LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

Article 1

La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du25 janvier 1996, est modifiée comme suit:

Art. 3, al. 1, lettre e (nouvelle)

e) La rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation.

Art. 3, al. 2 (nouvelle teneur)

2 Par rénovation, on entend tous les travaux, notamment les gros travaux d'entretien, qui ont pour objet de remettre en état tout ou partie d'une maison d'habitation.

Art. 3, al. 3 (nouvelle teneur)

3 Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi, il faut entendre les travaux d'entretien courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas un changement du confort existant ou de plus-values.

Art. 3, al. 4 (nouvelle teneur)

4 Par changement d'affection, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. Sont également assimilés à des changements d'affection:

a) le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels;

b) le remplacement des résidences meublées ou d'hôtels par des locaux commerciaux, lorsque ces résidences ou ces hôtels répondent aux besoins de la population;

c) l'aliénation d'appartements loués, en application de l'article 39.

Art. 3, al. 5 (nouveau)

5 Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel ont été temporairement, c'est-à-dire pendant moins de 3 ans, affectés à l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure.

Art. 6, al. 2, 1re phrase (nouvelle teneur)

2 Le département accorde la dérogation si les logements reconstruits répondent, quant à leurs genres et leurs loyers ou leurs prix, aux besoins prépondérants de la population; il tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants:

Art. 6, al. 3 (nouveau)

3 Si les logements reconstruits bénéficient de prestations au sens de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, les dispositions en matière de fixation de loyers ou de prix du présent chapitre restent applicables.

Art. 6, al. 4 (nouveau)

4 Par besoin prépondérant de la population, il faut entendre des loyers accessibles à la majorité de la population, c'est-à-dire impliquant un taux d'effort ne dépassant pas 20% du revenu médian de la population.

Art. 8, al. 2, 2e phrase (nouvelle teneur)

2 Dans ce cas, les locaux réaffectés aux logements doivent être d'une surface au moins équivalente, situés dans le même quartier et offrir des conditions de logements et de loyers au moins équivalentes.

CHAPITRE IV

Transformations et rénovations

Art. 9, al. 1, 1re phrase (nouvelle teneur)

1 Une autorisation est nécessaire pour toute trans-formation ou rénovation au sens de l'article 3, alinéas 1 et 2. L'autorisation est accordée:

Art. 9, al. 2, lettre c (abrogée)

Art. 11, al. 2 et 3 (nouveaux)

2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population quant à leurs genres, leurs typologies, leurs qualités, leurs prix de revient, le nombre de pièces ou leurs surfaces, le loyer après transformations doit répondre aux besoins prépondérants de la population.

3 Si le loyer avant transformations ou rénovations dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, le loyer est en principe maintenu par le département au même niveau pendant toute la durée du contrôle.

Art. 12 (nouvelle teneur)

Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de l'Etat, pendant une période de 5 à10 ans pour les constructions nouvelles et pendant une période de 3 ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui peut être portée à 5 ans en cas de transformation lourde.

Art. 15, al. 6 (nouveau)

6 En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure ou l'habitabilité d'un immeuble, le département, notamment sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter auprès du propriétaire selon la procédure des travaux d'office prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants de la loi sur les constructions et les installations diverses.

Art. 16, lettre a (nouvelle teneur)

a) d'inciter les propriétaires à réaliser les travaux d'entretien et de rénovations raisonnables et propor-tionnés de leurs immeubles et des logements.

Art. 25, al. 2 et 3 (nouvelle teneur)

2 Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des logements vacants est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie quant aux loyers et au nombre de pièces.

3 Les appartements de plus de 7 pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie.

Art. 39, al. 3 et 5 (nouvelle teneur)

3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressive d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire en place d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies: 60% des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d'acheter leur appartement ou de partir.

5 Au cas où l'autorisation est délivrée, celle-ci est soumise à la condition du relogement du locataire si la nature des travaux l'impose.

EXPOSÉ DES MOTIFS

L'adoption de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier 1996, est le fruit laborieux d'un accord entre les partenaires sociaux de la construction, puis entre les partis du Grand Conseil.

Les auteurs du présent projet de loi n'entendent pas remettre en cause les accords intervenus et se félicitent notamment de l'introduction dans la loi du bonus à la rénovation.

Il est toutefois apparu, depuis l'adoption de la loi, une dérive de la pratique administrative et certains changements de jurisprudence qui doivent être corrigés par une modification de la loi. Ainsi, sans remettre en cause l'économie générale de la loi, et notamment sans intention d'alourdir la procédure, les auteurs du projet de loi entendent simplement améliorer la protection des locataires.

Enfin, les auteurs du projet ont introduit un article 15, alinéa 6 nouveau, permettant d'obliger le propriétaire à exécuter des travaux si, en raison d'un défaut d'entretien, la structure ou l'habitabilité de l'immeuble sont mis en péril. Le département peut, le cas échéant, ordonner l'exécution des travaux aux frais du propriétaire selon la procédure prévue dans la LCI. Il convient en effet de lutter contre la détestable pratique consistant à laisser volontairement un immeuble se dégrader gravement.

Commentaire article par article

Art. 3, al. 1, lettre e (nouveau)

Il s'agit de préciser de la sorte clairement la distinction entre la rénovation et l'entretien, cette distinction posant aujourd'hui d'énormes problèmes aux entrepreneurs, à l'Administration et aux locataires.

Art. 3, al. 2, 3, 4 et 5

Les précisions apportées à l'article 3, alinéa 2, et à l'article 3, alinéa 3, vont également dans le sens d'une meilleure définition des travaux d'entretien, afin de les distinguer clairement des travaux de rénovation.

Les alinéas actuels 3 et 4 deviennent les alinéas 4 et 5.

Art. 6, al. 2, 1re phrase

Il s'agit, en exigeant que les logements reconstruits correspondent quant à leurs genres et leurs loyers ou leurs prix aux besoins prépondérants de la population, d'éviter que des appartements trop chers ne puissent être autorisés en fonction du fait qu'ils répondraient aux besoins prépondérants de la population par leurs genres uniquement.

Art. 6, al. 3

Il apparaît fréquemment des conflits entre l'application de la LDTR et la LGL et il convient de réaffirmer clairement la priorité de la LDTR dans le cas des immeubles rénovés et soumis au régime LGL.

Art. 6, al. 4

Il est préférable de définir dans la loi la notion de besoin prépondérant de la population et celle proposée par les auteurs du projet correspond à la jurisprudence actuelle du Tribunal administratif et du Tribunal fédéral.

Art. 8, al. 2

En supprimant les termes «en règle générale» les auteurs du projet de loi réaffirment que les surfaces compensatoires doivent se trouver dans le même quartier, afin d'éviter tout risque que des compensations très éloignées ne soient acceptées.

Art. 9, al. 1

La modification est de nature purement technique afin de renvoyer aux définitions de l'article 3 de la loi.

Art. 9, al. 2, lettre c

Le critère du genre de l'immeuble ouvre la voie à des augmentations de loyers trop importantes et il s'agit donc d'un critère à supprimer, ce qui va d'ailleurs dans le sens de la jurisprudence du Tribunal fédéral qui se montre particulièrement sévère à l'égard du critère dit des loyers comparatifs dans l'arrêt C. c/ C. du 7 juillet 1997.

Art. 11, al. 2

Le but de cette disposition est d'éviter un découplage entre les qualités intrinsèques du logement et le niveau maximum du loyer.

Art. 11, al. 3

Cette disposition tente à éviter que des loyers situés légèrement en dessus du niveau répondant aux besoins prépondérants de la population ne soient massivement augmentés et ne deviennent de la sorte excessifs. Cette disposition lutte également contre une pratique perverse tendant à augmenter les loyers avant travaux juste en dessus du niveau répondant aux besoins prépondérants de la population, afin de pouvoir les réaugmenter massivement ultérieurement.

Art. 15

Cette disposition nouvelle tente à renforcer les moyens permettant à l'Etat d'intervenir contre la dégradation du parc locatif.

Art. 16, lettre a

Cette disposition, comme la modification de l'article 3, tend à mieux définir les travaux d'entretien et de rénovations.

Art. 25, al. 2

La précision apportée à la définition de la pénurie permet de distinguer la pénurie des appartements chers de celle des appartements bon marché.

Art. 25, al. 3

Les grands appartements sont destinés en priorité à des familles nombreuses qui méritent manifestement protection, raison pour laquelle il y a lieu d'étendre le champ d'application de la LDTR.

Art. 39, al. 3

Le système actuel prévoit que le silence des locataires en place équivaut à une acceptation, alors que nous estimons que ledit silence doit profiter aux locataires eux-mêmes et non aux acquéreurs. Nous ne remettons en revanche pas en cause le pourcentage réduit à 60% le 25 janvier 1996.

Art. 39, al. 5

La clause floue actuelle est remplacée par une clause plus contraignante.

En résumé, les propositions de modification qui précèdent ont pour but, d'une part, d'étendre le champ d'application de la loi, d'autre part, de mieux définir les travaux soumis à la loi et enfin de lutter contre les augmentations de loyers excessives des loyers situés au-delà du loyer répondant aux besoins prépondérants de la population.

L'adoption de ces modifications permettra de lutter contre les abus et les dérives apparues postérieurement à l'adoption de la loi et qui d'ailleurs pour l'essentiel ne correspondent pas à ce que le législateur de l'époque avait voulu.

Au bénéfices des explications qui précèdent, nous vous remercions, Mesdames et Messieurs les députés, de réserver bon accueil au présent projet de loi.

Personne ne demande la parole en préconsultation.

Ce projet est renvoyé à la commission du logement.