Séance du jeudi 30 août 2001 à 17h
54^e législature - 4^e année - 10^e session - 38^e séance

La Commission du logement s'est réunie le 12, 19, 26 mars et le 9, 23, 30 avril et 7 mai 2001, sous la présidence de M. Jacques Béné, pour débattre du projet de loi et la motion y relative visant à modifier la loi générale sur le logement et l'aide aux coopératives d'habitation.

M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat chargé du Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement a participé aux travaux de la commission, assisté de M. Georges Albert, directeur de l'OCL et de Mme Marie-Christine Dulon, juriste de l'OCL.

Ce projet de loi répond à la motion 1092-A du 11 juin 1998 concernant un plan d'action en faveur des coopératives qui a été adoptée par le Grand Conseil et envoyée au Conseil d'Etat le 11 juin 1998. Cette motion avait la teneur suivante :

Dans son discours de « Saint-Pierre » de décembre 1997, le gouvernement a défini les grandes orientations de sa politique en matière de logement : « La politique du logement sera orientée en particulier vers la construction de logements bon marché, en donnant aux coopératives et autres bailleurs sans but lucratif les moyens d'une action énergique ». C'est ainsi que dès la fin de l'année 1997 et au début de 1998 un ensemble de mesures ont été mises en oeuvre pour engager la relance des coopératives.

1997

Cooplog (ch. Vert, Pinchat)

84

logements HBM

1999

Coop Lancy-Pontets (ch. des Pontets)

Coop Les Voirets (Les Voirets PLO)

CODHA (Les Voirets PLO)

Coop des Sellières (Sellières, Vernier)

CODHA (Les Ouches, Lancy)

Coop Clair-Matin (Les Ouches, Lancy)

Syntercoop (Cressy)

Coprolo (Cressy)

Ciguë (Cressy)

SCHG (Pommier, Gd-Sac.)

Coop Les Ailes (Pommier, Gd-Sac.)

CODHA (Pommier, Gd-Sac.)

Schurch (Chevaliers de Malte PLO)

16

40

10

52

40

20

162

125

12

logements libres

logements (?)

logements (?)

logements libres

logements HLM

logements HLM

logements HLM

logements HLM

logements libres

Total

561

logements

Cautionnement par l'Etat du crédit de construction.

Subventions d'exploitation.

Elargissement du cautionnement des crédits de construction.

Une fiscalité fortement réduite.

Les effets de la politique de relance des coopératives sont déjà perceptibles dans l'observation du nombre de logements en coopératives d'habitation HLM mis en location :

Année

total logements HLM mis en location

dont logements en coopératives HLM

% logements en coopératives HLM

1995

784

19

2,4 %

1996

1106

57

5,2 %

1997

538

0

----

1998

331

80

24,1 %

1999

687

191

27,8 %

TOTAL

3'446

347

10,1 %

Cette tendance est encore plus nette lorsqu'on prend en compte les accords de principe délivrés en 1998 et 1999 : sur les 26 opérations immobilières faisant l'objet d'un accord de principe, 9 concernent des coopératives. Ce qui, traduit en nombre de logements, représente 33 % (256 logements) des accords délivrés (sur un total de 773 logements).

Deux obstacles encore à surmonter

Malgré tous les efforts réalisés, les adaptations légales ou réglementaires proposées, le système des dispositions en faveur des coopératives doit encore être amélioré.

Deux problèmes n'ont pas encore été résolus et font l'objet du présent projet de loi :

des petites coopératives n'arrivent pas à démarrer leur projet par manque de fonds propres suffisants pour conduire à terme leur projet, obtenir les autorisations de construire nécessaires et ouvrir leur chantier ;

bien que le financement de la construction d'une coopérative d'habitation fasse appel à un très faible apport de fonds propres (5 % du prix de revient), le montant des parts sociales nécessaires pour devenir coopérateur peut apparaître trop élevé pour des logements sociaux (de 3000 F à 4000 F/pièce soit jusqu'à 20 000 F pour un 5 pièces).

Les grandes coopératives ont apporté une solution à ce problème en réduisant la participation des nouveaux coopérateurs et en procédant à un certain autofinancement.

Mais cette possibilité est difficile à mettre en oeuvre pour les petites coopératives et les coopératives associatives.

La modification de la LGL proposée vise la possibilité d'accorder sous forme d'un prêt remboursable, d'une part une aide au démarrage des coopératives, d'autre part une aide aux futurs coopérateurs qui ne disposent pas des moyens nécessaires à l'acquisition de parts sociales.

Le montant limite de l'ensemble des prêts accordés dans le cadre de la LGL, qui était fixé à 80 millions de francs, a été porté à 100 millions de francs. Ce qui représente la possibilité d'aider des logements en coopérative ou d'aider des ménages à devenir coopérateurs pour un montant global cumulé de 20 millions de francs.

Art. 39D Prêts aux coopératives d'habitation (nouveau)

Le lancement d'un projet de coopérative d'habitation est toujours difficile pour les petites coopératives qui ne disposent pas des fonds propres nécessaires pour faire aboutir leur projet et ouvrir le chantier de construction. Sans un minimum de fonds propres, elles ne peuvent pas s'adresser aux établissements bancaires. Le but de cet article est de permettre d'octroyer un prêt sous forme de crédit-relais, garanti par les parts sociales de la coopérative. Ce prêt ne pourra être accordé qu'aux coopératives dont au moins les 2/3 des membres seront titulaires d'appartement, qui ne distribuent pas de dividende aux coopérateurs et dont le rendement des fonds propres, après amortissement, ne dépasse pas 5 % (référence à l'article 21, alinéa 1, lettre c de la LGL).

Le prêt sur nantissement des parts sociales ne sera accordé qu'aux personnes ne disposant pas des revenus et fortune suffisants pour devenir coopérateurs. Les limites des revenus et de la fortune seront précisées dans le règlement d'application de la LGL. Le remboursement de ce prêt pourra s'étaler sur une période de 5 ans, en 60 mensualités fixes.

En préambule, M. Blanc rappelle que la situation du logement ne s'est guère améliorée à Genève, comme en témoigne le taux de vacance moyen toutes catégories d'appartements confondues (0,83 % selon l'OCSTAT) et le flux migratoire de près de 5'000 nouveaux arrivants en 2 ans.

M. Blanc souligne que les projets de lois en discussion à la Commission du logement, dont le projet de loi 8427, semblent avoir le grand défaut de ne pas présenter les mesures attendues, car s'ils répondent effectivement aux besoins en matière de logement bon marché, il ne faut pas oublier que 60 % à 70 % de la demande concernent le logement libre, voire le logement HLM.

Ensuite, M. Blanc explique que le projet de loi 8427, issu d'un postulat de la motion 1092, semble un peu dépassé puisqu'à l'heure actuelle les investisseurs sont présents et en attente. Si bien qu'il conviendrait probablement d'accélérer, voire de simplifier les procédures administratives, en particulier la règle des deux tiers/un tiers qui ne constitue pas - selon la SR et l'APCG - la bonne réponse au problème de la pénurie de logements. Par ailleurs, la SR et l'APCG n'ont pas de parti pris en ce qui concerne la coopérative ou les autres types de logements qui représentent un moyen adapté pour répondre à une certaine partie de la demande. Néanmoins, la question se pose de savoir si la coopérative reste un outil adapté à ce segment de la demande car bien que le projet de loi présente la coopérative comme une panacée, il souligne que l'Etat prêtant 10 % de « fonds propres », les coopératives empruntent de ce fait à 100 %. Un tel endettement représentant un danger - tant pour les coopérateurs que pour la coopérative - dans l'éventualité d'une hausse des taux hypothécaires.

Tout en rappelant que la LGL, dans sa nouvelle version, a supprimé la possibilité pour l'Etat de proposer des prêts de 1er rang, M. Blanc questionne les prêts des 10 % évoqués. En effet, M. Blanc est convaincu qu'en avançant les parts sociales, l'Etat favorise le surendettement des citoyens, car les locataires qui recourent au logement subventionné jouissant bien souvent d'une situation financière moins aisée, on peut s'interroger sur les problèmes pouvant résulter de l'octroi à ceux-ci d'un délai de 5 ans pour le remboursement de leur part sociale. Enfin, M. Blanc précise que la loi ne précise pas non plus si le remboursement de la part entre dans les critères du barème d'entrée ou de sortie, ce qui constitue une lacune.

En conclusion, la SR et l'APCG sont favorables aux coopératives, mais pas à n'importe quel prix car il y va de la gestion des deniers publics !

Exposé de Mme Karin Grobet-Thorens (ASLOCA) et de M. Carlo Sommaruga (RPSL)

M. Sommaruga étant auditionné dans la cadre des projets de lois 8427-8388-98-99, déclare que le projet de loi 8427 n'a pas encore été soumis au comité, mais qu'il conviendrait d'y maintenir l'esprit du projet de loi 8398, notamment à l'art. 37, al. 3. En effet, il semblerait que l'augmentation des sommes totales que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter soit exclusivement en faveur des coopératives. Or l'augmentation des limites devrait bénéficier à l'ensemble des entités concernées et non aux seules coopératives.

Enfin, les précisions détaillées à l'art. 39D [« que les coopératives … art 21, al. 1, let c) »] sont parfaitement conformes à la LGL. Toutefois, M. Sommaruga recommande l'ajout à l'art. 39B de la mention du « respect des dispositions de l'art. 13B », afin de favoriser parmi les coopératives, par le biais de ces prêts, seulement celles qui ont pour objectif à long terme de conserver le statut coopératif.

Après avoir pris position au sujet des différents projet de loi, Mme Grobet-Thorens conclut au sujet du projet de loi qui nous occupe que, pour l'ASLOCA, l'essentiel en matière de prêts est que les coopératives d'habitation le restent et ne se transforment pas en PPE.

M. Nicolini résume l'appréciation globale plutôt positive de l'ensemble des projets de lois. Tout en approuvant l'encouragement à la construction au sein du mouvement coopératif, il relève que ce dernier, à l'origine étroitement lié au mouvement syndical, a vu ces derniers temps la création de coopératives d'un caractère moins social. La commission pourrait, le cas échéant, prévoir d'examiner la nature des coopératives.

M. Nicolini déclare que la CGAS travaille actuellement, en collaboration avec le Rassemblement pour une politique sociale du logement. L'exposé de MM. Daniel Marco et Claude Bossy ayant porté essentiellement sur les autres projets de loi, il n'y a pas lieu de le rapporter. Les remarques figureront sur les rapports respectifs.

Auditionnés dans le cadre de l'ensemble des projets de lois soumis à notre commission sur la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif, pour ce qui est du projet de loi 8427, M. Galley remarque que le prêt accordé aux coopératives représente une très bonne solution pour les jeunes coopératives confrontées à des difficultés de fonds propres. Toutefois, contrairement aux dispositions de l'article 39D, alinéa 2, ces prêts devraient être octroyés dès l'autorisation définitive (et non préalable). De même, ils devraient l'être aux coopérateurs (et non aux coopératives, cf. Art. 39D, al. 1). M. Galley est d'avis que le texte pourrait préciser que les prêts sont accordés « à la coopérative pour les coopérateurs, sous la responsabilité de la coopérative pour l'encaissement et le remboursement à l'Etat ». Enfin il est suggéré d'ajouter un deuxième article précisant que l'Etat est prêt à aider les futurs coopérateurs qui ne sont pas à même d'acquérir leurs parts sociales.

Réagissant à cette déclaration, M. Albert précise que la mention de l'autorisation préalable vise à permettre le démarrage des petites coopératives qui ne peuvent s'adresser aux banques avant l'engagement du projet. Le prêt couvre la période entre l'autorisation préalable et l'ouverture du chantier, les financements traditionnels pouvant alors prendre le relais. M. Albert indique que le prêt aux coopérateurs a été calqué sur le modèle des allocations logement ou de la subvention personnalisée dans le régime HLM, car il semble que certains locataires ont des difficultés à constituer leurs parts sociales, cela non seulement au démarrage de la coopérative mais également par la suite. Enfin, M. Albert souligne que le prêt est consenti aux coopérateurs et non à la coopérative, faute de quoi celle-ci devrait reprendre les parts sociales et se verrait obligée de les nantir, et qu'il va de soi que le versement des parts sociales sera fait directement aux coopératives, l'Etat assurant les modalités du remboursement.

A la suite de ces déclarations un débat s'engage concernant la rentabilité des parts sociales. Un des commissaires convenant qu'il est difficile au projet de loi du Conseil d'Etat de prévoir des prêts à des coopératives qui seraient presque à but lucratif. Par ailleurs, le commissaire rappelle l'argument évoqué en faveur des coopératives dont le grand avantage est la diminution du loyer dans le temps. M. Galley estime qu'il convient, sur le double plan social et économique, de ne pas oublier que certaines parts sociales s'élèvent à environ CHF 20'000, dans le cas par exemple de coopératives nouvelles et d'immeubles neufs. Or, l'investissement de base pour obtenir un appartement - au même loyer initial que dans un immeuble HLM - serait alors de CHF 20'000 sans intérêts. M. Knechtli confirme que l'assurance d'un loyer stable à la sortie du régime subventionné est un facteur essentiel. L'Assemblée générale des coopérateurs est libre d'opter pour le non-versement d'intérêts, par exemple pour investir à fond dans l'entretien du patrimoine. Les intérêts versés servent également souvent à équilibrer les budgets.

Contrairement aux explications de M. Albert, M. Parrat soutient qu'il ne peut s'agir de l'entrée en force d'une autorisation préalable, dans la mesure où seule l'autorisation définitive permet l'ouverture du chantier. Enfin, l'hypothèse de prêts octroyés directement par l'Etat aux coopérateurs lui semble dangereuse et il demande ce qui se passerait en cas de non-remboursement par le coopérateur tout en concluant que l'Etat ne devrait pas pour autant être amené à mettre en place toute une structure de surveillance. M. Galley confirme qu'il est possible d'être coopérateur sans occuper son logement. Certains coopérateurs ont conservé leurs parts sociales après leur départ afin de pouvoir soutenir les coopératives. Ils sont dès lors convoqués aux assemblées générales. M. Knechtli explique qu'il existe parfois deux types de parts, celles qui sont remboursables et rapportent des intérêts plus importants et celles qui sont non remboursables. Il reconnaît toutefois une certaine légitimité à la question soulevée concernant le versement d'intérêts à un sociétaire n'occupant pas son logement. M. Galley ajoute que la part sociale remboursée n'est pas soumise à l'indexation. En fait, la coopérative ne verse pas d'intérêts sur les parts sociales, mais elle les capitalise en cas de remboursement. La loi n'autorise pas de différence entre les parts sociales émises.

A la suite de la prise de position de la part de M. Parrat sur l'entrée en force d'une autorisation préalable, M. Albert suggère la formulation suivante pour le deuxième alinéa de l'art. 39D du projet de loi 8427 (p. 2). La première partie de la phrase est « peut accorder un prêt ? » - et la finalité du prêt est bien l'ouverture du chantier. Le moment où le prêt doit être accordé est « dès qu'il y a une autorisation préalable pour permettre d'aller jusqu'à l'autorisation définitive et l'ouverture du chantier ».

Dans le contexte de la réécriture de l'alinéa 2, un commissaire relève la contradiction entre la formulation « 10 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert » et la valeur de rendement réelle d'un terrain qui est en général de zéro. En matière d'autorisation préalable, la valeur présumée d'un immeuble n'est pas facile à établir.

Revenant sur l'art. 39D, al. 2 du projet de loi 8427, M. Parrat propose de modifier la formulation « 10 % de la valeur de gage de l'immeuble » comme suit : « 10 % de la valeur du plan financier ».

En préambule, M. Rufener déclare que la FMB n'ayant pas eu le temps de formuler un avis définitif sur le projet de loi 8427, il communiquera un certain nombre de réflexions.

a) La FMB a déjà pris position - de manière générale - sur les coopératives d'habitation dans le cadre de la révision de la LGL. Elle n'y est ni opposée ni favorable, mais craint seulement que la volonté de limiter les coûts de construction et la recherche de solutions alternatives pour des motifs financiers ne se traduisent par un appel au travail au noir ou un certain amateurisme, cela au détriment tant des entreprises défendues par la FMB que des travailleurs soumis au régime des conventions collectives.

b) A la lecture de l'exposé des motifs, une impression contradictoire se fait jour. Le dispositif actuel est-il suffisant ou exige-t-il encore des améliorations ? Il serait peut-être souhaitable d'attendre les résultats consécutifs aux modifications de la LGL votées en novembre dernier.

c) Une question plus fondamentale concerne la portée de l'aide étatique : est-elle actuellement suffisante ? Doit-elle être poursuivie ? Doit-elle être octroyée aux coopérateurs ou aux coopératives ?

A la suite de quoi M. Barrillier exprime l'avis qu'une partie de l'objectif serait atteint si le mouvement coopératif permettait de transformer certains squatters en honorables accesseurs à la propriété. A l'appui de son commentaire, M. Barillier narre son parcours personnel de coopérateur. Il explique aux commissaires qu'il y a trente ans, au moment de son mariage, il est devenu coopérateur grâce à un prêt de son beau-père et qu'il l'a remboursé sans aucune aide de l'Etat. Par conséquent, il estime que l'aide supplémentaire envisagée dans le projet de loi va très loin et rappelle la nécessité pour les coopérateurs de faire, eux aussi, des efforts.

Lors de leur exposé, les représentants de l'AFI se sont prononcés sur les projets de lois 8398 et 8399, mais ils n'ont fait aucune remarque au sujet du projet de loi qui nous occupe, soit le projet de loi 8427.

En préambule, les représentants de l'Intergroupe informent le président qu'ils n'ont pas reçu le projet de loi 8427. Toutefois, M. Archambault signale que le projet de loi sur les fondations a suscité des réactions positives dans leur association, mais que quelques recommandations doivent être faites, notamment sur la qualité des logements sociaux. L'association des architectes craint aussi que les moyens donnés à la future fondation pour la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif soient prélevés ailleurs. Il est aussi recommandé que l'exercice des concours d'architecture et les statuts coopératifs répondent aux lois sur les marchés publics. L'association souligne aussi que les standards de qualité des appartements à bas loyers peuvent engager des surcoûts.

En préambule, le département rappelle les conditions qui ont prévalu à la création de ce projet de loi et indique qu'il est fait de deux parties : l'une modifie la loi sur le logement et l'autre est liée à la motion 1092. Il rappelle que ce projet de loi a deux objectifs, le premier objectif étant de permettre le démarrage de coopératives qui ont des difficultés pour obtenir des fonds pour lancer leurs projets. Cet objectif est réalisé par l'article 39D. Le deuxième objectif est de concéder des prêts aux personnes qui désirent accéder à une coopérative sans avoir suffisamment de fonds propres pour acheter les parts sociales. C'est le thème de l'article 39E. Ces modifications nécessitent l'adaptation de l'article 37, alinéa 3. Par ailleurs, le montant maximum des prêts que peut accorder l'Etat est majoré de 20 millions pour s'assurer que ces nouvelles subventions bénéficieront de suffisamment de liquidités.

Les questions soulevées par les commissaires au cours des travaux concernent le rang des prêts accordés, leur modalité de remboursement, le délai de remboursement, l'autorisation de construire et à quoi est destiné ce fonds de 10 %.

Le département indique qu'il s'agit de prêts de deuxième et de troisième rang, qu'ils peuvent être amortis sur 15 ans dès la dixième année et que les prêts de l'Etat doivent être remboursés avant les autres. Concernant le type d'amortissement et pour limiter le poids de celui-ci durant les premières années, le remboursement se fait par annuités fixes. L'amortissement étant faible au début et de plus en plus important avec les années. Quant au prêt de 10 %, il doit permettre aux coopératives d'assumer leurs frais de lancement. Pour minimiser les risques, la loi demande qu'une autorisation de construire préalable ait été accordée au projet. Ensuite, un délai de 5 ans permet de finaliser toutes les démarches. Ce délai est un délai raisonnable, compte tenu qu'en principe les contacts ont déjà été pris au moment du prêt. Ensuite, il faut souligner que le prêt est consenti uniquement lorsque la coopérative a déjà développé son projet. Si le PLQ et l'autorisation de construire préalable ont déjà été obtenus, il y a de grandes chances pour que 5 ans suffisent.

Les commissaires déduisent d'après l'exposé que ces prêts s'apparentent à une avance sur trésorerie, sorte de crédit de fonctionnement permettant d'assumer les crédits d'études et que le cas échéant ils pourraient bénéficier d'une prolongation du délai de remboursement si après une période de 5 ans le chantier est toujours en cours et qu'il serait plus sage de remplacer le délai de 5 ans par une obligation de rembourser au plus tard six mois après la date d'entrée moyenne des locataires, car dans le cas contraire ils ne voient pas comment il sera possible de récupérer les parts sociales. Ce prêt doit aussi pouvoir être dénoncé si les travaux n'ont pas commencé après un certain temps. A la suite de quoi, M. Grobet propose l'amendement suivant :

« Les prêts doivent être remboursés au plus tard dans les six mois après la date d'entrée moyenne des locataires. »

Concernant les taux appliqués à ces prêts qui peuvent être avec ou sans intérêt, l'ensemble de la commission est d'avis que si un intérêt est demandé, il faudrait que celui-ci ne dépasse pas le taux moyen d'intérêt des prêts de l'Etat. Au sujet du montant des prêts et des critères d'attribution, les commissaires ont exprimé le souhait que celui-ci ne soit pas illimité et que le cas échéant l'Etat, tout en fixant les règles d'usage, ait la possibilité de le dénoncer si le projet était mis en question. Enfin de l'avis général de la commission, il semble que les fonds propres manquent toujours au début du projet, jamais quand l'immeuble est terminé, et de l'avis du président, le prêt de 10 % permet aux entrepreneurs de démarrer le projet car les fonds propres sont amenés par les coopérateurs à la fin du projet. Pour ce qui est des zones de développement, certains commissaires suggèrent qu'il faut dans le projet de loi mentionner que le PLQ peut annuler l'autorisation préalable. Ces deux actes ont, en effet, la même valeur. En effet, ce n'est pas sûr que, dans les zones de développement, des autorisations préalables soient délivrées. De plus, dans ces zones, le délai entre les autorisations préalables et définitives peut être variable, car un PLQ doit être adopté.

Au sujet de l'article 39D, M. Membrez argumentant qu'il faut d'abord donner la destination du prêt avant d'en donner le montant, propose l'amendement suivant : « inverser la première et la deuxième phrase de l'alinéa 2 ». Il propose aussi d'y ajouter : « que le prêt est distribué au fur et à mesure des besoins ».

A la suite de ce débat, le président propose le vote d'entrée en matière du projet de loi 8427 et celui consistant à voter article par article.

Mise au vote, l'entrée en matière du projet de loi 8427 est acceptée à l'unanimité

Après une lecture de cet article, et sans commentaires de la part des commissaires, le président soumet cet article au vote de la commission.

Mise au vote, l'article 37, alinéa 3, est accepté à l'unanimité

S'agissant des prêts, des amendements sont proposés d'entrée :

M. .

la totalité des parts sociales soient affectées au projet immobilier ;

le terme « prêt » soit conservé, car il est défini juridiquement. Il propose : « prêts à terme consentis aux coopératives d'habitation et aux coopérateurs » ;

et propose concrètement les amendements suivants :

Article 39D, alinéa 1, in fine

… pour les coopératives dont les fonds propres sont insuffisants pour les frais.

Art. 39D, alinéas 2 et 3

2 Le Conseil d'Etat fixe les conditions de prêt, notamment :

le taux, qui ne doit pas dépasser le taux moyen des emprunts de l'Etat ;

son montant, qui ne doit pas dépasser 10 % du prix de revient estimé du projet tel qu'agréé par l'Office cantonal du logement ;

les modalités de sa libération ;

l'affectation des sommes prêtées.

3 Le prêt ne peut être accordé que sur la base d'une autorisation préalable d'un plan localisé de quartier ou une autorisation définitive de construire entrée en force. Il doit être remboursé 6 mois au plus tard après la date moyenne de prise en possession des logements par leurs locataires. Il peut être dénoncé si le chantier n'a pas été ouvert dans les cinq ans à compter de son octroi.

Les libéraux proposent de modifier le titre de l'article par :

« Avances remboursables aux coopératives d'habitation et aux coopérateurs ».

Les socialistes reprennent l'amendement du RPSL présenté lors de leur audition :

alinéa 1

.........pour les coopératives d'habitations dont les statuts remplissent les conditions de l'art. 13B

Voir aussi la liste figurant en annexe .

Le département explique que le sens de l'alinéa 1 est d'accorder des prêts à des coopératives qui rencontrent des difficultés pour couvrir certains frais et de proposer néanmoins de corriger l'amendement présenté par M. Grobet de la manière suivante :

1 (…) et dont les fonds propres sont insuffisants pour couvrir ses frais.

Pour ce qui est de l'amendement des socialistes, le département explique que cet amendement se propose de remplacer les conditions caractérisant les coopératives d'habitations telles que définies par l'art. 21, al. 1, let. C, par celles définies au sens de l'art. 13B du projet de loi 8398. Il relève que la principale différence entre ces deux articles se situe au niveau de l'occupation des logements par les coopérateurs. Dans la LGL actuelle, l'art. 21 impose que 2/3 des logements soient occupés par les coopérateurs détenteurs de parts sociales. Alors que l'art. 13B du projet de loi 8398 impose quant à lui que l'intégralité des logements soit occupée par les coopérateurs. Par ailleurs le département rappelle néanmoins qu'à ce stade on s'intéresse aux prêts consentis aux coopératives et que les coopérateurs ne sont pas encore connus, que certes les statuts sont importants mais qu'il importe avant tout que les coopératives soient conformes à la loi. Pour le département la démarche sera quelque peu abstraite car l'examen se fera, à ce stade, sur base du dossier et des statuts puisque l'immeuble n'est pas encore construit et les coopérateurs encore inconnus.

Le président de la commission insiste néanmoins sur la nécessité de faire mention à ce stade de l'art. 13B, qui seul pourra garantir que l'on veillera au respect de ces statuts. Il pose également la question des intérêts et s'interroge sur la justification et l'utilité d'une clause qui permettrait d'échapper au paiement d'intérêts sur les prêts contractés. Il explique sa préoccupation en soulignant que, lors de précédents débats, la possibilité d'octroyer par des prêts sans intérêts ou à intérêts très faibles, des subventions occultes, avait déjà été soulevée. Il affirme qu'il n'existe pas de raison valable pour qu'une coopérative puisse bénéficier de prêts à des taux plus avantageux que le taux moyen pratiqué par l'Etat. Et il ajoute que dans le cas où une coopérative ne serait pas en mesure de faire face à ces intérêts, l'aide publique devrait prendre la forme d'un subside et non d'un prêt à taux faible. Par ailleurs, à la question d'un autre commissaire concernant les prêts octroyés aux HBM, il est répondu que, dans ce cas, les prêts sont octroyés avec intérêts et que seule la dotation apparaît dans les comptes de l'Etat.

Le département confirme que la suppression de cette possibilité faciliterait le travail du département car il craint, dans le cas contraire, d'avoir du mal à justifier, au cas par cas, l'application d'un taux d'intérêt. En outre, cette manière de procéder est conforme aux principes en matière de gestion administrative et financière de l'Etat. En réponse à la question d'un commissaire, le département détaille les prêts consentis par l'Etat jusqu'ici entre 1996 et 1998 - (l'Armée du Salut, la commune de Dardagny, l'Association pour les oeuvres sociales de l'Armée du Salut, la Fondation communale de Versoix-Centre, la commune de Gy, la Fondation des centres universitaires protestants) - et dont l'échéance varie entre 2001 et 2012. Mais il précise que l'octroi de ce type de prêts n'est plus actuellement pratiqué par l'Etat.

A la suite de quoi le président demande qu'il soit précisé les taux applicables. En effet, si l'on admet cette application systématique d'intérêts, le Conseil d'Etat ne doit pas se retrouver dans la situation de pouvoir fixer ce taux de manière aléatoire et il serait bon de convenir d'un taux minimum et maximum.

Le département reconnaît le bien-fondé de cette proposition et suggère de modifier l'amendement de M. Grobet (Art. 39D, al. 2) de la manière suivante :

(…) qui ne doit pas dépasser le taux, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l'Etat.

Le département justifie cet amendement par le fait qu'il permettrait aux parties de mieux anticiper, sans risquer des taux insolites, à la hausse ou à la baisse, et ce autant en faveur des coopératives que de l'Etat.

Le président, estimant cette modification très équitable, résume les modifications et propose de voter l'art. 39D, alinéa 1 et le titre du chapitre tel que modifiés :

Chapitre IIIB Prêts à terme consentis aux coopératives d'habitation et aux coopérateurs (nouveau)

Art. 39D Prêts aux coopératives d'habitation (nouveau)

Alinéa 1 (nouvelle teneur)

1 Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts avec intérêt, garantis par le nantissement des parts sociales aux coopératives d'habitation dont les statuts remplissent les conditions de l'art. 13B et dont les fonds propres sont insuffisants pour couvrir ses frais.

Mise au vote, la modification de l'art. 39D, alinéa 1 et le titre du chapitre est acceptée à l'unanimité

A la suite de quoi, le président propose de voter l'art. 39D, alinéa 2 tel que modifié :

Alinéa 2 (nouvelle teneur)

2 Le Conseil d'Etat fixe les conditions de prêt, notamment :

le taux, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l'Etat ;

son montant, qui ne doit pas dépasser 10 % du prix de revient estimé du projet, tel qu'agréé par l'Office cantonal du logement ;

les modalités de sa libération ;

l'affectation des sommes prêtées.

Mise au vote, la modification de l'art. 39D, alinéa 2 est acceptée à l'unanimité

Mis à part le commentaire du président qui s'inquiète, au sujet de l'alinéa 3 (ajout de M. Grobet), de savoir si un problème risque d'apparaître dans le cas où un chantier était ouvert mais tarderait à se terminer, aucune autre remarque n'est émise par les commissaires. A la suite de quoi, le président propose de voter l'art. 39D, alinéa 3 tel que proposé :

Alinéa 3 (nouveau)

3 Le prêt ne peut être accordé que sur base d'une autorisation préalable, d'un plan localisé de quartier ou d'une autorisation définitive de construire entrés en force.

Il doit être remboursé 6 mois au plus tard après la date moyenne de prise de possession des logements par leurs locataires. Il peut être dénoncé si le chantier n'a pas été ouvert dans les cinq ans à compter de son octroi.

Mise au vote, l'art. 39D, alinéa 3 tel que proposé est accepté à l'unanimité

Le département propose, par souci de symétrie avec l'art 39D, la modification suivante du titre :

Art.39E Prêts à terme consentis aux coopérateurs (nouveau)

En outre, il propose de reprendre l'amendement proposé par le groupement des coopératives et de le modifier de la manière suivante :

Ce prêt peut être accordé à la coopérative (…)

Le département explique cette modification par le fait que cet amendement vise à accorder le prêt à la coopérative qui centralise la vente des parts sociales. La coopérative joue dès lors un rôle d'intermédiaire pour le compte du coopérateur. En revanche, la forme « est accordé » paraît excessive car elle exclut d'office la démarche autonome de demande de prêt d'un coopérateur hors du cadre de la coopérative. Il propose donc la formule susmentionnée afin de préserver les deux possibilités. A la suite de quoi, le président rappelle brièvement la discussion de la séance précédente au sujet des grandes coopératives et de l'affectation de parts sociales spécifiques aux projets de construction d'immeubles de logements, uniquement.

Le département précise que le cas des grandes coopératives n'entre pas, en principe, dans le cadre de cette loi puisqu'elle vise les coopératives dont les fonds propres ne sont pas suffisants. Et que d'autre part, l'art. 39D, al. 2 prévoit l'affectation des sommes prêtées.

Sans autre commentaire de la part des commissaires, le président, tout en détaillant dans l'ordre les amendements, procède au vote de cet article.

Titre

Art. 39E Prêts à terme consentis aux coopérateurs (nouveau)

Alinéa 1 (nouvelle teneur)

1 Si l'acquisition de parts sociales constitue pour un candidat locataire d'une coopérative d'habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l'Etat peut accorder un prêt, avec intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

Mis au vote, la modification de l'art. 39E, alinéa 1 (nouvelle teneur) et du titre est acceptée à l'unanimité

Sans autre commentaire de la part de la commission, le président soumet au vote l'alinéa 2 (nouvelle teneur).

Alinéa 2 (nouvelle teneur)

2 Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l'Etat.

Mis au vote, la modification de l'art. 39E, alinéa 2 (nouvelle teneur) et du titre est acceptée à l'unanimité

Alinéa 3 nouveau

Cet alinéa, amendement repris de la proposition faite par le groupement des coopératives lors de son audition, a posé quelques interrogations aux commissaires. En effet le terme coopérateur, mentionné dans la phrase « Ce prêt peut être accordé à la coopérative pour les coopérateurs..... », amène comme question de la part des commissaires le remboursement du prêt face à une coopérative indélicate qui aurait détourné les fonds à son seul profit.

Répondant à la question, le département compare l'objectif poursuivi par ce dernier alinéa avec le cas des allocations de logement normalement versées au locataire. Or, avec l'accord du locataire, et dans certaines circonstances, cette allocation est versée directement au bailleur. Cette modification vise à permettre aux coopérateurs qui le désirent d'agir seuls et sans l'intermédiaire de la coopérative. Même si, par ailleurs, l'utilité de la coopérative dans certaines opérations de grande ampleur se comprend aisément.

M. Ducret propose d'ajouter à la formulation « peut être » le mot « exceptionnellement » afin d'éviter que, dans la pratique, la procédure se borne à accorder systématiquement le prêt aux coopératives et d'exclure de fait l'autonomie d'action des coopérateurs. Par ailleurs, conditionnant son accord à cette modification, il remarque que la cession des droits du coopérateur en faveur de la coopérative peut s'effectuer de manière individuelle et sous seing privé sans qu'il soit besoin de le mentionner dans la loi.

Le département propose de ne pas prendre en compte cet amendement tout en inscrivant au rapport que le coopérateur consentant garde la faculté de déléguer ses droits à la coopérative, en vue de l'obtention de facilités de gestion du prêt.

Le rapporteur n'est pas convaincu que la seule mention de cette possibilité au sein du rapport suffise à la rendre opérationnelle. Tant il est vrai que les rapports restent relativement confidentiels alors que le texte de la loi est accessible au citoyen et fait référence dans tous les cas. D'autre part, la mention « peut être » laisse suffisamment de marge de manoeuvre à l'Etat. A la suite de quoi le rapporteur, tenant à cette clarification, reprend volontiers au nom des socialistes cet amendement complété par la proposition du département.

M. Boesch, au nom de l'AdG, résume la teneur des alinéas 1 et 2 et rappelle à ce propos que la règle générale est que l'Etat accorde ces prêts aux coopérateurs. L'exception envisagée est d'octroyer ces prêts au travers de la coopérative. Il paraît donc inutile de compliquer ces principes clairement définis. Enfin, cette faculté restant exceptionnelle, l'alinéa 3 clarifie sans doute le texte mais sans plus.

Le département rappelle par ailleurs, et en toute hypothèse, que cet article dans son ensemble ne s'adresse qu'aux locataires dont les fonds sont insuffisants. Les personnes au bénéfice de ces prêts ne constitueront jamais la totalité des locataires d'un immeuble.

M. Membrez fait une remarque à l'attention des commissaires au sujet du pluriel utilisé à l'alinéa 3 pour désigner les coopérateurs, en soulignant qu'il pourrait prêter à confusion, en laissant croire qu'il s'agirait de la totalité des coopérateurs.

Prenant en compte l'ensemble de ces remarques, le président relit le nouvel alinéa 3 avec les modifications proposées et procède au vote de celui-ci.

Alinéa 3 (nouveau)

3 Ce prêt peut être accordé à la coopérative pour le coopérateur sous la responsabilité de la coopérative pour l'encaissement et le remboursement à l'Etat.

Mis au vote, l'art. 39E, alinéa 3 (nouveau) tel que proposé est accepté par la totalité de la commission moins une abstention radicale

Sans autre commentaire de la part des commissaires, le président procède au vote d'ensemble du projet de loi 8427.

Mis au vote, le projet de loi 8427, tel qu'amendé à l'issue des travaux de commission, est accepté par :

10 oui : 3 S, 3 AdG, 1 DC, 1 Ve, 1 L, 1 R

1 abstention radicale

Après ce vote d'ensemble, le président demande un vote complémentaire concernant le rapport du Conseil d'Etat en réponse à la motion 1092-B et rattachée au projet de loi 8427.

Soumis au vote, le rapport du Conseil d'Etat sur la motion 1092-B*, rattachée au projet de loi 8427, est accepté à l'unanimité

Au vu de l'exposé qui précède, la Commission du logement, Mesdames et Messieurs les députés, vous prie d'accepter ce rapport et de voter les conclusions.

* N.B. du SGC : Le Grand Conseil a déjà pris acte de la motion 1092-B lors de sa séance du 6 avril 2001.

Projet de loi(8427)

modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) (aide aux coopératives d'habitation)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Art. 37, al. 3 (nouvelle teneur)

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application des articles 21, 39 D et 39 E de la présente loi ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 100 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction des logements.

Art. 39D Prêts à terme consentis aux coopératives d'habitation (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts avec intérêt, garantis par nantissement des parts sociales aux coopératives d'habitation dont les statuts remplissent les conditions de l'art. 13 B et dont les fonds propres sont insuffisants pour couvrir ses frais.

2 Le Conseil d'Etat fixe les conditions de prêt, notamment :

3 Le prêt ne peut être accordé que sur la base d'une autorisation préalable, d'un plan localisé de quartier ou d'une autorisation définitive de construire entrés en force. Il doit être remboursé 6 mois au plus tard après la date moyenne de prise de possession des logements par leurs locataires. Il peut être dénoncé si le chantier n'a pas été ouvert dans les cinq ans à compter de son octroi.

Art. 39E Prêts à terme consentis aux coopérateurs (nouveau)

1 Si l'acquisition des parts sociales constitue pour un candidat locataire d'une coopérative d'habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l'Etat peut accorder un prêt, avec intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

2 Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l'Etat.

3 Ce prêt peut être accordé à la coopérative pour les coopérateurs, sous la responsabilité de la coopérative pour l'encaissement et le remboursement à l'Etat:

Projet de loimodifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) (aide aux coopératives d'habitation)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Modifications

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 37, al. 3 (nouvelle teneur)

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application des articles 21, 39 D et 39 E de la présente loi ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 100 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction des logements.

Art. 39D Prêts aux coopératives d'habitation (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts avec ou sans intérêt, garantis par nantissement des parts sociales aux coopératives d'habitation remplissant les conditions de l'art. 21, alinéa 1, lettre c.

2 Ces prêts ne peuvent dépasser 10 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils peuvent être accordés afin de permettre l'ouverture du chantier de construction dès que l'autorisation préalable de construire est entrée en force. Ils doivent être remboursés au plus tard 5 ans après leur octroi.

Art. 39E Prêts aux coopérateurs (nouveau)

1 Si l'acquisition des parts sociales constitue pour un candidat locataire d'une coopérative d'habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l'Etat peut accorder un prêt, avec ou sans intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

2 Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes.

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Premier débat

M. Alberto Velasco (S). Ce projet de loi va dans le même sens que celui que nous avons voté tout à l'heure. Il institue la possibilité d'accorder une aide, sous forme de prêt remboursable, d'une part, au démarrage des coopératives et, d'autre part, aux futurs coopérateurs qui ne disposent pas des moyens nécessaires à l'acquisition des parts sociales. Par ailleurs, ce projet de loi répond à la motion 1092-A. Pour le reste, le rapport est assez complet.

Enfin, j'ai déposé des amendements à l'article 39, mais il s'agit de modifications de pure forme, qui ne touchent absolument pas le fond du projet de loi.

La présidente. Mesdames et Messieurs les députés, vous avez reçu ces amendements. Si je comprends bien, car je viens de recevoir cette feuille, M. Velasco a repris toute la loi et ses amendements sont soulignés en caractère gras. Est-ce clair pour tout le monde ?

Bien, nous passons au vote.

Mis aux voix, ce projet est adopté en premier débat.

Deuxième débat

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés, de même que l'article 37, alinéa 3.

Art. 39D

La présidente. Nous sommes donc saisis d'un amendement modifiant l'alinéa 1 :

«1 Le Conseil d'Etat (...) par nantissement des parts sociales de coopératives d'habitation (...) pour couvrir ses frais dans le cadre d'un projet de construction de logements.»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

La présidente. A l'alinéa 2, il s'agit de remplacer, au premier tiret, le taux par son taux :

«2 Le Conseil d'Etat fixes les conditions de prêt, notamment :

»- son taux, le taux de référence...»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

La présidente. L'amendement propose de modifier l'alinéa 3 ainsi :

«3 Le prêt ne peut être accordé que sur la base d'un plan localisé de quartier ou d'une autorisation préalable ou définitive de construire...»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

Mis aux voix, l'article 39D ainsi amendé est adopté.

Mis aux voix, l'article 39E est adopté.

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débat, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

Loi(8427)

modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) (aide aux coopératives d'habitation)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Art. 37, al. 3 (nouvelle teneur)

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application des articles 21, 39D et 39E de la présente loi ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 100 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction des logements.

Art. 39D Prêts à terme consentis aux coopératives d'habitation (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts avec intérêt, garantis par nantissement des parts sociales de coopératives d'habitation dont les statuts remplissent les conditions de l'art. 13 B et dont les fonds propres sont insuffisants pour couvrir ses frais dans le cadre d'un projet de construction de logements.

2 Le Conseil d'Etat fixe les conditions de prêt, notamment :

3 Le prêt ne peut être accordé que sur la base d'un plan localisé de quartier ou d'une autorisation préalable ou définitive de construire entrés en force. Il doit être remboursé 6 mois au plus tard après la date moyenne de prise de possession des logements par leurs locataires. Il peut être dénoncé si le chantier n'a pas été ouvert dans les cinq ans à compter de son octroi.

Art. 39E Prêts à terme consentis aux coopérateurs (nouveau)

1 Si l'acquisition des parts sociales constitue pour un candidat locataire d'une coopérative d'habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l'Etat peut accorder un prêt, avec intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

2 Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l'Etat.

3 Ce prêt peut être accordé à la coopérative pour les coopérateurs, sous la responsabilité de la coopérative pour l'encaissement et le remboursement à l'Etat: