Séance du vendredi 17 novembre 2000 à 17h
54^e législature - 4^e année - 1^re session - 52^e séance

9. Rapport de la commission du logement chargée d'étudier les objets suivants :

RAPPORT DE LA MAJORITÉ

Rapporteur: M. Alberto Velasco

INDEX

 Page

CHRONOLOGIE DES TRAVAUX DE LA COMMISSION  6

ARTICLES DU PL 8076 QUI SERONT TRAITÉS ULTÉRIEUREMENT  8

INTRODUCTION  8

COMMENTAIRES ARTICLE PAR ARTICLE DU PL 8076,

TEL QUE PRÉSENTÉ PAR LE CONSEIL D'ÉTAT  20

AUDITIONS  24

TRAVAUX DE LA COMMISSION  53

Vote d'entrée en matière des PL 8076, 8144 et 8145   55

Première lecture  56

Deuxième lecture  152

Troisième lecture  173

Vote sur le PL 8144  79 - 90

Vote sur le PL 8145  143

Vote sur le PL 8174  113

RÉCAPITULATION DES VOTES EN SUSPENS  190

CONCLUSION  193

RECOMMANDATION DE VOTE   198

RÉSUME DES VOTES ET DÉCISIONS  199

PL 8076 - TEXTE VOTÉ PAR LA COMMISSION DU LOGEMENT

AU TERME DE SES TRAVAUX LE 19 JUIN 2000  209

AMENDEMENTS  225

ANNEXES  233

PL 8076 - TEXTE PRÉSENTÉ PAR CONSEIL D'ÉTAT  210

PL 8144 - FACILITÉS ET EXONÉRATIONS FISCALES  221

PL 8145 - FONDS PROPRES  223

PL 8174 - PRISE EN COMPTE DE LA PART DU REVENU DES ENFANTS  225

ANNEXES

1.  Prises de positions - Procédure de consultation

2.  Prises de positions - Auditions de la Commission du logement

3. Triptyques, tableau comparatif sur les différents projets

4.  Modifications des barèmes, explications et exemples.

5.  Principes de la dégressivité

6. Financement et rabais fiscaux

7.  Ciblage de l'accès au logement subventionné

8. Evolution de la charge locative et surtaxe, exemples

9.  Notion de groupe familial, exemples relatifs au cas de séparation

10.  Notion de groupe familial, exemples relatifs au cas de divorce

11. Exemple de prise en compte de la fortune (allocation logement)

12. Régimes d'aide sociale

13. Pratiques administratives sur l'allocation logement

14. Logement HLM, bilan 95/99 de mise en location, par type de propriétaire et mode de financement.

Mesdames etMessieurs les députés,

La Commission du logement, sous la présidence de Mme Alexandra Gobet et MM. Bénédict Fontanet et Jacques Béné, s'est réunie du 30 août 1999 au 19 juin 2000, pour débattre des projets de loi susmentionnés visant à modifier la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) .

M. .

M. .

. .

. .

M. .

M. .

Qu'ils soient ici remerciés pour leur contribution.

CHRONOLOGIE DES TRAVAUX DE LA COMMISION

30 août 1999  Début des travaux

Auditions

6 septembre 1999 Chambre genevoise immobilière (CGI) :    M. Mark MULLER

Groupement des coopératives d'habitations genevoises :

   MM. CAVALERI et GAY

13 septembre 1999 Association des promoteurs et constructeurs

genevois (APCG) :

   M. Julien BLANC

   Société des régisseurs (SR) :

   M. Julien BLANC

20 septembre 1999 CIA :

   M. John LATEO

27 septembre 1999 Rassemblement pour une politique sociale     du logement :

   M. Carlo SOMMARUGA

   Fondations immobilières de droit public :

      MM. PERIZZOLO et ROTHLISBERGER

   ASLOCA :

   M. Nils DE DARDEL

4 octobre 1999  Fédération genevoise des métiers du bâtiment     (FMB) :

   MM. BARRILLIER et RUFENER 

     Communauté genevoise d'action syndicale     (CGAS) :

     MM. DORET et MARCO

11 octobre 1999   Direction de l'Action sociale (DASS) :

  M. Michel GÖNCZY

  Coopératives d'habitation (CODHA)   et Groupement pour la promotion    du logement associatif (GRAAL) :

  MM. Marc SNEIDERS   et Philippe FAVARGER

    ASLOCA-Rive :

Nils DE DARDEL

14 février 2000   Administration fiscale cantonale (AFC) :    M. Georges ADAMINA

Débats et votes

25 octobre 1999 Présentation de la LGL par le DAEL

1er novembre 1999 Vote d'entrée en matière sur les PL 8076,   PL 8144, PL 8145 - PV 52

15 novembre 1999 Début de la 1re lecture

31 janvier 2000 Examen du PL 8174 - PV 62

14 février 2000 Examen du PL 8144 + audition de   M. Adamina (AFC)

28 février 2000 Examen du PL 8145 - vote - refus -

20 mars 2000 Question sur l'éventuel retrait du   PL 8144, remplacé par les art. 24 et   24A LGL

17 avril 2000 Examen du PL 8174 - vote - refus -

29 mai 2000 Fin de la 1re lecture et de la 2e lecture

19 juin 2000 Fin de la 3e lecture

ARTICLES DU PL 8076 QUI SERONT TRAITÉS ULTÉRIEUREMENT

Dans le but de boucler les travaux de la commission sur cette première réforme de la LGL et faire entrer en vigueur cette nouvelle législation, certains amendements et articles figurant dans le projet de loi seront examinés dans un second temps. C'est le cas pour :

l'article 10, chapitre II, Section 5 du la loi I4 05:

 "; fondation de droit public "

où un projet de loi, issu du parti socialiste, sera déposé

l'article 39A, chapitre IIIA, Section 1 de la loi I 4 05:

 "; principe du non-cumul des aides "

 S'agissant d'un sujet controversé, la commission, en accord avec le département, a estimé qu'il serait plus judicieux de reprendre le sujet dans le cadre d'un nouveau projet de loi.

PL 8076

INTRODUCTION

Démarche du PL/ Contexte

Le quarantième anniversaire du fondement légal de la politique du logement (lois dites "; Dupont " de 1957), a été précédé d'un certain nombre d'événements touchant au logement social à Genève.

Ces événements, sous forme d'analyses, de réflexions, de propositions et de "; tables rondes logement " réunissant les différents acteurs intéressés à la question du logement ont mis en lumière un certain nombre de faiblesses, défauts, mauvaises orientations, conduisant à la nécessité d'une révision des orientations politiques dans ce domaine et de son appareillage législatif, réglementaire et administratif.

A signaler les contributions, sous forme de documents, telles que :

"; La politique sociale du logement " de la Commission externe d'évaluation des politiques publiques (CEEPP).

"; Quel logement social pour demain ? " du Rassemblement pour une politique sociale du logement.

Le logement étant une des nécessités fondamentales de notre vie, l'accessibilité dépend bien souvent non pas de l'offre sur le marché, mais des revenus à disposition. C'est ainsi que les crises du logement se caractérisent par le déficit d'un certain type de logement et l'on peut constater que dans notre République, la crise du logement est caractérisée par une pénurie quantitative de l'offre, incapable de satisfaire la demande et dont les symptômes découlent le plus souvent des constats suivants :

loyers subventionnés des logements neufs trop élevés pour une part importante de la population ;

carence de l'investissement dans le logement social par manque d'attractivité financière ;

augmentations de loyer dues à la répercussion de la baisse des subventions ;

subventionnement, obéissant beaucoup plus à une logique de relance économique qu'à des objectifs de logements sociaux.

D'autre part, s'il est vrai que le principe du subventionnement a permis de maintenir des coûts de construction élevés sans favoriser la recherche de solutions plus économiques, on est en droit de se demander si les règles du marché auraient permis la réalisation de logements sociaux répondant à des critères de qual des ité et d'accessibilité pour certaines classes.

Enfin, la réalisation de logements de type HBM doit être prioritaire de même que la promotion des coopératives d'habitation qui offrent à long terme les niveaux de loyer les plus bas. Objectifs énoncés lors du discours de Saint-Pierre. Pour répondre à ces objectifs, soulignons que, mis à part le cadre qu'offre la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL), la latitude laissée à l'autorité exécutive pour la mise en oeuvre des dispositions de la loi, permettant avec une souplesse certaine de s'adapter au contexte économique pour tout ce qui concerne la production de logements.

Mesures prises pour réorienter la politique du logement :

Politique d'aide aux coopératives

Constitution d'un "; Groupement des coopératives genevoises d'habitation " et lancement d'un programme de concertation sur les besoins des coopératives.

Initiation d'un processus de concertation pour assurer la cohérence et une plus grande transparence dans la mise à disposition de terrains dont l'Etat est propriétaire et qui pourraient être remis sous forme de droit de superficie à des coopératives pour la construction de logements.

Politique foncière

Mise en place d'un inventaire des terrains propriétés des collectivités publiques avec leur potentialité.

Engagement d'une politique active d'acquisition foncière

C'est à partir de ces actions qu'un potentiel d'environ 100 000 m2 de surface brute de plancher a été dégagé pour permettre la poursuite du programme HBM et la relance des coopératives.

Redéfinition des normes pour les nouveaux projets de logement

Le plafond des coûts à la pièce pour la réalisation de logements de catégorie HLM, qui pouvait atteindre 6'000 F la pièce par an a été ramené à 4'350 F la pièce, à la faveur de la baisse des coûts de construction, des taux hypothécaires, du niveau des loyers admissibles et après des révisions successives.

Par conséquent, le loyer, après subvention de l'ordre de 800 F la pièce, est ramené à 3'550 F la pièce. Ainsi le subventionnement, qui oscillait entre 40 % et 50 % du coût à la pièce a été ramené à environ 20 %, avec comme conséquence :

une économie financière pour l'Etat,

une réduction de l'augmentation des loyers à la suite de la dégressivité de la subvention durant les 20 années de contrôle.

Ajoutons qu'en cas de besoin, le locataire peut bénéficier d'une allocation personnalisée allant jusqu'à 1'200 F la pièce.

Actuellement, l'Office cantonal du logement examine la possibilité de moduler les aides en fonction de la qualité et de la performance des projets pour inciter et primer les efforts d'économie réalisés.

S'il est juste de se fixer comme objectif un coût à la pièce relativement bas, il ne faut pas perdre de vue que l'objectif principal n'est pas de diminuer le subventionnement de l'Etat, mais de faciliter l'accès au logement à des couches précarisées, ou qui le seraient sans ces aides, tout en recherchant des solutions financières permettant des prix de construction économiquement acceptables.

Abandon du sauvetage économique de projets non-viables

La pratique, consistant à utiliser la LGL pour le sauvetage économique de projets, dont la viabilité n'était par ailleurs pas assurée, par le biais d'un subventionnement massif ayant montré ses limites d'efficacité et ses dangers, sera abandonnée. Il est vain de vouloir rendre compatible avec le marché immobilier des projets mal conçus ou d'un coût trop élevé.

La politique de construction de logements sociaux doit se doter de moyens spécifiques, du même type que le bonus à la rénovation pour la LDTR par exemple, et s'appliquer avec discernement à des projets dont la viabilité à long terme est assurée.

Enfin, les moyens affectés à la LGL seront utilisés spécifiquement à la réalisation ciblée de logements sociaux.

Relance du programme HBM

La demande de logements reste particulièrement forte pour les ménages à faibles revenus qui se trouvent souvent marginalisés par rapport au marché libre du logement. Cette situation n'est pas conjoncturelle, les difficultés économiques perdurent et continuent d'alimenter les phénomènes de précarisation sociale. C'est la raison pour laquelle le gouvernement a choisi comme objectif prioritaire la poursuite du programme de construction de 3'000 HBM voté par le Parlement en 1991. Malheureusement on se heurte à la difficulté de trouver des terrains, à des réticences communales d'accepter la présence sur leur territoire des logements HBM et à de fréquents recours.

Pour le Conseil d'Etat, ces dispositions doivent être prolongées et confortées par une modification de la LGL, dont les objectifs seront :

de prendre en considération les nouvelles orientations de la politique du logement en adaptant les outils à disposition ;

d'assurer un meilleur ciblage des aides cantonales ;

de combler des lacunes et des manques apparus dans les dispositions légales ;

de s'adapter à des dispositions fédérales nouvelles comme la LHID (loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs) impliquant la fin de l'exonération fiscale accordée par la LGL ;

de maintenir l'attractivité de l'investissement privé dans le domaine du logement social.

Par conséquent, les modifications essentielles apportées à la LGL concernent :

le reciblage de l'aide de l'Etat en faveur des locataires les moins favorisés ;

la fiscalité des propriétaires d'immeubles, la suppression de l'exonération fiscale et de sa compensation partielle ;

les modifications aux dispositions concernant la catégorie des habitations mixtes (HM) ;

et quelques autres propositions de modification, moins fondamentales.

Mesures de reciblage de l'aide de l'Etat en faveur des locataires les moins favorisés (voir annexe 7).

Modification du taux d'effort

Principe

Le taux d'effort permet de déterminer le barème d'entrée, ou le revenu, en deçà duquel on a droit à un logement subventionné visés à l'art.16, et dont les catégories sont :

1. immeubles d'habitation bon marché (HBM) ;

2. immeubles d'habitation à loyers modérés (HLM) ;

3. immeubles d'habitation pour la classe moyenne (HCM).

Le barème d'entrée s'obtient en divisant le loyer effectif du logement (à l'exclusion des frais de chauffage et d'eau chaude et du loyer du garage) par le taux d'effort.

C'est le revenu brut qui est pris en considération, sous déduction de sommes fixes en francs, afin de favoriser les grandes familles et les petits revenus. Ces taux d'efforts, variables selon le taux d'occupation, varient entre 16 %, 18 % et 20 % (voire 24 % dans certains cas).

Exemples : voir annexes1 et 2.

Proposition de modification

Malgré le ciblage de l'aide opéré à l'époque selon les critères définis précédemment, le Conseil d'Etat a estimé nécessaire de recibler l'aide de l'Etat vers les ménages les plus défavorisés matériellement et de proposer de majorer linéairement de 2 % les taux d'effort légaux en vigueur actuellement. S'il est vrai que par l'abaissement du plafond, cette mesure permet de donner une priorité d'accès aux ménages à revenus limités dans les logements subventionnés et qui par ailleurs ne parviennent que difficilement à accéder aux logements du secteur libre, il est non moins vrai qu'elle en exclura un certain nombre que leur revenu familial ne permet pas de qualifier de familles aisées.

Allocation logement

Principe

Cette allocation s'adresse aux locataires pour qui le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue une charge manifestement trop lourde, eu égard à leur revenu, et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs.

Proposition

Le Conseil d'Etat propose d'introduire deux modifications réglementaires qui interviendront après l'adoption de la présente loi :

diminuer le taux d'effort (augmentation du barème) donnant droit à une allocation de logement afin d'augmenter l'aide financière destinée aux locataires les plus modestes ;

assouplir les plafonds de revenu permettant l'accès à un logement subventionné neuf (suppression de la notion de priorité aux candidats-locataires dont le revenu est inférieur aux 75 % du barème d'entrée), afin de prendre en compte l'augmentation de la charge locative résultant de la majoration des taux d'effort.

Conséquence immédiate due à la majoration du taux d'effort

Augmentation de la surtaxe pour les ménages dont les revenus sont les plus élevés en regard des nouveaux barèmes d'entrée. L'impact financier de cette majoration pourrait concerner 11,3 % des locataires surtaxés (qui verraient leur surtaxe augmentée) et 8 % (selon les estimations du département) qui sont en limite de surtaxe, soit environ 19,3 % de locataires.

Suppression de plafonds de surtaxe

Selon la teneur actuelle de la loi, la surtaxe est limitée à 65 % du loyer lorsque le barème de sortie n'est pas atteint.

Toujours dans le même objectif de reciblage de l'aide au logement, le Conseil d'Etat projette de supprimer l'ensemble de ces plafonds.

Cette disposition a néanmoins pour conséquence une augmentation brutale de la surtaxe dès que le barème de sortie est atteint. En effet, l'effet cumulé de la suppression du plafond et du passage à un taux d'effort majoré peut donc desservir brusquement les locataires concernés. S'il faut souligner le caractère marginal de son application, dès lors que moins de 50 foyers sont actuellement concernés par cette disposition selon le département, cette marginalité n'efface en rien la situation délicate dans laquelle ces familles risquent de se trouver. D'autant plus qu'a l'heure actuelle, le besoin de logements se fait de plus en plus ressentir.

Diminution du barème de sortie progressive des surtaxes étalée dans le temps

Parallèlement à l'augmentation du taux d'effort, celui concernant le barème d'incitation à la sortie passe de 24 à 26 %, soit une diminution de la limite de revenu impliquant une majoration importante des surtaxes incitant au départ.

Afin d'adoucir l'impact de ces modifications, la progression de cette surtaxe pour les familles concernées entrera en vigueur progressivement.

Fiscalité des propriétaires d'immeubles, suppression de l'exonération fiscale et sa compensation partielle

A l'heure actuelle, la LGL permet au Conseil d'Etat d'octroyer aux propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi des exonérations fiscales couvrant :

pour les personnes physiques, les impôts sur le revenu net et sur la fortune nette ;

pour les personnes morales, le bénéfice net et sur le capital net ;

l'impôt immobilier complémentaire.

Ces exonérations peuvent être accordées pour des durées variables, ainsi :

20 à 30 ans  pour les catégories 1 et 2 (HBM et HLM)

25 à 35 ans   pour les immeubles HLM propriété de coopératives, de   fondations ou d'associations sans but lucratif

10 à 20ans  pour la catégorie 3 HCM.

Ces exonérations sont toutes dégressives selon les modalités fixées par la loi, en fonction de leur durée.

Parmi toutes ces exonérations, seule l'exonération de l'impôt immobilier complémentaire, compatible avec les dispositions de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes, du 14 décembre 1990 (LHID), pourra être maintenue. En revanche, compte tenu du niveau relativement modéré de l'impôt immobilier complémentaire (IIC), par rapport aux impôts sur le revenu et la fortune, il n'est plus prévu de dégressivité pour cette exonération.

Le but de cette dégressivité étant de répartir dans le temps l'impact sur les loyers dû à la suppression des aides accordées et d'éviter ainsi des augmentations de loyers trop importantes. Dans le cas de l'IIC seul, dont le montant est en général fixé à 1 °/oo de la valeur fiscale de l'immeuble, ce problème ne se pose pas.

En ce qui concerne la durée de cette exonération, le projet de loi reprend les durées de base déjà en vigueur actuellement pour les différentes catégories d'immeubles, soit :

10 ans pour les HCM ;

20 ans pour les autres catégories.

Pour les HM, la limitation à 80 % de l'exonération, telle que l'a voulue le législateur lors de l'introduction de cette catégorie en 1995, est maintenue.

Cas d'exonérations déjà accordées

Selon un avis de droit du professeur Oberson, de la Faculté de droit de l'Université de Genève, les exonérations déjà accordées pourront être maintenues au-delà du 31 décembre 2000, pour leur durée prévue. Les exonérations promises sans réserve pourront être octroyées dans les mêmes conditions pour autant que les décisions y relatives soient prises avant le 31 décembre 2000.

Nouveaux immeubles soumis à la LGL

Faut-il accorder une compensation aux propriétaires auxquels l'exonération fiscale dans sa teneur actuelle ne peut plus être octroyée ?

Pour les milieux immobiliers, qui prétendent obtenir une compensation complète à la suite de cette suppression, cette compensation pourrait prendre plusieurs formes : augmentation de la subvention, adaptation des taux d'imposition fiscaux, indexation du rendement des fonds propres.

Pour les milieux de défense des locataires, cette compensation n'est pas nécessaire, les taux de rendement actuellement en vigueur pour les opérations soumises à la LGL étant suffisants.

Dans le but de ne pas voir les investisseurs se détourner du secteur du logement subventionné, le Conseil d'Etat est arrivé à la conclusion qu'une compensation partielle de la suppression de l'exonération fiscale était opportune. C'est ainsi que la solution retenue, figurant dans le nouvel article 24A du présent projet de loi, et soumise à notre commission, permet au Conseil d'Etat "; de fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles au bénéfice de la loi ", ainsi qu'une dégressivité du pourcentage de réduction du taux d'imposition initialement fixé.

CATÉGORIES

DÉGRESSIVITÉ

1 - HBM

2 - HLM

4 - HM

pourcentage fixe pendant les 5 premières années, puis réduit de 1/4 tous les 5 ans pour disparaître dès la 21e année

3 - HCM

fixe pendant les 5 premières années, puis réduit de moitié les 5 années suivantes pour disparaître dès la 11e année

Le pourcentage de cette réduction sera plus élevé (mais au maximum de 50 %) pour les immeubles fortement endettés, comme c'est le cas en général pour les coopératives d'habitation et plus faible, par exemple, pour les opérations financées totalement par des fonds propres.

Cette disposition ayant été adoptée, le Conseil d'Etat déterminera par voie réglementaire les pourcentages de réduction qui seront retenues, en fonction du mode de financement des immeubles concernés.

Enfin, il est précisé que la réduction du taux d'imposition accordée, bien qu'elle représente une prestation de l'Etat au sens de la LGL, ne sera pas prise en considération, lors de sa dégressivité, pour justifier une augmentation de l'état locatif autorisé, en dérogation aux dispositions de l'article 42, alinéa 1 LGL.

Modifications concernant la catégorie 4 des habitations mixtes (HM)

Cette catégorie introduite dans la LGL par la loi du 13 octobre 1995 avait comme objectif de permettre une mixité des revenus à l'intérieur d'un même immeuble par l'octroi aux locataires d'une subvention personnalisée variant selon le revenu des intéressés. Cette subvention, qui peut s'élever au maximum à 2 400 F/pièce par année, est non dégressive et illimitée dans le temps. Elle n'est absolument plus adapté aux conditions actuelles. En effet, à la suite des importantes diminutions du taux des intérêts hypothécaires survenues depuis 1995 ( les subventions octroyées pour des opérations HLM sont actuellement inférieures à 1 000 F/pièce en moyenne), il s'avère nécessaire, par égalité de traitement, de réduire le plafond de la subvention HM. Le nouveau montant maximum proposé s'élève donc à 1 800 F/pièce par année. Mais le cautionnement de l'Etat n'est pas prévu pour les prêts hypothécaires en 2e et 3e rangs, ni le prélèvement d'une surtaxe lorsque les normes de revenu sont dépassées.

D'autre part, ces dispositions ayant fait l'objet de critiques lors des travaux parlementaires, le projet tenant compte de certaines observations formulées introduit notamment une durée maximum de 20 ans pour le subventionnement personnalisé dans les HM (limite existant à l'heure actuelle dans la LGL concernant l'exonération fiscale de cette catégorie). De plus, sont introduits les avantages suivants :

dégressivité sur 20 ans du plafond de la subvention personnalisée selon les modalités en vigueur dans la catégorie 2 HLM, soit une diminution de 1/9e tous les 2 ans, dès la 5e année ;

octroi du cautionnement de l'Etat pour les prêts hypothécaires désormais également possible en catégorie 4 HM. Cette garantie de l'Etat sera particulièrement bienvenue pour les coopératives d'habitation qui ont des difficultés à obtenir auprès des banques les prêts hypothécaires dont elles ont besoin sans le cautionnement de l'Etat.

Par contre, considérant qu'elle serait de nature à remettre en cause la philosophie même des HM (mixité des revenus), le projet ne prévoit pas l'introduction d'une surtaxe. Mesure, selon le Conseil d'Etat, unanimement combattue par les partenaires sociaux.

D'autres modifications nous sont proposées dans ce projet de loi :

Non-cumul des aides

Le Tribunal administratif ayant estimé que les dispositions réglementaires actuelles étaient dépourvues de base légale, la présente mesure, visant à introduire dans la LGL un article permettant le maintien de la pratique actuelle (ni cumul, ni choix des aides) est proposé.

Bail associatif

Dans le cadre d'une nouvelle forme d'habitat et pour répondre à une requête des milieux coopératifs, il apparaît aujourd'hui opportun de permettre la conclusion de baux associatifs dans la LGL en faveur d'associations sans but lucratif. Le Conseil d'Etat propose donc l'introduction de la notion de bail associatif, étant précisé qu'aucune dérogation n'est envisagée en matière de normes d'occupation et de revenu. La disposition prévue permet toutefois de déroger aux règles relatives à la sous-location et favorise ainsi la réalisation d'un habitat collectif.

Définition de la notion de groupe familial

Les dispositions actuelles de la LGL prévoient de multiples définitions, mais n'explicitent pas la notion de groupe familial. Le Conseil d'Etat propose donc l'introduction de cette définition, afin de limiter le versement de prestations en matière de logement aux occupants effectifs d'un appartement, étant entendu qu'une personne ne peut résider dans deux logements simultanément (en application du CCS) et, de ce fait, ne doit pas pouvoir bénéficier deux fois de l'intervention de l'Etat à ce titre.

Contestation des loyers en cas d'allocation de logement dans le secteur libre

L'article 39, alinéa 2 de la LGL stipule "; En cas de majoration de loyer et si le service compétent estime le nouveau loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du Code des obligations, il peut requérir le locataire de contester cette majoration. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l'adaptation de l'allocation accordée ... ".

Compte tenu des diminutions importantes du taux des intérêts hypothécaires survenues ces dernières années, diminutions qui n'ont pas ou peu été répercutées sur les loyers du secteur libre, il est apparu souhaitable que le service compétent puisse également requérir le locataire de solliciter une baisse de loyer, sous peine de perdre le droit à l'allocation. Il n'est en effet pas acceptable que l'Etat continue à verser des allocations pour des locataires dont les loyers sont restés inchangés alors qu'ils auraient dû diminuer à la suite des baisses des taux hypothécaires.

C'est le sens de la nouvelle teneur proposée pour l'art. 39 C, alinéa 2.

Suppression des HLM à vendre en PPE

La possibilité d'acquérir un logement subventionné de catégorie 2 HLM sous le régime de la propriété par étage (PPE) a été introduite dans la LGL par une loi du 19 avril 1985. L'idée était d'offrir aux familles ayant des ressources limitées de pouvoir malgré tout acheter leur logement en bénéficiant d'une aide similaire à celle offerte aux locataires.

Sur la base des expériences faites à l'occasion des quelques opérations de ce type qui ont été réalisées, il s'est avéré que les dispositions de la LGL, conçues essentiellement pour apporter une aide aux locataires, étaient mal adaptées lorsqu'il s'agissait d'octroyer un subventionnement personnalisé à des propriétaires individuels. Les normes de la LGL sont en effet relativement complexes et se prêtent mal à la recherche de solutions sur mesure pour chaque propriétaire concerné. Les principales difficultés sont apparues lors de la revente des logements, lorsqu'il s'agissait de trouver des acquéreurs respectant les normes de revenu fixées par la LGL, alors que le marché était devenu particulièrement difficile au début des années 1990.

De plus, compte tenu des restrictions budgétaires qui sont à l'ordre du jour, le Conseil d'Etat entend réserver l'aide de l'Etat à fonds perdus à ses objectifs prioritaires que sont les HBM, les logements coopératifs et les HLM locatifs. La nouvelle loi cantonale sur l'aide à la propriété individuelle, votée le 2 mai 1997, est beaucoup mieux adaptée que la LGL pour l'encouragement à la propriété et elle ne prévoit pas l'octroi d'aide à fonds perdus.

Pour ces raisons, il est proposé la suppression du régime HLM / PPE. Les logements PPE bénéficiant déjà des prestations de la LGL continueront à être soumis à la loi pour la durée prévue, en vertu de dispositions transitoires.

Utilisation des terrains acquis en vertu du droit de préemption.

Selon l'article 9 LGL, alinéa 1, "; L'Etat, ou la commune, est tenu, soit de construire lui-même, soit de concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique à des coopératives d'habitation, à des associations sans but lucratif, à des fondations de droit public ou à d'autres collectivités publiques, les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation ".

Ces conditions sont particulièrement restrictives et empêchent une utilisation efficace des terrains acquis par l'Etat dans l'exercice de son droit de préemption légal. C'est ainsi que les parcelles concernées ne peuvent même pas faire l'objet d'échanges contre d'autres parcelles de même zone, échanges qui n'auraient comme unique but que de permettre une réalisation des droits à bâtir de l'Etat, et par conséquent la construction de logements d'utilité publique, dans de meilleurs délais et conditions. C'est la raison pour laquelle il est proposé l'introduction d'un alinéa 3 à l'article 9 de la loi qui autorise le Conseil d'Etat à procéder à de tels échanges, pour autant que les nouveaux terrains acquis soient situés en zone de développement, qu'ils offrent des droits à bâtir au moins équivalents à ceux des terrains cédés, et que l'échange permette de favoriser la construction de logements d'utilité publique.

COMMENTAIRES ARTICLE PAR ARTICLE DU PL 8076, TEL QUE PRESENTÉ PAR LE CONSEIL D'ÉTAT

Article 9, al. 3 (nouveau)

Les terrains acquis en vertu du droit de préemption pourront désormais être échangés contre d'autres terrains en zone de développement pour faciliter la construction de logements sociaux.

Article 17, al. 1 (nouvelle teneur)

Introduction de la possibilité de cautionner des prêts hypothécaires également pour la catégorie 4 HM, ce qui favorisera notamment les coopératives d'habitation.

Article 19, al. 2 (nouvelle teneur)

Actuellement, le cautionnement des crédits de construction ne peut être octroyé que pour des crédits ne dépassant pas 90 % du prix de revient pour les associations ou fondations sans but lucratif et les coopératives. Dorénavant, le cautionnement peut être accordé pour des prêts hypothécaires atteignant 95 % du prix de revient. Le but de la nouvelle teneur de l'article 19, alinéa 2 est d'uniformiser à 95 % du prix de revient la limite admise pour le cautionnement de l'Etat, en faveur des associations, fondations et coopératives, qu'il s'agisse de crédits de construction ou de prêts hypothécaires.

Article 23B (nouvelle teneur)

Alinéa 1 : introduction d'une limite de durée de 20 ans pour la subvention personnalisée de la catégorie 4 HM, similaire à celle en vigueur pour la subvention de la catégorie 2 HLM. Actuellement, aucune limite de durée n'est fixée pour les HM.

Alinéa 2 : abaissement de 2 400 F/pièce (cette limite figure à l'article 30A de la loi actuelle) à 1 800 F/pièce de la subvention maximum pour la catégorie 4 HM (à titre indicatif, la subvention accordée pour les immeubles HLM s'élève actuellement entre 800 F et 1 000 F/pièce). Cet alinéa prévoit également une dégressivité sur 20 ans de la subvention maximum HM, dégressivité identique à celle en vigueur pour les immeubles HLM. Actuellement, la subvention HM n'est pas dégressive.

Article 24 (nouvelle teneur)

L'article 24 actuel est modifié dans le sens que l'exonération fiscale ne concernera désormais que l'impôt immobilier complémentaire alors que jusqu'ici elle couvrait aussi les impôts sur le revenu net et la fortune nette relatifs aux immeubles au bénéfice de la loi.

De plus, les différentes variantes de dégressivité et de durée prévues par l'article 24 actuel sont supprimées pour les raisons indiquées dans la partie générale de l'exposé des motifs.

La possibilité offerte au Conseil d'Etat de prolonger au delà des échéances prévues l'exonération fiscale consentie est également supprimée, pour les mêmes raisons.

Article 24A (nouveau)

Pour remplacer l'exonération fiscale des impôts sur le revenu et la fortune qui est supprimée (seule l'exonération de l'impôt immobilier complémentaire est maintenue par l'article 24 nouvelle teneur), l'article 24A donne la possibilité au Conseil d'Etat de pratiquer des taux d'imposition réduits pour les immeubles soumis à la loi. Les réductions du taux d'imposition sont dégressives en 10 ans pour les HCM et en 20 ans pour les HBM, HLM et HM.

Article 26, lettre d (abrogé)

Suppression du régime HLM / PPE, c'est-à-dire de la possibilité d'octroyer des subventions HLM pour des logements à vendre selon le régime de la propriété par étage.

Art. 26, lettre e (nouveau)

La conclusion de baux associatifs sera possible, permettant la concrétisation de projets d'habitat collectif.

Art. 30, al. 3 (nouvelle teneur)

Majoration de 2 % des taux d'effort actuellement en vigueur, afin de favoriser l'accès de familles à revenus plus limités dans les logements subventionnés.

Article 30A, al. 1 (nouvelle teneur)

Suppression de la 2e phrase de l'alinéa 1 de cet article qui fixait la subvention personnalisée maximum de la catégorie 4 HM au double de l'allocation de logement de l'article 39A, soit à 2 400 F/pièce. La subvention personnalisée maximum HM est désormais fixée à l'article 23 B, alinéa 2, dans sa nouvelle teneur.

Art. 31, al. 3 (abrogé)

Suppression du plafonnement de la surtaxe lorsque le barème de sortie n'est pas atteint, afin de ne pas créer un double "; saut " de surtaxe lors d'une progression de revenu limitée (par la disparition du plafond et l'augmentation du taux d'effort en cas de dépassement du barème de sortie).

Art. 31B, al. 2 (nouveau)

Introduction d'une notion de principe afin de ne pas permettre l'accès à un logement subventionné à un groupe familial dont la fortune serait manifestement excessive.

Art. 31C, al. 1, lettre f (nouveau)

Définition de la notion de "; groupe familial ", afin d'empêcher le versement à une même personne d'une aide pour deux logements.

Article 32A (abrogé)

L'abrogation de cet article est la conséquence de l'abrogation de l'article 26, lettre d) concernant les HLM / PPE.

Art. 39A, al. 1 (nouvelle teneur)

En réponse notamment à une motion parlementaire, le principe d'une limite de fortune au-delà de laquelle les locataires ne peuvent prétendre à une allocation de logement est introduit.

Art. 39A, al. 3 (nouveau)

Faisant suite à un arrêt du Tribunal administratif, il est nécessaire de prévoir une base légale à la pratique réglementaire actuelle, afin d'interdire le cumul des différentes formes d'aides au logement.

Article 39C, al. 2 (nouvelle teneur)

La nouvelle teneur de cet article permet au service compétent de requérir le locataire, non seulement de contester une majoration de loyer, mais également de solliciter une baisse de loyer, lorsque ledit loyer est considéré comme abusif au sens des articles 269 et suivants du Code des obligations.

Article 51, al. 6 (nouvelle teneur)

Disposition transitoire permettant le maintien au delà du 1er janvier 2001 des conditions d'exonération fiscale selon l'article 24 actuel pour les propriétaires qui sont ou seront mis au bénéfice de ces conditions avant le 31 décembre 2000.

Article 51, al. 7 (nouveau)

Disposition transitoire permettant le maintien pour la durée initialement prévue des prestations déjà accordées en application de l'article 26, lettre d) (HLM / PPE) par des accords de principe ou des arrêtés du Conseil d'Etat. 88 logements sont concernés.

AUDITIONS

(voir annexe 2)

Chambre genevoise immobilière (CGI)

MM. Mark MULLER , Pierre FELICITE et Christophe AUMEUNIER

M. Muller signale que le projet de loi correspond, dans les grandes lignes, à ce que la CGI avait présenté au département. C'est pourquoi il suggère d'aborder le point principal de désaccord avec le projet de loi, soit la question de l'exonération fiscale pour les immeubles subventionnés. Sujet qui est développée par M. Felicite qui constate, avec satisfaction, que la question de l'exonération fiscale est abordée à l'art. 24a du projet, mais regrette cependant que cette exonération soit limitée à 50 % alors qu'elle a été l'un des moteurs de la réalisation du parc immobilier genevois de logements sociaux.. Invoquant le principe de l'égalité de traitement par rapport aux caisses de pensions, principaux constructeurs de logements sociaux, la CGI estime important de revoir cette question.

Par rapport aux propriétaires d'immeubles et considérant que peu d'investisseurs sont intéressés par les logements sociaux, la CGI estime qu'une exonération dégressive n'aura pas énormément d'influence sur les finances genevoises. Vis-à-vis de la LHID, des contacts avec l'administration fédérale ont permis de s'assurer que la porte est ouverte à des dérogations, sachant que c'est aux cantons d'en faire la demande.

M. Aumeunier aborde ensuite la question des garanties locatives, soulignant l'importance pour un bailleur de diminuer les risques liés à la location. A cela s'ajoute le projet d'augmenter le taux d'effort, ce qui risque encore d'amoindrir la plate-forme de solvabilité. M. Aumeunier insiste sur cette notion d'engagement qui vise l'entretien des logements, dans un partenariat entre le locataire et le bailleur et considère donc nécessaire de responsabiliser les locataires par rapport à cet entretien, d'où l'importance d'inclure la possibilité d'un versement par mensualités de ces garanties et également, comme alternative, la création d'une institution destinée à cautionner les locataires.

Au sujet de la contestation d'une hausse de loyer, M. Aumeunier évoque celle-ci tout en indiquant que la CGI considère cette mesure comme étant contraire à la liberté contractuelle et met en question l'intervention de l'Etat. M. Muller, précisant qu'il s'agit d'un question technique, et non politique, suggère de profiter de cette révision de la loi pour l'adapter à cette procédure.

Il relève qu'actuellement la loi prévoit que la contestation passe par une réclamation auprès de l'OCL, puis auprès du Tribunal administratif (TA), que ce soit pour un logement ou un local commercial. Or, il semble qu'il y a deux ans, le TA a jugé qu'en ce qui concerne les locaux commerciaux, cette voie n'était pas la bonne, puisque dans ce cas c'est la loi fédérale qui s'applique et la réclamation doit donc être adressée au Tribunal des baux et loyers. Pour le reste, M. Muller indique que la CGI adhère aux grandes lignes du projet de loi, à savoir un meilleur ciblage de l'aide et un meilleur partenariat entre les secteurs privé et public.

Groupement des coopératives d'habitations genevoises

MM. Mario CAVALERI, René GAY, Claude-Blaise PIGUET, Mauro RIVA et Edouard GALLEY

En préambule, M. Gay déclare que, de l'avis assez unanime de ses membres, le Groupement est déçu par la modestie du projet de loi, estimant qu'il ne s'agit que d'un petit toilettage. D'autre part, il rappelle que le Groupement avait exprimé le désir que figure dans la loi un paragraphe consacré aux coopératives et à leurs spécificités, leur situation étant différente de celles de promoteurs privés et des fondations de droit public. Les avantages de la coopérative pourraient d'ailleurs être confirmés par la loi. Enfin, M. Gay rappelle que dans le discours de Saint-Pierre avait été mentionnée l'intention de soutenir les activités des coopératives d'habitations. Mais force est de constater que cette volonté du gouvernement d'aider spécifiquement ces coopératives ne s'est pas vraiment manifestée.

M. Gay aborde ensuite la question du barème d'entrée, rappelant que lorsqu'il s'agit d'un nouvel immeuble, le loyer de départ est fortement abaissé, et on demande que le locataire se situe à 75 % du barème. Or, il est souvent extrêmement difficile de trouver des locataires solvables répondant à ce critère. De plus, le fait qu'une personne bénéficiant des prestations AI et des aides complémentaires, et donc de l'assistance publique, puisse être considérée comme quelqu'un qui gagne trop pour entrer dans un HLM, laisse songeur. Il y a donc lieu de revoir ce taux de 75 %. M. Albert lui signale que le projet de loi propose la suppression de ces 75 %.

M. Gay poursuit en affirmant que dans le cadre des coopératives ayant un parc ancien, où la politique des loyers n'est pas celle du marché, le barème d'entrée est tellement bas que l'on ne trouve parfois personne. C'est le cas, par exemple, pour un 4 pièces à 380 F par mois. Là aussi, une certaine souplesse vis-à-vis des immeubles anciens permettrait de trouver des gens solvables.

Concernant le plafonnement de la surtaxe, celui-ci est passé, pour les coopératives, de 4'000 à 4'500 F. Mais on peut imaginer que cette surtaxe soit limitée à la valeur économique de l'objet. Il paraît en effet irrationnel de taxer les gens pour qu'ils puissent rester dans la légalité.

Pour ce qui est de la sous-location, les coopératives y sont fermement opposées et suggèrent que cette interdiction figure dans les statuts ou le règlement.

Evoquant la question des garanties locatives et tenant compte de la proposition d'une occupation libre de 20 %, les coopératives veulent que, pour les cas de personnes aux bénéfices d'aides publiques, l'Etat puisse garantir le loyer au-delà de 6 mois.

Au sujet de la garde partagée des enfants lors des divorces, il est important de prendre en compte la situation des familles monoparentales pour l'attribution des logements sociaux.

Par ailleurs, même si M. Gay peut comprendre la démarche d'abaisser le plafond de la subvention à 1'800 F, il se dit en revanche étonné par la dégressivité de cette subvention, estimant que les salaires ont tendance à augmenter et que de facto, les subventions vont diminuer. Enfin, M. Gay relève que l'exonération fiscale se réduit pour les coopératives pourtant déclarées d'utilité publique.

Association des promoteurs et constructeurs genevois (ACPG)

MM. Julien BLANC et Patrick PILLET

Abordant la question de l'exonération fiscale en France, M. Blanc ne voit pas pourquoi Genève reviendrait en arrière alors que les pays voisins sont en train d'alléger leur fiscalité. Il estime que dans le cadre des bilatérales, il serait souhaitable de se rapprocher de la législation européenne. Il souligne donc l'importance de l'effet psychologique de l'exonération sur les investisseurs.

A la question de savoir s'il ne considère pas l'exonération comme étant une subvention occulte, M. Blanc répond que ce n'est pas le cas dans le système de la LGL, dans la mesure où il y a une complémentarité entre l'Etat et le secteur privé pour la production de logements. Un des commissaires relève le fait, que plus un propriétaire disposera de revenu, plus il aura la possibilité de bénéficier d'exonération.

Société des régisseurs (SR)

MM. Julien BLANC et Alain PERROT

Pour M. Perrot, mise à part la question des garanties locatives qui lui tient à coeur, mais dont la formule reste à trouver, ce projet de loi ne pose pas de problèmes majeurs à la SR. Néanmoins, il constate que les adaptations sont relativement ponctuelles, sans proposer de modifications fondamentales. Les logements neufs subventionnés sont en effet chers et les investissements dans ce domaine ne sont pas jugés intéressants. Si l'Etat décide de mettre fin à son partenariat avec le secteur privé, ce sera la fin de 40 ans de politique sociale du logement.

M. Perrot pose ensuite le constat suivant : les HM sont un projet mort-né, la mort est programmée pour les HCM, domaine dans lequel on a peu construit, les HLM agonisent lentement puisqu'on en construit moins qu'il n'en sort du contrôle. En revanche, ce sont les secteurs des HBM et des coopératives qui sont en train de se développer. Ces modifications progressives résultent du jeu de l'économie qui fait qu'actuellement les HBM et les coopératives répondent mieux aux besoins. C'est donc une bonne chose de les favoriser, mais cela ne doit pas se faire sans le secteur privé.

Evoquant le rapport établi en 1997 par la CEPP, M. Perrot rappelle une de ses recommandations qui suggérait un meilleur ciblage de la politique du logement, par le biais d'un observatoire plus musclé et un meilleur appui de l'OCSTAT. Il estime qu'il s'agirait là d'un progrès important, laissant moins de place au hasard dans les prévisions. Sur ce thème et répondant à une question de la présidente demandant si, en tant que gestionnaire de la majorité des logements subventionnés, la SR est en mesure de fournir des éléments quant au constat d'augmentation des déprédations et des loyers impayés durant ces dernières années, M. Perrot répond qu'il n'y a effectivement, à l'heure actuelle, pas de statistiques fiables à ce sujet.

En réponse à la question d'un des commissaires disant avoir du mal à comprendre l'opposition de la SR au bail associatif, M. Blanc explique qu'il ne s'agit pas d'une opposition de principe. Cependant, il estime que permettre le bail associatif revient à autoriser la sous-location, et donc à perdre le contrôle de l'aide étatique, étant donné qu'il n'y a, dans ce cadre, qu'un seul interlocuteur pour une multiplicité de situations.

Au sujet de la possibilité qu'il y aurait à orienter et quantifier la demande, les représentants de la SR relèvent que l'OCSTAT publie déjà des chiffres intéressants concernant les vacances, en fonction du nombre de pièces et de l'âge des immeubles. On peut donc déjà constater que cette vacance est particulièrement forte pour les logements d'une ou deux pièces, ainsi que pour ceux construits dans les années 60, qui n'ont pas encore été rénovés contrairement à des immeubles plus anciens. Le département apporte quelques précisions quant aux outils dont on dispose pour appréhender les demandes en matière de logement social.

Répondant à l'interpellation sur les garanties locatives, M. Moutinot fait la proposition suivante : que ces garanties alimentent un fonds public qui aurait pour tâche, outre de répondre aux carences en matière de paiement du loyer ou aux frais liés à des déprédations, de soutenir la construction de coopératives ou de HCM, par exemple. En effet, le calcul montre qu'avec trois mois de caution, en comptant un loyer de 1'000 F que l'on multiplie par 20'000 logements, on pourrait constituer un fonds de 60 millions de francs qui pourrait être géré de manière paritaire. Ce qui serait encore plus intéressant, c'est de réussir à convaincre l'ensemble des locataires de participer au système. Ainsi, au lieu que ces garanties soient bloquées sur des comptes au rendement lamentable, l'importance du montant de ce fonds permettrait de constituer une source de financement intéressante. Cela permettrait également de proposer le versement des garanties par mensualités. Néanmoins, M. Moutinot signale que le principal inconvénient est que cette proposition ne plaira pas aux banques.

Les représentants de SR trouvent que cette proposition est intéressante, d'autant que la gestion des garanties pose des problèmes aux régisseurs.

CIA

MM. John LATEO et Jean-Claude ZOSSO (CEH)

M. Lateo précise qu'il représente les propriétaires institutionnels. En préambule, il indique que la volonté de recibler l'aide de l'Etat vers les personnes les plus défavorisées est une bonne chose. Mais il rappelle que la préoccupation sociale ne doit pas occulter la nécessité de la rentabilité, d'autant que cette dernière relève d'une exigence des statuts et du fonctionnement de la CIA.

Abordant la question du taux d'effort, M. Lateo souligne que les investisseurs sont confrontés à un manque de rentabilité lié notamment à la location des parkings en sous-sol. Or, cette difficulté de louer des parkings risque de s'aggraver avec une augmentation du taux d'effort. La proposition de la CIA est donc d'admettre cette augmentation de 2 %, mais de tenir compte du prix de location du parking dans le calcul du barème (entrée et surtaxe), en plus du loyer de l'appartement.

Sur la question liée à la sortie des immeubles du régime HLM l'expérience montre que c' est un problème difficile. L'indexation de 40 % de la valeur de l'immeuble donne la possibilité d'augmenter les loyers de manière considérable au bout de 20 ans. Ainsi, si 10 millions de francs ont été investis au départ, au bout de 20 ans, il y a 4 millions de francs qui, indexés sur l'inflation, atteignent 5 ou 6 millions. A cela s'ajoute le calcul de rentabilité sur ces 6 + 4 millions. Il s'agit d'une opération de réactualisation répondant à un cadre légal. Sur une longue période inflationniste, on peut atteindre des sommes considérables et les loyers peuvent être augmentés de 20 à 30 %. Pour pouvoir atténuer cet effet, la CIA propose que les fonds propres soient indexés conformément à la jurisprudence afin d'échelonner la hausse sur 20 ans, pour éviter un tel écart lors de la sortie du contrôle. Cet échelonnement permettrait de constituer une réserve pour les travaux d'entretien et de rénovation et d'assurer ces tâches sans devoir solliciter des subventions ou augmenter massivement les loyers. Pour M. Lateo, le but de cette proposition est une vision à long terme, sachant que c'est au bout de 20 ans que se présentent les problèmes de vieillissement des immeubles.

Intervenant au sujet des garanties locatives, M. Zosso indique que les propriétaires institutionnels sont unanimement favorables à la constitution de garanties locatives, car les problèmes de détérioration et de contentieux sont de plus en plus nombreux. Il reconnaît cependant que cette garantie peut constituer une charge importante pour les locataires. Concernant la surtaxe, il se dit heureux de constater que celle-ci n'ait pas été mise en place pour le système HM, estimant qu'elle l'aurait vidé de sa substance. A ce propos, M. Gilly demande comment il se fait qu'une garantie locative soit nécessaire, puisque la caution est précisément destinée aux travaux en cas d'importants dégâts. Selon M. Zosso, certains travaux dépassant le montant de la caution et parfois la solvabilité du locataire. C'est pour pallier à cette insolvabilité que l'on souhaite des garanties locatives.

Répondant à une question des commissaires sur le taux de rentabilité recherché par la CIA ainsi qu'à une demande de complément d'explication sur la question de l'indexation des immeubles lors de la sortie du régime HLM, M. Lateo répond que la CIA n'a pas d'objectifs fixes en matière de taux de rentabilité, mais que le rendement net se situe autour de 5 % sur les valeurs comptables. Il précise que les caisses publiques ont certaines contraintes à respecter concernant leurs placements et effectuent ces derniers en fonction d'une certaine conscience sociale. D'autre part, la CIA établit des projections à long terme afin de répondre aux exigences de la loi fédérale et de déterminer comment l'argent doit être placé afin de procurer le meilleur rendement possible. Un taux technique a d'ailleurs été estimé à 4,5 %, ce qui signifie que la CIA ne place pas son argent à moins de ce taux.

M. Hiler suggère de résoudre la question du parking par le biais de l'assouplissement quant au nombre de places qui doivent être construites. D'autre part, évoquant la proposition de M. Moutinot concernant les garanties locatives il émet l'idée que les sommes de ces garanties soit consignées sur un compte dont la vocation serait de fournir des prêts à bas intérêts pour la construction de logements sociaux. Enfin, estimant qu'avec le système d'exonération, l'on ne sait du coup pas à combien se monte le cadeau de l'Etat, il préfère le système de subventions et demande si la CIA est concernée par la question de l'exonération fiscale.

Les représentants de la CIA répondent à cette dernière question en indiquant que les propriétaires institutionnels sont concernés par l'impôt immobilier complémentaire et ajoutent que dans le système actuel, cet impôt entre dans les charges de l'immeuble. Ainsi en abolissant l'exonération fiscale, on alourdirait ces charges, qui se répercuteraient sur les loyers. D'autre part, du fait que les dépenses doivent être compensées, soit par une augmentation du budget, soit par une augmentation des recettes ils ne voient pas d'inconvénient à la proposition de M. Hiler. Pour ce qui est des parkings, ils se disent favorables à un tel assouplissement pour autant que l'on prenne en considération le fait qu'un certain nombre d'immeubles viennent d'être construits avec de nombreuses places de parkings qui restent inoccupées.

Enfin répondant à d'autres questions, les représentants de la CIA sont d'accord pour estimer que les HCM répondent à un créneau actuel, et qu'il faut donc les garder. L'indexation des fonds propres peut être inique, pensent-ils, sachant que dans ce cas c'est le premier locataire qui bénéficie du loyer le meilleur marché. Cependant, dans le cadre de sa recherche d'une rentabilité globale, la volonté de la CIA n'est pas uniquement de parvenir à une rentabilité constante et progressive, mais de préserver sa fortune pour qu'elle puisse répondre de manière satisfaisante à la mission qui lui est confiée, sachant qu'elle doit également se préoccuper des travaux de rénovation. Par ailleurs, le droit du bail permet d'exiger certains travaux

Rassemblement pour une politique sociale du logement

M. .

M. Sommaruga indique, en préambule, que le Rassemblement a fait part, de manière étendue, de ses remarques quant à la réforme de la LGL, aussi bien au niveau légal et réglementaire qu'au niveau de la pratique administrative.

Dans l'exposé des motifs, M. Sommaruga retient un élément important, celui de la politique active de l'Etat en matière d'acquisition de terrains. Il s'agit, selon lui, d'une politique à soutenir dans la mesure où, par l'acquisition de terrains, l'Etat peut les mettre à disposition d'institutions pour la réalisation de logements bon marché, et de ce fait répondre à l'objectif visé par la LGL. Il salue ensuite la position du Conseil d'Etat consistant à accorder la priorité aux HBM et aux coopératives. Les HBM s'adressent en effet aux plus démunis et permettent de garantir qu'à long terme les logements restent bon marché. Quant aux coopératives, même si elles ne sont pas forcément meilleur marché, elles garantissent, à terme, des loyers bon marché. Ainsi, il estime qu'il faut profiter de cette réforme pour améliorer les instruments en faveur des coopératives.

Concernant le sauvetage des opérations spéculatives, le Rassemblement prend note de l'abandon de celles-ci, ce qui constitue une rupture avec la politique précédente en rappelant que c'est ce type d'opérations qui avaient conduit la LGL dans une impasse.

Abordant la question de la séparation entre la construction et la rénovation, le Rassemblement estime qu'il faudrait distinguer ce qui relève de la rénovation de ce qui relève de la construction, même si cette opération n'est pas simple à réaliser. Car il importe de rendre à la LGL sa préoccupation initiale, à savoir le bâti neuf, et de trouver une réglementation ad hoc pour ce qui concerne la rénovation. Cela permettrait de donner un coup de pouce dans des situations de conservation du patrimoine où les coûts sont importants. Cette question est importante, mais peut faire l'objet d'un débat ultérieur, sachant qu'elle préoccupe également les syndicats. Autre sujet de préoccupation : le changement de statut des anciens immeubles qui passent du secteur libre au domaine subventionné.

Par contre, le Rassemblement regrette, par rapport à la réforme proposée, qu'elle n'aille pas plus loin dans les objectifs qui transparaissent dans la politique du Conseil d'Etat et notamment en ce qui concerne l'objectif de réduction des coûts des immeubles. Tout en reconnaissant que des efforts ont déjà été faits pour réduire les coûts de construction, le Rassemblement estime que l'on peut aller plus loin dans la recherche d'un moindre coût tout en maintenant le rapport qualité/coût, ne serait-ce qu'en simplifiant les constructions. Selon le Rassemblement, cet objectif ne devrait pas concerner que les caisses de pensions ou les institutions, mais devrait également être la préoccupation constante des milieux privés. Et d'imaginer la création d'une commission, telle que celle traitant du bonus à la rénovation, pour engager une réflexion et examiner les projets en fonction des objectifs. Pour le Rassemblement, on pourrait imaginer avoir une adéquation entre les personnes les plus défavorisées et la politique sociale du logement, ayant pour objectif la réduction du coût de production des immeubles.

Pour le Rassemblement, la modification proposée du taux d'effort pose un problème majeur, car ce n'est pas en le modifiant de la sorte que l'on va pouvoir mieux cibler l'aide à la population la plus démunie. En réalité, en augmentant ce taux, on va permettre l'accès à des gens qui aujourd'hui pourraient déjà entrer, mais en leur disant "; vous pouvez entrer, mais en payant plus de loyer ". Ce n'est donc pas là que se trouve la solution, et c'est pourquoi le Rassemblement est fermement opposé à l'augmentation du taux d'effort. En revanche, il approuve la modification du barème concernant l'allocation de logement.

Au sujet de la prise en compte de la fortune, le Rassemblement est favorable pour autant que l'on fasse attention à l'épargne pour les 2e et 3e piliers, en particulier pour les indépendants. Il estime que l'on pourrait également adopter un taux de conversion pour déterminer la fortune, sur le modèle de l'OCPA, plutôt que d'instaurer un plafonnement.

Sur le non-cumul des aides, le Rassemblement rejette la proposition du Conseil d'Etat quant au non-cumul des aides, estimant que cela pourrait créer des inégalités. En effet, pour le Rassemblement, entre un revenu brut d'un rentier AVS ou AI bénéficiant des prestations de l'OCPA, et un salarié disposant du même revenu brut, cette disposition permettrait au salarié de demander une allocation de logement, ce qui ne serait pas le cas pour le rentier. Ainsi, du point de l'égalité de traitement, il faudrait qu'à ressources égales, l'un et l'autre puissent avoir le même accès à l'allocation de logement. Cela signifie également la prise en compte des prestations pour établir le revenu brut et ainsi déterminer le montant de l'allocation.

Le Rassemblement reconnaît cependant que le cumul peut être refusé entre l'allocation de logement et l'aide de la Ville de Genève, bien qu'il estime que cette aide est fictive dans le cadre d'un état locatif fictif. En réalité, les gens ne bénéficient pas d'aide, mais d'un loyer adapté à leurs ressources.

Favorable au principe de supprimer le plafond de la surtaxe pour cause de dépassement du barème d'entrée, le Rassemblement souhaite cependant que cette mesure ne s'applique pas aux coopératives, dans la mesure où il estime que cette forme de propriété doit être privilégiée. Si elle devait être appliquée aux coopératives, il faudrait que la formule permette le maintien de l'esprit de ces dernières, en limitant le montant au loyer réel et non au-dessus. Selon le Rassemblement, on pourrait même envisager éventuellement, lorsque le revenu augmente, un remboursement des aides accordées à l'époque, créant ainsi une situation de vases communiquants, avec une réglementation précise et approfondie.

Concernant la durée de séjour, le Rassemblement dit oui à une réduction à 2 ans, mais relève cependant deux problèmes :

le premier concerne la mobilité professionnelle : une personne peut être amenée, après de nombreuses années de résidence à Genève, à travailler dans un autre canton pendant quelque temps, puis à revenir à Genève. Cette personne doit-elle être exclue du logement social, malgré le fait qu'elle ait longtemps été un contribuable dans notre canton ? Cette question se pose également pour les Suisses qui reviennent de l'étranger suite à diverses difficultés. Le Rassemblement ne pense pas qu'il puisse réellement y avoir de tourisme social dans ce domaine ;

le deuxième concerne les personnes disposant d'un permis F, c'est-à-dire tolérées sur notre territoire. Il s'agit de toute une catégorie de la population particulièrement fragilisée en matière de revenu. C'est pourquoi, du point de vue des dispositions légales, le Rassemblement propose d'ouvrir l'accès au logement social à cette population précarisée.

Evoquant la question du bail associatif le Rassemblement n'y voit pas d'inconvénient, car il y voit le renforcement des coopératives.

Au sujet de la définition du groupe familial, le Rassemblement estime que la solution proposée n'est pas la meilleure dans le cadre d'une politique sociale du logement. En effet, sachant qu'après un divorce, dans une situation de garde partagée, les deux parents ont besoin d'un logement, il s'agit d'éviter une inégalité de traitement par rapport aux personnes ayant les moyens d'accès aux loyers libres.

Si la solution proposée par le Conseil d'Etat, pour inciter à la contestation du loyer en cas d'augmentation, va dans le bon sens, le Rassemblement estime néanmoins qu'il aurait pu aller plus loin en proposant que l'Etat puisse se subroger au locataire pour la contestation. Selon le Rassemblement, cette pratique existe déjà à l'OCPA, et permet de soutenir des personnes déjà fragilisées sur le plan du revenu.

Le Rassemblement est pour la suppression des HLM en PPE et des HCM. Concernant les HCM, il estime que lorsqu'on parle de recibler l'aide de l'Etat, il n'y a pas lieu de soutenir dans la loi des logements qui s'adressent à une population disposant d'un revenu confortable. Il pense également que c'est aux constructeurs de mettre à disposition des logements répondant à la solvabilité des gens. De ce fait, il faudrait aller au bout de la logique, et sortir ces catégories de la loi.

Le Rassemblement se dit assez favorable au fait d'adapter les conditions à la catégorie HLM, avec éventuellement une aide limitée dans le temps, et pourquoi pas, une aide dégressive (bien que le Rassemblement y soit plutôt opposé). Les HM étant conçues pour répondre à une structure d'habitation coopérative, cette aide devrait également s'appliquer aux coopératives. Pour les coopératives, des cautèles sur une garantie à terme devrait permettre de maintenir l'esprit coopératif et ne pas aboutir à des PPE.

Concernant l'exonération fiscale, le Rassemblement estime que cette exonération ne devrait pas avoir de compensation. Le taux de rendement proposé aujourd'hui par la LGL permet d'être attractif par rapport au secteur privé. Il est de ce fait suffisant. Pour le Rassemblement, la proposition d'un taux différencié représente en fait un artifice légal qui, en fin de compte, aboutit au même résultat. Pendant longtemps, les propriétaires ont bénéficié d'un double avantage, à savoir un taux de rendement plus élevé que dans le secteur privé, avec un appui financier et une exonération fiscale. Aujourd'hui on se trouve dans une phase où un seul avantage pourrait être maintenu, à savoir un taux de rendement plus élevé que celui prévu par le Code des obligations. M. Sommaruga pense que mettre tous les propriétaires à égalité impliquerait que tous paient des impôts.

Ensuite, et pour répondre à un commissaire, M. Sommaruga explique que la notion de taux insolite s'inscrit dans une situation où on estime, du point de vue de l'OCL, que le revenu est trop bas par rapport au loyer. On part donc du principe qu'il faudrait gagner plus. Derrière cette définition, on pointe systématiquement les revenus les plus bas, ce qui pose problème car cela revient à mettre la pression sur les locataires qui ont les plus bas revenus. Il faudrait donc introduire une disposition qui permette de combattre les abus, tout en évitant cette pression.

En réponse aux prises de position du rassemblement, M. Moutinot intervient pour rappeler que le non-cumul des aides ne constitue pas un changement de système, mais de l'ancrage dans la loi de la pratique actuelle.

Ensuite, relevant que le Rassemblement est favorable au bail associatif, il explique qu'il s'agit d'un débat complexe et d'une disposition difficile à mettre sur pied, en particulier pour ce qui concerne le contrôle, et demande si le Rassemblement a quelques éléments de réflexion à proposer tout en précisant que cela ne concerne pas que les coopératives, mais l'ensemble du secteur subventionné. Le Rassemblement n'a par ailleurs pas réfléchi à la question, estimant que les personnes les plus aptes à mener une réflexion dans ce domaine proviennent des milieux coopératifs.

A la question de M. Hiler demandant si le Rassemblement est favorable au maintien de l'exonération fiscale ou s'il préfère une aide plus visible, M. Sommaruga estime que si une aide doit être accordée, il vaut mieux la transparence des subventions qu'une exonération fiscale dont les chiffres sont difficilement lisibles. Ainsi, la suppression complète de l'exonération permettrait une plus grande transparence

Fondations immobilières de droit public

Mme Laure ROCHAT, juriste et MM. Michel PERIZZOLO, secrétaire général et Jean-Claude ROTHLISBERGER, président des FIDP

Mme Rochat indique que c'est avec soulagement que les FIDP accueillent l'interdiction de la sous-location, qui pose surtout problème pour les grands logements. D'autre part, Mme Rochat a une remarque formelle à faire à propos de l'art. 31B, al. 2. Elle estime en effet que la formulation "; manifestement excessive " peut être source d'interprétations, mais elle n'a cependant pas de proposition à faire.

Intervenant au sujet des taux d'effort, M. Perizzolo indique que pour les FIDP, l'augmentation ne devrait pas se traduire par un taux formellement figé. Elles préféreraient une fourchette de taux qui serait plus adaptée par rapport à la configuration du parc immobilier des fondations. La fourchette de taux permettrait de distinguer entre anciens logements se situant entre 1'000 et 2'500 F et nouveaux logements se situant entre 2'500 et 3'000 F.

Pour le FIDP, en augmentant le taux d'effort, on risque de créer indirectement un "; ghetto " en sélectionnant vers le bas. Ce n'est pas que des personnes renonceraient à leur logement, c'est qu'elles ne pourraient pas y rester. M. Rothlisberger rappelle que la tendance actuelle des fondations est de favoriser le panachage sur le terrain (et non dans les allées), et pas seulement dans les HBM. La modulation dans les allées est difficile à réaliser, et l'on n'est pas sûr que les locataires accepteraient.

Abordant la question des parkings, et considérant que la non-location de ceux-ci pénalisent le revenu locatif et le rendement des immeubles, les fondations souhaiteraient que ceux-ci soient inclus dans ce taux d'effort. En effet, leur coût, qui équivaut à celui d'une pièce supplémentaire, constitue manifestement une charge lourde, et si le parking n'est pas pris en charge par le locataire, c'est l'ensemble des locataires qui doivent le supporter. Répondant à cette prise de position, M. Moutinot indique qu'actuellement il est prévu d'en construire moins, mais cette mesure ne sera effective qu'en 2005. Il indique que la difficulté est surtout liée aux demandes des communes qui souhaitent que les parkings soient construits en sous-sol. Il rappelle qu'il n'y a pas d'obligation légale, mais le département doit prévoir ce genre d'aménagement au moment de l'autorisation de construire ou de l'adoption d'un PLQ, sachant que la pression des communes est importante.

Pour la FIDP, les garanties locatives représentent une charge assez lourde pour bon nombre de locataires. Les fondations ayant le souci de responsabiliser les locataires, sensibilisent ceux-ci à l'assurance RC. Néanmoins, elles proposent la mise en place d'une forme de cautionnement ou une garantie qui serait générée par une institution sociale.

Revenant sur les taux d'effort, M. Barro relève à l'adresse des auditionnés que les loyers sont déjà différents dans une même allée, en fonction notamment de l'étage et de l'orientation. D'autre part, en ce qui concerne l'intégration du parking dans le taux d'effort, il constate que les constructeurs sont appelés à bâtir des immeubles de plus en plus chers, avec des charges de moins en moins importantes pour les locataires. Une combinaison du loyer et des charges pourrait être intéressante, par exemple un loyer de base avec des charges différenciées.

M. Perizzolo répond que tout le monde ne serait pas favorable à cette combinaison dans la mesure où les acomptes de chauffage, par exemple, servent à couvrir les frais effectifs et n'entrent pas dans le calcul du rendement de l'immeuble. En intégrant les charges, on mélangerait tout. Enfin, cela lui semble une mesure difficile, car le taux d'effort serait à vérifier chaque année en fonction des performances.

Fédération genevoise des métiers du bâtiment (FMB)

MM. BARRILLIER et RUFENER

M. Barrillier indique en préambule qu'il ne se prononcera pas sur les mesures concernant la protection des locataires, ce domaine n'étant pas de son ressort. Par ailleurs, il estime que le projet de loi contient une bonne analyse de la situation et qu'il constitue, d'une manière générale, un bon rapport. Il précise d'emblée qu'en tant que représentant de la Fédération genevoise des métiers du bâtiment, il se sent surtout interpellé par les coûts de construction.

Constatant que l'indice des prix à la construction a stagné depuis dix ans à Genève, M. Barrillier précise, contrairement à l'exposé des motifs du projet de loi, qu'il n'y a donc pas lieu de parler "; des coûts de construction élevés ". Par ailleurs, il indique aussi que les standards de production des logements sociaux à Genève sont élevés. Une étude ayant montré l'incidence des standards helvétiques sur les coûts de construction en comparaison avec l'Allemagne, des économies peuvent donc être trouvées dans de nombreux domaines. La FMB a d'ailleurs travaillé avec le Syndicat interprofessionnel des travailleurs (SIT) sur la question et tous deux ont été d'accord pour dire qu'il est envisageable de réduire les coûts sans nuire ni à la qualité des constructions, ni aux conditions de travail des salariés.

Abordant la question des coopératives, M. Barrillier évalue de manière positive l'expérience des coopératives qui constituent une sorte d'antichambre à la responsabilisation des locataires, en vue de l'achat du logement.

D'autre part, la FMB :

estime que l'abandon de la surtaxe constitue un élément positif ;

que l'article 9, alinéa 3, autour du droit de préemption, met aussi en place une mesure appropriée ;

soutient les mesures liées au HM ;

a quelques craintes concernant la suppression de l'exonération fiscale et d'une manière générale, la FMB préfère le système de l'indexation des fonds propres.

Communauté genevoise d'action syndicale (CGAS)

MM. DORET et MARCO

M. Doret précise d'emblée que l'intervention ne portera pas sur la totalité du projet de loi, mais sur une ou deux préoccupations.

M. Marco soulève la problématique de l'assimilation volontaire des constructions neuves et des rénovations. Par ailleurs, il regrette l'existence de manipulations financières qui produisent une fausse assimilation entre les deux. Il affirme que l'estimation des coûts de la construction se base sur une méthodologie obsolète, en prévoyant notamment des prix surévalués de 10 à 15 %.

M. Marco constate qu'au moment de la sortie du financement HLM, on calcule toujours le prix selon l'indexation du coût d'origine de la construction, mais on ne tient jamais compte de la vétusté des bâtiments. Par ailleurs, on opère constamment un découplage entre les habitations neuves et anciennes. On renvoie couramment ce qui est neuf à la LGL et ce qui est ancien à la LDTR. M. Marco se demande s'il ne serait pas possible d'envisager une réunion des deux systèmes, ce qui aurait l'avantage d'éviter certaines dérives.

Abordant la question du Groupe familial, M. Doret relève qu'il se produit parfois des sous-locations hasardeuses, mais qu'il serait par ailleurs souhaitable d'approfondir aussi les possibilités de colocation. On constate à Genève que les taux d'occupation sont en baisse. On pourrait imaginer de favoriser la recomposition du groupe familial, en donnant des encouragements à la cohabitation, par exemple pour les homosexuels ou des veuves désirant tenir un ménage commun.

Concernant le taux d'effort, M. Doret note que celui-ci est revu à la hausse, mais est d'avis que cette mesure ne représente pas la meilleure piste. Il explique par ailleurs que si les milieux immobiliers souhaitent une indexation automatique des fonds propres, il conviendrait aussi d'indexer automatiquement les revenus. Il indique enfin que les statistiques montrent aujourd'hui que le pouvoir d'achat des travailleurs de la construction a baissé entre 350 et 400 F par mois. Ensuite il explique que si l'on désire établir une adéquation entre la solvabilité des locataires et le prix du marché, il ne s'agit pas tant de fixer de nouvelles dispositions dans la loi que de poser de nouvelles normes de constructions. Il est urgent dès lors de revoir les modes de collaboration entre les différents corps de métier que sont les ingénieurs, les architectes et les entrepreneurs.

D'autre part, M. Doret indique que la CGAS n'est pas favorable au cumul des aides concernant le logement. Mais il reconnaît que la réflexion s'est limitée à ce domaine et que la possibilité d'un cumul de diverses allocations n'a pas été envisagée. Il suggère que le Conseil d'Etat fasse un inventaire des allocations compatibles.

Enfin, M. Doret regrette que le système genevois de calcul du nombre de pièces contenues dans un logement ne soit pas harmonisé avec les autres cantons suisses, voire avec les autres pays européens. Il souhaiterait également que l'on prenne le mètre carré et non plus la pièce comme unité de référence.

A la question de savoir si la condition d'une construction moins luxueuse, avec par ailleurs moins de subvention, aura comme effet pervers la construction de logements précaires, les représentants de la CGAS ajoutent que la question de la pertinence de certains équipements se pose. A ce sujet, toute une série de dérives existent. Les squats et les nouvelles coopératives ont eu à ce titre la mérite de poser la question des besoins réels en matière de confort. Mais le problème renvoie à toute la politique du logement institutionnalisée depuis les "; lois Dupont ".

Direction de l'Action sociale (DASS)

M. .

M. .

la loi sur les prestations complémentaires (OCPA) ;

la loi sur le revenu minimum des chômeurs en fin de droit (RMCAS).

Aussi, selon M. Gönczy, ces deux lois prévoient deux actions a priori contradictoires, à savoir que d'une part, dans leur portée générale, elles doivent prendre en compte la totalité des besoins des personnes, mais d'autre part, les dispositions législatives prévoient également la prise en compte de la totalité des revenus. Ce n'est que lorsque ces revenus sont inférieurs au barème qu'interviennent alors les prestations complémentaires ou le RMCAS.

Le paradoxe, selon M. Gönczy, c'est que l'on se trouve avec un système complet, mais en même temps les textes prévoient que les différents organismes, tels que l'Hospice général ou l'OCPA, doivent prendre en compte l'ensemble des prestations fournies par d'autres régimes. Concrètement, dans le cas où une allocation de logement est versée, l'OCPA et l'Hospice général doivent tenir compte de cette allocation dans le calcul de leurs prestations. Par ailleurs, M. Gönczy confirme qu'il n'y a pas de doublons mais une priorité dans les régimes appliqués. En réponse à une question, il rappelle que l'allocation de logement ne dépend pas du DASS, tout comme les prestations liées au régime fédéral, ou les allocations, mais qu'en revanche, le DASS considère l'ensemble des revenus d'une personne quelle que soit leur origine.

En réponse aux questions des commissaires, M. Gönczy reconnaît qu'il y a effectivement un plafond en ce qui concerne le loyer dans le cadre des prestations complémentaires et du RMCAS, et que sauf erreur de sa part ce plafond est fixé en fonction du nombre de personnes. Au sujet de la prise en considération, pour le logement, des personnes séjournant depuis plus de deux ans et dont le statut de séjour est précaire (personne enregistrée, mais non autorisée officiellement à séjourner), il rappelle que le Tribunal fédéral a pris un arrêté il y a deux ans environ, selon lequel n'importe qui en Suisse a le droit à un minimum vital, sans que le Tribunal ait défini ce minimum. C'est donc à chaque canton de le définir. C'est ainsi que l'Etat de Genève, par un arrêté du département, a instauré un cadre pour qu'un minimum soit accordé aux "; clandestins ", les barèmes ayant été calqués sur l'assistance fournie aux requérants d'asile, soit, en ce qui concerne le logement, entre 10 à 13 F par jour et par personne. La seule condition étant que la personne ait contacté l'Office de la population pour régulariser sa situation. M. Gönczy confirme que cette mesure ne concerne que peu de personnes, soit 40 en 1998. Au sujet de prise en compte du loyer dans l'assistance "; ordinaire ", M. Gönczy répond que cette aide est également plafonnée en fonction du nombre de personnes. (Voir doc. en annexe). Au sujet de la population bénéficiant de cette aide, il indique que la population du RMCAS est de 1'000 personnes environ, celle de l'assistance publique de 7'000, et celle de l'OCPA de 17'000.

Au sujet de la prise en compte des rentes de la Ville de Genève et des autres communes par l'OCPA, M. Gönczy relève que ce n'est pas le cas, qu'il s'agit effectivement d'une "; zone grise ".

A la suite de cette déclaration, le DAEL précise, quant au cumul des aides, qu'à la suite d'une motion renvoyée au Conseil d'Etat, une coordination entre les services administratifs s'est alors organisée entre l'OCL et l'Action sociale. En ce qui concerne l'assistance publique, il s'agit de prestations remboursables et non d'aides personnalisées. Les intéressés ont donc droit à l'allocation de logement. Pour ce qui est de l'OCPA et du RMCAS, lorsqu'une personne obtenait une allocation de logement, par exemple 500 F, puis se rendait à l'OCPA pour des prestations complémentaires, l'OCPA tenait compte de ces 500 F qu'elle réduisait de ses prestations. A l'heure actuelle, la personne n'a plus qu'une seule démarche à faire, à savoir se rendre à l'OCPA qui, dès lors, stoppe l'allocation de logement et augmente ses prestations de 500 F.

Coopératives d'habitation (CODHA) et Groupement pour la promotion du logement associatif (GRAAL)

MM. Marc SNEIDERS et Philippe FAVARGER

En préambule, M. Favarger explique que le GRAAL, créé au début des années 90, regroupe plusieurs petites coopératives. Son but étant de permettre une entraide entre ces coopératives, et de leur de donner un certain poids.

Abordant la question du bail associatif, M. Favarger indique que la location concerne l'immeuble entier, et non les appartements. L'intérêt de ce type de bail est le fait que des petits groupes peuvent créer une structure avec des compétences professionnelles diverses et, par conséquent, peuvent fournir des immeubles en bail associatif afin d'éviter l'écueil du montage de la réalisation de projet. La deuxième idée étant celle de l'autogestion. C'est la CODHA qui assure le financement et la surveillance.

A la suite de quoi que M. Favarger aborde la question des fonds propres et terrains à disposition en soulignant que le problème fondamental auquel sont confrontées les coopératives, surtout les plus petites d'entre elles, est celui des fonds propres. En effet, l'achat d'un terrain nécessitant non seulement entre 30-50 % de fonds propres, mais également une rapidité dans la disponibilité de ces fonds. Or, pour les petites coopératives, qui ne disposent pas de réserves, il leur est impossible d'être opérationnelles, et ce d'autant plus qu'au moment de l'offre, ce n'est que sur la base d'un avant-projet que les gens s'engagent. C'est pourquoi les coopératives souhaitent, d'une part, que des terrains soient mis à leur disposition en droit de superficie et d'autre part, qu'une aide au capital leur soit fournie, soit sous forme de prise de parts sociales pendant la réalisation de l'opération, soit par le nantissement de parts sociales qui peuvent être remises une fois libérées.

Au sujet de la surtaxe et subvention HM, la CODHA nous informe que c'est avec plaisir que les coopératives approuvent le renoncement de l'introduction d'une surtaxe. Car pour ces dernières, les HM sont le meilleur système, et l'introduction d'une surtaxe dénaturerait ce système. Quant à la dégressivité de la subvention HM, pour la CODHA, elle entre en contradiction avec les arguments développés dans le projet de loi à propos de la comparaison avec les HLM. En effet, dans le cadre des HLM, l'engagement de l'Etat est fixe, et pour le locataire dont le revenu n'augmente pas, il est prévu une allocation de logement, en complément de la subvention HLM. Or, l'art. 39 du projet de loi prévoit que l'on ne peut cumuler cette allocation avec d'autres aides personnalisées.

M. Albert intervient pour signaler qu'il s'agit là d'une erreur d'interprétation de cet article, et M. Favarger, tout en admettant cette erreur, estime néanmoins qu'il serait plus judicieux de garder un plafond constant, sachant que la dégressivité concerne les locataires dont les revenus augmentent.

M. Favarger poursuit en évoquant les appartements communautaires, dont le problème se situe au niveau des revenus, lorsque ceux-ci sont très différents d'un co-locataire à l'autre. Il suggère de ce fait de considérer l'appartement comme un foyer dont on louerait les chambres, et relève que ce n'est pas le bail associatif qui pose problème, mais l'appartement communautaire. M. Sneiders ajoute que c'est la raison pour laquelle ce genre d'appartement devrait être considéré comme un foyer.

Intervenant par rapport au bail associatif, M. Moutinot indique que le calcul peut s'effectuer soit par pièce et par personne, soit par appartement, soit par immeuble, sachant que c'est le calcul par appartement qui est le plus intéressant, car il peut y avoir des divergences au sein d'un immeuble. C'est donc l'appartement qui correspond à la taille critique pour le contrôle de la LGL.

En réponse aux questions des commissaires, M. Sneiders, au sujet des subventions personnalisées, informe que tous les membres de l'association jouent la transparence quant à leurs revenus. De plus, chaque appartement transmet régulièrement le total des revenus à l'OCL, total sur lequel se base ce dernier. Ainsi, chaque locataire paie son loyer plein pot et, le cas échéant, reçoit une aide. L'association se porte garante de ce que les locataires déclarent. Il confirme que la CODHA a un bail associatif avec une association qui a elle-même son propre bail et précise qu'il s'agit d'un bail HM. Pour ce qui est de la population, il détaille la composition des appartements de son immeuble, à savoir :

- un couple avec enfant + une personne à l'AI ;

- quatre adultes, dont 2 étudiants ;

- deux adultes + un père et son enfant ;

- trois adultes ;

- trois étudiants.

Dans ce dernier cas, l'esprit de cet appartement est typiquement celui d'un foyer.

Les auditionnés indiquent, à propos des coûts de construction, que l'immeuble de la rue Plantamour se situe à 40 % en dessous de l'expertise-mère. Partant de l'attitude qui consiste à accepter certaines conditions telles que vivre à plusieurs dans des appartements se situant en dessous des standards, avec un confort réduit et ce dans le but de payer le moins cher possible. Il y aurait trois principes qui s'appliquent aux rénovations :

- un standard inférieur au standard-mère ;

- un maximum de récupération ;

- la participation des habitants aux travaux de finition.

Le fait d'intégrer les habitants dans ce processus, et dans le contexte de la rénovation en particulier, permet effectivement des économies.

Enfin, M. Favarger ajoute qu'au niveau de la salubrité et de la sécurité, les normes sont respectées et sur la généralisation des normes adoptées par les habitants, il rappelle que ces derniers acceptent une dérogation quant au confort et ne demandent pas une généralisation de cette dérogation.

ASLOCA-Rive

M. .

Abordant la question du taux d'effort, M. De Dardel informe la commission que l'ASLOCA s'était déjà penchée sur la question il y a de cela une dizaine d'années. Elle était alors opposée à une augmentation de ce taux, mais son intervention n'avait pas complètement abouti. M. De Dardel constate qu'aujourd'hui le Conseil d'Etat reprend cette tendance de vouloir résoudre les problèmes par l'augmentation du taux d'effort. Selon lui, cette augmentation de 2 % conduit à favoriser l'accès aux logements sociaux à plus de personnes dont les revenus sont modestes. Si cette volonté d'élargir le cercle est acceptable, il faut en revanche se rendre compte que cela représente en réalité une augmentation de 11 % des charges des locataires. Or, on se trouve dans une période où les salaires les plus modestes doivent faire face à une hausse des cotisations d'assurances sociales, notamment en matière de maladie. De ce fait, M. De Dardel, pour qui cette augmentation de 11 % est particulièrement mal venue, ne voit pas en quoi il s'agirait d'un progrès social. Car la problématique est semblable à celle des impôts, à savoir qu'un même taux d'effort n'a pas les mêmes répercussions pour les bas que pour les hauts revenus. Ce sont surtout les plus défavorisés qui seront touchés par une augmentation du taux d'effort. A ce niveau, le projet de loi constitue une régression sociale que l'ASLOCA ne peut accepter.

M. De Dardel rappelle, par ailleurs, que lors de la consultation préalable, les propriétaires institutionnels se sont eux aussi opposés à cette hausse, même si leurs raisons ne sont pas les mêmes car leur inquiétude concerne davantage la solvabilité de leurs locataires. Pour ce faire, ils proposent d'inclure le garage dans le loyer du logement et du point de vue du Conseil d'Etat, ce serait une opération blanche, mais cela reviendrait à favoriser une diminution des loyers des locataires de petits appartements qui n'ont en général pas d'enfants.

En conclusion, l'ASLOCA ne souhaite pas d'augmentation du taux d'effort, et c'est le point principal en ce qui concerne ce projet de loi.

M. De Dardel poursuit en évoquant la prise en compte de la fortune. Il constate que le projet de loi laisse beaucoup de latitude au Conseil d'Etat, sans que l'on sache ce qui va ressortir du règlement. Pour l'ASLOCA, il faudrait que seules les très grandes fortunes, soit celles dépassant 400'000 F, soient prises en compte. En dessous, on risquerait de toucher à l'épargne constituée par absence de prévoyance en matière de vieillesse. Il s'agit donc d'un point délicat qui nécessiterait une étude des dispositions du règlement d'application.

Concernant la suppression du plafonnement de la surtaxe, M. De Dardel rappelle qu'il existe deux types de plafonnement. Le premier concerne les coopératives pour lesquelles l'ASLOCA souhaite que le système actuel soit maintenu. Le second concerne les locataires d'immeubles appartenant à des caisses de pension que l'ASLOCA est d'accord de traiter moins généreusement. Avec la suppression des 65 %, l'ASLOCA estime que l'on va aboutir à un système injuste, car les locataires qui n'ont pas encore atteint la limite de sortie seront traités de la même manière que ceux qui ont atteint cette limite. Dans ce dernier cas, il est effectivement normal de les inciter à quitter leur logement, mais pas pour les locataires qui ont encore droit à un logement subventionné. C'est pourquoi ce plafonnement est une bonne disposition qu'il faudrait conserver.

A propos de l'allocation de logement (art. 39A, al. 1), la modification proposée est minime par rapport à la loi actuelle. Le principe d'intégrer la fortune est acceptable, encore faut-il voir les modalités. En revanche, l'ASLOCA constate un problème au niveau des refus régulièrement opposés par l'OCL aux personnes qui font une demande d'allocation. Le nombre de plaintes qui lui sont adressées est en augmentation. L'argument principal opposé par l'OCL est que les appartements en question sont trop chers. Pour cela, l'OCL se fonde sur les statistiques officielles qui décrivent les logements selon leur ancienneté et le nombre de pièces, et selon les normes genevoises, à savoir qu'une pièce doit être un espace fermé avec une fenêtre, et faire au moins 9 m2. Or, les loyers sont en réalité plus élevés que ceux considérés par l'OCSTAT. Ainsi, selon l'ASLOCA, l'allocation de logement ne devrait être refusée que si le locataire refuse une offre raisonnable de logement faite par l'OCL. A ce propos, l'ASLOCA et le Rassemblement annoncent une proposition plus précise, car il y a un réel besoin de modifier cette situation.

M. De Dardel aborde ensuite la question du taux d'imposition. 24A) et il se pose la question de la conformité à la législation fédérale, étant donné qu'une baisse du taux revient tout de même à une exonération fiscale partielle.

Pour ce qui est de la suppression du système HLM PPE (art. 26), M. De Dardel rappelle que cette catégorie avait été introduite dans la législation genevoise et tant le Conseil d'Etat que le Grand Conseil avaient chanté les louanges de cette "; grande avancée " vers l'accès à la propriété. Or, aujourd'hui, c'est un constat d'échec qui s'impose. L'ASLOCA, dans la perspective de reciblage voulue par le Conseil d'Etat, serait plutôt favorable à la suppression des HCM, aujourd'hui destinés à des revenus moyens supérieurs, et à la concentration sur le logement subventionné, essentiellement en matière de HM et de HLM, avec une priorité pour les HBM.

Concernant le cumul des aides, l'ASLOCA pense que le Conseil d'Etat prend la mauvaise voie et risque de créer des inégalités. M. De Dardel cite l'exemple d'un salarié et d'un rentier AI au bénéfice de prestations complémentaires : si le premier touche un salaire de 2'500 F, mettons qu'il peut obtenir une allocation de logement de 500 F ; en revanche, le second, dont la rente AI et les prestations complémentaires totalisent un revenu de 2'500 F, n'aura pas droit à une allocation de logement. Ainsi, ce cumul d'aide ne doit pas être interprété comme étant le fait de toucher deux fois pour la même raison. L'allocation de logement doit être un plus et compléter les autres aides, afin de traiter à égalité les personnes disposant d'un logement subventionné.

M. De Dardel évoque ensuite la question du groupe familial. 31), et relève que le principal problème est lié à la modification du droit du divorce qui prévoit un partage plus généreux de la garde des enfants. Cette modification implique que les deux époux disposent d'un logement suffisamment grand pour accueillir les enfants. Or, l'art. 31 empêche qu'un parent vivant dans un logement subventionné puisse avoir une pièce supplémentaire. Il faut donc éviter la discrimination entre les locataires de logements subventionnés et les autres. Une proposition dans ce sens sera éventuellement faite par l'ASLOCA et le Rassemblement.

Abordant l'art. 39, al. 2 concernant l'obligation de s'opposer à une augmentation de loyer, l'ASLOCA estime qu'il s'agit d'une bonne disposition, mais que l'on pourrait faire davantage en indiquant que l'OCL peut se subroger au locataire, ainsi que cela se fait déjà dans le cadre de l'OCPA.

En réponse à la question soulevée par M. Hiler, qui demande ce que l'ASLOCA propose pour répondre à la volonté de reciblage du Conseil d'Etat et à la pression de l'allocation de logement sur la hausse des loyers, M. De Dardel préférerait le statu quo, car si l'on veut élargir la cible, c'est aux loyers qu'il faut s'attaquer en construisant plus de HBM et en réduisant encore davantage les loyers suite à la baisse du taux hypothécaire. Ainsi, le seul moyen cohérent et honnête passe par le montant des loyers.

Sur la pression de l'allocation de logement, M. De Dardel estime qu'on pourrait trouver une solution mixte. Par exemple, si le loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché, l'allocation de logement pourrait être calculée selon le loyer estimé juste. Mais il ne pense pas que l'allocation de logement joue un rôle fondamental dans la hausse ou le maintien de loyers trop élevés. Le problème vient plutôt de la pénurie endémique de logements, avec un taux de vacance en diminution, qui à Genève, selon le taux officiel, est de 2 %. Mais selon M. De Dardel, le chiffre exact est plus élevé et il faudrait qu'une analyse des logements vacants soit faite, mais il semble que ce sont les logements les plus chers qui restent vacants.

En réponse à la question de M. Glatz, par rapport au groupe familial et au sujet nouveau droit du divorce, et la discrimination avec les parents faisant logement commun, M. De Dardel estime qu'il n'y a pas discrimination avec les ménages communs, la situation n'étant pas comparable. La question est en réalité de savoir si les locataires de logements subventionnés peuvent appliquer la nouvelle loi. Il explique que lorsqu'un couple se sépare et que, par exemple, la femme reste avec les enfants dans le logement, ce dernier est alors considéré comme sous-occupé et c'est le taux d'effort maximum qui est appliqué.

Administration fiscale cantonale (AFC)

M. .

M. Adamina exprime le souhait que tout ce qui a trait à la fiscalité fasse l'objet de dispositions topiques. Il n'y a, actuellement, rien dans la loi fiscale concernant les exonérations et les taux réduits appliqués en matière de HLM.

Il indique cependant que cela posera des problèmes, notamment dès le 1er janvier 2001, dans la mesure où les exonérations appliquées pour la calculation des immeubles se font en fonction d'un taux de calcul incompatible avec la LHID. M. Adamina explique que dès qu'il est question de HLM, on déplore le fait que toutes les dispositions ne figurent pas dans la loi pour traiter des cas particuliers.

Au sujet de la pratique actuelle du Conseil d'Etat qui prévoit que le rendement net avant impôt est additionné au revenu du contribuable, et sert à déterminer son taux d'imposition, sachant que le calcul se fait sur la part non exonérée, M. Adamina confirme que la taxation se fait alors au taux le plus élevé et que le montant de l'exonération est plus important. Il ajoute que cette situation ne concerne que les personnes physiques.

M. Adamina, répondant à la question, précise que l'exonération est interdite par la LHID, contrairement aux rabais fiscaux. Un taux d'imposition réduit est en effet compatible avec la loi, car l'assiette fiscale reste la même. Des représentants de l'organe chargé de veiller au respect de cette loi sont venus de Berne et l'ont confirmé. L'avis de droit que certains ont sollicité ne sera donc pas nécessaire. La LHID fixe une assiette fiscale unique dans tous les cantons, il s'agit d'un problème de péréquation. En revanche, le fait que certains cantons soient meilleur marché que d'autres laisse la LHID de marbre.

M. .

M. .

principes de la loi ;

politique foncière ;

encouragement à la construction ;

aide aux locataires ;

et mentionne l'article 10A de la Constitution, qui donne les éléments sur l'aide au logement.

A la suite de quoi M. Albert énumère d'abord les principes de la LGL :

l'encouragement de la construction de logements d'utilité publique ;

l'amélioration de la qualité de l'habitat ;

le contrôle des loyers des logements bénéficiant d'une aide de l'Etat.

M. Albert souligne que les deux derniers points sont des éléments-clef de la politique de l'Etat, et. en particulier, le dernier qui permet le contrôle de l'accès aux logements pour les personnes qui en ont besoin. L'Etat doit encourager la construction de logements sociaux, ce qui signifie aider, réguler, équilibrer, coordonner, stimuler, contrôler. Il doit par ailleurs veiller à l'équilibre entre le rôle des propriétaires, des locataires et le sien.

Abordant la question de politique foncière de l'Etat, M. Albert explique qu'elle représente un des traits centraux de la loi qui relève de l'aménagement du territoire. En ce sens, l'Etat doit être acteur pour acquérir du terrain, afin de favoriser la construction de HBM et le développement des coopératives. Dans ce but, l'Etat détient trois instruments pour mener une politique d'acquisition de terrains :

procéder à des achats ordinaires ;

user de son droit de préemption légal dans les zones de développement ;

recourir au droit d'expropriation.

M. Albert définit ensuite les quatre catégories d'immeubles auxquels la LGL fait référence. Premièrement, les HBM, qui contiennent 4'761 logements. Deuxièmement, les HLM, qui forment la plus grande partie des logements sociaux avec 16'977 logements. Troisièmement, les HCM qui comptabilisent 2'314 logements. Enfin, les HM, type récent d'habitation, qui représentent pour l'instant 287 logements. Le total équivaut à 12 % du parc immobilier. Il précise toutefois que ce n'est pas uniquement à travers le LGL que l'on construit des logements sociaux, il s'agit également à ce titre de citer, par exemple, l'action des communes ou de la Ville. Par ailleurs, l'Etat ne vise pas seulement la réalisation de logements économiques, mais il prend grand soin aussi de faire le lien avec l'occupation des logements, c'est-à-dire de contrôler qui occupe ceux-ci.

M. Albert décrit également les profils actuels des loyers des logements sociaux. Pour un HBM, le loyer moyen se monte à 2'040 F par pièce par an. Par rapport à ce chiffre, il mentionne que le coût de la pièce par an d'un immeuble non rénové équivaut à 1000 F, à 2000 F pour un immeuble rénové et à 2800 F pour un immeuble neuf. Dans le cas d'un HLM, le loyer moyen est 3'469 F / p / an. La catégorie HCM a un loyer moyen de 4'439 F / p / an. Quant au type d'habitation HM, il connaît un loyer moyen supérieur (4'464 F / p / an), compte tenu du fait que le calcul du loyer ne prend pas en considération la déduction de la subvention personnalisée, qui intervient après coup.

M. Albert entre dans le détail de ces différentes catégories. Les HBM (Immeubles d'habitation à bon marché) sont destinés aux personnes à revenu modeste. Excepté pour certaines coopératives, ils sont en général construits et gérés par des fondations immobilières de droit public qui sont exonérées d'impôts. L'Etat contrôle les HBM tant au niveau de l'exploitation, que des locataires. Les HBM bénéficient enfin de plusieurs aides (cautionnement, dotations, subventions).

Les HLM (Habitations à loyers modérés), poursuit M. Albert, sont construites essentiellement par le secteur privé. Ici se posent de nombreuses questions autour de la LTDR et de l'attractivité de ce type d'investissement. Par ailleurs, l'exploitation et les locataires sont contrôlés par l'Etat pendant une durée de vingt ans. Toute modification doit retenir l'assentiment du Département. Quant à l'attribution des logements, 20 % passe par l'Office cantonal du logement. Les HLM bénéficient enfin de plusieurs aides : l'exonération fiscale totale dégressive, le cautionnement (prêt hypothécaire, crédits de construction), les subventions à l'exploitation (permettent d'abaisser le niveau des loyers).

M. Albert indique ensuite les caractéristiques des HCM. Construites par le secteur privé, les HCM sont sous contrôle de l'Etat pendant 10 ans, aussi bien pour l'exploitation que pour les locataires. Là aussi, 20 % des logements sont attribués par l'OCL. Les aides dont bénéficient les HCM consistent en l'exonération fiscale totale dégressive et en une subvention limitée à l'exploitation. Il n'y a donc pas de cautionnement pour les HCM.

Les HM (Habitations mixtes) sont le type de logement social le plus récent. Leur spécificité consiste en ce que 60 % des logements doivent être attribués à des locataires qui profitent d'une aide personnalisée d'au moins 1200 F / p / an. Les HM bénéficient d'une subvention personnalisée de 2'400 F / p / an au maximum, sans limite de durée (Cette subvention ne doit pas être confondue avec l'allocation logement). De plus, les HM profitent d'une exonération fiscale partielle de 80 % dégressive sur 20 ans et il n'existe pas dans ce système, contrairement aux HBM-HLM-HCM, de surtaxe des locataires.

Concernant les logements neufs, M. Albert indique que des loyers cibles ont été fixés. Selon les normes actuelles de l'OCL, le loyer de la pièce par an s'élève à 3'500 F en moyenne pour une HLM et à 2'800 F pour un HBM.

M. Albert commente ensuite les différentes aides à la construction accordées par l'Etat.

Le cautionnement des prêts hypothécaires : il se fait en général sur :

1) 5% de la valeur de l'immeuble en hypothèque de 2e rang. Le cautionnement est gratuit, il permet vis-à-vis des banques d'abaisser les taux hypothécaires et d'éviter de faire une différence entre hypothèques de 1er et 2e rang.

2) Le prêt hypothécaire : il est effectué seulement si les conditions du marché des capitaux l'exigent. Actuellement, l'Etat ne pratique pas ce genre de prêt et ce ne serait d'ailleurs pas souhaitable, étant donné la situation des marchés financiers. La loi cependant le permettrait.

3) La subvention de l'exploitation : elle est au maximum de 5 % de 80 % de la valeur de l'immeuble, mais on n'arrive jamais à ce niveau de subvention-là.

4) Exonération des charges fiscales.

M. Albert se penche ensuite sur l'aide à l'exploitation accordée par l'Etat. Il explique que cette aide ne bénéficie pas, comme il est trop souvent prétendu, aux propriétaires, mais ce sont en fait les loyers qui sont abaissés. L'aide représente une somme de 67 millions de francs au budget 1999. Cette somme est à fonds perdus, contrairement à l'aide de la Confédération, qui consiste en des avances remboursables. A ce titre, Genève constitue une exception. Pour les coopératives, des conditions spéciales sont par ailleurs prévues. Elles se montent à 6 % de 95 % de la valeur de l'immeuble, mais ce pourcentage, précise M. Albert dépend du contexte et n'est pas réalisé en ce moment.

Concernant l'exonération fiscale, M. Albert indique que pour les HLM elle est totale sur le revenu net et la fortune nette pendant cinq ans, puis elle devient dégressive. La dégressivité se répercute sur les loyers. Or, le projet de loi 8076 propose de casser ce lien. Dans la loi actuelle, quand il y a une baisse de l'exonération, elle se répercute sur les propriétaires. M. Albert estime qu'il faut relativiser ces exonérations, car la fiscalité dépend de la situation de la personne physique. Pour avoir une évaluation exacte de l'exonération, il faudrait évaluer le cas de chaque personne physique. Il est évident que le Département des finances ne pourrait pas le faire en l'état actuellement.

Concernant les conditions relatives aux immeubles susceptibles d'une aide de l'Etat, M. Albert fait savoir que le requérant doit déposer un dossier auprès de l'OCL pour espérer bénéficier d'une aide. Après quoi, un processus de sélection des projets est mis en place. Les conditions de base concernent le prix à la pièce qui ne doit pas dépasser 4'000 F par an pour un HBM et 4'350 F par an pour un HLM, avant toute aide de l'Etat. Les projets doivent comporter également un équipement confortable et nécessitent d'être construits selon les règles de l'art et avec des matériaux de qualité. Sur ce dernier point, M. Albert insiste sur l'équilibre à trouver en permanence entre l'Etat et les entrepreneurs du bâtiment.

Par rapport au plan financier, M. Albert relève que des normes sont appliquées, afin de contrôler l'adéquation des projets avec les critères des logements sociaux. Les principales normes applicables sont les suivantes :

1) le prix du terrain ne doit pas dépasser 650 F/m2 pour un Indice d'utilisation du sol de 1,2 en zone de développement 3 ;

2) les coûts de construction ne doivent pas dépasser 470 F au m3 pour les logements (coût basé sur le prix au m3 fixé par l'Office genevois de la statistique) et 270 F au m3 pour les sous-sols ;

3) pour le financement, l'hypothèque de 1er rang à taux variable est fixée à 4 % et la réserve d'intérêt de variation des taux à 0,5 % ;

4) la surface des logements doit comprendre une surface moyenne locative de 20 m2 par pièce. Une attention particulière est portée quant à la qualité des logements. La surface brute moyenne correspondante est de 27 m2 ;

5) le rendement maximum est dégressif et se porte à 7 % sur 20 % de fonds propres, 6 % sur 50 % de fonds propres et 5,5 % sur 100 % de fonds propres.

M. Albert expose ensuite les conditions demandées aux locataires. Il mentionne deux grands principes de contrôle inscrits dans la LGL : d'une part, il y a le taux d'effort, d'autre part, la taille des ménages par rapport au logement, c'est-à-dire le taux d'occupation. M. Albert prend l'exemple d'un logement neuf HLM de 4 pièces occupé par une famille de 3 personnes. Le loyer annuel du logement est de 14'000 F. Ce loyer est divisé par le taux d'effort de 18 %, ce qui donne 77'778 F. A ce montant s'ajoutent des déductions forfaitaires de 22'500 F (10'000 pour la première personne, 7'500 pour la deuxième, 5'000 pour la troisième). Ainsi, l'entrée d'un locataire est conditionnée à un revenu maximum brut de 100'278 F. Une surtaxe est perçue envers les locataires dépassant ce montant.

Commentant la question de l'allocation logement, M. Albert indique qu'elle existe pour venir en aide à certains ménages. C'est une allocation personnelle et relativement importante. 2'000 personnes sont au bénéfice de cette allocation à Genève pour les logements subventionnés. Dans le secteur des logements non-subventionnés, cette aide touche 2'600 personnes M. Albert fait remarquer qu'étant donné le nombre croissant des sorties des logements subventionnés, la demande d'aide dans le secteur non-subventionné a tendance à augmenter. L'allocation est au maximum de 1'200 F par pièce par an et ne peut dépasser 50 % du loyer. Elle est imposable et l'allocation dépend par ailleurs de la recherche d'un logement moins cher.

M. Albert procède à une explicitation du calcul de l'allocation de logement. Il continue sur l'exemple d'un logement de 4 pièces au loyer de 14'000 F par an, occupé par une famille de 3 personnes. Il faut déduire au revenu brut, par exemple 70'000 F, les déductions forfaitaires de 22'500 F, ce qui donne un revenu déterminant de 47'500 F. Le taux d'effort appliqué est de 27 %. La multiplication du revenu déterminant et du taux d'effort (47'500 x 27 %) donne le loyer théorique, c'est-à-dire un loyer convenable, dans ce cas de 12'825 F par an. La différence entre le loyer réel et le loyer théorique donne le montant de l'allocation par année, dans cet exemple 1'175 F, soit 97,90 F par mois.

M. Albert explique ensuite le principe de la surtaxe. Il s'agit de taxer les trop hauts revenus par rapport au barème d'entrée, proportionnellement au revenu. La surtaxe ne peut aller au-delà de 65 % du loyer tant que le barème de sortie (barème d'entrée multiplié par 1,75) n'est pas atteint. M. Albert fait remarquer que le projet de loi 8076 propose la suppression de ce plafonnement. Dès que le barème de sortie est atteint, le taux d'effort est porté à 24 %. Ce système se veut donc dissuasif pour les hauts salaires.

Le calcul de la surtaxe, poursuit M. Albert, s'effectue comme suit, toujours à partir de l'exemple d'un logement de 4 pièces au loyer de 14'000 F par an, occupé par une famille de 3 personnes : à un revenu brut de 120'000 F, on enlève les déductions forfaitaires de 22'500 F, ce qui donne un revenu déterminant de 97'500 F. Multiplié par le taux d'effort de 18 %, on obtient un loyer théorique de 17'550 F. Comme le loyer réel est de 14'000 F, on soustrait le loyer théorique au loyer réel et on obtient le montant de la surtaxe, c'est-à-dire 3'550 F, soit 295,80 Fr.

M. Albert indique qu'au-dessus du barème d'entrée, la surtaxe se monte au maximum à 9'100 F, avec un taux d'effort de 18 %. Au-dessus du barème de sortie, le taux d'effort passe à 24 %. Il ajoute que dans le régime HM, la subvention peut être perçue quand le taux d'effort est en dessous de 18 %. En revanche, l'allocation logement est exclue si le taux d'effort se situe en dessous de 27 %.

M. Albert revient sur le fait que l'allocation n'est pas allouée si le logement n'est pas homologué. Il n'y a pas d'octroi de l'allocation sans un contrôle de la typologie du logement et du niveau du loyer. L'allocation n'est donnée qu'à ces conditions. Il conclut par ailleurs que l'allocation et la surtaxe permettent donc de tenir compte de la situation des ménages.

M. Albert explique que dans la fourchette de revenu entre 150'000 et 158'000 F, il existe un palier, avant le barème de sortie, qui fait baisser le taux d'effort de 1 %. Il estime que ce plafond n'est pas très logique, car ensuite le loyer double. Il précise qu'il s'agit d'un cas très particulier qui touche cinquante ménages environ sur le canton. Dans le projet de loi, on propose de supprimer ce palier.

M. Albert expose le fonctionnement de la subvention personnalisée HM. Cette subvention ne doit pas être confondue avec l'allocation logement. En revanche, elle peut être cumulée avec l'allocation pour 1'200 F par an. Le maximum de la subvention personnalisée se monte à 2'400 F par an. Cette subvention est versée directement au locataire, ce qui différencie le régime HM du régime HLM où la subvention est versée au propriétaire. Le taux d'effort est des 18 % par rapport au revenu déterminant, alors que l'allocation logement n'est perçue qu'à partir d'un taux d'effort dépassant 27 %. Cette subvention personnalisée est enfin imposable.

En conclusion, M. Albert considère que les modifications contenues dans le projet de loi ne remettent pas en cause les grands principes de la LGL mais tendent vers deux objectifs. Premièrement, il s'agit de recibler les aides pour les revenus bas en maintenant le budget du logement à son niveau actuel, d'où la discussion sur les barèmes. Deuxièmement, il s'agit de maintenir l'attractivité de la construction de HLM, de là émane le débat sur l'exonération fiscale.

TRAVAUX DE LA COMMISSION

Prise de position de M. Moutinot

M. Moutinot explique que le département a identifié un certain nombre de points où la politique du logement pose problème, notamment suite au rapport de la Commission externe d'évaluation des politiques publiques et à la concertation des différents milieux. On a dès lors pu voir que la politique du logement repose sur une série de lois et divers aspects de la LGL, de la politique foncière, des dispositions réglementaires et des communes. A partir de là, un certain nombres de problèmes identifiés ont pu être résolus ou sont en voie d'être réglés, notamment, par le biais de nouvelles dispositions réglementaires. M. Moutinot cite comme exemple la baisse du prix à la pièce de 6'000 à 4'350 F a été un élément important, sachant que ces chiffres ne peuvent figurer dans la loi. Un certain nombre de dispositions ayant été reprises, le département a présenté, au printemps dernier, un avant-projet au Conseil d'Etat. Ce dernier s'étant montré favorable.

Citant le document de l'OCL, "; Prises de positions… ", qui montre que certains points rencontrent l'unanimité des milieux intéressés, alors que d'autres font l'objet d'une grande divergence, M. Moutinot indique que dans ce cas, soit le département a opté pour une solution de compromis, soit a décidé de trancher. Si la LGL concerne propriétaires et locataires, le secteur du logement subventionné est un ménage à trois : l'Etat (subventions et contrôle), les propriétaires (investissements) et les locataires (utilisation).

M. Moutinot évoque ensuite les reproches qui lui ont été adressés concernant son "; manque d'idées ". S'il admet cette critique, il suggère qu'on lui propose alors un projet où les rendements seraient mirifiques et les loyers particulièrement bas. Ayant mener une étude sur les logements subventionnés dans plusieurs pays européens, il n'a cependant pas trouvé d'idée géniale dont on puisse s'inspirer.

Un des objectifs de ce projet de loi est de recibler l'aide sociale vers ceux qui en ont le plus besoin, en proposant une modeste augmentation du taux d'effort, d'une part, et en suggérant la prise en compte de la fortune, d'autre part. Cette dernière proposition émane d'ailleurs du Grand Conseil qui souhaite que la fortune soit prise en compte soit pour l'accès au logement social, soit pour l'octroi d'allocations. M. Moutinot, indique que parallèlement le projet de loi propose de faciliter l'accès aux allocations. Ainsi, l'harmonisation de la durée de séjour par rapport à d'autres aides de l'Etat, par exemple, se fera après l'adoption de ce projet de loi. En ce qui concerne le plafonnement de la surtaxe, M. Moutinot indique que le département propose sa suppression. En effet, si ce plafond peut être admis dans le cadre d'une coopérative, étant donné l'apport en fonds propres, il n'est cependant pas acceptable qu'il y ait des différences de traitement. Il semble que l'impact de cette suppression ne concerne que quelques dizaines de foyers.

Concernant l'exonération fiscale, M. Moutinot confirme qu'il s'agit d'une exigence fédérale. Cependant, il indique que c'est une question "; idéologique " dans la mesure où, économiquement, l'impact de cette exonération est peu importante, étant donné qu'il faut également tenir compte du taux de rendement pour l'investisseur. Toutefois, il indique que si l'avantage fiscal est maintenu, il ne sera cependant pas entièrement compensé. Ces 40 dernières années, le taux de rendement ayant considérablement varié, il a été soit :

augmenté pour attirer les investisseurs ;

diminué pour s'adapter aux conditions du marché.

Il y a donc une grande souplesse en la matière.

M. Moutinot indique que dans le projet de loi, quelques dispositions sont destinées à mettre à jour la catégorie HCM, sans qu'il y ait cependant de remise en cause du principe. Certaines bizarreries, dont le subventionnement éternel, ont été ramenées à une limite raisonnable. Parmi les autres modifications de la loi figurent :

le non-cumul des aides ;

l'introduction du bail associatif, dont la rédaction pose problème, car il faut à la fois respecter l'égalité de traitement et permettre des expériences ;

la loi actuelle prévoyant l'obligation de contester une augmentation de loyer lorsqu'il y a subvention, le projet de loi introduit l'obligation d'informer le département en cas de baisse de loyer ;

la suppression des HLM en PPE, cette formule étant peu pratique et donc très peu utilisée: cela ne signifie cependant pas une déclaration de guerre contre l'acquisition de logements.

Une des modifications à laquelle M. Moutinot tient particulièrement est celle permettant l'échange de terrains par le droit de préemption. L'Etat possède en effet quelques parcelles qui, étant dispersées, bloquent toute opération. En permettant une modification non pas qualitative ou quantitative, mais géographique, certains terrains pourraient enfin voir la réalisation de projets de construction, but pour lequel ils avaient été acquis.

Enfin, M. Moutinot, conscient que ces modifications de la LGL n'introduisent pas d'idées fondamentalement nouvelles, n'ayant pas pu trouver des innovations convenant à tous les milieux, reste cependant ouvert à toute proposition. Il reconnaît également que ce projet de loi, véritable patchwork d'articles, concerne des modifications qui s'inscrivent dans un tout qui est décrit dans l'exposé des motifs.

A la fin de ces auditions, la commission décide de procéder à une première lecture des projets de loi article par article. Par ailleurs, ayant décidé d'examiner simultanément les PL 8076, PL 8144 et PL 8145, le président procède au vote d'entrée en matière de ceux-ci.

L'entrée en matière des PL 8076, 8144 et 8145 est acceptée à l'unanimité.

Discussion des amendements et vote

(voir triptyques, annexe 3)

PREMIÈRE LECTURE

Chapitre I - Principes généraux

Article 1 - Rôle de l'Etat

alinéa 2

Amendements proposé par les Verts

lettre b

L'amendement consiste à remplacer le terme "; d'exonérations fiscales " par "; d'une exonération de l'impôt immobilier complémentaire ". Il s'agit pour les Verts de manifester un principe, à savoir : pas d'exonération fiscale, sauf en ce qui concerne l'IIC (l'impôt immobilier complémentaire) en accord avec l'harmonisation fiscale sur le plan fédéral, et d'annoncer leur position par rapport aux articles qui suivent et notamment l'article 24 concernant l'exonération fiscale. Pour les Verts il est préférable de faire apparaître les subventions plutôt que des les considérer en terme de "; non recettes ", car cette situation conduit à des inégalités selon le revenu et la fortune des propriétaires, l'exonération étant progressive. D'autre part, ils soulignent que cela peut être un signe à l'égard des caisses de pension, compte tenu du fait que la tendance est à leur retrait du marché de la construction de logements sociaux.

Considérant que cet amendement est lié aux travaux qui auront lieu sur l'article 24, la présidente prend note que cette lettre b sera reprise lors de la discussion de cet article.

lettre c

Cet amendement consiste à supprimer le terme "; lui-même ou ". Les auteurs expliquent qu'il ne voient pas de raison de créer des fondations si l'Etat construit lui-même, car si on se fixe sur la situation existante, l'Etat, de fait, ne construit pas lui-même, et de nombreuses fondations existent déjà.

Tout en étant d'accord avec cette proposition, le département souhaite que cette disposition n'empêche pas les fondations de droit privé d'intervenir.

Après quoi la présidente soumet au vote l'amendement proposé à la lettre c:

La suppression de "; lui-même ou " à la lettre c de l'art. 1, al. 2, est acceptée par :

7 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve)

et 5 Abstentions (1 R, 1 DC, 3 L)

lettre d

Version actuelle :

Veille à la qualité des logements construits ainsi qu'à leur environnement

Un amendement proposé par les Verts consiste à remplacer le terme "; ainsi qu'à " par "; et de ". Ils estiment la formulation de l'amendement plus élégante et plus claire, car il ne s'agit pas simplement de l'environnement, mais de sa qualité. Quant à l'amendement socialiste, ils annoncent qu'ils peuvent également y souscrire.

L'amendement proposé par les socialistes consiste à ajouter après...des logements construits, "; l'économie des coûts de production ", ainsi qu'à leur environnement. Pour les socialistes, cet amendement, tout en répondant au même souci que celui des Verts, introduit le paramètre des coûts de production économiques et pas seulement du point de vue financier.

Tout en approuvant l'amendement socialiste, les libéraux rajouteraient la mention de l'économie des coûts d'exploitation, sachant que le plan d'exploitation est parfois plus déterminant que les coûts de production. C'est pourquoi ils proposent l'amendement suivant : "; Veille à la qualité des logements et de leur environnement, ainsi qu'à l'économie des coûts de production et d'exploitation ".

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'amendement proposé à la lettre d, tel que formulé par les libéraux :

Veille à la qualité des logements construits et de leur environnement, ainsi qu'à l'économie des coûts de production et d'exploitation

La lettre d de l'art. 1, al. 2, telle qu'amendée, est acceptée à l'unanimité.

Alinéa 2e

Cet alinéa est issu d'un amendement présenté par M. Büchi (nouvel alinéa 3 à l'art. 15) lors de l'étude d'un l'amendement des Verts (nouvel alinéa 2) à l'article 15 portant sur l'encouragement à la construction de logements d'utilité publique et plus concrètement sur les modalités de l'aide.

Formulation de l'alinéa 3 proposé par M. Büchi.

Sur le plan de la qualité de la construction on intégrera la notion de développement durable. Les matériaux de construction utilisés seront donc choisis en tenant compte des critères de :

- prix d'achat et prix du recyclage futur

- la durabilité

- respect de l'environnement.

L'auteur explique que cet alinéa vise à intégrer la notion de qualité de construction en accord avec celle de développement durable, et à inciter l'Etat à montrer l'exemple. Il cite l'exemple de certains matériaux, comme les isolants en mousse de polyuréthanne, qui coûtent jusqu'à 15 fois plus chers lorsqu'il s'agit de les recycler que lors de l'achat. Cet alinéa va également dans le sens de la motion proposée par le Verts et votée au Grand Conseil concernant la prise en considération de ces critères.

Il apparaît lors du débat, que cet alinéa offre une formulation trop générale, et qu'un règlement d'application s'impose pour palier à ce caractère trop vague. Il devrait comprendre la liste des matériaux indésirables, ainsi qu'une deuxième liste recommandant l'utilisation de certains matériaux.

A la suite de quoi, le département propose de mentionner ces dispositions dans une lettre e de l'art. 1 al. 2, car il semble plus opportun de placer ces considérations en début de loi, indiquant ainsi le contexte ou s'intègrent les dispositions générales.

Formulation proposée par le département :

favorise, dans la mesure du possible, les projets utilisant des produits et des matériaux de construction respectueux de l'environnement, présentant une aptitude maximale au recyclage.

L'inclusion du terme "; favorise dans la mesure du possible " ainsi que la suppression de celui de "; développement durable " fait l'objet d'un certain nombre de remarques de la commission. En effet, en ce qui concerne la notion de développement durable, certains commissaires estiment que c'est elle qui introduit à l'évidence un équilibre, car elle comprend trois pôles : économique, social et écologique. Cela permet notamment un arbitrage par rapport aux matériaux locaux et ouvre clairement une certaine souplesse par rapport à la viabilité économique. S'agissant du terme "; favorise dans la mesure du possible " et de la référence faite par le département au règlement d'application de la nouvelle loi sur les déchets, des commissaires estiment judicieux, si l'on souhaite mettre plus d'accent dans la LGL, d'aller plus loin que la formulation prévue pour l'ensemble des constructions. La proposition de M. Büchi étant d'être plus exigeant en contrepartie de l'aide de l'Etat, sa préoccupation devrait s'insérer dans la LGL. C'est pourquoi une majorité de la commission suggère la suppression de "; dans la mesure du possible ". Et se demande, par rapport à l'ensemble des constructions, s'il ne conviendrait pas de modifier la LCI, étant donné qu'il ne s'agit pas d'une disposition légale, mais réglementaire.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition du département pour l'alinéa 2e, telle que formulée et modifiée :

"; e) favorise, dans le cadre du développement durable, les projets utilisant des produits et des matériaux de construction respectueux de l'environnement, présentant une aptitude maximale au recyclage ".

L'art. 1, al. 2, lettre e, tel qu'amendé, est accepté à l'unanimité.

Alinéa 3

Le contenu de la première phrase, qui énonce le contrôle par l'Etat sur les loyers des logements ou locaux construits par ou avec l'aide de celui-ci ou d'autres collectivités publiques ou corporations de droit public, interroge les Verts sur la réalité de cette aide. Car il semble que ce ne soit, dans les faits, pas le cas pour tout ce qui est construit par les fondations communales. Pour les Verts il s'agit donc de revenir à quelque chose de plus réaliste.

Le département, qui confirme que cette question n'est pas nouvelle, et qu'elle se posait déjà à l'époque de MM. Fontanet et Ducret, donne lecture d'un échange de correspondance entre les deux anciens conseillers d'Etat, et confirme que ces dispositions n'ont jamais été appliquées.

En réponse à cette interrogation, et compte tenu que la loi a force d'obligation, le département, à la demande de la commission, propose l'amendement suivant :

L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. Les logements (…).,

et par conséquent, est supprimée de cette première phrase "; ou d'autres collectivités publiques ou corporation de droit ".

La présidente soumet l'amendement du département au vote :

L'art. 1, al. 3, tel qu'amendé, est accepté à l'unanimité.

Cet alinéa est donc modifié tel que proposé par le département.

Chapitre II - Acquisition de terrains

Section I - En général

Article 2 -( nouvelle teneur) Politique d'acquisition

Alinéa 2, 3 et 4 nouveau

Un amendement de ces trois alinéas est proposé par les socialistes :

al. 2 : nouveau

Il est institué un financement spécial dénommé fonds d'acquisition de terrains de l'Etat.

al. 3 : nouveau

Le fonds est alimenté par :

a) 20 % du droit sur les adjudications, ventes, apports et tous les actes civils et judiciaires translatifs, à titre onéreux, de la propriété ou de l'usufruit de biens d'immeubles, prévus par l'art. 48 de la loi sur les droits d'enregistrement ;

b) toute autre recette qui lui est légalement affectée.

al. 4 : nouveau

Le fonds est limité à 250 millions.

Cet amendement vise à inclure dans la LGL la possibilité pour l'Etat de mener une politique foncière et faire face aux différentes opportunités. Les auteurs indiquent que le département peut se trouver confronté à l'absence de moyens, et de signaler le fait que des projets sont votés mais en souffrance parce que confrontés à l'absence de moyens.

Pour certains commissaires, dans le cas de terrains résiduels, il ne paraît pas absurde que l'Etat puisse intervenir en complément aux autorisations d'emprunts.

Le département indique que bien qu'étant intéressé à obtenir des fonds, il estime néanmoins que la multiplication de ces fonds n'est pas une bonne chose par rapport à la politique générale de l'Etat, d'autant que vis-à-vis du Parlement, les fonds d'acquisition disposent d'une forme d'autonomie. Ainsi, dans le domaine du logement, il existe déjà un certain nombre de fonds: bonus à la rénovation, bonus pour la restauration du patrimoine, fondations de coopératives. Il est nécessaire d'avoir une certaine cohérence entre l'ensemble de ces propositions, sachant que l'on peut arriver au contraire du but visé avec une complexification du système. Par ailleurs, le département, au nom du Conseil d'Etat, indique que l'adoption éventuelle par la commission de la version proposée par les socialistes ne manquerait pas de provoquer un tollé général au sein du Département des finances, tant la disposition irait à l'encontre de la démarche des députés. De surcroît, pour des raisons de principe (comptable et budgétaire), de flexibilité et de transparence, il n'est pas opportun de l'introduire dans la LGL. Enfin, le département explique que la multiplication de ces fonds va à l'encontre du concept de l'Etat républicain.

Les socialistes, soulignant l'importance et la priorité que représente le logement dans la politique sociale de l'Etat, expliquent que le fonds qui est proposé permettrait une action volontariste en la matière, et ce quelle que soit la situation cyclique financière de l'Etat. A la suite de quoi, les auteurs annoncent qu'ils reportent cette proposition dans un projet de loi séparé plutôt qu'au sein de la LGL, et par conséquent ils retirent leur amendement.

L'amendement à l'article 2, alinéa 2, est retiré.

Section 4 Utilisation des terrains

Article 9 - Construction directe ou concessions

Cet article est saisi de plusieurs amendements de la part des socialistes et des Verts, visant les alinéas 1, 2 et 3.

alinéas 1 et 2

amendement socialiste

La rédaction actuelle de cet alinéa indique :

L'Etat, ou la commune, est tenu, soit de construire lui-même, soit de concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique à des coopératives d'habitation, à des associations sans but lucratif, à des fondations de droit public ou à d'autres collectivités publiques, les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation,

L'amendement proposé par les socialistes, consiste à ajouter :

"; à condition que les loyers des logements, ainsi que des locaux commerciaux et le prix de vente de l'immeuble construit en cas d'aliénation de tout ou partie de celui-ci, soient soumis au contrôle de l'Etat jusqu'au terme de la durée du droit de superficie ".

Les auteurs estiment qu'il est juste que sur les terrains appartenant à la collectivité et mis à disposition par l'Etat en droit de superficie, les loyers proposés, ainsi que la vente de ces immeubles, soient soumis au contrôle afin d'éviter toute action spéculative. L'amendement vise à assurer que le terrain acquis soit utilisé en fonction de ce pour quoi il était destiné. L'acceptation de cet amendement entraînerai de facto, pour les auteurs, l'abrogation de l'alinéa 2.

Le département signale que lorsqu'on agit avec le droit de préemption, en général la finalité est de remettre le terrain à une fondation immobilière de droit public pour la réalisation de HBM. Cette opération conduit à un contrôle permanent. D'autre part, pour l'OCL, la remise en droit de superficie se fait toujours à titre onéreux et par conséquent, il est nécessaire d'assurer une rentabilité minimale, ne serait-ce que pour pouvoir payer ce droit de superficie. En revanche, par rapport aux coopératives, on se trouverait effectivement en porte-à-faux, car le contrôle impliquerait aussi des normes d'acceptation et de revenu, ce qui pourrait les mettre en difficulté.

Craignant que certains constructeurs à but non lucratif (Hospice général, coopératives,…) refusent de se soumettre pendant 99 ans au contrôle, certains commissaires soulèvent la problématique que pose cette question.

Au sujet de l'alinéa 2, les Verts et le parti socialiste, en ayant proposé la suppression, le département rappelle qu'il est peu utilisé mais tient à préciser que la suppression de cet alinéa signifierait que, dans le cadre de l'intérêt général, un privé ne pourrait plus bénéficier de terrains acquis sur le droit de préemption. M. Hiler rappelle que la proposition de suppression ne concernait pas les subventions occultes. Elle revenait à dire que, dans la mesure où des terrains avaient été acquis par voie de préemption (mesure de nature autoritaire), il n'était pas forcément équitable de les remettre à d'autres propriétaires privés, même si ceux-ci l'acceptaient. Il se déclare prêt à voter l'article 9, alinéa 1 en rajoutant par exemple "; fondations sans but lucratif. ".

La commission se prononce pour une nouvelle formulation de cet alinéa qui prenne en compte la notion de transparence par rapport aux droits de superficie, de la limite à mettre par rapport au contrôle, de la notion de "; fondations de droit privé " et de celle"; d'organismes sans but lucratif ".

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition du département pour l'article 9, alinéa 1, telle que formulée et modifiée :

"; L'Etat, ou la commune, est tenu, soit de construire lui-même, soit de concéder en droit de superficie aux fins de constructions de logements d'utilité publique. Il peut concéder les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation à des collectivités publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation ou à des associations sans but lucratif. "

et l'alinéa 2 tel qu'amendé.

L'art. 9, alinéa 1, ainsi modifié, est accepté à l'unanimité.

L'art. 9, alinéa 2, abrogé, est accepté à l'unanimité.

L'amendement du parti socialiste, à l'art. 9, alinéa 1, est abandonné de facto.

Alinéa 3 nouveau

La commission est saisie d'une proposition du département visant un nouvel alinéa 3, dont la teneur est la suivante :

"; Des échanges de terrains acquis en vertu du droit de préemption peuvent être effectués contre d'autres terrains situés en zone de développement qui offrent des droits à bâtir au moins équivalents, si ces échanges permettent de favoriser la construction de logements d'utilité publique ".

Selon les explications fournies par le département, il s'agit d'une disposition qui peut aider à débloquer certains périmètres de parcelles éparses. C'est ainsi que l'échange de terrains permettrait de regrouper les parcelles, ce qui constituerait un avantage tant pour l'Etat que pour les privés. Ces échanges ne se feront qu'en zone de développement, puisque c'est ce type de zone qui est concerné par le droit de préemption

Certains commissaires, sensibles au fait d'avoir davantage de prérogatives, sans être opposés à l'accélération des procédures, relèvent la limitation dans l'utilisation de cet article, sans oublier la dimension financière, le Grand Conseil ne doit pas être dépossédé de son droit de regard. En réponse à préoccupation, la présidente suggère de compléter l'alinéa en prévoyant une mention dans le rapport de gestion du Conseil d'Etat.

M. Moutinot indique que la liste des terrains échangés pourrait figurer dans le rapport du Conseil d'Etat.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition du département pour cet alinéa 3 telle que formulée :

L'alinéa 3 est accepté par :

10 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve, 1 R, 1 DC, 1 L)

2 Abstentions (L)

L'article 9 est ainsi adopté.

Section 5 Fondation de droit public

Article 10 - Buts

Cet article est saisi d'un amendement de la part des Verts visant la lettre b : "; de céder ces terrains à des communes, à des coopératives d'habitation, à des associations sans but lucratif, à des fondations de droit public ou à d'autres collectivités publiques, ou à des personnes juridiques de droit privé pour la réalisation d'immeubles ou d'ensemble d'habitations, sous forme de droit de superficie, conformément aux modalités fixées à l'article 9 ".

L'amendement consiste à supprimer "; .... ou à des personnes juridiques de droit privé... ", il vise les fondations immobilières de droit public et leur création. La question soulevée par cet amendement ayant été, en partie, abordée lors de l'étude de l'art. 9, les Verts annoncent leur décision de reporter cette proposition dans un projet de loi séparé et par conséquent retirent cet amendement.

Chapitre III- Encouragement à la construction d'utilité publique

Article 15 - Modalité de l'aide

Cet article est saisi de deux amendements de la part des socialistes et un des Verts, proposant de nouveaux alinéas.

alinéa 2 nouveau proposé par les Verts :

"; Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à buts non lucratifs ".

L'auteur explique que le but visé par l'amendement des Verts est d'établir une priorité vis-à-vis des acteurs, en privilégiant ceux qui peuvent assurer à long terme des loyers bas, c'est-à-dire les organismes à but non lucratif. Et de préciser que le but de la LGL est de permettre d'avoir des logements en rapport avec les salaires. S'il est vrai qu'à Genève, un logement social est un logement subventionné, il n'est pas forcément accessible. Il y a donc deux signes à donner. Le premier s'adresse aux constructeurs qui ont été expulsés du marché du logement subventionné, car plus fragiles et plus lents. Le second vise à se préparer à une structure de remplacement des HLM.

Certains commissaires ne se disent pas très favorables à une hiérarchisation de telles aides, le but ne devant pas être d'exclure les caisses de pension de cette hiérarchie. Compte tenu du fait que les caisses de pension achètent des objets réalisés, comment inscrire cet alinéa dans la politique du logement social.

Le département informe sur la situation actuelle, qui fait état d'une baisse importante des demandes de subventions, due au potentiel des zones de développement, à la saturation du parc immobilier de la part des caisses et à l'attrait pour les investisseurs des placements en bourse. Aujourd'hui, le souhait de l'OCL concerne surtout la recherche de projets de qualité, d'où qu'ils arrivent, plutôt qu'une priorisation en fonction de la qualité des investisseurs, qui puissent développer le logement à caractère social.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'amendement des Verts :

L'alinéa 2, tel que formulé par les Verts, est accepté par :

7 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve) et 5 NON (1 R, 1 DC, 3 L)

alinéa 2 nouveau proposé par les socialistes :

"; L'aide de l'Etat est subordonnée à des critères d'économie des coûts de production et de qualité de logement ".

Cet amendement dans la projection des critères énoncés à l'art 1, al. 2d, n'amène pas d'autres commentaires de la part des commissaires. Néanmoins, la présidente suggère, pour des questions rédactionnelles, d'adapter la proposition des socialistes à la formulation de l'art. 1.

A la suite de quoi, la présidente soumet cet alinéa 2 (qui devient l'alinéa 3), au vote :

L'alinéa 2, tel qu'amendé, est accepté à l'unanimité.

Cet alinéa est donc modifié comme suit :

"; 3 L'aide de l'Etat est subordonnée à des critères d'économie des coûts de production et d'exploitation, de qualité des logements et de leur environnement ".

devient l'alinéa 3 nouveau.

alinéa 3 nouveau proposé par les socialistes :

"; Une commission est chargée de préaviser sur l'attribution de l'aide de l'Etat en fonction des critères définis à l'alinéa précédent ".

alinéa 4 nouveau proposé par les socialistes :

"; La commission se compose paritairement de représentants :

de l'Etat,

des associations immobilières,

des associations des locataires,

des associations patronales de la construction,

des associations syndicales de la construction ".

L'auteur précise que l'amendement socialiste reprend l'idée de la commission du bonus et signale que les objectifs de cette commission figurent à l'art. 1, al. 2d. Il estime logique que si l'Etat subventionne, il est judicieux qu'une commission soit créée afin de s'assurer que les attributions correspondent aux critères énoncés à l'art. 1, al. 2d., justifiant ainsi l'utilisation des deniers publics.

La majeure partie des commissaires s'accordent pour relever la lourdeur d'une telle commission et son manque de compétence en la matière. En effet, pour qu'une telle commission se justifie, il faudrait pouvoir démontrer qu'elle est la seule manière de se doter des compétences nécessaires. Or là, rien ne démontre que les représentants des différentes associations aient davantage de compétences que les fonctionnaires.

Certains commissaires soulignent aussi les retards considérables que cela occasionnerait, et par là l'incidence sur les investisseurs qui ne sont pas prêts à prendre de tels risques.

L'auteur soulève néanmoins un aspect qui semble pertinent, à savoir qu'à l'heure actuelle, les décisions d'attribution de ces subventions ne sont pas susceptible d'être l'objet de recours, et certains commissaires de préciser le danger d'utilisation abusive des deniers publics.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'amendement des socialistes :

L'alinéa 3, tel que présenté, est refusé par :

7 NON (2 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve)

2 OUI (S)

4 Abstentions (3 AdG, 1 S)

Par conséquent, l'alinéa 4 est aussi refusé.

Article 16 - Catégories d'immeubles

Alinéa 1

Cet article est saisi d'un amendement des socialistes et des Verts, qui vise à supprimer la lettre :

c) catégorie 3, immeubles d'habitation pour la classe moyenne (HCM) 

Pour les auteurs de cet amendement, rien ne justifie à l'heure actuelle que la catégorie de logement HCM bénéficie de la LGL. En effet, ces subventions s'adressent à des locataires qui en principe ont des revenus suffisamment élevés pour accéder à la propriété et par ailleurs, on sait que le parc de logements bon marché est insuffisant. Il s'agirait plutôt de concentre cette aide sur les personnes en situation difficile et de supprimer la catégorie HCM, étant donné qu'elle n'est pas d'utilité publique.

Pour le département, il s'agit d'un produit qui s'essouffle et il n'y a pas d'actualité dans ce domaine, parce que du côté du marché, ce produit entre en concurrence avec l'accession à la propriété. A cela s'ajoute le fait qu'il n'y a pas non plus d'intérêt du côté des investisseurs. La question est de savoir s'il s'agit d'un phénomène conjoncturel. Cette interrogation est partagée par les libéraux, qui n'estiment pas gênant que cette possibilité reste dans la loi.

Pour certains commissaires, même si l'on constate qu'il n'y a actuellement pas de demandes, car la garantie de solvabilité n'est pas suffisante pour pouvoir remplir ce type de logements, la question n'est pas de savoir s'il y a une demande ou pas, mais que si demain une telle demande devait réapparaître, l'aide publique devrait être utilisée pour cette catégorie de logement.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'amendement à alinéa. 1 :

La suppression de la lettre c de l'art. 16, al. 1, est acceptée :

8 OUI (3 AdG, 3 S, 2 Ve)

1 NON (L)

4 Abstentions (2 R, 1 DC, 1 L)

La lettre d devient donc la lettre c, et la catégorie 4 devient la catégorie 3.

L'amendement des Verts à la lettre d, devient caduc.

Section 1 Aide au financement

§1 Cautionnement

Article 17 Taux

Cet article est saisi d'un amendement déposé par le département, qui vise à ajouter la catégorie HM (4) au texte actuel :

Pour les logements des catégories 1, 2 et 4, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60 % de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert.

A la question de la commission, qui demande si les risques concernant le cautionnement par l'Etat de HM sont réels, le département répond que le cautionnement est très limité, puisqu'il porte sur le 2e rang de l'hypothèque, soit sur 20 % de la valeur de l'immeuble. De plus, il semble que l'Etat n'a jamais eu à agir à ce niveau.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'art. 17, al. 1, tel qu'amendé par le département :

L'ajout de la catégorie 3 (HM) est accepté à l'unanimité.

Article 19 - Crédits de construction

Alinéa 2

Cet article est saisi d'un amendement déposé par le département, qui vise à remplacer la valeur de la proportion de 90 % figurant sur le texte actuel, par 95 % :

Cette proportion peut être portée à 95 % dans les cas d'application de l'article 17, alinéa 3.

Le département indique que cette disposition touche principalement le cautionnement des crédits de construction. Pour les coopératives, l'Etat peut cautionner jusqu'à 95 %. Il y a donc un déséquilibre entre HM et coopératives. C'est pourquoi le département propose un rééquilibrage en appliquant un parallélisme entre les deux catégories pour les crédits de construction.

A la suite de quoi, la présidente soumet cette proposition au vote :

La modification de l'alinéa 2, soit l'augmentation à 95 %,est acceptée à l'unanimité.

§2 Prêts hypothécaires

Article 20 Prêts en 1er rang

Cet article est saisi d'un amendement déposé par les Verts, qui vise l'abrogation de celui-ci.

1. Le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, accorder des prêts hypothécaires en 1er rang aux taux d'intérêt usuel sur les immeubles admis au bénéfice de la présente loi, lorsque le propriétaire est :

une corporation ou un établissement de droit public, ou une personne morale dépendant d'une telle institution ;

une association ou une fondation ne poursuivant pas de but lucratif ;

une société coopérative d'habitation dont les membres représentent au moins 2/3 de l'ensemble des titulaires d'appartements et dont les fonds propres n'ont pas un rendement supérieur à 5 %.

2. Il peut aussi accorder des prêts en 1er rang lorsque les fonds prêtés sont fournis à cette fin par la Confédération.

3. La clause de ces prêts, relative aux modalités de remboursement, doit prévoir des amortissements réguliers pendant la durée d'application de la présente loi à l'immeuble considéré.

Les Verts expliquent cet amendement, à savoir la suppression de cet article, par le fait que l'Etat dispose de plusieurs moyens pour contribuer à la construction de logements : par le cautionnement d'une part, et par le subventionnement d'autre part. La question est de savoir s'il faut maintenir la possibilité d'accorder des hypothèques en 1er rang. Les Verts trouvent imprudent de maintenir cette possibilité dans la loi, car si les fondations, les coopératives ou les associations ne trouvent pas de crédits auprès de la Banque cantonale, de la Banque Coop ou de la Banque alternative, c'est qu'il y a forcément des raisons, et ils trouveraient donc inquiétant que l'on se passe d'une banque pour le financement de projets. Ils s'interrogent sur le fait que l'octroi de crédits soit du ressort du DAEL. Pour les Verts, autant on pourrait imaginer le nantissement de parts sociales, autant le système des crédits est inquiétant. Si cette possibilité devait être maintenue, les Verts exigent que l'on explicite et précise les conditions d'octroi.

Comprenant les arguments présentés par les Verts, le département précise que ce sont essentiellement les coopératives qui ont bénéficié de ces mesures, et que même si à l'heure actuelle, le taux pratiqué sur le marché est raisonnable, ça n'a pas toujours été le cas. C'est dans ce genre de situation que l'Etat peut intervenir, bien que son rôle ne soit pas de jouer les banquiers ou de suppléer aux carences de crédits, mais de pouvoir intervenir lorsque les taux d'intérêt sont trop élevés. Par ailleurs, le département indique qu'il ne s'agit pas de subventions déguisées, la visibilité étant totale par rapport au taux d'intérêt préférentiel. Il indique, que les prêts octroyés sont sur les 2e et 3e rangs (voir art. 21) et que le prêt en 1er rang n'a jamais été utilisé. Les prêts n'ont en réalité porté que sur le 3e rang.

Les socialistes indiquent qu'ils sont gênés par la proposition des Verts, estimant qu'il s'agit d'un outil donné à l'Etat pour mener une politique sociale du logement, d'autant que cette mesure vise essentiellement les organismes à but non lucratif. Les socialistes sont donc favorables à un contrôle, mais pas à la suppression de cet outil.

Les Verts étant éventuellement d'accord pour une aide sur les 2e et 3e rangs, le département propose de réexaminer la possibilité de supprimer les prêts en 1er rang, et celle de maintenir les prêts en 2e et 3e rangs à des conditions relativement strictes, en fondant les art. 20 et 21 en un seul article 21, et en abrogeant l'article 20. La numérotation restant telle quelle.

Le débat porte ensuite sur l'article 21.

Article 21 - Prêts en 2e et 3e rangs.

Formulation actuelle :

Le Conseil d'Etat peut accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, dans les limites suivantes :

pour les immeubles des catégories 1 et 2, ces prêts ne peuvent dépasser 15 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés en 15 ans au maximum.

pour les immeubles de la catégorie 3, ces prêts ne peuvent dépasser 10 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 75 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés en 10 ans au maximum.

Les Verts présentent un amendement qui vise à supprimer cet article.

Les socialistes proposent d'amender la lettre a) en incluant la catégorie 4 (Pour les immeublse 1, 2 et 4, ces prêts ......), et supprimer la lettre b si l'article 16, al. 1, lettre c l'est aussi.

D'autre part, les articles 20 et 21 ayant été refondus, le département présente une nouvelle formulation pour l'article 21 :

Article 20 abrogé

Article. 21 : nouvelle teneur

Pour les immeubles des catégories 1 et 2, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

une corporation ou un établissement de droit public, ou une personne morale dépendant d'une telle institution ;

une association ou une fondation ne poursuivant pas de but lucratif ;

une société coopérative d'habitation dont les membres représentent au moins 2/3 de l'ensemble des titulaires d'appartements, dont les fonds propres n'ont pas un rendement supérieur à 5 %.

2. Ces prêts ne peuvent dépasser 15 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés en 15 ans au maximum à partir de la 10e année d'exploitation de l'immeuble.

Constatant que le taux du rendement des fonds propres pour les coopératives, maintenu à 5 %, est assez élevé, les Verts indiquent que l'on pourrait imaginer de le baisser à 3 %, les 5 % ne se justifiant que lorsque l'inflation est importante, et ceci pour protéger le capital.

Le département indique qu'il s'agit d'un intérêt moratoire, et qu'en l'absence d'autres dispositions, c'est le taux défini par le code des obligations qui s'applique. Dans la pratique, c'est presque toujours 5 %. Par ailleurs, le département précise que c'est 5 % après amortissement, et que le rendement pour les coopératives doit être supérieur à 15 % pour permettre un amortissement assez rapide. D'autre part, les coopératives préfèrant en général une stabilisation, voire une baisse des loyers, plutôt qu'une rémunération des parts sociales, le rendement des fonds propres n'est jamais redistribué sur les parts sociales. Dans ce domaine, ce sont les coopérateurs, par le biais des assemblées générales, qui décident

Pour les Verts, du point de vue de l'intérêt général, l'intérêt à l'existence des coopératives se situe dans la garantie sur le long terme de loyers bas, et dans le fait d'avoir des parts sociales de plus en plus accessibles avec l'inflation. Donc, dans le cadre de la politique du logement, c'est ce type de coopératives qu'il faut encourager, à savoir celles qui ne cherchent ni à revaloriser leur capital, ni à redistribuer le rendement des parts sociales. Par rapport aux locataires suivants, la question se pose : jusqu'où doit-on aller dans le soutien aux coopératives.

Les libéraux évoquent la question des 2/3 de coopérateurs, et relèvent qu'il reste 1/3 pour les entreprises qui peuvent conserver leurs parts. D'autre part, considérant la volonté de l'Etat de développer ces coopératives, pour les libéraux, il y a de plus en plus d'entrepreneurs et de promoteurs qui auront tendance à rester dans ces coopératives, le temps pour les coopérateurs de constituer leurs fonds propres. Avec un prix se situant entre 3'000 et 5'000 la pièce, ils risquent de constituer plus d'un tiers. S'agissant du financement, ils indiquent qu'avec une rentabilisation de 5 % sur 5 % de fonds propres, on obtient 0,25 % sur le coût total, ce qui est très faible. Avec 5 % sur le 2e rang, on se trouve avec 1 % dédié à l'amortissement. Dès la 10e année, un 2e % sert à l'amortissement du prêt de l'Etat. Dès lors, comment envisager ce 2e %, alors que la rentabilité des fonds propres se situe à 0,25 %. Ce qui peut signifier que l'on soit amené à pratiquer une hausse de loyer pour amortir la dette de l'Etat. Les libéraux seraient d'avis que le prêt soit amorti dès la fin de l'amortissement du 2e rang, car entre la 10e et la 25e année, les charges sont beaucoup plus importantes qu'avant. D'autre part, considérant que les coopératives sont en train de se développer, que la législation va devoir bouger, et le risque pour l'Etat de perdre son rang, les libéraux proposent que celui-ci s'assure de garanties supplémentaires.

Le département explique que ces 5 %, qui constituent le rendement net après amortissement, sont destinés à la constitution d'une réserve. Mais qu'une hausse de loyer est effectivement possible.

Les socialistes rappellent le fait qu'il pourrait y avoir une hausse de loyer, alors que le but recherché par les coopératives serait de les stabiliser, et que de ce fait la question des fonds propres se pose avec moins d'acuité puisque il y a la possibilité de se rattraper sur les loyers.

Commentant l'amendement socialiste, le département explique qu'il induit un effet de retard, avec une diminution des charges au départ, pour que les prêts bancaires soient les premiers amortis.

A la suite des différentes prises de position, le département propose d'ajouter la phrase "; dont les rendements des fonds propres n'est pas excessif ", et dans le règlement d'application, le Conseil d'Etat pourrait indiquer un taux conjoncturel adéquat. Cela permettrait à l'Etat de ne pas accorder de prêts si le rendement est jugé trop élevé.

Face à la réaction des libéraux, qui estiment qu'il faut aller encore plus loin, car ce qui les gêne, ce ne sont pas les 5 %, mais le fait qu'ils puissent être distribués dans la mesure où il y aide financière de l'Etat. En effet, ils insistent sur le futur développement des coopératives et la possibilité que les promoteurs, enclins à rester dans les comités de gestion de celles-ci et conscients de leur poids, dictent leur positions aux assemblées générales.

Le chef du département propose alors d'exclure la distribution des dividendes.

L'article 20 ayant été abrogé et l'article 21 reformulé, le département propose une nouvelle mouture de cet article précisant à la lettre c) - concernant le prêt aux coopératives - qu'il s'agit du rendement après amortissement, et que ce rendement ne peut servir à la rémunération des parts sociales.

Lettre C proposée :

c) une société coopérative d'habitation dont les membres représentent au moins 2/3 de l'ensemble des titulaires d'appartements, dont les fonds propres n'ont pas un rendement supérieur à 5 %, après amortissement, et qui ne distribuent pas de dividende aux coopérateurs

A la suite de quoi, le président soumet au vote l'Article 21 : nouvelle teneur

tel que formulé par le département, et l'abrogation de l'article 20 :

L'art. 21, al. 1 et 2, tel qu'amendé, est accepté à l'unanimité.

L'abrogation de l'art. 20 est acceptée à l'unanimité.

Les amendements des Verts et des socialistes sont retirés de facto.

Article 22 - Droits d'enregistrement

Un amendement déposé par les Verts, et qui vise l'abrogation de cet article :

Les prêts de l'Etat en 2e et 3e rangs sont exempts de tous droits d'enregistrement

est finalement retiré.

Section 2 - Aide à l'exploitation

§ 1 Subventions

Article 23B - Catégories d'immeubles (nouvelle teneur)

(voir triptyque en annexe et annexe 5)

Proposition du département :

alinéa 1 (nouveau)

Le Conseil d'Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l'article 30, pour une durée ne pouvant excéder 20 ans, à compter de la mise en exploitation de l'immeuble.

alinéa. 2 (nouveau)

Cette subvention personnalisée s'élève au maximum à 1800 F la pièce par an, pendant une première période de 4 ans. Ce montant maximum est ensuite réduit de 1/9 tous les deux ans.

Le département explique que sa proposition consiste à intégrer une limite dans la durée de l'aide accordée pour les HM, à savoir 20 ans, comme pour les HLM. D'autre part, il indique que la subvention HM relève du même système que la surtaxe HLM, sauf qu'au lieu de surtaxer ceux qui ont suffisamment de revenus, on subventionne ceux qui n'en ont pas assez.

Cette proposition fait l'objet de deux amendements de la part des Verts :

à l'alinéa 1 remplacer ";  20 ans " par "; 25 ans " ;

à l'alinéa 2 supprimer : ";  ... pendant une première période de 4 ans. Ce montant maximum est ensuite réduit de 1/9e tous les deux ans ".

Les Verts précisent qu'actuellement, il n'y a pas de limite dans le temps car, par définition, les HM devraient sortir progressivement des conditions de subventionnement. La proposition de limiter la durée de l'aide se justifie pour le cas ou le scénario prévu n'aboutit pas, qu'il n'y a pas d'inflation, ou le cas échéant, qu'elle est négative. Le but étant d'éviter que tout le monde ne sorte, en comptant sur une élévation du niveau de vie et une diminution de l'aide versée. Pour les Verts, la symétrie avec la durée de l'aide pour les HLM ne se justifie cependant pas, les deux systèmes étant très différents. En effet, dans le cadre de HM, il s'agit d'une sortie individuelle du régime de contrôle, alors que pour les HLM, c'est l'ensemble du bâtiment qui, au bout de 20 ans, en sort. Concernant la dégressivité, les verts signalent que l'idée est d'avoir une diversité de locataires dans un même immeuble, tout en concentrant l'aide sur ceux qui en ont besoin. Il s'agit précisément d'éviter la surtaxe telle que pratiquée pour les HLM pour faire sortir les gens de l'immeuble. Ce deux systèmes pourraient être réconciliés en prévoyant une aide à la pièce et à la personne. Enfin, les Verts relèvent que ce qui coûte, c'est la subvention personnalisée, et non le système HM. La question est de savoir s'il faut encore un système HM

L'AdG suggère l'idée d'une limite de 20 ans, avec la possibilité d'une éventuelle prolongation de 5 ans, par analogie avec le système HLM. Pour l'AdG, qui reconnaît que le système HLM n'est pas la panacée, les HM sont une réponse au fiasco des HLM, et donc, si le coût des HM est très élevé par rapport à l'enveloppe budgétaire, la dégressivité se justifie pour veiller à l'affectation correcte des deniers publics. Néanmoins, et suite aux exemples de calculs présentés par le département, l'AdG signale que la hausse du loyer est la conséquence de la diminution de la subvention. Mais il y a d'autres facteurs comme celui de l'augmentation des charges, et celui du taux d'effort en fonction du taux d'occupation. Plus grave, il y a, au bout de 25 ans, la réadaptation des fonds propres entraînant une hausse massive des loyers, comme lors de la sortie du régime HLM. Un embryon de solution pourrait alors être de prévoir que toute hausse découlant du passage au régime libre devrait être échelonnée sur 5 ans. Mais il faudrait vérifier si une telle disposition est compatible avec le droit fédéral. Pour l'AdG, une solution s'impose pour adoucir les conséquences de cette période charnière.

Les libéraux préfèrent la solution des 20 ans, dans la mesure où cela permet à l'Etat de se dégager du mécanisme du contrôle des loyers et de relancer une nouvelle opération, et ce d'autant plus qu'au bout de 20 ans, la subvention devient ridicule. Au sujet de la dégressivité, ils signalent que si l'on n'applique pas celle-ci, il sera difficile de mettre un terme à la subvention, car les gens vont se trouver avec un maximum qui tombera d'un coup. Pour les libéraux, soit on estime que ce n'est pas grave, soit on opte pour un contrôle ad vitam aeternam. Mais dans ce cas, qui peut encore être intéressé à construire du HM ?

Des différentes interventions, il ressort que : la majeure partie de la commission est d'accord pour que le régime HM s'arrête un jour, qu'une solution soit trouvée pour la sortie de ce régime, et que l'effort soit porté sur les locataires.

Le résultat des différentes études de cas (voir annexe 5), dont les chiffres mentionnés donnent une idée du mécanisme auquel la réalité et éventuellement la législation apportent toute sorte de corrections, justifient aux yeux du département l'idée d'un plafond à 1'800 F. En effet, il semble qu'avec une subvention de 2'400 F cumulable avec une allocation de logement, on arrive à des montants extrêmement importants, rendant la sortie du système moins aisée.

A l'heure actuelle, ce sont 280 familles qui sont concernées par ces aides, dont 208 touchent des subventions.

La répartition à l'intérieur des 208 familles est la suivante :

141 familles reçoivent entre 1'800 et 2'400 F, et sont donc concernées par la baisse du plafonnement,

42 familles reçoivent entre 600 et 1'200 F,

25 familles reçoivent entre 20 et 600 F.

Concernant le cumul des aides, il y a 3 familles qui reçoivent à la fois une subvention personnalisée et une allocation de logement, dont deux arrivent à la fin de la subvention.

Le département estime qu'il est urgent de supprimer ce cumul car, si l'on peut encore trouver une solution pour une famille, il serait impossible à assumer si les cas venaient à se multiplier.

Prenant en compte ces remarques, le département propose d'inclure les considérations suivantes dans l'article :

- limite de l'aide à 25 ans

- non-cumul de la subvention HM avec l'allocation de logement

- plafond fixé à 1'800 F/pce/an

- dégressivité de l'aide sur les 5 dernières années.

Soumises au vote :

Les propositions du département à propos de l'art. 23B sont acceptées à l'unanimité.

Partant de ces prémices, le département propose une nouvelle formulation :

Art. 23B, : nouvelle teneur

1. Le Conseil d'Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l'article 30, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, à compter de la mise en exploitation de l'immeuble.

2. Cette subvention personnalisée s'élève au maximum à 1'800 F la pièce par an, pendant une période de 20 ans à compter de la mise en exploitation de l'immeuble. Ce montant maximum est ensuite réduit chaque année de 100 F par pièce, de la 21e à la 25e année. Dès la 26e  année, la subvention personnalisée est supprimée.

3. Le cumul entre la subvention personnalisée au logement et l'allocation de logement est exclu.

Le département rappelle que cet article comporte désormais trois alinéas. Le premier traite de la subvention personnalisée, avec une durée limitée à 25 ans. Le second introduit un plafonnement à 1'800 F/pce/an (contre 2'400 F auparavant), ainsi que le principe de dégressivité entre la 21e et la 26e année. Avec cette dégressivité, l'aide atteint 1'200 F/pce/an lors de la dernière année, le relais pouvant ensuite être pris par l'allocation de logement, dont le plafond se situe également à 1'200 F/pce/an. Enfin, le troisième alinéa rappelle le non-cumul de l'allocation de logement avec la subvention HM.

Dégressivité proposée

Allocation

Année

20e

21e

22e

23e

24e

25e

26e

plafond de l'aide

1800.-/p

1700.-/p

1600.-/p

1500.-/p

1400.-/p

1300.-/p

1200.-/p

L'AdG, qui relève qu'avec la baisse du plafonnement de 2'400 à 1'800 F/pce/an, les conséquences seront immédiates, demande si des projections ont été faites à partir de ces nouvelles données, ce que le département prévoit comme conséquences et sur combien d'années s'échelonnera cette diminution de l'aide.

Le département répond qu'il n'est pas possible de faire de projections chiffrées sur 20 ans pour les 380 logements concernés, car la masse critique est insuffisante pour pouvoir mesurer l'impact. Et de citer comme exemple, la question du cumul des aides qui ne concerne en réalité qu'un seul cas à l'heure actuelle. Par ailleurs, il indique que cette réduction se fera en plusieurs paliers, et que le règlement doit encore être rédigé à ce sujet, tout comme pour les autres mesures. Des dispositions transitoires sont donc prévues. Quant à l'échelonnement, le département répond que cela dépendra des cas, de leur nombre et des conséquences. Des solutions pourront éventuellement être proposées. Mais, a priori, la réduction s'échelonnera sur 2-3 ans, selon les situations exactes.

Suite à ces explications, l'AdG indique qu'ils soutiendront ces mesures, pour autant que l'on ne procède pas à ces réajustements sur une période trop courte.

A la suite de quoi, la présidente demande au département de présenter à l'occasion l'impact de ces mesures qu'il aura pu déterminer, puis elle soumet l'article formulé par le département, sur la base des considérations votées précédemment, au vote :

L'art. 23B, tel que rédigé par le département, est accepté à l'unanimité.

Les amendements des Verts sont retirés de facto.

§ 2. Exonérations fiscales

Article 24 - Principes, dégressivité, durée

(voir triptyque, annexe 3)

Cet article est saisi de plusieurs amendements :

proposition du département ;

amendement sous forme de projet de loi, PL 8144, déposé le 12 octobre 1999, par MM. Florian Barro, Thomas Büchi, Jacques Béné et Philippe Glatz ;

amendement libéral à l'alinéa 4 ;

amendement des Verts.

Proposition du département :

Art. 24 Impôt immobilier complémentaire (nouvelle teneur)

Le Conseil d'Etat peut exonérer les propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi de l'impôt immobilier complémentaire dans les limites suivantes :

a) pour les immeubles des catégories 1 et 2, l'exonération n'excédera pas 20 ans ;

b) pour les immeubles de la catégorie 3, l'exonération n'excédera pas 10 ans ;

c) pour les immeubles de la catégorie 4, l'exonération est de 80 % et n'excédera pas 20 ans.

Projet de loi, PL 8144

Art. 24 Principes, dégressivité, durée (nouvelle teneur)

1 Dans les limites du droit fédéral, le Conseil d'Etat peut accorder des exonérations fiscales aux propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi.

2 En dérogation à la loi sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 et à la loi sur l'imposition des personnes morales du 23 septembre 1994, le revenu provenant des immeubles construits au bénéfice de la loi n'est pas cumulé au revenu du propriétaire pendant la durée du contrôle. Le revenu net est déterminant pour le calcul d'un impôt selon les barèmes suivants et fait l'objet d'un bordereau distinct de l'administration fiscale. L'impôt prélevé est de :

a) Pour les immeubles des catégories 1, 2 et 4 :

3 A la fin du contrôle, le revenu de l'immeuble est cumulé au revenu du propriétaire, qui est imposé selon le barème correspondant à sa situation en vertu de la loi sur les contributions publiques.

4 Pour le calcul de l'impôt sur la fortune du contribuable, la valeur de l'immeuble construit au bénéfice de l'une des catégories de l'article 16 de la loi est calculée en capitalisant son revenu brut selon les taux suivants :

5 A la fin du contrôle, le taux de capitalisation déterminant est celui déterminé par l'administration fiscale en application de la loi sur les contributions publiques.

Amendement libéral à l'alinéa 4

Art 24 al. 4 (Nouvelle teneur)

4. Pour le calcul de l'impôt sur la fortune du contribuable, la valeur de l'immeuble construit au bénéfice de l'une des catégories de l'article 16 de la loi est calculée en capitalisant le revenu brut de l'immeuble selon les taux de capitalisation suivants :

100 % ..........

Amendement des Verts

Art. 24 (Nouvelle teneur)

Premier paragraphe : "; Le Conseil d'Etat peut exonérer les propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi de l'impôt immobilier complémentaire pour une durée maximale de 20 ans. "

Pour le département, cet article est modifié dans le sens que l'exonération fiscale ne concernera désormais que l'impôt immobilier complémentaire alors que jusqu'ici elle couvrait aussi les impôts sur le revenu net et la fortune nette relatifs aux immeubles au bénéfice de la loi.

De plus, les différentes variantes de dégressivité et de durée prévues par l'article 24 actuel sont supprimées, car elles seront incompatibles avec les dispositions de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes, du 14 décembre 1990 (LHID), et ceci dès le 1er janvier 2001. Seule l'exonération de l'impôt immobilier complémentaire pourra être maintenue La possibilité offerte au Conseil d'Etat de prolonger au-delà des échéances prévues l'exonération fiscale consentie est également supprimée, pour les mêmes raisons. Enfin pour le département, la principale caractéristique du projet de loi est l'évolution des rabais fiscaux qui, s'ils devaient être votés, n'influenceront pas les loyers. Il n'est donc pas nécessaire d'analyser l'incidence de ces rabais.

La discussion sur cet article figure en partie sur le compte rendu de l'audition de M. Adamina. S'agissant de cet article, M. Adamina répond qu'il ne pose pas de problème, puisqu'il n'est pas concerné par la LHID.

Un commissaire, relevant que la lettre b) risque de ne plus avoir un grand intérêt, à moins qu'elle figure à titre transitoire, demande s'il ne faudrait pas prévoir 25 ans pour les HM, pour une question de symétrie.

Le département rappelle qu'il existe encore quelques HCM, et qu'il est dès lors plus simple de laisser cette disposition dans la loi. Concernant les HM, il est d'avis de maintenir la durée de 20 ans, même si le système est conçu sur 25 ans.

Pour les Verts, ce qui est important, c'est de manifester un principe, à savoir pas d'exonération fiscale sauf en ce qui concerne l'impôt immobilier complémentaire.

A suite de la demande de la présidente, les commissaires souhaitent voter cet art. 24 conjointement avec l'art. 24A.

Art. 24A Taux d'imposition (nouveau)

(voir triptyque, annexe 3)

Cet article nouveau proposé par le département est saisi d'un amendement de la part des socialistes :

Proposition du département,

1 Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi et la réduction de la charge fiscale correspondante ne peut en aucun cas dépasser 50 %. Le Conseil d'Etat tient compte, pour fixer le pourcentage de réduction, du mode de financement des immeubles. Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 5 premières années. Il est ensuite réduit comme suit :

a) pour les immeubles des catégories 1, 2 et 4, ce pourcentage est réduit de 1/4 tous les 5 ans pour disparaître totalement dès la 21e année;

b) pour les immeubles de la catégorie 3, ce pourcentage est réduit de moitié durant les 5 années suivantes pour disparaître totalement dès la 11e année.

2 La dégressivité du pourcentage de réduction accordé en vertu de l'alinéa 1 n'est pas prise en considération pour les modifications de l'état locatif prévues par l'article 42, alinéa 1 de la loi.

Amendement des socialistes :

Art. 24A

Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la présente loi, pour autant qu'il s'agisse de fondations de droit public, de coopératives ou d'organisations à but non lucratif. Ces taux réduits .....

Le département présente un certains nombre de chiffres comparatifs, par rapport à la situation actuelle, qui démontrent que :

la principale caractéristique de projet de loi est l'évolution des rabais fiscaux qui, s'ils devaient être votés, n'influenceront pas les loyers ;

s'agissant des sociétés de capitaux, associations et fondations, une opération totalement couverte par des fonds propres coûte à l'Etat davantage en rabais d'impôts que les autres ;

s'agissant des coopératives, les rabais fiscaux sont une nécessité impérieuse pour celles-ci. Un rabais de 50 % pourrait se révéler insuffisant étant donné que le rendement est celui après amortissement, alors qu'auparavant on tenait compte du rendement avant amortissement ;

s'agissant des personnes physiques, le coût de l'exonération lors d'une opération à 100 % de fonds propres est plus élevé que pour les sociétés de capitaux.

En effet, pour les coopératives, les cas les plus fréquents sont une proportion de 5 % en fonds propres, rarement de 10 %. Ces fonds étant versés par les coopérateurs, s'ils devaient être supérieurs à 5 %, les parts sociales deviendraient alors trop élevées. Avec 7 % de rendement sur 5 % de fonds propres, les coopérateurs n'ont pas assez pour rembourser leur dette hypothécaire, et le rendement est alors négatif. D'où l'idée d'introduire la notion de rendement net après amortissement. D'autre part, répondant à certaines interventions des commissaires, le département indique que s'étant aperçu, notamment pour les coopératives, que la fiscalité variait énormément selon l'importance des fonds propres, la décision a été prise d'augmenter ce rabais dans certains cas. Allant dans ce sens, le département fait une proposition de rabais, qui s'adresse surtout aux coopératives étant donné la structure financière, de 90 % pour 5 % de fonds propres. Pour maintenir une attractivité, ce même rabais est accordé pour 20 % de fonds propres, mais à partir de là, plus les fonds propres seront importants, plus les rabais diminueront. Le département ajoute, que même si, sur le plan politique, le projet de loi dit "; pas plus que 50 % ", on se rend compte, que pour les coopératives, ou pour les opérations avec peu de fonds propres, ce n'est pas possible. Indiquant qu'il s'agit d'une direction dans laquelle il paraît possible d'aller, et non d'une option politique fondamentale, le département propose d'aller dans le sens des propositions figurant à l'annexe 6.

Les libéraux, faisant référence aux subventions occultes, font remarquer que ce sont les fondations qui sont les plus gagnantes. Ils conseillent donc de modifier le plan financier, car pour les caisses de pension, par le fait qu'elles sont exonérées par une loi différente, il y aura inévitablement des subventions déguisées. Pour les libéraux, cette différence de traitement, entre des entités telles que les fonds de pension et fondations qui sont de toute façon exonérées et les personnes physiques, et associations, qui le sont moins, pose la question de l'égalité de traitement. Quelle que soit l'entité, c'est le rendement net en fonction de l'apport en fonds propres qu'il faut considérer. Enfin, les libéraux constatent qu'étant donné le manque d'arguments à faire valoir pour inciter à construire du HLM, les privés se désintéressent aujourd'hui du secteur.

Pour le département qui ne voit pas comment comparer la fiscalité, les rabais et les modes de financement, cette inégalité n'est pas liée à l'identité du promoteur, mais au système de financement. Tenir compte de la remarque libérale, reviendrait soit à exonérer tout le monde, soit à taxer les caisses de pension. D'autre part, il indique qu'ayant rarement vu des personnes physiques apporter 100 % de fonds propres, c'est souvent le cas des caisses de pensions qui, elles, sont exonérées par le biais d'une autre loi. Enfin, le département relève qu'une exonération de 100 % étant contraire à la LHID, on propose un rabais de 90 %, ce qui va précisément dans le sens d'intéresser à nouveau les privés.

Considérant que le système d'exonération devient de plus en plus compliqué et peu transparent, les Verts se demandent pourquoi on s'acharne à vouloir réduire les impôts là où on pourrait imaginer d'accorder des subventions pour augmenter l'attractivité ? Le but de la nouvelle politique du logement étant de construire de plus en plus de logements subventionnés par le bais de coopératives, d'associations ou de fondations, en essayant de ne pas exclure les caisses de pension (qui ont cependant tendance à s'exclure elles-mêmes), les Verts proposent que l'exonération se fasse dans le cadre de l'IIC. Exonération qui serait compatible avec la LHID. A la suite de quoi, ils demandent si le fait de prévoir une exonération de 50-90 % est conforme à l'esprit de la LHID ou s'il ne fait que la contourner (réponse dans l'audition de M. Adamina).

Pour le département, s'il est vrai que la proposition des Verts fait gagner effectivement en transparence, il considère, néanmoins, qu'il y a un effet pervers majeur qui est celui de charger davantage les locataires. En effet, le problème est qu'une diminution des subventions se répercute sur les loyers. Ainsi, si on augmente les subventions, leur dégressivité se fera sentir plus lourdement pour les locataires. En revanche, selon l'art 24A, al. 2, la diminution de l'exonération fiscale ne pas être répercutée sur les loyers.

Afin de répondre à la controverse entre privés et institutionnels, et à la suite de la demande faite par la présidente, sur les données permettant de voir quelles sont les catégories d'investisseurs qui ont le plus investi dans le logement social ces dernières années, le département expose ces données (voir annexe 6) :

Niveau de Fonds propres

Nombred'opérations

Nombre et types d'investisseurs

5 %

10

10 coopératives

10 %

3

3 coopératives

11 % à 20 %

34

11 sociétés de capitaux, 9 assoc., 14 personnes physiques

21 à 50 %

9

1 société de capitaux, 5 associations, 3 propriétaires privés

100 %

9

7 sociétés de capitaux, 1 association, 1 propriétaire privé

Types d'investisseurs

Composition

société de capitaux FP 100%

2 compagnies d'assurance, 2 sociétés privées et 3 opérations en main de promoteurs

associations et fondations privées (Une seule opération est financée à 100% par des fonds propres.)

7 fondations privées et 8 paroisses ou associations apparentées

Les institutions de droit public et les caisses de pensions privées ne sont pas concernées par les rabais fiscaux, car elles bénéficient d'une exonération.

D'autre part, le département indique :

que le projet du Conseil d'Etat est compatible avec la LHID ;

qu'il propose, afin de garantir la transparence, de publier le montant des rabais consentis dans le compte rendu du Conseil d'Etat ;

qu'il a une préférence pour un système de rabais fiscaux dont la transparence soit assurée.

Les Verts déclarent qu'ils pourraient se rallier à la proposition du département qui prévoit de mettre en évidence chaque année les subventions accordées sous forme de rabais fiscal. Considérant qu'il subsiste le problème ayant trait aux opérations subventionnées jusqu'à un point aberrant, ils estiment qu'un certain nombre de limites devraient être fixées, tel qu'un montant total maximal de réductions.

Le département indique, en faisant allusion à l'article que les députés ont voté où des contrôles stricts de qualité sont mentionnés, que ce type de contrôle lui semble plus approprié qu'une loi pérenne dans une conjoncture mouvante. Décider d'un chiffre en cas de conjoncture surprenante peut conduire à une situation de blocage.

Enfin, considérant les différents exposés et interventions, le département indique que le plafond de 50 % fixé à l'article 24A aboutit à des incongruités, et qu'il serait possible de se limiter au critère des modes de financement. Dans le but de formuler une nouvelle proposition, il propose à la commission de se définir sur les points suivants pour la suite des travaux :

la différentiation des rabais fiscaux en fonction des fonds propres ;

la proposition de publier le montant de rabais accordés dans le compte rendu du Conseil d'Etat ;

les détournements possibles, bien qu'il soit évident qu'une loi ne doivent pas être détournée ;

la nécessité de faire figurer dans les subventions dans la loi, et de réfléchir aux rabais fiscaux.

Les socialistes, radicaux et démocrates chrétiens se rallient à la proposition exposée par le département. Les libéraux souscrivent à la première proposition.

A la suite de cette décision, et déclarant avoir intégré dans une nouvelle formulation de l'art. 24A, les considérations suivantes :

le principe des rabais fiscaux ;

la modulation de leur montant maximum en fonction des immeubles (eu égard notamment au cas particulier des coopératives) ;

l'engagement du Conseil d'Etat doit à respecter le souci légitime de transparence en publiant le montant des rabais consentis (en précisant la catégorie de financement, la durée dans le temps et la dégressivité) ;

le département soumet cette nouvelle proposition à la commission :

Art. 24 A Taux d'imposition (nouveau)

1. Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi. La réduction de la charge fiscale correspondante ne peut dépasser les pourcentages suivants :

90 % pour les opérations financées par des fonds propres ne dépassant pas 25 % du prix de revient des immeubles ;

70 % lorsque les fonds propres représentent de 26 à 50 % du prix de revient des immeubles ;

50 % lorsque les fonds propres représentent de 51 à 75 % du prix de revient des immeubles ;

30 % lorsque les fonds représentent plus de 75 % du prix de revient des immeubles.

2. Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 10 premières années ; il est ensuite réduit de moitié pendant les 10 années suivantes pour disparaître totalement dès le 21e année.

Dans les cas d'application de l'art. 17, al. 3 let. a et lorsque le financement par des fonds propres ne dépasse pas 5 % du prix de revient des immeubles, le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant 20 ans pour prendre fin dès la 21e année.

La dégressivité ou la suppression du pourcentage de réduction accordé en vertu du présent article n'est pas pris en considération pour les modifications de l'état locatif prévues par l'art. 42, al. 1 de la loi.

3. Le pourcentage de fonds propres déterminant pour la fixation de la réduction du taux d'imposition est celui figurant sur le plan financier pris en considération lors de la fixation initiale des loyers par le Conseil d'Etat. La variation du pourcentage de fonds propres résultant de l'amortissement régulier des dettes hypothécaires n'entraîne pas une modification de la réduction du taux accordée initialement. En revanche, le pourcentage de réduction du taux d'imposition peut être revu en cas de modification ultérieure du financement des immeubles, approuvée par l'Etat.

4. Le Conseil d'Etat publie chaque année, dans son rapport de gestion, le montant total des rabais fiscaux accordés en vertu du présent article.

Le département procède à un commentaire du texte et souligne l'importance des modifications apportées. Les rabais sont classés en quatre catégories selon l'augmentation du pourcentage de fonds propres. Par ailleurs, certains commissaires avaient estimé que le rabais de 50% (pour les financements comportant 75 % à 100 % de fonds propres) revenait pour les personnes physiques à quelque 1'000 F/pièce. Le texte distribué aujourd'hui envisage un taux plus restrictif de 30 %.

En revanche, pour ce qui est de l'alinéa 2, le projet est plus généreux que le texte original, non seulement à l'égard des coopératives, mais également de manière plus générale, en raison d'une dégressivité moins rapide. Alors que le projet de loi 8076 prévoyait un rabais complet sur les 5 premières années, le texte actuel accorde un pourcentage de réduction fixe sur les 10 premières années, réduit uniquement de 50 % sur les années suivantes pour se terminer la 21e année. Dans le cas des coopératives et associations sans but lucratif, lorsque le financement par fonds propres ne dépasse pas 5 % du prix de revient des immeubles, le rabais initial reste inchangé pendant 20 ans, ce qui est nécessaire pour assurer aux coopératives un rendement disponible suffisant. La dernière phrase de cet alinéa précise que les rabais ne sont pas applicables aux loyers. En réponse à la question d'un commissaire sur la lisibilité du paragraphe 3 de l'alinéa 2, sur la non-répercussion sur le prix des loyers, le département répond par l'affirmative, en précisant qu'un propriétaire qui s'aviserait de passer outre s'exposerait à de très graves sanctions, l'amende pouvant aller jusqu'à 15 % du prix de revient de l'immeuble.

L'alinéa 3 détaille le calcul du pourcentage de fonds propres, qui évolue au cours des 20 années d'application de la loi. De manière générale, c'est le pourcentage initial qui est pris en compte, sauf en cas de modification extraordinaire du financement admis entraînant un changement de catégorie; dans ce cas le rabais est modifié.

L'alinéa 4 s'explique de lui-même.

Le département confirme que les articles 24 et 24A sont désormais scindés, et précise que l'article 24 concerne l'impôt mobilier complémentaire; l'article 24A traite d'une exonération qui n'était pas prévue sous la forme actuelle dans le projet initial du Conseil d'Etat

Réagissant à cette nouvelle formulation, les libéraux considèrent que la disposition prévue à l'alinéa 2, paragraphe 2, risque d'encourager les coopératives à se limiter aux 5 % de fonds propres au lieu de tenter de consolider leur situation, et déclarent que cette clause revient à une prime à l'endettement n'encourageant guère les coopératives à s'assumer elles-mêmes. Quant à la question de l'exonération fiscale, actuellement reportée sur l'état locatif en cas de diminution, ils demandent confirmation du fait que ce report n'existe plus dans la proposition du DAEL, en précisant que, dans l'affirmative, ceci ne manquera pas de poser un problème à certains commissaires. Enfin, ils remarquent que s'il était possible d'entrer en matière sur une non-indexation des fonds propres dans la mesure où la situation n'était pas péjorée pour les propriétaires, ils s'interrogent sur la situation présente.

Le département précise que tout dépend des taux de rendement et que ces derniers tiennent compte de la réalité du marché et de la nécessité d'attractivité. Il souligne également que, par rapport au projet de loi initial du Conseil d'Etat, la proposition du département va dans le sens souhaité par la commission. S'agissant de l'exonération fiscale reportée sur l'état locatif, le département précise qu'elle était certes dégressive, mais non totale dans le sens de la durée et qu'elle n'est en définitive pas conforme au code des obligations, qui interdit la répercussion de la fiscalité sur les loyers dans le secteur libre. Enfin, revenant sur les améliorations considérables apportées dans la nouvelle mouture, tant au niveau des rabais que de la dégressivité (bien moindre qu'auparavant), le département tient à souligner, comme l'avait fait remarquer M. Adamina, que les dispositions relatives aux opérations avec moins de 20 % de fonds propres sont nettement plus généreuses, non seulement pour les locataires, mais également pour les propriétaires, en comparaison avec la loi actuelle.

En l'absence d'autres questions, et après une semaine de réflexion sollicité par le libéraux et concédée par la commission, la présidente précise qu'elle souhaite procéder à la relecture, puis au vote des articles 24 et 24A.

Les libéraux, à la suite de cette semaine de réflexion et de concertation, tiennent à exprimer leurs regrets concernant la formulation et l'étendue des articles 24 et 24A qui, de leur point de vue, auraient pu aller plus loin.

La présidente ayant vérifié que les commissaires avaient eu le temps de se concerter, elle procède au vote sur les articles 24 et 24A.

Vote sur l'article 24:

L'article 24, tel que formulé par le département, est adopté à l'unanimité.

Vote sur l'article 24A

L'article 24A, tel que formulé par le département est adopté à l'unanimité.

Par la suite, le DAEL prendra note de la remarque de M. Barro qui souligne l'absence de "; propres " pour qualifier les fonds (Art. 24 A, al. 1, §5).

Les amendements des Verts et des libéraux sont retirés de facto.

PL 8144

A ce stade des travaux de la commission, le projet de loi 8144, mis à part le vote d'entrée en matière, n'a pas fait l'objet d'aucun vote final. Ceci malgré sa mise à l'ordre du jour et son traitement lors de la séance du 14 février (voir procès-verbal N° 64, page 3).

Un commissaire, s'étant enquis du sort prévu pour le projet de loi 8144 une semaine avant le vote final des art. 24 et 24A, M. Moutinot avait précisé à cette occasion que le DAEL souhaiterait que ce projet soit retiré par ses auteurs, pour être remplacé par l'article 24A proposé. M. Moutinot rappelle aux commissaires que la méthode préconisée par le projet de loi 8144 n'est pas compatible avec la LHID.

A cette occasion, M. Barro, tout en reconnaissant qu'à première vue il lui semblait clair que la commission s'acheminerait vers un retrait du projet de loi 8144, avait sollicité un délai de réflexion afin que la commission puisse se déterminer sur la proposition du département.

Section 3 Conditions relatives aux immeubles

Article 25 - Conditions générales

Cet article fait l'objet d'un amendement de la part des socialistes :

Art. 25 lettre d : nouveau

Etre d'un coût de production et d'exploitation économique.

(abandonné de facto)

La présidente demande s'il vaut la peine, eu égard à la teneur de l'art. 1, al. 2, let d), de le reprendre à l'art. 25, let d), car dans l'affirmative, il faudrait harmoniser les formulations.

Le département relève que ce critère apparaît déjà à l'art 15, al 3, qui a été voté.

M. Velasco maintient l'amendement. La présidente ayant souligné l'ajout, dans les deux articles précités, du "; caractère respectueux de l'environnement " et de la "; qualité des logements ", M. Velasco adapte le libellé de l'art. 25, let d) auquel il ajoute : "; être conforme aux conditions de l'article 1, al 2, lettre d "

Vote sur l'amendement de l'art. 25, let d) tel que formulé par M. Velasco :

L'article 25, let d), ainsi amendé, est adopté à l'unanimité.

Article 26 - Autres cas

lettre d

Proposition du département : abrogation de cette lettre

"; des logements individuels dans des immeubles neufs de la catégorie 2 (HLM) lorsque ces logements sont soumis au régime de la propriété par étages et que le copropriétaire satisfait aux conditions de la section 4 du présent chapitre "

(suppression de la PPE HLM)

Le département rappelle que cela fait une dizaine d'années que ce système n'est plus utilisé. A l'usage, on s'est rendu compte de la difficulté que présente ce type de logement, surtout en ce qui concerne la revente. De plus, la loi Opériol est venue favoriser l'accès à la propriété.

Les Verts se déclarent favorable à la suppression de cette lettre.

Pour les libéraux, il n'est pas nécessaire d'abroger cet article, car une augmentation des taux hypothécaires est en train de se profiler.

En l'absence d'autres questions, le président soumet la proposition d'abrogation au vote :

L'abrogation de l'art. 26, lettre d, est acceptée par :

7 OUI (2 AdG, 2 S, 2 Ve, 1 R)

4 Abstentions (1 R, 3 L)

lettre e (nouvelle)

Proposition du département :

Le département indique que l'introduction du bail associatif est nouveau, et qu'elle fait suite à une situation de squatts et au souhait, émis par certains, de vivre autrement. Dès lors, il faut qu'une base légale soit établie, étant donné que tout le système fonctionne avec la notion des revenus déterminants et des taux d'efforts. Si cela est assez facile dans le cadre de familles traditionnelles, c'est en revanche beaucoup plus difficile avec des associations composées de plusieurs individus. L'idée consiste à tenir compte de la situation par appartement. Il ne faut pas voir là une prime au squatt, mais un volonté d'intégrer dans la LGL des questions qui ne sont pas solubles à l'heure actuelle sans base légale.

A l'heure actuelle, il y a deux immeubles en bail associatif qui bénéficient de subventionnement, et c'est afin de légaliser cette situation que le Conseil d'Etat propose un nouvel article pouvant servir de base légale. Cette base permettra d'aller plus loin avec les associations pour lesquelles le bail associatif reste à construire. Ce bail qui n'a pas encore été finalisé, fera l'objet d'une proposition afin qu'il soit inséré dans le règlement. Ensuite, le département évoque deux cas existant actuellement à Genève et décrit le type d'arrangement: "; le propriétaire loue son immeuble à une association qui regroupe les habitants de cet immeuble ". Dans les négociations actuellement en cours, les membres des associations souhaiteraient que les situations soient traitées individuellement. Par exemple, si 4 personnes vivent dans un appartement, le loyer est divisé par 4 et le taux d'effort de chacun porte sur son quart de loyer. Quant au département, il considérera l'ensemble des revenus. Une autre variante consisterait à additionner les revenus de tous les membres de l'association, ce qui n'est pas envisageable. Contrairement à ce que certains commissaires on prétendu, le fait d'établir une base légale ne signifie pas la légalisation des squatts, mais permet l'élaboration d'un bail associatif.

En complément à ces information un commissaire (Vert), indique qu'à sa connaissance, cette notion de bail associatif existe déjà dans d'autres cantons. Il explique qu'un immeuble peut être remis à une association d'habitants qui se charge de sa gestion. Ainsi, Genève pourrait sortir du problème des squatts en imitant le modèle suisse-allemand, qui fait ses preuves depuis une dizaine d'années.

Certains commissaires libéraux, en réaction aux différents propos, affirment, que si les cantons suisses-allemands ont moins de squatts, c'est parce que les autorités n'ont pas laissé se créer un mouvement maléfique, déséquilibré et inégalitaire. A Genève, on assiste à un laisser-aller avec l'aval du Procureur général, bien que des plaintes aient été déposées. Citant les deux cas évoqués ils observent que ce sont deux immeubles dont les propriétaires sont une fondation de droit public et une coopérative, mais qu'il existe des squatts qui touchent des propriétaires privés. Le commissaire en question se dit cependant prêt à entrer en matière sur les possibilités de vivre différemment, si l'on admet que cette loi tienne compte de la situation actuelle et ne prenne pas en compte les anciens squatts. S'agissant du bail associatif, ils relèvent, qu'en individualisant les loyers, les membres des associations obtiennent le beurre et l'argent du beurre. En ce qui concerne le statut juridique, ils considèrent que l'association doit être créée selon le code des obligations (sans inscription au registre du commerce), disposer d'un capital de société ou de représentants / personnalités comme garantie. La question étant celle de l'interlocuteur juridique pour pouvoir assurer les mêmes garanties que les coopératives.

Réagissant à ces propos le département répond, d'une part, qu'il ne peut y avoir de capital de société, puisqu'il s'agit d'une société de personnes, et d'autre part, si les gens choisissent de ne pas être propriétaires, comme dans le cas des coopératives, c'est peut-être qu'il s'agit d'un investissement trop lourd. Pour le département, c'est au niveau du rapport entre les membres, que se situe le problème. La situation actuelle étant celle d'une association avec des sous-locataires, il faut donc déterminer quels sont les engagements collectifs et individuels. C'est actuellement un encouragement de la part de députés que le département attend, et cela pour faire face à une réalité sociale, même si, comme il a été dit, l'Etat n'a effectivement pas mis une énergie débordante à résoudre le problème des squatts. Le département rappelle cependant qu'à l'origine de ce mouvement se trouvent les errements de certains milieux, ce qui n'a pas été le cas en Suisse alémanique où les propriétaires sont plus consciencieux.

Un commissaire (Vert) ajoute qu'il est évident que si on se met à appliquer la loi avec rigueur, comme le souhaite les commissaires libéraux, il craint que du côté de la LCI certains aient à le regretter. Car à son avis, on peut effectivement arriver à un système plus helvétique, mais on peut alors imaginer que ce sont davantage les propriétaires que les squatters qui vont en souffrir, étant donné le nombre d'infractions à la LCI et à la loi sur l'aménagement, notamment. D'autre part, il ne peut admettre que le fait de se constituer en association signifie forcément le partage des revenus et indique, pour la suite des travaux, que dans le cadre des HLM, le bail associatif ne pose pas vraiment de problème. En revanche, selon ce commissaire, le problème se situe dans celui des HM avec les subventions personnalisées où l'aide de l'Etat serait remplacée par l'aide aux colocataires. Il serait bon que les négociations en cours aboutissent et que les subventions soient destinées aux personnes ou selon les règles du mariage ou du partenariat. Sinon, il faudrait que le bail associatif ne concerne que des gens disposant du même revenu. D'autre part, il signale que, si ce type de bail est actuellement conclu avec une fondation de droit public et une coopérative, c'est parce que les collectivités publiques préfèrent des contrats de confiance comprenant une personne, un loyer.

En réponse aux commissaires qui avaient souhaité obtenir des renseignements complémentaires, le département informe qu'il existe en effet un ou deux baux associatifs qui étaient le fait de la législature précédente, et qu'il devrait être possible qu'il y ait un bail associatif dans la LGL. Cela dit, le département insiste pour qu'une décision de principe soit adoptée par les commissaires, sur l'inscription d'un bail associatif dans la LGL. Il considère que l'ouverture d'une discussion à ce sujet donnerait voix à tous les avis et se terminerait par la rédaction d'un bail en 30 articles ! A la suite de quoi il informe la commission des principes qui seraient pris en considération :

même contrôle dans le cadre d'un bail usuel et d'un bail associatif ;

prise en compte de la spécificité du bail associatif, trois systèmes de contrôle pouvant être envisagés : par appartement, par immeuble ou par occupant, la préférence allant au contrôle par appartement.

En l'état, la disposition proposée donne simplement la possibilité d'un bail associatif exclusivement au profit d'une association sans but lucratif.

Avant de passer au vote, et en réponse à certaines interrogations des commissaires, le département précise :

qu'un bail associatif est conclu entre le propriétaire bailleur d'une part, et soit une association, soit une fondation de droit public d'autre part. Le seul critère déterminant étant que l'association n'ait pas de but lucratif, ce type de bail étant uniquement prévu pour des associations de locataires.

que le bailleur a un seul répondant - l'association, laquelle dispose d'une certaine marge pour s'organiser à l'intérieur des limites de la LGL. Une alternative consisterait à dire que lorsqu'une association est locataire d'un immeuble entier, elle peut sous-louer à ses membres.

Considérant, qu'il ne s'agit pas d'examiner toutes les applications possibles mais de décider si le principe peut être introduit dans la loi, la présidente décide de soumettre au vote cette disposition.

Vote sur l'art. 26, let e) (nouveau) :

L'article 26, let e) (nouveau), tel que proposé par le département, est adopté par

5 OUI (2 AdG, 2 S, 1 Ve)

2 NON (1R, 1L)

1 Abstention (DC)

Article 29 - Prêts pour travaux d'entretien

Cet article fait l'objet de deux amendements de la part des socialistes et des Verts :

Version actuelle

1. Pour faciliter l'exécution de travaux d'entretien urgents dans les immeubles des catégories 1 et 2, lorsque les réserves prévues à cet effet dans le plan financier agréé par le Conseil d'Etat ont été régulièrement épuisées, ce dernier peut, dans les limites des disponibilités de l'Etat, octroyer au propriétaire un prêt, remboursable en 5 annuités au plus, portant intérêt au taux de prêts hypothécaires en premier rang.

2. Le remboursement du prêt s'effectue, en règle générale par déduction sur le montant des subventions versées en application de la présente loi.

Amendement socialiste :

Pour faciliter l'exécution des travaux d'entretien urgents dans les immeubles de la catégorie 1, lorsque les réserves prévues ....

L'amendement consiste à supprimer la catégorie 2 (HLM).

Amendement des Verts : suppression de cet article.

La raison pour laquelle les Verts souhaitent supprimer cet article est qu'ils désirent minimiser le plus possible le rôle de l'Etat en tant que banquier. Or, cet article prévoit à nouveau de prêter de l'argent. Pour les Verts, si un propriétaire peine à trouver rapidement des fonds auprès des banques, il faudrait plutôt se poser la question de savoir pourquoi il en est arrivé à cette situation. Et, de souhaiter davantage d'informations quant à l'utilisation actuelle de cet article.

Les socialistes suggèrent de limiter les prêts aux fondations de droit public, car bien que cet article n'ait jamais été utilisé jusqu'à présent, ils demandent ce qu'il en sera dans le futur. S'il devait être abrogé, ils aimeraient être assurés que l'abrogation ne prétéritera pas la catégorie 1.

Le département répond que cette disposition n'a jamais été utilisée en 40 ans et se déclare d'accord avec son abrogation. Il explique cela par le fait que ce prêt est remboursable en 5 annuités, ce qui n'est pas possible étant donné l'importance des montants. S'agissant de la catégorie 1, il cite l'exemple des Libellules qui avaient nécessité 25 millions de francs de travaux de rénovation, entre 1992 et 1994. La fondation avait alors obtenu un prêt de la BCGe avec un intérêt normal, l'Etat s'étant porté caution et ayant accordé des subventions à la pièce.

Sans autres commentaires de la part de la commission, le président soumet l'abrogation de l'article au vote :

L'abrogation de l'art. 29 est acceptée à l'unanimité.

La proposition du PS est abandonnée de facto.

Section 4 Conditions relatives aux locataires

Article 30 - Limites de revenus (voir annexe 4 et 7)

Principe

Version actuelle :

1) Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, 3, sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60 % au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d'une subvention personnalisée au sens de l'article 30A; en cas de relocation, la priorité doit être donnée à un locataire respectant les conditions fixées à l'article 30A, si les 60 % au moins des logements ne sont plus occupés par des locataires bénéficiant d'une subvention personnalisée

2) Le barème d'entrée s'obtient en divisant le loyer effectif du logement (à l'exclusion des frais de chauffage et d'eau chaude et du loyer du garage) par le taux d'effort.

Taux d'effort

5) Les taux d'effort sont les suivants :

a)

pour les groupes familiaux occupant un logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes

18%

b)

pour une occupation supérieure à celle visée à la lettre a

16%

c)

pour une occupation inférieure à celle visée à la lettre a, sans qu'il y ait sous-occupation

20%

d)

en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C

24%

e)

lorsque le barème de sortie est atteint ..

24%

Barème de sortie

5) Le barème de sortie correspond au barème d'entrée multiplié par 1,75

Cet article fait l'objet d'une proposition du département et d'un amendement socialiste.

Proposition du département :

3 Les taux d'effort sont les suivants :

a)

pour les groupes familiaux occupant un logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes 

20 %

b)

pour une occupation supérieure à celle visée à la lettre a) 

18 %

c)

pour une occupation inférieure à celle visée à la lettre a), sans qu'il y ait sous-occupation +

22 %

d)

en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C 

26 %

e)

lorsque le barème de sortie est atteint 

26 %

Amendement socialiste :

Maintien du droit actuel.

Le département souhaite apporter quelques éléments de rappel quant au mécanisme général de la LGL, afin de mieux comprendre les enjeux des modifications proposées concernant le taux d'effort. Il informe que la volonté traduite par le projet de loi s'inscrit dans deux objectifs dont les répercussions sont différentes. Un seul d'entre eux, cependant, apparaît clairement dans ce projet de loi, car il s'intègre dans la LGL, alors que l'autre s'inscrit dans le cadre du règlement d'application. Les deux modifications sont néanmoins liées.

Alinéa 3 (voir annexe 7)

La modification de cet article et concrètement de l'alinéa 3, prévoit la modification de deux taux :

celui du taux d'effort relatif au logement subventionné, avec une majoration du barème général de 2 %. Ce taux, qui représente la part consacrée au loyer pour un logement subventionné, est modulé en fonction de la taille du ménage et celui de l'appartement. Ce taux d'effort, doit être compris comme un taux minimum au-delà duquel on ne peut prétendre à cette subvention ;

celui de l'allocation de logement qui lui, s'applique aussi bien dans le cadre d'un logement subventionné que dans le secteur libre. Ce taux figure dans le règlement de loi.

Pour bénéficier de cette allocation de logement, il faut actuellement que son taux d'effort soit supérieur de 50 % à celui relatif au logement subventionné. C'est ainsi que, si le taux d'effort demandé pour un logement subventionné est de 18 %, celui de l'allocation de logement est alors de 27 % (soit 18 + 9 %). Ce saut étant considéré comme trop important, la proposition du département est de le réduire à 30 %.

C'est ainsi qu'avec les modifications proposées, nous aurons un taux d'effort relatif à :

l'accès à un logement subventionné qui passe de 18 à 20 % ;

l'allocation de logement qui passe de 27 à 26%.

Les conséquences de cette modification de barème sont décrites, sous forme de schéma, dans un document figurant en annexe 7. Par ailleurs, le département précise que le revenu pris en compte est le revenu déterminant, c'est-à-dire le revenu brut, moins les déductions forfaitaires.

Enfin, le rapporteur signale, pour la compréhension du lecteur, que le taux d'effort relatif au logement subventionné implique un plancher sous lequel les locataires ne peuvent entrer dans le logement. Qu'il est perçu, si le revenu du locataire progresse au-delà du barème d'entrée, une surtaxe pour ceux qui s'y trouvent. Et que le barème impliquant la sortie est équivalent à 1,75 x le barème d'entrée.

A la suite de ce rappel, les socialistes s'interrogent sur les raisons qui font que le taux d'effort de l'allocation de logement ne figure pas dans la loi, contrairement à celui relatif à l'accès au logement subventionné. Comprenant cependant que l'on puisse, pour une question de mobilité, indiquer des fourchettes dans le règlement. S'agissant de l'augmentation du taux d'effort, les socialistes, constatant, d'une part l'érosion du pouvoir d'achat intervenu ces dernières années pour la frange de population concernée, et d'autre part l'augmentation des charges pour nombre de ces ménages, s'opposent à l'augmentation de ce taux. En effet, cette augmentation aurait comme conséquence l'exclusion d'un certain nombre de ménages qui, de par leur situation économique, auraient eu droit à cette subvention. Par ailleurs, ils relèvent, dans les graphiques présentés, que le taux d'effort est plus important lorsque les revenus sont bas. Par conséquent les socialistes se prononcent pour le maintien des taux d'efforts actuels

Le département explique que la subvention au logement concerne l'aide à l'exploitation, et que c'est lorsque le taux d'effort est trop important que l'allocation de logement peut venir diminuer ce poids, en tant que deuxième aide. Au sujet du taux d'effort, il indique qu'entre 15 et 18 %, il s'agit d'une situation normale dans laquelle n'interviennent ni l'allocation de logement, ni la surtaxe. Pour le département, le problème étant que, entre deux personnes intéressées par un même logement, on choisit toujours celle disposant du revenu le plus proche du plafond. Et il semble que, pour l'instant, on n'ait pas trouvé d'autres solutions que la modification du taux d'effort. Le département considère que le but politique n'est pas de faire payer plus les personnes, mais de modifier le barème de façon à permettre aux revenus les plus bas d'accéder aux logements subventionnés, et de faciliter l'accès à l'octroi de l'allocation de logement. S'agissant des conséquences financières, le département précise que ces mesures sont en principe neutres pour l'Etat, l'augmentation des allocations de logement pouvant être compensée par celle des surtaxes. Et de préciser que l'on ne se situe ni dans une logique d'économie, ni dans une logique d'alourdissement des charges.

Certains commissaires relèvent que cette neutralité est en réalité un équilibre financier précaire qui dépendra de l'érosion des revenus pour certains et de l'amélioration de celui-ci pour d'autres. La question étant de savoir s'il ne faudrait pas éviter de payer les allocations avec le surplus des loyers, mais plutôt chercher à construire des logements bon marché.

L'alliance de gauche (AdG) prenant position, constate que si les loyers ne seront pas modifiés, la charge locative le sera indéniablement. Traduits en chiffres bruts, le 8 % de locataires supplémentaires assujettis à la surtaxe représentent 2'000 locataires. Ce sont donc 2'000 locataires qui sont pénalisés par les modifications. A cela s'ajoutent encore ceux qui paient déjà une surtaxe et qui verront leur charge locative augmenter. Ce sont donc près de 5'000 locataires du parc subventionné qui seront pénalisés. Selon l'AdG, cette augmentation peut être lourde de conséquences pour certains, surtout pour les familles, sachant qu'un revenu de 100'000 F n'est pas exorbitant pour un couple avec deux enfants. Par ailleurs, l'AdG considère que ce n'est en tout cas pas en péjorant la situation d'un certain nombre de locataires que se trouve la résolution de ce problème, mais qu'il faudrait rechercher davantage de subventions directes et indirectes. Rappelant aussi les commentaires de la CGI qui, tout en applaudissant au projet de loi, cherchait des garanties de solvabilité auprès des locataires, ils soulignent que tous les acteurs concernés ont relevé la difficulté, dans l'application du taux d'effort actuel, de remplir les immeubles.

Réagissant à cette prise de position le département rappelle que la situation actuelle n'est pas satisfaisante, car entre deux candidats, le système favorise celui dont le revenu est le plus élevé. Il indique que si l'impact venait à être très négatif, des dispositions seraient prises par le biais de mesures transitoires, et il est clair que ces mesures, dans le cadre du règlement, permettront d'étaler cette augmentation dans le temps, en proposant des paliers.

Prenant position, les libéraux signalent que l'augmentation de la surtaxe sera le déclencheur de départs de logements subventionnés pour ceux qui peuvent se permettre d'aller dans le secteur libre, d'autant qu'avec la surtaxe, les logements sociaux deviennent plus chers que ceux de ce secteur. Le but étant de permettre l'accès au secteur subventionné à des gens dont les revenus sont nettement en dessous et considérant la proposition comme socialement acceptable, ils appuient donc la proposition du département.

Les Verts estiment que si l'on veut vraiment faire un effort, il faut développer les secteurs HBM et HM. Ainsi, ils sont d'avis de maintenir le droit actuel, avec une demande au département afin que l'on regarde, au niveau du règlement d'application, si la suppression de la catégorie HCM permet d'une part de financer la neutralité des coûts, et d'autre part si les mesures prévues pourraient être financées par cette suppression, sans effet "; coup de barre " pour 5'000 locataires. Enfin, ils considèrent que s'il faut investir plus d'argent, mieux vaut l'investir dans les secteurs HBM et HM. Par ailleurs, ils déclarent que leur groupe serait en effet ouvert à d'autres solutions, comme celui d'un taux différencié entre les nouveaux et les anciens bâtiments, tout en percevant les inconvénients administratifs liés à la gestion de deux systèmes.

Les radicaux, estimant que les surtaxes introduites en 1992 sont suffisantes, indiquent que leur groupe est également favorable au maintien des taux actuels. Au cas où ces taux viendraient à être modifiés, le groupe radical soutiendrait la proposition de M. Ducrest à l'art. 31, al. 3 nouveau.

Les démocrates chrétiens, estimant comme les libéraux que les logements subventionnés doivent être mis à disposition pour ceux qui en ont réellement besoin, sont favorables à la proposition du département.

M. Barro propose un amendement à l'alinéa 3 qui consiste à garder les trois premiers taux actuels et à modifier les deux derniers. Les taux seraient donc respectivement de 18, 16, 20, 26 et 26 %. Comme exposé des motifs, il indique que l'accessibilité serait ainsi maintenue et la volonté de faire sortir ceux qui ont un revenu supérieur serait accentuée.

Afin de mesurer l'impact de ces modifications, le département commente un document représentant des cas usuels (voir annexe 8) et précise que, pour la majorité des gens concernés, les nouvelles mesures entraînent une opération neutre, et au cas où un logement devait se libérer, l'accès sera favorable à des revenus modestes. Pour le département, le but des changements préconisés consiste à dissuader les personnes ayant un revenu trop élevé d'occuper un logement qui pourrait profiter à des revenus modestes. En cas de sous-occupation des lieux, par exemple à la suite du départ d'enfants, l'Etat peut demander au bailleur de résilier le bail. Néanmoins, dans la plupart des cas, on peut aller jusqu'à 2 pièces de plus que de personnes occupant le logement. Au-delà, le bail peut être résilié, et le barème de sortie s'appliquer. Abordant la question du déplafonnement de la surtaxe, le département relève que les personnes qui occupent les logements de leur caisse de pension auront un déplafonnement de celle-ci. Par contre, les coopératives ne seront pas touchées par la modification du règlement d'application. Afin d'étayer cette position, le département évoque à ce sujet les exemples 10 et 11, figurant à l'annexe 8 qui, s'agissant de cas marginaux, montrent néanmoins une inégalité de traitement. L'exemple 11 est typiquement ce dont le département ne veut plus. Enfin, le département rejette la proposition des Verts consistant à établir des taux différenciés.

Par ailleurs, le département déclare qu'il y a 2900 ménages surtaxés à l'heure actuelle et qu'il y en aura, tenant compte du plafond, 4000 après l'adoption de la loi. Mais il semble que la plupart des nouveaux surtaxés subissent des changements minimes, soit en moyenne 84 F. par mois et par groupe familial. C'est ainsi que la somme des futures surtaxes est moins importante que celle des surtaxes actuelles.

En réponse aux commissaires socialistes, Verts et AdG, qui demandent formellement que la disposition concernant le taux d'effort qualifiant l'allocation logement soit aussi inscrite dans la loi, le département convient qu'il y a une disymétrie des formes et, de ce fait, il n'a pas d'objection à ce que le taux des allocations figure dans la loi sous la forme d'une fourchette. Par ailleurs, il signale, pour les cas correspondant à des changements importants, l'entrée en vigueur des dispositions par paliers et son étalement sur deux ou trois ans.

S'agissant de l'alinéa 3, lettre d) et e), Mme Alder suggère, afin que la sortie du système se fasse de manière progressive, d'augmenter le taux d'effort à 26 %, mais de manière progressive, soit :

22 % la première année, inférieur au taux de la la loi actuelle ;

24 % la deuxième année, ce que prévoit actuellement la loi ;

26 % la troisième année, ce que prévoit le projet de loi.

Au sujet, de l'alinéa 3, lettre d), les socialistes rappellent que les gens qui occupent des logements subventionnés appartiennent, en principe, à une classe sociale défavorisée. D'autre part, les cas de sous-occupation pour ces familles interviennent bien souvent à la suite d'un divorce. Par conséquent, ils estiment important que les deux parents, même divorcés, puissent maintenir une vie familiale avec leurs enfants. Il ne s'agit donc pas de subventionner le divorce mais, dans une situation de rupture familiale, bien souvent dramatique, que l'Etat, tout en étant attentif, permette la possibilité de sous-occuper temporairement le logement. Car bien souvent ces familles se recomposent. Par conséquent, tout en jugeant plus souple la proposition de Mme Alder, les socialistes réaffirment leur position sur le maintien des taux actuels.

A ce stade du débat, le président relève que la majorité de la commission s'accorde sur un taux de 26 % avec un délai de grâce d'une année en cas de sous-occupation.

Réagissant à la proposition de Mme Alder, le département dans un premier temps, tout en concevant l'intérêt d'une progression, précise cependant que cette proposition n'est pas facile à gérer, les gens ne s'annonçant pas forcément immédiatement. Et c'est ainsi que l'effet de la progression n'est donc pas garanti. Par conséquent le département, préférait la solution d'un taux de 26 %, avec un délai de grâce, ce qui est d'ailleurs pratiqué à l'égard des veuves, tout en proposant d'étendre cette pratique aux situations de sous-occupation touchant les cas de divorce, départ d'un enfant ou un décès. Dans un deuxième temps, et après avoir examiné la faisabilité de cette proposition, le département reconsidère sa position et indique que, sur le plan administratif, la modulation du taux lors d'une sous-occupation, ainsi que le délai de grâce, posent un certain nombre de problèmes. Par ailleurs, la pratique administrative actuelle intégrant déjà le principe du délai, il suggère donc de maintenir cette pratique, avec un taux fixé à 24 %. En effet, le département explique que s'il propose un taux de 24 % pour les cas de sous-occupation, c'est pour maintenir le même différentiel avec les taux des lettres a, b et c que la commission désire préserver, quitte à ce que le taux d'effort, lorsque le barème de sortie est atteint, passe à 26 %.

Par ailleurs, le département apporte les précisions suivantes :

25 000 logements sont gérés par l'OCL ;

3000 allocations de logements sont attribuées ;

400 logements ont atteint le barème de sortie, mais ce chiffre est en décrue ;

dans la plupart des cas il n'y a pas de cumul entre le barème de sortie et la sous-occupation ;

en cas de congé, c'est le principe du congé économique qui est privilégié par rapport au congé juridique, sachant qu'un taux de 24 % ou 26 % constituent un effort important.

Enfin, le département, considérant que :

en cas de sous-occupation, un taux de 24 % incite déjà au départ ;

ce n'est pas le fait d'augmenter à 26 % le taux qui fera davantage partir les gens, d'autant que le taux de 24 % fonctionne déjà relativement bien ;

si les gens restent dans leur logement malgré une sous-occupation et un taux d'effort de 24 %, c'est qu'ils ont une raison ;

dans ce cas, par exemple s'il s'agit d'une famille avec un enfant handicapé, on peut se poser la question s'il est adéquat d'augmenter son taux d'effort à 26 % ;

la gestion d'un délai de carence paraît compliquée ;

propose de conserver les taux actuels.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote les lettre d et e, telles que proposées initialement par le département, sans prendre en compte la nouvelle proposition du département consistant à conserver le taux de 25 % aux lettres d) et e) :

L'art. 30, al. 3, lettre d), avec un taux fixé à 26 %,

est accepté à l'unanimité, moins un refus (S).

L'art. 30, al. 3, lettre e), avec un taux fixé à 26 %,

est accepté à l'unanimité.

et annonce que :

les taux fixés à l'art. 30 al. 3 sont donc les suivants :

a) 18 %

b) 16 %

c) 20 %

d) 26 %

e) 26 %

Malgré l'affirmation péremptoire, de la part du département, comme quoi la commission aurait voté les lettres a, b, c dans une séance antérieure à celle ayant voté la lettre d, et e, le rapporteur confirme lui, après avoir parcouru l'ensemble des procès-verbaux relatifs à ces alinéas, que bien qu'il y ait eu des prises de position de la part des différents groupes, ces alinéas n'ont pas été soumis au vote.

Par conséquent, subsiste le vote de cet alinéa qui devrait être opposé à l'amendement de M. Barro, consistant à garder les trois premiers taux actuels et à modifier les deux derniers. Les taux seraient donc respectivement de 18, 16, 20, 26 et 26 %.

Alinéa 5

Amendement proposé par le département :

alinéa 5 nouveau

"; Les logements situés dans les immeubles soumis à la loi doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n'excède pas un certain pourcentage du barème d'entrée fixé par le règlement et situé entre 75 % et 95 % dudit barème ".

Le département explique que, compte tenu de la volonté de la commission de ne pas recibler l'aide au logement par le biais du taux d'effort, le département propose ce nouvel alinéa 5 permettant d'aboutir au même résultat pour les locataires à l'entrée, mais sans toucher au taux d'effort pour les locataires en place. Ainsi, le département propose de retirer sa proposition de modification de l'al. 3 à condition que la commission se prononce en faveur de cet al. 5, qui fixe de manière impérative un barème de sortie. Par ailleurs, il précise que si la fourchette indiquée se situe entre 75 et 95 %, pour arriver au même résultat souhaité par le département, le taux de 90 % sera fixé dans le règlement. Cette fourchette laisse au département une certaine souplesse pour fixer le barème en fonction des conditions économiques et sociales, tout en fixant un principe dans la loi. Par ailleurs, le département ajoute que dans la pratique actuelle, le taux fixé est bas, et n'a pas de caractère obligatoire. Avec un taux de 90 % fixé dans le règlement, avec caractère impératif, on parvient au but fixé concernant l'accès au logement subventionné, sans effets pervers (voir annexe 8). Il rappelle également que le barème d'entrée de 75 % avait été fixé pendant une période inflationniste, durant laquelle les revenus progressaient régulièrement, ceci pour éviter que les locataires soient soumis à la surtaxe, ou doivent quitter leur logement, peu après l'accès à ce dernier. Cette situation d'inflation et de progression des revenus n'est cependant plus d'actualité, et c'est pourquoi le département propose de fixer le barème d'entrée à 90 %.

Sans autres commentaires de la part de la commission, à l'exception de ceux émis lors du débat de l'alinéa 3 et qui ont lien avec cet alinéa, le président lié soumet au vote ce nouveau alinéa 5 proposé par le département :

L'art. 30, al. 5 (nouveau), tel que formulé par le département, est accepté à l'unanimité.

L'art. 30, al. 5 devient l'art. 30, al. 6

Art. 30A - Subvention personnalisée au logement pour les immeubles

  HM

Cet article fait l'objet d'une nouvelle proposition de la part du département.

Version actuelle :

1) La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leurs taux d'effort au niveau de ceux fixés à l'article 30. La subvention ne doit toutefois pas excéder le double du montant maximum de l'allocation de logement de l'article 39A.

2) L'article 31 n'est pas applicable pour les immeubles de la catégorie 4.

Proposition du département :

supprimer à l'alinéa 1 "; La subvention ne doit toutefois pas excéder le double du montant maximum de l'allocation de logement de l'article 39A ".

Le département justifie cet amendement par le fait que cette notion a été introduite à l'art. 23B, al.1.

Sans autres commentaires de la part de la commission, le président soumet au vote ce nouvel alinéa proposé par le département :

L'article 30A, alinéa 1), ainsi amendé, est adopté à l'unanimité.

Article 31 Dépassement des limites de revenu

Surtaxe (voir annexe 4)

Alinéa 3

Cet alinéa est saisi de plusieurs amendements déposés par les Verts, les socialistes et M. Ducrest.

Version actuelle

La surtaxe, par ailleurs, ne peut dépasser 65 % du loyer effectif tant que le barème de sortie n'est pas atteint.

Proposition du département :

Abrogation de cet alinéa

Amendement des Verts :

Remplacer la formule actuelle par : "; La surtaxe additionnée au loyer effectif ne peut dépasser le loyer avant subvention ".

Amendement des socialistes :

Maintien du droit actuel

Amendement de M. Ducrest :

"; Dès la dixième année d'occupation d'un logement HLM, la surtaxe perçue ne peut dépasser le loyer économique réel. "

Le département explique que dans l'évolution de la surtaxe, à partir d'un certain seuil équivalant à 65 % on maintient celle-ci constante jusqu'au barème de sortie. Il propose de supprimer ce palier, donc ce plafond de 65 % et de maintenir une progressivité. L'objectif étant d'éviter un effet de seuil trop important, le département considère que l'amendement de M. Ducrest va a contrario de cet objectif. (voir annexes 7 et 8). Par ailleurs, il indique que dans le système HLM, il est prévu qu'il y ait une adéquation entre le revenu et la taille du ménage et l'occupation du logement. Pour le département, la surtaxe a été introduite afin que les ménages trouvent une solution plus adaptée à leur revenu et à leur taille. Il signale que les logements subventionnés constituent environ 12 % du parc immobilier, ce qui signifie que 88 % des logements sont en loyer libre, donc tributaires du loyer économique réel. Ainsi, un des axes de la politique du logement est de libérer les appartements subventionnés pour laisser la place à ceux qui en ont le plus besoin. Cela implique nécessairement une rotation

M. Ducrest justifie sa proposition d'amendement en invoquant le lien social au niveau du quartier, pour des gens qui y résident depuis 10 ans. Par conséquent, et afin d'éviter des délocalisations, il propose, afin d'atténuer l'effet, qu'on limite la surtaxe à la 10e année, estimant qu'à cette date le loyer surtaxé correspond au coût réel de l'immeuble.

Les socialistes justifient leur amendement en considérant le nombre de déménagements que cela provoquerait alors que ces personnes n'auront pas atteint le barème de sortie et qu'elles paieront néanmoins 65 % du loyer effectif. Par conséquent, considérant les effets négatifs au niveau des liens sociaux, ils se rallient à l'amendement de M. Ducrest, et si celui-ci était rejeté, il reviendraient avec le leur. Par ailleurs, ils estiment que la proposition du département, par le fait d'attirer les plus bas revenus, induit une certaine paupérisation pour certaines communes.

Les Verts retirent leur amendement en faveur de l'amendement de M. Ducrest. Après coup, estimant que les conséquences ne peuvent pas être assumées au vu de la faiblesse numérique du parc subventionné, ils se rallient à la proposition de département. Ils estiment néanmoins désagréable de faire payer aux gens davantage que le loyer réel, en plus de la suppression de la subvention. C'est uniquement parce qu'on construit peu qu'il y a peu de sortie. Ainsi, les Verts jugent cette "; très limite ", en faisant valoir l'importance de l'intégration des gens dans leur quartier.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote l'abrogation de cette alinéa :

L'abrogation de l'alinéa 3 est acceptée par :

7 OUI (2 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve)

3 NON (S)

2 Abstentions (AdG)

Le rapporteur tient à souligner qu'il se souvient du vote de la commission sur l'amendement de M. Ducrest . Que cet amendement ayant été rejeté et les socialistes ayant décidé de maintenir le leur, l'abrogation de l'alinéa 3 a été opposée à celui-ci. Malheureusement, il ne subsiste aucune trace de cet épisode des travaux dans le PV !

Art. 31B - Autres conditions relatives aux locataires

Alinéa 2 nouveau

Fortune

Proposition du département :

"; Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, 3 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive ".

Le département justifie cette proposition en indiquant qu'elle est une réponse du Conseil d'Etat à une motion du Grand Conseil demandant des mesures destinées à limiter l'aide sociale des personnes disposant d'une fortune. Le Conseil d'Etat a donc fait deux propositions, consistant d'une part à plafonner l'allocation de logement, et d'autre part à introduire des mesures strictes concernant l'accès aux logements subventionnés. La fortune dont il est question dans cet alinéa évoque soit le revenu de la fortune, soit la fortune mobilière. Pour le département, le but est d'avoir une disposition légale permettant d'empêcher les quelques cas manifestement excessifs.

Les socialistes interpellent le département sur l'existence d'une jurisprudence du terme "; manifestement excessive " utilisé dans la formulation et demandent au département, puisqu'ils souhaitent une nouvelle version tenant compte de la prévoyance, de voir s'il n'existe pas quelques critères qui pourraient être formulés. Par ailleurs, évoquant le cas mis en relief à la commission fiscale, où un certain nombre de personnes disposaient d'une fortune s'élevant à plus de 1,5 millions, alors que leur revenu imposable est inférieur à 65'000 F, ils insistent sur le fait que c'est l'ensemble des revenus et de la fortune qui doivent être pris en compte.

Le département, à propos du terme "; manifestement excessif " confirme qu'il n'existe pas une jurisprudence à cet effet. Il indique que la raison qui a conduit à la formulation "; manifestement excessive " a comme objectif d'éviter d'inscrire une limite de la fortune, telle qu'elle se pratique à l'OCPA où celle-ci est de 50'000 F, mais aussi les cas qui, manifestement scandaleux, pourraient faire l'objet d'un procès médiatique. Le département interroge la commission sur son accord avec cette formulation lorsque la fortune est vraiment très importante, en tant que garde-fou, ou si elle souhaite une exclusion totale dès le 1er franc de fortune.

Les Verts, qui ne voient pas de problème majeur à cette disposition, y mettent cependant une condition. En effet, ils souhaitent s'assurer de manière formelle que les indépendants cotisant pour leur 2e ou 3e pilier ne soient pas concernés par cette mesure. Car cela aurait comme conséquence qu'un indépendant, qui aurait un faible revenu, n'aurait pas le droit de bénéficier d'un logement HLM, les 2e et 3e piliers étant considérés comme fortune. Enfin, tout en insistant sur le fait qu'ils n'entendent pas participer au subventionnement de gens dont l'intention est de préserver leur fortune, ils approuvent la proposition du département qui, tout en lui laissant une possibilité d'intervenir, évite de quantifier cette disposition. En effet, mise à part la difficulté de l'exercice, ils estiment qu'il n'y a pas de raisons objectives pour être aussi sévère que dans la procédure mise en place par l'OCPA.

Une proposition du groupe libéral suggère de remplacer ce terme par une formulation plus précise, qui consisterait à capitaliser le loyer du logement recherché au taux admis par le DF et en le multipliant par 2, 3 ou 4 pour avoir l'état de la fortune, fluctuant en fonction de la valeur du logement visé.

A la suite des diverses interventions, le département propose une nouvelle formulation pour cette disposition qui consiste à ajouter à la formulation proposée :

"; Les montants relatifs à la prévoyance sociale (2e et 3e piliers) ne sont pas pris en compte dans l'établissement de la fortune. "

Il rappelle qu'il s'agit, avec cette nouvelle formulation, d'exclure l'accès au logement subventionné aux personnes dont la fortune est manifestement excessive, en excluant la prévoyance sociale dans la prise en compte de cette fortune. Au sujet de la qualification "; manifestement excessive ", le département rappelle que cette mention permet de ne pas prendre systématiquement en compte toute fortune, comme c'est le cas à l'OCPA. Elle permettrait à une personne possédant une fortune produisant une rente manifestement pas excessive de pouvoir avoir accès au logement subventionné. Par ailleurs, si cet alinéa mentionne encore la catégorie 3, c'est parce le département estime qu'il existe encore des HCM.

Avec cette nouvelle disposition qui, selon le département s'appliquerait fondamentalement à l'entrée dans le logement ou au cours de l'habitation pour des changements importants, on vise à se doter d'une base légale afin de répondre à des situations représentant des cas extrêmes.

Un débat s'engage dans la commission au sujet de la représentation de l'épargne sociale du 2e et 3e piliers. Les commissaires socialistes et Adg rappellent que le deuxième pilier est un fond de prévoyance professionnel et non strictement social, et que le 3e pilier fonctionne comme fond de placement, par conséquent ils souhaitent que ces fonds soient différentiés et séparés. Par ailleurs, Mme Blanchard-Queloz propose, suite au commentaire du département sur le lien existant entre ces épargnes et la prévoyance, d'ajouter le terme "; lié ", ainsi nous aurions :.......la prévoyance sociale liée aux 2e et 3e piliers.......... Par ailleurs, tout en évoquant la prise en compte de la fortune pour l'allocation de logement (art. 39A), elle estime nécessaire de définir cette fortune, sans forcément mentionner de chiffres.

Le département souligne qu'il s'agit là de deux notions de prise en compte de la fortune très différentes, tant au niveau du sens que de l'application. Dans un cas, s'agissant de prévenir les excès, la notion est assez large, dans l'autre où il est question d'allocations de logement, et par conséquent de prestation, la notion est précisée afin qu'elle intervienne dans le calcul des prestations. Tenant compte de ces observations, le département propose de mentionner la notion de prévoyance et d'inscrire dans la formulation les termes "; ne sont en principe pas pris en compte ".

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote ce nouvel alinéa proposé par le département et amendé à partir des différentes propositions :

"; Les logements visés l'article 16, catégories 1, 2, 3 et 4, sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive. Les montants relatifs à la prévoyance (2e et 3e piliers) ne sont, en principe, pas pris en compte dans l'établissement de la fortune ".

L'alinéa 2, tel que formulé par le département, est accepté à l'unanimité, moins une abstention (S).

Alinéa 3 nouveau

Formulation de cet alinéa, tel que proposée par les socialistes :

1re formulation proposée :

"; Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes résidant à Genève depuis 2 ans au moins. "

2e formulation proposée :

"; .......2 ans au moins et assujetties à l'impôt. " 

Les socialistes indiquent qu'ils avaient déjà interpellé le Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la disposition du règlement d'application sur la LGL à son art. 22, lettre g, qui stipulait, "; l'allocation de logement ne peut pas être accordée aux locataires qui, lors du dépôt de la demande, résident à Genève et y sont contribuables depuis moins de 5 ans. " Or, à l'article 22 de règlement de loi de 1992, modifiée en date du 29/1/97 et entrée en vigueur le 1/4/97, il était question d'un délai de moins de 2 ans !

À l'heure où la précarité augmente dans notre canton, et que bien souvent les personnes qui bénéficient de ces allocations ont des revenus les situant à la marge de notre société et que par conséquent on devrait plutôt alléger les conditions d'accès à ces allocations, on modifie le règlement pour les rendre plus inaccessibles. Il est vrai que ce règlement a été modifié en application du principe libéral qui veut que l'on cible les aides. C'est-à-dire à ceux qui ne peuvent être malgré cette aide que pauvres ! Est-il nécessaire et juste que des personnes soient obligées d'endurer une situation difficile pendant 5 ans parce qu'elles n'ont pas droit à une allocation logement du fait qu'elles n'étaient pas, ou n'ont pas eu le moyen d'être contribuables pendant au moins 5 ans. C'est dans ce contexte, et pour palier partiellement à cette situation, que s'inscrit la proposition socialiste.

Le département explique qu'au-delà des dispositions réglementaires, il y a encore la pratique administrative. La durée de séjour prévue est "; en principe " de deux ans. Cette mesure avait été introduite pour éviter les abus induits par l'attrait de notre canton. A un moment donné, il avait été exigé, pour l'allocation de logement, une durée de séjour de 5 ans, ceci pour des raisons budgétaires. Le département propose aujourd'hui un délai de deux ans, tant pour l'accès au logement subventionné que pour l'allocation de logement, ainsi que l'assujettissement à l'impôt. Par ailleurs, le département propose d'inverser les propositions de cet amendement, à savoir:

"; Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt et résidant à Genève depuis 2 ans au moins ".

Les libéraux proposent suggère d'ajouter "; ou ayant résidé ", afin d'inclure les personnes ayant séjourné quelque temps à l'étranger.

Afin de tenir compte de la proposition des libéraux, le département suggère de reprendre une formulation déjà utilisée par l'OCPA, à savoir "; une durée de séjour de 2 ans dans les 5 dernières années " qui obtient l'agrément des libéraux.

Tenant compte de ces différentes remarques, le département propose la formulation suivante :

"; Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt et ayant, en principe, résidé à Genève pendant deux années continues dans les cinq dernières années. "

Le département indique que cette formulation est la même que celle utilisée par l'OCPA, qu'elle s'applique aussi aux Confédérés afin d'éviter un tourisme de prestations sociales, mis à part ceux qui s'établissent à Genève parce qu'ils y ont trouvé un emploi.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote ce nouvel alinéa proposé par les socialistes et amendé par le département et la commission.

Soumis au vote :

L'alinéa 3 nouveau, tel que formulé par le département, est accepté à l'unanimité, moins une abstention (DC).

La proposition socialiste est abandonnée de facto.

Cet alinéa est formulé comme suit :

"; Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt et ayant, en principe, résidé à Genève pendant 2 années continues dans les 5 dernières années ".

Article 31 C - Définitions et PL 8174

alinéa 1

Cette article fait l'objet de deux propositions qui émanent du département et des socialistes. Par ailleurs, la commission a décidé de traiter en parallèle cet article et projet de loi 8174 déposé par l'Adg.

Proposition du département :

lettre f (nouvelle)

f) groupe familial : forment le groupe familial, les personnes faisant ménage commun avec le titulaire du bail et ayant un domicile légal, déclaré à l'Office cantonal de la population, identique à celui du titulaire du bail.

Proposition socialiste :

f) groupe familial : forment le groupe familial, les personnes faisant ménage commun avec le titulaire du bail et ayant un domicile légal, déclaré à l'Office cantonal de la population, identique à celui du titulaire du bail, ainsi que les enfants mineurs dont une de ces personnes a le droit de garde total ou partiel.

Projet de loi 8174 - Amendement de l'AdG à l'article 31C, alinéa 1

Article unique

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 31C, al. 1, lettre a, dernière phrase (nouvelle)

Dans l'exposé des motifs, les auteurs indiquent que la loi générale sur le logement est une des pièces maîtresses de la politique sociale genevoise, et que la surtaxe HLM, quant à elle, vise à restituer à la collectivité l'effort en matière de logements sociaux lorsque le locataire voit ses revenus augmenter sensiblement. Le calcul de la surtaxe HLM, comme celui donnant droit à une allocation de logement, repose sur l'ensemble des revenus bruts du groupe familial (salaires des parents, des enfants, rentes, pensions alimentaires, etc.). Du revenu brut total, on opère une déduction forfaitaire pour chacune des personnes qui occupent l'appartement et lorsque les enfants ont un revenu d'apprenti ou de jeune travailleur, la surtaxe s'envole, atteignant parfois un montant aussi élevé que celui du loyer. Le bénéficiaire de l'allocation de logement voit celle-ci supprimée. Ce sont là sources de tensions qui en définitive poussent l'enfant vers la porte du domicile familial. Nous estimons que le gain de l'enfant ne doit pas être à l'origine d'une détérioration de la vie de famille. La loi générale sur les contributions publiques prévoit une exonération partielle du revenu de l'enfant, la loi générale sur le logement se doit de comporter une semblable disposition.

Les commissaires de l'AdG estiment que projet de loi se situe hors du contexte des travaux actuels.

Le département indique pense qu'il faut refuser que ces 12'000 F soient considérés comme argent de poche et estimer que l'enfant apprenti se doit d'apprendre la première solidarité, celle vis-à-vis de la cellule familiale. En revanche, il explique que l'on peut admettre la notion d'argent de poche, mais il faut alors déterminer un montant. Par conséquent, si les parents n'osent pas demander à leurs enfants de participer à l'entretien de la famille, ce n'est pas aux contribuables d'en faire les frais.

La majorité de la commission adhère à la notion de solidarité familiale, et se déclare hostile à ce projet de loi.

Sans autre commentaire, la présidente soumet au vote l'entrée en matière sur ce projet de loi.

L'entrée en matière sur le projet de loi 8174 est refusée par :

4 NON (2 L, 1 DC, 1 R) et

4 Abstentions (2 S, 2 AdG).

A la suite de quoi la commission aborde les proposions émanant du département et des socialistes.

Les socialistes justifient leur proposition d'une nouvelle définition du fait de l'introduction du nouveau droit du divorce et afin de favoriser la vie en commun entre les enfants et leurs parents, quel que soit l'état civil de ceux-ci. En effet, à l'heure actuelle, à la suite d'un divorce ou d'une séparation, le parent qui n'a pas la garde de ses enfants ne peut prétendre à un logement suffisamment spacieux pour recevoir dignement ceux-ci. De même, pour le parent qui a la garde et qui conserve le logement, bien souvent, à la suite du départ d'un des conjoints, se posent des problèmes de sous-occupation du logement et de niveau de revenu. Cette proposition doit permettre au parent qui a une garde partielle de pouvoir bénéficier du droit aux logements subventionnés. Enfin, même s'ils jugent difficile de tenir compte des nombreux paramètres, ainsi que d'appréhender une société en pleine mouvance, cependant, puisqu'un problème a été détecté, il est nécessaire de prévoir des dispositions pour y répondre

Par ailleurs, les socialistes annoncent que la fin de la phrase de la formulation proposée est modifiée comme suit: "; … droit de garde exclusif ou partagé ". Etant donné que tous les couples qui se séparent n'auront pas forcément une garde partagée, sans compter le fait que tous les ménages séparés ne bénéficient pas nécessairement de subventions. Tout en étant sensible aux difficultés rencontrées par le département, ils insistent sur la réalité des faits et suggèrent l'aménagement de certains principes au moyen de directives, avec une période transitoire sur quelques années, destinée à favoriser une mission d'observation de la situation.

Il apparaît qu'il est difficile à l'heure actuelle de pouvoir cerner l'ampleur du problème. En effet, à la suite de la demande faite par la commission sur l'état de la demande potentielle de logements de la part de parents divorcés, le département informe qu'il ne peut fournir des données, étant donné qu'actuellement il n'y a qu'un seul parent qui est enregistré à "; plein-temps ", la notion de garde partagée étant nouvelle. La commission et le département s'accordent sur la nécessité de clarifier le débat autour de la composition du groupe familial et notamment, par rapport au problème de la garde des enfants, dans le cadre du nouveau droit du divorce.

La commission se retrouve face à deux propositions, une émanant du Conseil d'Etat propose que les prestations ne soient accordées qu'une seule fois, et l'autre, des socialistes, qui souhaiteraient multiplier par deux ces prestations, sachant qu'après un divorce, le noyau familial initial se décompose en deux groupes familiaux, mais peut se recomposer par la suite.

Le département indique que la proposition des socialistes implique que les groupes issus de recompositions familiales vont entrer en concurrence avec les familles traditionnelles, sachant que les familles nécessitent des logements relativement importants, à savoir 5 pièces et plus (voir annexe 8). Or, selon les statistiques en matière de demandes de logement, le tiers de ces demandes - identifiées par l'inscription à l'OCL ou aux fondations de droit public - concernent des appartement de 5 et 6 pièces. Il y a donc déjà une très forte demande. Et en ce qui concerne le parc de logements contrôlés par l'Etat, il est de 4'977 logements de 5 pièces (soit 22 %) et de 808 logements (soit 4 %) de 6 pièces. Il est donc nécessaire, pour le département, d'établir des priorités en fonction de ces données. En ce qui concerne l'adéquation entre la demande et l'offre pour des 3,5 et 4 pièces, sachant que ces logements peuvent accueillir un parent avec 1 ou 2 enfants, le département répond que l'offre de 4 pièces constitue 37 % du parc des logements contrôlés. Quant à la demande, elle n'est pas identifiée. Le département ayant évalué la proposition socialiste (voir annexe 9), arrive à la conclusion que même en cas de garde partagée, les enfants n'ont qu'un seul domicile légal et qu'avec cet amendement, on pourrait se trouver dans la situation de 5 personnes occupant 12 pièces avec un taux d'effort totalement démesuré dû notamment à l'effet d'appauvrissement. Il indique d'autre part, qu'en plus du délai de deux ans avant le congé du bailleur en cas de sous-occupation s'ajoute une année de délai pour libérer le logement, soit une période transitoire de 2-3 ans.

Les Verts estiment qu'il vaut la peine d'assurer une égalité de traitement, relèvent que la garde partagée fait suite à une décision du Tribunal, et qu'il s'agit d'éviter une pratique discriminatoire. C'est à la politique du logement de s'adapter à l'évolution sociale, et non l'inverse. Ils attirent l'attention de la commission sur le fait que, lors d'un divorce, le service de protection de la jeunesse vérifie les conditions d'hébergement, et le cas échéant, celui-ci se voit refuser le droit de recevoir ses enfants. Par rapport à l'amendement socialiste, bien qu'il réponde à une certaine volonté, ils rejettent néanmoins la solution où un parent qui ne recevrait ses enfants qu'un week-end sur deux, bénéficie du droit au logement complet. Ils proposent donc de formuler cette alinéa en introduisant le notion de garde conjointe.

Les libéraux, tout en mettant en exergue la pertinence du contenu du débat, constatent qu'il n'y a pas de solution idéale ou adéquate et qu'il n'est donc pas sûr qu'il faille mettre la priorité sur ce genre de situation. Ils estiment que si cette problématique devait être inscrite dans la loi, il faudrait indiquer ses priorités.

Certains commissaires, se référant aux données figurant sur le document de l'observatoire du logement, indiquent que 15 à 20 % des demandes proviennent de familles monoparentales, et que la majorité d'entre elles dispose de moins de 80'000 F de revenu ! D'autre part, ils relèvent le fait que des personnes qui ne bénéficiaient pas d'allocations logement en auront après le divorce. De même se pose la question d'un taux d'effort différencié en fonction du groupe familial qui serait issu ou pas d'un divorce.

Prenant en compte les diverses remarques, la présidente, au nom de la commission suggère au département de présenter une nouvelle formulation à partir des remarques suivantes :

considérer les revenus des parties de façon inchangée ;

formuler la répartition de la subvention (40 % - 60 %) dans l'hypothèse où les deux parents remplissent les conditions d'économiquement faibles pour postuler à une allocation logement.

A la suite de quoi le département présente une nouvelle formulation avec des exemples à l'appui (voir annexe 10):

f) groupe familial : forment le groupe familial, les personnes faisant ménage commun avec le titulaire du bail et ayant un domicile légal, déclaré à l'Office cantonal de la population, identique à celui du titulaire du bail.

g) garde partagée en cas de divorce : le service compétent peut autoriser la conclusion d'un bail en sous-occupation lors de garde partagée d'enfants mineurs, pour autant que le taux de garde attribué soit d'au moins 40 %.

Le département explique que la teneur de la lettre f) est inchangée, dans la mesure où elle implique une notion générale qui inclut les dispositions définissant les critères applicables au groupe familial. La proposition consiste à introduire une lettre g) qui inclut les propositions du groupe socialiste : les deux parents qui se partagent la garde sur une base minimum de 40 %-60 % peuvent bénéficier de deux appartements subventionnés et d'une allocation logement. Il indique que le rapport 40 %-60 % ne correspond pas à une moyenne, mais à une hypothèse permettant de parler d'un réel partage de la garde des enfants. Par ailleurs, il ajoute qu'une proportion de 30 %-70 % correspondrait davantage à un droit de visite élargi et précise que les valeurs utilisées pour le calcul seront celles fixées dans la convention de divorce, et qu'il ne s'agit pas pour le DAEL de procéder à des contrôles sur place.

Les socialistes trouvent la proposition du DAEL très intéressante et déclarent qu'il se rallieraient a priori, mais étant donné la nouveauté de la proposition du département, ils demandent si une mission d'observation d'une durée de deux ans serait envisageable après la mise en place de cette loi.

Le département se déclare contre le principe des lois expérimentales. Le travail parlementaire consistant à modifier des lois insatisfaisantes, il conviendra d'observer l'évolution de la situation et, le cas échéant, de la corriger.

Les libéraux annoncent l'opposition inévitable de leur groupe à la proposition du DAEL, car elle ne correspond pas à la meilleure allocation possible du nombre de personnes par pièce, certaines pièces étant nécessairement peu occupées, voire pas du tout. De plus, la proposition favorisera cette possibilité pour les revenus les plus élevés de ceux qui sont en droit d'obtenir un HLM.

Les Verts se déclarent très satisfaits de la réponse du DAEL.

L'AdG, tout en étant très partagée, estimant que dès le moment où s'ouvre le droit à un 2e logement, le critère de base permettant son accession (ancienneté, nombre d'enfants, etc.) risque de se voir modifier, votera cette proposition.

Le département confirme que la mesure ne créera pas de priorité supplémentaire et souligne que dans les trois exemples (voir annexe 9), le revenu a été divisé par 2 ; or, dans la pratique, il y aura généralement un complément de revenu (travail, chômage ou prestations sociales), ce qui se traduit par un revenu global post divorce supérieur à celui cité dans les exemples. A la suite de quoi le département fait une synthèse de nos travaux dont la conclusion est la suivante :

le projet de loi présenté par le Conseil d'Etat proposait 1 appartement subventionné et 1 allocation ;

l'amendement socialiste demandait 2 appartements subventionnés et 2 allocations ;

le DAEL propose 2 appartements subventionnés et 1 allocation unique.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote la proposition du département au sujet des lettres f et g de l'article 31 C, alinéa 1 :

Vote sur l'article 31C, alinéa 1, lettre f) :

L'article 31C, alinéa 1, lettre f) est approuvé à l'unanimité.

L'article 31C, alinéa 1, lettre g) est approuvé par :

7 OUI (2 S, 2 AdG, 2 Ve, 1 R)

2 NON (1 R, 1 L)

et 2 Abstentions (1 DC, 1 L).

La proposition socialiste est retirée de facto.

Article 31 D nouveau

Ce nouvel article, sans intitulé, émane d'une proposition des libéraux avec deux variantes :

Proposition

1 Pour les baux d'habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Ces sûretés doivent être déposées auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire en conformité avec la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975.

2 Les sûretés sont valablement constituées par le locataire si elles le sont par versements mensuels réguliers et identiques dans le délai d'une année dés la signature du contrat.

Variante

1 L'Etat garantit, à concurrence d'un montant équivalant à trois mois de loyer, les obligations découlant du bail d'un locataire de logement subventionné.

Les libéraux justifient le maintien de leur proposition en se référant à l'état catastrophique dans lequel certains locataires remettent leurs appartements (ex.: les Libellules). Tout en admettant la difficulté posée aux locataires par la constitution de cette garantie, ils estiment que cette mesure permettrait de les responsabiliser en termes de respect de la chose louée. Ils abordent ensuite le problème fréquent dans les HBM du non-paiement de l'assurance responsabilité civile (RC) une fois passée la première année du bail et posant la question suivante : "; ne conviendrait-il pas de se substituer au contractant pour s'assurer que la RC couvre bien la durée du bail ? " L'amendement libéral garantirait aux propriétaires une somme qui, bien qu'inférieure aux dégâts potentiels, permettrait de responsabiliser les locataires et de les inciter à ne pas abuser de la chose louée. Il posent la question d'une disposition similaire concernant la RC : "; sur requête du bailleur, le locataire doit fournir la preuve de l'assurance... ".

Le département demande aux libéraux s'ils disposent des chiffres relatifs à cette problématique, le cas échéant pour les logements subventionnés et les logements libres. Il lui semble en effet que les cas d'abus sont relativement rares et que l'on risque de compliquer la tâche de la plupart des locataires honnêtes pour quelques-uns qui ne le sont pas. Le département fait état des discussions en cours au sein des fondations HBM pour l'admission d'une prime d'assurance dans les charges de l'immeuble; en indiquant que la fondation pourrait contracter une RC au nom et pour le compte des locataires. Pour le département, si cela s'avérait possible, ce serait la solution idéale. La situation est différente dans le cas des HLM.

Les Verts déclarent qu'une garantie de l'Etat n'est pas envisageable, le risque économique devant être pris par le constructeur. Ils estiment que les rendements résultant de la sortie du système peuvent être intéressants et les garde-fous existants rendent les risques afférant à l'économie de marché raisonnables. Ils admettent la difficulté posée par la question de l'assurance RC et demandent comment procéder au contrôle du paiement des primes ? Serait-il envisageable d'inclure l'assurance dans le loyer, et sur quelle base légale ?

Tout en précisant qu'il s'agit effectivement de cas isolés, les libéraux se déclarent sensibles au souci de ne pas incommoder la majorité des locataires, en précisant toutefois que l'amendement libéral garantirait aux propriétaires une somme qui, bien qu'inférieure aux dégâts potentiels, permettrait de responsabiliser les locataires et de les inciter à ne pas abuser de la chose louée. Ils suggèrent l'introduction d'une disposition, telles que les attestations de cotisations sociales dans le cadre des offres au niveau des entreprises, concernant la RC :

"; sur requête du bailleur, le locataire doit fournir la preuve de l'assurance... "

et insistent sur la question des mesures de rétorsion.

Le département précise que cette disposition est déjà présente dans le bail-type, et que par ailleurs les logements sociaux n'autorisent pas les garanties locatives. Il souligne la rareté du recours à la plainte pénale, même en cas de déprédation volontaire, nonobstant, un dommage voulu relèverait effectivement du pénal.

Les socialistes relèvent que la demande de garantie dans le cas de logements sociaux constitue un frein à l'accession des demandeurs au logement. Quant à la RC, ils se réfèrent à l'exigence contenue dans le bail et au fait qu'un contrevenant sera poursuivi et se verra obligé de payer, par conséquent ils rejettent la proposition libérale.

L'AdG déclare que si l'on accepte le principe des garanties de loyer pour les locataires, il faudrait également exiger de la part du bailleur qu'il s'engage à effectuer les travaux d'entretien pendant la durée du bail. Et de citer l'exemple où des bailleurs refusent de libérer l'intégralité de la garantie de loyer versée sans motif valable, car au bout de 15 ans un appartement doit bien évidemment être rafraîchi avant une nouvelle location. L'AdG précise que sa remarque vise non seulement l'entretien de l'immeuble, mais celui des appartements, tant dans le secteur HLM que dans le secteur privé. Tout en se déclarant d'accord sur le principe proposé par la proposition des libéraux, ils tiennent à souligner que cela implique que le locataire ait les moyens et la possibilité de se défendre, pour ne pas être piégé.

Les libéraux rappellent les 20 ans de charges budgétisées que le bailleur est tenu d'entreprendre, et soulignent qu'au bout de 10 à 15 ans, la réfection des peintures de tout un immeuble peut dépasser les sommes budgétisées et que le bailleur doit alors consulter le département. Par conséquent, ils considèrent qu'il n'est donc pas si simple de planifier la constitution de dépenses de charges. Par ailleurs, ils soulignent que les deux secteurs sont totalement différents et que les HLM comportent une obligation d'entretien sans garantie de loyer.

Le département, tout en confirmant l'exactitude des propos de la déclaration des libéraux, précise qu'il n'est pas si simple pour un bailleur d'imputer au locataire des travaux pour défaut d'entretien.

Les radicaux se déclarent d'accord avec l'amendement des libéraux, eu égard à l'importance des charges. La situation variant d'un locataire à l'autre, ils soulignent qu'il serait bon que les propriétaires disposent de cette garantie.

A la suite de quoi, la commission passe à l'examen de l'article 31D et de l'amendement libéral relatif aux sûretés. Les libéraux, après consultation, confirment que le document sur pertes locatives distribuées lors de la dernière séance ne concerne que des logements, et présentent une variante de l'article 31D. En effet, considérant que leur amendement pourrait être perçu comme pénalisant les bas revenus, et que ce ne sont pas forcément ces derniers qui respectent le moins la chose louée, ils proposent les dispositions suivantes :

 Article 31D, alinéa 1 - inchangé

 Article 31D, alinéa 2 - inchangé

 Article 31D, alinéa 3 (nouveau) :

 "; Si la constitution de sûretés représente une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, le département, avec le préavis du bailleur, peut en dispenser le locataire ".

Les libéraux justifient l'ajout de l'alinéa 3 par le fait que celui-ci permet de prendre en compte d'une part le revenu et la fortune et d'autre part, évite aux autres locataires de devoir supporter l'augmentation des charges résultant de celui qui ne paie pas son loyer ou qui crée les dégâts.

Comme précédemment exposé, le département considère que cet amendement compliquera la tâche du plus grand nombre des locataires pour une minorité de mauvais payeurs, sans compter que les garanties ne suffisent pas à couvrir les coûts en cas de déprédations. C'est pourquoi le principe n'a pas été et ne sera pas retenu par le Conseil d'Etat.

Prenant position sur la proposition des libéraux, les Verts imaginent mal que ce soit les personnes disposant de revenus suffisants qui n'aient pas de RC. Il se déclare en faveur de la recherche d'une solution concernant la RC dans les HBM, mais estime que les sûretés ne seront pas un progrès, les personnes visées par cette mesure pouvant être atteintes par le biais de poursuites. Quant aux socialistes, ils considèrent que cette mesure ne s'adresse qu'aux locataires en mesure de payer.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente procède au vote sur l'article 31D avec 3 alinéas, l'alinéa 1 proposant l'inversion du principe actuel et la limitation des sûretés à 3 mois de loyer.

L'article 31D, alinéa 1, tel que proposé selon la version des 3 alinéas, est rejeté par :

6 OUI (3 L, 1 DC, 2 R) contre

6 NON (2 Ve, 2 S, 2 AdG).

L'article 31D, alinéa 2, tel que proposé selon la version des 3 alinéas, s'annule du fait du rejet de l'alinéa 1.

L'article 31D, alinéa 3, proposé par les libéraux, s'annule de facto.

Article 31D, variante concernant la garantie de l'Etat

L'article 31D, variante concernant la garantie de l'Etat, est retiré par ses auteurs.

Article 32 A Copropriétaire au sens de l'article 26, lettre d

Version actuelle

1. Le copropriétaire au sens de l'article 26, lettre d, est assimilé au locataire en ce qui concerne la section 4 du présent chapitre qui lui est applicable, à l'exception des dispositions relatives au barème de sortie, au congé et à l'allocation de logement.

Limite de revenus et de fortune

2. Le Conseil d'Etat est autorisé à rendre plus sévèrement le barème d'entrée à fixer des limites de fortune.

Location

3. Le copropriétaire doit habiter lui-même son logement. La location est interdite, sauf dérogation accordée par le service compétent, à titre exceptionnel. Le chapitre VI est alors applicable.

Aliénation

4. L'acquisition par le copropriétaire ou par une personne faisant ménage commun avec lui de plus d'un logement admis au bénéfice de la présente loi est interdite. Si l'acquisition d'un second logement résulte d'une succession, le copropriétaire a l'obligation d'aliéner un de ses 2 logements conformément aux dispositions de l'alinéa 5, dans l'année de l'acquisition du second de ces logements.

5. Lorsqu'un copropriétaire au sens de l'article 26, lettre d, entend aliéner sa part, il a l'obligation, sauf dérogation accordée par le service compétent à titre exceptionnel, de la proposer en priorité aux personnes inscrites sur une liste d'attente, tenue à jour par le département désigné par le Conseil d'Etat, dans l'ordre de cette liste. L'aliénation est contrôlée par le Conseil d'Etat, qui en fixe le prix pendant toute la durée de l'aide de l'Etat. Le copropriétaire a l'obligation de restituer les restituer les prestations reçues à concurrence de la plus-value nette réalisée. Les prestations de l'Etat sont reportées de restitution peut-être réduite, voire supprimée, en cas de rachat d'un autre logement au bénéfice de la loi.

L'article 26 lettre d, concernant la suppression la PPE HLM, ayant été abrogé, l'article 32A étant formulé au sens de cet article, le département propose son abrogation.

Sans autre commentaires de la part des commissaires, la présidente propose de voter l'abrogation de l'article 32A.

L'abrogation de l'art. 32A est acceptée par :

7 OUI (2 AdG, 3 S, 2 Ve) et

3 NON (2 R, 1 L).

Section 6 - Inobservations des conditions

Article 35 - Sûretés

Alinéa 3 nouveau

Ce nouvel alinéa est proposé par le département :

"; Le Conseil d'Etat peut renoncer à l'inscription de l'hypothèque légale visée à l'alinéa 2 pour des logements propriété des collectivités publiques. "

Le département éclaire les commissaires sur la raison d'être de ce nouvel alinéa 3. En effet, les communes se sont senties vexées, en tant que propriétaires d'HLM, de se voir soumises à ces méfiances dans la mesure où l'on pouvait s'attendre à ce qu'elles honorent leurs engagements.

Les sociales exprime leur approbation au sujet de ce nouvel alinéa.

Sans autres commentaires, la présidente soumet au vote ce nouvel alinéa :

L'alinéa 3 nouveau de l'art. 35, tel que proposé par le département, est adopté à l'unanimité.

Section 7 - Dispositions financières

Article 37 - Limites aux prestations de l'Etat

Alinéa 3 modifié

Cet alinéa fait l'objet d'un amendement de la part des Verts.

Version actuelle :

La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application des articles 20 et 21 de la présente loi, ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 80 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction des logements.

Amendement des Verts :

Modifier cet article pour tenir compte de la suppression des articles 20 et 21

Le seul article supprimé étant l'article 20, l'art 21 subsistera dans cet alinéa, qui sera formulé ainsi :

La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application de l'article 21 de la présente loi, ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction..............

Sans autres commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa modifié :

L'alinéa 3 modifié de l'art. 37, tel que proposé, est accepté à l'unanimité.

Article 38 - Financement des prêts hypothécaires

Cet article fait l'objet d'un amendement de la part des Verts.

Version actuelle :

Pour le financement des prêts hypothécaires, le Conseil d'Etat est autorisé à émettre auprès d'établissements de crédit de son choix des rescriptions et des bons de dépôt. Si, les conditions du marché des capitaux l'exigent, il peut en outre mettre ces titres au bénéfice d'exonérations fiscales totales ou partielles. Il peut également, dans le cadre des mesures fédérales d'encouragement à la construction de logements, emprunter à la Confédération les montants nécessaires

Les Verts proposent la suppression de l'ensemble de cet article en invoquant l'inadéquation avec le temps et son inutilité.

Le département fait part de son accord quant à sa suppression.

Sans autre commentaires de la part des commissaires, la présidente propose de voter l'abrogation de l'article 38 :

L'abrogation de l'art. 38 est acceptée à l'unanimité.

Article 39 - Financement des prestations

Alinéa 1

Cet alinéa fait l'objet d'un amendement de la part des Verts.

Version actuelle

1 Les revenus généraux de l'Etat couvrent notamment :

a) les pertes sur les cautionnements accordés en application des articles 17 et 19;

b) les subventions prévues aux articles 12, 23, et 51, alinéa 5;

c) la charge découlant pour l'Etat de l'octroi de prêts à taux réduit ou sans intérêts alloués en vertu des articles 20 et 21;

d) les allocations de logement versées en vertu des articles 39A à 39C ;

e) les prestations versées en application d'une des lois visées à l'article 51, alinéa 2.

Amendement proposé par les Verts :

Suppression de la lettre c

Le département propose plutôt de modifier cette lettre c de la manière suivante :

la charge découlant pour l'Etat de l'octroi de prêts à taux réduit ou sans intérêts alloués en vertu de l'article 21 ;

Sans autres commentaires, la présidente soumet au vote cette lettre c  modifiée :

La lettre c modifiée de l'art. 39, alinéa 1, telle que proposée, est acceptée à l'unanimité.

Chapitre IIIA - Allocation de logement

Section 1 Conditions générales

Article 39A Principe

Alinéa 1 et 2

Cet alinéa fait l'objet de plusieurs amendements de la part des Verts, des socialistes et du département.

Version actuelle

1) Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue pour un locataire une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu, et si en échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs, ce locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement.

Proposition du département

La proposition du département consiste, lors de l'évaluation de la charge du loyer, à prendre en compte non seulement le revenu mais la fortune. La formulation proposée est la suivante :

1) Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice............ eu égard à son revenu et à sa fortune, et si en échange avec un logement moins onéreux......de logement.

Proposition des Verts non formulée

Les Verts souhaitent que dans la proposition du Conseil d'Etat au sujet de la prise en compte de la fortune, on propose une formulation qui tienne compte du 2e pilier en capital ou des indépendants qui financent eux-mêmes leur retraite.

Proposition des socialistes

Les socialistes ont proposé deux formulations pour cet alinéa, une première formulation : 

"; Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue une charge manifestement trop lourde eu égard au revenu et à sa fortune, et si le locataire refuse, sans motif valable, un échange avec un logement moins onéreux, l'allocation logement est réduite de la différence des loyers. "

retirée, comme nous le verrons par la suite, au bénéfice de cette deuxième proposition avec un Art. 39 A, nouvelle teneur, formulée en deux alinéas :

"; 1) Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue une charge manifestement trop lourde eu égard au revenu et à la fortune du locataire, il a droit à une allocation de logement. "

"; 2) Si un relogement dans un immeuble avec un loyer moins onéreux peut se réaliser sans inconvénient majeur, l'allocation est recalculée en fonction dudit loyer. "

Le département informe la commission sur l'adoption, le 2 mai 1997, par le Grand Conseil de la motion 1042 invitant le Conseil d'Etat à introduire dans la LGL une disposition permettant la prise en compte du montant de la fortune pour l'octroi de l'allocation de logement. C'est dans le cadre de la mise en oeuvre de cette motion, qu‘il a été prévu d'introduire la prise en compte de la fortune dans le projet de loi 8076. Pour le département, il s'agit donc de fixer un plafond, au-delà duquel l'octroi d'une allocation soit impossible, selon deux possibilités. Soit en prenant comme référence la définition telle qu'elle figure pour l'aide fédérale, soit celle figurant sur la fortune imposable (voir annexe 11). Le choix du département s'est porté sur la notion de fortune imposable pour les raisons qui sont exposées en annexe et que l'on peut résumer comme étant une formule ayant des qualités de simplicité et de visibilité, puisque le revenu brut figure dans le bordereau de taxation, et de pérennité, car tout en étant absente de la législation fédérale elle a pratiquement le même impact. Au sujet du plafonnement du montant de la fortune nette, le département indique qu'il a fixé un plafond, au-delà duquel le contribuable n'aurait pas droit à l'allocation logement, à 150 000 F. Il indique qu'il y a une déduction de 500 F. par dépôt, applicable en matière de carnets d'épargne des enfants, et que le calcul de la fortune imposable prévoit une déduction de 25'000 F par enfant.

Réagissant à cet exposé, les socialistes soulignent que le plafond de 150 000 F est, de leur avis, bien haut. Les Verts interrogent le département sur la prise en compte du 2e et 3e piliers dans la notion de fortune, sauf en ce qui concerne les personnes qui toucheraient le 2e pilier en capital et l'Adg souhaite un état des lieux des personnes au bénéfice d'une allocation logement. Par ailleurs, les commissaires remarquent, d'après le tableau figurant à l'annexe 11, qu'un quart des bénéficiaires actuels seraient touchés par cette mesure.

En réponse à l'interrogation des Verts, le département admet qu'il s'agit là d'une imperfection du système, et déclare qu'il serait possible d'envisager réglementairement que la fortune imposable ne soit pas la fortune comprenant le 2e pilier d'un indépendant sous cette forme (sous réserve qu'il s'agisse bien du 2e et non du 3e pilier). Par conséquent, le département affirme qu'il fera en sorte de tenir compte de cette réalité dans le règlement.

A la suite de ces remarques, la présidente propose de soumettre au vote le choix de la notion à retenir pour la suite de nos travaux, soit celle de l'aide fédérale ou la fortune :

Mise au vote, la proposition du DAEL consistant à s'aligner sur l'aide fédérale est rejetée à l'unanimité.

Mise au vote, la proposition du DAEL consistant à s'aligner sur la fortune imposable est acceptée par :

9 OUI ( 3 S, 3 L, 1 Ve, 1 DC, 1 R) et

1 Abstention (AdG).

Se référant à la proposition des socialistes, le département considère que la proposition du Conseil d'Etat est la meilleure solution car le droit à l'allocation étant très différent du système actuel. Il renvoie les commissaires aux directives du département concernant les catégories pour lesquelles des allocations sont versées, et souligne que si l'Office venait à être chargé de proposer une solution, des allocations seront versées dans des cas où cela ne serait pas souhaitable. Ainsi, pour le département, proposer de calculer l'allocation en fonction du loyer va se traduire par des formules de calcul byzantines, même si la deuxième proposition des socialistes se rapproche de celle du Conseil d'Etat. Par ailleurs, il semble que le calcul selon la formulation des socialistes risque, en cas d'évolution des loyers, de poser de réels problèmes, et suite à l'octroi d'un droit aux allocations exigera des clarifications beaucoup plus strictes, alors que le système actuel laisse une marge d'interprétation plus large. Enfin, le département précise que les locataires ne sont pas tenus de trouver un logement, mais d'effectuer des recherches attestées entre autres par une inscription à l'Office cantonal du logement, et qu'une demande suffisamment motivée constitue un preuve suffisante, mais la pratique varie suivant les cas. Ainsi, en se référant à une pratique administrative, sous forme de systématique, et qui évolue dans le temps (voir annexe 13), le département indique que les appartements bénéficiant d'une allocation logement étant en majorité dans les 2'000.F/pièce, dans cette fourchette, on ne demande rien aux locataires (gauche du tableau). En revanche, si le coût par pièce s'élève à 3'800.F ou 4'000 F, ils seront tenus d'entreprendre une recherche dans le délai d'un an (encadré central), faute de quoi ils ne recevront pas d'allocation logement l'année suivante. Au-delà (droite de l'encadré), elles devront le faire dans un délai encore plus rapide, faute de quoi l'allocation leur sera retirée. Enfin, le département précise que le contingent de l'OCL ne représente que 20 % des logements subventionnés et que l'amendement socialiste risquerait d'engorger l'offre, portant ainsi préjudice à d'autres demandeurs, l'OCL comptant aujourd'hui quelque 5000 allocataires. Il indique que l'occupation moyenne à Genève est de moins de 2 personnes par appartement, et que l'on assiste actuellement à une stabilisation des bénéficiaires du secteur subventionné et à une progression stable du secteur non subventionné.

Le rapporteur tient à souligner que, compte tenu de l'exposé du département, il s'ensuit qu'un refus de la part du locataire d'effectuer des recherches l'évince de l'allocation. Par ailleurs, le fait qu'à l'heure actuelle il ait à démontrer qu'il ne peut trouver moins cher peut l'amener à perdre l'opportunité du logement qu'il aurait trouvé, car la démarche n'en reste pas moins assez conséquente.

En réponse à certains commissaires qui s'enquièrent de l'incidence de la sortie du contrôle des HLM où les prix à la pièce sont déjà, lors de la construction, très élevés, le département indique qu'au cas où la hausse venait à être de 100 %, l'allocation serait refusée, mais qu'en général on reste dans la zone de gauche qui donne droit à l'octroi automatique de l'allocation logement.

Les socialistes considèrent, au sujet de l'alinéa 1 proposé, qu'actuellement la loi prévoit que le locataire "; peut être mis au bénéfice " de l'allocation logement. Il n'y a donc pas un droit à cette prestation de l'Etat et c'est la raison pour laquelle la proposition vise donc à introduire celui-ci. D'autre part, dans la proposition du Conseil d'Etat, le droit à l'allocation est fonction, uniquement, de la charge financière trop lourde eu égard au critère de relogement moins onéreux. Et c'est ainsi que ce critère devient un critère de réduction de l'allocation qui peut, le cas échéant, être totale. Quant à l'alinéa 2, il permet que l'allocation, en cas de refus de changer de logement ou d'en accepter un trop cher, ne soit plus supprimée comme à l'heure actuelle, mais réduite en fonction du loyer moins cher qu'aurait pu payer le locataire. Ainsi, les finances de l'Etat sont peu soumises à contribution, le choix du locataire n'impliquant aucune augmentation de l'allocation. Par ailleurs, les socialistes indiquent que cette proposition permet de quitter la logique actuelle du tout ou rien, n'entraîne pas la péjoration de la quantité de logements attribués aux revenus les plus bas, car si le locataire avait déménagé, il aurait été remplacé par un locataire avec un revenu plus élevé. Enfin, à l'heure actuelle, où il y a pénurie de logements bon marché et un nombre croissant de demandeurs pour ce type de logement, le refus par le locataire du logement le moins onéreux non seulement n'aura aucune conséquence, mais bénéficiera à un locataire à bas revenu.

Le département souligne, au sujet de l'indication "; si le locataire refuse ", que l'OCL, à l'heure actuelle prend en compte la notion dite "; d'inconvénients majeurs ". Quant à la pratique de l'OCL, en matière d'attribution d'allocations de logement, le département indique qu'il s'agit d'une pratique écrite, et revue périodiquement en fonction des circonstances.

A la suite des explications apportées par les socialistes sur leurs propositions, la majeure partie de la commission s'accorde pour admettre que cette proposition pose manifestement des problèmes et peut donner lieu à une grande augmentation des abus.

Les socialistes prennent acte de l'état d'esprit de la commission face à leur proposition, annoncent qu'ils sont d'accord pour la retirer à condition qu'en cas de plafonnement, celui-ci doit être fixé en fonction du revenu des locataires et non du seul loyer.

Les Verts, à la suite des garanties données par le département sur la prise en compte du 2e piler dans le critère de la fortune imposable, acceptent de renoncer à leur amendement.

Les libéraux déclarent qu'il est essentiel que l'allocation logement comporte une menace et ne constitue pas un dû permanent, tout en veillant que les personnes les plus en difficulté ne soient pas écartées du bénéfice de cette allocation.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente propose le vote sur l'art. 39A, alinéa 1 unique (nouvelle teneur) sans amendement du PS.

L'article 39A, alinéa 1 unique précité, est accepté à l'unanimité.

L'amendement des socialistes est retiré de facto

Alinéa 3 nouveau

Cet alinéa est proposé par le Conseil d'Etat, et fait l'objet d'un amendement de la part des socialistes.

Proposition du Conseil d'Etat :

"; Le locataire bénéficiant ou pouvant bénéficier d'une autre forme d'aide personnalisée au logement ne peut prétendre à une allocation de logement. "

Amendement des socialistes :

Maintien du droit actuel.

Le département explique que la proposition du Conseil d'Etat vise à fournir une base légale adéquate aux dispositions actuelles, sans modifier celles-ci. Il indique que l'actuel article 22 du règlement de la LGL (RLGL) prévoit déjà que l'allocation de logement ne peut être accordée aux locataires qui peuvent bénéficier d'une autre forme d'allocation personnalisée ou d'un loyer fixé en fonction de leurs revenus. De manière synthétique, cet article a les implications suivantes :

Système actuel et proposé :

non cumul des aides ;

non choix des aides.

Personnes concernées :

Personnes au bénéfice d'une prestation calculée en tenant compte du montant du loyer, soit :

les bénéficiaires de l'OCPA ;

les bénéficiaires du RMCAS ;

les bénéficiaires de prestations type Ville de Genève.

Personnes non concernées :

les personnes à l'assistance (HG) ;

les personnes en attente d'une décision AI, bénéficiaires d'une rente complémentaire AI ;

les bénéficiaires de rente AVS ou AI.

Selon le département, les avantages pour les locataires de cette proposition peuvent se résumer ainsi :

du point de vue financier, il est plus avantageux d'être au bénéfice de l'OCPA ou du RMCAS que de l'allocation logement ;

du point de vue de la simplification de la démarche, ils ne seraient plus obligés de faire une double démarche. En effet, en vertu des lois régissant l'OCPA et le RMCAS, toute allocation de logement perçue par un bénéficiaire, impliquerait un revenu imputé du montant perçu.

La présidente, faisant état d'une lettre de M. G.-O. Segond (voir annexe 12 ) datée d'octobre 1999 qui montre les différentes limites de prise en charge du loyer suivant différents régimes d'aide sociale à Genève, soit prestations complémentaires à l'AVS/AI (majorité des bénéficiaires OCPA), système du RMCAS et prestations d'assistance, souligne la différence entre loyers réels et théoriques. En effet, elle insiste sur la disparité existant entre les limites maximales de loyer pris en compte selon les différentes prestations, dont le montant, dans le cas de deux personnes, est de 1'150 F pour l'AVS/AI et de 1'600 F pour le RMCAS et autres prestations d'assistance, ce qui fait une différence considérable.

Le département déclare que le texte proposé par le Conseil d'Etat correspond à la pratique actuelle, basée sur le droit réglementaire. Il signale aux commissaires qui veulent un autre système, que celui-ci ne doit pas figurer dans la LGL, mais dans le calcul de ce qui est pris en compte pour les différentes prestations sociales globales. Car la LGL ne peut pas imposer des méthodes de calcul différentes à l'Hospice général ou au RMCAS. Par conséquent, pour le département, il conviendra de renvoyer toute proposition visant à améliorer la situation à qui de droit.

La présidente, tout en rappelle la préoccupation première des commissaires qui était d'envisager l'introduction d'une allocation partielle dans les systématiques où le loyer théorique, inférieur au loyer réel, était pris en considération par le système social pour l'attribution des allocations. L'attribution de cette allocation partielle se ferait dans le respect des plafonds pris en considération pour le calcul des loyers. Par ailleurs, la présidente explique que l'opportunité en avait été donnée au Conseil d'Etat deux ans auparavant, mais que le retour de mandat ayant été le statu quo, la commission se voit forcée d'envisager d'autres mesures, et prend acte qu'il sera également nécessaire de procéder à des retouches dans les autres lois. D'autre part, comme la commission l'a constaté, 1'600 F est un montant raisonnable, mais il y a tout de même 15'864 personnes qui n'en bénéficient pas. A la suite de quoi la présidente demande si, eu égard à l'inertie du Conseil d'Etat, le département pourrait envisager une allocation partielle sur les parts de loyer qui ne sont pas prises en compte par les systèmes actuels.

Il semble selon le département, que cette proposition soit impossible eu égard au calcul de l'OCPA et du RMCAS, et que la modification devrait se faire au niveau de ces autres lois. Et puisque l'on touche à un système qui n'est pas de son seul ressort, mais également de celui du DASS, pour ce faire, le DAEL aurait besoin de l'accord du Conseil d'Etat et d'un vote de la commission précisant clairement ce qui doit être fait. Ensuite, avec l'accord du Conseil d'Etat, le DAEL pourrait faire une proposition. En cas contraire, il appartiendra aux députés de rédiger un projet de loi. Par ailleurs, le département fait part de sa crainte à la suite de discussions de service à service avec le DASS, et dont il ressort que la tendance était plutôt en faveur du cumul des aides ; on commencerait par calculer l'allocation logement, puis le RMCAS ou l'OCPA. Il met en garde les commissaires, car dans tous les cas calculés, ce système s'avérait moins avantageux pour les bénéficiaires qui y perdaient souvent l'assurance-maladie, l'abonnement TPG, etc. D'autre part, le département relève que les prestations d'assistance sont actuellement remboursables, si bien que, dans ce cas, on ne considère pas qu'il y a cumul des aides. Il ajoute que si la commission n'entre pas en matière sur l'article 39A, alinéa 3, elle créera une situation de facto pour les personnes en-dessous des plafonds, car le DAEL devra alors entrer en matière sur toutes les demandes d'allocation logement, ce qui se traduira par une surcharge administrative et une perte pour les personnes concernées. Enfin, le département souligne que cet article concerne aussi les immeubles gérés par la gérance immobilière municipale.

A ce stade du débat, Mme Blanchard-Queloz, au nom de l'AdG, estimant qu'il ne faut pas jouer sur les prestations du tableau, pose la question de l'inégalité de traitement entre personnes disposant du même revenu. Par ailleurs, elle souhaite introduire une séparation entre, d'une part les prestations complémentaires AVS/AI et RMCAS qui relèvent du droit, et d'autre part, les prestations d'assistance qui relèvent de l'aide. Les Verts se déclarent tout à fait d'accord avec le postulat de principe de Mme Blanchard-Queloz, mais ils soulignent la problématique posée par la méthode de calcul des prestations, s'interrogent sur l'application du principe, et souhaitent, avant que l'on donne un mandat au Conseil d'Etat, que l'on trace les lignes directrices. Les socialistes, tout en étant d'accord avec la position défendue par Mme Queloz, estiment que l'aide sociale est à considérer comme étant un revenu minimal d'assistance et à ce titre ils souhaitent maintenir leur amendement. Quant aux libéraux, rappelant qu'à l'époque la commission avait fourni deux ou trois pistes, avec une nouvelle mouture pour une amélioration de la coordination en matière sociale, ils maintiennent la nécessité d'un amendement.

La présidente résume la situation en disant qu'il s'agit désormais de formuler une proposition complète couvrant également l'adaptation des trois lois concernées par la modification, et ébauche une formulation de la proposition avec les postulats suivants :

a l'heure actuelle, la LGL ne contient aucune interdiction empêchant le cumul des aides ;

la commission ne souhaite pas formaliser l'interdiction du cumul comme envisagé par le département ;

envisager un système d'allocation partielle visant à placer sur un pied d'égalité, pour ce qui est de l'aide au logement, la personne avec un revenu x provenant du travail ou d'autres substituts et la personne avec des revenus issus des droits sociaux (OCPA, RMCAS). Par conséquent l'aide au logement s'ajoute à ces revenus sans réduction consécutive.

Le département, tout en soulignant que la proposition irait à l'encontre de l'OCPA et du RMCAS, propose d'envisager un alinéa 4 à la suite de l'alinéa 3, et déclare qu'il délibérerait de la proposition de la commission avec le Conseil d'Etat, ou du moins demandera l'avis de M. G.-O. Segond.

Sans autre commentaires de la part des commissaires, la présidente procède au vote sur la demande de consultation au Conseil d'Etat dans le sens des discussions écoulées formulée ainsi :

"; Demande de consultation au Conseil d'Etat dans le sens des discussions écoulées "

Mis au vote, le libellé de la demande de la commission est approuvé à l'unanimité des commissaires présents.

Libellé de la demande de la commission :

La Commission du logement charge le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement d'obtenir du Conseil d'Etat ce qui suit :

sur le plan du principe, que les personnes bénéficient des mêmes allocations logement, quelle que soit l'origine de leurs revenus ;

au niveau de l'application, que soit envisagée l'introduction d'une allocation logement partielle pour les bénéficiaires de l'OCPA et du RMCAS pour lesquels le loyer réel n'est pas intégralement pris en compte dans le calcul de la prestation de revenus. Il s'agit d'atteindre la parité en matière d'aide au logement, laquelle n'est pas un revenu. Ceci implique de prévoir que l'allocation logement - totale ou partielle - soit exemptée de prise en compte dans le calcul social, et l'absence d'effet de vases communicants lors de la prise en considération des prestations ;

Mme Blanchard-Queloz propose également une meilleure définition ou une description complète de l'aide personnalisée au logement.

A la suite de ce vote, et lors d'une séance ultérieure de la commission, le département propose, concernant le non-cumul des aides, d'envisager son traitement ultérieurement, de manière à boucler rapidement la première réforme de la LGL, et faire voter le Grand Conseil afin que la nouvelle législation puisse entrer en vigueur dès que possible. Par ailleurs, le département propose de reprendre les questions controversées restées en suspens.

A la suite de quoi le traitement de l'alinéa 3, article 39A, est renvoyé à une deuxième étape, avec l'accord des commissaires présents.

Section 2 - Conditions particulières dans les immeubles autres que  HBM, HLM et HCM

Article 39 C - Obligations du locataire

alinéa 2

Cet alinéa fait l'objet de plusieurs amendements de la part des Verts, des socialistes et du département.

Version actuelle :

En cas de majoration de loyer et si le service compétent estime le nouveau loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du code des obligations, il peut requérir le locataire de contester cette majoration. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l'adaptation de l'allocation accordée et l'Etat procède, dès la période d'application suivante, à une nouvelle étude d'agrément du logement.

Proposition du département :

Si le service compétent estime le loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du code des obligations, il peut requérir le locataire de contester une majoration de loyer ou de solliciter une baisse de loyer. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l'allocation de logement.

Proposition des socialistes :

Le bénéficiaire de l'allocation logement doit signer, sous peine d'être déchu de son droit à l'allocation logement,

autorisant le propriétaire ou son représentant à communiquer à l'Office toute notification de hausse de loyer ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de le représenter en cas de procédure. L'Office se réserve le droit d'engager la procédure ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de solliciter une baisse de loyer si le service compétent estime que le loyer est abusif au sens du titre 8e du Code des obligations.

Proposition des Verts :

Titre actuel :

Section 2  Conditions particulières dans les immeubles autres que les

 HBM, HLM et HCM

La proposition consiste à supprimer "; HCM " dans le titre.

Les socialistes présentent leur proposition d'amendement en expliquant qu'en cas de hausse de loyer, les bénéficiaires d'une allocation n'effectuent pas toujours les démarches nécessaires pour s'opposer à celle-ci. En l'occurrence, l'amendement à l'alinéa 2 donnerait à l'OCL, le cas échéant, la possibilité d'agir car c'est justement parce que ces personnes bénéficient de l'allocation logement qu'elles auraient le devoir de signifier la hausse. Par ailleurs, les socialistes ajoutent qu'en dépit des baisses de taux hypothécaires importantes, les demandes de baisse de loyer ont été peu nombreuses.

Les Verts, en rapprochant cet article de la proposition d'amendement précédemment formulée par le parti socialiste, ressentent une volonté d'établissement d'un système où l'allocation logement est un droit, avec un certain nombre de cautèles et par conséquent de mise en place d'un système de surveillance. Ils sont d'avis qu'il conviendrait peut-être de prendre le temps d'un débat sur le fond pour déterminer si le bon système consiste à investir toujours plus dans le secteur libre ou, au contraire, de sortir le plus grand nombre possible d'immeubles du marché ? Par ailleurs, ils considèrent qu'a priori, les locataires ne sont pas sous tutelle et, partant de là, ils sont en mesure d'agir par eux-mêmes et se demandent jusqu'où on veut aller ? Tout en affirmant que toute possibilité d'agir est ainsi déléguée à l'OCL, les Verts attirent l'attention des commissaires sur le fait qu'un gouvernement peut changer et jugent cette proposition totalement déresponsabilisante.

Le département relativise l'importance de la modification proposée par le Conseil d'Etat, car aux termes du droit actuel, en vigueur depuis 1992, le service peut charger le locataire de requérir une opposition à une hausse de loyer. Par conséquent, il estime les locataires parfaitement capables d'effectuer ces démarches seuls, surtout lorsqu'on le leur demande ou qu'ils savent où s'adresser. Par ailleurs, le département souligne qu'à l'époque les loyers étaient en augmentation constante et que la tendance actuelle est inverse.

Le rapporteur tient à souligner qu'à la date de dépôt de ce rapport, la tendance est plutôt à la hausse ! Notamment à la suite de la baisse de l'offre sur le marché du logement bon marché, de la tendance à la hausse des taux hypothécaires et d'une augmentation de la précarité d'une certaine couche de la population.

Les libéraux jugent la proposition socialiste totalement inacceptable, et s'opposent à celle du département. Ils estiment, que cette proposition en défaveur de certains professionnels, entraîne automatiquement une démarche pour garantir les revenus d'autres professionnels, ce qui, estiment-ils, est aberrant.

Le président du département indique, en se basant sur l'expérience pratiquée à l'OCPA, que puisque les locataires de cette prestation présentaient à celle-ci les demandes de hausse de loyer, il n'y a pas de raison que le locataire moyen ne puisse en faire autant envers l'OCL, et déclare défendre le Conseil d'Etat avec beaucoup de conviction.

Les socialistes maintenant leur amendement, la présidente décide de procèder au vote sur l'article 39C, alinéa 2 (nouvelle teneur) (amendement du PS) :

Vote sur l'article 39C, alinéa 2, nouvelle teneur (PS)

L'article 39C, alinéa 2 nouvelle teneur, tel que proposé par les socialistes, est rejeté par :

4 OUI (2 AdG, 2 S) et

8 NON (2 Ve, 3 L, 1 DC, 2 R).

A la suite de quoi, la commission décide de passer au vote de la proposition du Conseil d'Etat.

Les libéraux demandent si, en cas d'adoption de cet alinéa, le département compte procéder à un examen de tous les baux, et mentionnent les articles du Code des obligations relatifs aux taux d'intérêt hypothécaire, charges d'immeubles ou loyers comparatifs (Art. 261-269A),

Le département déclare qu'il se restreindra aux cas où le loyer est élevé et où le locataire potentiel a une chance raisonnable d'obtenir une baisse de loyer. Par ailleurs, il indique que cette pratique existe à l'heure actuelle lors des demandes d'allocation dans le secteur libre et que l'amendement du Conseil d'Etat reviendrait seulement à la systématiser un peu plus. Enfin, le département considère qu'il est normal que l'Etat ne verse pas d'allocation à un locataire dont le loyer serait trop élevé par rapport aux taux hypothécaires, qui en réalité dépendent de l'année de construction de l'immeuble.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente décide de soumettre au vote l'amendement du département.

Vote sur l'article 39C, alinéa 2, nouvelle teneur (Conseil d'Etat)

L'article 39C, alinéa 2, nouvelle teneur tel que proposé par le Conseil d'Etat, est rejeté par :

5 OUI (2 Ve, 1 AdG, 2 S) ;

5 NON (2 R, 1 DC, 2 L) et

2 Absentions (1 L, 1 AdG).

L'amendement des Verts est retiré de facto.

Chapitre IV Construction de logements par l'Etat

Article 40 - Maître d'oeuvre

L'Etat construit des logements d'utilité publique, notamment en créant à cette fin des fondations de droit public. Pour le surplus, les articles 10, 11, 12, 13, 14 s'appliquent par analogie.

Cet article fait l'objet d'un amendement des Verts qui proposent sa suppression. Il concerne la question du libellé des entités qui construisent.

Les Verts confirment le retrait de cet amendement, se réservant de revenir avec un projet de loi séparé sur les fondations.

Chapitre VI Protection des locataires

Section 1 - En matière de loyers

Article 42 - Modification de l'état locatif et PL 8145

Cet article fait l'objet d'une proposition d'amendement, sous forme de projet de loi, émanant des libéraux, radicaux et démocrates chrétiens.

Version actuelle

1. Pendant toute la durée du contrôle des loyers institué par l'article 1, alinéa 3, l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la diminution légale des prestations de l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, notamment des variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de réparation, sans préjudice des besoins d'alimentation des réserves pour l'entretien. L'article 24, alinéa 2, est réservé. (9)

2. Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la présente loi, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé.

3. Le service compétent statue sur les demandes de modification de l'état locatif agréé présentées par le propriétaire et autorise ou refuse la demande.

4. Le propriétaire doit signaler au service compétent toute diminution des frais d'exploitation des immeubles, notamment les baisses du taux des intérêts des dettes hypothécaires.

5. Le service compétent peut diminuer l'état locatif agréé, en cas de réduction des charges d'exploitation, du taux des intérêts des dettes hypothécaires, ou d'un rendement des fonds propres supérieur à celui fixé par le Conseil d'Etat.

6. Les décisions du service compétent sont prises soit d'office, soit sur demande du propriétaire ou d'un locataire. Elles sont motivées et indiquent la voie et le délai de réclamation prévus par la loi.

7. Le propriétaire notifie au locataire le loyer autorisé par le service compétent en utilisant, à cette fin et sous peine de nullité, une formule officielle mentionnant notamment les motifs de la modification du loyer, le droit à obtenir une allocation de logement aux conditions fixées par la loi en s'adressant à l'autorité compétente, ainsi que la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. Une copie conforme de la décision relative au nouveau loyer doit y être jointe.

8. La formule avise en outre le locataire qu'il est autorisé à consulter, auprès du service compétent, les pièces du dossier sur la base desquelles le loyer a été fixé

PL 8145 - Amendement

Alinéa 1 (nouvelle teneur)

1. Pendant toute la durée du contrôle des loyers institué par l'article 1, alinéa 3, l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la diminution légale des prestations de l'Etat, de l'adaptation des fonds propres à l'évolution du coût de la vie et de l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, notamment des variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de réparation, sans préjudice des besoins d'alimentation des réserves pour l'entretien. L'article 24 alinéa 2 est réservé.

Alinéa. 2 nouveau, les al. 2 à 8 devenant les al. 3 à 9

2.  Pour calculer l'adaptation des fonds propres à l'évolution du coût de la vie, les fonds propres d'origine, majorés de la moitié des amortissements effectués, sont indexés de l'indice officiel suisse des prix la consommation. L'indice de base est celui existant à la date d'entrée moyenne des locataires. Cette adaptation peut intervenir chaque année, à condition qu'il ne s'agisse pas ne s'agisse pas d'une année au cours de laquelle l'état locatif de l'immeuble est majoré en raison d'une diminution des prestations de l'Etat.

Alinéa 7 (nouvelle teneur)

7. Le propriétaire notifie au locataire le loyer autorisé par le service compétent en utilisant, à cette fin et sous peine de nullité, une formule officielle mentionnant notamment les motifs de la modification du loyer, le droit à obtenir une allocation de logement aux conditions fixées par la loi en s'adressant à l'autorité compétente, si le bail porte sur le logement, ainsi que la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. Une copie conforme de la décision relative au nouveau loyer doit y être jointe. Si le bail porte sur des locaux commerciaux, la fausse de loyer est notifiée conformément aux dispositions du code des obligations.

Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le 1er janvier qui suit la date de promulgation.

Les auteurs du projet de loi indiquent dans l'exposé des motifs que l'objectif poursuivi par ce projet de loi est d'améliorer l'attrait de Genève pour les investisseurs en supprimant un désavantage comparatif du système actuel avec le système des loyers dits libres. En effet, selon les auteurs, le système actuel ne permet pas que les loyers des appartements subventionnés soient indexés à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) ou que les fonds propres investis par le bailleur dans l'immeuble, qui sont rentabilisés à hauteur d'un taux fixé par le Conseil d'Etat, soient réévalués périodiquement en fonction du renchérissement. Concrètement, ils désirent pouvoir procéder à la réactualisation du capital (fonds propres) investi. Ils estiment que cette réactualisation serait aussi bénéfique pour les locataires, pour qui la situation n'est pas satisfaisante. En effet, selon les auteurs, puisque l'évolution du coût de la vie n'a pas été répercutée sur les loyers pendant toute la durée du contrôle, les loyers subissent une forte augmentation au moment de la sortie de contrôle. Cette hausse des loyers, qui est souvent de l'ordre de 30 %, est due au "; rattrapage " - autorisé par le droit du bail - de l'évolution de l'ISPC pendant toute la durée du contrôle des loyers (10 ou 20 ans, voire plus).

Selon le département, ce projet de loi présente un défaut car il traite de l'évolution des fonds propres en fonction du coût de la vie, alors que le département souhaite indexer le rendement des fonds propres plutôt que les fonds propres eux-mêmes. En effet, le rendement des fonds propres varie en fonction du mode de financement. Si on indexe les fonds propres, cela obligera le département, les régies et les promoteurs à recalculer les rendements à chaque fois. Il est donc plus approprié d'indexer directement le rendement net des fonds propres. Sur la base d'un document (voir annexe 14) retraçant l'évolution des loyers et du taux de rendement net en fonction du mode de financement, le département cite comme exemple le rendement net d'une coopérative avec 5 % de FP (fonds propres) qui se monte à 17,6 %, contre 7 % pour une opération financée à 20 % par des FP et 5.5 % pour une opération à 100 % de FP. Commentant l'évolution des loyers après vingt ans sans indexation et avec indexation (PL 8145), il apparaît que l'effet d'indexation est faible pour les coopératives, alors qu'il exerce une influence très forte sur les opérations à 100 % de FP. Avec un taux d'indexation à 3 %, les chiffres deviennent inquiétants. Il s'agirait donc de limiter l'indexation lorsque l'endettement est nul. Par ailleurs, dans la phase de préconsultation de ce projet de loi, les milieux immobiliers ayant demandé les rabais fiscaux et l'indexation, les locataires les deux, le département propose donc d'accorder les rabais fiscaux, mais pas l'indexation. Et d'expliquer qu'en prenant un immeuble dans la période comprise entre 1981 et 2001, si l'on appliquait la loi actuelle, qui prévoit une augmentation de 50 % (2,5 % annuel), dans le cadre de cet amendement avec l'hypothèse d'un financement à 100 % par les fonds propres, il en résulterait de telles hausses qu'il ne serait pas possible de les appliquer. Par ailleurs, le département rappelle que le Code des obligations prévoit une indexation sur 40 % et non 100 %. Selon le département, l'évolution des loyers en fonction des deux approches montre que l'indexation progressive aboutit à un coût global supérieur pour le locataire.

Les libéraux estiment que la présentation des données par le département est fausse, car le loyer considéré est le loyer actuel à la pièce, or il faut considérer le loyer dans 20 ans et il n'est pas exclu que celui-ci se monte à 8525 F. Par ailleurs, ils estiment que l'indexation du contrôle de sortie devrait être rajouté, ils considèrent qu'un tableau objectif est nécessaire pour permettre une comparaison des effets du projet de loi. Même s'ils admettent que cela ne soit pas possible dans le cas des 100 % de FP, ils considèrent, néanmoins, le principe de hausse progressive comme bon, car il permet de répartir la hausse sur les 20 ans. Ils rappellent que les deux projets ont été déposés à la suite de la suppression des exonérations fiscales afin de palier à l'aggravation de la situation des investisseurs potentiels. Enfin, ils soulignent que le département profite de l'indexation pour ce qui est de la réserve d'intérêts, et par conséquent, le locataire paie plus en prévision d'une hausse. Ils estiment qu'une mise en réserve pourrait remplacer l'indexation, par la mise en place d'une indexation basée sur le compte de réserve.

Le rapporteur, au non du groupe socialiste, estime que cette proposition consiste à faire payer par les locataires une certaine opportunité à l'investissement. Contrairement à l'avis des auteurs, si pendant 20 ans les locataires bénéficient de loyer non indexé au rendement du capital, c'est parce que, entre autre, le but est quand même d'offrir une prestation sociale. A la sortie en loyer libre, le locataire a la possibilité, en cas d'augmentation importante, de rechercher un logement moins onéreux. Cet aspect ne peut que mettre en exergue l'intérêt que représentent à ce niveau les coopératives à but non lucratif. Ils annoncent qu'ils refuseront l'entrée en matière de ce projet de loi.

Les Verts indiquent que non seulement leur groupe n'entrera pas en matière sur ce projet de loi, mais qu'ils refuseront même l'essentiel de la loi, s'il venait à être accepté, car ils estiment que, si le prix à payer aux investisseurs est si élevé, dans ce cas il vaut mieux que l'Etat construise lui-même.

Le département indique, au sujet de la mise en réserve, que ce n'est pas le locataire qui paie, mais l'Etat, et qu'il ne s'agit pas d'une indexation, mais d'une mise en réserve.

L'AdG déclare qu'elle refuse l'entrée en matière de ce projet de loi.

Sans autre commentaire de la part des commissaires, le président procède au vote d'entrée en matière du projet de loi 8145, déposé comme amendement à l'article 42.

Mise aux voix, l'entrée en matière du projet de loi 8145 est refusée par :

5 OUI (3 L, 1 L, 1 DC) ;

6 NON (2 Ve, 2 S, 2 AdG) et

1 Abstention (1 R).

Article 44 - Réclamation du locataire

Cet article, fait l'objet de deux amendements, de la part des libéraux, consistant à modifier l'alinéa 1 et à proposer un alinéa 6 nouveau.

Alinéa 1

Version actuelle :

Le locataire peut, dans le délai de 30 jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions visées à l'article 42 et plus particulièrement contre les avis notifiés sur formule officielle par le propriétaire.

Amendement des libéraux :

L'amendement consiste à rajouter au début du texte les termes suivants :

"; Si le bail porte sur un logement, le locataire peut, dans le délai de 30 jours, déposer ...............................par le propriétaire ".

Alinéa 6 nouveau

6) "; Si le bail porte sur des locaux commerciaux, les voies de recours sont régies par le titre huitième du Code des obligations et les article 56A à 56D de la loi genevoise sur l'organisation judiciaire ".

Section 2 - Autres domaines de protection

Article 45 - Application de la législation fédérale

Cet article fait l'objet d'un amendement de la part des libéraux.

Version actuelle :

"; Les locataires de logements ou de locaux soumis à la présente loi bénéficient, pour le surplus, de la protection instituée par la législation fédérale protégeant les locataires, à l'exception des règles relatives à la fixation des loyers. Est également réservé l'article 31 ".

Amendement libéral :

Article 45 nouveau: Application de la législation fédérale

"; Les locataires de logements ou de locaux soumis à la présente loi bénéficient, à l'exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la protection instituée par le Titre huitième du Code des obligations (bail à loyer). L'article 31 de la présente loi est réservé. "

La commission décide de procéder conjointement à l'étude et au vote des amendements proposés aux articles 44 et 45.

M. Bene, au nom du groupe libéral, explique que ces propositions s'inscrivent dans le cadre de réclamations provenant des locataires, demandant que l'on dissocie les problèmes liés aux locaux commerciaux et ceux affectés au logement tel qu'exposé aux alinéas 1 nouvelle teneur, 6 nouveau de l'art. 44 et à l'article 45, en faisant référence au Code des obligations pour tout ce qui touche aux locaux commerciaux.

Le département explique que l'amendement des libéraux résulte des difficultés rencontrées par certains bailleurs lors de l'augmentation de certains loyers commerciaux, contestés devant le Tribunal administratif par les locataires, et procède à la lecture d'extraits d'un arrêt d'où il ressort, en filigrane, que selon le droit fédéral, le canton n'avait pas le droit de soumettre à un contrôle cantonal un différend ayant trait au droit fédéral. Par ailleurs, il précise que dans la LGL, les locaux sont, actuellement, tous soumis aux mêmes contrôles et voies de recours, ce qui pose problème dans la mesure où les commerçants désirent avoir des baux indexés et de longue durée. Il relève qu'avec l'art. 44, alinéa 1 tel que proposé, les dispositions relatives aux baux de logement resteront inchangées, et par contre les locaux commerciaux bénéficieront du système usuel du Code des obligations avec contestation devant la Commission de conciliation. L'amendement permettrait ainsi de sortir du système LGL les locaux commerciaux qui, même s'ils sont la source, rare il est vrai, de problèmes, néanmoins, on peut constater que s'ils sont trop chers ils restent vides et s'ils sont bon marché ils déséquilibrent le plan financier. Par conséquent, le département n'est pas opposé à la sortie des locaux commerciaux de la LGL, étant conscient des avantages et inconvénients inhérents à ce genre d'exercice.

Les socialistes relèvent que l'alinéa 1 de l'article 44, tel que proposé par les libéraux, exclut du bail les parkings afférents au logement, et par conséquent toute possibilité de recourir contre les décisions visées à l'article 42 et notamment à toute modification de l'état locatif. Par conséquent ils s'abstiendront lors du vote de cet article.

A la suite de l'intervention des libéraux qui, citant l'article 31 sur la surtaxe et le barème de sortie, relèvent qu'un problème majeur a ainsi été involontairement soulevé, le département précise que les articles 31 à 31D de la présente loi sont réservés et insiste sur le fait que le vote de la commission doit porter sur les trois articles.

Amendement du département :

Cet amendement consiste à remplacer la dernière phrase de l'art 45 proposé par les libéraux "; L'article 31 de la présente loi est réservé. ", par la formulation "; Les articles 31 à 31C de la présente loi sont réservés. "

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition des libéraux concernant l'article 44, alinéa 1 nouvelle teneur, alinéa 6 nouveau et l'article 45 nouvelle teneur tel qu'amendé par le département.

L'article 44 alinéa 1 nouvelle teneur, alinéa 6 nouveau et l'article 45 nouvelle teneur, tels qu'amendés par le département, sont acceptés par :

4 OUI (2 L, 1 DC, 1 R)

2 NON (2 AdG) et

3 Abstentions (2 S, 1 Ve).

Chapitre VII Disposition finales

Article 51 - Dispositions transitoires

Immeubles

Cet article fait l'objet de trois amendements, de la part des libéraux, consistant à modifier l'alinéa 6 et à proposer un alinéa 7et 8 nouveau.

Aide de l'Etat

Alinéa 6 nouvelle teneur

Version actuelle :

"; Le présent article est abrogé d'office dès que le département compétent constate qu'il n'est plus applicable à aucun immeuble à caractère social. "

Amendement des libéraux :

Exonération fiscale

"; Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue. "

Alinéa 7 nouveau

"; HLM/PPE

Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la loi en application de l'ancien article 26, lettre d, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la loi pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32A. "

Alinéa 8 nouveau

Reprend la formulation de la version actuelle de l'alinéa 6.

Avant de passer à la discussion et au vote de cet article, la présidente, estimant que le statut des HCM et PPE, supprimé en commission, n'est pas traité dans le projet de loi, propose de l'intégrer par un ajout. En effet, il s'agit de savoir si les notions figurant à l'article 51 permettent de préserver les droits acquis et les obligations liées au maintien, durant les années contractuelles, des objets existants.

A la demande du département, la présidente repousse les travaux sur l'article 51 lors de la deuxième lecture.

Les libéraux insistent pour que l'on fixe, à l'article 2, l'entrée en vigueur de la loi., soit le 1er avril 2001.

A la suite de quoi, le département propose le calendrier concernant les prévisions pour l'entrée en vigueur des différentes dispositions, dont la compétence revient au Conseil d'Etat. Par conséquent, il éditera un règlement en prévision d'une entrée en vigueur le 1er avril 2001, avec des dispositions spécifiques pour une majoration des taux d'effort en 3 paliers. De nouveaux barèmes seront ainsi adoptés.

Calendrier d'entrée en vigueur des dispositions

En général :

Entrée en vigueur des dispositions le lendemain de la publication de la loi dans la FAO.

Exceptions :

prise en compte de la fortune pour allocataires

actuels :  1.4.2001

diminution du taux d'effort pour allocation (RLGL):1.4.2001

suppression du cumul HM + allocation pour

allocataires actuels:  1.4.2001

majoration des taux d'effort :  1.4.2001 - 3 paliers

suppression de plafonds de surtaxe :  1.4.2001 - 3 paliers

diminution des plafonds HM : 1.4.2001 - 3 paliers

Par ailleurs, le département soumet au à la commission les dispositions finales du projet de loi 8076 :

DISPOSITIONS FINALES :

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Article 3 Dispositions transitoires

1. Exonération fiscale

Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977(ci-après LGL) restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

2. HLM/PPE

Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la LGL en application de l'ancien article 26, lettre d LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32 A LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

3. HCM

a) immeubles

Les immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur du nouveau propriétaire pour la durée initialement prévue, à l'exception de l'exonération fiscale accordée selon l'ancien article 24 LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables dans ce cas.

b) locataires

Les conditions relatives aux locataires figurant au chapitre III section 4 de la LGL sont applicables aux locataires des immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL.

Avant de passer au vote de ces différentes dispositions, le département précise :

concernant la prise en compte des dispositions votées sur les HCM, le département a opté pour l'inclusion de dispositions transitoires se référant aux anciennes dispositions, tout en faisant un nettoyage dans la loi ;

malgré que les dispositions concernant les dispositions concernant les exonérations fiscales ont sensiblement été modifiées, les conditions qui régissent le rendement d'un immeuble restent inchangées. Ces conditions d'exploitation des immeubles, en cas de vente d'un propriétaire à un autre, peuvent changer si les subventions sont modifiées.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote les dispositions suivantes :

Dispositions finales

Art. 2 - Entrée en vigueur

L'entrée en vigueur par paliers 2001, 2002 et 2003 telle que proposée par le département, est adoptée à l'unanimité

10 OUI (3 AdG, 3 L, 1 DC, 2 Ve, 1 S)

Art. 3 - Dispositions transitoires -

Alinéa. 1. Exonération fiscale

L'alinéa 1, tel que proposé par le département, est adopté par :

6 OUI (2 Ve, 3 AdG, 1 S) contre

4 NON (3 L, 1 DC)

Alinéa 2. HLM/PPE

L'alinéa 2, tel que proposé par le département, est adopté par :

7 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG) contre

1 NON (1 L, 1 DC) et

2 Abstentions (2 L)

Alinéa 3. HCM

a) immeubles

L'alinéa 3, lettre a, tel que proposé par le département, est adopté par :

7 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG) contre

2 NON (1 L, 1 DC) et

2 Abstentions (2 L)

b) locataires

L'alinéa 3, lettre b, tel que proposé par le département, est adopté par :

9 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG, 1 L, 1 DC) et

2 Abstentions (2 L)

Certains députés, eu égard à la complexité des remarques formulées, s'enquièrent de la possibilité d'un nouveau tour d'auditions, afin de permettre, le cas échéant, un remaniement des articles avant la dernière lecture.

La présidente rappelle que la commission n'avait pas été favorable à de nouvelles auditions et qu'il avait été décidé de laisser aux entités la possibilité de s'exprimer par écrit. En outre, une consultation ne préjuge ni des aptitudes de décision du Conseil d'Etat dans ses propositions, ni de celles de la commission, et ne signifie pas confusion dans les niveaux de décision. Par conséquent, la commission n'étant pas en présence de faits nouveaux, la présidente suggère à ces commissaires de reprendre à leur compte les observations formulées lors de la dernière séance.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition formulée par les libéraux, à savoir :

"; Procéder à l'audition des personnes ayant communiqué des observations écrites. "

Mise aux voix, cette proposition est rejetée par :

8 NON (2 Ve, 3 S, 3 AdG) et 4 OUI

FIN DES TRAVAUX CORRESPONDANT À LA PREMIÈRE LECTURE

La commission ayant fini ses travaux au niveau de la première lecture, le rapporteur indique que certains votes ont échappé au regard des commissaires, soit :

le projet de loi 8144, dont l'entrée en matière n'a pas été votée à la suite de la promesse faite par les auteurs de procéder à son retrait. Or, ce projet n'a pas été retiré ;

les lettres a, d, et e de l'article 30 alinéa 3, concernant les taux d'effort, n'a pas fait l'objet d'un vote. Par conséquent, malgré l'avis de la commission c'est les taux d'effort proposé par le Conseil d'Etat aux lettres a,b etc qui, au terme de cette première lecture, sont adoptés. Soit :

a = 20 %,   au lieu de  a = 18 %,

b = 18 % et   b = 16 % et

c = 22 %   c = 20 % ;

l'alinéa 4 de l'article 31 portant sur le taux d'effort appliqué lors de l'atteinte du barème de sortie aurait du être modifié dans le sens de le lettre e, al. 3,.art. 30. Soit le chiffre de 26 % ;

le vote sur l'article 51, alinéas 6,7 et 8, sur les dispositions transitoires, en renvoyé lors de deuxième lecture.

DEUXIÈME LECTURE

Dans le cadre des travaux de cette deuxième lecture, le département fait part à la commission d'un certain nombre de principes à faire approuver par la Commission. Cela concerne des adaptations apportées, d'ordre matériel ou formel, découlant d'une relecture fine du texte et qui aménagent la loi en fonction des différentes dispositions votées par ailleurs ou ayant échappé lors de la 1re lecture ;

Ces adaptations concernent les dispositions suivantes : Article 1, alinéas 1, 2 lettre b et 3 ; Article 9, alinéa 1 ; Article 17, alinéa 3 lettre a; Article 21, alinéa 1 et 2; Article 23, alinéa 1 lettre c; Article 24, alinéa 1; Article 25, lettre a; Article 27; Article 5, alinéa 1 et 2 ; Article 30, alinéa 1 et 5; Article 3 1 A, alinéa 2; Article 31 B, alinéa 2 et 3; Article 34, alinéa 1 ; Article 35, alinéa 2 et 3; Article 37, alinéa 2 ; Article 3 7 A; Article 1, alinéa 2, lettre b; Article 40;

A l'invite de la présidente, la commission procède à l'étude article par article.

Chapitre I Principes généraux

Article 1 - Rôle de l'Etat

Le département explique que la modification à l'art. 1 est un toilettage partant du principe que l'Etat n'est pas lui-même constructeur de logements mais a pour mission de déléguer cette compétence et notamment en agissant par l'intermédiaire des fondations de droit public. Cette règle, selon le département, n'implique pas qu'il faille transférer à une fondation les immeubles que l'Etat aurait construit par le passé.

Constatant que les communes ont le droit de construire, l'AdG propose de ne pas modifier l'art. 1, alinéa 2, lettre c.

Les Verts rappellent certains débats qui ont eu lieu par le passé sur cet objet, et qui visaient à déterminer si les tâches des différents partenaires devaient ou non être clairement définies. En effet, ils soulignent que les communes, que ce soit par l'intermédiaire de fondations ou par la Ville de Genève, sont des constructeurs de longue date et que l'Etat a toujours délégué le soin de construire pour des raisons aussi compréhensibles qu'excellentes. Par ailleurs, si l'on est d'accord que l'Etat s'attache à subventionner un certain nombre d'acteurs tels que fondations, communes, institutions à but non lucratif, il convient de toiletter l'art. 9 et rendre la loi la plus transparente et explicite possible quant à l'intervention de l'Etat. Les Verts estiment que l'on doit éviter de revenir sur la rédaction de l'article 1, alinéa 2. Le département confirme que le problème est bien de nature politique.

Alinéa 1

Version actuelle :

1) L'Etat encourage la construction de logements d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la présente loi. Il peut entreprendre lui-même la construction de ces logements.

Amendement proposé par le département :

Suppression de la dernière phrase "; Il peut entreprendre lui-même la construction de ces logements. "

Sans autres commentaires, la présidente soumet au vote cette nouvelle formulation.

Vote sur l'alinéa 1, nouvelle teneur

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel que proposé par le département, est accepté par :

11 OUI (2 Ve, 3 S, 2 AdG, 3 L, 1 DC) et

1 Abstention (1 AdG)

Alinéa 2

lettre b, nouvelle teneur

Version actuelle

b) encourage la construction de logements, en particulier à but non lucratif, par voie notamment de caution simple d'emprunts hypothécaires, d'octroi d'emprunts, avec ou sans intérêts, de subventions, d'exonérations fiscales, de mises à disposition, dans la mesure des disponibilités, de terrains à bâtir en droit de superficie, d'aide à l'équipement de terrains à bâtir. Il peut également faire usage des aides et moyens que les lois et ordonnances fédérales fournissent aux cantons dans le même dessein;

Amendement proposé par le département :

Remplacer le terme "; d'exonération fiscale ", par celui de d'"; avantages fiscaux ".

Le département explique que dans la version actuelle on dit, au sujet de l'action de l'Etat : "; d'octroyer des emprunts ". Or, ce sont en réalité des "; prêts ". Par ailleurs, le terme "; d'exonération fiscale " a été remplacé par celui de "; barèmes d'imposition " en parlant d'"; avantages fiscaux ".

Sans autres commentaires, la présidente soumet au vote cette nouvelle formulation.

Vote sur l'alinéa 2, lettre b, nouvelle teneur

L'alinéa 2, lettre b, nouvelle teneur, tel que proposé par le département, est accepté à l'unanimité.

Alinéa 3 nouvelle teneur

Version issue de la 1re lecture

L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève ou d'autres collectivités publiques ou corporations de droit public. Les logements et les locaux situés dans des immeubles construits avec l'aide de l'Etat au sens de l'alinéa 2, lettre b, sont soumis à ce contrôle aussi longtemps qu'ils bénéficient de cette aide; ceux construits en vertu de l'alinéa 2, lettre c, et ceux visés à l'article 2 de la loi du 21 juin 1991 au bénéfice d'un capital de dotation fourni par l'Etat sont soumis à un contrôle permanent des loyers tant qu'ils sont propriété de l'Etat, de corporations de droit public ou d'un organisme visé à l'article 2 de la loi du 21 juin 1991.

Proposition du département :

Maintien des termes : "; par ou " et "; tant qu'ils sont propriété de l'Etat ".

Le département indique que la notion de locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat a été conservée, afin de préserver les logements déjà construits par l'Etat, et d'éviter de contrôler des immeubles qui n'avaient jamais été contrôlés auparavant. Ce toilettage rend la législation identique à la pratique.

Le rapporteur indique qu'aucun vote n'est intervenu sur cet alinéa, c'est du moins ce qu'il apparaît à la lecture du procès verbal.

Chapitre II Acquisitions de terrains

Section 2 - Droit de préemption

Article 5 Option

Le département décrit la procédure prévue sous a), b) et c). En zone de développement, la commune ou l'Etat sont interpellés pour savoir s'ils désirent exercer leur droit de préemption. L'Etat peut soit renoncer, soit décider d'acquérir le bien-fonds. La nouvelle formulation des lettres c) et d) permet de conserver la logique, sans rien modifier au fond. Ceci vaut pour l'art. 5, al. 1, let c) et d) et pour l'art. 5, al. 2, let c) et d).

La seule remarque formulée au sein de la commission concerne la possibilité soit, de raccourcir ou, de rallonger le délai du droit de préemption. Finalement le statut quo est accepté.

Alinéa 1

lettre c) nouvelle teneur

Version actuelle :

c) soit son offre d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par lui ou, à défaut d'acceptation de cette offre;

Amendement du département :

suppression de "; ou, à défaut d'acceptation de cette offre; "

c) soit son offre d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par lui.

lettre d) nouvelle teneur

Version actuelle :

d) son intention de recourir, s'il maintient sa volonté d'acquérir le bien-fonds et si les conditions légales sont réunies, à la procédure d'expropriation conformément à l'article 6.

Si l'avis et la copie de l'acte visés à l'article 4, alinéa 1, parviennent au Conseil d'Etat et à la commune intéressée postérieurement à la date du dépôt de l'acte au registre foncier, le délai de 60 jours ne commence à courir qu'après réception de cet avis et de la copie de l'acte.

Amendement du département :

suppression de "; son intention de recourir; "

et ajouter en début de l'alinéa:

"; à défaut d'acceptation de l'offre visée sous lettre c, sa décision de recourir, " s'il maintient sa volonté d'acquérir le bien-fonds et si les conditions légales......................

Alinéa 2

lettre c) nouvelle teneur

Version actuelle :

c) soit son offre d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par elle ou, à défaut d'acceptation de cette offre ;

Amendement du département :

suppression de "; ou, à défaut d'acceptation de cette offre ; "

c) soit son offre d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par elle ;

lettre d) nouvelle teneur

Version actuelle :

d) son intention de recourir, s'il maintient sa volonté d'acquérir le bien-fonds et si les conditions légales sont réunies, à la procédure d'expropriation conformément à l'article 6.

Amendement du département :

suppression de "; son intention de recourir; "

et ajouter en début de l'alinéa :

"; à défaut d'acceptation de l'offre visée sous lettre c, sa décision de recourir, " si elle maintient sa volonté d'acquérir le bien-fonds et si les conditions légales......................

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote les différentes modifications proposées par le département à cet article 5.

Vote sur l'alinéa 1, lettre c, nouvelle teneur

L'alinéa 1, lettre c, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Vote sur l'alinéa 1, lettre d, nouvelle teneur

L'alinéa 1, lettre d, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Vote sur l'alinéa 2, lettre c, nouvelle teneur

L'alinéa 2, lettre c, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Vote sur l'alinéa 2, lettre d, nouvelle teneur

L'alinéa 2, lettre d, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Vote d'ensemble sur l'article 5, alinéas 1 et 2, nouvelle teneur

L'article 5, alinéas 1 et 2, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Chapitre II Acquisition de terrains

Section 4 - Utilisation des terrains

Article 9 - Construction directe ou concession

L'article 9, alinéa 1 a été reformulé par le département dans le but de préciser que même si l'Etat n'est pas constructeur, les communes peuvent l'être.

Par ailleurs les socialistes présentent un nouvelle formulation pour cet alinéa 1.

Article 9 nouvelle teneur, tel que formulé à la fin des travaux de la première lecture :

L'Etat, ou la commune, est tenu, soit de construire lui-même, soit de concéder en droit de superficie aux fins de constructions de logements d'utilité publique. Il peut concéder les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation à des collectivités publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation ou à des associations sans but lucratif.

Proposition de modification par le département :

alinéa 1 nouvelle teneur

construction de logements d'utilité publique -

Supprimer, à la première phrase après ...est tenu les termes : "; soit de construire lui-même ", et au début de la deuxième phrase : " Il peut concéder ".........

Ajouter, au début de la deuxième phrase, "; Les droits de superficie peuvent être " et à la fin "; La commune peut, en outre, construire elle-même des logements d'utilité publique sur lesdits terrains. "

Nouvelle formulation proposée par le département :

1) L'Etat, ou la commune, est tenu de concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation. Les droits de superficie peuvent être concédés à des collectivités publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation ou à des associations sans but lucratif. La commune peut, en outre, construire elle-même des logements d'utilité publique sur lesdits terrains.

Proposition des socialistes :

L'Etat, ou la commune, peut concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique, les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation à des collectivité publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation.

Pour les organismes de droit privé sans but lucratif les loyers des logements et des locaux sont soumis au contrôle de l'Etat jusqu'au terme de la durée du droit de superficie.

Compte tenu de la proposition du département, les socialistes renoncent au 1er paragraphe de leur amendement, tout en maintenant le deuxième qui insiste sur le contrôle des loyers par l'Etat jusqu'au terme de la durée du droit de superficie. Par ailleurs, les socialistes confirment que les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ne seraient pas soumis au contrôle mentionné au paragraphe 2 de leur amendement.

A la suite de la prise de position des socialistes, le département précise que les droits de superficie ne sont pas des subventions, mais une possibilité offerte de valoriser les terrains propriété de l'Etat. Ces droits étant monnayés, pour le département il ne se justifie donc pas que l'on exerce un contrôle sur les loyers pendant toute la durée de l'exercice du droit de superficie. Enfin, le département estime que cet amendement se traduira inéluctablement par la disparition des privés qui laisseront la place aux fondations de droit public.

Les libéraux, qui jugent la proposition quelque peu tâtillonne, dans la mesure où elle quintuple pratiquement le travail de l'administration pour un dossier, proposent de régler cette question par le biais d'une convention sur le droit de superficie.

La présidente, soulignant que cette dénomination pose un problème, car elle regroupe tant des associations que des coopératives d'habitations (qui ne sont pas de droit public), indique qu'il conviendrait de préciser le libellé: "; droit privé " pour les coopératives d'habitation.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote ces amendements.

Vote sur l'alinéa 1, nouvelle teneur, tel que formulé par le département :

L'alinéa 1, tel que rédigé par le département, est accepté à l'unanimité, soit : 3 L, 1 DC, 1 R, 2 Ve, 3 S, 2 AdG.

Vote sur l'alinéa 1, nouvelle teneur, paragraphe 2 proposé par les socialistes :

L'alinéa 1, § 2 tel que proposé par les socialistes, est refusé par :

9 NON (3 L, 1 DC, 1 R, 2 Ve, 2 AdG)

2 OUI (2 S), et

1 Abstention (1 S).

Chapitre III  Encouragement à la construction de logements d'utilité

publique

Section 1 Aide au financement

Article 17, alinéa 3

lettre a), nouvelle teneur

Version actuelle :

a) 95 % lorsque le propriétaire est une association ou une fondation ne poursuivant pas de but lucratif, ou encore une coopérative d'habitation dont les membres représentent au moins 2/3 de l'ensemble des titulaires d'appartements et dont les fonds propres n'ont pas un rendement supérieur à 5%;

Amendement du département, ajouter à la fin ....à 5 % "; après amortissement "

Le département explique que la modification consiste à préciser que le rendement pour les coopératives d'habitation s'entend après amortissement, afin de lever une ambiguïté, par analogie avec l'art. 21, let. c).

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition du département à cet article.

Vote de l'article 17, alinéa 3, lettre a) : nouvelle teneur

L'article 17, alinéa 3, lettre a), nouvelle teneur est accepté par :

11 OUI (2 Ve, 3 S, 3 AdG, 1 R, 1 L, 1 DC) et

2 Abstentions (2 L).

Article 21 Prêts en 2e et 3e rangs

Alinéas 1 et 2, nouvelle teneur, votés en 1re lecture

Article. 21 : nouvelle teneur

1. Pour les immeubles des catégories 1 et 2, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

une corporation ou un établissement de droit public, ou une

2. Ces prêts ne peuvent dépasser 15 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés en 15 ans au maximum à partir de la 10e année d'exploitation de l'immeuble.

Amendement du département

Alinéa 1, modifié

Rajouter la catégorie "; 4 " et après l'exigent "; et après une analyse de risque et du refus des organismes prêteurs "

Pour les immeubles des catégories 1 et 2 et 4, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, et après une analyse de risque et du refus des organismes prêteurs, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

Alinéa 2 modifié

Modification après "; expert ", avec la phrase suivante :

"; Ils doivent être remboursés à partir de la 10e année d'exploitation de l'immeuble, en 15 ans au maximum ".

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition d'amendement du département pour cet article.

Vote sur l'article 21, alinéas 1 et 2, nouvelle teneur, modifiés

L'article 21, alinéas 1 et 2, nouvelle teneur, modifiés, est accepté à l'unanimité.

Section 2 - Aide à l'exploitation

Article 23,

alinéa 1, lettre c,

L'abrogation de cette lettre c concerne les HCM et le toilettage des dispositions y relatives.

A la suite de quoi, la présidente soumet au vote la proposition du département pour l'abrogation de cet article.

Vote de l'abrogation de l'article 23, alinéa 1, lettre c

L'abrogation de l'article 23, alinéa 1, lettre c, modifié, est acceptée par :

12 OUI (2 Ve, 3 S, 3 AdG, 1 R, 2 L, 1 DC) et

1 Abstention (1 L).

Article 23B

Vote sur cette article tel qu'amendé en première lecture. Il est impossible de savoir, à la teneur de la qualité du procès-verbal, pourquoi la commission a procédé à ce vote.

L'article 23B, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Section 3 - Conditions relatives aux immeubles

Article 25

lettre a, nouvelle teneur

Version actuelle :

comprendre essentiellement des logements dont les loyers soient compatibles avec la destination de logements d'utilité publique dans chacune des quatre catégories prévues à l'article 16;

Amendement de département :

Suppression du mot "; quatre "

Vote sur la lettre a, nouvelle teneur telle qu'amendée

L'article 25, lettre a, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Article 26

lettre c

Version actuelle :

c) des immeubles comprenant essentiellement des chambres individuelles lorsqu'ils sont exploités par des institutions sans but lucratif, telles que foyers d'étudiants, de personnes âgées ou d'infirmes

Les Verts proposent un amendement relatif aux logements communautaires et de supprimer le mot "; essentiellement ".

c) nouvelle :

 "; des immeubles comprenant des chambres individuelles lorsqu'ils sont exploités par des institutions sans but lucratif, notamment par des foyers d'étudiants, de personnes âgées ou d'infirmes. "

Le département indique qu'il est d'accord avec cette proposition.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet article, tel qu'amendé par les Verts :

L'article 26, lette c), nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Article 27 .- Plans techniques et financiers

nouvelle teneur

Version actuelle :

Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état locatif ou au prix de vente des logements dans les cas visés à l'article 26, lettre d, ainsi qu'aux réserves pour entretien, doivent être préalablement agréés par le Conseil d'Etat, qui peut déléguer cette compétence à un département. Toute modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément.

Proposition d'amendement du département :

Suppression des termes "; ou au prix de vente des logements dans les cas visés à l'article 26, lettre d ".

La lettre d de l'article 26 ayant été abrogée, cette proposition est une mise en conformité avec la suppression du régime HLM/PPE.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet article, tel qu'amendé par le département :

L'article 27 nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Section 4 Conditions relatives aux locataires

Article 30 Limites de revenus

Alinéa 1 nouvelle teneur

1) Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, 3, sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60 % au moins des ................

Proposition d'amendement du département :

Suppression du chiffre "; 3 ", correspondant à la catégorie HCM.

Nouvelle formulation :

1) Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, sont destinés......

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Alinéa 3 nouvelle teneur - Taux d'effort

lettre b, nouvelle teneur

Proposition d'amendement des Verts

3)Les taux d'effort sont les suivants :

b) pour les logements communautaires bénéficiant d'une pièce de plus que le nombre de personnes 18 %

Les Verts expliquent que le logement communautaire serait défini comme un logement loué à des personnes n'ayant entre elles aucun lien familial ni de concubinage. Ils sont d'avis que la volonté du législateur serait assez claire : ce sont des personnes se mettant dans un appartement assez grand avec une pièce chacun et une pièce en commun. Les Verts insistent sur la nécessité de ne pas confondre bail associatif et logement communautaire, car le logement communautaire concerne uniquement le subventionnement. Le problème étant le calcul taux d'effort, surtout s'il s'agit de 6 ou 7 personnes.

Tout en étant d'avis que la proposition pourrait être examinée, le département se demande comment, dans la pratique, on déterminera si les gens sont ou non concubins lorsqu'ils habitent le même appartement. A première vue, pour le département, on se trouve là face au principe d'un bail associatif qui, par ailleurs, devrait être examiner avant de se voir figer dans la loi, car il y a le risque d'oublier des cas ou des situations, surtout qu'il s'agit de cas assez rares. Par ailleurs, il souhaite que les Verts se déterminent en toute connaissance de cause sur sa proposition de définition de groupe communautaire, le cas échéant en complétant l'art. 31. Après mûre réflexion, le département indique qu'étant donné que la définition à l'art. 31C, al. 1 voté, concernant le groupe familial sous lettre f, ne mentionne pas qu'il s'agit de personnes unies par des liens de concubinage ou de mariage, il conviendrait de l'intégrer dans la formulation de cet article. En revanche, au niveau du règlement, l'art. 7, al. 1 est exclusif et ne permet pas la prise en considération des ménages dits communautaires, ou alors seulement sous forme exceptionnelle. Le département ne propose pas de modification du texte de loi, mais la suppression pure et simple de l'art. 7, al. 1 du règlement.

Dans un premier temps, les Verts déclarent qu'à ce stade, par logement communautaire il faut entendre un logement lié à des personnes n'ayant entre elles ni lien familial ni lien de concubinage et décident de revoir leur proposition. Dans un deuxième temps ils déclarent être d'accord avec la réflexion du département, la notion de ménage commun étant plus extensive que celle de communauté au niveau du français courant. Tout en admettant que leur définition puisse ne pas être acceptable, et fasse l'objet de plus ample réflexion, ils suggèrent, par contre, que la notion de communauté lorsqu'il ne s'agit pas d'un groupe familial fasse l'objet d'une définition.

En conclusion, estimant que cette question doit être reprise, le département considère que la solution la plus simple consisterait à concevoir une seule définition qui permette de recouvrir toutes les situations, quels que soient les liens unissant les personnes qui occupent le logement. A la suite de quoi la présidente renvoi l'examen des art.30, al. 3 et 31C, al. 1, à la troisième lecture.

Alinéa 5 nouvelle teneur

tel que voté en première lecture :

5) Les logements situés dans les immeubles soumis à la loi doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n'excède pas un certain pourcentage du barème d'entrée fixé par le règlement et situé entre 75 % et 95 % dudit barème.

Proposition d'amendement du département :

Remplacer "; soumis à la loi ", par "; visés à l'article 16, catégories 1 et 2 "

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 5, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 31 A - Exceptions

Alinéa 2

Version actuelle

2) Le Conseil d'Etat peut autoriser le propriétaire d'un immeuble de la catégorie 1, 2 ou 3 à renoncer, pour un certain nombre de logements, aux prestations de l'Etat. Les locataires de ces logements ne sont également pas soumis aux limites de revenus fixées à l'article 30 ; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l'autorité compétente.

Amendement proposé par le département :

Supprimer la catégorie "; 3 "

Nouvelle formulation : 2) Le Conseil d'Etat peut autoriser le propriétaire d'un immeuble de la catégorie 1 et 2 à renoncer, pour...........

Le vote de cet amendement n'a pas été proposé et par conséquent non voté en commission, alors qu'il figurait dans le document transmis par le département "; des principes à faire approuver par la commission ". C'est du moins le constat du rapporteur, vu l'absence de ce vote sur le procès verbal !

Article 31B - Dépassement du barème de sortie

Alinéa 4

Surtaxe accrue, congé

Version actuelle

4) Dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le taux d'effort est porté à 24 % et le propriétaire de l'immeuble peut être requis par le département chargé d'appliquer la loi, ci-après le département, de résilier le bail.

Proposition d'amendement du département :

Remplacer ........d'effort est porté à  "; 24 % " et le ... par "; 26 % "

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 4, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 31 B .- Autres conditions relatives aux locataires

Alinéa 2 nouveau (adopté en première lecture)

Fortune

2) Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, 3 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive. Les montants relatifs à la prévoyance (2e et 3e piliers) ne sont, en principe, pas pris en compte dans l'établissement de la fortune.

Amendement proposé par le département :

Rajouter le terme "; des immeubles " après, Les logements... et "; professionnelle " ........ prévoyance, et suppression de la catégorie "; 3 ".

Nouvelle formulation :

2) Les logements des immeubles visés à l'article 16, catégories 1, 2 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive Les montants relatifs à la prévoyance professionnelle (2e et 3e piliers).................

En réponse à certaines des questions posées par des commissaires, le département précise qu'il s'agit uniquement du 3e pilier professionnel (indépendants), et que le terme en principe figurant sur cette disposition vise par exemple les personnes dont le 3e pilier est nettement supérieur à la déduction fiscale admise.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté par :

8 OUI (2 Ve, 3 S, 2 AdG) et

4 Abstentions ( 1 DC, 3 L).

Alinéa 3 nouveau (adopté en première lecture)

3) Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt et ayant, en principe, résidé à Genève pendant deux années continues dans les cinq dernières années.

Amendement proposé par le département :

Rajouter les termes "; sur le revenu à Genève " après, ..... assujetties à l'impôt...

Nouvelle formulation :

3) Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt sur le revenu à Genève et ayant, en .................

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département.

L'alinéa 3, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 31 C

En réponse à la question de M. Hiler qui demande s'il a été procédé à des vérifications sur l'exactitude du vocabulaire juridique utilisé, en relation au nouveau droit sur le divorce, le département rappelle que le nouveau droit sur le divorce utilise la notion d'autorité parentale partagée et que la commission a décidé que la garde partagée devait faire foi.

La présidente explique qu'en cas de problème avec le nouveau droit du divorce, il serait fait référence au droit de la filiation.

Section 6 - Inobservations des conditions

Article 34 - Sanctions

Version actuelle

1) En cas d'inobservation des conditions légales et réglementaires ou de violation des conditions particulières de mise au bénéfice de la présente loi, les dettes cautionnées et les emprunts accordés par l'Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, l'exemption fiscale est rapportée avec effet rétroactif à la date de son octroi et les subventions versées dès l'origine doivent être immédiatement remboursées.

Amendement proposé par le département :

Remplacer "; l'exemption fiscale est rapportée ", par "; les avantages fiscaux sont rapportés " et "; emprunts " par "; prêts "

Nouvelle formulation :

3) En cas d'inobservation des conditions légales et réglementaires ou de violation des conditions particulières de mise au bénéfice de la présente loi, les dettes cautionnées et les prêts accordés par l'Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, les avantages fiscaux sont rapportés avec effet rétroactif à la date de son octroi et les subventions.........

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 35 - Sûretés

Alinéa 2

Version actuelle

2) Les créances de l'Etat de Genève pour inexécution des restrictions de droit public sont au bénéfice d'une hypothèque légale assimilée à celles prévues à l'article 80, alinéa 1, lettre d, chiffre 3°, de la loi d'application du code civil et du code des obligations, du 7 mai 1981. Cette hypothèque prend naissance sans inscription dès l'exigibilité des créances. Elle suit immédiatement les gages immobiliers conventionnels dont le montant ne doit toutefois pas excéder 80 % de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert. Elle peut être inscrite au registre foncier à titre déclaratif.

Amendement proposé par le département :

ajouter après :...... toutefois pas excéder 80 %, "; respectivement dans le cas d'application de l'article 17, alinéa 3 ", de la valeur..........

Nouvelle formulation :

2) Les créances de l'Etat de Genève pour inexécution des restrictions de droit public ............................. toutefois pas excéder 80%, respectivement dans le cas d'application de l'article 17, alinéa 3, de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert. Elle peut être inscrite au registre foncier à titre déclaratif.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Alinéa 3 nouveau

Version issue des travaux de la première lecture

Le Conseil d'Etat peut renoncer à l'inscription de l'hypothèque légale visée à l'alinéa 2 pour des logements propriété des collectivités publiques.

Amendement proposé par le département :

Remplacer : "; logements " par "; immeubles " 

Nouvelle formulation :

3) Le Conseil d'Etat peut renoncer à l'inscription de l'hypothèque légale visée à l'alinéa 2 pour des immeubles propriété des collectivités publiques.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 3, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Section 7 - Dispositions financières

Article 37 - Limites aux prestations de l'Etat

Alinéa 2

Version actuelle :

Le montant des prestations annuelles accordées en application de la présente loi et des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut excéder 75 millions de francs par an, exception faite de la valeur de l'exonération fiscale et après déduction des restitutions éventuelles (remboursements, amendes, surtaxes, notamment), et 15 millions de francs par an, en application des articles 39B et 39C.

Amendement proposé par le département :

Remplacer : "; exonération fiscales " par "; avantages fiscaux " 

Nouvelle formulation :

2) Le montant des prestations annuelles accordées............ valeur des avantages fiscaux et après ............en application des articles 39B et 39C.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote cet alinéa 2 nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département :

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 37A - Proportion de logements soumis au régime de la propriété

par étage

Le nombre de logements soumis au régime de la propriété par étage mis chaque année au bénéfice de la présente loi en vertu de l'article 26, lettre d, ne peut dépasser 20 % du nombre total de logements admis annuellement au bénéfice de la présente loi.

La propriété par étage ayant été abandonnée, le département propose d'abroger cet article.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote l'abrogation de cette article, tel que proposé par le département :

L'abrogation de l'article 37A, tel que proposée par le département, est acceptée à l'unanimité.

Chapitre IV Construction de logements par l'Etat

Article 40

Version actuelle :

L'Etat construit des logements d'utilité publique, notamment en créant à cette fin des fondations de droit public. Pour le surplus, les articles 10, 11, 12, 13, 14 s'appliquent par analogie.

Le département propose l'abrogation de l'art. 40, qui traite de la construction de logements par l'Etat en qualité de maître d'oeuvre. Etant donné que les Verts avaient, lors de la première lecture, proposé la suppression de cet article, le département appui cette demande. Par ailleurs, l'abrogation proposée reviendra à supprimer le chapitre 4.

Sans autre commentaires, la présidente soumet au vote l'abrogation de cette article, tel que proposé par le département :

L'abrogation de l'article 40, et par conséquent du chapitre IV, tels que proposés par le département, sont acceptés à l'unanimité.

FIN DES TRAVAUX CORRESPONDANT A LA DEUXIÈME LECTURE

La commission ayant fini ses travaux au niveau de la deuxième lecture, le rapporteur indique que certains votes soit ont échappé au regard des commissaires ou restent en suspens pour examen ultérieur :

Article 24, lettre b, Impôt immobilier complémentaire nouvelle teneur,

Suppression de la "; lettre b ", qui traite de catégorie 3 HCM, la lettre c) devient ainsi lettre b.

Article 30, Limites de revenu

alinéa 1, principe

Suppression du chiffre "; 3 ", identifié la catégorie HCM

alinéa 3, lettre b,Taux d'effort

b) pour les logements communautaires bénéficiant d'une pièce de plus que le nombre de personnes 18 %

Renvoi l'examen à la troisième lecture.

Article 31A

Alinéa 2

Suppression de la catégorie 3, amendement du département proposé mais non voté.

Article 31C, alinéa 1, Définitions

Adaptation de certaines définitions au nouveau droit du divorce, renvoi de l'examen à la troisième lecture.

TROISIÈME LECTURE

La commission entame le troisième débat avec un certain nombre d'amendements déposés par les différents groupes.

Article 2

Les socialistes déclarent qu'ils abandonnent leur proposition d'amendement sur la politique d'acquisition de terrain par l'Etat dans le cadre de la LGL, et qu'ils se réservent, toutefois, la possibilité de revenir avec une autre initiative par un autre biais.

Article 10

Formulation à l'issue du 2e débat

Lettre b : de céder ces terrains à des communes, à des coopératives d'habitation, à des associations sans but lucratif, à des fondations de droit public ou à d'autres collectivités publiques, ou à des personnes juridiques de droit privé pour la réalisation d'immeubles ou d'ensemble d'habitations, sous forme de droit de superficie, conformément aux modalités fixées à l'article 9 ;

Les socialistes proposent, dans un souci de cohérence avec l'article 9 alinéa 1, d'ajouter après .......juridiques de droit privé......, les termes : "; sans but lucratif ".

Le département déclare que si des limites très nettes se justifiaient auparavant, l'adjonction de la mention "; sans but lucratif " proposée par les socialistes ne permettra plus à l'Etat de participer à une opération HLM. Néanmoins, il considère que cet article devrait faire l'objet d'un réexamen complet.

Les Verts se déclarant tout à fait d'accord, sur le fond, avec cet amendement, mais jugent préférable, en terme de méthode, de poser la question des terrains dans un deuxième temps. Par conséquent, ils proposent de ne pas procéder au vote sur cet amendement immédiatement, car il s'agit, en effet, de tout le débat sur la politique foncière et de redistribution des terrains acquis par l'Etat.

Considérant ces prises de position, les socialistes déclarent qu'ils retirent leur amendement afin de revenir par la suite avec un concept et une proposition plus généraux.

Article 15

Cet article est saisi de deux amendements, aux alinéas 1 et 2, déposés par les groupes libéral et socialiste.

Alinéa 2 nouvelle teneur

Formulation à l'issue du 2e débat

"; Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à buts non lucratifs ".

Amendement du groupe libéral :

Consiste à abroger cet alinéa ou à le substituer par cette formulation ,

";  Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité "; aux projets offrant les meilleurs rapports de qualité, de coûts et d'offre de logements ". L'Etat peut destiner en priorité ses aides à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à buts non lucratifs. "; Il veille également à respecter un bon équilibre entre les différents acteurs du marché de production de logement ".

Selon le groupe libéral, cet amendement vise à respecter un bon équilibre entre les différents acteurs du marché de production du logement. Par ailleurs, ils insistent sur l'importance de donner la priorité aux bons projets, faute de quoi l'on risque de démotiver les acteurs actuels du marché, ce qui ne serait pas souhaitable à leurs yeux.

Le département estime que privilégier les bons projets n'est pas forcément criticable, mais il tient néanmoins à mettre en cause le caractère subjectif de la notion de respect du bon équilibre.

Les Verts déclarent qu'ils tiennent à maintenir le texte tel qu'il a été voté. En effet, ils sont d'avis que la 1re phrase proposée, "; Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité aux projets offrant les meilleurs rapports de qualité, de coûts et d'offre de logements. ", est redondante avec l'art. 15, al. 3, et par conséquent, que cet amendement dépasse la pure modification de forme.

A la suite de ces prises de propositions, le groupe libéral déclare qu'il limite son amendement à la dernière phrase de sa formulation soit : "; Il veille également à respecter un bon équilibre entre les différents acteurs du marché de production de logement ", et par conséquent souhaitent qu'elle soit soumise au vote.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la dernière proposition d'amendement du groupe libéral.

Vote sur l'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le groupe libéral :

L'alinéa 2 nouvelle teneur, de l'article 15, tel qu'amendé par le groupe libéral, est refusé par :

7 NON (3 S, 2 Ve, 2 AdG) et

5 OUI (2 L, 2 R, 1 DC).

Amendement du groupe socialiste :

Alinéas 4 et 5 nouveau

alinéa 4 nouveau

Une commission est chargée de préaviser sur l'attribution de l'aide de l'Etat en fonction des critères définis à l'alinéa précédent.

alinéa 5 nouveau

La commission se compose paritairement de représentants : de l'Etat ; des associations immobilières ; des associations des locataires ; des associations patronales de la constructions ; des associations syndicales de la construction.

Les socialistes maintiennent leur amendement en expliquant que cette commission, contrairement aux arguments avancés pour son rejet, ne se substituerait pas aux fonctionnaires pour l'élaboration des dossiers, mais préaviserait sur la base des dossiers constitués par le département. En outre aucun recours n'est possible à l'heure actuelle en cas de refus de cette aide ou d'attribution ne correspondant pas aux critères définis.

Le département maintient qu'il n'est pas d'accord que la commission joue un rôle de cette nature, car cela risquerait de compliquer le processus administratif du logement social, mais suggère que les partenaires puissent participer à l'élaboration de directives.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition d'amendement du groupe socialiste sur les nouveaux alinéas, 3 et 4.

Vote sur les alinéas 3 et 4 , nouvelle teneur, tel qu'amendés par le groupe socialiste :

Les alinéas 3 et 4, nouvelle teneur, de l'article 15, tels qu'amendés par le groupe socialiste, sont refusés par :

2 OUI (2 S) contre

9 NON (3 L, 1 DC, 2 R, 1 AdG, 2 Ve) et

2 Abstentions (1 AdG, 1 S).

Le département propose de procéder à la rocade des alinéas 2 et 3 de cet article, tout en maintenant la formulation actuelle. Ainsi on aura la numérotation suivante :

Alinéa 2  nouveau 

L'aide de l'Etat est subordonnée à des critères d'économie des coûts de production et d'exploitation, de qualité des logements et de leur environnement.

Alinéa 3  nouveau

Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à but non lucratif.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition d'amendement de rocade pour ces alinéas :

La nouvelle numérotation pour les différentes formulation des alinéas 2 et 3, de l'article 15, est acceptée à l'unanimité.

Alinéa 4 nouveau

Le groupe libéral propose un amendement à cet article 15 sous forme d'un nouvel alinéa, formulé ainsi :

L'attributaire de l'aide s'engage à respecter les lois, règlements, normes et usages en vigueur dans la construction, notamment en matière de conventions collectives, de sécurité, de protection de l'environnement et d'équipements des logements.

Le groupe libéral corrige la numérotation de sa proposition d'amendement, l'article 16, alinéa 3 devient ainsi article 15, alinéa 4, et explique que l'amendement a pour but de consacrer ce qui est convenu dans les normes d'un plan financier. Il s'agit d'avoir recours à des moyens permettant de finaliser un plan financier. Par ailleurs, ils jugent étrange que l'Etat accorde une aide à des constructeurs irrespectueux des normes OPAIR et OPB. Selon les libéraux, on est en présence de deux manières de construire, l'une favorisant certains projets avec des dérogations, l'autre non. Il insiste sur la nécessité de règles du jeu communes afin d'obtenir des résultats comparables. Tout en acceptant des expériences pilotes (CIA ou Grand-Saconnex), il refuse que la dérogation serve de prétexte pour faire accepter certains projets.

Selon les Verts, l'amendement proposé peut poser un certain nombre de problèmes et ils demandent si le groupe libéral prévoit d'autoriser les travaux de rénovation entrepris par les occupants d'un logement tels que peinture, boiserie, etc. L'argument étant que, dans certains cas de rénovation, les personnes appartenant à la structure peuvent être amenées à effectuer certains travaux, dans le but de parvenir à des prix de location particulièrement bas.

Effectivement, selon les libéraux, leur amendement se veut exclusif par rapport à ce genre de pratique, consistant à faire exécuter un certain nombre de travaux par les occupants. Leur amendement serait en quelque sorte corporatiste.

Les radicaux, qui souscrivent en partie à l'amendement libéral, souhaitent toutefois rendre la commission attentive à la nécessité d'éviter le double emploi avec d'autres articles votés précédemment, tel l'article 1, alinéa 2 lettre e. Par conséquent, ils suggèrent d'enlever la mention de "; protection de l'environnement ".

Le département, qui avoue ne pas très bien saisir cet amendement, en particulier la référence faite au plan financier qui n'est pas dans le texte, saisit l'occasion pour expliquer que les dérogations sont appliquées aux nouveaux projets, lorsque le choix est possible en répercutant au niveau des loyers la baisse obtenue au niveau du prix de revient. Par exemple, en matière de choix de l'alimentation énergétique (gaz et/ou électricité dans les cuisines, par exemple), ce principe est acquis. Quant à changer des normes d'isolation ou autre pour rendre des projets plus économiques, le DAEL n'a jamais accepté ce genre de dérogation. Le département confirme, à l'encontre de certains commissaires, que ces principes sont appliqués et le seront pour le cas de Rhino.

Le groupe libéral déclare maintenir son amendement en supprimant, toutefois, la référence à la protection de l'environnement et à la sécurité.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition d'amendement du groupe libéral sur ce nouvel alinéa 4.

Vote sur l'alinéa 4, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe libéral :

L'alinéa 4, nouvelle teneur, de l'article 15, tel que proposé par le groupe libéral, est refusé par :

7 NON (2 Ve, 3 S, 2 AdG) et

6 OUI (3 L, 2 R, 1 DC).

Article 21 nouvelle teneur - Prêts en 2e et 3e rangs

Alinéa 1

Formulation à l'issue du 2e débat

1) Pour les immeubles des catégories 1 et 2, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

Considérant que l'examen par des organismes prêteurs lors de demande de prêt, et de leur refus éventuel, permettra d'éviter que l'Etat ne s'expose, le groupe libéral propose l'amendement suivant :

ajouter après, .........capitaux l'exigent, "; et après une analyse du risque et du refus des organismes prêteurs ", accorder......

Le département n'étant pas opposé à cet amendement, et sans commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote celui-ci.

Nouvelle formulation :

1) Pour les immeubles des catégories 1 et 2, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, et après une analyse du risque et du refus des organismes prêteurs, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

Vote sur l'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le groupe libéral :

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le groupe libéral, est accepté à l'unanimité (3 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve, 3 S, 2 AdG).

Article 25 - Conditions générales

Alinéa 2 Nouveau

Amendement proposé par le groupe libéral :

"; 2) Les locaux commerciaux des immeubles admis ne sont pas soumis aux dispositions de l'article 42, à l'exception de la fixation des prix de location initial dans l'arrêté du Conseil d'Etat. Le règlement d'application fixe les dispositions relatives à l'usage de l'éventuelle réserve de loyers. "

Il semble, selon la procès-verbaliste qui n'a pas estimé nécessaire de retranscrire le contenu du débat entre le département et les auteurs de l'amendement, que le groupe libéral ait retiré son amendement. Les raisons de ce retrait nous restent donc inconnues.

L'alinéa 2 nouveau, tel que proposé par le groupe libéral, est retiré par son auteur.

Article 26 - Autres cas

Peuvent également être admis au bénéfice de la présente loi :

Lettre e nouvelle

Formulation à l'issue du 2e débat

e) des immeubles dans le cadre desquels un bail associatif est conclu au profit d'une association sans but lucratif.

Amendement du groupe libéral :

Ajouter a la fin ....association sans but lucratif "; , si les dispositions du chapitre III A de la présente loi, applicables prioritairement, ne satisfont pas à l'équilibre du plan financier. "

Le chapitre IIIA, concernant les allocations de logement, n'examine pas l'équilibre du plan financier, par conséquent il est difficile d'appliquer ces dispositions, comme le souhaitent les auteurs de cet amendement, aux conditions d'aide à l'exploitation.

Se référant à une intervention du département et de M. Barro, au sujet de cet amendement, que la procès-verbaliste n'a malheureusement pas cru nécessaire de transcrire, ainsi qu'à l'objectif de celui-ci, M. Hiler suggère : "; que le rapport s'en tienne à préciser que la commission est consciente que les normes HBM sont contraires au fonctionnement du bail associatif, que l'expérience n'est pas un plein succès et qu'il conviendrait plutôt de se tourner vers les HLM ".

D'après ce que l'on peut déduire du contenu du procès-verbal, il semble que les auteurs de cet amendement aient demandé des simulations et informations complémentaires sur la pratique des baux associatifs. A la suite de quoi, le département, estimant que donner des éléments d'information sans masse critique d'expérience ne peut produire que des spéculations. Il propose donc que la possibilité soit ouverte de procéder à ce genre d'expériences et que par la suite, elles soient soumises à une évaluation.

Les auteurs de l'amendement à cet article 26, lettre e, nouveau, se rallient à la proposition du département et par conséquent retirent leur proposition.

Article 30 Limites de revenu

Alinéa 3 nouvelle teneur- Taux d'effort

Lettre d

Cet alinéa fait l'objet de deux proposition d'amendement de la part des groupes socialistes et libéraux.

Formulation à l'issue du 2e débat :

Les taux d'effort sont les suivants :

d) en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C 26%

Proposition du groupe socialiste :

en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C 24%

Proposition du groupe libéral :

"; Le règlement fixe les détails applicables aux taux d'effort prévus à la lettre d "

Considérant que les cas de sous-occupation se produisent bien souvent lors d'événements douloureux, et qu'il affecte des personnes aux revenus modestes, le groupe socialiste souhaite revenir à un taux d'effort en cas de sous-occupation du logement de 24 %.

Le groupe libéral déclare que l'art. 30, al. 3, tel que formulé par les socialistes, reprend la proposition du RPSL, ce qui lui paraît sage. Il souhaite simplement rajouter un délai applicable aux problèmes de sous-occupation afin de permettre au locataire de se retourner, le cas échéant.

Contrairement à l'avis émis par la présidente comme quoi des délais sont accordé de facto pour une conversion des taux, le département précise que les taux sont applicables immédiatement !

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition d'amendement du groupe socialiste sur cet alinéa 3, lettre d, nouvelle teneur.

Vote sur l'alinéa 3,lettre d, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste :

L'alinéa 3, lettre d, nouvelle teneur, de l'article 30, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par :

8 NON (2 Ve, 3 L, 2 R, 1 DC) et

4 OUI (3 S, 2 R, 2 AdG).

Revenant sur sa proposition d'amendement, le groupe libéral déclare qu'il s'agit, avec cet amendement, de créer un espace-tampon temporel, par voie réglementaire, et donc d'assurer un délai de départ pour le locataire en cas de sous-occupation.

Le département estime que cet amendement relève des mesures transitoires, faute de quoi il sera incompréhensible d'ici 20 ans, et qu'il conviendrait de changer la formulation : "; délais applicables ".

La présidente, tout en concluant que la mesure proposée touche le fond de la question et vise à instaurer un délai de départ pour le locataire en cas de sous-occupation, renvoie le vote sur l'article à la prochaine séance tout en procédant au vote sur le principe de cet amendement.

Vote sur le principe de l'amendement proposé par le groupe libéral à l'article 30, alinéa 3 :

Le principe de l'amendement, tel que proposé par le groupe libéral à l'article 30, alinéa 3, est accepté par :

12 OUI (3 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve, 2 S, 2 AdG) et

1 Abstention (S).

Article 31 - Dépassement des limites de revenus

  Surtaxe

Alinéa 3

Cet alinéa fait l'objet d'une proposition d'amendement de la part du groupe socialiste.

Formulation à l'issue du 2e débat : alinéa abrogé

Proposition du groupe socialiste :

Maintient du droit actuel, soit :

La surtaxe, par ailleurs, ne peut dépasser 65 % du loyer effectif tant que barème de sortie n'est pas atteint.

Les socialistes indiquent que puisque le barème de sortie n'est pas atteint, et qu'une surtaxe de 65 % est suffisamment contraignante, il n'y a pas lieu de relevé ce plafond.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition du groupe socialiste.

Vote sur l'alinéa 3,lettre d, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste :

L'alinéa 3, de l'article 31, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par :

8 NON (2 Ve, 3 L, 2 R, 1 DC) et

2 Abstentions (1 S, 1 AdG).

Article 31B - Autres conditions relatives aux locataires

Alinéa 3 nouveau-

Cet alinéa fait l'objet d'une proposition d'amendement de la part du groupe libéral.

Formulation à l'issue du 2e débat 

3) Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt et ayant, en principe, résidé à Genève pendant deux années continues dans les cinq dernières années.

Amendement du groupe libéral :

remplacer "; en principe " par "; par principe "

Un débat s'en est suivi entre le département et l'auteur de cette proposition. Malheureusement, le contenu de cette discussion ne pas vous être livré, le rapporteur supposant que la procès -verbaliste a considéré qu'il était sans intérêt ! il semble en tout état de cause que cet amendement ait été retiré.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition du groupe socialiste.

Vote sur l'alinéa 3,lettre d, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste :

L'alinéa 3, de l'article 31, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par :

8 NON (2Ve, 3L, 2R, 1 DC) et

2 Abstentions (1S, 1 AdG).

L'amendement proposé par le groupe libéral à l'article 31B, alinéa 3 est retiré.

Article 31C

Alinéa 1

Lettre g nouvelle teneur

Cet alinéa fait l'objet d'une proposition d'amendement de la part des groupes libéral et socialiste.

Formulation à l'issue du 2e débat :

g) garde partagée en cas de divorce : le service compétent peut autoriser la conclusion d'un bail en sous occupation lors de garde partagée d'enfants mineurs, pour autant que le taux de garde attribué soit d'au moins 40 %.

Proposition du groupe libéral :

g) la conclusion d'un bail en sous-occupation lors de garde partagée d'enfants mineurs, pour autant que le taux de garde attribué et effectif soit d'au moins 40 % est admise, sous réserve d'abus.

Proposition du groupe socialiste :

Suppression de : "; le service compétent peut autoriser "........la phrase commence par : "; la conclusion d'un bail...... "

Ajouter après 40 %, "; sous réserve d'abus. "

Ces deux propositions, identiques et qui rejoignent celle du Rassemblement pour une politique sociale du logement, sont soumises conjointement au vote.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, la présidente soumet au vote la proposition du groupe socialiste et libéral.

Vote sur l'alinéa 1,lettre g, nouvelle teneur, tel que proposé :

L'alinéa 1, de l'article 31C, lettre g, tel que proposé par les groupes socialiste et libéral, est accepté par :

8 OUI (2 S, 3 L, 2 R, 1 AdG),

4 NON (2 Ve, 1 AdG, 1 S) et

1 Abstention (DC).

Article 31D nouveau

Amendement du groupe libéral :

1)Pour les baux d'habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Ces sûretés doivent être déposées auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire en conformité avec la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975.

2) les sûretés sont valablement constituées par le locataire si elles le sont par versements mensuels réguliers et identiques dans le délai d'une année dés la signature du contrat

Variante :

L'Etat garantit, à concurrence d'un montant équivalant à trois mois de loyer, les obligations découlant du bail d'un locataire de logement subventionné.

Ces amendements, étudiés par la commission en première lecture, ont été refusés lors du vote. Le groupe libéral annonce le retrait de cet amendement, déposé en troisième lecture, mais tient à souligner que les problèmes des sûretés soulevés par celui-ci restent une de leurs préoccupations.

Retrait de la proposition de l'article 31D nouveau, par le groupe libéral.

Article 39 A

Le groupe socialiste déclare qu'il reviendra avec une nouvelle formulation sous forme de nouvel alinéa 2 .

Lors de sa dernière séance de travail, sur l'étude article par article de ce projet de loi, et avant de procéder au vote d'ensemble, la commission a examiné un certains de dispositions restées en suspens. C'est ainsi qu'à l'invite du président, le département présente une nouvelle proposition de formulation pour les dispositions suivantes : Articles 30, alinéa 3 ; 31A, alinéa 3  et 31C, alinéa 1.

Article 30, alinéa 3, lettre a, nouvelle teneur

Taux d'effort

Les taux d'effort sont les suivants :

Formulation à l'issue du 2e débat :

a) pour les groupes familiaux occupant un logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes    18%

Proposition du département :

a) pour l'occupation d'un logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes     18 %

Le département indique que cette proposition fait suite aux diverses interventions de la commission et s'inscrit dans l'idée de pouvoir prendre en compte les occupants d'un logement indépendamment des liens qui les unissent.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote la proposition du département visant à modifier cet alinéa 3, lettre a.

Vote sur l'alinéa 3,lettre a, nouvelle teneur, tel que proposé par le département :

L'alinéa 3, lettre a, tel que proposé par le département, est accepté par :

9 OUI ( 2 AdG, 2 S, 1 Ve, 1 DC, 3 L) et

1 Abstention (1 S).

Article 31A, alinéa 3, nouvelle teneur

Exceptions

Version actuelle

3) Le Conseil d'Etat est autorisé à édicter des mesures exceptionnelles permettant de déroger en faveur du locataire au barème d'entrée et au barème de sortie, aux conditions d'octroi et au montant de l'allocation de logement et de la subvention personnalisée, ainsi que de réduire, voire de supprimer les surtaxes, en particulier pour des motifs sociaux

Proposition du département :

Ajouter après ..........supprimer les surtaxes, "; ou de fixer un délai pour appliquer le taux d'effort prévu en cas de sous-occupation ", en particulier.....

A la suite de la demande de la commission et des amendements déposés concernant la sous-occupation, le département propose une nouvelle formulation qui tient compte d'un délai pour l'application du taux d'effort majoré en cas de sous-occupation.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote la proposition du département visant à modifier cet alinéa 3, lettre a.

Vote sur l'alinéa 3, nouvelle teneur, tel que proposé par le département :

L'alinéa 3, nouvelle teneur, tel que proposé par le département, est accepté à l'unanimité par :

9 OUI ( 2 AdG, 3 S, 1 Ve, 1 DC, 3 L.

Article 31C - Définitions

Alinéa 1, nouvelle teneur

Lettre a

Version actuelle :

a) revenu : par revenu, il faut entendre le revenu déterminant, c'est-à-dire l'ensemble des ressources au sens des articles 16 et 21A de la loi générale sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, du titulaire du bail, additionnées à celles des personnes faisant ménage commun avec lui, dont à déduire une somme de 10 000 F par ménage, de 7 500 F pour la deuxième personne appartenant au groupe familial et de 5 000 F par personne dès la troisième personne formant le groupe familial.

Proposition du département :

Remplacer à partir de.......à celle des par "; autres des personnes occupant le logement, dont à déduire une somme de 10 000 F pour la 1re personne, de 7 500 F pour la deuxième personne et de 5 000 F par personne dès la troisième personne occupant le logement "

sont supprimés les termes suivants : ..... "; faisant ménage commun avec lui ",..."; par ménage ",.... . "; appartenant au groupe familial "..... ";" formant le groupe familial "

Nouvelle formulation :

a) revenu : par revenu, il faut entendre le revenu déterminant, c'est-à-dire l'ensemble des ressources au sens des articles 16 et 21A de la loi générale sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, du titulaire du bail, additionnées à celles des autres des personnes occupant le logement, dont à déduire une somme de 10 000 F pour la 1re personne, de 7 500 F pour la deuxième personne et de 5 000 F par personne dès la troisième personne occupant le logement 

Lettre e

Version actuelle :

e) sous-occupation : il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes du groupe familial.

Proposition du département :

Remplacer à la fin de la phrase, ....... "; du groupe familial " par "; occupant le logement " .

Nouvelle formulation :

e) sous-occupation : il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement.

Lettre f

Formulation issue de la 1re lecture :

f) groupe familial : forment le groupe familial, les personnes faisant ménage commun avec le titulaire du bail et ayant un domicile légal, déclaré à l'office cantonal de la population, identique à celui du titulaire du bail.

Proposition du département :

Remplacer : "; groupe familial : forment le groupe familial, les personnes faisant ménage commun avec le titulaire du bail et ", par "; personnes occupant le logement : sont considérées comme occupant le logement, les personnes "

Nouvelle formulation :

f) personnes occupant le logement : sont considérées comme occupant le logement, les personnes, ayant un domicile légal, déclaré à l'Office cantonal de la population, identique à celui du titulaire du bail.

Ces propositions s'inscrivent dans l'idée de prendre en considération l'occupation de logements par des communautés qui ne sont pas des groupes familiaux (art. 31C, al. 1 let. Ceci implique la modification de facto des let. a) e) et f) de cet article.

Sans autres commentaires de la part des commissaires, le président soumet au vote la proposition du département visant à modifier cet alinéa 1, lettre a, e et f.

Vote sur l'article 31C, alinéa 1, lettres a, e, et f, nouvelle teneur, tel que proposé par le département :

L'article 31C, alinéa 1 nouvelle teneur, lettres a, e, et f, tel que proposé par le département, est accepté à l'unanimité par :

9 OUI (2 AdG, 3 S, 1 Ve, 1 DC, 3 L).

Article 39C - Obligations du locataire

Alinéa 2 nouvelle teneur

Le groupe socialiste, considérant que tout locataire au bénéfice d'une allocation ou subvention se doit de réagir en cas d'augmentation de son loyer, propose de revenir sur son amendement déposé lors de la 1re lecture et refusé lors du vote.

Version actuelle :

2) En cas de majoration de loyer et si le service compétent estime le nouveau loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du code des obligations, il peut requérir le locataire de contester cette majoration. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l'adaptation de l'allocation accordée et l'Etat procède, dès la période d'application suivante, à une nouvelle étude d'agrément du logement.

Proposition du groupe socialiste :

Le bénéficiaire de l'allocation logement doit signer, sous peine d'être déchu de son droit à l'allocation logement,

autorisant le propriétaire ou son représentant à communiquer à l'Office toute notification de hausse de loyer ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de le représenter en cas de procédure. L'Office se réserve le droit d'engager la procédure ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de solliciter une baisse de loyer si le service compétent estime que le loyer est abusif au sens du titre 8e du Code des obligations.

Après avoir rappelé qu'un débat assez long avait précédé le vote sur cette proposition socialiste, refusée en 1re lecture et consistant à amender l'alinéa 2 de l'article 39C, le président la soumet au vote.

Vote de l'alinéa 2, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste :

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par :

5 NON (3 L, 1 Ve, 1 DC),

4 OUI ( 2 S, 2 AdG ) et

1 Abstention (S).

Sans autres propositions de la part des commissaires, le département procède à la distribution du texte définitif du projet de loi modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) "; Etat des travaux au 19 juin 2000 ", qui reprend l'ensemble des amendements et votes acceptés lors de nos travaux.

Sans aucun commentaires de la part des commissaires sur le texte proposé, le président procède au vote d'ensemble sur le projet de loi 8976.

Vote d'ensemble sur le projet de loi 8076, tel que proposé sur l'état des travaux au 19 juin 2000.

Le projet de loi 8076, tel que proposé sur l'état des travaux au 19 juin 2000, est accepté en trois débats par :

6 OUI (3 S, 1 Ve, 2 AdG),

2 NON (2 L) et

2 Abstentions (1 DC, 1 L).

RÉCAPITULATION DES VOTES EN SUSPENS :

Issu de 1re lecture

le projet de loi 8144, dont l'entrée en matière n'a pas été votée à la suite de la promesse faite par les auteurs de procéder à son retrait. Or, ce projet n'a pas été retiré ;

Non voté après deuxième, troisième lecture et vote d'ensemble.

Article 30, alinéa 3

les lettres a, d, et e concernant les taux d'effort, n'a pas fait l'objet d'un vote. Par conséquent, malgré l'avis de la commission c'est les taux d'effort proposé par le Conseil d'Etat aux lettres a,b etc qui, au terme de cette première lecture, sont adoptés. Soit :

a = 20 %,   au lieu de  a = 18 %,

b = 18 % et   b = 16 % et

c = 22 %   c = 20 % ;

voté en 3e lecture a = 18 %

voté lors du vote d'ensemble

a = 18 % ; b = 16 % ; c = 20 % ; c = 26% ; d = 26% .

Article 31

l'alinéa 4 de l'article 31 portant sur le taux d'effort appliqué lors de l'atteinte du barème de sortie aurait du être modifié dans le sens de le lettre e, al. 3,.art. 30. Soit le chiffre de 26 %.

voté lors du vote d'ensemble le chiffre de 26 %

Article 51

le vote des alinéas 6, 7 et 8, sur les dispositions transitoires, est renvoyé lors de deuxième lecture.

Non voté après deuxième, troisième lecture et vote d'ensemble.

Issu 2e lecture

Article 24, lettre b, Impôt immobilier complémentaire nouvelle teneur,

Suppression de la "; lettre b ", qui traite de catégorie 3 HCM, la lettre c) devient ainsi lettre b.

voté lors du vote d'ensemble

Article 30, Limites de revenu

alinéa 1, principe

Suppression du chiffre "; 3 ", identifié la catégorie HCM

voté lors du vote d'ensemble

alinéa 3, lettre b,Taux d'effort

b) pour les logements communautaires bénéficiant d'une pièce de plus que le nombre de personnes 18%

Renvoi de l'examen à la troisième lecture.

voté en 3e lecture

Article 31A

Alinéa 2

Suppression de la catégorie 3, amendement du département proposé mais non voté.

Non voté après deuxième, troisième lecture et vote d'ensemble.

Article 31C, alinéa 1, Définitions

Adaptation de certaines définitions au nouveau droit du divorce, renvoi de l'examen à la troisième lecture.

VOTES EN SUSPENS À L'ISSUE DE LA 3e LECTURE ET DU  VOTE  D'ENSEMBLE

le projet de loi 8144, dont l'entrée en matière n'a pas été votée à la suite de la promesse faite par les auteurs de procéder à son retrait. Or, ce projet n'a pas été retiré ;

Article 31A

Alinéa 2

Suppression de la catégorie 3, amendement du département proposé mais non voté ;

le vote sur l'article 51, alinéas 6,7 et 8, sur les dispositions transitoires, est renvoyé lors de deuxième lecture :

Chapitre VII Dispositions finales

Article 51 - Dispositions transitoires

Immeubles

Cet article fait l'objet de trois amendements de la part des libéraux, consistant à modifier l'alinéa 6 et à proposer un alinéa 7et 8 nouveau.

Aide de l'Etat

Alinéa 6 nouvelle teneur

Version actuelle :

"; Le présent article est abrogé d'office dès que le département compétent constate qu'il n'est plus applicable à aucun immeuble à caractère social. "

Amendement des libéraux :

Exonération fiscale

"; Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue. "

Alinéa 7 nouveau

"; HLM/PPE

Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la loi en application de l'ancien article 26, lettre d, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la loi pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32 A. "

Alinéa 8 nouveau

Reprend la formulation de la version actuelle de l'alinéa 6.

CONCLUSION

Les travaux concernant la révision de la loi générale du logement ont été l'occasion pour aborder et enrichir celle-ci de différents aspects. C'est ainsi qu'aux articles 1 et 15, une référence est faite au développement durable en indiquant l'utilisation de matériaux respectueux de l'environnement, en insistant sur la qualité des logements, tout en prenant en compte leur environnement. L'aide est liée, à travers ces articles, à des critères tels que l'économie des coûts de production et d'exploitation.

La politique foncière, abordée notamment aux articles 2 et 10, à partir de propositions telles que la constitution d'un fond d'acquisitions immobilières et la cession de terrains sous forme de droit de superficie à des coopératives, de fondations de droit public, des collectivités publiques ou des associations sans but lucratif, a fait l'objet d'un débat au sein de la commission où il est apparu, à la majorité des commissaires, la nécessité de favoriser la construction de logements sociaux, sous forme de coopératives, association sans but lucratif et fondation de droit public. Un projet de loi sera déposé prochainement dans se sens par l'Alternative. C'est aussi dans cet esprit que la commission a estimé que les subventions aux HCM (Habitation pour la classe moyenne) devait être abandonnée au profit d'un ciblage sur des personnes réellement défavorisées. En effet, il est apparu que ce type de logement qui entre en concurrence avec la propriété par étage n'est plus considéré d'utilité publique.

La commission a insisté sur la transparence en matière de politique de subventionnement. Une transparence en la matière implique que l'on évite la pratique qui consiste à subventionner les institutions moyennant la cession de droits de superficie. Ceux-ci doivent faire l'objet d'une rétribution équitable et en parallèle, les projets doivent être subventionné compte tenu de la transparence des coûts, des critères de qualité, de faisabilité financière et d'objectifs sociaux. C'est dans cet esprit que l'article 20 octroyant des prêts hypothécaires en 1er rang a été abrogé. Par la même occasion il a été adopté un article 21 nouveau limitant ces prêts hypothécaires à des prêts de 1er et 2e rang, assortis de conditions tels que l'identité des prestataires et l'étalement du remboursement. De même, l'article 38, traitant des conditions auxquelles le Conseil d'Etat est autorisé à financer les prêts hypothécaires, est abrogé par la commission.

La commission s'est prononcée pour que les aides soient dirigées en priorité vers des structures autres que les HLM, dont la sortie du système de subventionnement implique, à terme, un problème se traduisant par de fortes hausses de loyers. Il est vrai que l'habitat associatif présente l'avantage de voir le loyer baisser au cours du temps. L'expérience des coopératives construites à Genève après la guerre est là pour l'attester. C'est dans cet esprit que les modifications proposées à l'article 15 à 21 ont été adoptées. C'est ainsi que la proportion de la caution du crédit de construction a été portée de 90 à 95 %. S'agissant de régime de subvention HM, la commission a clairement indiqué qu'il devrait à terme disparaître en attendant que l'effort soit porté sur les locataires. Par ailleurs les subventions personnalisées seront attribuées pour une durée n'excédant pas 25 ans, sans cumul avec l'allocation logement, plafonnée et dégressive.

Au chapitre des exonérations fiscales, article 24, seule l'exonération de l'impôt immobilier complémentaire est maintenue avec notamment une réduction de la durée de celle-ci. Les différentes variantes de dégressivité et d'exonérations prévues à l'heure actuelle sont supprimées, car elles seront incompatibles avec la LHID (loi fédérale sur l'harmonisation fiscale). Pour remplacer cette suppression, un article 24A nouveau prévoit de donner au Conseil d'Etat la possibilité de pratiquer des taux d'imposition réduits pour les immeubles soumis à la loi. Cet article a été amendé par la commission en apportant des améliorations assez conséquentes tant au niveau des rabais que de la dégressivité et en précisant, notamment, la non-répercussion sur le prix des loyers de la dégressivité ou la suppression du pourcentage des réductions accordées.

Une des innovations à cette révision (voir article 26, lettre e nouvelle), et non des moindres, est la prise en compte dans le cadre de la LGL du bail associatif au profit d'associations sans but lucratif. Cela consiste, par exemple, à remettre un immeuble à une association d'habitants qui se charge de sa gestion. Cette disposition, à l'exemple de ce qui s'est fait dans d'autres villes en Suisse, pourrait permettre à notre canton de résoudre le problème du squat.

Au sujet des taux d'efforts abordés à l'article 30, et concernant les conditions d'accès à un logement subventionné, à une allocation de logement ou donnant lieu à une surtaxe, la commission n'a retenu qu'en partie la proposition du Conseil d'Etat. Elle a refusé d'entériner la hausse proposée du taux d'effort (de 2 % ), qui définit le pourcentage minimum consacré par le locataire à son loyer en fonction de son revenu, et qui donne droit à un logement subventionné. Par contre, il s'est trouvé une majorité de commissaires pour accepter cette même hausse s'agissant cette fois-ci du barème a appliquer en cas de sous-occupation ou lorsque le barème de sortie est atteint. C'est l'idée d'inciter au départ les locataires ayant atteint un certain revenu, afin de permettre à d'autres locataires au revenu plus modeste d'occuper les logements. Cette décision n'est pas sans conséquence au niveau du lien social que les familles ont pu établir, ainsi que pour le revenu de certaines communes dont la densité de logements sociaux pénalise les recettes fiscales. C'est aussi une mesure qu'il s'agira d'appliquer avec parcimonie à l'heure ou une tension se fait jour au niveau de l'offre de logements sociaux. Dans cet ordre d'idée, le plafonnement de la surtaxe à l'article 31D, pour les locataires ayant atteint le barème de sortie et qui est actuellement limité à 65 %, est annulé. Enfin, dans le but de favoriser l'accès au logement des locataires les plus défavorisés, un plafond situé entre 75 et 95 % du revenu déterminant pris en considération pour le barème d'entrée est fixé à l'alinéa 5 de la loi et dans le règlement.

La modification de l'article 30 entraîne de facto celle du taux de l'allocation de logement figurant dans le règlement. Il est calculé en appliquant un pourcentage supplémentaire au taux d'effort. Ce pourcentage égal à 50 % dans la version actuelle est ramené à 30 %. Ainsi, le taux d'effort relatif à l'allocation logement passe de 27 à 26 %, ce qui aura comme conséquence de permettre l'accès à cette allocation à un plus grand nombre de locataires. Par ailleurs, pour bénéficier de cette allocation, le locataire est tenu, à l'heure actuelle, de prouver que la charge du loyer constitue non seulement une charge trop lourde pour son revenu, mais que l'échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs. La commission a adopté l'amendement du département, à l'article 39, alinéa 1, consistant à prendre en compte non seulement le revenu mais aussi la fortune pour qualifier la charge. Par ailleurs, elle a rejeté l'amendement socialiste qui voulait que l'allocation figure comme un droit à partir du constat que la charge du loyer est manifestement trop lourde. Les commissaires ont aussi rejeté l'amendement consistant à recalculer l'allocation à partir du moment ou le relogement avec un loyer acceptable est refusé. Ces amendements, vu la tension qui se fait jour sur le marché de l'immobilier, deviennent de plus en plus pertinents. La question du cumul de l'allocation logement avec d'autres aides personnalisées, qui a donné lieu au sein de la commission à des discussions assez nourries, a été renvoyée, par les commissaires, à une deuxième étape de cette révision et à charge du département de formuler une nouvelle proposition qui prenne en compte un certain nombre de propositions figurant sur le compte rendu des travaux de l'article 39 alinéa 3. Ces propositions vont dans le sens d'une meilleure définition de l'aide personnalisée et d'une attribution identique de cette allocation quelle que soit l'origine des revenus des demandeurs.

La commission a par ailleurs introduit, à l'article 31B, deux changements qui concernent la prise en compte de la fortune et le temps de résidence, dans les exigences permettant l'accession au logement subventionné et soumis à la LGL. C'est ainsi que dans la notion retenue de "; fortune manifestement excessive ", la prévoyance des 2e et 3e piliers, ne sera pas prise en compte. Il sera exigé dorénavant des personnes sollicitant un logement subventionné, un temps de résidence dans le canton de 2 ans, cumulé pendant 5 ans et être assujetti à l'impôt.

Certains articles ont fait l'objet d'une mise en adéquation de la LGL avec le nouveau droit du divorce, notamment par le prise en compte de la notion de garde partagée. Désormais, l'article 31C nouveau considère la possibilité de conclure un bail en sous occupation lors de garde partagée pour autant que celle-ci soit au moins équivalente à 40 %. Cette importante disposition permettra d'aménager, pour les familles séparées ou monoparentales ayant des revenus modestes, de meilleures conditions de vie familiale dans des logements suffisamment spacieux pour recevoir dignement les enfants . Cela permettra d'aller dans le sens d'une égalité de traitement entre ceux qui peuvent avoir accès, dans les loyers libres, à des logements spacieux parce que leur revenu le leur permet et ceux qui, de par leur revenu, bénéficiant d'un logement subventionné, avaient droit à un logement exigu quant au nombre de pièces. Il s'agit, par l'adoption de ces dispositions, d'éviter des pratiques discriminatoires. Par ailleurs, une disposition incluant une notion générale définissant les critères applicables au groupe familial a été introduite sous la lettre f. Cette disposition permet la prise en compte de la réalité des personnes faisant vie commune sans pour autant qu'elles aient contracté un mariage.

Toutes les propositions visant à introduire des sûretés, telles des garanties de loyers déposées auprès d'une banque, ont été rejetées par la commission, estimant que celles-ci pouvaient être un frein à l'accession aux logements sociaux.

La commission a abrogé toutes les dispositions figurant dans la LGL aux article 26 et 32A et ayant trait à la propriété par étage en régime HLM.

Ont été aussi refusées par la majorité des commissaires les dispositions présentées par le département et les socialistes à l'article 39C, et qui permettaient à celui-ci de requérir le locataire à contester un loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du Code des obligations, de solliciter une baisse ou contester une majoration de loyer. Le cas échéant, si le locataire ne donne pas suite a cette requête, il se verrait retirer son allocation.

S'agissant du projet de loi 8145, déposé par les groupes de l'Entente, la commission a refusé son entrée en matière. L'objectif poursuivi était de pouvoir réactualiser le capital investi en fonction de l'évolution de l'indice suisse du coût de la vie, en répercutant bien évidemment cette réactualisation sur l'état locatif ! Selon une estimation faite par le département, les hausses de loyers qui en résulteraient seraient telles qu'elles seraient difficilement applicables.

Enfin, ont été acceptées par la commission un certain nombre de dispositions finales qui concernent les dispositions transitoires sur l'exonération fiscale, les HLM/PPE et les HCM

Un des buts poursuivis par cette modification de la LGL est le ciblage de l'aide de l'Etat aux personnes les plus défavorisées. A l'heure où une crise du logement, qui pointait à l'horizon, s'installe, où le pouvoir d'achat des travailleurs n'a pas progressé mais plutôt diminué, le ciblage est un outil qui doit être manié avec beaucoup de précaution. Car l'exercice qui consiste à réduire l'aide aux moins défavorisés pour la distribuer aux plus défavorisés, et alors même que l'on procède à des baisses d'impôt, peut faire basculer certaines catégories de locataires, se situant à la marge, dans la classe dite la plus défavorisée. S'il est vrai que les effets pervers de la loi permettant des abus doivent être corrigés, il ne faudrait pas que cet exercice contribue à défavoriser certaines classes sociales. La logique serait que l'économie puisse rétribuer l'ensemble des travailleurs, de sorte qu'avec leurs revenus, ces derniers puissent se passer de l'aide de l'Etat. En conclusion, gardons-nous de pousser, par le ciblage de l'aide, les moins défavorisés dans la classe des plus défavorisés, mais créons les conditions pour que les plus défavorisés atteignent la classe des moins défavorisés.

RECOMMANDATION DE VOTE

Considérant l'ensemble des arguments exposés lors de nos travaux, et qui ont motivé le vote de l'ensemble des modifications législatives proposées, la majorité de la Commission du logement vous invite, Mesdames et Messieurs les députés, à voter le projet de loi 8076 tel qu'issu de nos travaux.

RÉSUMÉ DES VOTES ET DÉCISIONS

1er nov. 1999  Entrée en matière des PL 8076, 8144 et 8145 : est acceptée à l'unanimité.

15 nov. 1999 Article 1,

alinéa 2

La lettre c, telle qu'amendée, est acceptée par : 7 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve) et 5 abstentions (1 R, 1 DC, 3 L)

15 nov. 2000 La lettre d, telle qu'amendée, est acceptée à l'unanimité.

6 déc. 1999  La lettre e , telle qu'amendée, est acceptée à l'unanimité.

22 nov. 1999 alinéa 3

L'alinéa 3, tel qu'amendé, est accepté à l'unanimité.

17 avril 1999 Article 2

 L'alinéa 2 , tel qu'amendé, est retiré.

13 mars 2000 Article 9

L'alinéa 1, modifié, est accepté à l'unanimité.

L'alinéa 2,

L'abrogation de cet alinéa est acceptée à l'unanimité.

15 nov.1999 L'alinéa 3 est accepté par : 10 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve,

1 R, 1 DC, 1 L) - 2 Abstentions (L)

17 avril 1999  L'article 10 -

L'article 10, amendé, est retiré.

15 nov. 2000 L'article 15

L'alinéa 2, tel que formulé par les Verts, est accepté par :

7 OUI (3 AdG, 2 S, 2 Ve) et 5 NON (1 R, 1 DC, 3 L)

22 nov. 1999 Les alinéas 3 et 4, tels que présentés par les socialistes,

sont refusés par : 7 NON (2 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve), 2 OUI (S)  et 4 Abstentions (3 AdG, 1 S)

6 déc. 1999 L'alinéa 2, tel que formulé par les socialistes, amendé, est

accepté à l'unanimité.

  Il devient l'alinéa 3

22 nov. 1999 Article 16

La suppression de la lettre c à l'alinéa 1 est acceptée

par : 8 OUI (3 AdG, 3 S, 2 Ve) 1 NON (L)

22 nov. 1999 Article 17

Alinéa 1, l'ajout par le dépt. de la catégorie 3 (HM) est accepté à l'unanimité.

22 nov. 1999 Article 19

La modification, proposée par le dépt. à alinéa 2, soit

l'augmentation à 95 %, est acceptée à l'unanimité.

13 déc. 1999 Article 21

Alinéas 1 et 2, tels que formulés par le dépt  et qu'amendés, sont acceptés à l'unanimité.

Article 20

L'abrogation est acceptée à l'unanimité.

29 nov. 1999 Article 22

L'amendement déposé par les Verts est retiré.

13 déc. 1999 Article 23B

Les propositions du département sont acceptées

à l'unanimité.

13 mars 2000 Article 23 et 24 nouvelle teneur

La formulation telle que formulée par le dépt , est adoptée

à l'unanimité.

13 mars 2000 PL 8144 traité conjointement avec l'article 24A

 le PL 8144, mis à part le vote d'entrée en matière, n'a fait

 l'objet d'aucun vote final et retrait malgré l'annonce faite

 par leur auteur du retrait.

17 avril 2000 Article 25 nouvelle teneur

 L'amendement est adopté à l'unanimité.

13 déc. 1999 Article 26

L'abrogation de la lettre d est acceptée par :  7 OUI (2 AdG, 2 S, 2 Ve, 1 R) et 4 Abstentions (1 R, 3 L)

17 avril 2000 Article 26

lettre e, nouvelle, telle que proposée par le département  est adoptée par : 5 OUI (2 AdG, 2 S, 1 Ve),   2 NON (1 R, 1 L) et 1 Abstention (DC)

13 déc. 1999 Article 29

 L'abrogation est acceptée à l'unanimité.

31 janv. 2000 Article 30

L'alinéa 5 (nouveau), tel que proposé par le département,

est accepté à l'unanimité.

L'art. 30, al. 5, devient l'art. 30, al. 6.

17 janv. 2000  Article 30 A

L'alinéa 1, nouvelle teneur,ainsi amendé, est adopté   à l'unanimité.

24 janv. 2000 Article 31

L'abrogation de l'alinéa 3 est acceptée par : 7 OUI (2 L,

1 DC, 2 R, 2 Ve), 3 NON (S) et 2 Abstentions (AdG)

31 janv. 2000 Article 31B

L'alinéa 2, tel que proposé par le département, est accepté

à la majorité, et une abstention (S).

L'alinéa 3 nouveau, tel que formulé par le département,

est accepté à la majorité, et une abstention (DC).

17 avril 2000 PL 8174

L'entrée en matière est refusée par : 4 NON (2 L, 1 DC,

1 R) et 4 Abstentions (2 S, 2 AdG)

2 avril 2000 Article 31C

L'alinéa 1, lettre f) est approuvé à l'unanimité.

2 avril 2000 Article 31 C

L'alinéa 1, lettre g, est approuvé par : 7 OUI (2 S, 2 AdG,  2 Ve, 1 R), 2 NON (1 R, 1 L) et 2 Abstentions (1 DC, 1 L)

3 avril 2000 Article 31 D

L'alinéa 1, tel que proposé selon la version des 3 alinéas,  est rejeté par : 6 OUI (3 L, 1 DC, 2 R), contre 6 NON  (2 Ve, 2 S, 2 AdG)

L'alinéa 2, tel que proposé selon la version des 3 alinéas, s'annule du fait du rejet de l'alinéa 1.

L'alinéa 3 tel que proposé par les libéraux s'annule de facto.

Variante concernant la garantie de l'Etat, est retirée par

ses auteurs.

20 mars 2000 Article 32A

L'abrogation est approuvée par : 7 OUI (2 AdG, 3 S,  2 Ve) et 3 NON (2 R, 1 L)

20 mars 2000 Article 35

L'alinéa 3 nouveau, tel que proposé par le département, est adopté à l'unanimité.

20 mars 2000 Article 37

L'alinéa 3, nouvelle teneur, tel que proposé, est accepté

à l'unanimité.

20 mars 2000 Article 38

L'abrogation est acceptée à l'unanimité.

13 mars 2000 Article 39A

Alinéa 1,

La proposition du DAEL, consistant à s'aligner sur l'aide

fédérale, est rejetée à l'unanimité.

20 mars 2000 Prise en compte dans le calcul de la fortune imposable

de la notion du 2e pilier, le

17 avril 2000  Alinéa 1 unique, tel que proposé par le département, est

adopté à l'unanimité.

13 mars 2000  Mise au vote, la proposition du DAEL consistant à

s'aligner sur la fortune imposable est acceptée par :  9 OUI (3 S, 3 L, 1 Ve, 1 DC, 1 R) et 1 Abstention (AdG)

3 avril 2000 Alinéa 3 "; Demande de consultation au Conseil d'Etat

dans le sens des discussions écoulées " Mis au vote, le

libellé de la demande de la commission et la demande, est

approuvée à l'unanimité des commissaires présents.

17 avril 2000  Le traitement de l'alinéa 3, avec l'accord des   commissaires présents, est renvoyé   à une deuxième étape.

3 avril 2000  Article 39C

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel que proposé par les

socialistes, est rejeté par : 4 OUI (2 AdG, 2 S) et 8 NON 2 Ve, 3 L, 1 DC, 2 R)

3 avril 2000  L'alinéa 2, nouvelle teneur tel que proposé par le Conseil

d'Etat, est rejeté par : 5 OUI (2 Ve, 1 AdG, 2 S) ;

5 NON (2 R, 1 DC, 2 L) et 2 Abstentions (1 L, 1 AdG)

  L'amendement des Verts est retiré de facto.

17 avril 2000  Article 40, retrait de cet amendement par les Verts, qui

se réserve la possibilité de revenir avec un projet de loi

séparé sur les fondations.

28 février 2000  PL 8145

Mise aux voix, l'entrée en matière est refusée par :

5 OUI (3 L, 1 L, 1 DC ); 6 NON (2 Ve, 2 S, 2 AdG)

et 1 Abstention (1 R)

17 avril 2000 Article 44 et 45 nouvelle teneur

Alinéa 1 nouvelle teneur, alinéa 6 nouveau tel qu'amendé par le département sont acceptés par : 4 OUI (2 L, 1 DC, 1 R), 2 NON (2 AdG) et 3 Abstentions (2 S, 1 Ve)

29 mai 2000 Dispositions finales

Article. 2 - Entrée en vigueur

L'entrée en vigueur par paliers 2001, 2002 et 2003, telle que proposée par le département, est adoptée à l'unanimité : 10 OUI (3 AdG, 3 L, 1 DC, 2 Ve, 1 S)

  Article. 3 - Dispositions transitoires -

Alinéa. 1. Exonération fiscale

L'alinéa 1, tel que proposé par le département, est adopté par : 6 OUI (2 Ve, 3 AdG, 1 S) contre 4 NON (3 L, 1 DC)

Alinéa 2. HLM/PPE

L'alinéa 2, tel que proposé par le département, est adopté par : 7 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG) contre 1 NON (1 L, 1 DC) et 2 Abstentions (2 L)

Alinéa 3. HCM

a) immeubles

La lettre a, tel que proposée par le département, est adoptée par : 7 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG) contre 2 NON (1 L, 1 DC) et 2 Abstentions (2 L)

b) locataires

l'alinéa 3, lettre b, tel que proposé par le département, est adopté par : 9 OUI (2 Ve, 2 S, 3 AdG, 1 L, 1 DC) et 2 Abstentions (2 L)

"; Procéder à l'audition des personnes ayant

communiqué des observations écrites. "

Mise aux voix, cette proposition est rejetée par :

8 NON (2 Ve, 3 S, 3 AdG) et 4 OUI

DEUXIÈME LECTURE

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel que proposé par le

département, est accepté par :11 OUI (2 Ve, 3 S,

2 AdG, 3 L, 1 DC) et 1 Abstention (1 AdG)

Article 5

L'alinéa 1 lettre c, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

L'alinéa 1 lettre d, nouvelle teneur, est accepté à

l'unanimité.

L'alinéa 2 lettre c, nouvelle teneur, est accepté à

l'unanimité.

L'alinéa 2 lettre d, nouvelle teneur, est accepté à

l'unanimité.

L'article 5, alinéas 1 et 2 nouvelle teneur, est accepté à

l'unanimité.

29 mai 2000 Article 17,

Alinéa 3, nouvelle teneur

La lettre a, nouvelle teneur, est acceptée par : 11 OUI (2 Ve, 3 S, 3 AdG, 1 R, 1 L, 1 DC) et 2 Abstentions (2 L).

L'article 21

Alinéas 1 et 2, nouvelle teneur, modifiés, sont acceptés

à l'unanimité.

L'article 23B

nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

L'article 25

lettre a, nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

L'article 26

lettre c), nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

L'article 27

nouvelle teneur, est accepté à l'unanimité.

Article 30

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le

département, est accepté à l'unanimité.

L'alinéa 5, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le

département, est accepté à l'unanimité.

Article 31

L'alinéa 4, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté à l'unanimité.

Article 31 B

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le département, est accepté par : 8 OUI (2 Ve, 3 Soc., 2 AdG) et 4 Abstentions (1 DC, 3 L)

Article 34

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le

département, est accepté à l'unanimité.

Article 35

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le

département, est accepté à l'unanimité.

Article 37

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le

département, est accepté à l'unanimité.

Article 37 A

L'abrogation, tel que proposée par le département, est

acceptée à l'unanimité.

Article 40

L'abrogation, telle que proposée par le département, est

acceptée à l'unanimité.

5 juin 2000  Article 9

L'alinéa 1, tel que rédigé par le département, est accepté

à l'unanimité, soit : (3 L, 1 DC, 1 R, 2 Ve, 3 S, 2 AdG).

L'alinéa 1, § 2 tel que proposé par les socialistes, est refusé par : 9 NON (3 L, 1 DC, 1 R, 2 Ve, 2 AdG), 2 OUI (2 S), et 1 Abstention (1 S).

TROISIÈME LECTURE

Article 2

Retrait de l'amendement socialiste.

Article 10

Retrait de l'amendement socialiste.

Article 15

L'alinéa 2 nouvelle teneur, tel qu'amendé par le groupe libéral, est refusé par : 7 NON (3 S, 2 Ve, 2 AdG) et 5 OUI (2 L, 2 R, 1 DC)

Les alinéas 3 et 4 , nouvelle teneur, tels qu'amendés par le groupe, sont acceptés par 2 OUI (2 S) contre 9 NON (3 L, 1 DC, 2 R, 1 AdG, 2 Ve) et 2 Abstentions (1 AdG, 1 S).

La nouvelle numérotation pour les différentes formulations des alinéas 2 et 3 est acceptée à l'unanimité

L'alinéa 4, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe libéral, est refusé par : 7 NON (2 Ve, 3 S, 2 AdG) et 6 OUI (3 L, 2 R, 1 DC)

Article 21

L'alinéa 1, nouvelle teneur, tel qu'amendé par le groupe libéral, est accepté à l'unanimité (3 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve, 3 S, 2 AdG)

Article 25

L'alinéa 2 nouveau, tel que proposé par le groupe libéral, est retiré par son auteur.

Article 26

Les auteurs de l'amendement à lettre e, nouveau, se rallient à la proposition du département et par conséquent retirent leur proposition.

Article 30

L'alinéa 3, lettre d, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par : 8 NON (2 Ve, 3 L, 2 R, 1 DC) et 4 OUI (3 S, 2 R, 2 AdG)

Le principe de l'amendement, tel que proposé par le groupe libéral à l'alinéa 3, est accepté par : 12 OUI (3 L, 1 DC, 2 R, 2 Ve, 2 S, 2 AdG) et 1 Abstention (S)

Article 31 B

L'amendement proposé par le groupe libéral à l'alinéa 3

est retiré.

Article 31C

L'alinéa 1, lettre g, tel que proposé par les groupes socialiste et libéral, est accepté par : 8 OUI (2 S, 3 L, 2 R, 1 AdG), 4 NON (2 Ve, 1 AdG, 1 S) et 1 Abstention (DC)

Retrait de la proposition de l'article 31D nouveau, par

le groupe libéral.

Article 30

19 juin 2000  Alinéa 3, lettre a, tel que proposé par le département, est

accepté par : 9 OUI (2 AdG, 2 S, 1 Ve, 1 DC, 3 L) et 1 Abstention (1 S)

Article 31A

L'alinéa 3, nouvelle teneur, tel que proposé par le

département, est accepté à l'unaninité.

Article 31C

L'alinéa 1 nouvelle teneur, lettres a, e, et f, tel que proposé par le département, est accepté à l'unanimité par : 9 OUI (2 AdG, 3 S, 1 Ve, 1 DC, 3 L)

Article 39C

L'alinéa 2, nouvelle teneur, tel que proposé par le groupe socialiste, est refusé par : 5 NON (3 L, 1 Ve, 1 DC), 4 OUI (2 S, 2 AdG) et 1 Abstention (S)

Vote d'ensemble du PL 8076

Le projet de loi 8076, tel que proposé sur l'état des travaux au 19 juin 2000, est accepté en trois débats par : 6 OUI (3 S, 1 Ve, 2 AdG), 2 NON (2 L) et 2 Abstentions (1 DC, 1 L).

Projet de loi(8076)

modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Modification

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 1, al. 1 (nouvelle teneur)

1 L'Etat encourage la construction de logements d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la loi.

Art. 1, al. 2, let. b, c et d (nouvelles teneurs)

  let. e (nouvelle)

Art. 1, al. 3, 1re phrase (nouvelle teneur)

3 L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. Les logements (...).

Art. 5, al. 1, let. c et d (nouvelle teneur)

Art. 5, al. 2, let. c et d (nouvelle teneur)

Art. 9, al. 1 construction de logements d'utilité publique (nouvelle teneur)

1 L'Etat, ou la commune, est tenu de concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation. Les droits de superficie peuvent être concédés à des collectivités publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation ou à des associations sans but lucratif. La commune peut, en outre, construire elle-même des logements d'utilité publique sur lesdits terrains.

Art. 9, al. 2 (abrogé)

Art. 9, al. 3 (nouveau)

3 Des échanges de terrains acquis en vertu du droit de préemption ou d'expropriation peuvent être effectués contre d'autres terrains situés en zone de développement qui offrent des droits à bâtir au moins équivalents, si ces échanges permettent de favoriser la construction de logements d'utilité publique.

Art. 15, al. 2 (nouvelle teneur)

 Al. 3 (nouveau)

2 L'aide de l'Etat est subordonnée à des critères d'économie des coûts de production et d'exploitation, de qualité des logements et de leur environnement.

3 Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à but non lucratif.

Art. 16, al. 1, let. c (abrogé)

Art. 17, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Pour les logements des catégories 1, 2 et 4 le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert.

Art. 17, al. 3, let. a (nouvelle teneur)

Art. 19, al. 2 (nouvelle teneur)

2 Cette proportion peut être portée à 95% dans les cas d'application de l'article 17, alinéa 3.

Art. 20 (abrogé)

Art. 21 Prêts en 2e et 3e rangs (nouvelle teneur)

1 Pour les immeubles des catégories 1, 2 et 4, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, et après une analyse du risque et du refus des organismes prêteurs, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

2 Ces prêts ne peuvent dépasser 15 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés à partir de la 10ème année d'exploitation de l'immeuble, en 15 ans au maximum.

Art. 23, al. 1, let. c (abrogé)

Art. 23B Catégories d'immeubles (nouvelle teneur)

1 Le Conseil d'Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l'article 30, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, à compter de la mise en exploitation de l'immeuble.

2 Cette subvention personnalisée s'élève au maximum à F 1'800 la pièce par an, pendant une période de 20 ans à compter de la mise en exploitation de l'immeuble. Ce montant maximum est ensuite réduit chaque année de F 100 par pièce, de la 21e à la 25e année. Dès la 26e année, la subvention personnalisée est supprimée.

3 Le cumul entre la subvention personnalisée au logement et l'allocation de logement est exclu.

§ 2. Régime fiscal (nouvel intitulé)

Art. 24 Impôt immobilier complémentaire (nouvelle teneur)

Le Conseil d'Etat peut exonérer les propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi de l'impôt immobilier complémentaire dans les limites suivantes :

Art. 24A Taux d'imposition (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi. La réduction de la charge fiscale correspondante ne peut dépasser les pourcentages suivants :

2 Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 10 premières années ; il est ensuite réduit de moitié pendant les 10 années suivantes pour disparaître totalement dès la 21ème année.

Dans les cas d'application de l'art. 17, al. 3 let. a et lorsque le financement par des fonds propres ne dépasse pas 5 % du prix de revient des immeubles, le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant 20 ans pour prendre fin dès la 21ème année.

La dégressivité ou la suppression du pourcentage de réduction accordé en vertu du présent article n'est pas prise en considération pour les modifications de l'état locatif prévues par l'art. 42, al. 1 de la loi.

3 Le pourcentage de fonds propres déterminant pour la fixation de la réduction du taux d'imposition est celui figurant sur le plan financier pris en considération lors de la fixation initiale des loyers par le Conseil d'Etat. La variation du pourcentage de fonds propres résultant de l'amortissement régulier des dettes hypothécaires n'entraîne pas une modification de la réduction du taux accordée initialement. En revanche, le pourcentage de réduction du taux d'imposition peut être revu en cas de modification ultérieure du financement des immeubles, approuvée par l'Etat.

4 Le Conseil d'Etat publie chaque année, dans son rapport de gestion, le montant total des rabais fiscaux accordés en vertu du présent article.

Art. 25, let. a (nouvelle teneur)

 let d (nouvelle)

Art. 26, let. c (nouvelle teneur)

Art. 26, let. d (abrogé)

Art. 26, let. e (nouvelle)

Art. 27 Plans techniques et financiers (nouvelle teneur)

Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état locatif ainsi qu'aux réserves pour entretien, doivent être préalablement agréés par le Conseil d'Etat, qui peut déléguer cette compétence à un département. Toute modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément.

Art. 29 (abrogé)

Art. 30, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Les logements visés à l'article 16, catégories 1 et 2 sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d'une subvention personnalisée au sens de l'article 30A; en cas de relocation, la priorité doit être donnée à un locataire respectant les conditions fixées à l'article 30A, si les 60% au moins des logements ne sont plus occupés par des locataires bénéficiant d'une subvention personnalisée.

Art. 30, al. 3 (nouvelle teneur)

3 Les taux d'effort sont les suivants :

Art. 30, al. 5 (nouveau, l'al. 5 ancien devenant l'al. 6))

5 Les logements situés dans les immeubles visés à l'article 16, catégories 1 et 2 doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n'excède pas un certain pourcentage du barème d'entrée fixé par le règlement et situé entre 75% et 95% du dit barème.

Art. 30A, al. 1 (nouvelle teneur)

1 La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leur taux d'effort au niveau de ceux fixés à l'article 30.

Art. 31, al. 3 (abrogé)

Art. 31, al. 4 (nouvelle teneur, sans changement des sous-notes)

4 Dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le taux d'effort est porté à 26% et le propriétaire de l'immeuble peut être requis par le département chargé d'appliquer la loi, ci-après le département, de résilier le bail.

Art. 31A, al. 3 (nouvelle teneur)

3 Le Conseil d'Etat est autorisé à édicter des mesures exceptionnelles permettant de déroger en faveur du locataire au barème d'entrée et au barème de sortie, aux conditions d'octroi et au montant de l'allocation de logement et de la subvention personnalisée, ainsi que de réduire, voire de supprimer les surtaxes, ou de fixer un délai pour appliquer le taux d'effort prévu en cas de sous-occupation, en particulier pour des motifs sociaux.

Art. 31B, al. 2 et 3 (nouveau)

2 Les logements des immeubles visés à l'article 16, catégories 1, 2 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive. Les montants relatifs à la prévoyance professionnelle (2ème et 3ème piliers) ne sont, en principe, pas pris en compte dans l'établissement de la fortune.

3 Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt sur le revenu à Genève et ayant, en principe, résidé à Genève pendant deux années continues dans les cinq dernières années.

Art. 31C, al. 1, let. a et e (nouvelle teneur)

 let. f et g (nouvelle)

Art. 32A abrogé

Art. 34, al. 1 (nouvelle teneur)

1 En cas d'inobservation des conditions légales et réglementaires ou de violation des conditions particulières de mise au bénéfice de la présente loi, les dettes cautionnées et les prêts accordés par l'Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, les avantages fiscaux sont rapportés avec effet rétroactif à la date de leur octroi et les subventions versées dès l'origine doivent être immédiatement remboursées.

Art. 35, al. 2 (nouvelle teneur)

 al. 3 (nouveau)

2 Les créances de l'Etat de Genève pour inexécution des restrictions de droit public sont au bénéfice d'une hypothèque légale assimilée à celles prévues à l'article 80, alinéa 1, lettre d, chiffre 3°, de la loi d'application du code civil et du code des obligations, du 7 mai 1981. Cette hypothèque prend naissance sans inscription dès l'exigibilité des créances. Elle suit immédiatement les gages immobiliers conventionnels dont le montant ne doit toutefois pas excéder 80%, respectivement 95% dans les cas d'application de l'art. 17 al. 3, de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert. Elle peut être inscrite au registre foncier à titre déclaratif.

3 Le Conseil d'Etat peut renoncer à l'inscription de l'hypothèque légale visée à l'alinéa 2 pour des immeubles propriété de collectivités publiques.

Art. 37, al. 2 et 3 (nouvelle teneur)

2 Le montant des prestations annuelles accordées en application de la présente loi et des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut excéder 75 millions de francs par an, exception faite de la valeur des avantages fiscaux et après déduction des restitutions éventuelles (remboursements, amendes, surtaxes, notamment), et 15 millions de francs par an, en application des articles 39B et 39C.

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application de l'article 21 de la présente loi, ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 80 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction de logements.

Art. 37A (abrogé)

Art. 38 (abrogé)

Art. 39, al. 1, let. c (nouvelle teneur)

Art. 39A, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue pour le locataire une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs, ce locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement.

Art. 40 (abrogé)

Art. 44, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Si le bail porte sur un logement, le locataire peut, dans le délai de 30 jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions visées à l'article 42 et plus particulièrement contre les avis notifiés sur formule officielle par le propriétaire.

Art. 44, al. 6 (nouveau)

6 Si le bail porte sur des locaux commerciaux, les voies de recours sont régies par le titre huitième du Code des obligations (bail à loyer) et les articles 56A à 56D de la loi genevoise sur l'organisation judiciaire.

Art. 45 Application de la législation fédérale (nouvelle teneur)

Les locataires de logements ou de locaux soumis à la présente loi bénéficient, à l'exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la protection instituée par le titre huitième du Code des obligations (bail à loyer). Les articles 31 à 31 C de la présente loi sont réservés.

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Article 3 Dispositions transitoires

Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977 (ci-après LGL) restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la LGL en application de l'ancien article 26, lettre d LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32 A LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

a) immeubles

Les immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur du nouveau propriétaire pour la durée initialement prévue, à l'exception de l'exonération fiscale accordée selon l'ancien article 24 LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables dans ce cas.

b) locataires

Les conditions relatives aux locataires figurant au chapitre III section 4 de la LGL sont applicables aux locataires des immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL.

Projet de loi(8144)

modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05) (Facilités et exonérations fiscales)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

§ 2. Facilités et exonérations fiscales (nouvelle teneur)

Art. 24 Principes, dégressivité, durée (nouvelle teneur)

1 Dans les limites du droit fédéral, le Conseil d'Etat peut accorder des exonérations fiscales aux propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi.

2 En dérogation à la loi sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 et à la loi sur l'imposition des personnes morales du 23 septembre 1994, le revenu provenant des immeubles construits au bénéfice de la loi n'est pas cumulé au revenu du propriétaire pendant la durée du contrôle. Le revenu net est déterminant pour le calcul d'un impôt selon les barèmes suivants et fait l'objet d'un bordereau distinct de l'administration fiscale. L'impôt prélevé est de :

3 A la fin du contrôle, le revenu de l'immeuble est cumulé au revenu du propriétaire, qui est imposé selon le barème correspondant à sa situation en vertu de la loi sur les contributions publiques.

4 Pour le calcul de l'impôt sur la fortune du contribuable, la valeur de l'immeuble construit au bénéfice de l'une des catégories de l'article 16 de la loi est calculée en capitalisant son revenu brut selon les taux suivants :

5 A la fin du contrôle, le taux de capitalisation déterminant est celui déterminé par l'administration fiscale en application de la loi sur les contributions publiques.

Article 2 Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le 1er janvier qui suit la date de promulgation.

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 42, al. 1 (nouvelle teneur)

 al. 2  (nouveau, les al. 2 à 8 anciens devenant les al. 3 à 9)

1 Pendant toute la durée du contrôle des loyers institué par l'article 1, alinéa 3, l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la diminution légale des prestations de l'Etat, de l'adaptation des fonds propres à l'évolution du coût de la vie et de l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, notamment des variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de réparation, sans préjudice des besoins d'alimentation des réserves pour l'entretien. L'article 24, alinéa 2 est réservé.

2 Pour calculer l'adaptation des fonds propres à l'évolution du coût de la vie, les fonds propres d'origine, majorés de la moitié des amortissements effectués, sont indexés à l'évolution de l'indice officiel suisse des prix à la consommation. L'indice de base est celui existant à la date d'entrée moyenne des locataires. Cette adaptation peut intervenir chaque année, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une année au cours de laquelle l'état locatif de l'immeuble est majoré en raison d'une diminution des prestations de l'Etat.

Article 2 Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le 1er janvier qui suit la date de promulgation.

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article unique

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 31C, al. 1, lettre a, dernière phrase (nouvelle)

PROPOSITION D'AMENDEMENT DU RAPPORTEUR

Le rapporteur propose de compléter le projet de loi avec les dispositions suivantes.

Article 39A, nouvelle teneur

alinéa 1 :

Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue une charge manifestement trop lourde eu égard au revenu et à la fortune du locataire, il a droit à une allocation de logement.

alinéa 2 :

Si un relogement dans un immeuble avec un loyer moins onéreux peut se réaliser sans inconvénient majeur, l'allocation est recalculée en fonction dudit loyer.

Exposé des motifs

L'alinéa 1 propose introduit le droit à la prestation. En effet, actuellement la loi prévoit que le locataire "; peut être mis au bénéfice " de l'allocation logement. Il n'y a donc pas un droit à cette prestation de l'Etat et c'est la raison pour laquelle la proposition vise donc à introduire celui-ci. Quand à l'alinéa 2, il permet que l'allocation, en cas de refus de changer de logement ou d'en accepter un trop cher, ne soit plus supprimée comme à l'heure actuelle, mais réduite en fonction du loyer moins cher qu'aurait pu payer le locataire. Ainsi, les finances de l'Etat sont peu soumises à contribution et le choix du locataire n'impliquant aucune augmentation de l'allocation. Enfin, à l'heure actuelle, ou il y a pénurie de logements bon marché et un nombre croissant de demandeurs pour ce type de logement, le refus par le locataire du logement le moins onéreux non seulement n'aura aucune conséquence, mais bénéficiera à un locataire à bas revenu.

Article 39C alinéa 2 nouvelle teneur

Le bénéficiaire de l'allocation logement doit signer, sous peine d'être déchu de son droit à l'allocation logement, un document :

autorisant le propriétaire ou son représentant à communiquer à l'Office toute notification de hausse de loyer ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de le représenter en cas de procédure. L'Office se réserve le droit d'engager la procédure ;

donnant mandat à l'Office, en cas d'octroi de prestations, de solliciter une baisse de loyer si le service compétent estime que le loyer est abusif au sens du titre 8ème du Code des obligations.

Exposé des motifs

Cette proposition d'amendement vise à inciter, en cas de hausse de loyer, les locataires bénéficiaires d'une allocation à effectuer les démarches nécessaires pour s'opposer à celle-ci. En l'occurrence, l'amendement à l'alinéa 2, donnerait à l'OCL, le cas échéant, la possibilité d'agir car c'est justement parce que ces personnes bénéficient de l'allocation logement qu'elles auraient le devoir de signifier la hausse. Il faut signaler, qu'en dépit des baisses de taux hypothécaires importantes, les demandes de baisse de loyer ont été peu nombreuses. Par ailleurs, cette amendement est bien le bien venu, à l'heure ou la pénurie de logements bon marché est entrain de s'installer.

Article 30 alinéa 3 lettres d; e; nouvelle teneur

Taux d'effort

Les taux d'effort sont les suivants :

d) en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C 26%

e) lorsque le barème de sortie est atteint   26%

Exposé des motifs

Puisque la commission désire préserver les taux des lettres a, b et c, il est logique, telle que la proposé le département, de maintenir le même différentiel avec les lettres d et e, soit entre le barème d'entrée et de sortie. Par ailleurs, il semble que dans la plupart des cas il n'y a pas de cumul entre le barème de sortie et la sous-occupation, et en en cas de congé, c'est le principe du congé économique qui est privilégié par rapport au congé juridique, sachant qu'un taux de 24 % ou 26 % constituent un effort important.

Enfin, considérant l'information du département, qu'en cas de sous-occupation un taux de 24% incite déjà au départ, ce n'est pas le fait de l'augmenter à 26% qui fera davantage partir les gens. Cela d'autant plus, qu'il semble que le taux de 24% fonctionne déjà relativement bien, et que si les locataires restent dans leur logement malgré une sous-occupation et un taux d'effort de 24%, c'est qu'ils ont une raison.

ANNEXE

Projet de loimodifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Modification

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 9, al. 3 (nouveau)

3 Des échanges de terrains acquis en vertu du droit de préemption peuvent être effectués contre d'autres terrains situés en zone de développement qui offrent des droits à bâtir au moins équivalents, si ces échanges permettent de favoriser la construction de logements d'utilité publique.

Art. 17, al. 1 (nouvelle teneur, sans modification de la note)

1 Pour les logements des catégories 1, 2 et 4 le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60 % de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert.

Art. 19, al. 2 (nouvelle teneur)

2 Cette proportion peut être portée à 95 % dans les cas d'application de l'article 17, alinéa 3.

Art. 23B, al. 1 Catégories d'immeubles (nouvelle teneur)

1 Le Conseil d'Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l'article 30, pour une durée ne pouvant excéder 20 ans, à compter de la mise en exploitation de l'immeuble.

al. 2 (nouveau)

2 Cette subvention personnalisée s'élève au maximum à 1800 F la pièce par an, pendant une première période de 4 ans. Ce montant maximum est ensuite réduit de 1/9 tous les deux ans.

§ 2. Fiscalité (nouvelle teneur)

Art. 24 Impôt immobilier complémentaire (nouvelle teneur)

Le Conseil d'Etat peut exonérer les propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi de l'impôt immobilier complémentaire dans les limites suivantes :

Art. 24A Taux d'imposition (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi et la réduction de la charge fiscale correspondante ne peut en aucun cas dépasser 50 %. Le Conseil d'Etat tient compte, pour fixer le pourcentage de réduction, du mode de financement des immeubles. Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 5 premières années. Il est ensuite réduit comme suit :

2 La dégressivité du pourcentage de réduction accordé en vertu de l'alinéa 1 n'est pas prise en considération pour les modifications de l'état locatif prévues par l'article 42, alinéa 1 de la loi.

Art. 26, lettre d (abrogée)

Art. 26, lettre e (nouvelle)

Art. 30, al. 3 (nouvelle teneur)

3 Les taux d'effort sont les suivants:

a)

pour les groupes familiaux occupant un logement d'une pièce de plus que le nombre de personnes 

20 %

b)

pour une occupation supérieure à celle visée à la lettre a) 

18 %

c)

pour une occupation inférieure à celle visée à la lettre a), sans qu'il y ait sous-occupation +

22 %

d)

en cas de sous-occupation au sens de l'article 31C 

26 %

e)

lorsque le barème de sortie est atteint 

26 %

Art. 30A, al. 1 (nouvelle teneur, sans modification de la note)

1 La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leurs taux d'effort au niveau de ceux fixés à l'article 30.

Art. 31, al. 3 (abrogé)

Art. 31B, al. 2 (nouveau)

2 Les logements visés à l'article 16, catégories 1, 2, 3 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive.

Art. 31C, al. 1, lettre f (nouvelle)

Art. 32A (abrogé)

Art. 39, al. 1 (nouvelle teneur, sans modification de la note)

1 Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue pour le locataire une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs, ce locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement.

Art. 39A, al. 3 (nouveau)

3 Le locataire bénéficiant ou pouvant bénéficier d'une autre forme d'aide personnalisée au logement ne peut prétendre à une allocation de logement.

Art. 39C, al. 2 (nouvelle teneur)

2 Si le service compétent estime le loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du code des obligations, il peut requérir le locataire de contester une majoration de loyer ou de solliciter une baisse de loyer. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l'allocation de logement.

Art. 51, al. 6 (nouvelle teneur)

6 Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue.

Art. 51, al. 7 (nouveau)

7 Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la loi en application de l'ancien article 26, lettre d, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la loi pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32A.

Art. 51, al. 6 ancien devenant l'al. 8

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

 Certifié conforme: Le chancelier d'Etat: Robert Hensler

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RAPPORT DE LA MINORITÉ

Rapporteur: M. Jacques Béné

Le projet de modification de la LGL qui vous est soumis a été déclenché par la LHID dont l'entrée en vigueur influence directement la LGL et son application. Cette obligation de mise en conformité a permis à la commission de reprendre en détail certains principes mais n'a malheureusement pas débouché sur une véritable remise en question de la LGL, qui en aurait pourtant bien besoin.

Avant de rentrer dans le détail de certaines dispositions sur lesquelles nous souhaitons revenir, nous nous permettons de relever les points essentiels que nous aurions aimé traiter et qui devraient rentrer en considération dans le cadre d'une véritable concertation sur la politique sociale du logement, celle-ci ne correspondant plus, depuis de nombreuses années, ni à la réalité économique, ni surtout à l'attente légitime de la population. Les principes de base de la LGL figuraient déjà dans les lois Dupont, il y a plus de 40 ans !

Pénurie et logement social

Notre canton va certainement vivre une des crises du logement les plus graves de son histoire. La reprise économique et l'arrivée de nouveaux contribuables n'ont pas pu être anticipées. Les raisons sont multiples : volonté politique (exprimée par les milieux de gauche) de stopper le développement du canton, plus d'emprises sur la zone agricole, limites du territoire, pas de réelle volonté d'augmenter la densité de certains périmètres, … Ces facteurs liés à la pénurie vont s'accentuer et rendre encore plus difficile la recherche d'un logement. Du 1er juin 1999 au 1er juin 2000, le canton a accueilli 5582 habitants supplémentaires, alors que la production de logements a débouché sur la construction de seulement 1743 nouveaux appartements. On constate que les logements vacants (1715 objets) sont en  baisse de 36,3 %. Curieusement, certains types d'appartements subventionnés peinent à trouver preneurs. Le logement social répond-t-il encore vraiment aux besoins ?

Prix à la pièce et taux d'effort

Ces notions sont à revoir dans leur conception. Les prix à la pièce fixés par l'Office financier du logement devraient être pondérés en fonction du nombre de pièces du logement, permettant ainsi de faire baisser les loyers des grands appartements pour les nouvelles familles. Un prix à la pièce de 3'600 F (annuel, hors subvention) aboutit à un loyer mensuel de 300 F pour un studio, 600 F pour un deux pièces, 900 F pour un trois pièces - soit en dessous des prix du marché - mais 1800 F pour un 6 pièces.

De même, les taux d'effort ne sont jamais fonction du niveau de revenu. Que le locataire ait un revenu déterminant de 40'000 F ou de 150'000 F, on prendra le même taux d'effort à taux d'occupation égal. Cette pratique est illogique, l'effort réel pour les bas revenus étant considérablement plus élevé que pour les hauts revenus.

Enfin, on constate que certains demandeurs sortent des barèmes et choisissent des appartements plus grands pour augmenter leur taux d'effort et rentrer ainsi dans les barèmes.

Marché libre et subventionné

Nombre de candidats locataires sont stupéfaits de constater lors de leurs recherches que les logements sociaux n'en ont que le nom. Les loyers des nouveaux objets sont élevés et les niveaux de revenus pour y accéder correspondent donc à des contribuables qui pourraient, dans beaucoup de cas, accéder au marché libre. Les bas revenus, les jeunes ménages ou familles, les personnes âgées ne trouvent pas de logements subventionnés car trop souvent les locataires d'anciens logements subventionnés, bénéficiant de rentes de situation, préfèrent continuer à payer une surtaxe plutôt que de se diriger sur le marché libre à des loyers plus élevés. Pour ces citoyens déçus, même les loyers subventionnés sont trop chers. Le logement social devrait être bon marché, c'est un leurre !

Les constructeurs-promoteurs n'ont aucun intérêt à construire des logements subventionnés avec des standards de construction et d'aménagements d'un niveau inférieur étant donné que ces objets vont se retrouver sur le marché libre après la période de contrôle (10 à 20 ans). La prolongation des subventions à très long terme permettrait dans certains cas de modifier le concept même d'exploitation de ces immeubles.

Il y a quelques années, une visite de représentants de l'administration belge a eu lieu dans un complexe subventionné genevois. Ils ont cru qu'on leur présentait des logements de luxe dans un quartier aisé, alors qu'il ne s'agissait que de logements HLM. Au-delà de l'anecdote, il faut se rendre compte que nos logements sociaux n'ont rien à voir avec ceux de nos voisins européens. N'y aurait-il pas un juste milieu à trouver ? Cela permettrait de rendre moins attractif le logement social pour les plus hauts revenus, qui choisiraient des standards d'un niveau supérieur dans le marché libre et laisseraient ainsi le marché subventionné à ceux qui en ont réellement besoin. A qualité et confort égal les loyers subventionnés sont trop attractifs par rapport au marché libre. Le logement subventionné ne correspond pas à son but premier et tue le marché libre.

HBM

Les HBM ne correspondent plus aux besoins des ménages destinés à les occuper. Les HBM sont trop chers pour les bas revenus, malgré les aides personnalisées que l'on peut solliciter. De plus les locataires des HBM, tout comme pour les HLM, ont tout intérêt à rester dans leur logement. A titre d'exemple, prenons un 5 pièces HBM ancien pour 4 personnes à 625 F par mois (1'500 F la pièce par an). Le revenu maximum autorisé du ménage avant surtaxe est de plus de 70'000 F. Dans le cas identique mais pour un 5 pièces HBM neuf à 1'250 F par mois (3'000 F la pièce par an) le revenu maximum avant surtaxe peut aller jusqu'à 112'000 F ! On pourrait multiplier les exemples pour démontrer qu'on rate la cible.

Les coopératives subventionnées

Les coopératives sont des pièges. Comment expliquer à un demandeur ayant des revenus faibles, et se dirigeant logiquement vers un logement subventionné, qu'il faille acheter des parts sociales d'une coopérative à 5'000 F la pièce pour ensuite payer un loyer de 2'000 F mensuel pour un 6 pièces ? De surcroît, la facture sera lourde si les taux hypothécaires augmentent - les fonds propres étant faibles dans les coopératives - ou que des locaux restent vacants, voire que certains locataires soient dans l'incapacité de payer leur loyer.

Dans ces cas la coopérative peut être mise en péril, après bien sûr que l'on a fait comprendre aux coopérateurs que leurs parts ne valent plus rien. Déception et encore déception. L'idée que les coopératives sont la panacée est totalement erronée. La volonté de voir fleurir ce type de propriété risque fort d'être un échec, à moins que l'Etat offre des conditions plus favorables d'exploitation en octroyant des droits de superficie à des taux bas ou des subventions supplémentaires, ce qui, bien évidemment, n'est pas acceptable eu égard aux autres catégories de propriétaires.

Privé - institutionnels

Les contraintes du contrôle ont tendance à privilégier les investisseurs institutionnels qui n'ont pas les mêmes critères de rentabilité que le privé. La diminution des avantages fiscaux, qui ne touchent que les privés - les caisses de pensions étant de fait exonérées - risque encore d'accentuer cet avantage en faveur des grands institutionnels. Des taux de rentabilité supérieurs pourraient compenser cette inégalité, de même qu'une indexation des fonds propres étalée sur la période de contrôle.

Ces considérations générales étant posées, il est cependant nécessaire de commenter les modifications du projet de loi qui nous occupe.

Le PL 8076

Art. 9, al. 1 + 3

Ces dispositions sont inacceptables parce qu'elles constituent le fondement de l'interventionnisme de l'Etat poussé à l'excès. Grâce aux nouveaux moyens qui lui sont donnés, l'Etat pourra s'immiscer dans l'économie et jouer un rôle de "; promoteur " en concurrence avec les privés.

Ainsi, les dispositions qui permettent à l'Etat de vendre ou d'échanger des terrains acquis en vertu du droit d'expropriation ou du droit de préemption légal vont favoriser une politique foncière pouvant mener à tous les abus. Comment ne pas penser que l'Etat sera alors tenté d'exercer ses droits d'expropriation et de préemption de façon plus intense et, en quelque sorte, de profiter des avantages de ces droits dans des zones déterminées pour développer sa politique du logement dans d'autres zones.

Il s'agit manifestement de prérogatives inacceptables qui n'ont jamais été voulues lorsque le législateur a introduit les droits d'expropriation et de préemption dans la LGL. Ainsi, lorsque l'on reprend les débats parlementaires du 11 février 1993, qui traitaient de l'introduction de ces droits dans la LGL, on s'aperçoit de la volonté très claire du législateur de ne pas mettre en concurrence le secteur privé et l'Etat. L'Etat ne devrait exercer son droit de préemption que lorsque les privés n'envisagent pas de mettre en valeur un périmètre ; à contrario, il devrait s'interdire d'exercer ce droit si un privé a le désir de réaliser, à titre privé, un programme de logement subventionné et/ou d'utilité publique.

Les modifications proposées permettent à l'Etat de jouer un rôle qui ne doit pas être le sien. Les articles 9, al. 1 et 3 du projet, devraient être supprimés.

Art. 15, al. 3

Cette disposition entend favoriser les collectivités publiques lors de l'octroi des aides de l'Etat. Il n'y a aucune raison de favoriser des entités de droit public dans l'octroi d'aides de l'Etat. Cela pourrait même favoriser des projets de moins bonne qualité.

Les entités de droit public bénéficient déjà d'avantages considérables- fonds propres, liquidités, exonérations fiscales - par rapport aux investisseurs privés.

L'inégalité de traitement qui découle du fait que les coopératives d'habitations seraient également prioritaires dans l'octroi des aides de l'Etat est foncièrement injuste. Il est incompréhensible que certains propriétaires soient favorisés par rapport à d'autres. De plus les remarques faites dans la première partie de ce rapport ne militent pas en faveur d'un accroissement du nombre de coopératives.

L'Etat a-t-il vraiment les moyens de rompre le partenariat existant avec les investisseurs privés ? Est-ce souhaitable ? Le risque est grand de voir le nombre de logements sociaux produits diminuer, ce qui irait à l'encontre des buts poursuivis.

Cette disposition doit être supprimée.

Art. 16, al. 1

Malgré le fait que la suppression de cette catégorie (HCM) permette de mieux cibler l'aide publique sur ceux qui en ont le plus besoin, il ne paraît pas indispensable de renoncer définitivement à ce type de logements.

Bien que n'étant plus utilisée, cette catégorie de logements correspondait à un besoin. Il se pourrait que dans le futur il y ait de nouveau un sens à produire des HCM. Ne serait-ce que parce que le subventionnement ne porte que sur 10 ans au lieu de 20 ans. Plusieurs opérations soumises à la LDTR ont été débloquées grâce à la participation de l'Etat sous forme de HCM, sans que le soutien financier soit d'une durée excessive.

Cette modification doit être rejetée.

Art. 21

Il est risqué que l'Etat ait un rôle actif de bailleur de fonds, qui plus est si, comme dans cet article, il prêtera aux communautés présentant le plus grand risque financier. Cette disposition incite en plus les coopératives à s'endetter à hauteur de 95 % de fonds étrangers, ce qui n'est pas raisonnable.

On octroie ici à l'Etat un rôle qu'il pourrait ne plus pouvoir tenir à terme. L'ensemble des considérations émises sur l'interventionnisme de l'Etat s'appliquent aussi bien à cette problématique.

Par ailleurs, cette modification légale nous semble s'éloigner du but de la LGL. La Commission d'évaluation des politiques publiques (CEPP) souhaitait que les aides étatiques s'adressent aux plus démunis.

Il est clair que cette disposition ne permettra pas de recentrer l'aide sur les plus nécessiteux, au contraire de la volonté du Conseil d'Etat, mais d'opérer un véritable transfert des aides au bénéfice d'une certaine catégorie de corporations (les coopératives) en laissant pour compte les investisseurs privés, jusqu'alors indispensables à la production de logements.

Si cette disposition était approuvée, il faudrait alors très clairement accepter que les investisseurs privés puissent construire les logements répondant à la demande actuelle sans restrictions, liées, par exemple, aux quotas de logements sociaux à produire dans les nouveaux projets de construction.

En l'état, cette modification doit être rejetée et l'art 21 abrogé.

Art. 24 + 24A

Les conséquences de cette disposition devront être analysées avec circonspection. Imposée par la LHID, cette modification n'en est pas moins une nouvelle diminution de l'attractivité du logement social pour les investisseurs privés. La diminution des avantages fiscaux risque fort de décourager ces derniers.

Cette modification, telle qu'elle est présentée, débouche sur une prime à l'endettement, ciblée à nouveau sur les coopératives puisque celles-ci sont constituées avec des fonds propres faibles et que cette disposition favorise les opérations avec des taux d'endettement élevés.

On aurait pu admettre, notamment, que l'indexation des fonds propres puisse intervenir de manière échelonnée durant la période de subventionnement.

En l'état, nous ne souhaitons pas proposer de solutions, mais resterons attentifs à l'évolution de ces mesures et à leurs conséquences.

Art. 26, lettre d

Même remarque que pour les HCM. Si seuls 89 logements existent en PPE-HLM, cela ne justifie pas l'abrogation pure et simple de cette catégorie. Il serait préférable d'analyser l'ensemble des causes de la faible application de ces dispositions et proposer des solutions répondant mieux aux attentes et aux besoins des personnes susceptibles d'accéder à la propriété de cette manière. Le gros avantage de ce type de logement est sans contestation l'absence de spéculation en cas de revente, revendication chère à la majorité de ce Parlement.

Cette modification doit être rejetée.

Art. 26, lettre e

Insécurité juridique, inégalité de traitement, dispersion de l'aide de l'Etat, c'est ce vers quoi tend cette proposition.

Même l'Office du logement a reconnu qu'actuellement on se situe en marge de la légalité en ayant mis au bénéfice de subventions deux immeubles avec des baux associatifs. L'Etat veut aller plus loin avec les associations pour lesquelles le bail associatif reste à construire.

Qu'est-ce qu'un bail associatif ? Alors que la CEPP a recommandé de cibler l'aide de l'Etat et de déterminer, en conséquence, le cercle des bénéficiaires de cette aide, il est inopportun d'élargir ce cercle à de nouvelles catégories de personnes. Ce d'autant plus qu'aucune réelle définition du bail associatif et du cercle de bénéficiaires n'est pas établie. On met déjà en place l'arsenal législatif, pour légaliser des situations illégales.

Cette modification doit être rejetée.

Art. 30, al. 3

Le projet de loi initial prévoyait que l'ensemble des taux d'effort serait relevé de 2 %. Cette modification bienvenue, dans un souci de meilleur ciblage des aides et de l'accès aux logements subventionnés, n'a pas été reprise. Un tel rehaussement allait dans le sens des recommandations de la CEPP pour mieux cibler l'aide.

Nous proposons d'augmenter les taux des lettres a, b et c de 2 %.

Art. 31B, al. 3

La proposition faite est d'assouplir la condition relative à un séjour de deux ans à Genève pour bénéficier d'un logement subventionné. Cette modification est inopportune : une fois encore, le cercle des bénéficiaires est élargi, contrairement aux recommandations de la CEPP.

Cette modification doit être rejetée.

Art. 31C, al. 1, lettre g

Cette disposition élargit encore le cercle des bénéficiaires, contrairement aux recommandations de la CEPP.

Elle aboutit à une moins bonne allocation possible du nombre de pièces par personne, certaines pièces étant peu occupées, voire pas du tout. Deux parents avec 2 enfants pourront même monopoliser 2 appartements de 5 pièces, soit 10 pièces pour 4 personnes !!!

Plus grave, elle laisse croire que les familles séparées auront toujours la possibilité de conserver leur logement, alors que dans bien des cas, vu la diminution des revenus, et malgré une aide personnalisée, le déménagement sera inévitable à cause des taux d'effort réels souvent difficiles à assumer. Les revenus les plus hauts seront favorisés. Est-ce bien là le but de la LGL ?

Cette modification doit être rejetée.

Art. 31D

Bien que l'on puisse admettre que les garanties locatives soient plus difficiles à constituer pour des locataires destinés à des logements sociaux, il n'en reste pas moins qu'elles représentent un moyen de pression important sur les locataires (contentieux, état des lieux de sortie).

La mise de fonds pour les parts sociales de coopératives HLM ne dérange personne ! Y aurait-il deux poids deux mesures ?

Afin de ne pas accentuer certaines situations financières difficiles, il serait envisageable de constituer ces sûretés durant la première année de location, voire de la supprimer dans certains cas limites.

Nous proposons l'article suivant :

Article 31D

1 Pour les baux d'habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Ces sûretés doivent être déposées auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire en conformité avec la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975.

2 Les sûretés sont valablement constituées par le locataire si elles le sont par versements mensuels réguliers et identiques dans le délai d'une année dès la signature du contrat de bail.

3 Si la constitution de sûretés représente une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, le département, avec le préavis du bailleur, peut en dispenser le locataire.

Art. 39C, al. 2

La proposition de modification a été refusée en commission, nul doute qu'elle sera reprise en séance plénière.

Cette modification, qui vise à permettre au département d'obliger le locataire à demander une baisse de loyer, faute de quoi son allocation de logement sera supprimée, est parfaitement inadmissible.

Si elle était acceptée, cette disposition aurait pour conséquence que tous les dossiers de candidats locataires susceptibles d'obtenir une allocation de logement seraient refusés par les propriétaires ou leurs mandataires. Etant donné la pénurie actuelle, ce genre de considération peut tout à fait devenir la règle et créer ainsi des tensions néfastes aux relations propriétaires-locataires.

Tout cela est-il bien utile ?

Nous espérons que les auteurs de cette modification renonceront à la proposer à nouveau.

Conclusions

Sans vouloir reprendre les différents éléments évoqués, nous pensons qu'il est urgent de se pencher sur les réelles questions que pose la problématique du logement social :

Logements sociaux = logements subventionnés ou logements à bas loyers ?

Quel taux d'effort pour quel revenu ?

Où construire des logements sociaux ?

Pour qui ? Quel public-cible ?

Comment ? Quels standards de confort ? Quelle catégorie ?

Avec qui ? Quel rôle doit jouer l'Etat ? Et le privé ?

Combien ? Quel équilibre avec le marché libre ?

Toutes ces questions ne trouvent pas de réponses satisfaisantes dans la LGL telle que modifiée. Les amendements que nous proposons, bien que ne solutionnant pas l'ensemble des problèmes, permettent d'améliorer la politique sociale du logement de notre canton en clarifiant certains principes et en ciblant les aides sur les plus nécessiteux.

Dans l'état actuel du projet, nous vous invitons, Mesdames et Messieurs les députés, à le refuser et à accepter les amendements proposés.

Premier débat

M. Alberto Velasco (S), rapporteur de majorité. Les travaux de notre commission ont été longs et fastidieux vu le nombre d'articles et d'alinéas traités, mais aussi la complexité du sujet qui nous a été soumis. Il s'agit en effet d'un thème sensible, puisque le logement constitue, pour l'être humain, l'une des premières nécessités indispensables à son existence. Satisfaire à cette nécessité implique d'aborder des thèmes liés à certains facteurs, tels que des facteurs financiers, sociaux, démographiques, techniques et environnementaux. C'est dire, Mesdames et Messieurs les députés, si nos travaux ont été riches en débats, en amendements et se sont par conséquent avérés difficile à gérer. C'est ainsi que de nombreux articles ont fait l'objet d'un traitement étalé sur plusieurs séances.

Cette loi, telle que sortie de la commission, a été enrichie sur plusieurs aspects. Environnementaux, puisqu'elle fait allusion à l'usage du principe du développement durable quant à l'utilisation rationnelle de matériaux de construction. Sociaux, puisqu'il est apparu nécessaire à la majorité des commissaires de favoriser les constructions de logement sociaux, par exemple sous forme de coopératives, de favoriser la prise en compte du bail associatif au profit d'associations sans but lucratif, de favoriser l'habitat associatif, de favoriser la mise en adéquation de la LGL avec les nouveaux droits du divorce, notamment la prise en compte de la garde partagée, la notion du groupe familial, à l'heure de définir le taux d'effort, et surtout la notion de sous-occupation et de réforme fiscale. A ce sujet-là, seule l'exonération de l'impôt immobilier complémentaire est maintenue, et ce pour rendre notre loi compatible avec la LHID. Il a été aménagé une disposition permettant au Conseil d'Etat de pratiquer des taux d'imposition réduits, en veillant aussi à la non-répercussion sur les loyers du pourcentage de reddition supprimée.

Au cours de ses travaux, la transparence en matière de politique de subventions a été un souci constant de la commission. En effet, les commissaires se sont prononcés contre la pratique consistant à masquer les subventions moyennant la cession de droits de superficie, mais ils ont tenu à ce qu'ils soient rétribués compte tenu de la transparence des coûts, de la faisabilité financière, qualité et objectifs sociaux. S'agissant des taux d'effort, la commission a refusé le relèvement de 2% pour ce qui est du barème appliqué aux logements subventionnés. Par contre, il s'est trouvé une majorité de commissaires pour accepter cette même hausse s'agissant du barème appliqué pour cause de sous-occupation ou de sortie de celui-ci. Cette surtaxe touchera 8% de locataires supplémentaires, soit environ 2 000 locataires qui viendront s'ajouter à ceux qui payent déjà une surtaxe pour atteindre le chiffre de 5 000. S'agissant du ciblage tel qu'énoncé dans le projet et dans le rapport de minorité, il doit être manié avec précaution. L'opération qui consiste à prendre aux moins pauvres pour distribuer aux plus pauvres peut avoir des effets pervers, alors qu'une crise du logement pointe à l'horizon. Si l'on veut diminuer l'aide sociale, alors créons des conditions économiques et sociales pour que chaque travailleur ou citoyen ait les ressources nécessaires pour payer les loyers sans aide de l'Etat ! C'est dans ce cadre que l'Etat pourrait se désengager de cette aide et de cette problématique. Mais on est loin de cette situation.

Concernant le rapport de minorité, celui-ci nous propose pratiquement de rejeter le projet sorti de commission, considérant que les logements sociaux construits sont trop luxueux - commentaire lors de la visite d'un personnage belge visitant l'un de nos HLM. Vous développez ensuite, Monsieur le rapporteur de minorité, le credo suivant. Pour bénéficier de l'aide sociale, il faut non pas être pauvre mais se trouver dans une situation précaire. A ce sujet, Monsieur Béné, soyez rassuré, puisque l'on a passé d'un taux de 23% de logements subventionnés à 12% aujourd'hui ! Ce n'est malheureusement pas parce que le pouvoir d'achat de ces locataires s'est amélioré. Non ! Il s'est déprécié de 10 à 12%, ce qui rend la situation d'autant plus insoutenable. Vous basant sur cette précarité, vous voulez introduire des sûretés en argumentant sur le manque de garantie de ces locataires, manque de garantie dû à leur niveau économique. Vous voulez par ailleurs indexer ou réactualiser les fonds des investisseurs, ce qui aurait comme conséquence, par rapport à l'évolution du marché des capitaux soumis à certaines spéculations que vous connaissez, qu'elle serait répercutée sur les loyers, avec une hausse évidemment.

Compte tenu de ces considérations, je vous invite donc, Mesdames et Messieurs, à rejeter le rapport de minorité et à voter le projet tel que sorti de commission. Par ailleurs, je tiens à faire les précisions suivantes. Les projets traités dans le cadre de ces travaux, le PL 8076, le PL 8144, le PL 8145 et le PL 8174, ont été traités dans le cadre du 8076 par rapport à certains articles de lois qui y figurent. L'Entente a proposé le 8144 qui concerne la faisabilité de l'exonération fiscale. Le 8145 concerne les fonds propres. L'Alliance de gauche a présenté la prise en compte selon le revenu des enfants avec le 8174. Tous ces projets ont été traités, comme je l'ai dit tout à l'heure, dans le cadre du projet de loi. C'est ainsi que le PL 8144 a été traité parallèlement à l'article 24A sur les taux d'imposition, que le 8145, avec l'article 42 traitant de la modification de l'état locatif, le 8174 avec l'article 31C traitant des définitions, notamment sur la notion de groupe familial, nouvelle lettre proposée par le département. Certains de ces projets de lois ont fait l'objet de votes contradictoires de la part de notre commission. C'est ainsi que le 1er novembre, l'entrée en matière de tous ces projets a été votée en bloc et à l'unanimité. Ensuite, lorsqu'il s'est agi de traiter les articles en question, la commission a de nouveau voté différemment. C'est ainsi que l'entrée en matière du PL 8145 a été refusée le 28 février 2000, non pas à l'unanimité, mais à la majorité, que l'entrée en matière du PL 8174 a été refusée le 17 avril par la majorité et que le PL 8144, traité avec l'article 24A a fait l'objet d'une annonce de retrait par ses auteurs. A l'heure actuelle, malgré les garanties données par ceux-ci, ce projet n'a toujours pas été retiré.

Concernant le rapport, je tiens à faire les corrections suivantes. Dans les annexes, le texte voté ne se trouve pas à la page 209, mais à la page 210. Le PL 8146, présenté par le Conseil d'Etat, se trouve à la page 228 et non à la page 210. Les amendements du rapporteur ne concernent pas, contrairement à ce que l'on pourrait croire, le PL 8174, mais le PL 8076. Par ailleurs, la commission a décidé de retirer de nos travaux, dès l'entrée en matière, les articles 10, concernant les fondations publiques, et 39A sur le principe de non-cumul des aides. Comme vous avez pu le voir, Mesdames et Messieurs les députés, l'Alternative a dernièrement déposé deux projets de lois allant dans le sens de l'article 10. Enfin, parmi les articles qui ont été travaillés au sein de la commission, mais qui ont malheureusement fait l'objet d'un oubli, il y a le PL 8144, mais je pense que ses auteurs le retireront tout à l'heure, il y a l'article 51, alinéas 6 et 7, traité en premier débat, renvoyé en deuxième débat, qui n'a pas fait l'objet d'un vote, mais qui a été repris dans le projet final. Il y a enfin l'article 31A, alinéa 2, pour lequel le département avait présenté un amendement pour supprimer la catégorie 3, amendement qui n'a en fin de compte pas été voté. Il s'agira donc de voter cet amendement à l'issue de nos travaux. Cet amendement concerne, je le répète, l'article 31A, alinéa 2.

J'annonce enfin que les amendements proposés dans le rapport de majorité sont retirés. Ils feront par la suite l'objet de projets de lois séparés.

Pour le reste, Mesdames et Messieurs, mon rapport est suffisamment exhaustif ! 

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Depuis le dépôt de ce projet de loi devant notre conseil au printemps 1999, la situation a malheureusement bien changé sur le marché du logement. Tout le monde le reconnaît aujourd'hui, nous sommes en pleine situation de pénurie. Il nous faut dès lors, sans polémique ni idéologie, nous atteler rapidement à créer les conditions cadres qui permettront de mettre de nouveaux logements sur le marché.

Pour construire des logements, il faut que trois éléments soient réunis : le capital, le travail et les terrains. Or, il apparaît aujourd'hui que ces trois éléments font défaut. En raison de la volonté, erronée à notre avis, de ne pas utiliser les possibilités de bâtir en zone de développement des terrains où il serait possible de construire des logements en suffisance. Suite à la crise immobilière des années 90, les effectifs dans le bâtiment ont chuté. Enfin, la politique des autorités en matière de construction de logements a malheureusement eu pour effet de détourner les investisseurs du logement et plus particulièrement ceux du logement social. J'en veux pour preuve aujourd'hui que les investisseurs suisses alémaniques susceptibles d'investir à Genève renoncent parce que l'arsenal législatif y est trop important.

La priorité du Conseil d'Etat, exprimée dans le discours de Saint-Pierre, est de favoriser la construction de HBM et d'immeubles en sociétés coopératives. Très bien ! Cela ne signifie toutefois pas que l'on dissuade les constructeurs privés d'investir dans d'autres types d'immeubles d'habitation. Or, c'est exactement ce qui se passe. En réduisant les rendements autorisés, en contraignant les promoteurs à construire deux tiers de logements au minimum en zone de développement, vous avez fait fuir l'investisseur de ce marché. Les marchés financiers sont encore aujourd'hui en mesure de proposer une gamme très étendue de produits divers, rentables et facilement réalisables. Il faut donc mettre en place autre chose pour allécher l'investisseur potentiel qu'un rendement non indexé selon vos voeux, un contrôle de l'Etat durant 20 ans et l'impossibilité de demander des garanties de loyers, sans parler évidemment des difficultés que présenteront les différents comptes d'exploitation des immeubles lorsque ceux-ci devront être rénovés. S'il n'appartient pas à la LGL de s'occuper de mettre des terrains à disposition ou d'élargir le marché du travail, il lui incombe en revanche de rendre l'investissement dans le logement social attractif, pour la bonne et simple raison qu'il ne s'agit pas seulement d'immeubles propriété de l'Etat, mais qu'il y a aussi des investisseurs privés. Malheureusement, la majorité des membres de la commission du logement n'a absolument pas tenu compte de cet impératif. Tout pour les institutions à but non lucratif, les coopératives d'habitation et les HBM.

Voilà comment on peut résumer ce projet de loi qui vous est soumis cet après-midi. Quant à l'attractivité de l'investissement dans les HLM, elle a été réduite. Je suis obligé de relever qu'il s'agit malheureusement d'un comble et que ce n'est absolument pas cela qui va favoriser l'investissement privé dans ce type de logement. On a encore pu lire hier dans la presse que l'Alternative souhaitait la disparition du HLM. Le même article rappelle que plus de 65 000 HLM ont été conçus depuis 1945. Ne trouvez-vous que c'est la démonstration que ce système, qui repose sur un partenariat entre les privés et l'Etat, fonctionne bien ? Il est vrai qu'il fonctionne moins bien aujourd'hui. Pourquoi ? Tout simplement parce que les conditions auxquelles ces immeubles peuvent être construits sont dissuasives pour les investisseurs privés. Si vous voulez aller dans cette direction, Mesdames et Messieurs de la majorité parlementaire, très bien ! Vous êtes majoritaires ! Prenez vos responsabilités ! Mais il ne faudra pas accuser l'ensemble des professionnels de l'immobilier d'être responsables de la situation de pénurie de logements qui est en train de se transformer en véritable crise, parce que vous n'aurez pas réussi à mettre suffisamment de logements sur le marché à cause de la dissuasion que vous souhaitez mettre en place. La situation sera due à votre volonté d'étatiser la construction de logements, alors que l'on sait très bien que l'Etat n'est pas capable d'assumer cet objectif. Ou alors, comme le proposait récemment M. Pagani lors d'un débat publié par la Tribune de Genève, il vous faudra instaurer des quotas de nouveaux arrivants à Genève. Et là, vous ne nous trouverez malheureusement pas non plus pour vous suivre ! Nous vous aurons prévenus !

Afin de tenter de limiter les dégâts que la majorité de ce conseil s'apprête à provoquer, je reviendrai plus tard avec deux propositions d'amendements. 

M. Pierre-Alain Cristin (S). Pour les socialistes, cette refonte de la LGL a pour but de recadrer l'aide de l'Etat sur les citoyens qui en ont le plus besoin, ce qui sous-entend par conséquent la volonté de construire des logements bon marché à la portée de tous, la constitution genevoise nous indiquant que chacun a le droit à un logement. En effet, malgré la reprise économique, la fracture sociale se fait sentir. De plus en plus de citoyens genevois ont de la peine à trouver un logement bon marché. Il est donc urgent de favoriser la construction de logements sociaux sous forme de coopératives, associations sans but lucratif et de fondations de droit public. Aujourd'hui, nous nous trouvons devant un parc immobilier subventionné en très nette érosion. En effet, nous avons perdu 17 000 logements subventionnés à Genève. Il en va donc de notre devoir de faire en sorte que le plus grand nombre de personnes puisse se loger dans des logements de qualité et à des prix sensés.

Nous vivons certes une période faste. De grandes entreprises s'installent à Genève. Tant mieux pour la reprise économique et pour l'emploi. Les milieux économiques désirent des logements libres et de qualité pour loger ces nouveaux arrivants. Nous aussi, mais pour autant, Mesdames et Messieurs les députés, que nous ayons un parc immobilier équilibré. 

M. René Koechlin (L). Je vous demande seulement de regarder... (L'orateur agite le rapport.) ...ce paquet de papier, auquel vient s'ajouter le suivant ! (M. Koechlin agite un autre rapport.) C'est le paquet législatif genevois qui régit le logement d'une part et les démolitions, transformations et rénovations d'immeubles d'autre part. Deux lois qui sont liées. Il suffit, Mesdames et Messieurs, de regarder cela pour comprendre pourquoi Genève est le canton dans lequel on construit le moins de logements en dépit de l'augmentation des besoins et le motif pour lequel ce même canton est, de très loin, l'endroit en Suisse où l'on transforme ou rénove le moins d'immeubles. Je n'en dis pas plus. Il est grand temps de simplifier un peu notre législation si nous voulons être un tout petit peu plus efficaces ! 

M. David Hiler (Ve). M. Béné a souhaité ouvrir le débat général sur le logement, dont cette révision-là de la LGL, celle dont nous discutons aujourd'hui, n'est à vrai dire qu'un premier pas, très timide encore, vers une nouvelle politique sociale du logement telle que nous la souhaitons. J'aimerais tout de même reprendre l'un ou l'autre des arguments de M. Béné avant de recentrer mon intervention sur la loi elle-même.

65 000 HLM ! Oui, Monsieur Béné, c'est le nombre qui a été construit ! Quel est le nombre de logements sociaux aujourd'hui ? 12 000. On a financé, il faut peut-être le rappeler, entre 30 et 50% du coût des immeubles par des subventions qui ont pris des formes diverses à travers le temps pour aboutir à chaque fois à un contrôle de 20, parfois 25 ans, avec comme résultat final, aujourd'hui, des logements - 65 0000 moins 12 000, soit 53 000 - qui sont parfaitement conformes aux prix du marché et rien de mieux. On a donc fourni un effort immense sur une période relativement courte. L'empressement que vous mettez à défendre ce système est évidemment assez explicable, puisque les milieux que vous représentez ici ont effectivement tout avantage à ce qu'il continue. Pour notre part, nous estimons qu'il faut aller pas à pas et peu à peu, de façon très pragmatique, vers une autre politique sociale du logement.

Premier point. Il n'est plus possible, ni envisageable, de subventionner pendant dix ans - c'est ici que je retrouve la loi dont nous parlons - des habitations réservées à des groupes sociaux qui ont en principe les moyens d'assumer leur loyer. Plus question donc de HCM, habitations pour classe moyenne, qui, du point de vue de l'investissement de l'Etat, si l'on ajoute le manco fiscal à la subvention elle-même, n'offre aucun intérêt, ni dans le court terme, ni dans le long terme, sur le plan du logement social. De ce point de vue, nous sommes satisfaits de cette suppression que nous demandions de longue date, comme nous sommes satisfaits du principe tendant à donner une priorité assez claire aux opérateurs qui peuvent garantir du logement à des prix accessibles, non pas sur 20 ans, mais sur la durée, puisqu'ils ne sont pas des opérateurs à but lucratif.

En revanche, pour le reste, disons-le clairement, la loi qui vous est soumise est une adaptation à des phénomènes extérieurs. La loi sur l'harmonisation fiscale nous a contraints à changer un certain nombre de paramètres. Ils ont été changés, mais ce n'est pas une révision de fond. Par ailleurs, un certain nombre de taux ont pu, ici ou là, être modifiés. Nous avons effectué un travail important, celui de définir les tâches des collectivités publiques. Nous leur avons ôté celle de prêteur hypothécaire de premier rang. Je crois que nous avons été sages. Nous avons maintenu des possibilités en deuxième et en troisième rang pour débloquer des opérations. Nous avons précisé de façon générale le type de subvention. Nous avons procédé à une refonte, je crois souhaitable, du système HM, dont la première rédaction était un peu négligée. Pour le moment, c'est de cela et de cela seul que nous parlons, donc de la rationalisation d'une loi, qui, malgré le rapport de M. Velasco, est maintenant un peu plus courte qu'elle ne l'était auparavant. J'avoue que les apparences sont contre M. Velasco, mais la loi en elle-même, après le traitement de la commission du logement, est un peu plus courte, même si le rapport a une taille effectivement assez surprenante. Je crois que M. Velasco avait un contact avec la maison Guiness ou quelque chose comme cela pour inscrire un record. J'espère seulement qu'il n'y aura pas trop d'amendements. En effet, suivre la loi et les amendements avec le rapport s'annoncerait comme quelque chose d'un peu complexe.

Pour en revenir à des choses plus sérieuses, nous estimons que la loi, telle qu'elle a été travaillée pendant une année en commission, doit être approuvée sans amendement. Elle constitue un petit premier pas vers une autre politique que nous avons récemment présentée pour l'Alternative. Il s'agit d'un processus de longue durée. Pour le moment, nous pouvons nous contenter d'un travail qui présente pour l'essentiel un caractère formel et de meilleure gestion plus qu'un caractère politique, car il ne s'agit encore, hélas, au niveau politique, que de signes. 

M. Michel Parrat (PDC). L'ensemble des projets de lois qui nous sont soumis ce soir aurait dû permettre une véritable remise en question de la LGL, particulièrement le principe du subventionnement qui mériterait qu'on le repense entièrement. Si la loi Dupont a offert à Genève l'instrument nécessaire pour répondre, à l'époque, à l'explosion de la demande en logement, il faut à présent réellement et rapidement analyser si la loi générale de logement offrira le cadre nécessaire pour affronter la crise qui se profile actuellement sur le terrain du logement. Il faudrait aussi que la LGL tienne compte de l'évolution sociologique de la société genevoise. J'y reviendrai.

Le but louable de ce toilettage est de recentrer l'aide sur ceux qui en ont le plus besoin. Je ne suis pas sûr que le but soit atteint. Ce but, auquel mon parti adhère, ne nous semble pas atteint dans le projet de loi qui nous est soumis. Cette modification de la LGL n'introduit malheureusement pas d'idées fondamentalement nouvelles dont nous avons vraiment besoin. Je le répète, c'est une occasion manquée.

Certains éléments sont à relever. Supprimer le cumul des aides et la prise en compte de la fortune, déduction faite des deuxième et troisième piliers, est compréhensible. Il ne faudrait cependant pas que cela crée des inégalités dans l'allocation au logement, particulièrement pour des personnes dans des niveaux sociaux sensibles. La création d'un bail associatif, qui est presque la seule avancée présente dans ce projet, comme élément de réponse à l'évolution de notre société, est un point positif. Dans un autre ordre d'idée, il est nécessaire de souligner l'importance accordée au critère qualitatif. En renforçant l'importance de l'aspect environnemental, mais aussi la notion du développement durable dans le choix des produits et matériaux, ainsi que celle du recyclage, était une chose nécessaire. De même, créer des conditions, lier l'aide de l'Etat à des critères d'économie de coûts, de qualité du logement et de son environnement, était une précision utile, même si c'est déjà en partie fait. Le plus grand regret, indépendamment du fait que le projet proposé ce soir soit un toilettage et pas une refonte, peut-être à cause de cela du reste, est que ce projet de loi n'a pas réellement permis de mettre en place un système susceptible de répondre aux nouveaux problèmes générés par les évolutions de notre société. Plus précisément, ce projet de loi devrait, doit pouvoir répondre aux besoins nés des familles monoparentales, des familles recomposées, avec les problèmes des enfants devant se rendre d'un foyer à l'autre. Ces besoins n'ont trouvé dans le projet présenté ce soir, je le regrette profondément, que des ébauches de solutions.

Beaucoup d'autres éléments contenus dans ce projet de loi font que mon parti ne pourra pas voter ce projet. Il s'abstiendra ce soir.  

M. Thomas Büchi (R). Il a fallu des mois de travail soutenu et plusieurs relectures du projet de loi déposé par le Conseil d'Etat afin de pouvoir envisager de réactualiser la LGL. Si l'ensemble des travaux en commission s'est déroulé dans des conditions à peu près sereines, le résultat ne peut pas satisfaire le parti radical, ni l'Entente en général. Personne ne peut ignorer, après la période économique extrêmement dure que notre canton a traversée, avec tout le train de restrictions que cela a engendré, que nous sommes repartis pour vivre l'une des plus graves crises du logement que nous avons rencontrée depuis l'après-guerre.

Notre parti n'a pas manqué de tirer la sonnette d'alarme depuis plusieurs mois afin que nous anticipions sur une politique anticyclique déterminée en matière de logement et d'une constance régulière en matière de construction. Ceci pour que l'on ne retombe pas dans les dérapages spéculatifs effrénés que nous avons rencontrés dans les années 80. Cela avait engendré toute une série de problèmes difficilement maîtrisables : hausse des loyers, surchauffe dans le bâtiment, hausse anormale des effectifs dans les milieux de la construction, troubles sociaux - notamment l'arrivée des squatters qui ont occupé tous les immeubles vides affectés alors au jeu de l'avion et qui servaient à enrichir des promoteurs et des propriétaires peu scrupuleux. Or, Mesdames et Messieurs les députés, ce qui ressort des modifications profondes que vous voulez apporter à la LGL, c'est que celle-ci n'encouragera en définitive pratiquement que la construction de logements subventionnés et occultera totalement tous les autres secteurs, notamment le marché libre.

Un des aspects qui nous paraît positif, c'est l'impulsion que l'on donne à la création de coopératives d'habitation, système qui permet aux futurs locataires d'assumer leurs responsabilités quant aux biens qu'ils occupent. Sur cet aspect, nous sommes un peu en décalage par rapport à nos cousins libéraux, mais pas sur les autres aspects.

C'est pourquoi nous soutenons, sur tous les points, le rapport de minorité, précis, établi par notre collègue M. Béné. Pour que le parti radical accepte ce projet de loi, il faudra que les modifications et amendements proposés par l'Entente soient acceptés. Dans l'hypothèse contraire, Mesdames et Messieurs les députés, nous serions dans l'obligation de refuser ce projet.

Mme Alexandra Gobet (S). L'achèvement des présents travaux marque pour les socialistes des chances nouvelles de concrétiser des aspirations formulées de longue date. C'est tout d'abord la réorientation du subventionnement vers des opérateurs immobiliers sur lesquels nous pouvons compter dans le long terme pour prendre en considération les plus bas revenus. D'autres l'ont dit, nous pensons aux coopératives, aux fondations, aux associations sans but lucratif. Ces partenaires, qui sont bien souvent des partenaires du secteur privé, garantissent un financement et une fixation des loyers, dépourvue de caractère spéculatif, sur la durée de vie de l'immeuble. C'en est fini d'effectuer des sauvetages d'immeubles pourris. En second lieu, c'est le ciblage de l'aide de l'Etat aux locataires les moins favorisés que nous encourageons.

Mesdames et Messieurs, nous entendions mercredi soir que les 70% des demandeurs de logements de l'office du logement social réalise un revenu brut inférieur à 60 000 F. 70% des candidats locataires, 60 000 F de revenu brut. Par la prise en compte de la fortune des candidats à l'allocation, par le découragement financier des locataires ayant dépassé les barèmes, nous opérons un virage qui n'est pas du tout anodin pour rendre les logements subventionnés à ceux qui en ont le plus besoin. Enfin, j'aimerais terminer en saluant la prise en compte de la réalité sociologique, traduite par le nouveau droit du divorce. Les parents modestes, qui réussiraient à s'entendre sur une autorité parentale partagée, pourront s'adresser conjointement à l'office du logement social. En cela, nous trouvons qu'il n'est que justice de leur accorder l'aide dont ils ont besoin pour assumer leurs obligations de parents.

La présidente. La parole n'est plus demandée, je la passe à M. le conseiller d'Etat Moutinot. Ah... Pardon Monsieur Moutinot, il y a M. Béné qui demande soudainement la parole !

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Excusez-moi, Madame la présidente ! J'ai encore juste une ou deux petites choses à dire par rapport aux différentes interventions.

Tout d'abord, cette oeuvre de M. Velasco figurera peut-être dans toutes les bibliothèques. J'ai juste fait un petit calcul. 650 exemplaires ont été tirés. Cela veut dire 300 000 pages, Monsieur Velasco ! Bravo, bravo, bravo ! Je tiens juste à rappeler...

Une voix. Il est payé à la page !

M. Jacques Béné, rapporteur de minorité. Effectivement, il est peut-être payé à la page ! Cela dit, les quelques pages de mon rapport de minorité avaient en fait pour but de rendre ce parlement attentif au fait que la LGL, telle qu'elle a été modifiée, devait de toute façon être modifiée, puisque c'est la LHID qui a imposé cette modification et qui a poussé le Conseil d'Etat à présenter un projet de loi. Ce n'est donc pas vraiment la majorité parlementaire qui a fait une proposition pour essayer d'améliorer la situation.

Le problème est en fait que l'on n'a pas recentré clairement les aides. On a totalement occulté le fait que les logements subventionnés ne sont, aujourd'hui, malheureusement pas des logements à bas loyers. J'en veux pour preuve la statistique que nous venons tous de recevoir sur le niveau des loyers à Genève, statistiques des loyers du mois de mai 2000. Une simple regard sur la dernière page de ce document vous permettra de constater que la moyenne des logements à loyer libre pour des appartements de 5 pièces se situe à 1 319  F par mois. Si vous prenez les logements subventionnés au sens large, c'est-à-dire tous types de subventionnements confondus, on se situe à 1 396 F. Vous constaterez ainsi que même les logements subventionnés sont plus chers que le marché libre. Nous pensons qu'il y a là un gros problème et que c'est sur ce problème qu'il faudrait également se pencher.

Nous n'avons pas traité du tout le problème du taux d'effort par rapport au revenu. On considère aujourd'hui un taux d'effort général. Quel que soit le revenu, que vous ayez 60 000 F de revenu déterminant ou que vous ayez 150 000 F de revenu déterminant, on prend exactement le même taux d'effort. Cela ne nous paraît pas cohérent. Nous n'avons pas non plus résolu la problématique de la construction de logements, le lieu de construction de ces logements sociaux. Nous avons mal défini, voire pas défini le public cible, à savoir à qui ces logements sociaux devaient être attribués prioritairement. Nous n'avons pas défini de catégorie claire, de standard de confort clair en fonction de ces catégories. Nous avons mal défini le rôle que doit jouer l'Etat. Nous avons pratiquement occulté le rôle que doit jouer le privé et nous n'avons pas du tout parlé de l'équilibre avec le marché libre, alors que même certains de vos représentants dans certaines associations de locataires considèrent que les logements subventionnés ont malheureusement tué le logement libre.

Il y a effectivement, Monsieur Hiler, un avantage pour les professionnels de l'immobilier à ce que le système soit maintenu, pour la simple et bonne raison que ce système est tellement pernicieux que l'on construit aujourd'hui des logements que l'on met ensuite sur le marché du logement subventionné à des prix qui correspondent la plupart du temps aux prix du marché libre. C'est cela l'aberration, Mesdames et Messieurs ! On subventionne des gens pour disposer de logements d'un certain standard, standard peut-être même souvent meilleur que le logement libre, on les subventionne, alors que certaines catégories de population, qui bénéficient peut-être de revenus un tout petit peu plus élevés, n'ont pas accès à ce type de logements-là. Je vais vous donner un exemple. C'est au chemin Vert, à Pinchat. Des logements HBM ont été construits. Je ne me souviens plus des chiffres exacts. Ce sont donc des approximations. Ceci dit, je sais qu'il y a, dans ces immeubles HBM, des appartements en attique destinés à une population à bas revenu, ayant un problème social au niveau du financement de son loyer, des appartements en attique de 120m2 à des loyers qui se situent aux alentours de 1 100 F ou 1 200 F par mois, avec de superbes terrasses donnant d'un côté sur le Salève, de l'autre sur le Jura.

J'estime, Mesdames et Messieurs, qu'il y a un réel problème. Il ne faut pas que le logement subventionné serve à donner des avantages à une certaine couche de population que d'autres couches de population, avec des moyens, ne peuvent peut-être même pas s'offrir. Il faut que l'on recentre le logement subventionné sur les personnes qui en ont réellement besoin. D'un autre côté, nous ne serions absolument pas opposés à ce que l'on augmente l'aide aux plus nécessiteux et à ceux qui rencontrent réellement des difficultés. Je pense par exemple à une mère au foyer qui travaille dans l'hôtellerie, qui a de la peine à récupérer la pension alimentaire que son mari devrait lui verser et qui a deux enfants. Cette personne-là connaît effectivement des problèmes. Elle pourrait à notre avis bénéficier de subventions plus élevées que la simple subvention qui est versée dans le cadre des logements HBM ou de l'allocation de logement.

M. Velasco a rappelé que la proportion des immeubles subventionnés est passée de 23 à 12%, mais pour la simple et bonne raison que l'on n'a eu de cesse de vouloir totalement occulter le problème de l'investisseur privé. Il est vrai que les logements sociaux sont dans beaucoup de cas, dans les pays qui nous entourent, l'apanage unique et essentiel de l'Etat. On a voulu - je pense que c'était une bonne chose - insérer les privés dans cette problématique des logements sociaux, afin que les privés participent aussi pour une part à l'effort fourni par l'Etat. Dans ce sens, nous sommes tout à fait d'accord avec cette politique-là. Mais malheureusement, ce soutien aux privés a de plus en plus tendance à diminuer. J'en veux pour preuve que même les institutionnels - les institutionnels d'Etat, je ne parle pas des institutionnels comme les compagnies d'assurance, qui sont pour leur part exonérés et qui continueront à être exonérés d'impôt - n'ont plus envie de l'interventionnisme de l'Etat et préfèrent construire seuls sans subvention. Il y a quand même une aberration dans ce système-là si même les institutionnels de l'Etat, je ne parle pas des fondations immobilières de droit public, mais je parle essentiellement des caisses de prévoyance, ne veulent plus faire dans le logement social.

Je terminerai en rappelant une étude effectuée sur le plan national. Nous consacrons aujourd'hui en moyenne, dans le canton, 12 voire 13% du revenu du groupe familial au logement. Cela me laisse songeur, car on a des taux beaucoup plus élevés dans les pays voisins, alors que l'on sait qu'il y a, dans les pays voisins, des taux de propriétaires beaucoup plus importants. Lorsqu'on est propriétaire dans les pays voisins, c'est en général 30 à 40% du revenu qui est attribué au loyer. Je reste songeur en constatant que les loyers représentent, ici, 12 à 13% du revenu du groupe familial. A mon avis, c'est parce qu'il y a un réel problème. On peut le constater dans les journaux. On fait en effet toujours référence à ce qui se met sur le marché. En l'occurrence, ce qui se met sur le marché, ce sont des appartements inoccupés que l'on essaye de relouer. Je vous laisse prendre en considération la statistique que j'ai mentionnée tout à l'heure. Un loyer pour un appartement de 5 pièces à 1 319 F en moyenne, tout logement confondu, je ne trouve pas que cela soit excessif. Je pense justement que la LGL devrait contribuer à rééquilibrer le marché libre et le marché subventionné. Ce qu'elle n'a malheureusement pas réussi à faire, en tout cas dans la proposition qui vous est faite aujourd'hui.

M. David Hiler (Ve). Ecoutez, Monsieur Béné ! Si vous faites une comparaison entre les loyers libres et les loyers subventionnés, soyez gentil de les prendre dans la même catégorie chronologique de constructions. Autrement, cela n'a évidemment aucun sens. Ou ne prenez alors, ce serait peut-être intéressant, que ceux qui sont subventionnés en permanence, c'est-à-dire les HBM. Vous aurez alors la comparaison avec le différentiel. A l'évidence, nous savons tous que le logement le plus cher est le dernier construit. Si vous comparez un parc d'un âge moyen, de 80 ou 90 ans, avec quelques chose qui a été construit dans les 10 ou 20 dernières années, cette comparaison n'a évidemment pas de sens. Vous pouvez la faire, si elle vous occupe, mais elle n'a pas de sens.

Deuxième point, le Conseil d'Etat nous a présenté un toilettage qui allait plus loin que la simple adaptation aux normes fédérales en matière fiscale. Il se trouve que les propositions des Verts et du parti socialiste sont aussi beaucoup plus nombreuses que celles que le Conseil d'Etat avait bien voulu proposer. Elles allaient aussi quelque peu plus loin.

S'agissant de la dernière opération HBM au chemin Vert, je trouve que vous êtes carrément désagréable avec les personnes qui se sont donné de la peine pour construire quelque chose de valable. C'est en l'occurrence la SPG et plus particulièrement un homme décédé récemment qui ont accompli un travail extraordinaire dans cette opération, peut-être faut-il le préciser, achevée à des coûts loin d'être des coûts records. Il y a eu des opérations de logements subventionnés largement plus chères en terme coût de revient, mais qui n'offraient effectivement pas autant d'avantages. Il me semble donc déplacé de critiquer des opérations menées à bien à des coûts, je le répète, largement inférieurs à bien des réalisations antérieures et qui ont permis d'offrir quelque chose de très bien. Rendons plutôt hommage à ceux qui ont montré, pour une fois, dans ce domaine de construction des capacités d'imagination, plutôt que de répéter dans ce parlement que nous ne sommes jamais contents, et que, lorsque ce n'est pas la gauche qui veut brider les bonnes initiatives individuelles, M. Béné s'en charge pour elle ! Ce n'est véritablement pas acceptable, Monsieur Béné ! C'est une excellente réalisation et bravo à tous ceux qui l'ont menée, non pas pour dire qu'il faut refaire la même, mais tant mieux si des opérations de cette qualité peuvent encore être réalisées à de tels coûts.

Voilà quelques précisions que je voulais apporter par rapport à l'intervention de M. Béné. Une dernière remarque encore. Ce n'est pas, Monsieur Béné, parce que l'on a découragé les investisseurs que l'on a, aujourd'hui, un taux de logements subventionnés de moitié inférieur au taux passé. Cette évolution est essentiellement due à la durée. C'est un effet purement mathématique, du fait qu'un immeuble dure à l'évidence plus de 20 ans. Si l'on subventionne un immeuble pendant vingt ans, il y aura toujours un moment où le taux tendra à la baisse. Il suffit d'une période de moindre construction, telle que nous l'avons connue dans les années 90, pour que le phénomène soit encore un peu plus marqué. Les investisseurs ne sont pas à l'origine du phénomène. C'est le système lui-même qui pose problème et c'est de ce système dont nous aurons l'occasion de discuter. Un orateur, M. Parrat, a eu raison d'insister sur le fait que nous n'allions pas assez loin. J'espère que nous lui en donnerons pour son argent dans les quelques mois qui viendront ! 

M. Christian Ferrazino (AdG). Deux mots suite aux derniers propos de M. Béné. Je souscris totalement à ce que vient de rappeler M. David Hiler. Je dois dire que vous avez quand même du culot, Monsieur Béné, de laisser croire aujourd'hui que certains locataires se trouveraient, du fait des lois de subventionnement au logement, dans des situations très favorables. Vous avez du culot, parce que ce subventionnement, s'il privilégie quelqu'un, ce sont précisément les propriétaires que vous représentez ! (Brouhaha.) Je suis parfaitement d'accord... (L'orateur est interpellé.) Ces lois HLM représentent, Monsieur Halpérin, des ponts d'or pour les propriétaires. M. Béné le sait particulièrement bien en sa qualité de conseil de ces différents promoteurs. En effet, M. Hiler l'a rappelé tout à l'heure, au moment où l'on construisait beaucoup dans cette République, que construisait-on essentiellement, Monsieur Halpérin ? On construisait des logements HLM ! Pourquoi construisait-on à l'époque des logements HLM, puisque ce sont des privés qui les construisaient avec l'aide des pouvoirs publics ? Au bout de 20 ans, ces immeubles HLM deviennent des immeubles libres et les loyers explosent ! Comme il y a beaucoup plus d'anciens HLM qui sortent du système subventionné que de nouveaux HLM qui entrent, on a de moins en moins d'immeubles subventionnés au fil des ans. Ne mélangez donc pas tout, Monsieur Béné ! S'il est vrai que ce système favorise aujourd'hui quelqu'un, ce sont précisément les propriétaires qui font appel à lui. Sur ce point, je souscris totalement aux propos de M. Parrat.

Ce débat a permis au rapporteur de rédiger 500 pages. Nous pourrions peut-être demander à nos collègues députés d'être plus succincts à l'avenir. Je ne sais en effet pas de quel temps vous disposez pour lire les textes, mais il n'est pas toujours facile de prendre connaissance d'une proposition avec un volume pareil de commentaires. Ce qui a d'ailleurs laissé croire à M. Koechlin que nous avions d'importantes modifications législatives à apporter, puisqu'il les a quantifiées au niveau du poids des textes. Il faut cependant rappeler, comme certains l'ont fait avant moi, qu'il s'agit de toilettages mineurs.

Je souscris, tout comme M. Parrat, au fait qu'il est important aujourd'hui de recentrer ce débat sur la véritable problématique du subventionnement du logement social, c'est-à-dire de mieux cibler l'aide de l'Etat en matière de logement social en tenant compte du fait que notre législation actuelle n'est de loin pas satisfaisante. Vous avez cité les derniers chiffres, qui sont très semblables à ceux de l'année passée et à ceux de l'année précédente. On en arrive à une situation où le loyer moyen des logements subventionnés est équivalent, voire supérieur dans certains quartiers, au loyer moyen des logements libres. M. Béné se gratte la tête en se disant qu'il y a quand même quelque chose qui cloche ! Vous devriez aller au bout de votre interrogation - M. Hiler a déjà apporté un élément de réponse - et vous demander comment il se fait que les loyers du marché libre ne soient pas plus chers, sachant pourquoi les loyers subventionnés sont très chers. Est-ce du fait que les régisseurs et les propriétaires sont tout d'un coup bien intentionnés dans notre République et qu'ils voudraient faire oeuvre prophylactique ? Je ne crois pas, Monsieur Béné ! Vous ne l'avez en tout cas pas suggéré... C'est tout simplement parce que nous disposons d'une loi, pas celle dont vous parlez aujourd'hui, mais d'une autre, qui est la fameuse LDTR et qui a pour conséquence que tous ces immeubles à loyers libres sont pour la plupart d'anciens immeubles ayant fait l'objet de rénovations. Nous avons pu maîtriser les loyers dans le cadre des rénovations, justement pour faire en sorte que ces loyers n'explosent pas lors des travaux de rénovation, alors que les logements subventionnés se situent dans des immeubles neufs qui ont, pour les plus vieux d'entre eux, vingt ans d'âge. Si nous n'avions pas eu cette LDTR aujourd'hui, vous n'auriez pas été à même de citer les chiffres que vous venez de nous rappeler. Vous avez en tout cas bien précisé la nécessité de maintenir cette fameuse LDTR qui vous permettra peut-être, dans un an, dans cinq ans ou dans dix ans, de reprendre des chiffres comme ceux que vous venez de nous donner. 

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. J'étais sûr, Monsieur Ferrazino, que vous ne pourriez pas vous empêcher de revenir sur la LDTR. J'étais convaincu que vous ne laisseriez pas passer ce sujet comme cela. Je vous demanderai donc juste de prendre les chiffres... De quelle année date la dernière révision de la LDTR ? C'est assez récemment que la LDTR a effectivement été appliquée avec beaucoup plus de rigueur. Lorsque je dis récemment, cela remonte à dix ou quinze ans ! Si vous considérez, s'agissant des loyers libres, le loyer des appartements avant l'application de cette LDTR aux loyers libres, il est assez intéressant de constater que l'on se situe de toute façon largement en dessous des loyers d'aujourd'hui et même des loyers prévalant il y a une vingtaine d'années. (Brouhaha.) Il faut être clair ! Il ne faut pas oublier, même si la LDTR a permis de maintenir à un certain montant les loyers des appartements rénovés, que le contrôle ne dure qu'entre trois et cinq ans. A la suite du contrôle de la LDTR, on peut procéder à des augmentations de loyers en fonction du Code des obligations. Pour moi, c'est bien le Code des obligations qui a peut-être permis ou évité certaines opérations spéculatives sur les loyers, mais en tout cas pas la LDTR !

Au niveau de ces loyers, M. Hiler semble penser que j'ai cité à dessein des statistiques qui ne sont pas véritablement correctes. S'il y a effectivement des logements subventionnés qui sortent du contrôle de l'Etat au bout de vingt ans et que l'on n'arrive pas à rétablir l'équilibre du nombre de logements subventionnés, c'est pour moi le signe que le rôle anticyclique de l'Etat doit jouer pleinement et que l'on doit, lorsqu'on sent à moyen terme qu'il risque d'y avoir des sorties d'appartements subventionnés qui ne vont pas se renouveler par ailleurs, favoriser au maximum les investisseurs privés pour qu'ils réalisent ces logements. Or, c'est justement ce que l'Etat ne sait pas faire !

Vous dites, Monsieur Ferrazino, que les propriétaires sont ravis de construire du logement subventionné. Je vous rappelle quand même que c'est l'Etat qui impose le logement subventionné, ce ne sont pas les propriétaires qui souhaitent du logement subventionné. Je vous invite donc, Monsieur Ferrazino, à participer une fois à un débat de la Chambre genevoise immobilière consacré à ce type de problème. Vous constaterez rapidement que les propriétaires souhaitent plutôt pouvoir construire du logement libre et ne pas être soumis à des contrôles pendant vingt ans. Si le contrôle était vraiment utile, Monsieur Ferrazino, j'ai de la peine à comprendre, sachant que la LGL permet de poursuivre ce contrôle durant cinq ans, pourquoi les propriétaires ne demandent que très rarement la poursuite du contrôle pendant cette période de cinq ans. Si ce contrôle est si favorable que cela, j'aimerais bien savoir pourquoi ils ne le demandent pas. Je ne suis donc pas du tout convaincu par vos arguments !

Pour terminer, à propos du chemin Vert, mon idée n'était pas de dire que le projet était mal construit. C'est une opération qui est effectivement magnifique. M. Büchi... (L'orateur est interpellé.) Ah, il est parti... Avec sa belle cravate qu'il voulait nous montrer aujourd'hui... M. Büchi a participé à la construction de ces immeubles en bois. C'est vrai qu'il s'agit d'une très belle construction, très bien faite et magnifique. Pour ma part, je voulais simplement attirer votre attention sur un élément choquant. Si l'on considère un autre exemple, je ne trouve pas normal, si quelqu'un s'achète un joli break VW à 30 000 F et qu'une autre personne, qui n'a pas les moyens de s'acheter le break VW à 30 000 F, s'achète une petite Opel Corsa à 12 000 F, je ne trouve pas normal que l'Etat intervienne et avance la différence en faveur de la personne qui n'est pas en mesure de s'acheter le break VW, de façon qu'il puisse quand même acquérir ce break VW. C'est juste cela qui me choque. Je pense par contre qu'il y a certainement, au sein de la population genevoise actuelle, beaucoup de cas sociaux qui mériteraient de bénéficier d'aides supplémentaires de l'Etat en matière de logements. Ces gens-là sont malheureusement mal ciblés par la LGL actuelle. Il y a certainement aussi, au niveau des HBM, des situations qui ne devraient pas se produire et des personnes mal ciblées. C'est sur ce point-là que j'aimerais que la commission du logement se penche afin de modifier la législation en vigueur et de mieux cibler les personnes qui en ont besoin. On le constate aujourd'hui dans toutes les régies. Je vous cite un exemple. On crée aujourd'hui des coopératives - on y reviendra certainement - des coopératives HLM, sensées être destinées à des personnes au revenu moyen. Lorsque ces personnes arrivent au guichet location des différentes régies de la place et demandent à voir ces appartements, on leur annonce alors qu'il leur faudra souscrire des parts sociales à 5 000 F la pièce. Il y a là aussi un problème.

C'est à toutes ces questions que la LGL ne répond pas. Elle ne permet pas de cibler l'aide aux personnes qui en ont réellement besoin. On trouve souvent, et trop souvent, sur les listes d'appartements des régies des loyers HLM correspondant aux loyers libres. C'est là qu'il y a quelque chose qui ne joue pas, parce que les aides sont malheureusement trop mal ciblées. Les personnes qui devraient pouvoir en bénéficier n'en bénéficient pas et celles qui en bénéficient sont des personnes qui, à mon avis, dans beaucoup de cas, n'auraient peut-être pas besoin de l'aide sociale considérée comme telle par la législation actuellement en vigueur. 

M. Hervé Dessimoz (R). Je ne voudrais pas entrer dans un débat très technique. Je trouve qu'il n'aurait pas de sens. Je veux simplement essayer d'apporter mon expérience par rapport au logement social et aux problèmes que nous rencontrons pour pouvoir proposer des programmes de logements sociaux.

Tout d'abord, je dois rappeler - cela, c'est l'histoire qui le dit - que le plus grand parc de logements sociaux construits l'a été pendant les années de haute conjoncture, c'est-à-dire avant 1980. Ensuite, pendant la période de crise, on a effectivement continué à construire des logements sociaux, parce que l'on arrivait encore, dans une période économique dépressive, à convaincre des investisseurs de la fiabilité du système en raison de la garantie de l'Etat. On se retrouve aujourd'hui dans une période conjoncturelle beaucoup plus favorable. Tout d'un coup, la garantie de l'Etat n'est plus suffisante pour attirer les investisseurs. C'est là que je dis à M. Ferrazino qu'il est un grand rêveur, parce que la loi de financement n'est pas un pont d'or. Elle ne l'est simplement plus aujourd'hui. Pour un investisseur institutionnel, investir dans un logement HLM n'est pas attractif par rapport à ce qu'il obtient sur les marchés financiers. C'est une première vérité.

La seconde vérité, c'est que nous sommes en pleine crise. Lorsque nous disons à ces investisseurs qu'il manque des logements à Genève, que nous leur donnons la garantie de l'Etat et qu'ils ont, en plus, la garantie de remplir ces logements, parce que nous avons un taux de vacance extrêmement faible, ils nous répondent que cela ne les intéresse pas parce que le rendement offert est insuffisant. On peut bien entendu parler des adaptations en matière de pratiques d'attribution des logements, de pratiques de fixation des loyers ou du contrôle des logements sociaux, mais il nous faut aujourd'hui combler le déficit de logements sociaux. Nous ne pourrons pas le faire seulement avec les investisseurs institutionnels proches de l'Etat. Nous serons obligés de le faire avec des capitaux privés et nous ne les aurons pas tant que nous n'aurons pas un rendement attractif.

Je me rappelle, je le dirai sous forme de conclusion, les explications données par M. Pierre Ischi, un ancien directeur de l'office financier du logement : la loi Dupont avait eu du succès en période de haute conjoncture. Le conseiller d'Etat Emile Dupont disait que les investisseurs devaient être intéressés pour qu'ils viennent. Pour qu'ils soient intéressés, il fallait qu'ils y trouvent du rendement. 

Mme Myriam Sormanni (S). Est-ce que les moins bien nantis devraient avoir des appartements moins beaux que les nantis ? Certains appartements, anciens, bien retapés, avec cheminée et grandes pièces, sont très agréables à vivre. En loyer libre, ils sont assez chers et certaines personnes ne peuvent se les offrir. Les HLM neufs avoisinent les 1 800 F pour un cinq-pièces. La moyenne dont parlait M. Béné, dont l'analyse et les chiffres ne sont pas assez fins, ne peut donc se comprendre qu'en plaçant tous les logements dans le même panier.  

M. Laurent Moutinot. Comme il a été dit, la modification de la LGL, sur la base d'une proposition du Conseil d'Etat considérablement renforcée par les travaux de votre commission, n'est en aucun cas une révolution dans le logement social. Nous avons en revanche essayé d'améliorer, sur des points non négligeables, la législation actuelle.

Je dois mettre en garde tous ceux qui s'imaginent qu'il pourrait exister, en cherchant bien, une solution parfaite en la matière. Je n'ai trouvé, dans les quelques recherches que j'ai faites dans la législation européenne, aucun système parfait. Ce qui est par contre vrai, c'est que l'Etat a dû intervenir en matière de logement social, par un moyen ou un autre, à dose variable, plus ou moins massive, plus ou moins homéopathique, dans tous les pays d'Europe et à toutes les époques depuis la fin de la Deuxième Guerre mondiale. Nous n'échapperons donc pas à cette règle.

Dans les grandes lignes, la révision qui vous est soumise est la suivante. Conformément à ce que voulait la commission d'évaluation des politiques sociales, nous avons recentré l'aide et les efforts sur ceux qui en avaient le plus besoin. Cela s'est fait en modifiant les taux d'effort, en prenant en compte la fortune pour les allocations et en supprimant des catégories qui n'avaient manifestement pas besoin d'aide, à savoir d'une part les HLM PPE et, d'autre part, les HCM.

J'attire cependant votre attention, Mesdames et Messieurs les députés, sur le risque, si l'on va trop loin dans le ciblage, d'en arriver à une notion du logement social tellement restrictive que l'on favoriserait en définitive soit la création de ghettos soit un rejet de toute idée de logement social par la classe moyenne de la population, car celle-ci rencontre aussi certaines difficultés et a aussi besoin d'une aide, moins massive que celle destinée aux plus défavorisés. Mais il est extrêmement dangereux, en politique sociale, de ne se limiter qu'aux cas dramatiques. Vous faites du Zola, Monsieur Béné, mais la politique sociale ne se résume plus, de nos jours, à Zola seul.

Le deuxième axe de cette révision est bien entendu ce que la LHID fédérale nous oblige de faire, à savoir de modifier le système fiscal. Nous sommes parvenus à une solution qui, sans enthousiasmer personne, n'est néanmoins pas combattue, ce qui est une bonne chose, solution qui maintient l'exonération fiscale sur l'impôt immobilier complémentaire.

Dans un troisième axe, nous avons essayé de favoriser les HBM, parce que c'est la priorité la plus urgente, et les coopératives. C'est notamment la raison pour laquelle nous avons repris le système HM. Le système HM comporte des avantages. Il avait en revanche des maladies de jeunesse. Celles-ci ont été corrigées, notamment l'absence de limite dans le temps et l'inadéquation d'un système de contrôle et de subventionnement éternel.

Nous avons bien entendu aussi pris en compte les principes du développement durable en intégrant, dans les conditions du subventionnement, des éléments d'écologie, tel que le choix de matériaux de construction destructibles.

Enfin, sachant qu'il y a, dans diverses dispositions, des éléments qui peuvent améliorer considérablement les choses, nous avons modifié, par exemple, la définition du groupe familial pour tenir compte des divorces et de l'évolution des moeurs. Nous avons aussi réglé la question de l'échange de terrains qui nous posait des problèmes, nous avons harmonisé la durée de séjour des candidats au logement social et donné une base légale au bail associatif.

Cela n'est donc de toute évidence pas une révolution. Ce sont en revanche des améliorations non négligeables que je vous demande d'accepter, étant précisé que vous serez prochainement saisis de propositions sur quelques sujets, en particulier sur la question de l'aide aux coopératives à la constitution de leurs fonds propres et sur l'aide aux coopérateurs à la constitution de leurs fonds propres personnels.

Pour ce qui est des amendements qui vous sont soumis, un seul me paraît pouvoir être accepté. C'est celui de M. Velasco concernant l'article 31A, alinéa 2. Il s'agit effectivement d'une pure question de toilettage. C'est un alinéa qui nous avait échappé, malgré toutes les relectures qui ont été faites.

Deux remarques encore. Vous dites, Monsieur Béné, que les investisseurs se détournent du logement social. Outre que je l'entend dire depuis 25 ans et que c'est toujours inexact, plus sérieusement et plus immédiatement, certains sont venus me demander, au début de la législature, un subventionnement HLM pour une opération. Aujourd'hui, ils me demandent d'y renoncer. Pourquoi ? Ce n'est pas parce que les HLM sont tout d'un coup devenus meilleurs ou moins bons, mais c'est en raison de la comparaison des différents rendements possibles dans l'immobilier et dans les valeurs mobilières. J'affirme en revanche que le système HLM offre, sur le long terme, des rendements normaux et corrects. En vous disant cela, je ne fais que reprendre ce que m'avait dit M. Robert Ducret il y a une vingtaine d'années, à une époque où je lui reprochais des rendements trop élevés pour les investisseurs.

En définitive, Mesdames et Messieurs les députés, s'il se trouvait que les revenus et les rentes de la population lui permettent de payer les loyers tels qu'issus du marché, nous n'aurions pas besoin de logements sociaux. Mais force est de constater aujourd'hui que les salaires et les rentes rendent une intervention nécessaire. L'intervention qui vous est proposée ce soir est mesurée, sur un système, il est vrai compliqué, qui a fait ses preuves, mais qu'il s'agit d'adapter et non de chambarder, parce qu'il tient compte des intérêts des uns, des autres et de la collectivité publique. Raison pour laquelle je vous demande de réserver un accueil favorable au projet de loi tel qu'issu des travaux de votre commission. 

La présidente. La parole n'étant plus demandée, je vais mettre aux voix la prise en considération de ces quatre projets les uns après les autres.

PL 8076-A

Mis aux voix, ce projet est adopté en premier débat.

PL 8144-A

La présidente. Celles et ceux qui acceptent la prise en considération de ce projet veuillent bien lever la main... (Brouhaha.) Soyez un tout petit peu plus clairs dans votre vote ! Ce n'est pas évident pour le Bureau de voir si ce projet est accepté ou non... (Brouhaha.)

M. Alberto Velasco (S), rapporteur de majorité. Les auteurs de ce projet de loi ont décidé à plusieurs reprises en commission qu'ils le retireraient. Dernièrement, même en commission du logement, il avait été affirmé que ce projet serait retiré. C'est la raison pour laquelle il y a une certaine confusion dans ce vote. S'ils ne retirent pas ce projet, nous, c'est-à-dire la majorité, refuserons l'entrée en matière sur le PL 8144-A.

M. Laurent Moutinot. A l'origine, le projet de loi 8076 portait sur un certain nombre d'articles. Les trois projets suivants visaient d'autres dispositions. Au cours des travaux de votre commission, nous avons repris tous les articles de la LGL, du premier au dernier. Par conséquent, Monsieur le député, le projet 8076 contient la totalité de ce qui a été discuté sur la totalité des articles de la LGL. Que vous n'ayez pas obtenu gain de cause sur certaines de ces dispositions, j'en suis certain. Mais il est vrai que le projet 8076 représente l'analyse complète de toutes les dispositions de la LGL. Que vous entriez en matière ou non sur les autres projets, cela ne change rien au fait que tout se trouve dans le projet 8076. Par souci de simplification, il me paraît préférable que vous entriez en matière sur le 8076 et pas sur les autres qui portent sur le même objet. 

M. Florian Barro (L). Le projet 8144 contient cette disposition qui a été partiellement reprise dans le projet 8076-A qui nous est soumis cet après-midi, mais le projet 8144 va plus loin dans notre sens. C'est ce que l'on souhaitait obtenir et c'est un peu plus que ce qui a été repris dans le projet 8076. Par contre, le projet 8145 concerne l'indexation des fonds propres. Nous n'avions pas du tout l'intention de retirer ce projet, quelle que soit l'issue du vote du projet 8076.

Que le vote d'entrée en matière se fasse sur le 8144, puisque vous avez choisi de faire voter les trois en même temps, plutôt que successivement ! Faites voter les trois projets en même temps, le problème sera ainsi réglé !

M. Bernard Clerc (AdG). Pour simplifier les débats, il serait plus sage de voter d'abord le projet de loi 8076, l'entrée en matière, puis article par article et le vote final. Puisque les dispositions des trois autres projets ont été reprises, pour certaines, dans le PL 8076, le vote sera plus simple pour les trois autres projets. 

La présidente. Si l'assemblée est d'accord avec cette proposition, suite aussi à l'intervention de M. Barro, on peut en effet travailler de cette manière, même si, lorsque quatre projets de lois font partie d'un même point, on doit en principe d'abord voter l'entrée en matière de chacun de ces projets. Si l'assemblée est d'accord, je ne vois aucun problème à procéder comme le propose M. Clerc.

L'entrée en matière du projet de loi 8076-A ayant été acceptée, nous passons à présent au deuxième débat. Un certain nombre d'amendements ont été déposés. Je propose à leurs auteurs de les présenter au moment de la discussion relative à l'article concerné. Je vous demande également de ne pas reprendre, lors de chaque amendement, le débat que nous venons d'avoir. Ce serait inutile.

PL 8076-A

Deuxième débat

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés.

Article 1 (souligné)

Mis aux voix, l'article 1, alinéa 1 (nouvelle teneur), est adopté, de même que les articles 1, alinéa 2, lettres b, c et d (nouvelles teneurs) lettre e (nouvelle) à 5, alinéa 2, lettres c et d.

Art. 9, al. 1

La présidente. Un amendement est présenté par le rapporteur de minorité dans son rapport de minorité. Il est proposé de revenir à l'ancienne formulation. Maintenez-vous cet amendement, Monsieur Béné ?

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Je ne veux pas ouvrir un nouveau débat sur cet article-là. Il s'agit, pour nous, à nouveau d'une immixtion de l'Etat dans l'économie privée. L'Etat veut jouer un rôle de promoteur, en concurrence avec les privés. Il pourrait s'amuser à acquérir ici ou là des terrains pour pouvoir les échanger dans d'autres opérations. Nous estimons que c'est inadmissible ! Lorsque ces dispositions avaient été introduites dans la LGL en 1993, la volonté claire du législateur avait alors été de ne pas mettre en concurrence le secteur privé et l'Etat. Le droit de préemption ne pouvait s'exercer que si l'Etat souhaitait mettre en valeur un périmètre que le privé ne voulait pas mettre en valeur. Nous ne voudrions pas que l'Etat s'amuse à échanger des terrains au gré de sa volonté. Nous vous proposons donc de n'accepter ni l'alinéa 1 ni l'alinéa 3 de ce nouvel article 9 et d'en revenir à l'ancienne formulation de l'article 9. 

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 9, alinéa 1, est adopté, de même que l'article 9, alinéa 2 (abrogé).

Art. 9, al. 3

La présidente. Nous nous trouvons dans le même cas de figure que tout à l'heure. Voulez-vous que je mette tout de même cet article aux voix, Monsieur Béné ? Il me semble cependant que vous avez présenté les deux modifications en même temps...

Mis aux voix, l'article 9, alinéa 3, est adopté, de même que l'article 15, alinéa 2.

Art. 15, al. 3

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Nous vous proposons de ne pas accepter cette disposition. Celle-ci déclare que les aides prévues par la loi sont prioritairement destinées à des institutions à but non lucratif, aux coopératives et aux autres fondations HBM. C'est exactement le sens du débat de tout à l'heure. Il n'est fait nulle mention des propriétaires privés qui ont pourtant été le moteur de la construction des HLM depuis plusieurs années. Nous vous proposons donc de supprimer cette disposition, dont l'effet principal sera inévitablement de diminuer encore une fois le nombre de logements construits à Genève. 

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 15, alinéa 3, est adopté.

Art. 16, al. 1, let. c

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. C'est tout le problème de la suppression de la catégorie HCM. Le but était de permettre de mieux cibler l'aide publique sur ceux qui en ont le plus besoin. Mais cela ne veut pas dire qu'il faudrait renoncer aujourd'hui définitivement à ce type de logement. Nous pensons préférable que les services de l'Etat jugent eux-mêmes s'il y a nécessité ou non de financer ce genre d'opération. Elle a un gros avantage. Nous estimons qu'il revient à l'Etat de verser des subventions sur une période plus courte, de dix ans au lieu de vingt ans, et de donner parfois le petit coup de pouce nécessaire pour qu'une opération démarre dans certaines conditions bien spécifiques. Il y a notamment plusieurs opérations LDTR qui ont pu être effectuées grâce à la participation de l'Etat sous forme de HCM. Nous trouverions regrettable que cette disposition disparaisse de la loi. Nous vous proposons donc de conserver l'article 16, alinéa 1, lettre c tel qu'il figure aujourd'hui dans la loi et de rejeter la proposition de la commission.

La présidente. Je mets aux voix la proposition de M. Béné consistant à revenir à l'ancienne formulation de l'article 16, alinéa 1.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article16, alinéa 1, lettre c (abrogé), est adopté, de même que les articles 17, alinéa 1, à 20 (abrogé).

Art. 21

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Nous pensons que le rôle de l'Etat ne doit pas être un rôle de bailleur de fonds actif. Qui plus est, si, comme dans cet article, l'objectif est de prêter aux communautés qui présentent le plus grand risque financier - inévitablement d'ailleurs puisqu'il s'agit des coopératives - que l'on pousse même à s'endetter jusqu'à hauteur de 95% de fonds étrangers, ce qui ne nous paraît pas raisonnable.

Nous pensons, cela a d'ailleurs été repris dans le rapport de la commission d'évaluation des politiques publiques, que l'article tel qu'il figure aujourd'hui devrait tout simplement être supprimé. Nous vous proposons donc une modification de l'article 21, à savoir son abrogation.

M. David Hiler (Ve). Je trouve l'intervention de M. Béné assez amusante, parce que l'ancienne LGL prévoyait que l'on puisse, pour n'importe quel type d'immeuble, prêter, en tout temps, en premier rang. Notre parti a proposé que l'on supprime cette clause. Le danger était assez considérable et il fallait délimiter le rôle des uns et des autres. Il n'appartenait pas à la collectivités de prêter à raison de 80% de la valeur du gage.

En revanche, même les dispositions fédérales prévoient que les coopératives d'habitation peuvent emprunter à 95%. C'est généralement le deuxième et le troisième rang qui posent problème. Le seul cas récent où le risque s'est avéré fort pour une coopérative a été enregistré dans le canton de Saint-Gall. Cela doit être la Wageco Saint-Gall. Sur cette base-là, les banques ont quelque peu durci leur pratique. Mais dire qu'il y a plus de risque avec une coopérative d'habitation qu'avec un autre type de construction, c'est tout simplement faux. Il n'y a pratiquement pas eu d'échec s'agissant des coopératives d'habitation, là même où, à Zurich et à Bâle-Ville, elles représentent près de 10% du parc immobilier. 

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Il est évident, lorsqu'on emprunte des fonds à hauteur de 95% dans une coopérative, que le risque est plus important. Inévitablement. Je vous invite, Monsieur Hiler, à observer ce qui va se passer dans quelques années, lorsque les taux vont remonter et que l'on trouvera sur le marché des coopératives exsangues, qui n'auront plus la possibilité d'assumer leurs obligations financières, parce que les taux auront augmenté, parce les prix du marché ne correspondront plus du tout à la valeur des appartements et que les coopératives seront apparues ces dernières années sur le marché avec des prix qui me paraissent un peu trop élevés. On verra ce qui se passera, mais je pense que vous reviendrez sur vos déclarations !

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 21 est adopté.

Mis aux voix, l'article 23, alinéa 1, lettre c (abrogé), est adopté, de même que les articles 23B et 24.

Art. 24A

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Cet amendement ne figure pas dans le rapport de minorité, mais vous a été distribué. Cette troisième phrase du projet de loi est un exemple grave de réduction de l'attrait des immeubles HLM pour les privés, puisque les loyers augmentent en conséquence lorsqu'une des aides de l'Etat est réduite. Cette disposition va donc supprimer cet effet en cas de diminution ou de suppression du pourcentage de rabais d'impôt des immeubles subventionnés.

Nous vous invitons donc à conserver le statut actuel. Tout le monde dit que l'on ne construit pas assez d'immeubles HLM. C'est à nouveau une restriction que les propriétaires et les privés souhaitant construire des immeubles HLM ne peuvent pas assumer sans une compensation.

M. David Hiler (Ve). Concernant l'amendement de M. Béné, nous regrettons qu'il y ait encore autant d'abattements fiscaux. En réalité, ces abattements fiscaux devraient passer par le biais de subventions, de façon à assurer la transparence et la visibilité de l'effort de l'Etat. Il semble cependant, essentiellement pour des raisons d'ego des bénéficiaires, que l'on ne veuille pas admettre que ce sont des subventions. On les fait donc passer pour des abattements fiscaux. C'est exactement la même chose sur le plan économique. C'est juste moins apparent et c'était surtout, jusqu'à présent, très inéquitable. La nouvelle grille présentée par le département permet au moins d'avoir des allégements qui ont quelque chose d'équitable. Raison pour laquelle nous nous sommes fait violence et avons accepté de revenir en arrière par rapport à notre position initiale, qui était tout en subventions et rien en abattements. En conséquence, aller dans le sens de M. Béné viderait cet accord de tout son sens. 

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. J'ai un peu de peine à comprendre cette intervention au vu de la situation actuelle. Les loyers augmentent lorsque l'exonération fiscale diminue. Il y a inévitablement suppression d'un certain attrait, en tout cas pour une certaine catégorie de promoteurs.

Même si j'ai dit tout à l'heure que les institutionnels ne souhaitaient plus construire de logements subventionnés, ceux qui le font encore sont exonérés d'impôts. Toutes les caisses de prévoyance, toutes les fondations de prévoyance sont exonérées d'impôts. On va donc encore creuser le fossé entre les institutionnels publics et le privé. Je ne vois pas d'arguments que l'on pourrait développer pour justifier cette augmentation de l'inégalité.

Enfin, M. Hiler a parlé d'un manque de transparence. L'alinéa 4 précise que le Conseil d'Etat devra publier, dans son rapport de gestion, le montant total des rabais fiscaux accordés en vertu du présent article. Cette transparence me paraît suffisante afin de connaître exactement l'effort fourni à ce niveau-là en matière de logement social. 

La présidente. Je vous rappelle l'amendement de M. Béné à la dernière phrase de l'article 24A, alinéa 2 :

« La dégressivité ou la suppression du pourcentage de réduction accordé en vertu du présent article est prise en considération [...] »

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 24A est adopté.

Mis aux voix, l'article 25, lettres a et d est adopté, de même que l'article 26, lettre c.

Art. 26, let. d

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Même remarque que tout à l'heure à propos des HCM. Il est vrai qu'il n'y a eu que 89 logements qui ont été construits en HLM PPE. Cela ne justifie cependant pas l'abrogation pure et simple de cette catégorie. Cela ne mange pas de pain de la laisser. Et de nouveau, la liberté d'appréciation du département pourrait permettre de juger si une opération est intéressante ou non. Je vous invite donc à rejeter la proposition de la commission et à conserver cette lettre dans son acception actuelle.

La présidente. Pour que l'on soit bien au clair par rapport à votre rapport de minorité, Monsieur Béné, parlez-vous de la lettre c ou de la lettre d ?

M. Jacques Béné, rapporteur de minorité. De la lettre d, Madame ! 

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 26, lettre d (abrogé) est adopté.

Art. 26, let. e

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Cet article a quelque chose d'assez étonnant, puisque même l'office du logement a reconnu que l'on se situait actuellement en marge de la légalité en ayant mis au bénéfice de subventions des immeubles avec des baux associatifs. L'Etat veut en l'occurrence aller plus loin avec les associations pour lesquelles le bail associatif reste à construire. Il y a donc une certaine insécurité juridique, une inégalité de traitement, une dispersion de l'aide de l'Etat qui va à l'encontre même du rapport de la commission externe d'évaluation des politiques publiques, qui a plutôt recommandé de cibler l'aide de l'Etat et de déterminer par conséquent le cercle des bénéficiaires de cette aide. Il n'y a pas, aujourd'hui, de réelle définition du bail associatif. Le cercle des bénéficiaires n'est pas établi. Or, on met en place un arsenal législatif pour légaliser des situations illégales. Nous vous proposons donc, Mme la présidente, Mesdames, Messieurs les députés, de rejeter cette lettre e de l'article 26. 

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 26, lettre e, est adopté.

Mis aux voix, l'article 27 est adopté, de même que les articles 29 (abrogé) et 30 alinéa 1.

Art. 30, al. 3

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Même remarque que tout à l'heure, Mme la présidente ! La CEPP a recommandé de mieux cibler les aides. Le projet initial prévoyait que l'ensemble des taux d'effort serait relevé de 2%. Cette modification semblait bienvenue. Nous vous proposons donc que tous les taux, des lettres a, b et c, soient relevés de 2%, tel que le prévoyait le projet de loi initial.

La présidente. M. Béné propose donc de passer, s'agissant de la lettre a), de 18 à 20%, pour la lettre b), de 16 à 18%, et pour la lettre c) de 20 à 22%. Est-ce exact, Monsieur Béné ?

M. Jacques Béné, rapporteur de minorité. Oui !

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 30, alinéa 3, est adopté.

Mis aux voix, l'article 30, alinéa 5, est adopté, de même que l'article 30A, alinéa 1, à 31, alinéa 4.

Art. 31A, al. 2

La présidente. Nous sommes saisis d'un amendement à l'article 31A, alinéa 2. Il consiste à supprimer le chiffre 3.

M. Alberto Velasco (S), rapporteur de majorité. Pour les députés qui ne sont pas au fait des catégories, la catégorie 3 est la catégorie HCM, c'est-à-dire la catégorie que la commission a, dans sa majorité, voulu supprimer. Il est nécessaire de rendre cohérents tous les articles, notamment l'article 31A, alinéa 2. Je vous demande donc d'accepter cet amendement. 

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. J'ai un peu de peine à comprendre pourquoi l'on veut supprimer cette catégorie 3 dans la mesure où les HCM existent encore aujourd'hui. Certains propriétaires pourraient très bien renoncer, pour certains logements, aux prestations de l'Etat. Je ne vois donc pas pourquoi l'on supprimerait cette catégorie maintenant. Elle sera, de fait, inévitablement supprimée le jour où il n'y aura plus de HCM. Je vous propose donc de conserver cet article qui peut avoir une utilité dans un certain nombre de cas. 

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. J'ai un peu de peine à comprendre la position des personnes qui viennent de voter cet amendement-là. Je constate simplement que vous préférez continuer à recourir aux prestations de l'Etat, alors même que les propriétaires pourraient demander dans certains cas à renoncer à ces prestations qui pourraient, le cas échéant, être mises à disposition d'autres logements qui auraient effectivement besoin de prestations de l'Etat. Je suis donc très surpris de votre position, mais elle montre encore le manque de connaissance de certains par rapport au fonctionnement du marché.

M. Laurent Moutinot. Vous avez, dans les dispositions transitoires, des dispositions qui précisent que les régimes que vous supprimez, à savoir HLM PPE d'une part et HCM d'autre part, continueront à être soumis aux règles propres à leurs catégories jusqu'à l'échéance normale du contrôle. C'est la première chose. Quant à la deuxième remarque, Monsieur Béné, je suis saisi tous les jours de demandes de propriétaires qui souhaitent que leurs immeubles ne bénéficient plus de subventionnements et de contrôles. Je pourrais, si je perdais la tête, ramener en un mois le nombre de logements sociaux à 5 000 à Genève. Il suffirait que j'accepte ces demandes. 

Mis aux voix, l'article 31A, alinéa 2, ainsi amendé est adopté.

Mis aux voix, l'article 31A, alinéa 3, est adopté, de même que les articles 31B, alinéas 2 et 3, à 31C, alinéa 1, lettres a, e et f.

Art. 31C, al. 1, let. g

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Concernant la lettre g, le débat s'est avéré assez surprenant en commission. On élargit encore une fois le cercle des bénéficiaires contre les recommandations de la CEPP. Je constate à nouveau que cet article-là va aboutir à une moins bonne allocation par rapport au nombre de pièces par personne, puisque certaines pièces sont peu occupées, voire pas du tout. Je vous donne un exemple. On pourrait avoir deux parents avec deux enfants. Jusqu'à présent, ils bénéficiaient au maximum d'un six-pièces. Aujourd'hui, avec la garde partagée et cet article de loi, ces deux parents avec leurs deux enfants vont pouvoir monopoliser deux appartements de cinq pièces, soit dix pièces pour quatre personnes !

On parle de logement social et de meilleure allocation de logement. Ce n'est toutefois pas vraiment le but de cet article-là. J'ajoute que cet article est grave, parce qu'il laisse croire aux familles séparées qu'elles auront toujours la possibilité de conserver leur logement, alors que dans bien des cas, vu la diminution des revenus et malgré une aide personnalisée, le déménagement risque fort d'être inévitable à cause des taux d'effort réels - et non pas des taux d'effort de la loi - qui seront souvent difficiles à assumer. C'est ce qui nous a été présenté par le département par le biais de différents cas d'école. Que va-t-il se passer ? Les revenus les plus hauts seront favorisés. En effet, même s'il y a une diminution du revenu individuel pris en compte par appartement, ces personnes pourront peut-être conserver, dans certains cas, ces appartements, voire accéder à de nouveaux appartements. Pour nous, ce n'est pas vraiment le but de la LGL. Nous vous proposons donc de ne pas accepter cette lettre g.

M. Alberto Velasco (S), rapporteur de majorité. La commission a voulu, dans ces dispositions, réparer des inégalités criantes. Il y a par exemple les personnes qui habitent des logements à loyer libre. Elles peuvent divorcer. Les parents, même ceux qui n'ont pas la garde d'enfants, auront droit à deux, trois ou quatre pièces afin de recevoir les enfants. Par contre, s'agissant des parents qui habitent un logement subventionné, l'un des parents ne pourra pas bénéficier de suffisamment de pièces pour recevoir les enfants.

La commission a tout de même relativisé la chose puisqu'elle a précisé que la garde devrait être de 40% au moins. Vous voyez donc que ce n'est pas du tout le discours que tient M. Béné.

J'aimerais encore vous dire que nous sommes devant un fait de société. Les députés et le parlement se doivent de prendre en compte ce fait de société, à savoir les familles monoparentales. On est aussi placé devant un fait. Les familles se séparent et se recomposent. Elles se recomposent parfois dans de tels logements. La commission a estimé qu'elle n'avait pas suffisamment de données pour pouvoir réfuter ce fait. L'avenir nous dira par la suite si, comme le dit M. Béné, autant de familles profitent - je dis bien « profitent », c'est le terme qui a été utilisé - de cette soi-disant largesse. Je crois au contraire que nous allons répondre à une injustice criante à l'heure actuelle.

La présidente. Je mets aux voix l'amendement de M. Béné, qui veut revenir à la formulation ancienne.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 31C, alinéa 1, lettre g, est adopté.

Art. 31D

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Le problème des garanties locatives est un réel problème. Elles représentent en effet un moyen de pression important sur les locataires, qui existe dans le marché libre, mais pas dans les logements HLM, notamment par rapport à tous les problèmes de contentieux et tous les problèmes d'état des lieux de sortie.

Aujourd'hui, la mise de fonds propres pour les parts sociales de coopératives HLM ne dérange personne. On a donc de la peine à comprendre pourquoi la commission n'est pas entrée en matière sur cette garantie de loyer. On pourrait effectivement renoncer, dans certaines situations difficiles, à constituer ces garanties de loyers, voire permettre aux locataires de constituer, pendant la première année de location, ces garanties locatives. Nous vous proposons dès lors d'adopter l'article 31D tel qu'il est mentionné dans le rapport de minorité. 

Mme Alexandra Gobet (S). Tout à l'heure, M. Béné décrivait dans son patchwork, sur le mode du dénigrement, le défilé processionnaire des cas sociaux dans les régies pour inviter à l'instant suivant à pourvoir ces cas sociaux d'un assistanat dans les cas les plus criants.

Madame la présidente, Mesdames et Messieurs, le dépôt de ces amendements, celui à l'article 31D et celui à l'article 32, me permet en premier lieu de m'insurger catégoriquement contre la transformation des locataires à bas revenu en cas sociaux dans la bouche du rapporteur de minorité. En second lieu, j'aimerais mettre en relation cette circonstance avec l'information reçue par le rapporteur de minorité sur l'article 31D en commission. Réclamer dans l'instant suivant une garantie de la part des mêmes cas sociaux dont M. Béné vient de parler est totalement paradoxal. Nous maintenons notre opposition au dépôt de ces amendements qui vont dans le sens contraire par rapport à l'aide qui doit être apportée dans ces situations. 

La présidente. Vous trouvez l'amendement de M. Béné à la page 466 du rapport :

« 1Pour les baux d'habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Ces sûretés doivent être déposées auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire en conformité avec la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975.

2Les sûretés sont valablement constituées par le locataire si elles le sont par versements mensuels réguliers et identiques dans le délai d'une année dès la signature du contrat de bail.

3Si la constitution de sûretés représente une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, le département, avec le préavis du bailleur, peut en dispenser le locataire. »

M. Jacques Béné (L), rapporteur de minorité. Ce qui est choquant, c'est que l'on ne peut pas demander à un propriétaire de louer un logement à quelqu'un qui dispose d'un faible revenu sans qu'il puisse demander une garantie locative. Il y a de nombreux moyens qui permettent aujourd'hui aux locataires de fournir des garanties de loyers sans bourse délier. Ce sont ces produits, qui se répandent sur le marché, qui permettraient aux locataires peu aisés de fournir tout de même une garantie bancaire, bien utile dans certains cas, et qui permettrait de régler ce problème-là. Nous vous proposons donc cet article 31D. L'article 32, que vous avez trouvé sur vos places, est un autre amendement possible. Je vous invite donc, si vous n'acceptez pas l'article 31D, à accepter au moins l'article 32 qui laissera la faculté au règlement de prévoir certaines possibilités pour fournir des garanties de loyers, usuelles dans le marché libre. 

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Art. 32

La présidente. M. Béné a déposé un amendement qu'il vient de défendre et dont le libellé est le suivant :

« Le locataire peut être requis de fournir une garantie de loyer en la forme prévue par le règlement. »

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 32A (abrogé) est adopté, de même que les articles 34, alinéa 1, à 45.

Mis aux voix, l'article 1 (souligné) est adopté, de même que les articles 2 et 3 (soulignés).

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débats, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

Loi(8076)

modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4 05)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genèvedécrète ce qui suit :

Article 1 Modification

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit :

Art. 1, al. 1 (nouvelle teneur)

1 L'Etat encourage la construction de logements d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la loi.

Art. 1, al. 2, let. b, c et d (nouvelles teneurs)

  let. e (nouvelle)

Art. 1, al. 3, 1re phrase (nouvelle teneur)

3 L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. Les logements (...).

Art. 5, al. 1, let. c et d (nouvelle teneur)

Art. 5, al. 2, let. c et d (nouvelle teneur)

Art. 9, al. 1 construction de logements d'utilité publique (nouvelle teneur)

1 L'Etat, ou la commune, est tenu de concéder en droit de superficie aux fins de construction de logements d'utilité publique les terrains acquis en vertu du droit de préemption légal ou d'expropriation. Les droits de superficie peuvent être concédés à des collectivités publiques, à des fondations de droit public, à des organismes de droit privé sans but lucratif, à des coopératives d'habitation ou à des associations sans but lucratif. La commune peut, en outre, construire elle-même des logements d'utilité publique sur lesdits terrains.

Art. 9, al. 2 (abrogé)

Art. 9, al. 3 (nouveau)

3 Des échanges de terrains acquis en vertu du droit de préemption ou d'expropriation peuvent être effectués contre d'autres terrains situés en zone de développement qui offrent des droits à bâtir au moins équivalents, si ces échanges permettent de favoriser la construction de logements d'utilité publique.

Art. 15, al. 2 (nouvelle teneur)

 al. 3 (nouveau)

2 L'aide de l'Etat est subordonnée à des critères d'économie des coûts de production et d'exploitation, de qualité des logements et de leur environnement.

3 Les aides de l'Etat, telles que définies à l'article 1, alinéa 2, lettre b sont destinées en priorité à des logements d'utilité publique construits par des collectivités publiques, des corporations de droit public, des coopératives d'habitations et des organismes à but non lucratif.

Art. 16, al. 1, let. c (abrogé)

Art. 17, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Pour les logements des catégories 1, 2 et 4 le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert.

Art. 17, al. 3, let. a (nouvelle teneur)

Art. 19, al. 2 (nouvelle teneur)

2 Cette proportion peut être portée à 95% dans les cas d'application de l'article 17, alinéa 3.

Art. 20 (abrogé)

Art. 21 Prêts en 2e et 3e rangs (nouvelle teneur)

1 Pour les immeubles des catégories 1, 2 et 4, le Conseil d'Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l'exigent, et après une analyse du risque et du refus des organismes prêteurs, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est :

2 Ces prêts ne peuvent dépasser 15 % ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95 % de la valeur de gage de l'immeuble, à dire d'expert. Ils doivent être remboursés à partir de la 10ème année d'exploitation de l'immeuble, en 15 ans au maximum.

Art. 23, al. 1, let. c (abrogé)

Art. 23B Catégories d'immeubles (nouvelle teneur)

1 Le Conseil d'Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l'article 30, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, à compter de la mise en exploitation de l'immeuble.

2 Cette subvention personnalisée s'élève au maximum à F 1'800 la pièce par an, pendant une période de 20 ans à compter de la mise en exploitation de l'immeuble. Ce montant maximum est ensuite réduit chaque année de F 100 par pièce, de la 21e à la 25e année. Dès la 26e année, la subvention personnalisée est supprimée.

3 Le cumul entre la subvention personnalisée au logement et l'allocation de logement est exclu.

§ 2. Régime fiscal (nouvel intitulé)

Art. 24 Impôt immobilier complémentaire (nouvelle teneur)

Le Conseil d'Etat peut exonérer les propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi de l'impôt immobilier complémentaire dans les limites suivantes :

Art. 24A Taux d'imposition (nouveau)

1 Le Conseil d'Etat peut fixer des taux d'imposition réduits en faveur des propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi. La réduction de la charge fiscale correspondante ne peut dépasser les pourcentages suivants :

2 Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 10 premières années ; il est ensuite réduit de moitié pendant les 10 années suivantes pour disparaître totalement dès la 21ème année.

Dans les cas d'application de l'art. 17, al. 3 let. a et lorsque le financement par des fonds propres ne dépasse pas 5 % du prix de revient des immeubles, le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant 20 ans pour prendre fin dès la 21ème année.

La dégressivité ou la suppression du pourcentage de réduction accordé en vertu du présent article n'est pas prise en considération pour les modifications de l'état locatif prévues par l'art. 42, al. 1 de la loi.

3 Le pourcentage de fonds propres déterminant pour la fixation de la réduction du taux d'imposition est celui figurant sur le plan financier pris en considération lors de la fixation initiale des loyers par le Conseil d'Etat. La variation du pourcentage de fonds propres résultant de l'amortissement régulier des dettes hypothécaires n'entraîne pas une modification de la réduction du taux accordée initialement. En revanche, le pourcentage de réduction du taux d'imposition peut être revu en cas de modification ultérieure du financement des immeubles, approuvée par l'Etat.

4 Le Conseil d'Etat publie chaque année, dans son rapport de gestion, le montant total des rabais fiscaux accordés en vertu du présent article.

Art. 25, let. a (nouvelle teneur)

 let d (nouvelle)

Art. 26, let. c (nouvelle teneur)

Art. 26, let. d (abrogé)

Art. 26, let. e (nouvelle)

Art. 27 Plans techniques et financiers (nouvelle teneur)

Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état locatif ainsi qu'aux réserves pour entretien, doivent être préalablement agréés par le Conseil d'Etat, qui peut déléguer cette compétence à un département. Toute modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément.

Art. 29 (abrogé)

Art. 30, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Les logements visés à l'article 16, catégories 1 et 2 sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d'une subvention personnalisée au sens de l'article 30A; en cas de relocation, la priorité doit être donnée à un locataire respectant les conditions fixées à l'article 30A, si les 60% au moins des logements ne sont plus occupés par des locataires bénéficiant d'une subvention personnalisée.

Art. 30, al. 3 (nouvelle teneur)

3 Les taux d'effort sont les suivants :

Art. 30, al. 5 (nouveau, l'al. 5 ancien devenant l'al. 6))

5 Les logements situés dans les immeubles visés à l'article 16, catégories 1 et 2 doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n'excède pas un certain pourcentage du barème d'entrée fixé par le règlement et situé entre 75% et 95% du dit barème.

Art. 30A, al. 1 (nouvelle teneur)

1 La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leur taux d'effort au niveau de ceux fixés à l'article 30.

Art. 31, al. 3 (abrogé)

Art. 31, al. 4 (nouvelle teneur, sans changement des sous-notes)

4 Dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le taux d'effort est porté à 26% et le propriétaire de l'immeuble peut être requis par le département chargé d'appliquer la loi, ci-après le département, de résilier le bail.

Art. 31A, al. 2 et 3 (nouvelle teneur)

2 Le Conseil d'Etat peut autoriser le propriétaire d'un immeuble de la catégorie 1 ou 2 à renoncer, pour un certain nombre de logements, aux prestations de l'Etat. Les locataires de ces logements ne sont également pas soumis aux limites de revenus fixées à l'article 30 ; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l'autorité compétente.

3 Le Conseil d'Etat est autorisé à édicter des mesures exceptionnelles permettant de déroger en faveur du locataire au barème d'entrée et au barème de sortie, aux conditions d'octroi et au montant de l'allocation de logement et de la subvention personnalisée, ainsi que de réduire, voire de supprimer les surtaxes, ou de fixer un délai pour appliquer le taux d'effort prévu en cas de sous-occupation, en particulier pour des motifs sociaux.

Art. 31B, al. 2 et 3 (nouveau)

2 Les logements des immeubles visés à l'article 16, catégories 1, 2 et 4 sont destinés aux personnes dont la fortune n'est pas manifestement excessive. Les montants relatifs à la prévoyance professionnelle (2e et 3e piliers) ne sont, en principe, pas pris en compte dans l'établissement de la fortune.

3 Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l'impôt sur le revenu à Genève et ayant, en principe, résidé à Genève pendant deux années continues dans les cinq dernières années.

Art. 31C, al. 1, let. a et e (nouvelle teneur)

 let. f et g (nouvelle)

Art. 32A abrogé

Art. 34, al. 1 (nouvelle teneur)

1 En cas d'inobservation des conditions légales et réglementaires ou de violation des conditions particulières de mise au bénéfice de la présente loi, les dettes cautionnées et les prêts accordés par l'Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, les avantages fiscaux sont rapportés avec effet rétroactif à la date de leur octroi et les subventions versées dès l'origine doivent être immédiatement remboursées.

Art. 35, al. 2 (nouvelle teneur)

 al. 3 (nouveau)

2 Les créances de l'Etat de Genève pour inexécution des restrictions de droit public sont au bénéfice d'une hypothèque légale assimilée à celles prévues à l'article 80, alinéa 1, lettre d, chiffre 3°, de la loi d'application du code civil et du code des obligations, du 7 mai 1981. Cette hypothèque prend naissance sans inscription dès l'exigibilité des créances. Elle suit immédiatement les gages immobiliers conventionnels dont le montant ne doit toutefois pas excéder 80%, respectivement 95% dans les cas d'application de l'art. 17 al. 3, de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert. Elle peut être inscrite au registre foncier à titre déclaratif.

3 Le Conseil d'Etat peut renoncer à l'inscription de l'hypothèque légale visée à l'alinéa 2 pour des immeubles propriété de collectivités publiques.

Art. 37, al. 2 et 3 (nouvelle teneur)

2 Le montant des prestations annuelles accordées en application de la présente loi et des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut excéder 75 millions de francs par an, exception faite de la valeur des avantages fiscaux et après déduction des restitutions éventuelles (remboursements, amendes, surtaxes, notamment), et 15 millions de francs par an, en application des articles 39B et 39C.

3 La somme totale que le Conseil d'Etat est autorisé à prêter en application de l'article 21 de la présente loi, ainsi que des lois visées à l'article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 80 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l'Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l'aide fédérale à la construction de logements.

Art. 37A (abrogé)

Art. 38 (abrogé)

Art. 39, al. 1, let. c (nouvelle teneur)

Art. 39A, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Si le loyer d'un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue pour le locataire une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs, ce locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement.

Art. 40 (abrogé)

Art. 44, al. 1 (nouvelle teneur)

1 Si le bail porte sur un logement, le locataire peut, dans le délai de 30 jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions visées à l'article 42 et plus particulièrement contre les avis notifiés sur formule officielle par le propriétaire.

Art. 44, al. 6 (nouveau)

6 Si le bail porte sur des locaux commerciaux, les voies de recours sont régies par le titre huitième du Code des obligations (bail à loyer) et les articles 56A à 56D de la loi genevoise sur l'organisation judiciaire.

Art. 45 Application de la législation fédérale (nouvelle teneur)

Les locataires de logements ou de locaux soumis à la présente loi bénéficient, à l'exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la protection instituée par le titre huitième du Code des obligations (bail à loyer). Les articles 31 à 31 C de la présente loi sont réservés.

Article 2 Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Article 3 Dispositions transitoires

Les immeubles au bénéfice d'une exonération fiscale fixée par un arrêté du Conseil d'Etat pris avant le 31 décembre 2000 en application de l'ancien article 24 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977 (ci-après LGL) restent soumis aux conditions fixées par lesdits arrêtés pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

Les logements individuels soumis au régime de la propriété par étages et mis au bénéfice de la LGL en application de l'ancien article 26, lettre d LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces logements, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur des nouveaux copropriétaires, pour la durée initialement prévue, si ceux-ci respectent les conditions de l'ancien article 32 A LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables pour les nouveaux propriétaires.

a) immeubles

Les immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL, restent soumis aux conditions fixées dans les accords de principe et les arrêtés du Conseil d'Etat qui leur sont applicables, pour la durée prévue. En cas de vente de ces immeubles, le bénéfice de la LGL pourra être reconduit en faveur du nouveau propriétaire pour la durée initialement prévue, à l'exception de l'exonération fiscale accordée selon l'ancien article 24 LGL. Les nouvelles dispositions des articles 24 et 24A LGL seront applicables dans ce cas.

b) locataires

Les conditions relatives aux locataires figurant au chapitre III section 4 de la LGL sont applicables aux locataires des immeubles mis au bénéfice de la LGL en catégorie 3 HCM, en application de l'ancien article 16, alinéa 1, lettre c LGL.

La présidente. Monsieur Velasco, le débat n'est pas terminé ! Je souhaiterais que vous restiez à la table des rapporteurs !

Premier débat

PL 8144-A

Mis aux voix, ce projet est rejeté en premier débat.

PL 8145-A

Mis aux voix, ce projet est rejeté en premier débat.

PL 8174-A

Mis aux voix, ce projet est rejeté en premier débat.