Séance du vendredi 2 novembre 2018 à 15h
2^e législature - 1^re année - 5^e session - 31^e séance

Premier débat

Le président. Nous passons au PL 11462-A, dont nous débattons en catégorie II, trente minutes. Monsieur Zweifel, je vous laisse la parole.

M. Yvan Zweifel (PLR), rapporteur. Merci, Monsieur le président. Permettez-moi de rappeler le contexte et le cadre de cet objet. Il s'agit ici de rappeler la volonté d'encourager l'accession à la propriété du logement, garantie par la constitution de notre canton en son article 180 et dans la LAPI, la loi sur l'aide à la propriété individuelle, du 2 mai 1997. Mesdames et Messieurs, quel est le but du PL 11462 ? Eh bien, c'est de mettre à jour cette LAPI qui date de 1997, comme je le disais, pour insuffler une nouvelle dynamique et promouvoir enfin l'accès à la propriété du logement, en particulier pour la classe moyenne. Autrement dit, il s'agit de permettre la mise en application effective de la LAPI puisque, comme on nous l'a démontré, elle n'a pas vraiment eu lieu jusqu'à présent. Il s'agit notamment de modifier le seuil d'application de la loi: en 1997, comme vous le verrez à la page 5 de mon rapport, le coût plafond au-delà duquel il n'est plus possible de bénéficier de ces aides pour l'accession à la propriété de son logement était de 4000 F le mètre carré en zone de développement. Or, on sait aujourd'hui que ces valeurs sont largement supérieures. Elles ont été réévaluées, soit dit en passant, par des arrêtés du Conseil d'Etat en 2008 et en 2010 pour arriver aujourd'hui à 5452 F le mètre carré, mais on est encore loin de ces valeurs minimum en zone de développement, qui atteignent plutôt - comme on nous l'expliquait en commission - entre 5000 F et 7500 F le mètre carré. Pour être logique, il s'agit ici de modifier ces seuils d'application.

Mesdames et Messieurs, doit-on se poser la question si on en a besoin à Genève ? Rappelons la situation genevoise en comparaison internationale et intercantonale: vous le savez, dans les pays qui nous entourent, le taux de propriété est de 50% à 70%. Qu'en est-il en Suisse ? Il est beaucoup plus bas, il est de seulement 34%. Qu'en est-il à Genève ? Il est encore plus bas puisqu'il y a seulement 17% de propriétaires. A la question du besoin de ce soutien à Genève, la réponse est donc oui. A la question «est-ce nécessaire ?», là aussi la réponse est oui. Pourquoi ? Parce qu'il y a eu des changements législatifs, notamment dans les pratiques bancaires. Le 1er juillet 2013, la FINMA, l'autorité de surveillance des banques, a modifié un certain nombre de pratiques: avant, on pouvait utiliser 20% de ses fonds de prévoyance professionnelle pour l'acquisition de son logement; si vous aviez à acquérir un logement coûtant 1 million de francs, vous pouviez utiliser 200 000 F pour cela et il vous restait peut-être 5% à payer en émoluments et autres frais, c'est-à-dire 50 000 F. Avec ce changement, on ne peut plus utiliser que 10% de ses avoirs de prévoyance professionnelle. Ça veut dire qu'il faut mettre 15% de fonds propres à côté: pour le même exemple à 1 million de francs, il s'agit de 150 000 F.

Je précise à M. le président que je prends un peu de temps sur celui de mon groupe, à qui ça économisera un peu de salive.

Enfin, vous le savez, depuis quelque temps, il y a également une restriction du crédit hypothécaire; suite à la crise des «subprimes» de 2008, la BNS a mis en place le volant anticyclique obligatoire pour les banques. Celles-ci ont un besoin en fonds propres plus important - quasiment le double d'avant - pour octroyer des crédits hypothécaires. Il y a donc moins de possibilités de crédits hypothécaires.

Ce projet de loi est-il nécessaire ? La réponse est oui ! Et je conclurai en vous rappelant qu'il s'agit d'un toilettage de la LAPI que, vu les évolutions législatives et le respect dû à notre constitution, je vous invite évidemment à accepter.

Présidence de M. Jean Romain, président

Le président. Merci, Monsieur le député. Vous avez pris quelques secondes sur le temps de votre groupe. Je passe maintenant la parole à M. le député Christo Ivanov.

M. Christo Ivanov (UDC). Merci, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs les députés, ce projet de loi veut favoriser l'accession à la propriété et propose un toilettage de la loi sur l'aide à la propriété individuelle. Cela a été dit par le rapporteur, cette proposition souhaite mettre à jour les limites à l'investissement consenti par les candidats à la propriété qui leur permettent de bénéficier des aides prévues par la loi. Il s'agit de mettre au goût du jour ces conditions, notamment les seuils de prix pour lesquels un acquéreur potentiel a droit aux aides de l'Etat. Cette loi sera donc utile pour permettre à une frange de notre population - spécialement la classe moyenne - d'accéder à la propriété par le biais de la PPE lorsque les fonds propres font défaut. C'est exactement ce que notre Grand Conseil a voté il y a environ un an avec le cautionnement des coopérateurs et des coopératives. Pour toutes ces raisons, le groupe UDC vous demande d'accepter ce projet de loi.

M. François Lance (PDC). Mesdames et Messieurs les députés, ce texte va dans le sens du PDC qui souhaite favoriser l'accession à la propriété: il modifie la loi sur l'aide à la propriété individuelle, la LAPI, qui a pour but d'encourager l'acquisition de son logement par les personnes qui, faute de fortune personnelle, ne sont pas en mesure d'investir les fonds propres nécessaires. Il s'agit dès lors de revoir les conditions - les seuils et les prix notamment - auxquelles un acquéreur potentiel a droit aux aides de l'Etat. Dans un contexte de resserrement de l'accès au deuxième pilier et au crédit hypothécaire, il s'agit de remettre à jour cette loi. Il faut rappeler que, dans le cas de la LAPI, trois types d'aides sont prévues: les avances remboursables, les prêts fournis par l'Etat et le cautionnement. A ce sujet, une motion du PDC récemment traitée à la commission du logement demandait que le département améliore la communication à la population sur ces possibilités d'aides. Dans le cadre de sa politique de soutien à l'accession à la propriété, le PDC acceptera bien entendu ce projet de loi.

Mme Caroline Marti (S). Mesdames et Messieurs les députés, le principal but de ce projet de loi est d'étendre les possibilités d'accession à la propriété, en particulier par le relèvement du plafond des prix des logements pour lesquels il est possible de bénéficier d'une aide de l'Etat. Ce plafond est poussé jusqu'à 1 million de francs par le biais de ce projet de loi. Or, Mesdames et Messieurs les députés, est-ce que vous connaissez le prix moyen d'un appartement vendu en zone de développement en 2016 ? Ce prix moyen s'élevait à 5850 F le mètre carré. Avec un plafond fixé à 1 million de francs, vous pouvez couvrir des biens qui vont jusqu'à 170 mètres carrés. Donc, soit ce texte vise en particulier les familles très nombreuses qui ont besoin d'un très grand appartement, soit il permet l'achat d'appartements et de biens de luxe. Si l'on considère les décisions prises en matière de politique du logement ces dernières années, dans le projet de budget 2015, on a connu des baisses importantes dans les aides au logement, pour un montant de 3,6 millions de francs, mais également une diminution des charges de la politique publique G dans son programme 01 sur le logement.

Aux yeux du parti socialiste, l'action de l'Etat en matière de logement et d'aide à la personne dans ce domaine doit se concentrer sur les personnes les plus précarisées et la classe moyenne, pas sur les personnes qui ont des moyens suffisants pour accéder à la propriété. C'est une question de priorité ! Avec ce projet de loi du PLR et, surtout, avec les montants proposés, ce parti applique exactement la politique de l'arrosoir qui vise à aider une frange importante de la population, une politique que le PLR conteste par ailleurs dans d'autres domaines. Je le rappelle, les logements en question peuvent coûter jusqu'à 1 million de francs. Pour le parti socialiste, ça ne doit pas être une priorité de l'Etat. Raison pour laquelle nous vous invitons à rejeter ce projet de loi.

M. Daniel Sormanni (MCG). Mesdames et Messieurs les députés, la commission du logement a étudié ce projet de loi visant à mettre à jour la LAPI. Le MCG l'a soutenu, mais il est vrai que la question se posait de savoir à quel niveau on allait mettre les nouveaux plafonds. La commission a voté en connaissance de cause, en fonction des chiffres fournis par le département, notamment par M. Francesco Perrella qui parlait justement d'une fourchette de 6300 F à 6500 F qui est à peu près une moyenne, même s'il y a des biens supérieurs. La question du niveau de la mise à jour de cette loi peut se poser puisque la dernière mise à jour a eu lieu en 2010, si je ne me trompe pas, et qu'il paraît raisonnable de placer la barre à ce niveau-là. C'est la raison pour laquelle nous avons soutenu la proposition et que nous vous invitons à voter ce projet de loi tel qu'il est ressorti de la commission.

Mme Katia Leonelli (Ve). Mesdames les députées, Messieurs les députés, les Verts s'opposeront formellement à ce projet de loi qui vise à revoir la LAPI, car il manque sa cible et il est trop incertain d'un point de vue budgétaire. Permettez-moi tout d'abord de saluer l'effort fait par son auteur pour tenter de rafraîchir cette loi qui n'a été d'aucune utilité depuis son entrée en vigueur en 1997 ! Nous rejoignons les signataires de ce projet de loi sur ce point: une loi qui ne sert à rien doit être revue d'une manière ou d'une autre, sinon, il faut l'oublier.

Les bénéficiaires de cette LAPI doivent être les personnes de la classe moyenne, et ce projet de loi semblait vouloir aller dans une direction qui aide ces gens en particulier à avoir accès à des PPE. En réalité, changer le seuil prévu par la loi pour une «limite de coûts équivalente au montant maximum admissible pour la réduction des droits d'enregistrement en application de l'article 8A de la loi sur les droits d'enregistrement» n'aiderait en rien les familles nombreuses de la classe moyenne. Au contraire, comme l'a dit ma préopinante du parti socialiste, elle permettrait à des personnes avec plus de moyens d'avoir accès à ces aides étatiques. Ainsi, cet objet manque sa cible.

Si l'Etat souhaite encourager l'accès à la propriété individuelle, il doit mettre en oeuvre des moyens pour que cette catégorie de logements soit accessible au plus grand nombre ! Seulement, nous sommes incapables aujourd'hui de dire quels seraient les coûts réels engendrés par la mise en application d'une telle loi. Cette simple raison devrait suffire à nous faire refuser ce projet. Aider la classe moyenne à se loger dans des PPE, d'accord ! Mais à quel prix et jusqu'où ? L'aide à l'accès à ce type d'habitation ne doit pas et ne peut pas être une priorité pour l'Etat, qui devrait se concentrer sur des projets plus en accord avec la situation actuelle de notre canton, pour faire face à la grave crise du logement en aidant avant tout les plus démunis qui peinent à se loger. Ou bien encore l'Etat devrait encourager des solutions innovantes et des alternatives à la propriété privée - un concept peut-être dépassé en 2018 - avec des propositions citoyennes de coopératives ou de propriétés collectives plutôt qu'individuelles. C'est pour toutes ces raisons que nous souhaitons nous opposer à ce projet de loi. (Applaudissements.)

Mme Diane Barbier-Mueller (PLR). Monsieur le président, pour rappel et pour compléter ce qu'a dit le rapporteur de majorité, 17% de personnes à Genève sont propriétaires de leur logement. Il faut savoir que ça ne reflète pas la volonté de la population, ce ne sont pas 83% de personnes qui ont choisi d'être locataires. C'est uniquement un problème d'offre et de demande; il y a malheureusement trop peu de biens en PPE sur le marché. Il y a une très grosse demande, on le constate à chaque fois qu'un projet est proposé en zone de développement, mais également en zone libre à des prix accessibles.

Ce projet demande un toilettage de la loi qui est devenue obsolète. Quand une loi n'est plus applicable ou qu'elle n'est plus d'actualité, il faut la modifier et la mettre à jour. Actuellement, la loi bloque le prix du mètre carré à un plafond de 4000 F. C'est beaucoup trop bas, mes préopinants l'ont prouvé: il n'y a plus de projets qui se vendent dans ces prix-là ! Je n'ai pas tout à fait compris la notion de biens de luxe pour Mme Caroline Marti, qui fixe ceux-ci à un prix allant de 1 à 2 millions de francs. A 1 ou 2 millions de francs, il n'y a pas de biens de luxe à Genève ! On ne se trouve pas dans le fin fond de la France ! Actuellement, la fourchette des prix en zone de développement oscille entre 6500 F et 7200 F le mètre carré. Ce projet de loi permettrait de faciliter la recherche de biens immobiliers.

Par ailleurs, quand ma collègue Katia Leonelli nous dit que cette loi n'atteindrait pas sa cible, j'aimerais bien l'entendre sur sa notion de classe moyenne à la recherche d'un bien. Les conditions pour obtenir un financement de nos jours sont très compliquées, le barème est très restrictif. Par conséquent, il faut véritablement encourager l'accession à la propriété et remettre cette loi à jour. C'est pourquoi le PLR vous invite à accepter ce projet de loi.

M. Rémy Pagani (EAG). Mesdames et Messieurs les députés, j'entends ce discours depuis au moins trente ans, quarante ans même. Je me souviens de M. Pierre Wellhauser, que certains ici n'ont pas connu, qui disait qu'on allait chouchouter la classe moyenne, qu'on allait faire une loi pour ça. Cette loi trouve son origine avec M. Wellhauser qui faisait croire à la classe moyenne qu'elle allait enfin pouvoir se loger et accéder à la propriété. Sauf que ça fait soixante ans maintenant, même septante, et nous sommes toujours à 80% de locataires ! Les chiffres ont été donnés, il n'y a pas besoin de les répéter. Pourquoi ? Parce que les conditions-cadres n'ont pas changé: le prix du terrain en zone de développement était à 350 F le mètre carré il y a quarante ans; il a passé à 600 F puis à 1000 F le mètre carré. On m'a fait des procès d'intentions lors de la précédente législature, mais la marge des promoteurs est toujours de 14% à 18% ! Enfin, on parle de 6000 F le mètre carré, mais allez voir les propositions faites aujourd'hui pour l'accession à la PPE: en règle générale, c'est bien plus que 1 million de francs !

Je trouve un peu spécial qu'on fasse croire aujourd'hui encore, dans tous les débats politiques, que la classe moyenne va pouvoir accéder enfin à la propriété, parce qu'en fait, ce n'est qu'une illusion, les conditions-cadres ne le permettent pas ! Toute la population, la majorité de la population est subventionnée pour accéder à un logement en tant que locataire, que ça soit de manière individuelle ou par le subventionnement à la pierre qui va de soi pour Ensemble à Gauche. Par conséquent, une fois de plus, comme c'était le cas il y a de nombreuses années avec M. Wellhauser, cette loi est de la poussière que l'on fait pour essayer d'attirer des électeurs et de leur faire croire qu'on fait quelque chose pour eux; mais, en définitive, elle ne servira à rien. C'est pour cela que nous nous opposerons, comme nous le faisons depuis de nombreuses années, à ce type de subventionnement et de garanties.

Le président. Je vous remercie. La parole est à M. Yvan Zweifel pour dix-sept secondes.

M. Yvan Zweifel (PLR), rapporteur. Merci, Monsieur le président. Dix-sept secondes pour demander à mon estimée collègue Caroline Marti si elle peut me préciser où on peut trouver un 170 mètres carrés pour 1 million de francs à Genève: à titre personnel, comme locataire, j'achète tout de suite ! Et aussi pour dire à mes collègues Verts qui prétendent que ce projet a un coût alors qu'il s'agit de prêter ou de cautionner de l'argent: je crois que vous vous trompez de débat budgétaire !

Le président. Voilà, je passe maintenant la parole à M. Antonio Hodgers.

M. Antonio Hodgers, président du Conseil d'Etat. Merci, Monsieur Jean Romain. Mesdames et Messieurs les députés, le Conseil d'Etat partage l'avis des auteurs de ce projet de loi sur plusieurs points. Tout d'abord, il est vrai de dire que les mesures prises successivement à Berne par le Conseil fédéral, par la FINMA, par la Banque nationale suisse et par l'Association suisse des banquiers ont toutes restreint la capacité de la classe moyenne d'accéder aux crédits hypothécaires en vue d'acquérir un bien immobilier. C'est une réalité objective que le Conseil d'Etat regrette. C'est une mesure anticyclique voulue par Berne, peut-être pertinente pour certaines régions de notre pays, mais en tout cas pas pour notre canton où le marché reste très tendu avec une forte demande et où aussi, il faut le dire, s'exerce un certain contrôle des prix grâce à la zone de développement. Voilà donc une mesure fédérale que l'on subit, mais qui n'est pas adaptée à notre canton et qui a pour effet pervers de réduire le nombre des ménages qui pourraient disposer des fonds propres et de la capacité à accéder à la propriété.

Deuxièmement, le Conseil d'Etat s'accorde sur le constat qu'il y a peu, trop peu de propriétaires à Genève et qu'une grande partie de la classe moyenne - classe moyenne supérieure - aimerait pouvoir acquérir son logement. Ceci est sain et normal et ce mouvement doit pouvoir être accompagné lorsque c'est matériellement possible.

Troisième constat, comme l'a dit la députée Barbier-Mueller, il ne sert à rien d'avoir une loi si elle n'a aucun effet concret. Il est vrai que la LAPI, dans sa forme actuelle, n'a aucune utilité parce que les seuils sont trop bas. Les seuils ont été indexés; quand même, on n'est plus à 4000 F le mètre carré ! On est exactement à 5670 F, mais ça reste un seuil bas. Le Conseil d'Etat est donc disposé à soutenir la modification légale proposée ici, mais il met en avant un effet pervers du dispositif prévu par le projet de loi issu de commission. Ce projet de loi supprime le plafond pour le prix au mètre carré pour ne garder qu'un seul prix, le prix total de vente du bien qui serait aujourd'hui de 1 183 849 F. C'est le fameux montant prévu par Casatax, indexé avec les années. Or, en supprimant le plafond au mètre carré, vous allez péjorer grandement les familles. En somme, vous pouvez être éligible selon la LAPI pour acheter un bien de 60 mètres carrés au prix de 20 000 F le mètre carré ! Et on peut dire que c'est un appartement de luxe, à 20 000 F le mètre carré: vous seriez donc éligible sans problème pour acheter un loft ! Par contre, la famille qui cherche un 5-6 pièces - ce qui correspond à 150-160 mètres carrés - sera défavorisée par ce plafond unique à 1,8 million de francs, y compris en zone villas, même si le prix au mètre carré reste modeste et qu'on parle vraiment d'une acquisition pour la classe moyenne. Vous comprenez bien qu'avec l'introduction dans le projet de loi de cette logique d'un prix unique et forfaitaire qui ne tient pas compte du nombre de mètres carrés, les petits biens - de faible volume - seront nettement avantagés par rapport aux biens plus importants qui sont souvent ceux que visent les familles avec des enfants, notamment. Dans ce sens, les arguments développés sont tout à fait pertinents.

Le Conseil d'Etat voulait soulever cette problématique: cette révision va dans le bon sens, mais le changement de méthodologie est nettement défavorable aux familles alors que ce sont souvent elles que l'on cherche à soutenir dans le cadre de l'accession à la propriété privée. Je laisse cela à votre appréciation, le Conseil d'Etat pouvant vivre avec le projet de loi tel qu'il est. De toute façon, aujourd'hui, on n'a aucun cas d'application. Si vous tenez à cette nouvelle méthodologie, essayons-la, et si des situations perverses surviennent, je reviendrai vers vous. Si on soutient des gens qui achètent des biens à 15 000 F ou 20 000 F le mètre carré, eh bien, le système aura clairement été dévoyé et le Conseil d'Etat réagira. C'est donc un soutien de principe, mais avec une petite réserve sur la méthodologie choisie par les auteurs, que le Conseil d'Etat accorde à ce projet de loi qu'il vous recommande de voter.

Le président. Je vous remercie, Monsieur le conseiller d'Etat. Nous passons au vote.

Mis aux voix, le projet de loi 11462 est adopté en premier débat par 51 oui contre 40 non.

Le projet de loi 11462 est adopté article par article en deuxième débat.

Mise aux voix, la loi 11462 est adoptée en troisième débat dans son ensemble par 51 oui contre 41 non.

Loi 11462