20. Rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur les objets suivants :

Invité par le Grand Conseil à épurer la liste des objets en suspens, le Conseil d'Etat a élaboré le présent rapport qui vise à répondre d'une manière groupée à divers objets relatifs au logement.

Les conditions économiques, financières ou techniques ayant évolué, certains des sujets ont perdu de leur actualité.

Ainsi que l'a souhaité votre Grand Conseil, chaque réponse est précédée d'un rappel intégral des textes initiaux.

a) M 336-B

Renvoyée à la commission du logement lors de la séance du 6 juin 1985, la motion 336 a été adoptée par le Grand Conseil le 14 novembre 1986 dans la teneur suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconstatant:

- que la pénurie actuelle du logement n'est pas prête d'être résolue ;

- l'intérêt que représente une aide diversifiée pour résoudre cette crise ;

- la création récente d'une fédération des petites coopératives d'habitation ;

- l'intérêt de cette forme d'habitat qui responsabilise la personne ;

invite le Conseil d'Etat

à étudier en collaboration avec les communes et l'économie privée, toutes mesures propres à encourager la création et le développement de petites coopératives d'habitation, soit notamment :

- établir l'inventaire des terrains disponibles en mains de l'Etat qui pourraient être remis en droit de superficie à de petites coopératives d'habitation ;

- étudier la possibilité de compléter la loi générale sur le logement en prévoyant d'étendre le cautionnement de l'Etat en faveur de la coopérative, en particulier au moment de l'achat du terrain ;

- étudier la possibilité de confier au service de financement du logement, voire à un autre organisme existant ou à créer, le rôle de conseiller auprès des coopératives, l'information de la population intéressée et la coordination de l'action de l'Etat et des communes.

Préalablement à la réponse aux diverses invites de la motion, le Conseil d'Etat relève ce qui suit au sujet des coopératives d'habitation.

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, (ci-après la "; LGL "), contient une série de dispositions applicables aux coopératives d'habitation et qui ont pour but de permettre la réalisation d'immeubles de logements à caractère social, même avec une faible part de fonds propres. De même, la LGL et son règlement d'exécution accordent un certain nombre de facilités aux locataires de ces coopératives, en particulier à propos de la surtaxe et du dépassement des normes de revenu.

Ces dispositions ont permis à de nombreuses coopératives d'habitation de se développer et de créer des logements à loyers avantageux pour leurs membres.

La loi genevoise ne distingue pas les "; grandes coopératives " des "; petites coopératives ", les mêmes dispositions s'appliquant aux unes et aux autres.

La problématique des coopératives fait actuellement l'objet d'une étude attentive par la commission du logement dans le cadre de la motion 1092.

Le rapport que ne manquera pas de déposer rapidement le Conseil d'Etat lorsque la motion lui sera renvoyée contiendra un exposé détaillé de la politique nouvelle en matière de coopératives et répondra notamment aux invites 1 et 3 de la motion 336.

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b) M 406-A

Le Grand Conseil a adopté le 14 novembre 1986 la motion 406 concernant l'encouragement à la construction de grands appartements, dont la teneur est la suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant :

- l'initiative pour une véritable politique familiale (IN 7) ;

- le sens et le but de la loi générale sur le logement et la protection des locataires et de son règlement d'exécution ;

- les difficultés rencontrées par les familles nombreuses, souvent de conditions modestes, pour trouver un appartement comprenant un nombre de pièces correspondant à leurs besoins ;

invite le Conseil d'Etat

à étudier la possibilité, dans le cadre de la législation existante ou d'un éventuel complément à celle-ci, de favoriser la construction d'appartements de 4 pièces et plus et de faire en sorte que leurs loyers soient accessibles à des familles à revenus faibles et moyens.

Au 31 décembre 1995, le parc immobilier du canton de Genève comportait 195 711 logements dont 30,6% de 4 pièces et plus. L'occupation moyenne était de 2,04 personnes par logement.

En ce qui concerne les nouveaux logements mis sur le marché en 1995, on constate que les appartements de 4 pièces et plus représentent 77,7% des constructions neuves.

Cela étant, les dispositions de la LGL et son règlement d'exécution permettent de répondre aux besoins des familles nombreuses à revenu limité.

D'une part, le Conseil d'Etat fixe la répartition de l'état locatif d'un immeuble subventionné en tenant compte de critères qui permettent d'abaisser les loyers des grands appartements dans les étages inférieurs d'un bâtiment, aux fins de les rendre accessibles aux familles nombreuses les moins privilégiées matériellement.

D'autre part, le système de l'allocation de logement octroie aux locataires une aide qui tient compte du nombre de personnes et du nombre de pièces de l'appartement.

Il convient de noter que la mise en location de logements neufs comportant un nombre de pièces supérieur à cinq se heurte à certaines difficultés, s'agissant des appartements mis sur le marché en dernier lieu et par conséquent, aux prix les plus élevés. Dans ce domaine, la statistique des demandes enregistrées par l'office du logement social et par les bailleurs doit toutefois être examinée d'une manière prospective et la direction générale du logement s'emploie à convaincre les constructeurs de réaliser un certain nombre de grands logements, les premières difficultés de location s'atténuant très vite avec les années.

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c) M 602-A

Adoptée le 5 octobre 1989 par le Grand Conseil, la motion 602 a la teneur suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant:

- la difficulté de trouver une solution à la crise du logement ;

- les sommes énormes investies dans les aides dites personnalisée ou à la pierre ;

- le fait que ces sommes transitent par des citoyens-prétextes - facteurs pour converger vers quelques groupes actifs du milieu immobilier ;

- le voeu de nombreux citoyens désirant devenir propriétaires de leur appartement ;

- la multiplication des propriétaires comme un facteur pouvant favoriser un assainissement du marché et du domaine bâti ;

invite le Conseil d'Etat

à étudier dans quelles mesures un renforcement de l'aide pour l'accession à la première propriété serait réalisable, et à comparer ces coûts avec ceux de l'aide dispensée actuellement.

Selon le recensement de 1990, le canton de Genève comptait 14 % de ménages occupant leur propre logement. Les 86 % de locataires de notre canton sont pour une part non négligeable des candidats à l'accession à la propriété, pour autant qu'un certain nombre de conditions soient réalisées.

Actuellement, la légère détente qui règne sur le marché immobilier permet à certains d'entre eux de réaliser leur souhait d'être dans leurs propres murs sans que la collectivité publique ait à intervenir.

Pour d'autres, malgré les baisses du taux hypothécaire enregistrées en 1993, 1994 et 1995 et une offre de logements à acquérir plus favorable, il est toujours difficile de devenir propriétaire d'un logement sans un "; coup de pouce " de l'Etat.

La loi d'aide à l'accession à la propriété - dite loi Opériol - a dans une large mesure répondue aux voeux des motionnaires et il n'apparaît pas judicieux, vu l'état des finances publiques, de créer aujourd'hui de nouveaux instruments.

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d) P 273-B

La commission des pétitions a été saisie au mois de décembre 1976 de la pétition 273; ses conclusions (renvoi de la pétition au Conseil d'Etat) ont été adoptées lors de la séance du Grand Conseil du 17 mars 1978.

La pétition a la teneur suivante :

Monsieur le Président,Mesdames et Messieurs les députés,

Les locataires soussignés, tous domiciliés dans le groupe d'immeubles de l'avenue des Libellules, vous exposent ce qui suit :

1. Depuis que nous habitons dans nos appartements respectifs, nous avons constaté qu'ils étaient extrêmement mal construits, ce que les propriétaires, lorsqu'ils ont acquis les immeubles, n'ont pas pu ignorer.

 Le chauffage fonctionnait fort mal, ce qui entraînait pour nous des dépenses considérables. Les conduites d'écoulement posaient passablement de problèmes (elles étaient souvent bouchées), les fenêtres fermaient très mal (fendues et voilées), les toitures et terrasses avaient des infiltrations d'eau.

2. Ces malfaçons ont nécessité l'intervention de divers corps de métiers qui, depuis une année déjà, travaillent dans nos immeubles l'un après l'autre, y rendant la vie infernale, particulièrement aux femmes et aux enfants qui ont subi ces travaux à longueur de journée. Les conduites d'écoulement ont été changées complètement par un nouveau réseau passant à l'intérieur (apparentes), toutes nos salles de bains et nos toilettes ont été percées de gros trous, ce qui a rendu leur utilisation difficile des semaines durant.

 Le département des travaux publics a autorisé l'usage de machines bruyantes à l'intérieur même des immeubles.

 Beaucoup de locataires ont dû fuir leurs appartements, d'autres ont vu leur santé nerveuse altérée.

3. Ces travaux ont été entrepris et conduits sans qu'aucune véritable information ait été donnée aux locataires quant à leur ampleur et à leur durée. Cette mauvaise organisation a fait également que souvent les ouvriers se présentaient chez nous de manière improvisée, et même en notre absence.

4. Si, aujourd'hui, le gros des travaux semble passé pour la majorité, les appartements soi-disant finis sont loin d'être correctement terminés (trous pas bouchés, tapisseries pas recollées...), et surtout ces appartements n'ont pas été nettoyés comme nous l'avait promis la direction des travaux. Tout cela, malgré les contacts personnels et collectifs, les lettres et toute notre bonne volonté.

5. L'inquiétude, maintenant que nous voyons comment les choses se passent, c'est que ces travaux entraînent des hausses de nos loyers et qu'en définitive ce soit aux locataires de payer les erreurs des promoteurs, comme les locataires ont payé de longs mois durant un chauffage trop cher parce qu'il fonctionnait mal.

 En raison des quelques remarques consignées ci-dessus (et nous en aurons bien d'autres à formuler oralement), nous vous adressons la pétition suivante:

 a) Nous désirons savoir quels sont les véritables responsables des malfaçons constatées dans nos immeubles et quelles sont les mesures qui ont été prises pour que ces responsables assument financièrement leurs responsabilités.

 b) Nous souhaitons être informés sur les raisons de l'anarchie constatée dans la conduite des travaux dans nos immeubles et sur les motifs de l'apparent désintéressement du département des travaux publics.

 c) Nous demandons que nos appartements soient correctement terminés, que tous les dégâts soient réparés, que les sols et les moquettes soient nettoyés à fond (poussière de béton partout).

 d) Nous demandons à l'Etat - qui semble être financièrement intéressé à nos immeubles - qu'il nous indique quelles mesures il a pris pour que les locataires soient équitablement indemnisés pour tous les désagréments qu'ils ont subis.

 e) Nous voulons être assurés que nos loyers vont demeurer stables.

 f) Nous voulons - pour les immeubles dans lesquels les travaux n'ont pas encore débuté - qu'une surveillance du chantier soit assurée par l'Etat et que des informations précises, avec planning des travaux à l'appui, soient données aux locataires.

Nous vous remercions de bien vouloir accorder la meilleure attention à notre pétition; nous vous suggérons d'entendre quelques locataires de nos immeubles, de venir sur place, d'interpeller le département des travaux publics, le service HLM ainsi que les responsables des travaux.

Veuillez agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les députés, nos salutations distinguées.

Il est des pétitions en suspens qui se réfèrent à des faits anciens, réglés dans l'intervalle mais qui nécessitent néanmoins un rapport formel du Conseil d'Etat. Celle qui concerne les locataires de l'avenue des Libellules 10 à 16 en est un exemple marquant:

En 1976, l'Etat de Genève a été appelé à racheter 4 immeubles qui appartenaient jusqu'alors à la Fondation HLM de la Chambre de Commerce et à la Fondation de l'Association des Commis de Genève.

Ces immeubles, construits par une entreprise française tombée en faillite depuis lors, présentaient un certain nombre de défauts importants liés notamment à l'isolation des façades.

Après la reprise des immeubles, des travaux de réfection ont été entrepris avec le maintien des locataires en place qui ont fait preuve d'une patience remarquable compte tenu des inconvénients occasionnés.

Toutefois, les locataires avaient exprimé à l'époque la crainte de voir leurs loyers progresser fortement à la suite des travaux et ont concrétisé ces appréhensions par la pétition 273 qui fait l'objet de la présente réponse.

Dans les faits, les loyers des immeubles de l'avenue des Libellules 10 à 16, au bénéfice de la loi HLM de 1957, n'ont pas été augmentés à la suite des travaux en fonction de la situation suivante.

Une fondation immobilière de droit public - la Fondation Cité Jardin Nouvel-Aïre - était déjà à l'époque propriétaire d'immeubles similaires à l'avenue des Libellules N° 2 à 8, où elle louait des logements de la catégorie HBM. Ces immeubles présentaient les mêmes problèmes techniques que les immeubles objet de la pétition.

Le Conseil d'Etat a considéré à l'époque qu'il était opportun de mettre l'ensemble des immeubles de l'avenue des Libellules N° 2 à 16 au bénéfice des mêmes règles HBM et d'effectuer les travaux importants nécessités par l'état des immeubles.

Ces travaux effectués en plusieurs étapes compte tenu de leur complexité auront permis après l'achèvement de la dernière étape de 1996, d'offrir aux locataires 504 logements de type HBM à des loyers moyens de 170 F par mois et par pièce, compte tenu d'une subvention d'exploitation accordée en vertu de la LGL.

Ainsi donc, s'est achevé, à la satisfaction des locataires en place, une longue et délicate opération de remise en état d'un ensemble d'immeubles aux conceptions techniques d'origine qui ne sont pas courantes dans notre canton.

La pétition 273 est donc devenue sans objet.

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Le 31 mars 1989, Mme Jacqueline Torche a posé trois questions écrites au sujet desquelles le Conseil d'Etat répond comme suit :

e) Q 3255-A

Immeubles sociaux

1. Quelles sortes d'investisseurs acceptent aujourd'hui de réinvestir dans des immeubles sociaux à Genève ?

2. Qui accepte aujourd'hui d'investir à Genève sur des immeubles à rénover ou à transformer ?

Alors même que la décision de mettre en chantier un immeuble de logements dépend dans 80 % des cas de promoteurs privés, les investisseurs "; définitifs " sont pour l'essentiel des institutions de prévoyance professionnelle et des collectivités publiques. Compte tenu du volume et de la valeur des immeubles de logements sociaux édifiés actuellement, la part des propriétaires privés est en diminution par rapport à la situation existant dans les années septante.

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f) Q 3259-A

Pénalisation des investisseurs HLM

Est-il exact, en matière de HLM, que des investisseurs aient été pénalisés suite à l'interprétation arbitraire des charges effectives administratives et des reprises d'impôts avec pour conséquence la diminution sensible du rendement de leurs immeubles ?

Le rendement des immeubles sociaux subventionné est fixé dès l'arrêté initial du Conseil d'Etat. Les rendements ont toujours été fixés de manière à ce que les fonds propres investis soient correctement rentés, voire même fort bien rentés afin d'attirer des investisseurs dans le secteur.

La budgétisation des charges se fait selon des critères éprouvés et peut être adaptée ultérieurement par l'office financier du logement.

Les conditions de l'exonération fiscale sont fixées dans l'arrêté initial.

En résumé, les conditions financières, budgétaires et fiscales font l'objet de décisions claires, sans l'arbitraire que semble dénoncer l'auteur de la question et sans qu'aucun investisseur n'ait été "; pénalisé ".

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g) Q 3260-A

"; Nombre de pièces " dans le canton de Genève ?

Est-il exact que l'office financier du logement ait modifié l'interprétation du nombre de pièces, même lorsqu'un arrêté du Conseil d'Etat avait été pris avant la mise en exploitation d'un immeuble, favorisant ainsi une catégorie de locataires avec pour conséquence directe la diminution du nombre des surtaxés ?

Pouvez-vous affirmer que pour tous les immeubles HLM sans exception, le contrôle ait été fait sur plan et in situ ?

Les services de l'Etat s'occupant du logement social se conforment aux dispositions légales et réglementaires concernant le comptage des pièces des logements, élément qui intervient notamment pour le calcul des barèmes de revenus, de la surtaxe et de l'allocation de logement. Le calcul du nombre de pièces d'un logement tel qu'il est prescrit par le règlement d'exécution de la LGL (I5 1,5) et jusqu'au 31.03.98 n'avait jamais été modifié depuis la version dudit règlement du 20 décembre 1978, à savoir que toute pièce, y compris les cuisines, d'une surface inférieure à 9 m2 compte pour demi-pièce.

A noter que le texte dudit règlement stipulait, dans sa version du 8 décembre 1975 (soit durant une période de 3 ans), que toute pièce sauf les cuisines d'une surface inférieure à 9 m2 compte pour demi-pièce.

La nouvelle teneur du règlement, qui entrera en vigueur le 1er avril 1998, lève totalement l'ambiguïté du problème de la surface des cuisines ouvertes sur séjour en introduisant la notion d'espace communautaire comprenant, pour le calcul de la surface, séjour-cuisine-coin à manger.

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h) M 615-A

Le Grand Conseil a adopté le 14 décembre 1989 la motion 615 concernant le taux hypothécaire et son incidence sur les loyers, dont la teneur est la suivante:

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant :

- les hausses du taux de l'intérêt hypothécaire intervenues à deux reprises dans le courant de l'année 1989 ;

- les nouvelles hausses des taux hypothécaires qui sont à craindre et qui frappent durement propriétaires et locataires ;

- les majorations de loyers qui en résultent et qui frappent durement les locataires ;

invite le Conseil d'Etat

- à établir un rapport sur la politique des banques publiques cantonales genevoises en matière de taux hypothécaires et sur les motifs qui les amènent à pratiquer des taux plus élevés que ceux de certaines autres banques cantonales ;

- à étudier l'opportunité de prendre des mesures dans les immeubles subventionnés pour différer la diminution légale des subventions lorsque, cumulée avec la hausse du taux hypothécaire, elle induit de trop fortes majorations de loyers ;

- à étudier la possibilité et l'opportunité d'inciter les fonds de prévoyance, de droit public et de droit privé, à intervenir sur le marché hypothécaire et à consentir des prêts à des taux inférieurs à ceux des grandes banques, mais suffisants pour garantir les retraites de leurs cotisants.

Lors de la séance du Grand Conseil du 8 juin 1995, le Conseil d'Etat a annoncé qu'il donnerait une réponse écrite à l'interpellation 1881 de M. Laurent Moutinot portant sur le même sujet que la motion 615.

En préambule, le Conseil d'Etat constate qu'au cours des vingt dernières années, les motions concernant les taux hypothécaires se sont succédé à la mesure des mouvements qui se sont produits, tant à la hausse qu'à la baisse de ces taux.

Chaque démarche du Grand Conseil demandant au Conseil d'Etat d'intervenir en fonction des conséquences de la modification des taux hypothécaires s'est faite soit uniquement dans l'optique de la baisse des taux, soit uniquement dans celle de la hausse

Le Conseil d'Etat a pris chaque fois les mesures qui s'imposaient pour tenir compte des fluctuations des taux dans les immeubles soumis au contrôle cantonal des loyers (immeubles subventionnés et immeubles édifiés en zone de développement).

Eu égard aux hausses des loyers entre 1989 et 1992 en raison de l'augmentation du taux des intérêts hypothécaires, la baisse de ce taux en 1993, 1994 et 1995 devait conduire en principe à des baisses des loyers. Pour les années 1994 et 1995, le nombre de logements concernés a évolué comme suit par rapport à 1993 :

Logements soumis au contrôle cantonal des loyers

1993

1994

1995

Nombre de logements ayant fait l'objet d'une décision modifiant l'exploitation des immeubles dont:baisse des loyers:*hausse des loyers *stabilisation des loyers*

10 9463 4006 593953

16 2888 3174 3143 657

9 6351038 818714

* L'importance des baisses de loyer reflète la baisse des taux hypothécaires; les hausses et les stabilisations de loyer tiennent compte des baisses légales des prestations de l'Etat et de l'augmentation des charges d'entretien des immeubles.

Certains dossiers, pour lesquels des réductions légales des prestations de l'Etat (subventions tous les deux ans, exonérations fiscales tous les cinq ans) devaient survenir dans un délai rapproché ou pour lesquels des adaptations pour les charges d'exploitation étaient nécessaires, ont vu leurs états locatifs stabilisés.

D'autres dossiers, dont les financements sont assurés par des fonds propres dans leur totalité, n'ont pas été touchés par la variation du taux des intérêts hypothécaires.

En effet, le contrôle cantonal des loyers s'effectue sur la base des coûts effectifs; ainsi, par exemple, la variation des loyers en cas de modification du taux des intérêts des dettes hypothécaires est fonction de l'importance de cette dette et de la différence de taux.

En 1993, 1994 et 1995, la quasi totalité des décisions de baisses des loyers ont été prises spontanément par le service compétent et les rares cas de demandes de baisses des loyers par les locataires concernaient des dossiers alors à l'examen par le service de surveillance des loyers (direction générale du logement) qui a effectué ce travail dans des délais raisonnables.

Enfin, pour compléter l'information qui précède, il y a lieu de relever que la baisse des loyers peut, dans certains cas, avoir pour conséquence soit une augmentation de la surtaxe, soit une diminution de l'allocation de logement; mais pour une majorité de locataires, elle représente une diminution effective de la charge locative.

En aucun cas la baisse du taux hypothécaire n'augmente le rendement du propriétaire. L'économie va aux réserves. Lors des demandes de versement des subventions, le taux hypothécaire effectivement facturé par la banque est systématiquement vérifié sur la base d'un justificatif joint au dossier.

En ce qui concerne les immeubles du secteur "; libre ", le Conseil d'Etat, en exécution de la résolution faisant suite à la motion 881, du 2 décembre 1993, a interpellé les associations professionnelles de bailleurs pour les inciter à répercuter les baisses du taux hypothécaire sur les loyers. Elles ont confirmé au Conseil d'Etat qu'elles avaient incité leurs membres à donner suite à cette invitation.

En été 1994, les hypothèques en 1er rang de la Banque cantonale de Genève étaient consolidées à 5 1/2 %, soit au même taux que celles de la Banque cantonale de Zurich.

Depuis lors, la Banque cantonale de Genève a porté son taux de base à 6%, tout en offrant pour le logement des taux fixes plus avantageux de 5 1/4 - 5 1/2 % selon les objets pour une période de 3 ans et 5 1/2 - 5 3/4% pour une période de 5 ans. Enfin, elle vient de lancer un nouveau produit appelé "; Fintop " garantissant des taux hypothécaires sur 5 ans entre un taux plafond de 6 1/2 % et un taux plancher de 4 1/2 %, indexé sur le taux relatif aux opérations interbancaires européennes à court terme (Libor). En mai 1995, ce taux moyen était de 5,3 %. Dès le 1.2.1996, la Banque cantonale de Genève applique un taux hypothécaire en premier rang de 5,25 % qui est passé à 5 % dès le 1.5.1996, à 4,75 % dès le 1.5.97, à 4,5 % dès le 1.11.97 et passera à 4,25 % dès le 1.5.98.

Enfin, divers contacts sont maintenus par le Conseil d'Etat avec certaines caisses de prévoyance pour les inciter à consentir des prêts à taux favorables en particulier pour les immeubles de logements HBM.

En dernier lieu, on peut noter encore que les conséquences pour les locataires des hausses du taux hypothécaire peuvent être atténuées par le biais de l'allocation de logement dans les immeubles subventionnés, comme dans ceux du secteur "; libre ".

* *

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i) M 638-C

 M 972-A

En date du 9 octobre 1991, le Grand Conseil a examiné le rapport du Conseil d'Etat sur la motion M 638 concernant la construction de logements sociaux par l'Etat.

La motion M 638 avait la teneur suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant :

- la volonté du Conseil d'Etat exprimée dans le discours de Saint-Pierre de "; promouvoir activement la construction de logements et de vouer une attention toute particulière aux logements HBM " ;

- la demande émanant de tous les milieux politiques que le Conseil d'Etat mette la question du logement au centre de ses préoccupations ;

- que la priorité donnée aux logements sociaux doit trouver une concrétisation dans les budgets de l'Etat ;

invite le Conseil d'Etat

- à envisager la mise à disposition rapide d'appartements réellement bon marché (type HBM) ;

- à modifier en conséquence les budgets à venir de manière à affecter au moins 50 millions de francs aux investissements dans la construction de logements bon marché.

A l'issue des débats, le Grand Conseil a renvoyé au Conseil d'Etat son rapport sur la motion M 638 en demandant des informations complémentaires sur l'évolution du programme de construction des 3000 HBM visés par la loi du 21 juin 1991.

De même, le Grand Conseil a adopté le 17 février 1995 la motion 972 dont la teneur est la suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant :

- la situation du logement à Genève, en particulier le manque de logements bon marché ;

- la loi pour un plan d'urgence-logements du 21 juin 1991 prévoyant la création d'au moins 3000 logements bon marché dans un délai de huit ans (I 5 23) ;

- le faible nombre de logements HBM construits depuis l'adoption de cette loi ;

- la nécessité d'accentuer les efforts de l'Etat dans le domaine de la construction de logements sociaux ;

invite le Conseil d'Etat

- à préciser le nombre de logements HBM et leur localisation, achetés, à acheter, réalisés ou en cours de réalisation depuis l'adoption de la loi instituant un plan d'urgence-logements ;

- à indiquer quelles sont les opérations prévues en vertu de cette loi ;

- à faire connaître les terrains recensés pour la construction de logements HBM, en précisant notamment s'il est prévu d'en édifier sur la parcelle rachetée à l'Institut Battelle, route de Drize.

En réponse aux deux motions susvisées, le Conseil d'Etat rappelle ce qui suit :

Le Grand Conseil a adopté deux projets de loi présentés par le Conseil d'Etat (PL 6990 du 7.10.93 et PL 7244 du 16.5.95) ouvrant des crédits, respectivement de 32 millions et 30 millions de francs, destinés à financer les subventions d'investissement de l'Etat aux fondations immobilières de droit public chargées de construire, d'acquérir et de gérer des logements destinés aux personnes à revenus très modestes (HBM).

L'exposé des motifs du projet de loi 7244 en particulier, dresse un bilan complet des efforts de l'Etat dans ce domaine et répond de manière exhaustive aux préoccupations exprimées par les motions 638 et 972.

En résumé, la situation, au printemps 1996, se présentait comme suit :

 Nombre de  Valeur des logements immeubles en F

Achat de bâtiments existants 390 50 660 000

Nouveaux bâtimentsconstruits ou en construction 493 161 180 000

Projets de constructionde nouveaux bâtiments 662* 208 675 000

Total 1 545 420 515 000

*  Dans ces chiffres, sont compris 84 logements HBM, d'une valeur de 25 000 000 F qui seront édifiés à la route de Drize, dans le périmètre "; Battelle ".

* *

*

10) M 838-A

Le 4 décembre 1992, le Grand Conseil a adopté la motion 838, encourageant les institutions de prévoyance publiques et privées à investir dans le financement de logements à Genève, dont la teneur est la suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant:

- la demande importante de logements sociaux qui ne peut être satisfaite ;

- le nombre de projets de logements sociaux qui ne peuvent démarrer faute de financement ;

- le souci des pouvoirs publics de continuer à favoriser la construction de logements sociaux ;

- les possibilités nouvelles de cumuler intégralement l'aide fédérale au logement à l'aide cantonale pour abaisser de manière significative le prix final du loyer des logements ;

- la baisse réelle des coûts de construction ;

- la nécessité de relancer l'activité économique à travers la construction ;

- l'opportunité nouvelle offerte aux caisses de pension de placements à des taux hypothécaires favorables ;

invite le Conseil d'Etat

- à encourager les institutions de prévoyance publiques et privées de même que les fondations collectives des banques et des assurances actives dans le canton à affecter volontairement une part supplémentaire de leur fortune, soit à des investissements directs dans la construction, soit en souscrivant des créances garanties par cédules hypothécaires sans pour autant remettre en cause les fondements d'une politique efficace du placement de leur fortune ;

- à soumettre dans les douze mois au Grand Conseil un rapport relatif aux investissements supplémentaires engagés par les caisses de retraite dans ce domaine.

Le Conseil d'Etat souligne ce qui suit :

Les institutions de prévoyance, publiques ou privées, sont des organes indépendants dont la mission est d'assurer à leurs membres la prévoyance-vieillesse prévue par leurs statuts.

Le Conseil d'Etat ne saurait se substituer aux organes de ces institutions - au demeurant sensibles au respect de leurs prérogatives - pour les décisions à prendre en matière d'investissements.

Néanmoins, le chef du département de l'intérieur est intervenu auprès des institutions publiques de prévoyance professionnelle pour dresser le bilan des investissements immobiliers dès 1988 et pour connaître le programme des investissements à venir.

Au vu des réponses données par les quatre caisses de pension publiques (CIA - CP - CEH - CAP), les chiffres peuvent se résumer comme suit:

1. Investissements immobiliers de 1988 à 1994

nouvelles acquisitions ou constructions 982 millions de F

rénovations d'immeubles 217 millions de F

Total  1 199 millions de F

2. Investissements immobiliers 1995 et prévus pour 1996 à 1999

nouvelles acquisitions ou constructions 447 millions de F

rénovations d'immeubles 190 millions de F

Total 637 millions de F

* *

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k) M 828-A

 M 834-A

Le 13 novembre 1992, le Grand Conseil a adopté la motion 828 concernant la grave crise dans le domaine de la construction et la manifestation du 5 novembre 1992, dont la teneur est la suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvecompte tenu :

- de la très grave récession que connaît l'industrie de la construction où 6 000 postes de travail ont été perdus depuis 1990 (un emploi sur trois) ;

- des 11 000 chômeurs inscrits à l'Office cantonal de l'emploi ;

- de l'état des finances publiques ;

- de l'effet multiplicateur économique que représente la construction ;

- de la nécessité de proposer des mesures pour une relance immédiate ;

invite le Conseil d'Etat

- à tenir compte des revendications et des propositions formulées lors du rassemblement organisé par la FMB s'étant tenu ce dernier jeudi 5 novembre 1992 ;

- en conséquence, à recevoir dans les plus brefs délais des représentants de la Fédération genevoise des métiers du bâtiment et de faire rapport au Grand Conseil dans le mois qui suivra cette entrevue.

Dans la même séance, le Grand Conseil a également adopté la motion 834 concernant la grave crise dans le domaine de la construction dont la teneur est la suivante :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveinvite le Conseil d'Etat :

à réunir les partenaires sociaux de la construction et du logement avant la fin de l'année afin :

- de leur communiquer la liste des projets de construction autorisés, mais n'ayant pas encore fait l'objet d'une ouverture de chantier ;

- d'examiner les projets autorisés de logements HLM pour lesquels il serait opportun d'augmenter la subvention prévue, de manière à convaincre les promoteurs de débuter de suite les travaux ;

- d'étudier s'il est possible d'inclure dans ces projets déjà autorisés des logements HBM ;

- de désigner des terrains propriété de l'Etat qu'il y aurait lieu d'affecter de suite à la construction de logements HBM ;

- d'amener les partenaires sociaux à convenir d'un assouplissement consensuel du mode de calcul de la répercussion des travaux de rénovation sur les loyers en application de la LDTR, sans risque de référendum ;

- de présenter le projet en discussion au Conseil d'Etat sur l'aide fédérale à la construction, et de prévoir un véritable cumul avec l'aide cantonale ;

- d'examiner si certains grands travaux publics, en matière de transports publics notamment, pourraient démarrer dans un proche avenir.

Le Conseil d'Etat relève que les préoccupations évoquées dans les deux motions susvisées n'ont, hélas, pas perdu de leur actualité.

Sur un certain nombre de points visés par les motionnaires, le présent rapport contient les renseignements souhaités. Il s'agit en particulier du programme de construction des HBM (point 9: M 638-C et M 672-A) et de l'encouragement des institutions de prévoyance à investir dans le financement de logements (point 10: M 838-A).

D'autres éléments de réponse figurent dans le rapport du Conseil d'Etat sur la motion 802, du 10 janvier 1996 (M 802-B), abordant la question de la relance sélective dans le marché intérieur. D'autres encore sont inclus dans le rapport du Conseil d'Etat sur la motion 802 A II et concernant l'accélération de projets publics de construction.

En résumé, le Conseil d'Etat continue de déployer tous les efforts possibles pour relancer l'activité dans le secteur de la construction, élément moteur de la reprise économique en général.

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l) M 915-B

Le 23 juin 1994, le Grand Conseil a adopté la motion 915 concernant un crédit d'encouragement ponctuel à la rénovation du domaine bâti, dont la teneur est la suivante:

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèveconsidérant :

- le vieillissement du parc immobilier du canton de Genève ;

- la persistance de la récession dans l'industrie de la construction ;

- l'urgente nécessité de réduire le nombre de chômeurs dans le bâtiment et plus particulièrement dans les métiers du second oeuvre et de la métallurgie du bâtiment ;

- l'obligation de se conformer aux normes fédérales en matière de protection de l'environnement (OPair, etc.) et d'économies d'énergie dans les bâtiments ;

- le fait que les travaux de rénovation et d'entretien font appel à des travailleurs qualifiés ;

invite le Conseil d'Etat

- à inscrire au budget d'investissement 1995 un crédit de 20 millions de F destinés à financer au taux moyen des dettes de l'Etat, jusqu'à 40 % au maximum du prix de revient, les travaux de rénovation qui seront entrepris dans le parc immobilier ;

- subsidiairement, en collaboration étroite avec les associations professionnelles de la construction et de l'immobilier, à encourager les propriétaires à investir dans la rénovation en diffusant largement les modifications apportées à la LDTR par l'adoption du projet de loi 6803 (rendement après transformation) et de la motion 790 (réserves pour grands travaux) ;

- à faire connaître et utiliser toutes les formes d'aide à la rénovation existantes, telles que :

 a) aide cantonale sous forme de subventionnement ou d'aide personnalisée ;

 b) aide fédérale.

Le Conseil d'Etat rappelle que dans l'intervalle le Grand Conseil a approuvé - en date du 25 janvier 1996 - une refonte de la LDTR qui est devenue la "; loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maison d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) ".

Cette loi comporte un volet important consacré à l'encouragement à la rénovation. Il s'agit du chapitre VI dont les principaux éléments sont les suivants: l'Etat encourage la rénovation des immeubles d'habitation par des conseils aux propriétaires et aux locataires, des subventions à fonds perdus dans le cadre de la LGL, des dérogations exceptionnelles à certaines dispositions légales ou réglementaires et par l'octroi d'un bonus conjoncturel à la rénovation. Ce bonus, comportant deux tranches de 10 millions de francs pour les années 1996 et 1997, doit permettre de stimuler la rénovation du parc immobilier de logements répondant aux besoins prépondérants de la population.

Le Conseil d'Etat est d'avis que les mesures prévues par la loi du 26 janvier 1996 répondent aux buts visés par la motion 915 et que le bonus conjoncturel, en particulier, dont l'octroi aux propriétaires fait obligatoirement l'objet d'un préavis des partenaires sociaux (Etat, propriétaires, locataires, milieux patronaux et salariés de la construction) représente un moyen efficace d'inciter les propriétaires à réaliser des travaux d'entretien et de rénovation de leurs immeubles et des logements.

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Le Conseil d'Etat vous invite, Mesdames et Messieurs les députés, après avoir pris connaissance des explications et réponses qui précèdent, à prendre acte du présent rapport.

Débat

M. Rémy Pagani (AdG). Je m'en voudrais d'intervenir sur ce que nous avons appelé entre nous les fonds de tiroir du Conseil d'Etat, qu'il faut bien liquider. Toutefois, un certain nombre de réponses ne nous ont pas satisfaits d'autant plus que les chiffres qui nous sont donnés datent de 1993, voire de 1994, alors que nous sommes en 1998. Il conviendrait, si l'on prenait sérieusement en considération ce Grand Conseil, d'actualiser au moins les réponses qui lui sont données. Je pense notamment à la motion 615-A, que je ne trouve pas du tout adaptée aux circonstances actuelles et que j'aimerais voir complétée par le Conseil d'Etat en ce qui concerne les chiffres, notamment la baisse du taux hypothécaire.

Je saisis l'occasion qui nous est donnée d'évoquer les problèmes de logement, de taux hypothécaires, de spéculation et de coopératives d'habitation pour dire quelques mots concernant cette bourse aux bureaux et aux logements vides. Nous aimerions mettre en relation les demandeurs de bureaux vides - je vous rappelle qu'il en existe 350 000 m2 - avec les propriétaires de ces bureaux pour faciliter les locations, même si la demande actuelle est faible. Je mentionnerai un excellent article paru il y a trois mois et signé par un architecte, selon lequel tout le monde semble d'accord sur le fait que le Conseil d'Etat, et notamment M. Moutinot, devrait rapidement mettre cette bourse sur pied. Pour notre part, nous sommes en train de recenser l'ensemble des logements vides puisque l'Etat n'arrive pas à le faire. En conclusion, l'Etat doit intervenir auprès des propriétaires afin de les obliger à remettre ces logements sur le marché. Nous aimerions aussi que le Conseil d'Etat et le responsable chargé du département concerné s'emploient à mettre fin à cette regrettable situation.

M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat. Monsieur le député Pagani, j'admets volontiers qu'il s'agit de réponses insatisfaisantes, certaines étant fort anciennes. Vous regrettez que celle à la motion 615-A soit si courte; elle demandait ce qu'il fallait faire contre les deux hausses de taux hypothécaire de 1989. Ce n'est évidemment pas sur cette base que j'entends développer la politique du logement de 1998. Vous avez déposé des actes plus récents et mieux adaptés et, pour ne pas surcharger inutilement l'administration, nous nous sommes bornés à répondre aux questions selon leur contexte, ce qui explique pourquoi certains tableaux de chiffres s'arrêtent à la date souhaitée par les interpellateurs ou les motionnaires de l'époque. Nous tâcherons d'éviter que les fonds de tiroir ne se remplissent à nouveau, sans pouvoir toutefois vous promettre d'y parvenir.

Le              Grand Conseil prend acte de ce rapport.