Séance du vendredi 2 novembre 2018 à 15h
2^e législature - 1^re année - 5^e session - 31^e séance

Premier débat

Le président. Nous sommes en catégorie II, quarante minutes, pour traiter du PL 11144-R-B. Je passe directement la parole à M. André Python.

M. André Python (MCG), rapporteur de majorité. Merci, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs les députés, avant toute chose, je vais faire un peu l'historique de ce projet de loi. Le PL 11144 a été déposé par le MCG le 14 mars 2013; son titre était: «Projet de loi modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)». Il avait pour but de faire passer la durée de contrôle de l'Etat de dix à vingt ans. En agissant ainsi, on pouvait lutter contre la spéculation puisque des personnes achetaient plusieurs appartements, les mettaient en location pendant la période de contrôle et les revendaient après dix ans avec une plus-value substantielle.

Après douze séances et une dizaine d'auditions, l'entrée en matière a été refusée par la commission du logement, notamment pour des problèmes de compatibilité avec le droit supérieur. Puis le groupe socialiste a repris le projet de loi, qui est reparti en commission. Entre-temps, l'initiative «Halte aux magouilles immobilières» a abouti à l'acceptation de la loi Longchamp qui, dans les grandes lignes, oblige l'acquéreur à occuper personnellement l'appartement acquis et à l'habiter pendant la période de contrôle, et interdit aux sociétés de devenir propriétaires d'un appartement en PPE. Un propriétaire ne peut pas posséder plusieurs appartements en zone de développement ni laisser un logement vide car il a l'obligation de l'occuper personnellement. La majorité de la commission, estimant que cette loi règle le problème, a refusé l'entrée en matière sur le PL 11144 et je vous invite à faire de même. Je vous remercie, Monsieur le président.

Présidence de M. Jean-Marie Voumard, premier vice-président

Mme Caroline Marti (S), rapporteuse de minorité. Mesdames et Messieurs les députés, la zone de développement et les nombreux outils législatifs qui lui sont rattachés sont parmi les leviers les plus importants pour mener une véritable politique sociale du logement. Entre autres choses - entre beaucoup d'autres choses - la LGZD permet de réguler les prix de vente et de contrôler les loyers des logements qui sont construits sous son régime. Elle rend ainsi possible la lutte contre la pénurie de logements bon marché et contribue à concrétiser le droit constitutionnel au logement. C'est une mesure non seulement efficace, mais absolument indispensable; il est à ce titre regrettable que sa durée soit si limitée dans le temps - dix ans, je le rappelle - parce que cela pose un certain nombre de problèmes.

Je pense qu'il n'est pas inutile, dans le cadre de ce débat, de rappeler le récent scandale de la Tulette. Vous vous en souvenez, bien évidemment: nombre de personnes avaient acheté en zone de développement un nombre important d'appartements en PPE lorsque la période de contrôle était en vigueur. Les revendre à l'issue de la période de contrôle aurait permis à ces propriétaires de spéculer et d'empocher de très grosses marges. L'initiative «Halte aux magouilles immobilières» a fort heureusement permis de mettre un frein à ce genre de situation, mais la prolongation de la durée de contrôle renforcerait le dispositif contre ces mécanismes spéculatifs.

La période de contrôle - je l'ai dit - se limite aujourd'hui à dix ans, ce qui ne permet pas une régulation sur le long terme; ce projet de loi vise donc à prolonger cette durée. On le constate, les loyers moyens des logements à loyer libre ont augmenté d'environ 20% en dix ans, ce qui grève fondamentalement - et chaque année un peu plus - le budget des ménages genevois. Il semble opportun, dans ce contexte, de prolonger la période de contrôle en zone de développement de manière à accroître la portée de cette mesure.

La possibilité de déposer un amendement en cas d'entrée en matière sur ce projet de loi a été évoquée dans le cadre des travaux de commission: il est apparu qu'une durée de contrôle de vingt ans serait une entrave trop importante, en tout cas du point de vue des juristes du département, au droit de propriété. Raison pour laquelle la minorité souhaitait un amendement de compromis qui prolongerait la durée de contrôle non pas à vingt mais à quinze ans. Malgré cette proposition consensuelle, la majorité de droite de la commission du logement a refusé d'entrer en matière sur ce projet de loi. Cela prouve une nouvelle fois que les représentants de ces partis s'attachent à défendre plutôt les intérêts pécuniaires et particuliers des propriétaires immobiliers, au détriment de ceux des ménages de la classe moyenne. En ce sens, la minorité de la commission vous recommande d'entrer en matière sur ce projet de loi, d'accepter l'éventuel amendement qui serait déposé en deuxième débat et d'accepter l'augmentation de la durée de contrôle. Je vous remercie.

M. Christo Ivanov (UDC). Mesdames et Messieurs les députés, ce projet de loi cherchait à modifier la LGZD. Dans ce contexte, le rapporteur de majorité l'a dit, il y avait évidemment un lien avec la loi Longchamp. Or la loi Longchamp a depuis lors été votée et cet objet est par conséquent complètement obsolète. Le groupe UDC vous demande donc de bien vouloir refuser l'entrée en matière sur ce projet de loi. Je vous remercie.

M. François Lance (PDC). Mesdames et Messieurs les députés, on l'a dit à plusieurs reprises, le dépôt de ce projet de loi est antérieur au dépôt de la loi Longchamp concernant les abus constatés lors de l'acquisition de PPE en zone de développement. Ce texte vise à porter de dix à vingt ans la période de contrôle de l'Etat dans la zone de développement, ce qui est contraire au droit supérieur, selon un avis de droit de Me Manfrini. Ce projet de loi serait une nouvelle source de blocage en cas de modifications de zones et de développement de nouveaux quartiers; il pourrait aussi nuire à l'incitation à construire. Avec l'entrée en vigueur de la loi Longchamp, le groupe PDC estime que ce texte est obsolète. L'augmentation de la durée de contrôle de l'Etat en zone de développement n'est pas souhaitée, notre groupe s'opposera par conséquent à l'entrée en matière sur ce projet de loi.

M. André Pfeffer (UDC). Mon collègue a déjà indiqué notre position; je vais simplement intervenir au sujet des éloges sur les zones de développement de la part de la rapporteuse de minorité. L'utilité des zones de développement n'est pas discutée, mais on devrait y avoir recours avec mesure et sans en faire un usage exclusif. Il faut rappeler que la politique genevoise du logement est la plus complexe du pays. Elle en est également la plus subventionnée et celle où il y a le plus d'ingérence. Vu les scandales liés aux dépenses privées de certains élus, il faut aussi rappeler les gaspillages et les dépenses excessives de notre administration. A Genève, la construction est la plus chère du pays. Les subventions y sont les plus élevées et, surtout, notre administration est la plus pléthorique de notre pays dans ce secteur: Genève a deux fois plus de fonctionnaires que le canton de Zurich. Le département de tutelle contribue largement au fait que le canton de Genève est le plus dépensier et que les citoyennes et les citoyens genevois ont le pouvoir d'achat le plus faible de ce pays. Merci de votre attention.

M. David Martin (Ve). Mesdames et Messieurs les députés, cela a été évoqué, ce projet de loi a été déposé suite au scandale bien connu de la Tulette: certains acteurs immobiliers se sont accaparé des appartements en PPE à des fins spéculatives alors même que ce quartier se trouve en zone de développement. Or, cela aussi a été dit, la zone de développement a justement pour but la réalisation de logements répondant à un besoin d'intérêt général, besoin motivé par la situation de pénurie permanente que connaît notre canton. Pour y parvenir, d'importants mécanismes de contrôle ont été mis en place: contrôle du prix des terrains, des coûts de production des logements et des prix de vente ou de location. Si le cas de la Tulette a autant choqué, c'est certainement parce que les appartements produits, malgré ces efforts de régulation, sont restés hors d'atteinte de la population visée, à savoir les personnes souhaitant accéder à la propriété. Il s'agit donc de s'assurer que les PPE construites en zone de développement soient bel et bien mises à disposition des personnes qui en ont besoin pour y habiter et non pas pour réaliser des placements financiers.

Si la loi Longchamp, finalement adoptée en 2016, a permis d'empêcher ces abus en introduisant la notion de primo-accédant et l'obligation d'habiter, la question de la durée de contrôle soulevée par ce projet de loi 11144 reste pertinente. On constate en effet que les appartements en PPE sont souvent mis en location ou alors revendus avec des plus-values atteignant parfois 30% à l'issue des dix ans de contrôle de l'Etat. Ces appartements disparaissent par conséquent du marché de la PPE accessible à la classe moyenne; l'objectif initial de la loi n'est finalement atteint que pour une durée relativement courte. En allongeant, comme le propose ce projet de loi, la durée de contrôle à vingt ans - ou aux quinze ans proposés par l'amendement évoqué - on maintiendrait plus longtemps ces appartements à des prix accessibles. Cela permettrait de favoriser l'acquéreur intéressé avant tout par le logement en tant que tel, sans pour autant l'empêcher de penser au patrimoine familial puisqu'il est communément admis qu'une génération dure vingt-cinq ans.

Vous l'aurez compris, Mesdames et Messieurs les députés, les Verts vous proposent de soutenir ce projet de loi car il permet de valoriser sur une plus longue durée les efforts consentis lors de la production de logements en zone de développement, augmentant ainsi le nombre de logements abordables pour la classe moyenne. Merci de votre attention.

Mme Diane Barbier-Mueller (PLR). Mesdames et Messieurs les députés, pour moi, ce projet de loi remet un peu en question les catégories de logements subventionnés existant actuellement. En effet, les défenseurs de ce texte semblent oublier que nous disposons déjà de catégories qui répondent à la demande de contrôle de vingt ans. Les logements HM notamment sont contrôlés pendant vingt-cinq ans minimum, quand ils ne sont pas encore catégorisés comme LUP, et se répartissent selon un taux 40%-60%, dont 40% en libre selon les critères LGZD. Ces critères imposent un contrôle des prix pour ces 40% de logements «libres», sans les contraintes du subventionné.

Pour ce qui est de la propriété, nous avons des coopératives, que certains d'entre vous défendent ardemment. Il n'est pas permis de faire de plus-value dessus; elles doivent être revendues au prix d'acquisition. Par conséquent, elles correspondent également à cette exigence de surveillance. Les logements LGZD contrôlés pendant dix ans répondent, eux, à une autre demande de la population qui n'a pas forcément accès aux logements subventionnés, ou qui n'a pas forcément envie d'être propriétaire dans une coopérative mais a envie de l'être en pleine propriété - voire en droit de superficie puisque c'est en train d'être mis sur la table. Par conséquent, je ne comprends pas ce débat sur une durée de contrôle de vingt ans: comme l'ont dit mes préopinants, il n'est plus du tout d'actualité.

Je ne vais pas revenir sur le débat de la Tulette qui est maintenant obsolète avec la loi Longchamp. Par ailleurs, je peux vous confirmer d'expérience que les logements qui relèvent de la LGZD ne voient pas leur loyer augmenter lorsqu'ils sortent de la période de contrôle. C'est donc un débat également obsolète, ou hors de propos. Ces logements vont rester dans la même gamme de prix, prix qui seront éventuellement adaptés à terme; mais avec le temps, et pas pour chasser les locataires qui les occupent. Pour toutes ces raisons, le PLR vous demande d'abandonner ce projet de loi; il vous demande de le refuser et de rester à un délai de contrôle de dix ans. Merci.

M. Christian Dandrès (S). Mesdames et Messieurs les députés, tout d'abord un grand merci au MCG pour avoir rédigé ce projet de loi et en être à l'origine. S'il s'est certes ancré dans le contexte des débats sur la loi Longchamp, il ne se substitue pourtant pas à eux. Pourquoi ? Parce que ce projet de loi ne prévoit pas un nouveau mécanisme de contrôle ou un aspect de régulation supplémentaire. Il prolonge simplement la période de contrôle, qui est aujourd'hui de dix ans, pour la porter à vingt ans, ou à quinze suivant l'amendement que Mme Marti a évoqué tout à l'heure. Cette solution est à mon avis parfaitement admissible pour diverses raisons.

Tout d'abord, nous sommes en période de pénurie de logements - je ne reviendrai pas là-dessus; d'autres se sont exprimés mieux que moi à ce propos. Et surtout, il n'y aurait pas de contre-indication pour les bailleurs. Il faut rappeler ici - je crois qu'on ne le rappellera jamais assez - que le Conseil d'Etat, en zone de développement, sait faire preuve d'une grande générosité envers les bailleurs puisqu'il autorise, dans ses pratiques administratives, des rendements qui oscillent entre 4% et 6%, entre 6150 F et 6800 F par pièce et par année. Soit un loyer de 2500 F pour un appartement de cinq pièces, ce qu'on ne peut pas qualifier de modeste ! Allez voir sur les marchés obligataires ou auprès de la BNS et regardez si vous pouvez obtenir des rendements aussi élevés que ceux de 4% à 6% net qui sont offerts grâce aux pratiques administratives de l'office du logement. Les bailleurs ne sont donc pas lésés par les mécanismes de la zone de développement. Bien au contraire: ils en retirent la sécurité de leurs investissements, mais leurs appétits, qui peuvent aller nettement au-dessus de ces pourcentages et s'expriment au détriment des locataires, sont sans doute un peu rognés. Ils peuvent se permettre de les exprimer pour une raison très simple: nous sommes dans une situation de pénurie et ils tiennent le couteau par le manche - ils peuvent imposer leurs diktats aux locataires, ce qui n'est évidemment pas acceptable. Raison pour laquelle le projet du MCG est excellent.

Encore un mot peut-être sur la question du délai de contrôle de vingt ans ou de quinze ans. J'imagine que la Chambre genevoise immobilière ne manquera pas de faire recours, comme elle l'a fait systématiquement pour toute règle d'amélioration de la protection des habitants en matière de logement et de lutte contre la spéculation foncière ou immobilière. Et si le Tribunal fédéral était saisi par un recours, il devrait procéder à une pesée des intérêts. Si un certain nombre d'articles de presse indiquent que les loyers baissent, ce n'est vrai que sur certains segments de logements de haut standing. Mais ils ne baissent pas pour la majorité de la population à Genève: ils continuent à augmenter, année après année, et prennent en étau les locataires de notre canton. Avec un taux de vacance de 0,51% et des loyers qui continuent à augmenter, il n'y a donc à mon avis pas de problème en cas de pesée des intérêts, ce d'autant plus si on ramène la période de contrôle à quinze ans plutôt qu'à vingt. Je vous remercie.

M. Pablo Cruchon (EAG). Mesdames et Messieurs les députés, je crois qu'il n'y a pas besoin de revenir sur l'importance de la question du logement à Genève - c'est une préoccupation pour tous les Genevois - ni sur la cherté des loyers. Mon préopinant, M. Dandrès, l'a bien dit: les loyers ne font qu'augmenter depuis des années et des années. Or nous avons la chance d'avoir là un projet de loi qui permet de renforcer un des seuls outils de politique sociale du logement dont nous disposons à Genève, c'est-à-dire la LGZD qui permet à l'Etat d'intervenir pour contrôler le prix des loyers et le prix de vente des appartements en PPE. J'y reviendrai, parce que tout le monde dit que ce texte est devenu caduc avec la loi Longchamp. Or la loi Longchamp n'interdit pas les logiques spéculatives, mais uniquement de multiplier les logiques spéculatives ! On peut acheter un bien, y vivre dix ans et, dans une logique spéculative, le revendre bien plus cher après; il y a par conséquent une prise de valeur. Il n'y a pas de mécanisme de défense contre ça et les loyers augmentent quand même ! La loi Longchamp ne dit rien sur ça ! On a donc besoin de mécanismes qui cadrent la hausse des loyers et les prix à la revente.

Mme la députée Barbier-Mueller - vous transmettrez, Monsieur le président - dit que les loyers restent de toute façon bas, qu'il n'y a de toute façon plus de spéculation. Il n'y a donc pas d'enjeu à refuser cette loi ! J'invite par conséquent le PLR à la voter puisque à ses yeux elle est de toute façon caduque et ne sert à rien; nous en serons, nous, très contents parce que nous pensons qu'elle est utile. Elle est utile parce qu'elle permet de renforcer et de développer une politique sociale du logement, qui fait cruellement défaut à Genève - avec quoi se retrouve-t-on en laissant les acteurs immobiliers faire leur travail en toute liberté ? Avec 50% des biens construits, des villas ou des appartements, que la majorité de la population ne peut pas se payer; avec des loyers qui continuent d'augmenter. Il est donc maintenant temps que nous renforcions la politique sociale du logement.

J'aurais espéré qu'on ne limite pas la période de contrôle sur la zone de développement à vingt ans, mais qu'on la pousse à trente, quarante ou cinquante ans, et qu'on l'étende non seulement à la LGZD mais à l'ensemble des zones pour que les gens qui sont dans l'immobilier arrêtent de faire de l'argent sur le dos des travailleurs. Parce que la vraie différence d'analyse ici, entre la droite et la gauche, c'est vers qui va l'argent et dans quel porte-monnaie il va finir. La droite dit que c'est dans celui des constructeurs, du milieu immobilier et des régies qu'il doit se trouver à la fin du mois; nous disons que ce sont les travailleurs, les locataires qui doivent en avoir plus dans le leur. Je m'arrêterai là. Merci, Monsieur le président. (Quelques applaudissements.)

Une voix. Très bien.

M. Sandro Pistis (MCG). Il est vrai que lorsque le MCG a déposé ce projet de loi, qui demande donc un contrôle de la revente après vingt ans, le but était - vous l'avez compris - de défendre les locataires et de maîtriser le problème de la spéculation. En agissant de la sorte, on permettait également qu'une certaine catégorie de PPE soit accessible à la classe... à notre population. Aujourd'hui, il reste toutefois une zone d'ombre: est-ce qu'on ne devrait pas se reposer la question d'une période de contrôle de quinze ans dans la zone de développement ? Pourquoi pas, après tout ? Cela donnerait effectivement la possibilité à de nouveaux acquéreurs d'accéder à la propriété par étage, tout en évitant que celles et ceux qui ont eu la chance de pouvoir acheter ne remettent après dix ans leur bien sur le marché en générant des bénéfices non négligeables. C'est pour ces raisons-là que le MCG veut revoir cette question du délai de contrôle de quinze, voire vingt ans. Je demande donc le renvoi de ce projet de loi à la commission d'aménagement. Merci. (Commentaires.) Ma demande concerne bien un renvoi à la commission d'aménagement et non à la commission du logement. Merci.

Le président. Merci, Monsieur. Les rapporteurs souhaitent-ils dire quelque chose sur cette demande de M. Pistis ? (Commentaires.) Ce n'est pas le cas, nous passons donc au vote sur le renvoi en commission.

Mis aux voix, le renvoi du rapport sur le projet de loi 11144 à la commission d'aménagement du canton est adopté par 56 oui contre 36 non.