Séance du jeudi 24 juin 1999 à 17h

54^e législature - 2^e année - 9^e session - 34^e séance

PL 8016-A

13. Rapport de la commission fiscale chargée d'étudier le projet de loi du Conseil d'Etat modifiant la loi sur les droits d'enregistrement (D 3 30) (actions ou parts de sociétés immobilières). ( -) PL8016

Mémorial 1999 : Projet, 1658. Renvoi en commission, 1660.

Rapport de majorité de Mme Marie-Paule Blanchard-Queloz (AG), commission fiscale

Rapport de minorité de M. Jacques Béné (L), commission fiscale

RAPPORT DE LA MAJORITÉ

La Commission fiscale s'est réunie les 30 mars 1999, 13 avril et 20 avril 1999, 4 et 11 mai 1999 sous la présidence pour 4 séances de Mme Christine Sayegh (vice-présidente) en remplacement de M. B. Fontanet (président) et sous la présidence de ce dernier pour celle du 13 avril 1999.

Mme Micheline Calmy-Rey, présidente du Département des finances, a assisté à l'ensemble des séances (sauf celle du 20 avril 1999) et la commission a bénéficié de la participation régulière et active de MM. Georges Adamina et Stéphane Tanner (affaires fiscales, AFC). Merci à Mme Eliane Monnin, procès-verbaliste de talent qui a retranscrit nos travaux.

Introduction

Ce projet de loi, déposé par le Conseil d'Etat, veut remédier à une lacune.

Pour rappel, selon la loi, les droits d'enregistrement (ci-après LDE) sont un impôt qui frappe toute pièce, constatation, déclaration, condamnation, convention, transmission, cession et en général toute opération ayant un caractère civil ou judiciaire. Ces actes et obligations sont soumis soit obligatoirement soit facultativement à la formalité de l'enregistrement.

En ce qui concerne les transferts de biens immobiliers à titre onéreux, ceux-ci sont soumis obligatoirement au droit de 3 % (art. 33 LDE). Rappelons qu'en ce qui concerne les droits de vente, les actions ou parts de sociétés immobilières sont assimilées à des immeubles et que c'est l'acquéreur du bien qui supporte la charge de l'impôt.

Pour l'objet qui nous occupe ici, c'est-à-dire le transfert d'actions de sociétés immobilières, il n'est soumis au droit de l'art. 33 LDE seulement dans la mesure où des actes non soumis obligatoirement à l'enregistrement sont présentés à l'enregistrement. Le transfert d'actions de sociétés immobilières échappe donc presque totalement à ce type d'impôt, alors que les valeurs en cause peuvent être importantes.

D'où la question de l'exposé des motifs : d'un point de vue économique, qu'est-ce qui justifierait une différence entre celui qui est propriétaire d'un bien-fonds et inscrit comme tel au registre du commerce et celui qui, parce qu'il est propriétaire d'un certain nombre d'actions, a un usage exclusif d'un appartement, d'une maison, d'un immeuble et détient une valeur qui correspond en totalité (ou en partie) à la valeur de l'immeuble ? L'acquisition d'une société immobilière représente l'acquisition économique d'un bien.

Ce projet de loi veut remédier à cette différenciation injustifiée en soumettant à l'enregistrement obligatoire ainsi qu'au droit de l'art. 33 LDE tout acte, oral ou écrit, ayant pour objet le transfert à titre onéreux d'actions ou de parts de sociétés immobilières. La taxation concerne uniquement les transactions d'un bien immobilier transférant la maîtrise économique du bien immobilier.

Sans parler de la contribution à une plus grande transparence de la propriété immobilière, la modification des dispositions légales permettrait des recettes estimées à environ 12 mio en 1999, 16 mio en 2000 et 14,4 mio les années 2001 et suivantes.

Avant de passer aux travaux de la commission et aux questions soulevées par ce projet de loi, un bref état des lieux des sociétés immobilières (ci-après s.i.) à Genève s'impose.

Les sociétés immobilières au 1er janvier 1995 étaient au nombre de 4531. Un peu plus de 2000 d'entre elles se sont liquidées ou ont approché l'administration fiscale. Les s.i. qui restent actuellement inscrites au rôle de contribuables sont propriétaires d'un parc immobilier d'une valeur moyenne de sortie de 4 mio par immeuble (statistique des liquidations). Ces s.i. représentent 25 à 30 % de l'ensemble du parc immobilier. 3200 d'entre elles restent à liquider mais certaines ont plusieurs immeubles. 30 à 40 % des s.i. sont en mains de porteurs inconnus.

Pour encourager leur liquidation, l'art. 207 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct et l'art 42 de la loi sur l'imposition des personnes morales (Genève) prévoient qu'en cas de dissolution de la société, l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé lors du transfert de l'immeuble à l'actionnaire par une société immobilière fondée avant 1985 est réduit de 75 %. Prévu pour 5 ans (délai fin 1999), ce délai sera probablement prolongé jusqu'à fin 2000 ou 2001 (en attente de la décision de Berne).

Ce projet de loi soulève plusieurs types de questions énumérées ci-après :

La liquidation des sociétés immobilières sera-t-elle encouragée ou découragée par les dispositions proposées ?

L'impôt immobilier complémentaire payé par les s.i. : Inégalité de traitement avec les propriétaires en nom propre ?

Qu'en est-il exactement de la double imposition des actionnaires ?

Les dispositions de ce projet de loi violent-ils les art.3 et 4 et 41bis de la Constitution fédérale ?

Qu'en est-il des sociétés coopératives ?

Et de la fraude fiscale ?

Réponses après les auditions ... !

Auditions

Audition de la Chambre des notaires : Me Denis Keller, président

Me Keller, sur la forme, observe qu'à l'art. 34 du projet de loi, le terme « sous réserve » ne devrait plus figurer dans l'hypothèse où le transfert des actions serait imposé obligatoirement.

Sur le fond, il fait remarquer que les transferts d'actions immobilières sont rarement effectués dans le cadre des activités des notaires qui traitent par contre des cessions d'actions. La Chambre des notaires reste donc quelque peu sceptique quant à la possibilité pour l'administration fiscale de recouvrer les droits qui lui seraient effectivement dus au cas où le projet de loi était accepté, si, tel qu'il est mentionné, le 25 % des transactions ne lui sont pas connues. Ce pourcentage risque de subsister quand bien même la loi imposera la taxation des sociétés immobilières.

Sur une question d'un commissaire, qui s'interroge sur le contrôle des transactions, Me Keller répond que la seule possibilité serait de rendre obligatoire la passation de ces actes devant notaire. Pour ce faire, une refonte complète de la loi s'imposerait.

A la question de savoir, selon l'expérience de la Chambre des notaires, qui sont les possesseurs d'actions de sociétés et si elle parvient à déterminer quelles sont les raisons qui ont amené un certain nombre de propriétaires à souhaiter la forme de société immobilière plutôt que la détention en nom, Me Keller répond qu'il y a certainement des raisons historiques liées à l'introduction des lois von Moos, Furgler et Friedrich. D'autres reposent peut-être sur des questions d'anonymat pour des détenteurs étrangers qui ne souhaitaient pas déclarer leurs actions dans leur pays de domicile. Actuellement, avec les facilités accordées pour les liquidations des s.i., le langage est autre. On parle davantage de les liquider plutôt que d'en constituer.

Audition de la Chambre fiduciaire : Mme Nicolazzi et M. Rivolet

Mme Nicolazzi, à la première lecture du projet de loi 8016-I, se demande s'il n'est pas quelque peu anachronique, dans la mesure où la tendance va dans le sens de considérer la société immobilière comme un contribuable à part entière, sans statut fiscal particulier. Les émoluments sont extrêmement clairs en termes de loyers, de financement et de rentabilité des fonds propres. Par contre, le projet de loi introduit un concept qui fait appel à une transparence au niveau du transfert.

En second lieu, un principe basé sur la réalité économique est introduit dans une loi formelle telle que la loi sur les droits d'enregistrement en sachant qu'il n'est pas appliqué jusqu'au bout. A titre d'exemple, on continue d'imposer les s.i. en transparence au niveau du gain immobilier, voire au niveau du transfert d'actions au cas où le projet de loi était accepté, mais on continue à les taxer en tant que contribuables distincts. Il y a là, semble-t-il, un dualisme au niveau de la méthode.

La Chambre fiduciaire soulève la question de l'art. 41bis du droit fédéral, notamment en ce qui concerne la réserve de la Confédération quant au transfert d'actions et aux documents immobiliers.

Au niveau d'une réflexion de nature plus technique, la Chambre fiduciaire estime que si la loi assimilait le transfert des actions à des transferts d'immeubles, elle serait loin du principe de la réalité économique ; il ne faut pas oublier la quantité de s.i. d'investissement où il y a transfert d'une ou deux actions.

Dans le cadre d'un transfert où un actionnaire est minoritaire, s'il doit payer des droits de mutation, qu'en est-il s'il veut ensuite acquérir l'immeuble en nom ? N'y aurait-il pas là aussi un problème de dualisme de la méthode en considérant, une fois le transfert des actions et une autre fois le transfert de l'immeuble ?

Au cas où le principe de la loi 8016-I était admis, il serait adéquat de prévoir une exception dans le cadre d'un transfert lors d'une réorganisation de groupe. Il faudrait également une disposition qui règle la question du concours avec d'autres actes soumis au droit d'enregistrement.

M. Rivolet tient à rappeler la période transitoire dans le but de faciliter la liquidation des s.i. qui devrait prendre fin en 1999 et se pose la question de savoir si une taxe sur le transfert ne va pas à l'encontre du but recherché.

Il s'interroge de savoir comment ont été déterminées les statistiques de cession qui figurent dans le projet de loi. Il estime par expérience qu'une grande partie de ces transactions sont intervenues du fait que l'on procédait à la liquidation de s.i. La question peut se poser de savoir si les projections pour les années futures en tiennent compte. Actuellement on assiste à un blocage total du marché des actions en s.i. et il y a une forte décote pour les biens immobiliers.

A cette question, M. Adamina, de l'AFC, répond que les chiffres présentés dans les statistiques portent sur les transactions des s.i. à Genève en 1997 et 1998 et ne sont pas le résultat d'une explosion des ventes en raison des facilités de liquidation. Les années précédentes présentaient des chiffres aussi importants.

Mme Nicolazzi, sur question d'un commissaire, pense qu'il n'y a actuellement plus aucun avantage fiscal d'avoir des s.i., notamment à cause de la double imposition. Elle signale également que le texte de la loi est relativement clair sur la définition de la s.i., contrairement à d'autres cantons, ce qui lève le quiproquo qui pourrait exister sur la frontière entre l'entreprise et la société.

Audition de la Chambre genevoise immobilière : Mes Fontanet et Muller

Tout en comprenant la volonté de l'Etat d'appréhender une manne fiscale, la CGI en conteste l'urgence. Elle pose la question de la comparaison des autres cantons suisses où seul Fribourg perçoit des droits d'enregistrement sur les ventes d'actions pour autant qu'une part majoritaire soit transférée. Elle propose de ne soumettre que le transfert de la totalité du capital-actions, ou de ne soumettre que le transfert de la majorité d'actions ou de parts.

Le projet de loi ne prévoit pas d'exemption des centimes additionnels comme c'est le cas dans la LDE pour les transferts de biens immobiliers. La CGI propose une extension de l'exception prévue à l'art 49 sur la perception des centimes additionnels.

La CGI soulève la question de l'égalité de traitement fiscal entre propriétaires en nom et par actions et cite l'impôt immobilier complémentaire de 2o/oo pour les s.i. (contre 1o/oo pour les détenteurs en nom). Elle propose de ramener celui des s.i. à 1o/oo.

Elle estime que la difficulté d'application du projet de loi réside dans sa relation avec la liquidation des s.i. et il lui paraît peu opportun de taxer les s.i. avant qu'elles ne se liquident, cela constituant un frein, et parle même de double perception si l'actionnaire de la s.i., ne voulant pas procéder lui-même à la liquidation, en vend les actions à un tiers qui se chargera de cette formalité. Elle propose que l'impôt ne soit pas perçu pendant la période de liquidation des s.i.

La CGI pose également le problème de la constitutionnalité (art. 41bis, al. 2 Cst) et celui des coopératives ou d'actionnaires locataires.

La CGI cite plusieurs effets pervers à ce projet de loi : une baisse des rythmes des transactions (donc baisse de recettes pour l'Etat) ; une incitation à la fraude fiscale, rien n'étant plus facile, selon la CGI, de vendre des actions sans même un contrat écrit, de « main à main » (détenteurs inconnus ou personnes domiciliées à l'étranger ne déclarant pas forcément une transaction, de plus une propension naturelle à contourner la loi existe déjà) ; une pénalisation des restructurations d'entreprises notamment des S.A. détenant des immeubles en nom et des immeubles en s.i.

Sur la question de la fraude fiscale, la question est posée aux représentants de la CGI sur leurs propositions pour limiter la fraude fiscale (actions immobilières détenues par des étrangers pour lesquels c'est également le moyen de ne pas les déclarer dans leur propre pays) et avoir la maîtrise de ces transferts et une plus grande transparence. Me Muller répond qu'il n'est pas possible de résoudre ce problème au plan cantonal et que le droit fédéral devrait prévoir que toutes les transactions doivent être présentées sous la forme d'actes authentiques et qu'il faut inciter les s.i. à se liquider.

Sur la question de la soumission au droit d'enregistrement des sociétés coopératives, la CGI pense qu'elles ne sont pas toutes concernées sinon celles où des parts se négocient entre particuliers.

En conclusion la CGI ne peut accepter tel quel ce projet de loi et souhaite son rejet. Elle présente une série d'amendements relatifs aux points cités plus haut.

Travaux de la commission

Les opposants à ce projet de loi pensent que si ses dispositions veulent rétablir une égalité entre les propriétaires en nom et les s.i. pour ce qui concerne les droits d'enregistrement, il faudrait mettre sur pied d'égalité les propriétaires en nom et les s.i. dans tous les domaines. Ils évoquent le taux complémentaire différencié pour les s.i. déjà existant.

Le taux de l'impôt immobilier complémentaire différent payé par les s.i. est-il une inégalité de traitement avec les propriétaires en nom propre ?

Non, il n'y a pas d'analogie entre le taux de l'impôt immobilier pour les s.i. ou les immeubles détenus en mains propres et le transfert immobilier, opération prise pour elle-même. La différence d'imposition de l'impôt immobilier complémentaire (20/00 pour les s.i., 10/00 pour les propriétaires en nom propre) est fondée sur le fait que la fortune immobilière n'est pas imposée en totalité et que la situation de la société immobilière est plus favorable. De plus, cette différence s'explique aussi par le fait que des transferts se font sans passer devant le fisc.

D'autre part, la s.i. peut amortir son immeuble ce qui réduit sensiblement son bénéfice imposable. Possibilité que n'a pas la personne physique qui possède un immeuble dans son patrimoine privé.

Qu'en est-il exactement de la double imposition des actionnaires ?

Plusieurs commissaires interviennent à maintes reprises sur cette question : la société est imposée sur ses bénéfices et les actionnaires sont imposés au moment de toucher les dividendes.

S'il y a autant de s.i. à Genève, c'est que la détention d'un immeuble en s.i. par des actions est souvent meilleur marché que la détention simple, plus onéreuse fiscalement. Une s.i. encaisse des loyers, le bénéfice a été longtemps taxé au taux minimum ce qui lui permettait de distribuer aux actionnaires les montants qu'ils souhaitaient eux-mêmes recevoir et qu'ils pouvaient ensuite moduler comme ils l'entendaient parmi leurs autres revenus pour pondérer leurs charges fiscales. La s.i. choisissait alors de prêter à son ou ses actionnaires les bénéfices accumulés et son compte présentait des réserves en contrepartie. Ce qui explique que les s.i. se liquident actuellement au quart du coût. Les s.i. qui avaient constitué des réserves pendant longtemps ont été les premières à se liquider et elles les ont distribuées à leurs actionnaires dans le cadre de la liquidation facilitée à un taux réduit de 75 %.

La double imposition se fait ressentir à ce moment-là, lorsque d'importantes réserves sur immeubles se sont constituées et sont ainsi dégagées (à relativiser largement avec l'abattement de 75 % depuis 1995 consenti aux s.i. en liquidation).

De plus les bénéfices peuvent être diminués d'intérêts sur la créance des actionnaires, qui peuvent atteindre 80 % de la valeur comptable de l'immeuble.

La double imposition est inexistante dans le cas : 1) où la s.i. verse des dividendes à des actionnaires non imposables sur le revenu (la s.i. faisant partie du patrimoine commercial de l'actionnaire) ; 2) les s.i. qui ne distribuent pas leurs bénéfices mais les utilisent pour rembourser les dettes hypothécaires ; 3) les s.i. qui ne distribuent jamais leurs bénéfices mais les mettent à disposition de leurs actionnaires (compte débiteurs actionnaires) ce qui est profitable aux actionnaires en raison des intérêts qui leur sont débités par la s.i.

En conclusion, la double imposition est relativisée voire inexistante. Les dossiers de l'AFC font état de contribuables non imposables sur le revenu mais actionnaires de sociétés immobilières, dû au fait qu'ils sont fortement endettés et paient de gros intérêts, et de propriétaires détenteurs de s.i. qui touchent des dividendes mais ne sont pas pour autant imposables sur le revenu parce qu'ils sont au bénéfice de prêts avec des intérêts débiteurs...

Il est rappelé que dans les discussions sur l'imposition des PM il est apparu que les s.i. se situaient dans le taux bas de l'imposition du bénéfice (rapport capital-rendement).

La liquidation des sociétés immobilières sera-t-elle découragée par les dispositions proposées ?

Non. La problématique des 3 % de droits ne va pas empêcher des transferts d'actions ou des liquidations car les professionnels de l'immobilier savent qu'après le délai (fin 1999 ou fin 2001), les inconvénients liés à la réalisation seront supérieurs. N'oublions pas l'abattement de 75 % et n'inversons pas les choses : les s.i. n'ont pas payé les impôts qu'elles auraient dû payer durant des années et maintenant qu'elles bénéficient d'une réduction de 75 % (la loi fédérale n'obligeait pas à aller jusqu'à ce taux) elles parleraient d'impossibilité de liquider à cause des droits d'enregistrement... Allons, allons ... !

En ce qui concerne le problème de la double perception des droits, soit le droit qui serait perçu lors de la transaction portant sur le capital-actions de la société immobilière et celui qui serait perçu, une fois encore, auprès de l'actionnaire qui liquiderait ladite société, l'AFC indique qu'en fait, cela signifie un droit de 3 % plus un droit de 1 ½ %. S'il y a cumul de droits, il existe déjà dans tous les cas où il y a un holding entre l'actionnaire personne physique et la société immobilière qui se liquide. Dans ce cadre, le holding liquide sa société immobilière (droit perçu sur le patrimoine immobilier détenu en nom de 1 ½ %) ; il y a ensuite transfert de l'immeuble en question, à la valeur de sortie fixée, à l'actionnaire personne physique qui paie un 3 % sur ladite valeur.

Les dispositions de ce projet de loi violent-elles les art.3 et 4 et 41bis de la Constitution fédérale ?

Non, selon les conclusions de l'avis de droit (texte complet en annexe de ce présent rapport) établi par le service juridique du Département des finances - Administration fiscale.

En résumé : L'art. 41bis Cst prévoit la perception des droits de timbre sur titres, coupons,(...) à l'exception des documents concernant les opérations immobilières et hypothécaires. Mais ces documents n'ont rien à voir ici avec des actions ou parts sociales de sociétés immobilières (page 1 avis de droit). Les art. 3, 13 et 14 de la Loi fédérale sur les droits de timbre prévoient l'exclusivité de la Confédération pour la perception ou l'exonération du droit de timbre. Le but de la LT est de frapper l'émission et la circulation de capitaux. Or, ce que le projet de loi 8016-I propose de saisir c'est le transfert de la propriété économique d'un bien immobilier.

L'art. 3 Cst (les cantons sont souverains tant que leur souveraineté n'est pas limitée par la Constitution fédérale...) La perception des droits de mutation n'est pas de la compétence expresse et exclusive de la Confédération, les cantons ont une compétence exclusive en la matière.

A ce sujet la totalité des cantons font usage de cette faculté en frappant par un droit de mutation le transfert de la propriété d'immeubles et 18 cantons imposent le transfert du droit de disposer économiquement d'un immeuble avec des variantes puisque 2 cantons seulement (Fribourg, qui tient un répertoire de tous les actionnaires et Bâle-Ville) donnent une définition de la s.i. Pour les autres, elle résulte de la jurisprudence cantonale.

Enfin, en ce qui concerne l'art. 4 Cst (grief de l'arbitraire) la jurisprudence du Tribunal fédéral admet l'existence d'un transfert assujetti à l'impôt sur les gains immobiliers ou l'impôt sur les mutations lorsque la totalité ou la grande majorité des actions d'une s.i. est aliénée.

Qu'en est-il des sociétés coopératives ?

A Genève, il existe une cinquantaine de sociétés coopératives (en comparaison des 3600 s.i.).

Dans les grandes coopératives du canton, les sociétaires ne sont pas propriétaires de leur logement. Les parts sociales qu'ils détiennent leur permettent de les occuper à un loyer réduit. Ils ne sont pas propriétaires mais locataires et ne peuvent monnayer leurs parts. Ces coopératives-là ne sont pas concernées par ce projet de loi.

Il peut y avoir des coopératives qui sont des sociétés d'actionnaires locataires ayant la possibilité de céder leurs parts au prix du marché et de réaliser un bénéfice. S'il y a intérêt sur la part, elle doit être considérée dans le cadre d'une imposition sur le revenu.

Pour l'administration fiscale, il est clair que si la société cède ses parts de l'immeuble, appartement, etc., on se trouve devant une transaction immobilière car elle confère la maîtrise économique du bien immobilier.

Il serait juste que les dispositions du projet de loi ne s'appliquent pas aux entrepreneurs qui sont devenus sociétaires de coopératives, pratique extrêmement courante selon un commissaire. Ceux qui ont bâti deviennent sociétaires non locataires et lorsqu'ils récupèrent leur argent à l'occasion de la vente, il n'y a aucun but d'enrichissement mais une contribution au départ à la réalisation du projet.

Et la fraude fiscale ? Sera-t-elle encouragée ?

Non, les dispositions seraient plutôt dissuasives. On ne peut nier qu'il y aura des opérations qui se feront sans acte authentique. Celui qui déjà veut frauder sciemment... le fera encore mais le risque existe pour l'acquéreur de se retrouver avec des pénalités pour cause de fraude. Obliger de soumettre toute transaction à enregistrement représente un bon service pour circonscrire de plus près les s.i.

De plus, on ne va pas supprimer une disposition sous prétexte que certains vont y échapper... comme on ne va pas supprimer les impôts sous prétexte que certains vont y échapper.

Conclusions

Comme on le verra lors des votes très « serrés », deux conceptions s'affrontent dans la commission : la droite qui pense que ces dispositions constituent un impôt supplémentaire aux s.i. et n'admet pas les facilités fiscales dont elles ont bénéficié et bénéficieront encore lors de leur liquidation ; et la gauche qui estime que ce projet de loi rétablit une égalité de traitement au niveau du transfert des biens immobiliers.

Votes de la commission

Le département propose plusieurs amendements :

pour mieux préciser dans la loi la définition de la s.i. et des coopératives (art. 3 lettre n) ;

pour tenir compte de la jurisprudence dans le cas de transfert majoritaire d'actions (art. 3 lettre n) (reprise amendement de la CGI) ;

pour tenir compte de la remarque de la Chambre des notaires sur la suppression de « sous réserve... » à l'art. 34 ;

et reprendre la proposition de la CGI concernant l'exemption des centimes additionnels.

8 oui (2 Ve, 3 S, 3 AdG)

6 non (3 L, 2 R, 1 DC)

Intitulé

Pas d'opposition

PL - Art. 1 souligné

Pas de modification

PL - Art. 3 lettre n, nouvelle teneur

CGI - Proposition d'amendement No 6

n) les transactions ayant pour objet le transfert de la totalité des actions ou de parts de sociétés immobilières, à titre onéreux (reste : inchangé)

CGI - Proposition d'amendement No 8

o) les transactions ayant pour objet le transfert de la majorité des actions ou des parts de sociétés immobilières, à titre onéreux (reste : inchangé)

PL - Art. 3, lettre n (nouvelle)

Proposition d'amendement du département :

n) les transactions ayant pour objet le transfert d'actions ou de parts de sociétés immobilières, à titre onéreux, lorsque le transfert confère au nouvel acquéreur la maîtrise économique d'un bien immobilier (terrain, immeuble, villa, appartement, studio, parking) ou que le transfert en une ou plusieurs opérations confère à l'acquéreur une participation majoritaire directe ou indirecte dans une société immobilière. Le prélèvement des droits aurait également lieu si, par une acquisition minoritaire, l'acquéreur accroît sa majorité. Sont réputées sociétés immobilières, les sociétés de capitaux et les sociétés coopératives dont l'activité effective est limitée à la détention et à l'exploitation de biens immobiliers et dont la totalité ou une partie de ces biens est située sur le territoire du canton de Genève.

Commissaires présents au moment du vote : 12

Art. 33, al. 4 (nouveau)

CGI - Proposition d'amendement No 3 repris par le groupe libéral

« les transferts de propriété intervenant à l'occasion de la liquidation totale ou partielle d'une société immobilière ne sont pas soumis au droit »

PL - Art. 34 - transferts d'actions ou de parts de sociétés immobilières (nouvelle teneur)

Amendement du département :

« Les transferts d'actions ou de parts de sociétés immobilières, tel que définis à l'art. 3, lettre n) sont soumis au droit prévu à l'art. 33. »

CGI - Proposition d'amendement No 5 - Art. 34, alinéa 2 (nouveau), reprise par le groupe libéral

« Les transferts d'actions ou de parts de sociétés immobilières résultant de la fusion ou de l'absorption de patrimoines ne sont soumis à aucun droit »

PL - Art. 35, al. 4 Estimation des actions ou des parts de sociétés immobilières (nouvelle teneur)

Pas d'amendement

PL - Art. 2, souligné, nouveau

Proposition de la CGI No 1 reprise par le département

« Il n'est prévu aucun centime additionnel sur les droits de vente de biens immobiliers ou d'actions ou de parts de sociétés immobilières de 3% et de 1% prévus au présent titre »

PL - Art. 2 (devient art. 3) - Entrée en vigueur

« Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi »

CGI - Proposition No 4 reprise par le groupe libéral

« Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi. Toutefois, la présente loi ne peut pas entrer en vigueur avant l'échéance de la période prévue à l'article 42 sur l'imposition des personnes morales et à l'article 207 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct »

A ce moment du vote, un commissaire des Verts, « séduit » par les arguments du parti libéral sur la charge excessive que ces droits d'enregistrement feraient peser sur la liquidation des s.i., soutiendra le prochain amendement qui repousse le délai d'entrée en vigueur au 1er janvier 2001, repoussant ainsi de 2 ans le rétablissement d'une lacune.

PL - Art. 2 du projet de loi (devenu art. 3 - nouvelle teneur)

Proposition d'amendement de M. Brunschwig

« La date d'entrée en vigueur de la présente loi est fixée au 1er janvier 2001 »

CGI - Proposition No 2 - Suppression de l'art. 77 LCP, reprise par le groupe libéral

PL 8016-I

Vote final

7 OUI (3 AdG, 3 S, 1 Ve)

6 NON (3 L, 2 R, 1 DC)

Le PL 8016-I est accepté.

Ainsi, Mesdames et Messieurs les députés, la majorité de la commission fiscale vous recommande l'acceptation de ce projet de loi.

Projet de loi(8016)

modifiant la loi sur les droits d'enregistrement (D 3 30)

(actions ou parts de sociétés immobilières)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1

La loi sur les droits d'enregistrement, du 9 octobre 1969, est modifiée comme suit :

Art. 3, lettre n (nouvelle)

Art. 34 Transferts d'actions ou de parts de sociétés immobilières (nouvelle teneur)

Les transferts d'actions ou de parts de sociétés immobilières tel que défini à l'art. 3, lettre n) sont soumis au droit prévu à l'art. 33.

Art. 35, al. 4 Estimation des actions ou des parts de sociétés immobilières (nouvelle teneur)

Le transfert d'actions ou de parts de sociétés immobilières est régi par les dispositions ci-dessus, en prenant pour base la valeur vénale des biens immobiliers et autres actifs de ces sociétés.

Article 2 Non perception de centimes additionnels (nouveau)

Il n'est prévu aucun centime additionnel sur les droits de vente de biens immobiliers ou d'actions ou de parts de sociétés immobilières de 3% et de 1% prévus au présent titre.

Article 3 Entrée en vigueur

La date d'entrée en vigueur de la présente loi est fixée au 1er janvier 2001.

RAPPORT DE LA MINORITÉ

Dans le domaine fiscal, la population genevoise a affirmé, à réitérées reprises, sa volonté de ne pas augmenter les impôts, notamment il y a moins d'un an lorsqu'elle a refusé une augmentation des taux de l'impôt sur les gains et bénéfices immobiliers. Le Conseil d'Etat semble ne pas avoir voulu tenir compte de cette volonté populaire en déposant ce projet de loi. Dont acte.

Non seulement ce projet va à l'encontre des souhaits des citoyens, mais il a de plus été élaboré dans l'urgence, exprimant ainsi le désir certain de Mme Calmy-Rey de trouver de nouvelles recettes « vite fait bien fait » sans aucune analyse économique ou même juridique. Preuve en sont les amendements proposés par le département pour que ce projet de loi tienne la route. Preuve en sont également le manque de concertation et la précipitation qui ont caractérisé la phase préparatoire durant laquelle les milieux intéressés n'ont pas été consultés. L'urgence ne commandait pas que le Conseil d'Etat omette ces traditionnelles coopérations, gages d'une certaine sérénité dans les débats. Quel manque de courtoisie !

Si l'esprit de départ de ce projet de loi pouvait laisser entrevoir une certaine réflexion, il a bien fallu perdre toute illusion dès les premiers débats en commission. L'intention louable d'équité et d'égalité de traitement ne fut qu'un leurre.

Encore une fois le département a pris les exemples qui l'intéressaient pour faire passer son projet, en arguant des avantages que les actionnaires des s.i. ont eus jusqu'à ce jour. Comme si ceux-ci avaient enfreint la loi ! Sans tenir compte du fait que la plupart de ces s.i. ont changé de mains et que les bénéficiaires des avantages d'autrefois ne seront donc pas touchés par ces nouvelles mesures. D'autant plus que la grande majorité des s.i. de ceux qui ont vraiment abusé du système législatif durant les belles années sont aujourd'hui exsangues et que leurs vies se termineront par une réalisation de gage, dont le résultat comptable est taxé depuis peu au plein tarif, sous les applaudissements de l'administration fiscale et les pleurs des créanciers gagistes. Bravo ! Encore une cible ratée !

Les critiques que ce projet de loi inspire sont les suivantes :

Les s.i. subissent un impôt immobilier complémentaire de 2 o/oo, plus fort que les propriétaires en nom pour lesquels il est fixé à 1 o/oo. Cette différence entraîne des recettes fiscales de plus de 12 mio de francs par année payés par les s.i. Si l'on souhaite rétablir l'égalité de traitement, il conviendrait, par souci de cohérence législative, d'harmoniser les taux de cet impôt, les avantages comparatifs de la détention en s.i. par rapport à la détention en nom ayant disparu.

Cette remarque est d'autant plus à propos que dans certains cas il y a, pour l'administration, amalgame entre les sociétés immobilières et les immeubles et que, dans d'autres cas, la distinction est faite. En effet, lorsqu'il s'agit de doubler l'impôt immobilier complémentaire, on fait la distinction. Idem lorsqu'il s'agit de prélever des impôts de liquidation. Par contre, lorsqu'il s'agit de taxer le bénéfice des ventes immobilières, on assimile les actions de s.i. à un bien immobilier pour permettre la taxation.

La meilleure transparence voulue par ce projet de loi est totalement illusoire. Au contraire, l'assujettissement des cessions d'actions va contribuer à augmenter la fraude fiscale, avec tous les inconvénients que cela comporte. Les 30 à 35 % de porteurs inconnus n'auront vraiment aucun intérêt à jouer la transparence. L'absence de transparence leur garantit 3 % d'économies en cas de vente de leur bien. La seule incitation valable pour améliorer cette transparence, c'est la liquidation facilitée, ce que ce projet de loi risque fort de compromettre pour un certain nombre de détenteurs de s.i.

La plupart des s.i. qui bénéficient des allégements fiscaux en cas de liquidation volontaire ont d'abord changé de propriétaire, laissant le soin au nouvel actionnaire de procéder aux actes administratifs visant à la liquidation. Des cas de double perception des droits d'enregistrement se présenteront. Il est évident qu'une telle mesure va freiner les liquidations. Dans ce sens, l'amendement accepté par la commission est favorable puisqu'il fixe l'entrée en vigueur de la loi au 1er janvier 2001. Si cet amendement était refusé en séance plénière, l'Etat se priverait d'importantes recettes suite au renoncement de certains actionnaires à vendre et liquider étant donné qu'il y aurait taxation au moment de la vente des actions et ensuite au moment de la liquidation. Au-delà du 1er janvier 2001, il y aurait même lieu de supprimer l'imposition en cas de liquidation suite à une vente imposée de la s.i. intervenue précédemment.

Ce projet de loi va à l'encontre des principes constitutionnels tant fédéraux que cantonaux en ce qui concerne l'encouragement de l'accession à la propriété. Il s'agit en fait d'un découragement pour tous ceux qui envisagent d'acquérir une s.i. propriétaire de leur futur logement.

Enfin plusieurs question restent en suspens :

Les actions de s.i. sont des valeurs mobilières. N'assujettir que les transferts d'actions de s.i., et non pas de sociétés anonymes ordinaires, instituerait une inégalité de traitement contraire à l'article 4 de la Constitution fédérale.

Dans certains cas, les transactions portant sur des actions de s.i. sont soumises au droit de timbre fédéral. La perception de droits d'enregistrement est de nature à poser un problème de constitutionnalité. L'article 41bis, alinéa 2 Cst, prévoit que les objets que la législation fédérale soumet au droit de timbre sont soustraits à toute charge constituée par des impôts cantonaux et communaux du même genre.

Un avis de droit du service juridique de l'administration fiscale ne donne pas satisfaction dans ses conclusions en mentionnant seulement « que, en cas de litige, la nouvelle loi issue du projet de loi 8016 pourrait être défendue avec de bons arguments ». La minorité de la commission aurait souhaité un avis de droit externe sur ces deux questions, ce qui lui a malheureusement été refusé. Les choses auraient pourtant été beaucoup plus claires. Le coût reproché d'une telle démarche aurait certainement été largement compensé par les heures que devront passer les fonctionnaires de l'administration à traiter les futurs dossiers litigieux.

La loi ne définit pas à partir de quand une société devient immobilière. En commission il nous a été affirmé que seules les sociétés qui ont pour seule activité l'encaissement de loyers seront taxées. Je vous laisse imaginer les artifices que l'ont peut mettre en place pour contourner cette taxation.

Conclusion

En commission, la Chambre genevoise immobilière a proposé 9 amendements. Tous ont été refusés sauf un qui a été repris par le département.

La teneur du projet initial a démontré la précipitation avec laquelle celui-ci a été élaboré.

Il n'a pas été tenu compte des effets économiques de ce projet de loi, notamment le manque à gagner pour l'Etat sur les diminutions des prix des transactions puisque tant les acquéreurs que les vendeurs vont devoir tenir compte de ce nouvel impôt, tout comme cela se pratique pour les impôts de liquidation. Les conséquences sont évidentes au titre de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, mais non chiffrées.

Enfin, le département, non content que son projet soit amendé, tenta de le retirer avant le vote final pour analyser les conséquences des amendements votés. De qui se moque-t-on ?

Je termine en citant Charles Caleb Colton, auteur anglais :

« La loi et l'équité sont deux choses que Dieu a unies,

mais que l'homme a séparées »

Citation du début du XIXe siècle qui garde toute sa pertinence depuis que la gauche est majoritaire dans ce Grand Conseil. On fait fi de la volonté populaire. Gageons qu'elle saura s'en souvenir.

Pour toutes ces raisons nous vous invitons, Mesdames et Messieurs les députés, à soutenir le rejet massif de ce projet de loi inéquitable.

Premier débat

Mme Marie-Paule Blanchard-Queloz (AdG), rapporteuse de majorité. Mesdames et Messieurs les députés, comme vous l'avez lu à la page 16 de mon rapport, la majorité de la commission fiscale a dit oui à ce projet de loi portant sur les droits d'enregistrement des sociétés immobilières. Il manque à mon rapport une dernière phrase, mais vous l'aurez devinée : la majorité de la commission vous recommande l'acceptation de ce projet de loi.

Ce projet de loi veut combler une lacune, à savoir soumettre à enregistrement obligatoire les transferts d'actions de sociétés immobilières transférant la maîtrise économique d'un bien. A ce jour, les SI échappent à cette taxation, l'enregistrement étant facultatif pour elles, alors que les propriétaires en nom y sont soumis obligatoirement. Or, dans les deux cas, ces propriétaires détiennent une valeur qui correspond, en totalité ou en partie, à la valeur d'un bien immobilier. La majorité de la commission n'a en l'occurrence pas trouvé de motifs valables justifiant cette différence de traitement entre détenteurs d'actions de SI et détenteurs en nom propre. La seule question qu'on aurait pu se poser et qu'on a d'ailleurs posée en commission, est : pourquoi seulement maintenant ? En effet, outre le rétablissement d'une égalité et une plus grande transparence, ces taxations d'un droit de 3% représentent des recettes non négligeables, estimées à 12 millions et plus par an.

En préambule, j'aimerais rappeler trois éléments pour situer dans quel contexte nous discutons ce projet de loi, qui touche aux taxations de la propriété de biens. Dans le canton de Genève, presque huit ménages sur dix sont des locataires, les trois quarts des contribuables genevois n'ont aucune fortune et 3% des contribuables se partagent les trois quarts de la fortune imposable totale. Il serait bon de se souvenir de ces trois éléments lors du débat, lorsque d'aucuns viendront parler des pleurs des créanciers gagistes, de découragement concernant l'accession à la propriété, et autres pleurnicheries sur les bénéfices des belles années qui ne sont plus ce qu'elles étaient, et sur les SI qui se retrouvent exsangues et qui termineront leur vie dans d'épouvantables déficits !

Pour en revenir au projet de loi lui-même, la majorité de la commission a répondu - je résume - non à l'argument de l'inégalité de traitement entre les détenteurs en nom propre et les SI, quant à l'impôt immobilier complémentaire différencié. Il n'y a pas d'analogie entre cet impôt et les droits d'enregistrement. Cette différence, de plus, est justifiée par le fait que la SI est moins taxée fiscalement.

La commission a également répondu non à l'argument de la double imposition, celle des bénéfices de la SI et celle des actionnaires qui touchent des dividendes. Si celle-ci existe lors du dégagement d'importantes réserves, elle est dans la plupart des cas inexistante. Exemple parmi d'autres, cité dans le rapport : la SI ne verse pas de bénéfices, mais les met à disposition des actionnaires, qui deviennent débiteurs de la SI, avec les possibilités de déductions fiscales que l'on connaît.

De même, non, ce projet de loi ne découragera pas les liquidations des sociétés immobilières. Celles-ci bénéficient d'un abattement de 75% en cas de liquidation. De plus, elles auront tout intérêt à liquider avant le délai de 2001, car après cette date les inconvénients seront bien supérieurs à un droit d'enregistrement.

Enfin, non à l'argument de violation de la constitution. L'avis de droit joint au rapport en témoigne. Et non à l'argument de l'augmentation de la fraude fiscale. Question de bon sens : on ne va pas supprimer des impôts sous prétexte que certains vont y échapper !

Reste la question de la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui a été votée, sur amendement, au 1er janvier 2001. Un amendement pour la ramener au 1er janvier 2000 sera déposé ce soir. En effet, pourquoi attendre encore deux ans pour remédier à une lacune ?

Pour terminer, je ferai référence au rapport de minorité, qui, en citant une phrase d'auteur, en appelle à l'équité. J'aimerais rappeler ce que le mot équité veut dire. Le mot équité veut dire : «vertu de celui qui possède un sens naturel de la justice, respecte les droits de chacun», mais aussi : «justice naturelle ou morale considérée indépendamment du droit en vigueur». Alors, je comprends, Monsieur le rapporteur de minorité, que c'est comme cela que vous - les milieux que vous représentez, surtout - concevez la justice : une vertu que seuls certains - vous, bien sûr - possèdent, je dirais, presque de droit divin et indépendamment du droit en vigueur, en même temps qu'ils possèdent la terre et les biens !

Il se trouve heureusement que les lois démocratiques ne sont pas issues d'une vertu naturelle, mais sont décidées par les représentants du peuple, qui tentent de respecter l'égalité, qui, elle, a une définition tout autre que l'équité, à savoir : «rapport entre individus et citoyens égaux en droit et soumis aux mêmes obligations». C'est donc pour soumettre tous les propriétaires, que ce soit d'actions de SI ou de propriétés en nom, aux mêmes obligations que la majorité de la commission fiscale recommande à cette assemblée l'adoption de ce projet de loi 8016, avec son amendement sur la date d'entrée en vigueur.

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Je constate avec plaisir que Mme la rapporteuse de majorité a lu mon rapport. En revanche, j'espérais qu'elle avait oublié sa phrase de conclusion parce qu'elle hésitait à voter ce projet de loi : je constate qu'il n'en est rien et je le regrette !

Ce projet de loi a été «vite fait bien fait», comme je le mentionne dans mon rapport. Preuve en sont les amendements qui ont été proposés par le département, ainsi que le manque de concertation et la précipitation qui ont caractérisé la phase préparatoire, durant laquelle tous les milieux intéressés n'ont pas été consultés. Je ne pense pas que l'urgence commandait au Conseil d'Etat d'omettre ces traditionnelles coopérations. Il me semble qu'il y a là un certain manque de courtoisie et, encore une fois, d'équité, Madame la rapporteuse de minorité... de majorité, pardon, mais cela reviendra plus vite que vous croyez !

En commission, on nous a présenté des exemples qui permettaient de faire passer ce projet de loi, en arguant notamment des avantages que les actionnaires des SI ont eus jusqu'à ce jour - comme si ceux-ci avaient enfreint la loi - sans tenir compte du fait que la plupart de ces SI ont changé de mains depuis et que les bénéficiaires des avantages d'autrefois ne seront bien évidemment pas touchés par ce projet de loi, puisqu'ils ne sont aujourd'hui plus actionnaires ou en tout cas plus détenteurs économiques de ces sociétés immobilières. On a donc, encore une fois, comme je le dis dans mon rapport, raté la cible, notamment parce que la vie de ces sociétés exsangues se termine par une réalisation de gage et une mise en faillite. La majorité a voté un projet de loi qui vise à taxer en plein ces sociétés, le bénéfice de liquidation est taxé en plein et ne bénéficie pas des rabais de liquidation.

Pour revenir au rapport de majorité et aux questions qui sont posées, j'estime, s'agissant d'encourager les liquidations, que les liquidations vont effectivement diminuer. Par rapport à l'amendement que vous allez proposer tout à l'heure - et qui me désole, puisqu'en commission les Verts s'étaient ralliés à la proposition de M. Hiler - je regrette que vous reveniez sur la date d'entrée en vigueur. En effet, je pense qu'une entrée en vigueur au 1er janvier 2001 aurait encouragé encore plus de sociétés immobilières à se liquider, sachant qu'il leur restait une année et demie. Je ne dirais pas qu'aujourd'hui le département tarde à traiter ces dossiers, mais je pense que d'ici la fin de l'année il va avoir beaucoup de peine à traiter tous les dossiers qui vont lui être soumis. Les actionnaires de ces sociétés immobilières se rendent bien compte qu'il faut un certain temps et le fait de leur annoncer une entrée en vigueur pour 2001 devrait leur permettre de prendre conscience qu'après 2001 non seulement il n'y aura plus de liquidation facilitée, mais qu'en plus il y aura ces 3% de droits sur la transaction ; cela devrait certainement faciliter un certain nombre des liquidations. Alors, oui, cette loi pose un problème par rapport aux liquidations.

Avec 3% de droits de mutation, c'est 10 à 15% des fonds propres qu'il va falloir investir dans l'acquisition d'une société immobilière. En l'occurrence, il faut que vous sachiez que la plupart des sociétés immobilières qui se liquident sont vendues avant, puisque bon nombre des actionnaires de sociétés immobilières ne souhaitent pas s'embarrasser des démarches administratives liées à la liquidation et profitent de ces liquidations facilitées pour vendre leur société immobilière. Pour le nouvel acquéreur, il y a donc deux possibilités : soit il admet qu'effectivement c'est un surcoût mais que le prix d'acquisition ne va pas changer et dans ce cas-là, Mesdames et Messieurs de la majorité, cela signifie que lors du calcul de rendement il va tenir compte des droits de mutation et que ce sont les locataires qui vont, le cas échéant, se les voir imputer. Soit on admet que ces 3% vont faire diminuer les prix de transaction des sociétés immobilières et, dans ce cas-là, nous n'avons pas étudié l'impact que cela aura par rapport au bénéfice immobilier, quelle sera la répercussion de ces 3%, de cette moins-value sur le bénéfice qui aurait été encaissé sans ce projet de loi. Il y a donc effectivement un effet pervers dans un sens ou dans un autre.

Le deuxième argument concerne l'impôt immobilier complémentaire. Là, effectivement, il s'agit d'équité. A partir du moment où on souhaite une égalité de traitement entre les sociétés immobilières et les propriétaires en nom au niveau des droits de mutation, je ne vois pas comment on peut justifier l'absence d'égalité pour ce qui est de l'impôt immobilier complémentaire. Vous justifiez cela en disant qu'il y a certains transferts qui se font sans passer par le fisc. Quant à moi, je dis que ce n'est pas la règle et je trouve un peu bizarre d'utiliser cet argument pour justifier cette différence de traitement, alors même que, si le projet de loi entre en vigueur, il y aura interdiction de ne pas déclarer ces transactions, puisqu'elles seront soumises aux droits de mutation.

La troisième question concerne la double imposition des actionnaires. Je m'inscris évidemment en faux contre l'argument qui est donné, à savoir que la détention des actions est souvent meilleur marché que la détention simple, qui est plus onéreuse fiscalement. Le but de la création de ces sociétés immobilières à l'époque - aujourd'hui, on en constitue très peu - c'était essentiellement la confidentialité que celles-ci pouvaient représenter. Il n'y avait pas, en tout cas au départ, de volonté de bénéficier d'arrangements fiscaux plus avantageux. De plus, et je l'ai dit tout à l'heure, les actionnaires qui ont pu bénéficier de ces taux minimum ne sont plus aujourd'hui, pour la plupart, les détenteurs économiques de ces biens - biens dont certains d'ailleurs sont surendettés et qui font qu'aujourd'hui on se retrouve avec des sociétés immobilières qui n'ont plus aucune valeur. Là, de nouveau, vous allez taxer les personnes qui n'ont pas bénéficié des avantages que vous voulez effectivement supprimer.

Je rappelle encore que, sur le marché immobilier, on a fait deux raisonnements. Le premier était de se dire que c'était une bonne idée et qu'on allait pouvoir liquider plus facilement les sociétés immobilières. D'un autre côté, jusqu'à très récemment, avant que cette liquidation facilitée soit octroyée, on ne calculait pas ces impôts de liquidation dans le cadre d'une revente de société immobilière. C'est ainsi que des propriétaires, qui avaient acheté de petits biens patrimoniaux pour leurs vieux jours - ce n'étaient pas des promoteurs véreux qui faisaient des opérations spéculatives - des actionnaires de société immobilière se sont rendu compte en fait que leur société, si elle ne valait pas grand-chose, valait encore moins à partir du moment où on devait prendre en compte ces impôts de liquidation. Ce prétendu avantage fiscal qu'on donne à ces sociétés immobilières est donc un leurre, puisqu'en fait, jusqu'à récemment, on ne tenait pas compte de ces impôts de liquidation - ce qui arrangeait tout le monde, mais surtout l'Etat, qui enregistrait des rentrées fiscales supérieures, et tant mieux !

J'en viens à la quatrième question qui se pose : est-ce que les dispositions de ce projet de loi violent la Constitution fédérale ? J'en ai parlé quelque peu dans mon rapport de minorité. On verra à l'usage, mais nous estimons pour notre part que certaines dispositions sont violées. Et je souhaite bien du plaisir aux fonctionnaires et aux avocats pour trancher sur les cas litigieux.

Par rapport, et j'en terminerai par là, aux sociétés coopératives, un gros problème se pose également. Il a été dit en commission qu'il ne fallait pas que les parts de sociétés coopératives soient taxées, dans la mesure où il n'y avait pas de détention économique du bien et pas de spéculation sur ces parts. Or, je peux vous citer de nombreux cas où, même si les statuts de la coopérative prévoient qu'il n'y a pas de détention économique en tant que telle des parts sociales, il y a toujours moyen de revendre ces parts sociales au montant nominal prévu et de réclamer au nouveau coopérateur un dessous-de-table, justifié... (Protestations.) Mais oui, Mesdames et Messieurs, c'est très courant ! ... justifié par le fait que le coopérateur bénéficiera d'un loyer nettement inférieur aux prix du marché.

Voilà, Mesdames et Messieurs, je crois avoir à peu près tout dit. Je regrette encore une fois l'amendement que vous allez proposer et qui vise à faire entrer ce projet de loi en vigueur immédiatement. Vous vous exposez certainement ainsi à un référendum de la part des propriétaires qui seraient touchés et vous savez ce que la population genevoise fait de ces augmentations d'impôts à tout va ! Je vous laisse juges de la situation. Comme l'a dit la Chambre genevoise immobilière, on peut comprendre sur le fond qu'il faille taxer ces sociétés, mais il faut voir comment et il faut une certaine équité. Nous estimons pour notre part que l'équité n'est pas respectée, encore moins si ce projet de loi entre en vigueur immédiatement.

Mme Stéphanie Ruegsegger (PDC). Sous couvert d'équité et de justice fiscale, le projet de loi 8016 ne sert en fait que la course effrénée qu'a entamée le département des finances depuis quelques mois pour engranger de nouvelles recettes, oubliant que les Genevois, sans doute trop gavés en la matière, sont allergiques à toute augmentation d'impôts.

Ce sont en fait aujourd'hui les SI et par ricochet les propriétaires et les petits porteurs de fonds de placement qui sont dans le collimateur. Sous prétexte donc d'égalité de traitement entre les différents types de propriétés, on propose de taxer le transfert d'actions à titre onéreux. C'est oublier que les SI, si elles sont effectivement taxées différemment que la propriété en nom, le sont tout aussi lourdement. Pour mémoire et à titre non exhaustif, citons l'impôt immobilier complémentaire, qui est de 2% au lieu de 1% ; le taux d'imposition des sociétés, qui est plus élevé que celui qui frappe les personnes physiques ; le droit de timbre et la double imposition sociétés et actionnaires. Aujourd'hui, on nous propose d'alourdir encore un peu la sauce, en introduisant un nouvel impôt, créant même, dans le cas de transferts et de liquidations, une double imposition.

Ce projet est d'autant plus malvenu - et la présence de l'amendement l'est encore davantage - que nous sommes actuellement sous un régime d'allégement fiscal partiel, destiné précisément à favoriser la liquidation des SI. Cette période, qui devrait prendre fin le 31 décembre de cette année, sera vraisemblablement prolongée de deux ans, afin de permettre justement à un maximum de SI de se liquider. Or, ce projet de loi va exactement dans le sens inverse, puisqu'il aura un effet tout à fait dissuasif sur la liquidation des SI, qui reste très coûteuse même si, effectivement, il y a un abattement assez conséquent. Il convient ici de relever l'aveuglement du département qui, avide de nouvelles taxes, en a oublié les effets économiques négatifs qu'a tout à l'heure cités le rapporteur de minorité.

J'aimerais également m'étonner de l'attitude de ce même département qui, après avoir prêché pour un examen et surtout une entrée en vigueur rapide du projet de loi, a souhaité le retirer, estimant en fin de vote qu'il n'était plus tout à fait à son goût, soit après le vote des amendements par la commission. Le groupe démocrate-chrétien, pour toutes ces raisons, refusera le projet de loi et refusera bien entendu l'amendement.

M. Georges Krebs (Ve). La loi qui vous est proposée est une loi juste. Elle vise à rétablir une égalité de traitement entre les sociétés immobilières et les propriétaires en nom. Elle permettra d'accélérer la dissolution des SI et si on retardait le délai, comme le propose M. Béné, on prolongerait en fait les difficultés pour la liquidation. Il faut rappeler encore que l'impôt sur le bénéfice en capital sera réduit de 75%. Il y a déjà à ce niveau un avantage évident pour la liquidation des sociétés immobilières.

En ce qui concerne les délais, nous avons proposé un amendement ramenant l'entrée en vigueur du projet de loi au 1er janvier 2000, qui permettra quand même la liquidation de ces sociétés à des conditions tout à fait équitables. C'est une mesure honnête. D'autant qu'il faut tenir compte du fait que toutes les ventes d'actions ne sont pas connues. Vous avez évoqué, Monsieur Béné, votre honnêteté dans ce domaine-là, bravo, mais toutes ces ventes ne sont pas connues ; il y a bien une possibilité de dissimulation. Et puis, toutes les sociétés immobilières ne vont pas se dissoudre. En effet, elles permettent quand même la confidentialité, qui est un avantage pour certains propriétaires immobiliers qui tiennent à la discrétion. C'est pourquoi nous sommes favorables à cet amendement et à l'adoption de ce projet de loi.

M. Nicolas Brunschwig (L). Voilà typiquement un sujet technique difficile à traiter en séance plénière. La commission a passé de nombreuses séances à en étudier les différentes facettes. Bien évidemment, et comme le rapporteur de minorité l'a dit, nous sommes opposés à ce projet, pour deux raisons essentielles.

Tout d'abord, c'est une forme de fiscalité en plus, qui s'ajoute à toutes les formes de fiscalité qui ont été énumérées par Mme la députée Ruegsegger. Ensuite, c'est effectivement inéquitable dans la mesure où l'on veut cumuler les avantages de la propriété en nom et les avantages de la SI - je parle du fisc, évidemment ; s'agissant des propriétaires, le projet cumule les désavantages de l'un et de l'autre !

En l'occurrence, nous n'arriverons pas à vous convaincre. Nous avons essayé longuement en commission, sans succès. Mais nous devrions au moins arriver à nous rejoindre sur deux objectifs. Tout d'abord, avoir les recettes fiscales les plus importantes pour ces prochaines années, ensuite voir un maximum de sociétés immobilières se liquider. Si nous voulons atteindre ces deux objectifs, la date d'entrée en vigueur ne doit pas être trop rapprochée, ce qui empêcherait ou qui rendrait beaucoup plus onéreuses et difficiles les liquidations de sociétés immobilières. Celles-ci sont déjà, Monsieur Krebs, malgré le rabais de 75%, extrêmement onéreuses et si beaucoup de propriétaires n'ont pas encore fait le pas de la liquidation, c'est simplement parce qu'ils n'ont pas les moyens financiers, ou qu'il n'obtiennent pas les crédits bancaires hypothécaires nécessaires pour financer les différents impôts liés à la liquidation de ces sociétés immobilières. Sur cet objectif-ci, nous devrions donc nous rejoindre.

A cet égard, Monsieur Krebs, je suis étonné. Alors même que ce sont les Verts qui ont fait, ou qui ont tout au moins répondu favorablement à la proposition de porter l'entrée en vigueur au 1er janvier 2001, aujourd'hui, sous la pression sans doute de quelques députés ou ministre socialistes ou de l'Alliance de gauche, vous proposez un nouveau délai d'entrée en vigueur au 1er janvier 2000, faisant ainsi une espèce de moyenne entre l'entrée en vigueur immédiate que désirait Mme la ministre Calmy-Rey - qui effectivement a voulu retirer le projet de loi lorsqu'elle a vu que l'entrée en vigueur ne correspondait plus tout à fait à ses voeux, ce qui montre son respect de la démocratie ! - et votre proposition en commission. Ne voulant sans doute pas céder totalement, vous faites cette nouvelle proposition de délai au 1er janvier 2000 que nous apprenons aujourd'hui.

C'est un aveu de faiblesse - ce n'est pas très grave, nous avons tous nos faiblesses - mais c'est surtout totalement contre-productif. En effet, vous allez ainsi non seulement diminuer les recettes fiscales de ces prochaines années, mais également empêcher qu'un maximum de sociétés immobilières se liquident, alors même que c'est un objectif du département, du Conseil d'Etat et une bonne chose pour notre République. Je suis très déçu par cette nouvelle proposition d'amendement. J'espère que vous allez réfléchir et renoncer à cette proposition, qui ne correspond d'ailleurs pas du tout aux discussions que nous avons eues en commission fiscale.

Mme Christine Sayegh (S). La soumission obligatoire à l'enregistrement des ventes d'actions immobilières est loin d'être révolutionnaire ; il ne s'agit que d'appliquer ce que dix-huit autres cantons appliquent déjà, il n'y a en conséquence aucune violation du droit fédéral.

L'article 34 de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement prévoit d'ailleurs cet enregistrement, mais de manière facultative pour l'instant. Il y a lieu de rappeler que le système des SI est séduisant, notamment pour permettre une économie substantielle d'impôts. Nous avons d'ailleurs à ce sujet reçu une notice, lors de nos travaux en commission fiscale, sur les sociétés anonymes immobilières et la double imposition économique qui est brandie à chaque argument. Il y est bien précisé que, si la société anonyme présente de nombreux avantages, elle comporte un inconvénient : la double imposition économique qu'elle suppose. Toutefois, le fardeau de la double imposition économique découlant de la seule détention de la société anonyme immobilière est souvent très relatif et dans bien des cas inexistant, et nous avons des exemples quant à la double imposition économique plus que partielle, voire inexistante.

Il apparaît aujourd'hui fondé de soumettre à l'enregistrement le transfert de la maîtrise des biens immobiliers. Contrairement à ce qu'allègue le rapporteur de minorité, ce projet de loi n'augmente pas les impôts. Il permet une application conforme de la loi, en rapport avec l'assiette fiscale considérée. Le rapporteur de minorité reconnaît lui-même l'opacité des sociétés immobilières, puisqu'il estime que la seule incitation à la transparence est la liquidation de ces dernières. Or, si les SI ne poursuivaient pas, pour la grande majorité, voire la quasi-totalité, l'obtention d'avantages fiscaux, il n'y aurait pas besoin de les liquider et aucune mesure incitative n'aurait été proposée en ce sens par les autorités fédérales. Le présent projet ne fait que traiter le transfert économique de la propriété immobilière, comme il se doit, en imposant la transparence du marché des actions des sociétés anonymes, que la loi assimile, dans beaucoup de situations déjà et notamment en matière d'impôts sur le bénéfice immobilier, à des parts de propriétés immobilières. Je vous rappelle l'article 80, alinéa 2 de la loi sur les contributions publiques, qui précise que sont assimilées à des immeubles les actions et parts de SI en matière d'aliénation.

Ainsi, Mesdames, Messieurs les députés, ce projet de loi a le mérite d'adapter les outils fiscaux à l'évolution des formes de propriété immobilière et leur transfert. Les opposants à ce projet de loi lui trouvent bien évidemment des défauts et estiment qu'il n'y a pas à comparer le propriétaire d'actions et le propriétaire en nom, arguant notamment que les sociétés immobilières sont soumises à une double imposition économique. Ce qui les avantage en revanche n'est évidemment pas démontré. Or, ce sont les nombreux avantages dont la SI bénéficie qui sont en cause. L'incitation à la fraude est brandie par le rapporteur de minorité : je suis tout de même surprise qu'on oppose l'incitation à la fraude et la transparence !

S'il est vrai que le projet initial a été modifié par le département des finances, ce n'est pas sur le fond ; c'était par souci de définir le plus précisément possible l'objet de l'impôt et de renoncer à la perception du centime additionnel. Le projet de loi ne fait que combler une lacune, comme l'a relevé la rapporteuse de majorité - que je remercie pour l'excellente qualité de son rapport. Il y a sûrement encore beaucoup d'autres lacunes à découvrir. Nous nous y attellerons et en l'état notre groupe vous invite à voter ce projet de loi.

M. Pierre Froidevaux (R). La commission fiscale a étudié avec grande attention ce projet de loi présenté par le Conseil d'Etat. Lors du premier tour de table, la majorité a exprimé son vif contentement de voir ainsi corrigée une injustice fiscale. Si les travaux de la commission avaient permis de conclure dans ce sens, le groupe radical aurait soutenu sans réserve un tel projet de loi. Or, force est de constater qu'il n'en est rien. Il s'agit bel et bien d'une fiscalité nouvelle, notre opposition est donc définitive. Le Conseil d'Etat lui-même peinait à justifier son projet de loi, puisqu'il ne s'est même pas donné la peine de faire une consultation des milieux intéressés. Nous avons pu constater en commission que seul le département soutenait ce projet de loi, avec la majorité de notre Conseil. Il n'y a donc pas de volonté de justice fiscale, mais au contraire la volonté de massacrer les contribuables, selon l'expression du représentant du département des finances.

Mesdames et Messieurs les députés, le groupe radical vous recommande de suivre les conclusions du rapport de minorité. Ce projet de loi sera contre-productif. En effet, en raison d'une fiscalité déjà très lourde, les sociétés immobilières n'arrivent pas à se liquider. Un abattement de 75% de cette fiscalité a été jugé nécessaire pour assainir leur situation. L'augmentation d'impôt pour ces sociétés aurait un effet pénalisant pour leur liquidation, et les revenus fiscaux liés à ce transfert seraient réduits, en passant d'une propriété en société immobilière à une propriété en nom. Deuxième argument : les sociétés immobilières - on en a déjà parlé - souffrent d'un impôt immobilier complémentaire de 2%, en plus de la double imposition économique tant sur les sociétés que sur les actionnaires. Troisièmement, la structure de contrôle est impossible, les transactions ne passant pas nécessairement à travers un acte authentique.

Ainsi, le groupe radical va refuser ce projet de loi, pour signifier aussi à notre gouvernement notre volonté d'assister à une véritable réforme des structures de l'Etat. Cette réforme ne peut comprendre une surenchère fiscale qui déséquilibre encore les activités de la société privée vis-à-vis de la société publique. L'effet d'économie doit rester notre constante et seule préoccupation.

M. David Hiler (Ve). Sans allonger le débat, je dois quand même rectifier deux ou trois choses que j'ai entendues. Comme elles seront dans le Mémorial, il me faut souligner qu'elles sont fausses.

Tout d'abord, Monsieur Béné, je n'ai évidemment pas pu proposer cet amendement, puisque j'étais parti présider la commission des finances depuis un bon quart d'heure ! Je n'étais donc pas là quand la discussion a eu lieu.

Ensuite, ce qui est vrai, Monsieur Brunschwig, c'est que nous avons longuement hésité sur la question de savoir si cette taxe aurait ou non un effet dissuasif sur la liquidation des sociétés immobilières, qui reste notre objectif premier. A la première interrogation que nous avons posée en commission fiscale, le représentant du département est resté évasif, c'est le moins qu'on puisse dire. Raison pour laquelle nous sommes revenus sur cette question et à ce moment-là tous les éléments ont été posés sur la table, notamment le fait qu'entre la réduction de 75% qui était accordée d'un côté et la taxe de 3% de l'autre, il n'y avait pas franchement photo ! Ceci explique la décision finale qu'ont prise les Verts. Et si pression il y a eu, exercée sur M. Krebs, c'est par nous - quoique, à vrai dire, il ait été le premier à reconnaître qu'il n'avait pas exactement fait le juste choix, ce qui arrive à chacun d'entre nous...

Nous avons estimé que le 1er janvier 2000, début d'une année civile, était un délai logique. Si les gens veulent vraiment se dépêcher pour échapper à ces 3%, il est vrai que fiscalement on y gagnera. Mais mettre l'exemption au même niveau que les 75% de rabais fiscal, c'est absurde, puisque cela n'aurait aucun effet incitatif supplémentaire. C'est dire que, tout en partageant pleinement le but premier, semble-t-il, de M. Brunschwig, à savoir la liquidation des plus nombreuses sociétés immobilières possible, nous avons une appréciation des effets incitatifs qui, en dernière analyse, n'est pas tout à fait la sienne. Voilà ! Je suis très flatté de ces références continuelles à M. Hiler, mais enfin si elles pouvaient être exactes, ce serait tout aussi bien !

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Je constate une fois de plus dans ce parlement que la doctrine prend le pas sur la liberté de pensée. M. Krebs, dans sa générosité et dans sa sagesse, avait accepté cet amendement... (L'orateur est interpellé.) Non, justement ! La liberté de pensée, c'est de penser ce qu'on pense au plus profond de soi-même, en ayant analysé correctement les tenants et les aboutissants d'un projet de loi. Cela n'a pas été le cas. Je ne fais que le constater et je le regrette.

Vous dites, Monsieur Hiler, qu'il ne faut pas dire n'importe quoi et qu'il faut comparer ce qui est comparable. A cet égard, Mme Sayegh a affirmé que dix-huit cantons appliquaient la méthode que nous allons instituer dans ce projet de loi. Eh bien, c'est faux, Madame Sayegh. Dans l'avis de droit qui a été établi par le service juridique de l'administration fiscale cantonale, il est bien mentionné que seuls cinq cantons actuellement en Suisse pratiquent le système préconisé par ce projet de loi, c'est-à-dire la taxation de la majorité des actions. Les autres cantons ne pratiquent la taxation que lorsqu'il y a transfert de la totalité du capital-actions.

Je constate également que seul le Tribunal administratif du canton de Zurich a admis l'imposition du transfert d'une minorité d'actions de société immobilière qui serait lié à un droit d'usage exclusif sur un appartement. Je parle là des SIAL, et je rappelle à cet égard que s'il y a eu pléthore de SIAL, c'est effectivement parce que la PP n'existait pas à l'époque et qu'il fallait bien trouver une solution juridique pour permettre à certains d'accéder à la propriété.

L'avis de droit de l'administration fiscale cantonale, dans ses conclusions, précise «qu'en cas de litige la nouvelle loi issue du projet de loi 8016 pourrait être défendue avec de bons arguments». Evidemment, j'imagine bien que la première conseillère juridique qui a établi cet avis de droit ne peut pas aller dans un autre sens, sinon... Je crois savoir qu'elle est encore en place aujourd'hui... J'imagine qu'elle ne peut pas aller contre l'avis de la présidente du département. Quant à nous, nous avions demandé un avis de droit externe par rapport à ce principe. S'agissant du seul cas qui soit allé au Tribunal fédéral - que nous n'avons d'ailleurs pas eu, cette décision n'a pas été publiée - l'avis de droit mentionne qu'il n'a pas pu être examiné et on ne sait donc pas exactement sur quoi l'arrêt du TF a confirmé l'arrêt du Tribunal administratif. Permettez-nous donc de penser qu'il y a bien un problème constitutionnel et qu'il y aura certainement des litiges que le service juridique de l'AFC se fera un plaisir de traiter !

Je reviens sur les allégations de M. Krebs, qui disait que le projet allait favoriser la dissolution de SI. Moi, je pense qu'on va surtout favoriser la dissimulation de ces transferts de sociétés immobilières, surtout si l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2000. Si on annonce aujourd'hui qu'à partir du 1er janvier 2000 il y aura un droit de mutation de 3% en cas de transfert, les propriétaires de ces actions ne vont pas avoir le temps de mettre en vente leur immeuble d'ici là. Ils se rendent compte que c'est une taxe supplémentaire qu'un jour ou l'autre ils vont devoir payer et s'ils avaient l'intention de vendre, dans les années à venir, leur société tout en la liquidant, aujourd'hui ils vont se poser la question et ils vont plutôt avoir tendance à dissimuler la vente de ces actions, pour autant qu'elles ne soient pas encore déclarées. Pour moi, le but du projet était effectivement de favoriser la liquidation, puisque la liquidation permet de savoir qui sont les détenteurs économiques de ces sociétés. Aussi, je trouve un peu bizarre qu'on aille à contresens et qu'en fait on favorise la dissimulation et en tout cas pas la liquidation !

M. René Ecuyer (AdG). Je ne vais pas m'étendre sur les mérites de ce projet de loi, qui a été très bien défendu par Mme Blanchard, M. Krebs et Mme Sayegh.

Pour ma part, je voudrais relever un autre aspect : je crois, Messieurs, que vous êtes un peu hypocrites quand vous avez peur, quand vous vous affolez pour les propriétaires. Moi, je m'inquiète plutôt pour les locataires. En effet, vous savez très bien que, pour les propriétaires, tout est bon pour revoir les loyers à la hausse et qu'ils vont immanquablement reporter l'augmentation de ces charges, de ces impôts sur les locataires. Là, je dois dire que vous êtes un peu hypocrites. Et puis, vous n'allez pas nous attendrir sur le sort des propriétaires !

Mme Micheline Calmy-Rey. Tous les arguments ont été largement développés, aussi serai-je extrêmement brève.

Actuellement, le transfert à titre onéreux de la propriété immobilière est soumis à un droit de 3%, conformément à l'article 33 de la loi sur les droits d'enregistrement. En revanche, le transfert d'actions de sociétés immobilières n'est pas soumis à ce droit, sauf si les actes sont volontairement présentés à l'enregistrement, ce qui, à teneur du droit actuel, n'est qu'une faculté et pas une obligation. C'est dire, dès lors, que ce genre de transaction échappe pratiquement totalement à l'impôt, alors que sur un plan économique rien ne distingue fondamentalement celui qui est propriétaire au sens strict d'un bien-fonds et qui est inscrit comme tel au registre foncier, de celui qui a une jouissance exclusive d'un appartement, d'une maison, voire d'un immeuble, grâce aux actions de la société immobilière qu'il possède. De ce point de vue, c'est-à-dire du point de vue de la justice fiscale, ce projet de loi est nécessaire.

Par rapport au projet de loi déposé, le projet qui revient de commission présente trois modifications. D'abord, une définition de la société immobilière. La terminologie de la société immobilière figure largement dans la loi et nous n'avions pas vu au départ la nécessité de la définir plus précisément, ce d'autant que l'administration n'a jamais eu de difficulté à propos de la distinction à faire entre une société immobilière et une société anonyme propriétaire d'un bien immobilier qui n'est pas une société immobilière. Mais, finalement, les travaux en commission nous ont convaincus d'inscrire cette précision.

La deuxième précision concerne la notion de transfert économique d'un bien. Lors de l'élaboration du projet de loi, le souci de bien appréhender l'égalité de traitement entre transfert de bien immobilier détenu en nom et transfert d'actions, de parts de SI, s'est matérialisé par la notion de transfert de la maîtrise économique d'un bien. Le projet a donc été complété et précisé dans ce sens.

La troisième différence est l'exemption des centimes additionnels sur ces droits, soit une égalité de traitement avec ce qui est déjà pratiqué actuellement pour le transfert d'un bien immobilier.

Quant au caractère tardif du projet de loi et au lien avec la société immobilière, ce lien est sans pertinence, parce qu'en tout état de cause, après la période pendant laquelle les sociétés pourront se liquider, qui peut durer encore une année ou deux, il restera au rôle des contribuables, d'après l'administration fiscale, entre 2200 et 2500 sociétés immobilières détenant entre 2500 et 3000 biens immobiliers. Il subsistera donc encore un grand nombre de transactions portant sur les actions de sociétés immobilières. Par conséquent, ce lien n'est pas pertinent.

Quant à la concertation préalable, elle existe, Monsieur Béné, au travers des structures parlementaires qui permettent la concertation. C'est par ce biais-là que la Chambre genevoise immobilière s'est fait entendre. C'est par ce biais-là qu'elle a pu proposer un certain nombre d'amendements, dont certains d'ailleurs ont été jugés utiles et ont été repris dans le présent projet de loi.

Enfin, Monsieur Béné, je ne vous laisserai pas dire que le département des finances ne bénéficie pas de la liberté de pensée. Les fonctionnaires qui sont venus devant vous, Monsieur Béné, se sont exprimés en toute liberté, je voulais que ce soit dit !

Je vous remercie enfin de bien vouloir accepter ce projet de loi.

Le président. La parole n'est plus demandée, nous passons au vote, en premier débat, de ce projet de loi.

Le projet de loi est mis aux voix.

Le résultat est douteux.

Il est procédé au vote par assis et levé.

La sautière compte les suffrages.

Ce projet est adopté en premier débat par 40 oui contre 37 non.

Deuxième débat

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés, de même que les articles 1 et 2 (soulignés).

Art. 3 (souligné)

Le président. Nous sommes en présence d'un amendement qui vise à ramener la date d'entrée en vigueur au 1er janvier 2000.

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

Mis aux voix, l'article 3 (souligné) ainsi amendé est adopté.

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débat, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

Loi(8016)