RAPPORT DE LA MAJORITÉ

La Commission du logement s'est réunie les 27 novembre, 4 et 11 décembre 2000, sous la présidence de M. Jacques Béné, pour débattre du projet de loi susmentionné visant à modifier la loi sur les démolitions, transformations et rénovations d'immeubles d'habitation.

M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat chargé du Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement a participé aux travaux de la commission, assisté de M. Georges Albert, directeur de l'Office cantonal du logement et de Mme Marie-Christine Dulon, juriste de l'OCL.

Nous vous rappelons, Mesdames et Messieurs les députés, qu'après avoir voté, au mois de mai 2000, l'entrée en matière du projet de loi 8188, la commission avait décidé de traiter uniquement des propositions législatives en cause et de laisser en suspens les autres propositions de modification de la LDTR jusqu'à ce que le Tribunal fédéral se soit prononcé sur le recours interjeté contre la dernière modification apportée le 25 mars 1999 par le Grand Conseil à cette loi, qui a ensuite été approuvée en votation populaire. Raison pour laquelle la commission avait rendu un premier rapport (projet de loi 8188-A-1), sur les modifications proposées aux articles 8 alinéa 2 et 39 alinéas 4 et 6. L'exposé des motifs justifiant les modifications des articles 8 et 39 figure, de manière claire et explicite, dans l'introduction du rapport du projet de loi 8188-A-1, du 6 juin 2000.

Le 17 novembre 2000, le projet de loi 8188-A-1 était soumis à notre plénière et était adopté en 3e débat l'article 8, alinéa 2, avec la formulation suivante :

« Dérogations (nouvelle teneur)

En cas de changement d'affectation, les surfaces de logements supprimées seront compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement.

Dans ce cas, les locaux réaffectés aux logements doivent correspondre à une surface ainsi qu'à des conditions de logement au moins équivalentes et avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population.

De plus, les locaux réaffectés aux logements doivent être situés en règle générale dans le même quartier, si possible à proximité immédiate, à moins que le changement d'affectation ne soit effectué au profit d'un secteur comme le centre-ville où la proportion de logement est faible par rapport aux surfaces d'activités.

Si le changement d'affectation a lieu à l'intérieur d'un tel secteur, la compensation doit être effectuée à proximité immédiate.

En cas de doute sur la nature du secteur ou, sur la demande du requérant, la commission d'urbanisme préavise. »

Etait ainsi rétablie à l'alinéa 2 la deuxième phrase de cette disposition, qui avait été supprimée par erreur lors de la dernière révision de la LDTR, étant précisé que la référence à des loyers équivalents figurant dans l'ancien texte a été remplacée par celle de « loyers répondant aux besoins prépondérants de la population ».

Par contre, la suite de cet alinéa a été précisée de manière à répondre à l'objectif poursuivi lors de la modification précédente de la LDTR, telle qu'elle avait été exposée dans le rapport de majorité du Grand Conseil (cf.  Mémorial du 25 mars 1999, XII, à savoir qu'une opération compensatoire de logement, s'inscrivant dans le cadre d'un changement d'affectation de logements au centre-ville au profit de locaux commerciaux, ne devait pas avoir pour effet de diminuer le taux d'habitat au centre-ville.

Par ailleurs, le nouveau texte adopté, parfaitement clair, va jusqu'à favoriser des changements d'affectation dans d'autres quartiers fortement habités, au profit de quartiers faiblement habités, comme celui du centre-ville. L'inverse ne sera plus admis et la dérogation ne pourra donc pas être accordée dans de tels cas.

Quant à l'article 39, il fut renvoyé à notre commission lors du troisième débat. Ceci, à la suite de la proposition formulée par M. le député Christian Grobet, afin que l'on étudie en commission les observations faites par le Rassemblement pour une politique sociale du logement faisant état de pratiques abusives consistant en la vente individualisée d'appartements à un tiers.

Rappelons la disposition introduite en 1988 à la suite de l'acceptation en votation populaire de l'initiative du Rassemblement pour une politique sociale du logement contre les congés-ventes, où il s'agissait d'empêcher la vente d'appartements locatifs qui avaient été mis sous le régime de PPE, mais qui n'avaient pas été vendus avant la votation populaire. A la suite des modifications introduites, l'Office des poursuites devra vendre en bloc les appartements mis en PPE dans un même immeuble et obtenir l'autorisation préalable du DAEL avec les conditions figurant à l'alinéa 1, à savoir que les appartements mis en vente doivent conserver leur vocation locative. A défaut, le Registre foncier devra rejeter la réquisition d'inscription de la vente.

En préambule à nos travaux, la commission, sur proposition d'un certain nombre de commissaires, décide de procéder à l'audition du Rassemblement pour une politique sociale du logement et de la Chambre genevoise immobilière.

Par ailleurs, le groupe socialiste annonce un amendement à l'article 39, al. 3, tel qu'exposé dans le courrier du RPSL. Le département, suite à la demande de la Ville de Genève, souhaite profiter de ce réexamen pour en introduire un amendement à l'article 8 consistant en un nouvel alinéa 3.

Amendement du groupe socialiste :

Art. 39 Aliénation

alinéa 3 (nouvelle teneur)

Exception

Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire occupant effectivement depuis 3 ans au moins d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies - 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition ; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d'acheter leur appartement ou de partir.

Amendement du département :

Art. 8, al. 3 (nouveau)

A titre exceptionnel, le département peut toutefois renoncer à l'exigence d'une compensation, si le changement d'affectation vise la création ou l'extension d'équipements publics situés dans un secteur à forte densité d'habitation.

Auditions

Audition du Rassemblement pour une politique sociale du logement

M. .

M. Sommaruga félicite la commission et le Grand Conseil du travail effectué sur la LDTR, dont la dernière révision a été approuvée non seulement par le peuple, mais également par le Tribunal fédéral dans le cadre de l'arrêt de la 1reCour de droit public du 1er septembre 2000, où il a été répondu point par point aux recourants, M. Giorgini et la Chambre genevoise immobilière. Il relève à ce propos que, sauf exceptions très rares, les modifications de la LDTR n'ont jamais été battues en brèche par le Tribunal fédéral, ni désapprouvées par le peuple.

S'agissant de l'article 39, alinéa 3, M. Sommaruga le place dans la perspective plus générale de l'aliénation des appartements destinés à la location. Il rappelle que la disposition avait été acceptée par votation populaire dans le cadre de l'initiative contre les congés-ventes. A l'époque, un certain nombre de propriétaires peu scrupuleux, n'ayant pu réaliser des plus-values foncières dans le cadre des démolitions-reconstructions en raison des lois existantes, avaient pris le parti de démembrer les immeubles pour les revendre appartement par appartement. L'ancien congé-vente a désormais disparu au profit de nouvelles formes beaucoup plus sournoises. Il explique que les réformes proposées de l'article 39 visent à soumettre l'Office des poursuites à la même loi que les propriétaires lorsqu'ils ne sont pas en faillite ou saisis en procédure de réalisation de gage, contrairement à la pratique actuelle où l'Office des poursuites vend un certain nombre d'immeubles en PPE dans le cadre d'exécutions forcées, en totale violation de la LDTR, c'est-à-dire en démembrant des immeubles au profit du vendeur-propriétaire et de la banque ayant financé les opérations spéculatives. Toutefois, le courrier adressé par le RPSL au Grand Conseil en date du 24 octobre 2000 vise plus particulièrement les nouvelles formes destinées à contourner cette disposition de l'article 39. En effet, l'aliénation d'appartements est aujourd'hui soumise à certaines réserves, notamment le fait que l'acquéreur éventuel doit être un locataire en place et l'opération recevoir l'aval de plus de 60 % des locataires de l'immeuble. Toutefois, la pratique de l'ASLOCA a permis de constater l'existence d'un certain nombre de ventes en faveur de locataires fictifs. C'est pourquoi la formulation proposée spécifie un délai dans lequel le locataire doit être dans l'appartement avant de pouvoir l'acquérir. M. Sommaruga est d'avis que la proposition formulée par l'amendement du Parti socialiste répond tout à fait à la préoccupation du RPSL.

Par contre, M. Sommaruga se déclare en revanche extrêmement surpris de l'amendement proposé par le DAEL, qui semble admettre une dérogation à la compensation obligatoire en cas de réaffectation des immeubles d'habitation à d'autres fins. Le RPSL est totalement opposé à cette disposition. Si l'Etat (ou une commune) a besoin de locaux, il dispose en effet de moyens légaux qui lui permettent d'acquérir des immeubles déjà affectés. Quant à la « création d'équipements publics », le terme est tellement vaste qu'on pourrait imaginer une commune qui déciderait de sacrifier des logements afin de créer sur son territoire un centre susceptible d'attirer un certain nombre de commerces et disposer d'un « centre public » destiné à favoriser l'implantation d'entreprises. On pourrait ainsi supprimer des logements afin de créer une fondation de droit public pour la valorisation du tissu commercial ou économique local.

En conclusion, M. Sommaruga déclare que cet amendement reviendrait à un grignotage inacceptable de la LDTR, particulièrement incongru de la part du DAEL, censé défendre les principes fondamentaux de la LDTR rappelés en son article 1.

Réponses aux questions

Répondant aux questions sur l'ampleur des ventes d'appartements, ainsi que sur l'opportunité de l'amendement socialiste consistant à prévoir une occupation effective depuis trois ans avant d'acquérir le logement, M. Sommaruga explique que la réalité est bien différente, la lettre adressée aux locataires ne précise jamais l'identité du futur acquéreur. Par ailleurs il s'agit d'un processus qui se met actuellement en place et s'avère difficilement vérifiable par le DAEL. Il précise que l'ASLOCA n'a pas non plus les moyens de procéder à des vérifications systématiques et que les découvertes sont basées sur des situations rapportées à l'association. Au sujet des ventes d'appartements, M. Sommaruga déclare que celles-ci ont pris de l'ampleur. La capacité accrue des locataires à acheter se traduit, pour les propriétaires, par une motivation plus grande pour mettre ces logements sur le marché, d'où l'importance de préserver fermement le parc locatif et renforcer la vigilance afin de déjouer les tentatives de contourner la LDTR.

Certains commissaires s'interrogent sur le bien-fondé du terme changement progressif de l'immeuble locatif, considérant qu'il s'agit toujours d'un logement, qu'il soit en locatif ou en PPE, un changement d'affectation impliquant un usage commercial ou de bureaux. M. Sommaruga explique que la notion de changement d'affectation, telle que confirmée par les tribunaux, se réfère invariablement à l'affectation locative ou au changement de standing. Ainsi, un propriétaire peut louer un appartement bon marché (CHF 2400/pièce) mais spacieux à CHF 5000/pièce, mais il s'expose alors au risque de contestation du loyer initial. En revanche, s'il décide de vendre ce même appartement à CHF 5000/pièce, la contestation n'est plus possible, mais le logement aura quitté le parc locatif. Quant à la crise du logement, ce n'est pas la transformation du marché locatif en propriété qui permettra de répondre à la demande - extrêmement forte - du marché locatif. En réalité, chaque transformation de logement locatif en logement de propriété augmente la tension sur le marché locatif, car il s'agit de catégories d'occupants différentes. La procédure de contestation du loyer initial permet de maintenir des logements accessibles à la majorité de la population, alors qu'en cas de vente, l'appartement sort définitivement des besoins prépondérants de la population.

Audition de la Chambre genevoise immobilière (ci-après « CGI »)

M. Jean-Marc Siegrist et M. Mark Müller

Tout en partageant l'objectif des propositions du RPSL - la lutte contre les abus - M. Müller déclare ne pas avoir eu connaissance des cas auxquels il est fait allusion. Les cas de « baux de complaisance » étant probablement marginaux, la question - légitime - est de savoir s'ils justifient une modification législative. Il appartiendrait plutôt au DAEL d'examiner la validité des demandes d'acquisition de logement formulées dans le cadre de l'art. 39, al. 3 LDTR. Par ailleurs, il lui semble que fixer à trois ans la durée d'occupation du logement pour permettre l'application de l'art. 39, al. 3 LDTR revient à utiliser un canon pour tuer une mouche, sans compter que cette disposition n'empêcherait pas de contourner la loi. Il n'en voit donc pas l'utilité.

Quant à la deuxième proposition du RPSL visant à charger le DAEL de recueillir l'accord du 80 % des locataires dans le cadre de cette disposition, hormis le travail supplémentaire engendré pour le département, M. Müller n'y est pas opposé, mais se déclare gêné par l'esprit de l'amendement proposé, qui sous-entend un manque total de confiance envers l'intégrité des propriétaires d'immeubles.

L'amendement du DAEL relatif à l'art. 8, al. 3 est vu comme un assouplissement de la LDTR, ce qui est en soi toujours bienvenu, même si M.  Müller regrette que les exceptions soient limitées à l'extension d'équipements publics, les équipements privés étant parfois tout aussi dignes d'intérêt.

Me Siegrist illustre ce dernier point en citant les difficultés liées à l'installation d'un physiothérapeute dans une commune genevoise dotée d'un parc de petits immeubles, en zone 4B assujettie à la LDTR. Les besoins privés ne sont pas forcément uniquement financiers et si l'installation s'était avérée impossible, le village aurait été privé d'un thérapeute remplissant à l'évidence une mission d'intérêt général.

Répondant aux questions des commissaires quant au nombre d'infractions visées par l'amendement du RPSL. M. Müller déclare qu'il appartient au Rassemblement de fournir des chiffres. M. Moutinot précise qu'en 2000 :

390 ventes d'appartements ont été effectuées sur la base de l'art. 39, al. 4 (appartements en PPE, jamais loués et par conséquent sans aucune marge d'appréciation du DAEL) ;

21 ventes ont été soumises à l'autorisation des locataires en place ;

21 ventes ont été effectuées sur la base de l'art. 39, al. 2 (c'est-à-dire impliquant une pesée d'intérêts par le DAEL), certaines ayant fait l'objet de recours.

Le département confirme que, sous chiffre b), l'autorisation de plus de 60 % des locataires a bien été obtenue dans tous les cas.

Me Siegrist déclare que l'association des locataires exerce un contrôle fortement vigilant et qu'il n'a personnellement jamais eu connaissance d'un seul cas de bail frauduleux.

A la suite d'une demande de précisions concernant l'idée exprimée par M. Müller au sujet d'une enquête qui, le cas échéant, pourrait être menée par le DAEL, ce dernier explique que la proposition ne suscite guère d'enthousiasme au sein de la CGI, dans la mesure où elle implique une intervention supplémentaire de l'Etat mais que, dans la mesure où elle peut contribuer à lever les soupçons sur les opérations en question, il n'y aura pas d'opposition.

Au sujet des possibilités légales sur la création de droits d'emption, de conclusion de promesses de vente ou de ventes à terme, Me Siegrist explique que le droit d'emption sera obligatoirement soumis à une condition résolutoire, celle de l'autorisation de vente qui n'est délivrée qu'au moment de la vente effective et ne le sera pas plus facilement avec que sans droit d'emption. Il rappelle que dans le courant des années 90, le Conseil fédéral avait renoncé à instaurer un droit de préemption automatique des locataires ainsi qu'à des droits d'emption assortis de conditions très précises. M. Moutinot précise qu'il s'agissait d'un droit de préemption, auquel l'ASLOCA suisse était favorable, à l'inverse du Heimaterverband, qui estimait que le vendeur devait pouvoir choisir son cocontractant et ne pas se voir imposer le locataire en place. Me Siegrist ajoute que les propriétaires romands avaient une position beaucoup plus nuancée que les alémaniques.

Sur la question de savoir si les dispositions proposées à l'art. 8, al. 2 sont conformes au droit fédéral, Me Siegrist rappelle que le Tribunal fédéral n'a pas encore dû se prononcer sur une vente intervenue sous les auspices de l'Office des poursuites. Le droit de rejet du Registre foncier correspond à une application par analogie de la Lex Friedrich, bien que les causes dans lesquelles le registre peut rejeter une demande d'inscription soient exprimées de façon assez restrictive.

A la suite de ces auditions, la commission décide d'étudier les différentes propositions, soit :

l'amendement proposé par le département, nouvel alinéa 3 à l'art. 8 ;

l'amendement proposé par le groupe socialiste à l'alinéa 3 de l'art. 39.

Article 8, alinéa 3

En réponse aux observations formulées par le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), le département précise qu'en l'état, il ne s'agit pas de désaffecter des immeubles de logement pour en faire des locaux administratifs, car les équipements visés sont essentiellement des crèches ou des centres d'action sociale (CASS), lesquels sont par nature voués à une implantation proche des logements. Par ailleurs, il précise que dans le cas des quartiers mixtes, le département appliquera bien entendu la compensation, ce qui sera en revanche impossible dans les quartiers à forte densité d'appartements, voire exclusivement de logements. Enfin, il souligne le fait que, faute d'une telle disposition, il s'avérera impossible de mettre un CASS à la Servette ou une crèche aux Pâquis.

Par conséquent, le département propose une nouvelle formulation :

A titre exceptionnel, le département peut toutefois renoncer à l'exigence d'une compensation, si le changement d'affectation vise la création ou l'extension d'équipements publics « de proximité » situés dans un secteur à forte densité d'habitations.

Le groupe socialiste exprime son refus sur l'amendement tel que proposé initialement par le département, tout en comprenant que l'intérêt des citoyens-nes prime sur celui du cas particulier, mais souligne néanmoins l'importance du déficit en matière de logement social. En guise de ralliement à la proposition du département, il propose l'amendement suivant :

« […] équipement public de proximité dont l'emplacement est imposé par sa destination situé dans un secteur à forte […] »

A la suite de quoi, le président soumet au vote la proposition du département telle qu'amendée par le groupe socialiste :

article 8, alinéa 3 (nouveau)

« A titre exceptionnel, le département peut toutefois renoncer à l'exigence d'une compensation, si le changement d'affectation vise la création ou l'extension d'équipements publics de proximité dont l'emplacement est imposé par sa destination» situés dans un secteur à forte densité d'habitation. »

Au vote, cet alinéa 3 nouveau est accepté par :

8 oui (2 Ve, 3 S, 3 AdG) ;

2 non (2 L) et

3 abstentions (2 R, 1 DC).

Article 39, alinéa 3

Pour les commissaires, appuyant cette nouvelle disposition, la disposition vise à prévenir un changement d'affectation progressif par le transfert d'un appartement locatif à un appartement en pleine propriété. Par ailleurs ils relèvent l'importance de l'aspect préventif de la loi. Un propriétaire pourrait entamer des négociations avec un acheteur potentiel, puis conclure un bail et entrer ainsi dans le cadre de l'exception visée à l'al. 3.

Certains commissaires sont d'avis que, même dans cette hypothèse, l'appartement en question devrait être libre, si bien que l'opération ne reviendrait pas à prétériter un locataire. Tout en comprenant le souci du RPSL, il leur semble que les propositions formulées verrouilleraient l'article 39. Par ailleurs, dès le moment où le logement est libre, ils voient mal où serait l'abus.

Le département, tout en reconnaissant les risques de dérapage, n'est pas convaincu de l'efficacité de la disposition proposée. Toutefois, dans la mesure où elle n'entraînerait pas une surcharge de travail excessive pour le département, il est disposé à l'accepter, étant précisé que le département ne sera en aucun cas responsable d'enquêtes, la tâche de la fonction publique étant de s'attaquer aux dossiers là où ils risquent de poser problème (bail antidaté, etc.). Par ailleurs, le département attend du requérant qu'il soumette les lettres de ses voisins, lui-même procédant aux vérifications nécessaires, sans jamais gérer l'envoi du courrier, les retours, etc.

Revenant sur la formulation proposée par le groupe socialiste, le département propose d'amender celle-ci avec la teneur suivante :

« […] le désir d'un locataire, occupant effectivement « son logement » depuis trois ans au moins, d'acquérir « ledit » logement n'est réputé l'emporter […] »

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote la proposition du groupe socialiste telle qu'amendée par le département :

article 39, alinéa 3

Exception

Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement « son logement » depuis 3 ans au moins, d'acquérir « ledit » logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies - 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition ; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d'acheter leur appartement ou de partir.

Au vote, l'alinéa 3 est accepté par :

8 oui (2 Ve, 3 S, 3 AdG) ;

5 non (2 L, 2 R, 1 DC).

Vote des articles 39, alinéas 4 et 6.

Le rapporteur fait remarquer que les alinéas 4 et 6 n'ayant pas été l'objet de propositions d'amendement, il souhaite conserver la teneur de l'article 39, alinéas 4 et 6, telle qu'elle ressort du rapport de majorité PL 8188-A-1.

Sans autres commentaires de la part des commissaire, le président procède au vote de ces alinéas.

Au vote, les alinéas 4 et 6 sont acceptés par :

8 oui (2 Ve, 3 S, 3 AdG) ;

5 non (2 L, 2 R, 1 DC).

Revenant sur le projet de loi initial, le projet de loi 8188, la commission, à la demande de certains commissaires décide d'envisager l'étude, suspendue, des articles 8, alinéa 1, 15 alinéa 6 et 45 alinéa 6 avant le vote en plénière.

A la suite de quoi,

Mme Blanchard-Queloz, au nom des auteurs du projet de loi annonce le retrait formel des articles 8, alinéa 1, 15 alinéa 6 et 45 alinéa 6.

Au bénéfice de ces explications, nous espérons, Mesdames et Messieurs les députés, que vous réserverez un bon accueil au présent projet de loi.

Proposition d'amendement

Lors de l'adoption des articles 8, alinéa 3, 39, alinéas 3, 4 et 6 par la Commission du logement, celle-ci a omis d'adopter l'article relatif à l'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions et le rapporteur propose de compléter le projet de loi par la disposition ci-après, qui correspond à la clause d'entrée en vigueur retenue à l'occasion des diverses modifications de la LDTR intervenues ces dernières années :

Article 2 entrée en vigueur

1 La présente loi entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté de promulgation.

2 Ses dispositions s'appliquent aux demandes d'autorisation pendantes devant le département au jour de son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même jour, font l'objet de procédures pendantes devant la commission de recours ou le Tribunal administratif.

3 Les alinéas 1 et 2 s'appliquent également aux modifications apportées à la présente loi.

Projet de loi(8188-2)

modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) (L 5 20)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1

La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996, est modifiée comme suit :

Art. 8, al. 3  (nouveau)

3 A titre exceptionnel, le département peut toutefois renoncer à l'exigence d'une compensation, si le changement d'affectation vise la création ou l'extension d'équipements publics de proximité dont l'emplacement est imposé par sa destination» situés dans un secteur à forte densité d'habitation .

Art. 39, al. 3 Exception (nouvelle teneur)

3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement « son logement » depuis 3 ans au moins, d'acquérir « ledit » logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies :

Art. 39, al. 4 Motifs d'autorisation (nouvelle teneur)

4 Le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci :

L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.

Art. 39, al. 6  Ventes forcées (nouveau)

6°En cas de vente aux enchères portant sur plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, avec comme condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de l'alinéa 4. L'office doit requérir l'autorisation d'aliéner les appartements mis en vente aux enchères avant de procéder à la vente. Le registre foncier rejette les réquisitions de transfert de propriété qui ne sont pas au bénéfice d'une autorisation d'aliéner en force.

page 15

page 16

RAPPORT DE LA MINORITÉ

Le projet de loi 8188 est un serpent de mer qui a pour but de rigidifier la loi LDTR au point de dissuader tous les propriétaires et investisseurs de rester dans le canton de Genève où d'y venir.

Cette déclaration lacunaire pourrait passer pour une boutade mais c'est bien l'aboutissement du chemin parcouru par une majorité du Grand Conseil exprimé soit en commission, soit en plénum.

La saga qui a vu le parlement se prononcer en 1999 sur un durcissement outrancier de cette loi, puis sur le projet actuel scindé en plusieurs parties, tronqué et modifié sur l'ordre du très puissant Rassemblement pour une politique sociale du logement, arrive de nouveau avec son cortège d'articles et d'alinéas de loi où la contrainte est le mot maître de l'ensemble.

A l'époque où parallèlement sont déposés des projets de lois coercitifs concernant l'équipement des terrains à bâtir, la loi générale sur le logement, l'affectation du sol, la zone villa et d'autres projets similaires, il n'y a qu'une question à poser :

La majorité ayant voulu supprimer les articles 8, al. 1, 15, al. 6 et 45, al. 6, le rapporteur de minorité ne reviendra donc pas sur le bien-fondé de ceux-ci mais remarque tout de même que les explications données par les proposants lors de la présentation du projet de loi formulaient toute l'importance que ces articles pouvaient avoir.

Le rajout d'un alinéa 3 à l'article 8 est une dérogation d'affectation proposée par le DAEL qui, si elle peut convenir par l'assouplissement qu'elle introduit, ne vise que l'extension d'équipements publics au détriment des équipements privés.

L'article 39, al. 6 ayant déjà fait l'objet du rapport de minorité (projet de loi 8188-A-1), le rapporteur de minorité vous demande, Mesdames et Messieurs les députés, de vous y rapporter. Il faut ici relever, en plus, que l'alinéa 3 du même article ressort de la Commission du logement avec une cautèle supplémentaire concernant l'obligation de l'acheteur potentiel à habiter effectivement l'appartement considéré depuis 3 ans.

Ce projet de loi va dans sens d'une rigidité accrue de la LDTR qui n'est pas souhaitable et complique encore un peu plus les chemins tortueux à parcourir pour pouvoir développer les transformations, les rénovations, les affectations et la propriété des logements à Genève.

La minorité (L, R, DC) vous recommande donc, Mesdames et Messieurs les députés, de refuser ce projet de loi (PL 8188-A-2).

Premier débat

M. Alberto Velasco (S), rapporteur de majorité. L'origine de ce projet prend sa source dans le projet de loi 8188, la commission ayant décidé alors de scinder ce projet en deux, afin de laisser en suspens les propositions de modification de la LDTR faisant l'objet d'un recours, suite aux modifications apportées le 25 mars 1999. C'est ainsi qu'un premier rapport, le 8188-A-1 fut proposé au vote du Grand Conseil. Il portait alors sur l'article 8, alinéa 2, portant sur les changements d'affectation et sur les alinéas 4 et 6 de l'article 39, portant sur l'autorisation donnée par le département lors de la vente d'un appartement d'un immeuble ainsi qu'en cas de vente forcée, soit vente aux enchères. L'article 8, alinéa 2, fut alors adopté, et les alinéas 4 et 6 de l'article 39, suite à l'intervention de M. Grobet faisant référence à la lettre du Rassemblement pour une politique sociale du logement sur les pratiques abusives consistant à la vente individualisée d'appartements à un tiers, furent renvoyés en commission pour étude.

En commission, nous fûmes saisis de deux nouvelles propositions. Un article 8, alinéa 3, proposé par le département, qui portait sur le renoncement à l'exigence d'une compensation si le changement d'affectation vise la création de l'extension de l'équipement public de proximité dont l'emplacement est imposé par sa destination. C'était la première proposition faite par le département lors du renvoi de ce projet de loi en commission.

La deuxième proposition portait sur la lettre qui nous avait été transmise par le Rassemblement pour une politique sociale du logement. Elle consistait en un nouvel article 39, alinéa 3, visant à introduire un délai de carence de trois ans avant d'aliéner un appartement.

Voilà, Madame la présidente, en quoi ont consisté nos travaux en commission et les alinéas 4 et 6 de l'article 39 n'ont pas été modifiés, comme proposé lorsque ce projet de loi a été soumis à notre Grand Conseil.

Je vous recommande donc, Mesdames et Messieurs les députés, d'accepter le rapport tel qu'il est sorti de nos travaux.

Au demeurant, une lettre vous a été, je pense, Madame la présidente, envoyée par le Rassemblement pour une politique sociale du logement, qui, je pense, sera lue lors de nos travaux.  

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Puisque décidément nous traitons de projets importants pendant ces séances supplémentaires, continuons !

Mesdames et Messieurs les députés, qui sont les responsables de la pénurie du logement à Genève ? (Exclamations.) Il n'y a qu'une réponse : ce sont les gens qui, comme maintenant, durcissent de façon outrancière les lois de la République en matière de logement, de démolition, de rénovation et de transformation ! Ce n'est pas la première fois que nous sommes ici à cette table et que nous débattons de cette loi ! Et il faut rappeler que cette loi avait été allégée, dans des formes tout à fait correctes, lors de la dernière législature. La majorité actuelle a voulu durcir à nouveau certains articles, et ce n'est que la troisième fois - pour ne pas dire la énième fois - que nous sommes ici pour débattre de tel ou tel article pour durcir cette loi encore un peu plus.

La commission avait déjà travaillé sur un projet qui consistait à transformer certains articles pour rendre plus contraignant pour les constructeurs, les rénovateurs, voire les propriétaires, le fait de se lancer dans l'aventure - à Genève, c'est une sorte de parcours du combattant - que représente le simple fait de vouloir rénover ces bâtiments ou entretenir le parc immobilier genevois...

Nous devons déjà chasser bon nombre d'investisseurs institutionnels. Nous allons plus loin cette fois-ci, puisque nous allons chasser encore sur les terres des créanciers qui aimeraient bien retrouver une partie des gages qu'ils ont mis dans l'aventure immobilière genevoise.

Naguère, la commission du logement travaillait sereinement : elle examinait les projets de lois, auditionnait les différentes parties concernées par lesdits projets de lois et était consciente des auditions et de la qualité des sujets. Elle était capable de présenter une solution en séance qui faisait l'unanimité ou qui trouvait un consensus. La manière de procéder était démocratique.

Aujourd'hui, cette majorité nous échappe, et ce n'est pas la première fois que l'on voit une des personnes auditionnées revenir après la clôture des travaux de commission - cette façon de procéder devient courante - pour influencer certains membres de celle-ci dans leurs décisions, voire pour amender le projet tel que sorti des travaux de commission. Je veux parler encore une fois du Rassemblement pour une politique sociale du logement qui exerce un diktat sur des gens à sa solde : des valets, des larbins, des porteurs d'eau, le doigt sur la couture du pantalon... (Rires.) ...qui vont nous demander dans quelques minutes d'accepter tout et n'importe quoi au nom du Rassemblement, précisément ! Ce ne sont plus les parlementaires d'un bord ou de l'autre qui font les lois dans le domaine de la LDTR, c'est le Rassemblement pour une politique sociale du logement ! (Commentaires.)

Cela dit, s'agissant du fond, il restait, lors du dernier retour en commission, quelques articles de cette loi à modifier.

Tous les articles, aux dires des déposants, étaient extrêmement importants. Or, ceux-ci ont dit que, somme toute, pour avancer les travaux, il fallait en rester là et ne pas entrer en matière sur les modifications qu'ils avaient proposées... Ce qui était important ne l'est plus : on peut se demander pourquoi... On peut tout de même imaginer que l'approche des élections implique d'aller à vitesse surmultipliée pour essayer de faire encore passer ce qui peut l'être...

Et on en est venu à l'article 39 qui traite des aliénations, des ventes, par les offices des poursuites. Qu'en est-il ? Il est somme toute assez logique qu'un créancier gagiste qui a prêté de l'argent dans l'immobilier, voyant que le débiteur ne peut plus payer les intérêts, se voit contraint de demander à l'office des poursuites et des faillites de s'en occuper pour espérer rentrer dans ses fonds, en tout cas en partie.

Mais c'était encore trop pour des gens obnubilés par le durcissement de la LDTR ! Il restait une petite échappatoire à cette loi : il n'était pas question de le tolérer ! Le cadenas ne devait plus fermer à double tour, mais à triple tour ! C'est un peu ce que l'on nous propose. Alors, bien sûr, les lois fédérales régissent les offices des poursuites et des faillites et le droit supérieur vient contrebalancer certaines lois cantonales notamment la LDTR. Cela dit que nous votions ce projet de loi ou pas, il y aura certainement des litiges dont les procédures seront longues et qui déboucheront sur des jurisprudences, mais, en l'état, il y aura surtout des créanciers qui auront prêté de l'argent en toute sincérité et qui ne reverront jamais leur argent, car l'article 39, alinéa 6, représente un durcissement terrible à ce niveau.

En effet, Mesdames et Messieurs les députés, si une personne qui est créancière d'un appartement en demande la vente, elle aura bien des chances de trouver un acquéreur qui lui permettra de ne plus être débitrice et de récupérer une partie de son investissement. Mais si une personne veut vendre tout un lot d'appartements en PPE, il est évident que le nombre d'acquéreurs potentiels sera restreint. Ce ne seront plus des acquéreurs privés; ce seront uniquement des acquéreurs institutionnels, voire des grandes régies qui pourront acquérir. Mais le feront-ils ? Et puis, cela induira une pression sur le marché, parce que, si l'on vend trop cher, on diminue évidemment le nombre de clients, ce qui induit un bradage du bien à vendre. Bien entendu, ce bradage ne profitera pas au créancier, loin s'en faut...

La présidente. Monsieur Ducrest, il vous reste une minute !

M. Pierre Ducrest, rapporteur de minorité. Bien, je reviendrai sur le fond tout à l'heure, Madame la présidente !

En l'état, je vous le dis, Mesdames et Messieurs les députés, cette loi est devenue une contrainte intolérable, et je vous conseille de refuser ce projet de loi en regard de ce qui vous est proposé aujourd'hui. 

(Un temps.)

La présidente. La parole n'est plus demandée. Nous passons... Monsieur Ducrest, allez-y !

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Merci, Madame la présidente, de me redonner la parole élégamment...

Cela me permet de vous dire que le département utilise une drôle de pratique... En effet, des cas de ce genre se sont présentés au niveau des ventes. Et que fait le département ? Il fait le mort, la sourde oreille... Il ne répond pas... En somme, on pourrait imaginer qu'il attend que cette loi soit votée et que le délai référendaire soit passé pour pouvoir répondre négativement - si d'aventure cette loi passait - à ceux qui s'adressent à lui parce qu'ils sont empêchés de vendre. Le département aura maintenant un argument massue avec cette loi, dont il ne manquera pas de se servir...

Mais le pire, Mesdames et Messieurs les députés - vous le verrez tout à l'heure quand nous examinerons les comptes de l'Etat, c'est que la Fondation de valorisation de la Banque cantonale de Genève, qui a été créée suite aux événements que vous connaissez, a elle-même des actifs de ce type dans les 1 400 actifs qui sont les siens ! Si d'aventure cette loi passait, eh bien, ce sera aux citoyens genevois de payer la différence ! En effet, si la Fondation de valorisation doit commencer à vendre par le haut, elle sera, comme je l'ai dit tout à l'heure, en difficulté par rapport aux acquéreurs potentiels et elle devra brader des biens de manière plus réaliste... Et qui payera la différence, Mesdames et Messieurs ? Les citoyens genevois, je le répète ! Alors, je vous souhaite bonne chance dans cette aventure ! 

M. Michel Parrat (PDC). Un des éléments de ce projet pose problème, et devrait nous conduire à ne pas voter cette loi. En effet, la majorité de la commission a approuvé ce durcissement de la LDTR au détriment des intérêts particuliers tant des vendeurs que des acheteurs, intérêts que l'Etat se doit aussi de prendre en considération lorsqu'il est saisi de requêtes portant sur des ventes individualisées, même d'appartements anciens. La jurisprudence citée par les auteurs du projet de loi ne dit pas autre chose.

S'agissant de la tentative de soumettre les ventes ordonnées par les offices des poursuites et des faillites à la LDTR, ici encore les auteurs du projet et, à leur suite, la majorité de la commission feignent d'ignorer un principe bien connu des juristes : celui de la primauté du droit fédéral sur le droit cantonal. Je ne vais vous livrer une exégèse des textes - j'en suis du reste totalement incapable. Le représentant de la Chambre immobilière a été clair et ses propos ont été repris dans le premier rapport de notre commission.

Je me contenterai de rappeler que les offices des poursuites et des faillites qui sont submergés par les procédures de ventes forcées sur de nombreux immeubles, y compris des appartements, doivent suivre des règles précises et complètes contenues aussi bien dans la loi sur les poursuites pour dettes et la faillite que dans une ordonnance spéciale prise par le Tribunal fédéral en 1920 déjà. La matière est traitée de manière particulièrement exhaustive au niveau fédéral : les cantons n'ont plus de place dans le domaine de la vente des immeubles. A titre de comparaison, je citerai la disposition qui a trait aux ventes en bloc des immeubles, qui figure à l'article 108, alinéa 1, de l'ordonnance du Tribunal fédéral - il s'agit de la réalisation forcée des immeubles : «Les immeubles donnés en gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu'ils constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur.» Je citerai également l'article 108, alinéa 1 bis : «La mise à prix en bloc ou par lots devra toujours être précédée de mises à prix séparées pour chaque immeuble, les derniers renchérisseurs des divers immeubles restant liés par leur offre jusqu'à ce que la mise à prix en bloc ou par lots ait eu lieu. Selon que la mise à prix séparée ou en bloc aura donné le prix global le plus élevé, l'adjudication sera prononcée en faveur des plus offrants lors des mises à prix séparées, ou des plus offrants lors de la vente en bloc, ou des plus offrants lors de la vente par lots.»

En d'autres termes et plus simplement dit, chaque immeuble est proposé pour lui-même. Ensuite, un certain nombre d'immeubles peuvent être proposés sous forme de regroupements, par lots, puis l'ensemble des immeubles peut être proposé en bloc. On additionne les prix atteints à chaque étape. De fait, la vente en bloc n'est possible que si un amateur offre un montant supérieur au total du prix de tous les immeubles pris individuellement ou de tous les blocs.

Mesdames et Messieurs les députés, vous pouvez aisément comprendre, à la lecture de ce passage de l'ordonnance du Tribunal fédéral, que les cantons n'ont pas le droit de poser le principe d'une autorisation préalable ni d'interdire au conservateur du Registre foncier d'exiger la présence d'une telle autorisation lorsqu'il reçoit la réquisition de transfert d'un immeuble, en l'occurrence d'un appartement, avant de procéder à l'inscription d'adjudicataires.

La solution proposée par les auteurs du projet est non seulement contraire au droit fédéral mais, en plus, elle ignore la solution du législateur fédéral lorsqu'il soumet à autorisation l'acquisition de certains immeubles. Je pense avant tout à la loi fédérale sur l'acquisition des immeubles pour des personnes domiciliées à l'étranger, à la loi fédérale sur le droit foncier. Dans ces deux lois fédérales, qui dérogent valablement à la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, l'autorisation doit être requise après l'adjudication et non pas avant cette opération.

Notre Grand Conseil serait bien inspiré de demander aux autorités fédérales compétentes leur avis sur l'introduction d'une procédure cantonale...

Cela dit, je laisse aux juristes le soin d'analyser devant vous les citations de jurisprudences avancées par l'un ou l'autre des partisans et des adversaires des modifications de l'article 39 de la LDTR.

Une dernière chose encore : il est à craindre que cette modification ne soit assimilée à une expropriation matérielle des droits de créanciers ou des propriétaires qui souhaiteraient vendre au mieux leur bien immobilier, et le canton pourrait se trouvait confronté à des démarches d'indemnisations qui grèveraient encore les budgets futurs de ce canton.

C'est pourquoi, Mesdames et Messieurs les députés, je vous demande de bien réfléchir pour arriver à la conclusion que ce projet de loi ne peut être accepté.  

Mis aux voix, ce projet est adopté en premier débat.

Deuxième débat

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés.

Article 1 (souligné)

Mis aux voix, l'article 8, alinéa 3, nouveau, est adopté, de même que l'article 39, alinéa 3 et l'article 39, alinéa 4.

Art. 39, al. 6 (nouveau)

M. Christian Grobet (AdG). Madame la présidente, j'aimerais tout d'abord répondre très succinctement à M. Ducrest et à M. Parrat, à l'occasion de cette nouvelle disposition qui vise à ce que les appartements mis en PPE et vendus aux enchères soient vendus en bloc.

Je rappelle en effet que cette disposition, en fait, ne fait que respecter la volonté populaire qui a été exprimée massivement en 1985 contre le processus des congés-ventes. Et, de fait, les appartements en PPE qui sont aujourd'hui mis en vente aux enchères sont ceux qui ont fait l'objet d'opérations totalement spéculatives. Il serait donc tout de même paradoxal que les appartements qui ont été mis en PPE et qui n'ont pas été vendus individuellement, parce qu'ils n'avaient pas été acquis de manière spéculative, restent sous le régime locatif et que les opérations des Staübli et consorts puissent aujourd'hui se concrétiser à travers les ventes aux enchères : c'est particulièrement choquant ! Et c'est d'autant plus choquant que 90% des appartements qui sont mis aux ventes aux enchères sont occupés par des locataires qui vont, en fait, être expulsés de leur logement par l'acquéreur aux enchères ! C'est précisément ce que le peuple a voulu éviter. Et c'est par le détournement de poursuites en réalisation de gages dues au fait que le débiteur n'a pas payé les intérêts qu'on arriverait à la solution que le peuple a refusée ! Nous sommes contre la prime aux spéculateurs, contre la manière détournée d'obtenir en fin de compte ce que ces spéculateurs ont voulu et que le peuple a refusé !

Maintenant, sur le plan juridique, Monsieur Parrat, je tiens à dire qu'il y a eu un avis de droit de l'ancien juge fédéral, feu le regretté Alexandre Berenstein, qui a dit de manière catégorique que le droit cantonal pouvait, en l'occurrence la LDTR, imposer des règles lors des ventes aux enchères au même titre que la restriction de ventes d'appartements en PPE a pu faire l'objet d'une restriction par rapport aux dispositions du code civil applicable aux appartements, aux logements en propriété par étages.

J'ajoute que la solution proposée a été confirmée, légalement, par un arrêt du Tribunal fédéral qui a confirmé un arrêt du Tribunal administratif à ce sujet. Il est clair, Monsieur Parrat, que toute modification législative peut susciter des avis de droit divergents. Dans le cas d'espèce, nous estimons quant à nous que la prééminence du droit cantonal est parfaitement acceptable dans ce domaine. Nous ne doutons pas qu'un propriétaire recourra au Tribunal fédéral - toutes les dispositions de la LDTR ont fait l'objet de recours au TF - mais je tiens à dire que toutes les dispositions de la LDTR ont été confirmées à chaque fois par le Tribunal fédéral ! Il pourrait bien sûr y avoir une exception. Mais je rappelle encore le recours interjeté par les milieux immobiliers contre la révision opérée il y a dix-huit mois et qui avait été acceptée par le peuple : les treize griefs émis par la Chambre immobilière ont été refusés.

Dans le cas d'espèce, Madame la présidente, il s'avère que les offices des poursuites peuvent procéder, dans le cadre de procédures en réalisation de gage ou de mise en faillite, soit à des ventes aux enchères soit à des ventes de gré à gré. Par conséquent, nous proposons simplement d'ajouter «ou de gré à gré» à la première ligne de l'article 39, alinéa 6, ce qui donne :

«6En cas de vente aux enchères ou de gré à gré portant sur plusieurs appartements à usage d'habitation...»

Cet amendement permet de couvrir les deux possibilités de vente par l'office des poursuites. 

La présidente. Mesdames et Messieurs les députés, je mets aux voix l'amendement proposé par M. Grobet à l'alinéa 6 de l'article 39.

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

Mis aux voix, l'article 39, alinéa 6, ainsi amendé, est adopté.

Mis aux voix, l'article unique (souligné) est adopté.

Article 2 (souligné) (nouveau)

La présidente. Nous sommes saisis d'un autre amendement qui figure dans le rapport. Il s'agit de l'article 2, souligné, c'est-à-dire l'entrée en vigueur qui avait été omise... Monsieur Grobet, vous avez la parole.

M. Christian Grobet (AdG). L'amendement que nous avons déposé avec Mme Christine Sayegh et M. David Hiler porte sur la modification à une autre loi, en l'occurrence la loi...

La présidente. M. Grobet, excusez-moi de vous interrompre, mais j'aimerais tout d'abord que nous votions sur l'amendement que je viens d'évoquer, c'est-à-dire l'article 2, souligné, «Entrée en vigueur», dont je vous lis le texte :

«1La présente loi entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté de promulgation.

2Ses dispositions s'appliquent aux demandes d'autorisation pendantes devant le département au jour de son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même jour, font l'objet de procédures pendantes devant la commission de recours ou le Tribunal administratif.

3Les alinéas 1 et 2 s'appliquent également aux modifications apportées à la présente loi.»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

La présidente. Bien, maintenant, je vous laisse la parole, Monsieur Grobet. Je ne voulais pas mélanger les votes.

Article 3 (souligné) (nouveau)

M. Christian Grobet (AdG). Madame la présidente, j'hésitais simplement pour savoir si l'amendement que je veux présenter est un article 2, souligné, ou un article 3, souligné, ceci en fonction de la technique législative... C'est un amendement que je présente avec Mme Christine Sayegh et M. David Hiler visant à modifier la loi d'application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite.

De quoi s'agit-il ? Le problème est que les préposés des offices des poursuites ont, jusqu'à présent, soutenu la thèse selon laquelle ils n'étaient pas soumis à la LDTR, thèse qui a été développée tout à l'heure par M. Parrat. C'est la raison pour laquelle nous estimons qu'il ne suffit pas de prévoir une règle concernant les ventes opérées par les offices des poursuites dans la LDTR en ajoutant donc l'alinéa 6, nouveau, à l'article 39, mais qu'il faut prévoir en outre, expressément, cette hypothèse dans la loi d'application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite. C'est pour cette raison que nous proposons d'ajouter à cette loi un article 37, nouveau, pour combler le vide actuel, dont la teneur serait la suivante, je vous en donne lecture :

«1Les préposés sont également tenus de respecter les dispositions légales cantonales applicables à la mise en vente d'objets immobiliers, notamment la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures en faveur des locataires et de l'emploi.

2En cas de vente de gré à gré ou aux enchères d'appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, le préposé est tenu de requérir au préalable l'autorisation d'aliéner l'appartement mis en vente conformément à la loi précitée.

3En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location et soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue au sens de l'article 39, alinéa 1, de la loi précitée, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conformément à l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée. Il informe l'acquéreur qu'il ne pourra les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée.

Cette mention doit figurer dans les publications de vente.

4Les décisions prises par les offices des poursuites et faillites en vertu du présent article sont susceptibles d'un recours conformément aux voies de recours prévues dans la loi précitée (chapitre X).» 

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. J'ai dit tout à l'heure tout le bien que je pensais de la façon de travailler de la commission du logement, mais alors là je crois que nous avons atteint le paroxysme... (Rires.) Non seulement cette commission travaille mal mais les députés qui en font partie et qui peuvent donc intervenir en commission le font maintenant en plénière ! Non seulement ils proposent des amendements de pure forme ou pour corriger un oubli mais encore ils proposent des amendements qui changent complètement les lois ! A un moment donné, il faut savoir raison garder : il n'est pas possible de refaire en plénière le travail de fond qui aurait dû être fait en commission !

C'est la raison pour laquelle je demande, suite à l'intervention de M. Grobet qui porte sur une modification non négligeable d'une loi très importante, le renvoi de ce projet en commission. S'il faut faire cette modification, faisons-la, mais en commission ! 

M. Etienne Membrez (PDC). J'aimerais ajouter un argument supplémentaire à celui que vient de développer M. Ducrest pour appuyer le renvoi en commission : c'est le fait que l'article 29 de la loi fédérale pour la poursuite pour dettes et la faillite dit ceci : «La validité des lois et règlements édictés par les cantons en exécution de la présente loi est subordonnée à l'approbation de la Confédération.» Cela signifie que nous ne pouvons pas, comme cela, voter une loi sans avoir examiné de plus près de quoi il s'agit.

C'est la raison pour laquelle, Mesdames et Messieurs les députés, je vous enjoins de regarder de plus près cette disposition, pour ne pas être en contradiction avec le droit fédéral. (Applaudissements.)  

M. Olivier Vaucher (L). Trop, c'est trop ! On fait du travail de commission en plénum, et je rejoins l'avis de mon préopinant ainsi que du rapporteur de minorité, M. Ducrest : les modifications apportées à cet article sont des modifications beaucoup trop importantes pour être discutées objectivement en plénum. Il est donc indispensable d'examiner cette question plus à fond en commission. 

Mme Alexandra Gobet (S). Effectivement, Madame la présidente : trop, c'est trop ! Nous sommes obligés de faire à cette séance un travail que le Conseil d'Etat aurait pu faire il y a déjà deux ans !

Le problème est le suivant : nous ne sommes pas ici dans une disposition d'application des normes de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite. Nous sommes obligés de nous donner les moyens de faire respecter aux OPF une loi cantonale. Par conséquent, l'argument de M. Membrez tombe à plat. Et si nous sommes obligés de le faire, c'est après avoir tenté en vain d'amener le Conseil d'Etat à assumer ses responsabilités par rapport au respect de la LDTR !

M. Moutinot s'y est essayé sans succès. L'autorité de surveillance s'est déclarée incompétente pour donner des directives aux offices et M. Ramseyer s'est rallié à l'avis qu'il appartenait à l'autorité de surveillance de donner les instructions qu'elle ne voulait pas donner.

C'est la raison pour laquelle, aujourd'hui, nous sommes obligés de régler un problème qui aurait dû se régler au niveau du Conseil d'Etat ! (Applaudissements.)  

La présidente. Il faut maintenant vous exprimer sur le renvoi en commission, et nous passerons ensuite au vote sur cette proposition de renvoi. Monsieur Grobet, vous avez la parole.

M. Christian Grobet (AdG). J'aurais peut-être dû préciser en présentant cet amendement commun de l'Alternative qu'il est le fruit d'une lettre qui a été adressée par le Rassemblement en faveur d'une politique sociale du logement au Grand Conseil en date du 3 avril et dont les présidents de groupe ont dû avoir connaissance. Le Rassemblement en faveur d'une politique sociale du logement a, au fond, attiré l'attention de ce Grand Conseil à juste titre sur le fait qu'il était justifié et judicieux, à partir du moment où la LDTR impliquait une modalité de vente particulière, de compléter également la loi d'application de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, puisque, effectivement, comme Mme Gobet l'a rappelé, l'office des poursuites n'entend pas respecter une loi cantonale - ce qui est pour le moins paradoxal - et que le Conseil d'Etat, qui a été interpellé à ce sujet, à plusieurs reprises il y a déjà plusieurs années, n'a jamais pris les mesures qui s'imposaient.

Monsieur Parrat, il y a effectivement des lois qui peuvent exiger la ratification par l'autorité fédérale : elle se fait toujours a posteriori, une fois la loi votée. Nous avons modifié, il y a deux ou trois ans, la loi d'application de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, comme nous avons modifié à plusieurs reprises la loi d'application du code civil suisse, et nous n'avons jamais sollicité l'approbation de l'autorité fédérale au préalable, parce que c'est évidemment le texte tel qu'il a été adopté par le Grand Conseil qui doit faire l'objet d'un examen. Donc, l'autorité fédérale ne donne pas une approbation préalable mais toujours une approbation a posteriori. 

M. Etienne Membrez (PDC). Je veux simplement insister, une fois encore, sur le fait que la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite est une loi fédérale quelque peu spéciale. La Confédération ne veut pas laisser les cantons faire ce qu'ils veulent au sujet de l'application de cette loi. C'est la raison pour laquelle l'article 29 de cette loi est fort clair : il parle de la «validité» des lois et non de «l'approbation des lois», Monsieur Grobet ! Or sans me prononcer sur le fond... Vous avez peut-être parfaitement raison...

M. Christian Grobet. Parfois ! Parfois !

M. Etienne Membrez. ...parfois raison ! Il serait à mon avis important de nous pencher beaucoup plus attentivement sur ces textes, qui doivent recevoir l'aval de la Confédération pour être absolument sûrs que nous avons conçu une loi valable au sens de la loi fédérale. Alors, je vous en prie, regardons de près le texte qui vient de nous être distribué à l'instant et que nous n'avons pas pu lire attentivement, pour nous faire une opinion définitive quant à sa validité au sens du droit fédéral. 

La présidente. Mesdames et Messieurs les députés, je mets au vote la proposition de renvoi en commission qui a été formulée.

Cette proposition est refusée. (Contestation.) Cette proposition est très clairement refusée, Monsieur Ducrest ! (Exclamations.) Alors, votez par assis et levé, si vous voulez vraiment vérifier ! Merci de regagner vos places, Mesdames et Messieurs les députés, nous allons voter par assis et levé.

Le sautier compte les suffrages.

Mise aux voix, la proposition de renvoyer ce projet en commission est rejetée par 42 non contre 36 oui.

La présidente. Mesdames et Messieurs les députés, nous passons maintenant au vote sur l'amendement présenté par M. Grobet, soit un article 3, souligné, nouveau, dont je rappelle la teneur :

«1Les préposés sont également tenus de respecter les dispositions légales cantonales applicables à la mise en vente d'objets immobiliers, notamment la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures en faveur des locataires et de l'emploi.

2En cas de vente de gré à gré ou aux enchères d'appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, le préposé est tenu de requérir au préalable l'autorisation d'aliéner l'appartement mis en vente conformément à la loi précitée.

3En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location et soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue au sens de l'article 39, alinéa 1, de la loi précitée, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conformément à l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée. Il informe l'acquéreur qu'il ne pourra les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée.

Cette mention doit figurer dans les publications de vente.

4Les décisions prises par les offices des poursuites et faillites en vertu du présent article sont susceptibles d'un recours conformément aux voies de recours prévues dans la loi précitée (chapitre X).»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de minorité. Un dernier mot, Madame la présidente, car cet article va dans le sens d'une dictature totale. En effet, on ne se contente plus de modifier les lois, maintenant on modifie les entrées en vigueur des lois ! Ainsi, comme je l'ai dit tout à l'heure, le département, qui a une pile de dossiers en attente sur lesquels il ne veut pas prendre position, attend la sortie de la loi pour répondre négativement, avec effet rétroactif : si ce n'est pas de la dictature qu'est-ce que c'est ? Pour moi, c'est de la dictature !  

La présidente. Mesdames et Messieurs les députés, avant le vote final, je voudrais dire un mot. Etant donné qu'un doute a été exprimé sur le fait qu'il fallait mettre l'entrée en vigueur avant ou après la modification à une autre loi, nous avons vérifié entre-temps. Il faut bien placer d'abord l'article qui concerne l'entrée en vigueur, comme proposé dans le tiré à part. Il s'agit donc de l'article 2, souligné, «Entrée en vigueur». «La modification à une autre loi» est donc placée à l'article 3, souligné. Pour qu'il n'y ait pas de problème sur ce point, je vous demande de voter à nouveau ces articles.

(La présidente fait à nouveau voter l'article 2 (souligné) nouveau, «Entrée en vigueur» et l'article 3 (souligné) nouveau, «Modification à une autre loi (E 3 60)».

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débat, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

Loi(8188-2)

modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) (L 5 20)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1

La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996, est modifiée comme suit :

Art. 8, al. 3  (nouveau)

3 A titre exceptionnel, le département peut toutefois renoncer à l'exigence d'une compensation, si le changement d'affectation vise la création ou l'extension d'équipements publics de proximité dont l'emplacement est imposé par sa destination» situés dans un secteur à forte densité d'habitation.

Art. 39, al. 3 Exception (nouvelle teneur)

3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement « son logement » depuis 3 ans au moins, d'acquérir « ledit » logement n'est présumé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies :

Art. 39, al. 4 Motifs d'autorisation (nouvelle teneur)

4 Le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci :

L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.

Art. 39, al. 6  Ventes forcées (nouveau)

6°En cas de vente aux enchères ou de gré à gré portant sur plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, avec comme condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de l'alinéa 4. L'office doit requérir l'autorisation d'aliéner les appartements mis en vente aux enchères avant de procéder à la vente. Le registre foncier rejette les réquisitions de transfert de propriété qui ne sont pas au bénéfice d'une autorisation d'aliéner en force.

Article 2 Entrée en vigueur

1 La présente loi entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté de promulgation.

2 Ses dispositions s'appliquent aux demandes d'autorisation pendantes devant le département au jour de son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même jour, font l'objet de procédures pendantes devant la commission de recours ou le Tribunal administratif.

3 Les alinéas 1 et 2 s'appliquent également aux modifications apportées à la présente loi.

Article 3 Modification à une autre loi (E 3 60)

La loi d'application de la loi fédérale sur les poursuites pour dettes et la faillite, du 16 mars 1912, est modifiée comme suit :

Art. 37 (nouveau)

1 Les préposés sont également tenus de respecter les dispositions légales cantonales applicables à la mise en vente d'objets immobiliers, notamment la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures en faveur des locataires et de l'emploi).

2 En cas de vente de gré à gré ou aux enchères d'appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étage et jusqu'alors offerts en location, le préposé est tenu de requérir au préalable l'autorisation d'aliéner l'appartement mis en vente conformément à la loi précitée.

3 En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location et soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue au sens de l'article 39, alinéa 1, de la loi précitée, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conformément à l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée. Il informe l'acquéreur qu'il ne pourra les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de l'article 39, alinéa 4 de la loi précitée. Cette mention doit figurer dans les publications de vente.

4 Les décisions prises par les offices des poursuites et faillites en vertu du présent article sont susceptibles d'un recours conformément aux voies de recours prévues dans la loi précitée (chapitre X).