Séance du vendredi 12 juin 1998 à 17h
54^e législature - 1^re année - 9^e session - 28^e séance

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Crédit complémentaire d'investissement

1 Un crédit complémentaire à la loi N° 7186 du 28 avril 1995 de 2 056 000 F (y compris TVA) est ouvert au Conseil d'Etat pour l'aménagement complémentaire des surfaces commerciales et de la cafétéria de la deuxième étape du bâtiment Uni-Mail.

2 Il se décompose de la manière suivante :

 travaux et équipements : 1 912 000 F

 TVA : 124 000 F

 attribution au fonds cantonal de décoration et d'art visuel :     20 000 F

Total : 2 056 000 F

Article 2 Budget d'investissement

Ce crédit est réparti en tranches annuelles inscrites au budget d'investissement dès 1999, sous la rubrique 35.00.00.503.27.

Article 3 Financement et couverture des charges financières

Le financement de ce crédit complémentaire est assuré par le recours à l'emprunt, dans le cadre du volume d'investissement "; nets-nets " fixé par le Conseil d'Etat, dont les charges financières en intérêts et en amortissements sont à couvrir par l'impôt.

Article 4 Amortissement

L'amortissement de l'investissement est calculé chaque année sur la valeur résiduelle et est porté au compte de fonctionnement.

Article 5 Loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat de Genève

La présente loi est soumise aux dispositions de la loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat de Genève, du 7 octobre 1993.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Préambule

En date du 28 avril 1995, un crédit de construction et d'équipement a été voté par le Grand Conseil (loi N° 7186), en vue de la réalisation de la deuxième étape d'Uni-Mail.

Dans cette loi N° 7186, seul l'aménagement brut des locaux commerciaux et de la cafétéria a été prévu. Ces locaux devaient être réalisés à l'état brut sans finitions, afin de garantir une plus grande flexibilité dans leur aménagement futur.

Une note d'information a été adressée aux membres de la Commission des travaux du Grand Conseil en date du 5 décembre 1997, proposant notamment de compléter l'aménagement brut des surfaces commerciales et de la cafétéria, et de compenser le coût de ces aménagements complémentaires avec les économies conjoncturelles, estimées au 30 septembre 1997 à 3 159 000 F.

Lors des séances des 3, 10 et 17 février 1998, la Commission des travaux s'est posé la question de savoir si elle avait la compétence de compenser des économies conjoncturelles avec la réalisation de travaux complémentaires.

Après examen de la loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat de Genève (D1 05), il est apparu que ce cas de figure n'était pas explicitement mentionné dans le texte de ladite loi. Aussi, la Commission des travaux a décidé, lors de sa séance du 17 février 1998, qu'il y avait nécessité de déposer un projet de loi, en vue de l'obtention d'un crédit complémentaire.

Parallèlement à cette décision, les travaux complémentaires et transferts suivants ont été autorisés dans le cadre des nouvelles compétences de la Commission des travaux :

a) Façades : 250 000 F

b) Transfert coût démolition bâtiment Jackfil : 266 000 F

c) Transfert coût étude 2e sous-sol : 320 000 F

Etat locatif

Les locaux commerciaux et la cafétéria représentent une surface de 1'187 m² ; il était prévu initialement de remettre ces surfaces aux futurs exploitants à l'état brut, soit dalle et murs nus sans finitions ni installations techniques.

La remise des locaux aux utilisateurs à l'état brut impliquait que les travaux de finitions soient réalisés par le locataire et à ses frais.

Ce mode de procéder avait pour inconvénient de limiter le choix du locataire, dans la mesure où seule une société ou un commerce disposant de fonds importants aurait pu se porter candidat à la location.

Il faut, par ailleurs, redouter dans la situation actuelle du marché de l'immobilier que des surfaces non aménagées ou avec participation financière du bailleur pour l'aménagement de celles-ci demeurent extrêmement difficiles à louer.

En revanche, en pratiquant un loyer théorique raisonnable, compte tenu de la qualité et de la situation des locaux, l'objectif visant à procurer un rendement brut locatif de 5 % devrait pouvoir être atteint.

Il convient, cependant, de réserver la possibilité de percevoir un loyer pour la cafétéria.

A cet effet, une concession d'exploitation liant les différents partenaires (gérant, DAEL et Université) sera établie sur la base de celle existant pour les autres cafétérias universitaires.

Répartition des surfaces

Rez

Sous-sol

Total

Commerces

245 m²

279 m²

524 m²

Cafétéria

394 m²

269 m²

663 m²

Total

664 m²

523 m²

1'187 m²

Remarque : Les surfaces mentionnées sont des surfaces brutes.

Descriptif des travaux

L'aménagement intérieur des commerces et de la cafétéria comprend :

- les murs d'enceintes des commerces ;

- les séparations intérieures pour les locaux sanitaires et les vestiaires ;

- la fourniture et la pose d'un éclairage standard ;

- l'installation d'un réseau de prises et d'une ligne téléphonique ;

- l'installation de la détection incendie ;

- l'installation d'une ventilation mécanique, y compris la régulation ;

- les appareils sanitaires standards pour chaque bloc sanitaire ;

- les portes intérieures de l'entrée de chaque commerce ;

- les finitions intérieures standards (sols, murs, faux-plafonds et peinture) ;

- l'agencement de cuisine fixe pour la cafétéria, la croissanterie, la pizzeria, le self-service et le bar (à concurrence d'un montant alloué de 250 000 F) ;

Tout l'équipement mobile, la décoration et l'aménagement propre à chaque commerce seront à la charge du preneur.

Coût

2.  Bâtiments : 1 631 000 F

3.  Equipement d'exploitation : 268 000 F

5. Frais secondaires :    13 000 F

Sous-total 1 : 1 912 000 F

TVA 6,5 % :   124 000 F

Sous-total 2 : 2 036 000 F

Fonds cantonal de décoration et d'art visuel (1 %) :    20 000 F

Total 2 056 000 F

Soit, un coût total pour le CFC 2 de 1 463 F/m², y compris la TVA.

Compte tenu de la conjoncture économique actuelle, il a été admis qu'il n'y aurait pas de poste "; renchérissement ", ce malgré une hausse de la TVA de 1 %, dès le 1er janvier 1999.

Des économies conjoncturelles supplémentaires ont pu être réalisées par rapport à celles déjà déduites du crédit initial par la loi N° 7488. Au 30 septembre 1997, ces économies sont estimées à 3 159 000 F.

Planning

Si le crédit complémentaire est accepté, un avis de présélection, en vue de choisir les futurs exploitants, sera publié dans le courant de l'été 1998.

Les surfaces commerciales seront affectées en priorité à des activités en relation avec l'Université.

L'ensemble des surfaces commerciales et de la cafétéria devront être mis en exploitation à la rentrée universitaire d'automne 1999.

Subvention supplémentaire

Malgré une augmentation de l'investissement, le montant de la subvention à recevoir ne sera pas modifié puisque cette dernière est calculée selon la notion de forfait par catégorie de local et qu'il figure déjà dans la loi N° 7186.

Conclusion

Au vu des éléments qui précèdent, nous vous recommandons, Mesdames et Messieurs les députés, de voter le présent crédit complémentaire pour l'aménagement des surfaces commerciales et de la cafétéria de la deuxième étape du bâtiment Uni-Mail.

Annexes :

1. Plan du sous-sol des commerces et de la cafétéria.

2. Plan du rez des commerces et de la cafétéria.

3. Tableau "; Evaluation de la dépense nouvelle et de la couverture financière du projet ".

4. Tableau "; Evaluation des charges financières moyennes du projet ".

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Préconsultation

M. Bernard Lescaze (R). Ce projet de loi, qui a déjà été examiné par la commission des travaux, va y être renvoyé.

Il est vraiment curieux, au moment où l'on souhaite partout faire quelques économies, que profitant du fait qu'il n'y a pas eu de hausses conjoncturelles, mais bien des économies conjoncturelles dégageant plus de trois millions sur la construction d'Uni-Mail, on s'empresse d'en dépenser plus de deux pour quelques surfaces commerciales et une seconde cafétéria, alors qu'il en existe déjà une grande à Uni-Mail.

Je m'en étonne d'autant plus qu'après avoir envisagé de laisser les murs à l'état brut on envisage d'y mettre un équipement relativement coûteux, notamment dans la cafétéria, sous le prétexte de trouver plus facilement une société qui puisse l'exploiter.

Le plus inquiétant est ce que je lis à la page 4 du rapport : «Il convient, cependant, de réserver la possibilité de percevoir un loyer pour la cafétéria», ce qui, en clair, signifie exactement le contraire, à savoir que l'on se réserve la possibilité d'avoir une cafétéria à deux millions sans percevoir de loyer.

Au moment où l'on s'efforce d'être économe dans la gestion des deniers de l'Etat, cette proposition est particulièrement insolente. J'espère que la commission des travaux saura réduire les montants demandés à de plus justes proportions. Pour une fois que l'on peut réaliser des économies, il faut les faire jusqu'au bout !

Je rappelle que M. Philippe Joye, sous prétexte que le projet était déjà très cher, avait refusé d'envisager de modestes aménagements de 300 000 F pour un parking.

Sur le plan juridique, je m'étonne qu'il ait fallu à la commission des travaux trois séances pour parvenir à constater qu'elle ne pouvait pas, d'elle-même, envisager une telle dépense.

En effet, il est précisé en page 3 que «lors des séances des 3, 10 et 17 février 1998, la commission des travaux s'est posé la question de savoir si elle avait la compétence de compenser les économies conjoncturelles avec la réalisation de travaux complémentaires» et «qu'après examen de la loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat, il est apparu que ce cas de figure n'était pas explicitement mentionné dans le texte de la loi». Comme c'est heureux ! Encore une fois, je m'étonne qu'il ait fallu trois séances pour parvenir à cette constatation élémentaire de bon sens. J'espère que la commission des travaux ne nous réservera pas d'autres surprises de ce genre, sinon nous devrons écouter très attentivement les discussions qui s'y déroulent.

Nous sommes ici pour faire des économies et non pour dépenser en faveur de certains milieux particulièrement intéressés.

Ce projet est renvoyé à la commission des travaux.