(PL 8427)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Modifications

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 37, al. 3 (nouvelle teneur)

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application des articles 21, 39 D et 39 E de la présente loi ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 100 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction des logements.

Art. 39D Prêts aux coopératives d'habitation (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts avec ou sans intérêt, garantis par nantissement des parts sociales aux coopératives d'habitation remplissant les conditions de l'art. 21, alinéa 1, lettre c.

2 Ces prêts ne peuvent dépasser 10 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils peuvent être accordés afin de permettre l'ouverture du chantier de construction dès que l'autorisation préalable de construire est entrée en force. Ils doivent être remboursés au plus tard 5 ans après leur octroi.

Art. 39E Prêts aux coopérateurs (nouveau)

1 Si l'acquisition des parts sociales constitue pour un candidat locataire d'une coopérative d'habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l'Etat peut accorder un prêt, avec ou sans intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

2 Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes.

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Ce projet de loi répond à la motion M 1092-A du 11 juin 1998 concernant un plan d'action en faveur des coopératives qui a été adoptée par le Grand Conseil et envoyée au Conseil d'Etat le 11 juin 1998. Cette motion avait la teneur suivante :

Dans son discours de « Saint-Pierre » de décembre 1997, le gouvernement a défini les grandes orientations de sa politique en matière de logement : « La politique du logement sera orientée en particulier vers la construction de logements bon marché, en donnant aux coopératives et autres bailleurs sans but lucratif les moyens d'une action énergique ». C'est ainsi que dès la fin de l'année 1997 et au début de 1998 un ensemble de mesures ont été mises en oeuvre pour engager la relance des coopératives.

Avec moins de 4 % de coopérateurs en 1990, la relance des coopératives se justifie car les coopératives apportent dans le domaine du logement une valeur ajoutée sur le plan social, individuel et collectif par :

C'est en mars 1998 que cette journée du logement a permis de rassembler les coopératives d'habitation avec les principaux acteurs du secteur immobilier et de la construction pour faire le point de la situation et créer les conditions de la relance de l'intérêt pour les coopératives d'habitation.

Durant cette journée, différents aspects et invites de la motion 1092 ont été examinés :

Les interventions et documents rassemblés à l'occasion de cette journée du logement ont fait l'objet d'un volumineux rapport qui a été largement distribué et qu'il serait inutile de reproduire ici.

Une des conséquences de cette journée a été de provoquer, à l'invite du conseiller d'Etat L. Moutinot, la création d'un groupement des coopératives d'habitation genevoises. Ce groupement est devenu l'interlocuteur structuré et représentatif des coopératives vis-à-vis des instances de l'Etat. Il a étudié les différents potentiels constructifs sur des terrains propriété de l'Etat qui lui étaient soumis et proposé une répartition de ces droits à bâtir aux coopératives. Plus récemment ce groupement a élaboré une charte éthique formalisant un code de conduite des coopératives soucieuses de réaliser un but d'utilité publique.

L'Etat a conduit une politique active d'encouragement aux coopératives sous forme d'octroi de droits de superficie sur des terrains de l'Etat. Un examen approfondi des parcelles en main de l'Etat a permis de dégager un potentiel constructif dans le but de réaliser des logements.

Ces droits à bâtir ont été répartis de manière équitable pour permettre à la fois la construction de logements HBM et le développement des coopératives d'habitation.

1993

Coprolo (ch. de Poussy, Vernier)

103

logements HLM

1997

Cooplog (ch. Vert, Pinchat)

84

logements HBM

1999

Coop Lancy-Pontets (ch. des Pontets)

Coop Les Voirets (Les Voirets PLO)

CODHA (Les Voirets PLO)

Coop des Sellières (Sellières, Vernier)

CODHA (Les Ouches, Lancy)

Coop Clair-Matin (Les Ouches, Lancy)

Syntercoop (Cressy)

Coprolo (Cressy)

Ciguë (Cressy)

SCHG (Pommier, Gd-Sac.)

Coop Les Ailes (Pommier, Gd-Sac.)

CODHA (Pommier, Gd-Sac.)

Schurch (Chevaliers de Malte PLO)

16

40

10

52

40

20

162

125

12

logements libres

logements (?)

logements (?)

logements libres

logements HLM

logements HLM

logements HLM

logements HLM

logements libres

Total

664

logements

Il est précisé que l'octroi des droits de superficie par l'Etat s'effectue à des conditions financières normales, c'est-à-dire basées sur des valeurs de terrain et un taux de rente foncière qui ne constituent pas un subventionnement occulte. A titre d'exemple, la valeur d'un terrain situé en zone de développement est admise au prix de 542 F / m2 de plancher pour le calcul de la rente foncière, ce qui est la norme admise par le Conseil d'Etat comme prix maximum pour les opérations soumises au contrôle de l'Etat en zone de développement. Quant au taux de la rente foncière, il est actuellement fixé, en principe, à 5 %.

La LGL permet, dans sa forme actuelle, d'aider efficacement les coopératives.

En plus des aides générales qu'elles peuvent demander, comme le cautionnement de prêts, des subventions à l'exploitation, des prêts, l'exonération fiscale, des mesures spécifiques réservées aux coopératives figurent dans la loi :

Le cautionnement par l'Etat du crédit de construction (au maximum 90 %), puis des dettes consolidées, jusqu'à concurrence de 95 % du prix de revient de l'immeuble. Le cautionnement est probablement l'aide de l'Etat la plus indispensable aux coopératives car, sans cette garantie, elles ne pourraient vraisemblablement pas voir le jour, faute de crédits bancaires.

Les subventions d'exploitation : au même titre que les autres catégories de propriétaires, les coopératives bénéficient de subventions permettant d'abaisser le loyer des coopératives. La LGL permet aux coopératives d'obtenir des subventions plus importantes que les autres propriétaires d'immeubles sociaux (6 % de 95 % de la valeur de l'immeuble se réduisant sur une période de 35 ans, alors que pour les non-coopératives les subventions sont limitées au maximum à 5 % de 80 % de la valeur de l'immeuble sur 20 ans).

Dans le cadre de la révision de la LGL (PL 8076-A), un certain nombre de nouvelles dispositions en faveur des coopératives ont été proposées :

 1) Elargissement du cautionnement des crédits   de construction

Le cautionnement des crédits de construction qui est actuellement de 90 % au maximum a été porté à 95 %.

2) Une fiscalité fortement réduite

Le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement a proposé des dispositions particulièrement avantageuses pour les coopératives d'habitation. Ainsi une coopérative financée par 5 % de fonds propres bénéficiera d'un taux d'imposition réduit de 90 % et non dégressif pendant 20 ans.

3) Possibilité d'octroyer des prêts hypothécaires

L'octroi de prêts en 2e et 3e rangs a été maintenu pour les établissements de droit public et étendu aux coopératives.

En complément des dispositions de la loi, il est prévu d'adapter certaines dispositions du règlement d'application de la LGL en faveur des coopératives.

Ainsi la possibilité de plafonnement de la surtaxe disparaîtra dans le nouveau règlement, sauf dans le cadre des coopératives d'habitation, pour lesquelles on envisage de maintenir cet avantage et, dans ce cas, la surtaxe ne pourra pas dépasser, additionnée au loyer, 4 500 F la pièce par an.

Pour favoriser le maintien dans leur logement de coopérateurs qui ne remplissent plus certaines normes de revenu et d'occupation de leur logement, un assouplissement de la pratique administrative a été admis pour ne pas résilier le bail des personnes dont les revenus dépassent le barème de sortie et en tolérant une sous-occupation du logement allant jusqu'à 3 pièces de plus, pour autant que le barème de sortie ne soit pas atteint.

Les effets de la politique de relance des coopératives sont déjà perceptibles dans l'observation du nombre de logements en coopératives d'habitation HLM mis en location :

Année

total logements HLM mis en location

dont logements en coopératives HLM

% logements en coopératives HLM

1995

784

19

2,4 %

1996

1106

57

5,2 %

1997

538

0

----

1998

331

80

24,1 %

1999

687

191

27,8 %

TOTAL

3'446

347

10,1 %

Cette tendance est encore plus nette lorsqu'on prend en compte les accords de principe délivrés en 1998 et 1999 : sur les 26 opérations immobilières faisant l'objet d'un accord de principe, 9 concernent des coopératives. Ce qui, traduit en nombre de logements, représente 33 % (256 logements) des accords délivrés (sur un total de 773 logements).

Malgré tous les efforts réalisés, les adaptations légales ou réglementaires proposées, le système des dispositions en faveur des coopératives doit encore être amélioré.

Deux problèmes n'ont pas encore été résolus et font l'objet du présent projet de loi :

Les grandes coopératives ont apporté une solution à ce problème en réduisant la participation des nouveaux coopérateurs et en procédant à un certain autofinancement.

Mais cette possibilité est difficile à mettre en oeuvre pour les petites coopératives et les coopératives associatives.

La modification de la LGL proposée vise la possibilité d'accorder sous forme d'un prêt remboursable, d'une part une aide au démarrage des coopératives, d'autre part une aide aux futurs coopérateurs qui ne disposent pas des moyens nécessaires à l'acquisition de parts sociales.

Le montant limite de l'ensemble des prêts accordés dans le cadre de la LGL, qui était fixé à 80 millions de francs, a été porté à 100 millions de francs. Ce qui représente la possibilité d'aider des logements en coopérative ou d'aider des ménages à devenir coopérateurs pour un montant global cumulé de 20 millions de francs.

Le lancement d'un projet de coopérative d'habitation est toujours difficile pour les petites coopératives qui ne disposent pas des fonds propres nécessaires pour faire aboutir leur projet et ouvrir le chantier de construction. Sans un minimum de fonds propres, elles ne peuvent pas s'adresser aux établissements bancaires. Le but de cet article est de permettre d'octroyer un prêt sous forme de crédit relais, garanti par les parts sociales de la coopérative. Ce prêt ne pourra être accordé qu'aux coopératives dont au moins les 2/3 des membres seront titulaires d'appartement, qui ne distribuent pas de dividende aux coopérateurs et dont le rendement des fonds propres, après amortissement, ne dépasse pas 5 % ( référence à l'article 21, alinéa 1, lettre c de la LGL).

Le prêt sur nantissement des parts sociales ne sera accordé qu'aux personnes ne disposant pas des revenus et fortune suffisants pour devenir coopérateurs. Les limites des revenus et de la fortune seront précisées dans le règlement d'application de la LGL. Le remboursement de ce prêt pourra s'étaler sur une période de 5 ans, en 60 mensualités fixes.

Au bénéfice de ces explications, nous espérons, Mesdames et Messieurs les députés, que vous réserverez un bon accueil au présent projet de loi.

Préconsultation

M. Michel Parrat (PDC). Mesdames et Messieurs les députés, bien que ce projet de loi soit déjà à l'examen en commission, je trouve utile de vous donner quelques indications.

Ce projet de loi complète la loi générale sur le logement et tend à favoriser les logements de type coopératif. Il vise principalement à offrir des liquidités pour permettre, en outre, l'ouverture du chantier dès l'octroi de l'autorisation de construire, définitive j'imagine et non pas préalable, comme indiqué à mes yeux d'une manière erronée à l'article 39D. C'est l'article 39E qui est important, puisqu'il permettra à certains coopérateurs potentiels de pouvoir devenir coopérateurs, c'est-à-dire de réaliser leur souhait.

Il faut en effet savoir que le montant nécessaire pour acquérir des parts de copropriété s'élève à environ 4 000 F la pièce, soit 16 000 F pour un quatre-pièces et 20 000 F pour un cinq-pièces. Il est aisé d'imaginer que ce montant peut représenter une somme très importante pour un jeune couple avec deux enfants par exemple, ce qui ferme l'accès aux coopératives à des gens qui le souhaiteraient. Dans ce cas, l'octroi d'un prêt par l'Etat ou la garantie de ce prêt pourrait peut-être faciliter l'acquisition d'un appartement dans une coopérative par un jeune couple. Mais l'Etat devra naturellement être très attentif à bien fixer les modalités de remboursement de ce prêt, afin que l'Etat ne se retrouve pas, lui, à terme le coopérateur et le coopérateur qui voudrait l'être le locataire du coopérateur-Etat, ce qui serait assez paradoxal.

Ce bémol exprimé, le parti démocrate-chrétien soutiendra ce projet de loi, car il s'inscrit dans un des buts de notre parti, qui consiste à permettre à une plus grande partie des citoyens de maîtriser leur logement en en devenant propriétaire. Non pas dans un esprit petit bourgeois, mais dans l'optique d'offrir une certaine sécurité et une certaine tranquillité d'esprit que peut donner à une famille le fait d'être propriétaire de son logement.  

PL 8427

Ce projet est renvoyé à la commission du logement.

M 1092-B

Le Grand Conseil prend acte de ce rapport.