LE GRAND CONSEIL,

considérant que:

- les coopératives d'habitation à buts non lucratifs permettent de mettre durablement sur le marché des immeubles à des loyers très modérés;

- le système de subventions prévu dans le cadre de la loi générale sur le logement (LGL) n'est plus entièrement adapté à la période actuelle de crise économique et de faible croissance démographique;

- la difficulté à trouver des investisseurs;

- les expériences réalisées en Suisse et à l'étranger;

- la nécessité de reformuler les objectifs à long terme de la politique du logement,

invite le Conseil d'Etat

à lui faire rapport sur:

- la situation des coopératives d'habitation à Genève;

- les avantages et les inconvénients qu'elles présentent du point de vue de l'intérêt général;

- les mesures qui pourraient être prises pour favoriser leur multiplication, notamment sur le plan fiscal,

et à élaborer un véritable plan d'action en faveur des coopératives, prévoyant notamment:

- la création d'un organisme destiné à acquérir des terrains ou des immeubles vides pour les mettre à disposition des coopératives d'habitation;

- des démarches pour favoriser l'obtention de prêts hypothécaires et de crédit de construction par la Banque cantonale de Genève;

- l'octroi prioritaire des subventions prévues par la LGL à des coopératives d'habitation ou d'autres organisations à buts non lucratifs.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Cette motion s'inscrit dans un projet plus large et à long terme visant à transformer les structures traditionnelles de la propriété immobilière et du marché locatif genevois. De ce point de vue, notre canton se caractérise notamment par:

- une faible proportion d'habitants occupant un logement en propriété;

- une faible proportion du patrimoine immobilier détenu par les coopératives d'habitation (par rapport à Zurich par exemple);

- un effort financier considérable des collectivités publiques en faveur du logement social, pour l'essentiel par le biais d'un ensemble très sophistiqué de subventions à la construction (LGL);

- une législation extrêmement stricte concernant la démolition-reconstruction et la restauration d'immeuble anciens.

Ce système coûte, on le sait, relativement cher à l'Etat et l'on peut raisonnablement se demander si les résultats obtenus sont encore à la hauteur des sommes dépensées. En d'autres termes, ne serait-il pas possible, avec une somme comparable à celle que dépense annuellement l'Etat, d'obtenir de meilleurs résultats?

Le dernier numéro de «Droit au logement» nous apprend par exemple qu'un pays comme la Suède compte 2,1 millions de propriétaires d'habitations en propriété et que la plus grande partie des 1,6 million d'habitations locatives sont des logements communaux ou coopératifs. Cette situation représente un idéal dont notre politique devrait être de se rapprocher. Elle permettrait à notre population d'échapper à une dépendance - coûteuse ! - à l'égard des propriétaires et des régies. Elle serait favorable à l'économie genevoise en diminuant la part consacrée au logement dans le budget des ménages, bienvenue pour tous ceux qui voient aujourd'hui leurs revenus stagner ou baisser.

En ce qui concerne l'encouragement à la propriété, la Confédération a pris, ces dernières années, plusieurs mesures importantes. Notre Grand Conseil devrait prochainement être amené à se prononcer sur un projet de loi (dont les Verts sont cosignataires) prévoyant une aide remboursable et l'octroi de cautionnement. S'il se confirmait que les banques renoncent à soutenir artificiellement les prix sur le marché immobilier, l'ensemble des mesures étatiques existantes ou à l'étude permettrait certainement d'accélérer la tendance à l'augmentation du nombre de propriétaires de logement que l'on observe depuis de nombreuses années déjà.

Penser à long terme

La faiblesse du système genevois est de subventionner massivement des immeubles construits par des sociétés privées en échange d'un contrôle limité dans le temps du niveau des loyers pratiqués. Par la suite, le propriétaire est libre, pour autant qu'il respecte la législation en vigueur dans notre pays, de fixer les loyers en fonction de la situation du marché.

Selon les renseignements en notre possession, les coopératives d'habitation pratiquent, après la période de subventionnement, des loyers nettement plus bas que ceux en vigueur dans les immeubles détenus par des investisseurs privés ou institutionnels. L'effet de la subvention est comparable pendant la période de contrôle mais diffère totalement par la suite.

Des renseignements exacts et complets constituent un préalable nécessaire

Le but de la première invite est précisément d'établir clairement si ces affirmations sont exactes. Elle demande au Conseil d'Etat de fournir des réponses précises à des questions comme:

1. Quelle est aujourd'hui la part des logements appartenant à des coopératives d'habitation, cette proportion est-elle très différente de celles des autres grandes villes suisses?

2. Les loyers pratiqués après la sortie du contrôle sont-ils, pour des logements comparables et construits pendant les mêmes années, sensiblement inférieurs à ceux pratiqués sur l'ensemble du marché immobilier ?

Des mesures simples et efficaces, tenant compte des problèmes budgétaires actuel

Depuis la fin de la Première Guerre mondiale, la Confédération soutient avec succès les efforts des coopératives d'habitation. Au niveau cantonal, le soutien a été plus sporadique et peu d'avantages spécifiques ont été concédés aux coopératives d'habitation depuis l'adoption des lois Dupont. Un effort supplémentaire a été consenti par les pouvoirs publics depuis une dizaine d'années, mais il reste insuffisant. D'où la nécessité d'un véritable plan d'action.

La constitution d'une coopérative d'habitation et la mise en route du chantier sont un véritable parcours du combattant. Il serait opportun de créer une petite cellule destinée à faciliter l'élaboration des projets sur le plan juridique, constructif et financier. On trouverait facilement les effectifs nécessaires en procédant à des transferts de fonctionnaires occupés à la police de constructions ou au service de l'aménagement actuellement en sureffectif. A moyen terme, un tel service devrait être repris et financé par l'organisation faîtière des coopératives regroupant l'ensemble des coopératives.

D'autre part, on entend souvent dire que la fiscalité genevoise est dissuassive à l'égard des coopératives d'habitation. Ce point devrait également être vérifié et des mesures devraient être prises le cas échéant.

En définitive, la difficulté majeure à laquelle se heurtent les coopératives est celle de trouver un terrain ou immeuble vide à rénover. La solution passe à l'évidence par la création d'une «FIPA du logement coopératif», soit d'une fondation de droit public ayant pour mission d'acquérir des terrains à un prix raisonnable et de les remettre en droit de superficie à des coopératives d'habitation. Il va de soi qu'une telle fondation devrait parvenir à l'équilibre financier.

Priorité aux coopératives

La dernière invite sera la plus contestée, mais elle mérite un examen approfondi. J'ai pu observer que les coopératives d'habitation avait été particulièrement actives dans l'immédiat après-guerre, lorsque la Confédération leur accordait un taux de subvention préférentiel. Elles ont en particulier construit une bonne partie des immeubles du périmètre Grand-Pré, Baulacre, Vidollet et Vermont. Plus généralement, La Cigale, Familia, Graphis, la Société coopérative de construction urbaine, la Société coopérative d'habitation Genève et la coopérative de la FOMH ont apporté une contribution importante à la construction de logements sociaux.

Une priorité dans l'attribution de subventions aurait un effet incitatif important et se justifie parfaitement par les avantages que la société genevoise tirerait à long terme de la multiplication des coopératives.

En conclusion, cette motion propose des pistes pour une approche nouvelle de la question du logement social à Genève, s'inspirant en particulier de ce qui se pratique dans d'autres grandes villes suisses. Elle mérite un examen approfondi et nous vous prions en conséquence, Mesdames et Messieurs les députés, de renvoyer cette motion à la commission du logement.

Débat

M. David Hiler (Ve). Ce projet de motion date du mois d'octobre. Je pense que vous avez pris connaissance de l'exposé des motifs, mais j'aimerais encore préciser quelques points au sujet de la notion de coopérative.

Nous n'entendons pas dire qu'il existe de bonnes et de mauvaises coopératives, et nous ne visons pas uniquement les petites coopératives ou les coopératives de logement social ou les coopératives syndicales. Le but est de les aider toutes, quelles que soient leur structure, leur taille ou leur origine historique. J'aimerais relever par ailleurs l'opposition qui commence à poindre - et que je trouve très dangereuse - entre coopératives et propriétés par étage.

Nous, les Verts, pensons que l'important est que les gens se réapproprient l'endroit où ils vivent et qu'il n'existe plus de contrainte, de dépendance pour un bien aussi essentiel envers des personnes, des puissances ou des sociétés anonymes. Ils doivent pouvoir assurer une base solide à leur existence. De même qu'il paraît naturel d'être propriétaire de sa voiture, il serait normal que chacun puisse être, par un biais juridique ou un autre, propriétaire de son logement.

A l'évidence, la coopérative est une forme de propriété différente de la propriété par étage. Moins contraignante parce qu'il n'y a pas d'acte d'achat ou de vente, elle ne permet cependant pas de laisser son logement à ses enfants, comme dans la propriété par étage. Il ne s'agit donc pas d'opposer ces deux méthodes. Au contraire, dans une société qui reste relativement riche, il serait bon que l'investissement se fasse prioritairement dans un domaine aussi fondamental et réel que le logement.

Notre proposition de motion est relativement claire. Elle va dans le sens du rapport déposé récemment par la commission d'évaluation des politiques publiques. En effet, comme nous pouvons le constater, les systèmes actuels posent problème, car ils subventionnent très fortement pour une durée limitée : vingt ans dans le meilleur des cas, parfois dix. L'avantage de subventionner prioritairement des coopératives d'habitation - comme tout autre type de fondation (les églises sont actives dans ce domaine) - est la durée. Lorsque l'on a subventionné pendant vingt ans, on est sûr d'avoir un logement à un prix intéressant pendant septante, quatre-vingts ou cent ans.

Nous attendons beaucoup de l'étude statistique sur les comparaisons de loyers en fonction de la qualité du propriétaire qui fait défaut actuellement. Il faut également privilégier le subventionnement d'organismes tels que les coopératives et, si l'on souhaite que quelque chose se passe, compte tenu du retard enregistré à Genève par rapport à la Suisse alémanique, l'Etat sera obligé d'intervenir pour résoudre le problème du terrain.

Si personne ne trouve scandaleux que l'Etat s'occupe de trouver du terrain pour les industries, il peut également donner un coup de pouce aux coopératives en mettant des terrains à disposition, non pas de manière gratuite mais en étant présent sur le marché immobilier. Pour le moment, les coopératives le maîtrisent relativement mal, parce qu'elles ne se sont pas unies pour créer un pool d'achat.

A l'occasion du bilan nécessaire qui va être fait sur les politiques de subventionnement, nous aimerions dire que le modèle «suédois» est un objectif qui mériterait d'être défendu à Genève comme ailleurs. Il faudrait que l'immense majorité des logements soient en main soit de propriétaires qui logent dans leur habitation soit de coopératives d'habitation. De cette manière, les capitaux de... disons de capitalistes pour simplifier pourraient être investis dans d'autres secteurs, et, de plus, nous aurions une stabilité et des mesures antispéculatives dans le domaine du logement qui nous paraissent intéressantes.

Pour le moment, étant l'un des cantons qui comptent le moins de coopératives, il est certain que notre tâche est ardue. Cependant, sans que nous en soyons vraiment conscients, il y a quelques milliers de personnes qui vivent dans des appartements construits par des coopératives.

Pour toutes ces raisons, nous vous demandons de faire bon accueil à cette motion et de la renvoyer à la commission du logement.

M. Jean-Claude Genecand (PDC). Il y a une vingtaine d'années, le groupe chrétien-social du PDC avait étudié la possibilité de constituer des coopératives d'habitation. Mais nous avons buté sur deux problèmes : celui de la complexité administrative et l'absence de volonté du législatif d'alors de soutenir une telle initiative.

A moins d'appartenir à de grandes régies comme les CFF ou la Poste qui mettent à disposition des employés une infrastructure administrative, il est difficile, voire impossible, pour un groupement ne bénéficiant pas de l'aide d'un secrétariat de mettre sur pied une coopérative d'habitation.

Bien que le logement soit fortement subventionné à Genève - sauf erreur, c'est le canton le plus généreux dans ce domaine - l'effort fourni en faveur des coopératives reste relativement anecdotique.

N'est-il pas opportun de réfléchir sur l'ensemble de l'aide apportée au logement ? En effet, on prend de plus en plus conscience que l'Etat s'essouffle et ne pourra pas, à l'avenir, faire face à la demande, surtout à celle des bas revenus.

Il s'agit dès lors d'envisager d'autres formules moins coûteuses et plus responsabilisantes. Déposée au mois d'octobre 1996, cette motion qui date un peu pose de bonnes questions, mais j'ai peur que le service du logement consacre trop de temps à réaliser des études pour répondre, par exemple, aux première et deuxième invites dont l'objet est de nous renseigner sur la situation et le bien-fondé des coopératives d'habitation à Genève.

Ce type d'habitat a suffisamment fait ses preuves en Suisse et à l'étranger; il n'est pas nécessaire de se creuser les méninges pour le justifier. Par ailleurs, il suffit d'interroger les coopérateurs de tels logements, et notamment les plus anciens, pour confirmer les avantages de l'opération. Aux Eaux-Vives, par exemple, il existe d'anciennes coopératives de logements occupés par la deuxième, voire la troisième, génération de locataires qui s'en tirent avec un loyer extrêmement bon marché.

C'est dire, Mesdames et Messieurs les députés, que la mise en place d'une structure étatique légère qui aurait pour rôle de promouvoir et de conseiller les intéressés en apportant toute l'aide nécessaire à la réalisation d'un tel habitat est non seulement souhaitable mais indispensable.

C'est pourquoi je soutiens le renvoi de cette motion à la commission du logement.

Mme Nicole Castioni-Jaquet (S). Les socialistes sont bien entendu favorables à cette proposition de motion. Nous relevons qu'il s'agit d'un premier élément qui s'inscrira dans un projet plus large mettant en exergue l'importance des coopératives d'habitation. Celles-ci devront, à l'avenir, remplir un rôle plus important dans le paysage immobilier genevois.

Actuellement, force nous est de constater qu'il y a peu d'offres pour ce type de logements et qu'il est judicieux de proposer une cellule destinée à faciliter l'élaboration des projets de coopératives d'habitation sur le plan juridique, constructif et financier.

Historiquement, les coopératives ont joué un rôle important dans les années 50. Elles ont permis à de nombreuses familles de condition modeste ou moyenne de trouver à se loger. Ce type de logement a été un élément de la dynamique de relance de l'après-guerre conjointement à la loi Dupont.

Il est judicieux d'étudier une telle proposition alors qu'aujourd'hui les logements HLM mis sur le marché ont des loyers plus proches des logements de standing que des logements sociaux; que les pressions sur les locataires de logements à loyer libre sont de plus en plus insupportables; que l'acquisition d'un logement n'est réservée qu'à une frange bien mince de la population.

En effet, qui peut s'engager de nos jours dans une telle aventure, alors que le chômage et la précarité de l'emploi sont en première ligne des préoccupations de nos concitoyens ? Chacun cherche à diminuer le taux d'effort consacré au logement, afin de pouvoir faire face aux autres dépenses familiales.

Il est bien clair que la commission du logement devra parfaire cette motion. C'est à cet effet que les socialistes vous demandent le renvoi de cette motion à la commission du logement.

M. Pierre Kunz (R). C'est un vrai bonheur pour les radicaux de constater, après trois ans, que M. Hiler reprend dans son exposé des motifs exactement le texte qu'il avait combattu avec une violence qui m'avait beaucoup surpris à l'époque où nous demandions une réforme profonde des lois HLM.

M. Olivier Lorenzini. Une réforme !

M. Pierre Kunz. Nous disions à l'époque - je reprends à cet effet les termes de M. Hiler - en substance ceci : «La faiblesse du système genevois est de subventionner massivement des immeubles construits par des sociétés privées en échange d'un contrôle limité dans le temps du niveau des loyers pratiqués.»

Voilà exactement ce que nous voulions. Et, trois ans plus tard, vous êtes des nôtres. Bravo, Monsieur Hiler ! (Applaudissements.)

Mme Claire Chalut. Je ne laisserais pas dire, si j'étais toi, David ! (Brouhaha. M. Lescaze interpelle M. Hiler.)

M. David Hiler (Ve). Vous êtes absurde, Monsieur Lescaze ! L'argumentation de M. Kunz est la suivante : «Vous dites la même chose que ce que j'ai dit.» Je rappellerai tout de même que vous n'êtes pas le premier, Monsieur Kunz ! Sur tous les bancs, tout le monde avait noté le problème suscité par le type de subventionnement actuel, devenu de moins en moins efficace au fil des ans. Au milieu des années 80, il y a eu une prise de conscience des problèmes liés aux lois Dupont améliorées.

Vous l'avez noté à votre tour, Monsieur Kunz, nous ne pouvons que vous en féliciter ! Mais nous ne pouvons pas vous rejoindre, et je dois donc refuser le poste de dirigeant que l'un de vous me propose, car il existe une différence entre les solutions proposées : vous proposez de tout ficher en l'air, alors que nous proposons de construire quelque chose de supérieur et de plus efficace.

De ce point de vue-là, nous resterons adversaires, sauf si vous voulez bien vous rallier à cette motion, la soutenir, la développer. Je me réjouis de vous entendre argumenter sur l'intervention de l'Etat dans l'achat d'un certain nombre d'immeubles ! (Brouhaha. M. Kunz est interpellé.) En effet, je trouve que vous devriez vous défendre, mais, sur ce débat, on peut répliquer à plusieurs reprises.

Monsieur... Comment vous appelez-vous, déjà ? Ah, oui ! Monsieur Lescaze ! J'espère que cette attaque n'était pas trop personnelle !

M. Pierre Kunz (R). J'aimerais simplement dire à M. Hiler qu'il n'y a pas de vergogne à arriver trois ans après quelqu'un qui a eu de bonnes idées ! Cela fait partie de l'ordre des choses ! (Brouhaha.) Je souhaite même vous faire un compliment supplémentaire : votre idée de coopérative paraît excellente aux radicaux, comme celle, pour l'Etat, de mettre des terrains à disposition, idée qui vous a été suggérée voilà trois ans. C'est un vrai bonheur de vous accueillir au club ! (Rires.)

M. Claude Haegi, conseiller d'Etat. J'aurais aimé entendre hier au soir ce que nous entendons ce soir. Mais on peut patienter vingt-quatre heures, et j'ai cette patience-là ! Sur le fond, il est dit ce soir que la propriété sous forme de coopérative est importante.

Comme vous l'avez relevé, Monsieur Hiler, chacun possède une voiture. Dans votre parti, on a même imaginé pouvoir la partager ! Mais ceux qui recourent à ce système-là représentent une minorité. (Brouhaha.) Vous trouvez logique qu'on aspire à être propriétaire de son logement, et vous défendez l'idée coopérative à laquelle vous attribuez des qualités que la PPE n'aurait pas.

Sans vouloir critiquer la coopérative de logements ni formuler de réserves, je relève que certaines coopératives, en particulier celle créée en partie par l'un de vos anciens collègues, sont devenues, après quelques années, des PPE, parce que le régime manquait de souplesse pour s'adapter à des conditions familiales permettant aux enfants d'en bénéficier.

L'essentiel est que vous fassiez ces signes appuyés. Mme Castioni va dans le même sens en regrettant que trop peu de gens puissent s'engager dans la voie de l'accession à la propriété.

Il y une autre chose que je n'oublie pas, Monsieur Hiler. Vous m'avez dit, il y a quelques années, que dans le domaine du logement on ne passait pas en force, que jamais on n'avait réussi une telle opération et qu'il ne fallait pas que je la tente. J'ai retenu le message et, sur le moment, je ne vous ai pas donné tort.

Il faut saisir l'occasion que vous nous offrez, Madame, de réfléchir ensemble à la façon de faire évoluer les choses. Vous suggérez de renvoyer la motion en commission après avoir demandé qu'elle aille au Conseil d'Etat où elle a été acceptée. Allons en commission pour en débattre et évoquer un certain nombre de choses !

La coopérative possède des vertus, mais, sur le plan économique, elle présente aussi des inconvénients. Il n'y a pas de miracle : lorsque l'on possède des fonds propres insuffisants, on doit recourir à l'emprunt, ce qui implique des charges financières plus substantielles qu'avec des fonds propres un peu plus élevés. Il s'agit de prendre garde à certains éléments.

On ne peut pas, Monsieur Hiler, s'adresser à la Banque cantonale pour demander d'être mis au bénéfice de taux privilégiés. Si l'on veut que cette banque perdure, il faut lui octroyer une certaine marge dans les produits qu'elle propose à ses clients.

On ne peut pas non plus imaginer - nous aurons une discussion à ce sujet - que les terrains soient mis à disposition gratuitement, vous l'avez d'ailleurs relevé vous-même. En commission, nous pourrons fixer des limites à l'intervention de l'Etat, et il sera intéressant de repérer les diverses possibilités.

Je suis content que vous ayez déposé cette motion. Je ne partage pas certains de vos arguments, en tout cas dans leur formulation, mais j'adhère totalement à d'autres. L'esprit de votre démarche est positif. J'espère que cela nous permettra d'évoluer dans une direction que j'appelle de mes voeux. Indiscutablement, un propriétaire, sous quelque forme que ce soit, représente un partenaire économique pour la communauté et joue un rôle non négligeable. C'est donc l'intérêt de tous d'aller dans cette direction.

Mise aux voix, cette proposition de motion est renvoyée à la commission du logement.