LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

Article 1

Autorité compétente

Le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal.

Art. 2

Publications

1 Outre les publications requises à l'article 9 de la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale, du 23 juin 1995, la requête est publiée à trois reprises dans la Feuille d'avis officielle.

2 Les frais de publication sont à charge du canton.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Le 5 mars 1972, le peuple suisse, par 1 057 322 oui contre 180 795 non, et la totalité des cantons acceptèrent un nouvel article 34septies de la Constitution fédérale dont le premier alinéa a la teneur suivante: «La Confédération peut, afin d'encourager la conclusion d'accords pris en commun et d'empêcher les abus dans le domaine des loyers et du logement, édicter des prescriptions concernant la déclaration de force obligatoire générale de contrat-cadre et d'autres mesures prises en commun par les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables (...)».

Lors de la révision de l'article 34septies de la constitution le 7 décembre 1986, l'alinéa 1 dudit article devint l'alinéa 2, mais sans que le texte en soit modifié. Cette disposition constitutionnelle a donc été acceptée deux fois par le peuple et les cantons !

La mise en oeuvre du processus législatif fut, en revanche, longue et compliquée, quand bien même le but principal du projet consiste à «développer un esprit de coopération entre les associations paritaires» et «contribuer ainsi à rompre les fronts sur lesquels campent les défenseurs d'intérêts opposés».

Ce n'est donc que 23 ans après l'adoption de la base constitutionnelle nécessaire que les Chambres fédérales, le 23 juin 1995, adoptaient la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (LCBD). Il est à noter que cette législation fut adoptée à l'unanimité par le Conseil des Etats et avec 6 voix contre et 2 abstentions par le Conseil national. Un tel consensus est unique en matière de bail à loyer. Le groupe de travail qui avait réussi à élaborer le projet de loi, soit les conseillers nationaux de Dardel (président), Baumberger, Dettling et Rechsteiner, a, selon les propos du conseiller national Dominique Ducret (Bulletin officiel 1995, page 909), «réussit à dépasser les préjugés que certains pouvaient encore avoir au sujet des contrats-cadres» et réaliser ainsi un petit miracle politique.

Il y a lieu de souligner que la Fédération romande immobilière et l'Asloca romande sont à plusieurs reprises intervenues de concert auprès des autorités fédérales pour demander l'accélération des travaux qui ont permis l'adoption de la LCBD, car certains contrats-cadres romands déjà conclus par les associations précitées doivent pouvoir bénéficier de la déclaration de force obligatoire générale dans les cantons romands et que d'autres projets de négociations ont été stoppés en raison précisément de l'absence d'une législation fédérale adéquate.

Un contrat-cadre est, selon l'article 1 de la LCBD, «une convention par laquelle des associations de bailleurs et de locataires établissent en commun des dispositions types applicables à la conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux». A titre d'exemple, on peut citer le contrat-cadre conclu par l'Asloca romande et la Fédération romande immobilière, suite à l'entrée en vigueur du nouveau droit matrimonial et qui précise notamment les conditions auxquelles le conjoint du locataire peut demander à devenir colocataire.

Dans notre canton, un bail paritaire pour appartement lie la Chambre genevoise immobilière et la Société des régisseurs, d'une part, et le Rassemblement pour une politique sociale du logement, d'autre part, depuis de nombreuses années. Ce bail paritaire a été dénoncé en 1996, par les représentants des milieux immobiliers, dans le but de renégocier certaines de ses dispositions et dans l'idée de lui conférer, après négociations, force obligatoire.

Pour l'essentiel, la LCBD est de compétence fédérale. Toutefois, l'article 7 de la loi attribue à un canton la compétence de déclarer un contrat-cadre de force obligatoire générale lorsqu'il «s'applique à un canton ou une partie de celui-ci». Il importe en conséquence que le canton de Genève adopte une législation cantonale d'application pour les contrats-cadres concernant son territoire.

Les auteurs du projet de loi vous proposent que le Conseil d'Etat soit l'autorité compétente pour déclarer la force obligatoire d'un contrat-cadre, suivant en cela la logique de la loi fédérale qui attribue, sur le plan national, cette compétence au Conseil fédéral. La procédure de publication de la requête garantit par ailleurs suffisamment les droits de tous les intéressés pour qu'il ne soit pas nécessaire qu'un débat s'ouvre devant le Grand Conseil. A cela s'ajoutent la complexité technique de la matière et le fait qu'en dernier lieu les déclarations cantonales de force obligatoire générale sont soumises à l'approbation de la Confédération.

Dans un article 2, les auteurs du projet précisent certaines modalités de publication, ne faisant, par là, que proposer une norme d'exécution du principe contenu déjà dans la loi fédérale.

On observera, par ailleurs, que l'article 47 de la LGL impose au Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers, après consultation des milieux intéressés. Ce bail type consiste en réalité dans le bail paritaire cité ci-dessus qui a été repris par le Conseil d'Etat. Il est obligatoire pour les logements soumis au contrôle des loyers, mais non pour les logements soumis au régime ordinaire. En cas d'accord des partenaires sur la teneur d'un nouveau bail paritaire, ceux-ci pourront dès lors demander à l'autorité compétente, que nous estimons devoir être le Conseil d'Etat, de lui donner force obligatoire pour les logements du secteur libre. L'adoption de la LCBD ainsi que de la législation cantonale d'application que nous vous proposons se situe donc dans la logique d'une pratique que les milieux intéressés genevois connaissent bien et qu'il convient d'encourager et de développer.

Pour toutes ces raisons nous vous prions, Mesdames et Messieurs les députés, de réserver bon accueil au présent projet de loi.

Annexe : Loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire (221.213.15).

ANNEXE

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10

Ce projet est renvoyé à la commission du logement sans débat de préconsultation.