c'est un exemple concret - pour un loyer de 1550 F par mois est vacant dans un immeuble mixte, qui est typiquement le genre d'immeuble visé par le projet de loi. Après avoir baissé le loyer à 1250 F mensuels, il trouve preneur en affectation bureau. Avec notre projet de loi, le propriétaire aura la faculté de relouer ces 60 mètres carrés en logement, soit typiquement un appartement de trois pièces, pour un même montant mensuel de 1250 F, en ligne avec la moyenne des loyers de relocation à Genève...

Le président. Il vous reste trente secondes, Monsieur le député.

M. Ronald Zacharias. ...mais avec l'avantage d'être sorti du risque commercial. C'est là tout le bon sens de ce projet de loi ! Alors ce ne sont certes pas des loyers LDTR, en l'espèce, qui s'élèvent à 851 F - montant auquel personne ne convertirait son local en logement - mais ils se situent clairement en dessous des loyers pratiqués en zone de développement !

Le président. Il vous faut conclure, Monsieur le député !

M. Ronald Zacharias. C'est pour cela que je vous invite à réserver un excellent accueil au projet de loi 11394 tel que sorti des travaux en commission. Je vous en remercie ! (Applaudissements.)

Des voix. Bravo !

Le président. Merci, Monsieur le député. Vous avez utilisé votre temps de parole à la seconde près ! Je passe la parole à Mme Caroline Marti.

Mme Caroline Marti (S). Merci beaucoup, Monsieur le président. Le PL 11394 présenté par le MCG, que nous étudions aujourd'hui, est somme toute assez simple: il demande la transformation de locaux commerciaux en logements. Or, cette conversion est déjà possible selon la teneur actuelle de la LDTR. Et oui, Monsieur Zacharias - vous transmettrez, Monsieur le président - la jurisprudence en la matière estime que le temporaire dure, puisqu'il peut s'étendre sur plus d'une génération. (Remarque.) Donc la seule et unique nouveauté de ce projet de loi, c'est la suppression du contrôle des loyers des nouveaux appartements qui seraient mis sur le marché. Il va sans dire, Mesdames et Messieurs les députés, qu'une suppression du contrôle des loyers signifie immanquablement des appartements avec des loyers élevés. Donc en préambule, pour une plus grande clarté et une parfaite transparence de ces débats, je pense qu'il serait important de donner un autre nom à ce projet de loi, par exemple «plus de logements pour les Genevois riches».

Genève, en effet, a impérativement et urgemment besoin que nous construisions plus de logements. D'ailleurs, le parti socialiste a fait de cette question une priorité, comme en témoignent tous nos votes sur les projets de déclassements de terrains - je pense notamment aux Corbillettes; notre politique est très claire en la matière.

Une voix. Les Semailles !

Mme Caroline Marti. Une augmentation de la part des logements par rapport aux surfaces commerciales est ce que nous cherchons toujours à négocier lors de la création de nouveaux quartiers. Si Genève a besoin que nous construisions du logement, elle a surtout besoin de logements à loyers abordables et accessibles à toutes et tous; elle a besoin de logements dont les loyers répondent aux attentes prépondérantes de la population, ce qui n'est pas le cas des logements que M. Zacharias souhaite mettre sur le marché. D'ailleurs, en 2013 - et je pense que cela fera plaisir à M. Saudan, qui manifestement apprécie les statistiques - on peut voir, selon les chiffres de l'office cantonal de la statistique, que le loyer moyen des logements vacants est, pour un trois-pièces, de 1603 F par mois, et pour un cinq-pièces - qui correspond aux besoins d'une famille avec deux enfants - de 3417 F par mois. Ces loyers ont augmenté de respectivement 28% et 29% sur cinq ans. Face à cet état de fait, ce dont ont besoin les Genevoises et les Genevois, ce sont donc des loyers bon marché. En plus de cela, les personnes qui cherchent actuellement à se loger sont généralement des jeunes qui s'établissent ou des couples qui divorcent. Ce sont deux catégories de la population fragiles financièrement, et qui cherchent des logements à loyers bon marché. Or, ce projet de loi ne fait que rajouter des logements à loyers élevés puisqu'ils échappent au contrôle de la LDTR, et qui par conséquent ne répondent pas aux besoins prépondérants de la population. Ce premier pas est donc une attaque en règle dans la lutte que s'acharne à pratiquer la majorité de ce parlement contre le droit des locataires et les intérêts de ces derniers; c'est une première étape du démantèlement de la LDTR, comme en attestent d'autres projets de lois qui sont actuellement en traitement devant la commission du logement. Je le rappelle, ce projet de loi a un seul but: supprimer le contrôle des loyers, ce qui engendrera...

Le président. Il vous reste trente secondes, Madame la députée.

Mme Caroline Marti. ...des loyers plus élevés, et donc une hausse des profits des propriétaires d'immeubles. Il nous faut maintenant choisir si l'on veut défendre les intérêts des locataires, qui représentent l'immense majorité de la population, ou les intérêts privés d'une minorité extrêmement petite que sont les propriétaires immobiliers.

Le président. Il vous faut conclure, Madame la députée !

Mme Caroline Marti. Le parti socialiste a fait son choix; il est grand temps que nous réorientions nos priorités sur la construction de logements et la lutte pour des loyers bon marché. Je vous remercie. (Quelques applaudissements.)

M. Christo Ivanov (UDC). Mesdames et Messieurs les députés, le projet de loi 11394 vise à favoriser l'utilisation des locaux commerciaux comme logements, sans changement d'affectation lorsque ces locaux retrouvent leur utilisation initiale, tant commerciale qu'administrative, artisanale ou industrielle, dans des immeubles dits mixtes. Il y aurait, à Genève, entre 140 000 et 190 000 mètres carrés de locaux à usage commercial et artisanal offerts à la vente ou à la location. L'acceptation de ce projet de loi permettrait d'augmenter l'offre de plus de 500 logements de quatre à quatre pièces et demie dans notre canton. Est-ce négligeable ? Je m'étonne de cette opposition systématique de l'Alternative sur ce dossier. Le propriétaire de locaux commerciaux aura donc le choix entre relouer les locaux avec une affectation commerciale, ou convertir son bien en logement. Il est évident qu'en cas de conversion, les travaux seront soumis à autorisation. D'ailleurs, il s'agit d'une manne intéressante pour les entreprises genevoises du secteur du bâtiment, relativement sinistré cette année. L'intérêt de ce projet de loi est donc de mettre sur le marché des appartements dans les gabarits existants et d'augmenter l'offre de logements, ce qui permettra de réguler et de détendre le marché. Le groupe UDC vous demande donc d'accepter ce projet de loi. Je vous remercie. (Quelques applaudissements.)

M. Lionel Halpérin (PLR). Monsieur le président, chers collègues, le PLR - et cela ne sera une surprise pour personne - soutient ce projet de loi et constate effectivement un certain dogmatisme à gauche. Quand j'entends que certes il faut construire des logements, mais qu'au fond il ne faudrait en construire que pour ceux qui n'ont pas les moyens, je me pose déjà des questions. J'estime qu'il faut construire des logements pour tout le monde, pour ceux qui n'ont pas les moyens et pour ceux qui les ont, parce que tout le monde a le droit de se loger, jusqu'à preuve du contraire. (Brouhaha.) Je crois également, s'agissant des logements que nous mettons à disposition de la population, que quand un logement bon marché peut être libéré par quelqu'un qui n'a plus besoin d'y habiter, et que cette personne va dans un logement plus cher, cela libère un logement bon marché pour quelqu'un d'autre; c'est donc aussi une bonne nouvelle pour les personnes qui ont moins de moyens. (Remarque.)

Cela dit... (Commentaires.) ...je tiens à préciser que l'équation est relativement simple: nous manquons de logements dans le canton, tout le monde le dit, y compris sur les bancs de la gauche. Nous commençons à avoir trop de surfaces commerciales, en tout cas à certains endroits, tout le monde le dit, et là aussi, également sur les bancs de la gauche. On a ici un projet de loi qui permet de transformer un certain nombre de locaux commerciaux en logements, ce qui est tout bénéfice pour tout le monde. Comment peut-on alors s'opposer à ce projet de loi ? Comment le parti socialiste peut-il nous expliquer que ce projet mineur - qui a simplement pour vocation de permettre et d'inscrire dans la durée des choses qui sont aujourd'hui possibles mais qui le sont de manière provisoire - reviendrait à tuer la LDTR ? Est-ce que l'ASLOCA serait à ce point-là aux abois ? La volonté, ici, est simple. Si nous avons la possibilité de facilement transformer des locaux pour avoir plus de logements, nous ne pouvons pas nous permettre de nous en passer. Et si la gauche s'y oppose, il faut se demander pourquoi. Je ne vois malheureusement que deux possibilités: la première, par pur dogmatisme, ce qui est possible. La seconde - peut-être est-ce la réalité, auquel cas les masques tombent enfin - parce qu'au fond elle a envie de maintenir une situation de pénurie de logements qui fait son beurre. (Protestations.) Alors je ne sais pas quelle est la vérité entre ces deux possibilités, mais quelle qu'elle soit, ressaisissez-vous, Mesdames et Messieurs des bancs de la gauche, et soutenez un projet qui doit servir au bien de toute la population. (Quelques applaudissements.)

Une voix. Bravo !

M. Mathias Buschbeck (Ve). Loin de moi l'idée de dire que je ne suis pas dogmatique, mais je dois vous faire, en introduction, un aveu de candeur: dans un premier temps, j'avais effectivement accueilli ce projet de loi avec bienveillance; il me semblait gagnant-gagnant. Il y avait les propriétaires ayant des surfaces commerciales inoccupées d'un côté, et de l'autre côté un manque criant de logements. Toute mesure qui permettait de résoudre cette équation me semblait bonne à prendre. C'est pourtant lors des travaux de commission que l'on a compris où était le dogmatisme, et il se trouve plutôt à droite de cet hémicycle. Quoi que vous en disiez, il est aujourd'hui extrêmement simple - on peut le faire par simple courrier - de transformer un local commercial en habitation. Le problème ne se situe pas dans la difficulté de modifier l'affectation d'une arcade, mais effectivement, dans la plus-value que l'on peut dégager de cette opération. Les locaux commerciaux sont loués à des loyers plus élevés, la marge est plus grande que pour des loyers d'habitation, et il est donc plus intéressant pour le propriétaire de garder des locaux commerciaux. Cela étant, au bout d'un moment, il peut tout de même se demander s'il ne serait pas plus avantageux de transformer ces locaux en logements; il le ferait peut-être après un certain temps. Nous vous appelons donc, amis de la droite, à simplement laisser faire le marché pour que les propriétaires comprennent qu'au bout d'un moment, il est peut-être moins intéressant d'avoir des locaux vides qu'un rendement même inférieur en créant des logements. (Commentaires.) Mais non, vous préférez légiférer, et légiférer dans quel sens ? La réponse est donnée par la loi que vous voulez modifier: par la LDTR, en déplafonnant les loyers, ce qui revient simplement à dire aux Genevois qu'on va créer des logements, mais des logements plus chers que ceux qui existent aujourd'hui ! Les Verts vous invitent donc à voter non à ce projet de loi... (Commentaires.) ...et à dire non à cette deuxième «entulette» de la législature ! (Rires. Quelques applaudissements.)

M. Rémy Pagani (EAG). Monsieur le président, Mesdames et Messieurs les députés, je m'étonne toujours quand j'entends la droite, la bouche en coeur, dire qu'elle va créer du logement. Je m'étonne quand certains de droite disent qu'au 37, rue de la Servette... (Exclamations.)

Des voix. Ah !

M. Rémy Pagani. ...ils créeront du logement ! (Brouhaha.) Je m'étonne encore quand on vient nous resservir le discours - au goût déjà assez rance - qui consiste à affirmer qu'en créant du logement, cela va libérer d'autres logements bon marché, alors qu'on sait... (Commentaires.) Je m'excuse, je ne vous ai pas interrompu !

Le président. Chut, s'il vous plaît !

M. Rémy Pagani. Je sais - et cela a déjà été démontré - que la propriété par étage est inaccessible pour la majorité de la population, et je vous rappelle que ces quatre dernières années, cela a concerné 60% des logements qui sont sortis de terre, et ce n'est pas peu dire sur 1000 à 1200 logements. Et c'est avec le même discours que vous avez tenu tout à l'heure, Monsieur le député, que nous avons été enfumés, si j'ose dire, avec le prétexte qu'on allait créer du logement bon marché, ou qu'en tout cas on allait libérer du logement. Je n'ai pas vu du logement bon marché libéré depuis que vous avez mis en place cette politique.

Aujourd'hui, ce dont il est question est extrêmement simple: c'est une remise en cause de la LDTR, c'est un cheval de Troie contre la LDTR. Parce qu'en fait, si vous étiez des libéraux, vous diriez que les bureaux sont vides aujourd'hui, et vous vous demanderiez pourquoi ils sont vides ! Ils le sont parce qu'ils sont trop chers, et s'ils ne l'étaient pas cela permettrait peut-être à de petites entreprises qui cherchent des bureaux et qui ont dû s'expatrier à la périphérie de notre ville de revenir faire leurs affaires avec des bureaux à disposition. Mais malheureusement, les propriétaires des immeubles qui ont été transformés - d'ailleurs ce sont souvent des appartements qui ont été transformés en bureaux - ne veulent pas entendre parler de cela; ils se disent qu'ils vont transformer leurs bureaux en appartements de luxe et en tirer des loyers au mètre carré à peu près similaires à ce qu'on trouvait quand c'étaient des bureaux. C'est ça, la logique dans laquelle on est ! Et je trouve un peu désagréable que les gens qui défendent le système capitaliste dans lequel nous nous trouvons, c'est-à-dire le système de libre marché, tout à coup se souviennent qu'on pourrait avoir certains avantages avec une intervention étatique. Voilà pour la parenthèse.

Je reviens sur la LDTR. La LDTR, Mesdames et Messieurs, nous a permis, contrairement à toutes les villes suisses, voire à toutes les villes européennes, de maintenir une population... (Remarque.) ...dont vous n'avez peut-être rien à faire, mais une population qui vit dans des quartiers populaires, avec des loyers bon marché que nous entendons défendre, Mesdames et Messieurs ! Défendre des appartements de cinq pièces à 1000 F, quelle horreur ! (Commentaires.) Quelle horreur ! Nous entendons défendre, devant la population, ces caractéristiques-là, parce que nous pensons qu'une ville, ce n'est pas simplement un lieu où l'on peut vendre des immeubles à 70 millions, comme à cinquante mètres d'ici, mais c'est d'abord un lieu de lien social, de lien entre des humains...

Le président. Il vous reste trente secondes, Monsieur le député !

M. Rémy Pagani. ...et un lieu où la population ne doit pas être ségréguée ! Donc, Mesdames et Messieurs - j'en finirai par là - notre groupe se réjouit de cette votation - parce qu'il y aura votation populaire; nous gagnerons... (Commentaires.) ...et nous protégerons la LDTR, parce que seule la LDTR protège la population et permet de maintenir des logements bon marché contre vous, Mesdames et Messieurs ! Je vous remercie de votre attention. (Quelques applaudissements.)

Le président. Merci, Monsieur le député. La parole est à M. le député Bertrand Buchs, à qui il reste trois minutes.

M. Bertrand Buchs (PDC). Ah, merci beaucoup, Monsieur le président ! C'est ce qui me semblait ! Le parti démocrate-chrétien va soutenir la loi, comme l'a très bien expliqué le rapporteur de majorité. Il semble que, dans cette discussion sur le logement, ce soit toujours la même chose: c'est la guerre des tranchées, et on ne fait aucune expérience pour voir si on peut changer les choses. Si un des dogmes dit qu'on ne doit rien changer à une loi et ne pas y toucher parce qu'elle est très bien, même parfaite, on n'avancera jamais ! Alors que proposer quelque chose de nouveau permet de faire une expérience et de voir ce qui se passe ! Je rappelle que, concernant d'autres sujets, la commune de Vernier - qui est une commune de gauche - essaie des nouveautés au niveau de la construction, de la zone ordinaire... (Commentaires.) ...et pense même à déclasser une zone en zone villas pour transférer des villas. Bref, on essaie d'être inventifs ! On essaie de l'être parce que sinon, on meurt ! Donc si on veut pouvoir disposer de logements pour nos enfants, de logements pour ceux qui ont besoin d'habitations bon marché, mais aussi pour ceux qui peuvent se payer des logements moins bon marché, eh bien c'est un plus. Nous sommes tous pour la mixité, nous sommes tous pour avoir des quartiers mixtes, mais si vous voulez que cela se concrétise, eh bien il faut qu'il y ait des logements d'un certain prix et d'autres bon marché. Voilà ! Et ce n'est pas en s'envoyant des missiles entre travées parlementaires qu'on va avancer. Je vous remercie. (Quelques applaudissements.)

Le président. Merci, Monsieur le député. La parole est à M. le député Gilbert Catelain, à qui il reste deux minutes et quinze secondes.

M. Gilbert Catelain (UDC), député suppléant. Merci, Monsieur le président. Je rejoins ce qu'a dit mon préopinant: on a aujourd'hui une proposition innovante, et je crois qu'on ne peut pas se permettre de la critiquer dans un marché totalement tendu et sclérosé. Si cette proposition nous permet d'obtenir un minimum de détente sur le marché, cela sera positif pour tout le monde. (Brouhaha.) Mais j'aimerais quand même revenir sur ce qu'a dit le représentant de la Ville de Genève: personnellement, j'observe que dans cette Grand-Rue, on a des locaux qui auparavant étaient certainement des appartements, qui sont aujourd'hui occupés par des services administratifs, notamment de la Ville. Il serait donc peut-être intéressant de remettre sur le marché locatif ces locaux administratifs... (Exclamations. Quelques applaudissements.) ...ce qui permettrait à des PME de revenir ! Et la Ville de Genève pourrait effectivement proposer des loyers abordables à de petites PME qui ont dû s'expatrier de la ville. Cela aurait d'ailleurs un double avantage puisque cela permettrait aussi d'encaisser des recettes fiscales ! (Remarque.)

Le président. Chut !

M. Gilbert Catelain. Donc finalement, je propose que la Ville de Genève donne l'exemple, remette sur le marché locatif les locaux qu'elle a retirés, et finalement qu'elle loue des locaux administratifs actuellement vides ! Comme ça tout le monde sera content. (Applaudissements.)

Des voix. Bravo !

Le président. Merci, Monsieur le député. Je vais passer la parole au rapporteur de minorité, au rapporteur de majorité puis au conseiller d'Etat, et ensuite nous voterons. Monsieur Dandrès, vous avez la parole.

M. Christian Dandrès (S), rapporteur de minorité. Je vous remercie, Monsieur le président. Monsieur Zacharias, vous me donnez l'impression soit de ne pas avoir lu la loi, soit d'être quand même pétri de mauvaise foi. (Commentaires.) Vous parlez de conversion temporaire de quelques mois. Vous êtes avocat, promoteur, bailleur, vous connaissez la LDTR; vous savez pertinemment qu'il ne s'agit pas de deux ou trois mois mais de vingt-cinq à trente ans - c'est ce qui ressort de la jurisprudence. Ces vingt-cinq à trente ans permettent d'abord l'amortissement - Mme Marti l'a dit - mais également, pendant cette période, d'avoir un rendement qui est substantiel, car le contrôle LDTR dure en moyenne entre trois et cinq ans. C'est de cela, effectivement, qu'on parle. Et ce qui vous est reproché ici, c'est que vous voulez supprimer définitivement tout contrôle sur les logements qui seraient créés; cela veut dire que dans trente ans, une fois l'amortissement terminé, lorsque vous envisagerez de faire des travaux d'importance, vous ne serez pas soumis au contrôle LDTR alors qu'un locataire serait en place. Mais pourquoi le locataire de cet appartement-là serait-il moins bien traité qu'un locataire d'un autre appartement, qui, lui, pourrait bénéficier de la protection ?

Je pense qu'il faut rappeler également que le plafond LDTR, dont vous faites grand cas dans votre projet de loi, est calculé sur le salaire brut médian. Donc le but de la LDTR, c'est de pouvoir offrir des logements à la classe moyenne. Et M. Genecand, tout à l'heure, dans le cadre du débat que nous avons eu sur les SIG, expliquait justement à quel point la classe moyenne était matraquée par les hausses de primes de caisse maladie, par les tarifs des SIG et par les loyers - je salue, d'ailleurs, le fait de l'avoir reconnu. Donc j'espère très honnêtement que le PLR suivra les propos de M. Genecand, fera preuve de bonne foi, et ne votera pas ce projet de loi pour être conséquent avec le point de vue exprimé tout à l'heure.

Le président. Merci, Monsieur le rapporteur de minorité. Je passe la parole au rapporteur de majorité, M. Olivier Cerutti, à qui il reste une minute et dix-sept secondes.

M. Olivier Cerutti (PDC), rapporteur de majorité. Merci, Monsieur le président. Dans une conjoncture difficile, ce dispositif doit être considéré non pas comme un affaiblissement mais comme une chance pour la LDTR. Si vous voulez que la LDTR survive, à un moment donné elle doit fixer des objectifs beaucoup plus clairs dans le menu des logements mis à disposition de la population genevoise. La chance que nous avons aujourd'hui, dans cette conjoncture malheureusement difficile, c'est peut-être de pouvoir transformer un certain nombre de surfaces de bureaux en logements. Mesdames et Messieurs, je vous demande de sortir de ce débat gauche-droite et de voter ce projet de loi. Je vous remercie. (Applaudissements.)

M. Antonio Hodgers, conseiller d'Etat. Monsieur le président, Mesdames et Messieurs les députés, tout d'abord je tiens à saluer l'objectif de ce projet de loi. Effectivement, aujourd'hui, en matière de politique d'aménagement, nous devons mettre l'accent sur le logement plutôt que sur les surfaces commerciales. Nous avons un taux de vacance permanent situé entre 0,2% et 0,3% sur le marché du logement, alors qu'il est beaucoup plus important sur le marché des surfaces commerciales administratives: autour de 4% à 5%. Cet objectif, vous le savez, le Conseil d'Etat l'applique dans le cadre des grands projets en allant plus loin que le ratio d'un logement pour un emploi, en tendant vers deux logements pour un emploi, notamment dans le cadre du PAV. Votre parlement sera d'ailleurs bientôt saisi de cette proposition-là, qui vise à renforcer la place du logement par rapport à la place de l'emploi.

Cela étant, est-ce que la mesure discutée est de nature à permettre d'atteindre l'objectif sans effet pervers ? C'est la question essentielle qui a agité les débats de ce soir, parce que je crois que le but principal est quant à lui partagé par tous les députés de ce parlement. Cela a été évoqué, mais permettez-moi de revenir sur la loi actuelle, la LDTR, qui permet, par son article 3, de considérer qu'il n'y a pas de changement réel, et que par conséquent il n'y a pas nécessité d'appliquer les dispositifs de la LDTR, pour une affectation provisoire - c'est le terme légal - de locaux commerciaux en logements. M. Zacharias a parlé de quelques mois, d'autres ont évoqué des jurisprudences mentionnant vingt-cinq à trente ans: à vrai dire on n'en sait rien parce que - et peut-être que la majorité des parlementaires, ce soir, l'ignorent - cet article n'a jamais été utilisé ! Il n'y a jamais eu aucun promoteur, aucun propriétaire qui soit venu demander au département de pouvoir bénéficier de la disposition de la LDTR qui permet de transformer une surface commerciale en logement. Par conséquent, quand j'ai interrogé mes services sur la pratique administrative, on m'a répondu qu'il n'y en avait pas vraiment puisque personne n'avait jamais effectué cette démarche. Si une telle pratique existait, d'une part on donnerait une tolérance sur une génération - du temporaire, en matière de logement, c'est vingt à trente ans, ce qui permet un certain amortissement - et d'autre part il n'y aurait pas de plafond LDTR selon la loi actuelle ! Donc l'exemple donné par le rapporteur de majorité, selon lequel avec la loi actuelle un loyer LDTR s'appliquerait, ce qui par conséquent ne serait pas rentable, est faux ! Nous aurions, si on nous sollicitait, la même pratique que s'agissant des surélévations, pour lesquelles nous sommes tolérants sur les loyers parce que nous ne pouvons pas appliquer les loyers standards LDTR, sans quoi il n'y a pas d'intérêt économique pour le propriétaire. Il ne faut donc pas faire de procès d'intentions à l'administration sur l'article actuel; nous le voulons - et je le souhaite - particulièrement souple, mais encore faut-il qu'il soit sollicité, ce qui n'est pas le cas.

A ce propos, j'entends l'argument principal qui est de dire que s'il n'est pas utilisé, c'est parce qu'il n'y a pas de sécurité juridique; c'est vrai qu'avec le temporaire, on ne sait pas très bien, en tant que propriétaire, ce que sera la contrainte future. Est-ce que le département, si Hodgers n'est plus là dans dix ans, viendra nous dire que c'est fini, qu'il faut revenir en local commercial ? On peut comprendre cette inquiétude; on demande alors que ça devienne un changement définitif. Mais là - et je m'adresse aux avocats qui se sont exprimés ce soir et qui cherchent cette sécurité juridique - vous allez voter un article qui dit qu'il n'y a pas de changement d'affectation, alors qu'en fait vous pratiquez quand même un changement d'affectation: ceci n'est pas une bouteille d'eau ! (L'orateur saisit la bouteille d'eau placée devant lui.) Bon. C'est compliqué, comme montage juridique ! Parce que vous excluez, certes, ces logements-là de la LDTR, c'est marqué noir sur blanc, mais s'il y a des travaux de construction il y aura des autorisations à donner par rapport à d'autres dispositifs légaux; je pense notamment au ratio de stationnement, qui n'est pas le même pour l'habitat que pour les surfaces commerciales, je pense aux normes OBP de protection du bruit, qui ne sont pas les mêmes pour les surfaces commerciales que pour l'habitat, ou encore à l'ordonnance pour la protection des accidents majeurs, qui sont toutes des dispositions fédérales - et Genève, LDTR ou pas LDTR, devra les respecter. Donc on se retrouvera dans des situations où des propriétaires pourront demander ce qui est, dans les faits, un changement d'affectation tout en n'en ayant pas le nom, en devant quand même respecter un certain nombre de dispositions. A cela s'ajoutent les PLQ ! J'évoquais tout à l'heure cette question avec le conseiller administratif d'Onex, qui se bat à juste titre depuis des années pour construire des tours principalement affectées à l'emploi dans sa commune, qui, chacun le sait, en abrite très peu. Que se passera-t-il demain si un promoteur dit qu'il veut créer des surfaces commerciales, car c'est ce qui est voulu par la commune, que les plans sont adoptés, etc., et qu'ensuite il décide, en vertu de cette nouvelle disposition, de finalement faire du logement ? On ne pourra pas l'en empêcher ! Je pourrais m'en réjouir, parce que je souhaite avant tout construire du logement, mais pour Onex ce serait vraiment dommage, et je comprendrais la colère des autorités municipales qui nous diraient qu'un PLQ indique qu'on doit faire majoritairement de l'emploi dans cette zone-là !

Tout cela pour vous dire que le Conseil d'Etat ne s'oppose pas à ce projet de loi, mais il émet un certain nombre de doutes quant à des complications possibles; la sécurité et la stabilité juridique recherchées peuvent être remises en cause selon les développements que je viens de faire auprès de vous. Cela étant, si les propriétaires recourent à ce dispositif, ils le feront, à mon sens, de manière raisonnable, parce que sinon j'aurais certainement eu beaucoup plus de demandes ces dernières années. Et si elle est utilisée de manière judicieuse et sans abus, cette mesure sera positive. J'espère donc que ce sera le cas, Mesdames et Messieurs. Evidemment, par conséquent, il ne faudra pas s'attendre à des centaines ou des milliers de logements supplémentaires, mais s'il peut y en avoir quelques-uns, tant mieux. Et s'il y a des situations d'abus manifeste comme celles que je viens d'évoquer, que ce projet de loi - il faut le dire - peut favoriser, comptez sur moi, comptez sur le Conseil d'Etat pour revenir avec un dispositif de correction. Parce qu'on l'a vu dans d'autres débats comme celui sur la PPE, le parlement vote parfois des dispositifs dont tout le monde comprend le sens au moment où ils sont votés, mais ensuite surviennent des pratiques qui parfois n'ont pas été anticipées et qui sont néfastes, chacun en conviendra. Ainsi, Mesdames et Messieurs, le Conseil d'Etat n'a pas de position très tranchée sur l'opportunité de ce projet de loi; faisons des expériences, comme cela a été dit, mais soumettons ces expériences à certaines évaluations afin d'éviter les effets pervers les plus graves. Je vous remercie. (Quelques applaudissements.)

Le président. Merci, Monsieur le conseiller d'Etat. Mesdames et Messieurs, nous arrivons au vote d'entrée en matière.

Mis aux voix, le projet de loi 11394 est adopté en premier débat par 66 oui contre 32 non.

La loi 11394 est adoptée article par article en deuxième débat et en troisième débat.

Mise aux voix, la loi 11394 est adoptée en troisième débat dans son ensemble par 66 oui contre 32 non. (Applaudissements à l'annonce du résultat.)

Loi 11394