Séance du jeudi 5 novembre 1998 à 17h
54^e législature - 2^e année - 1^re session - 46^e séance

La Commission des travaux, sous la présidence de M. Dominique Hausser, s'est réunie le 5 mai et 9 juin 1998, pour examiner le projet de loi 7797-II, issu du projet de loi 7797 traitant d'un paquet financier permettant au CE d'acquérir des terrains, déposé le 8 décembre 1998 et renvoyé par le Grand Conseil en Commission des finances lors de la séance du 23 janvier 1998. Un des projets examinés traitant de l'acquisition d'un immeuble, la Commission des finances a décidé de renvoyer cette acquisition en Commission des travaux, soit le projet de loi 7797-II.

M. .

M. M. M. Schipperijn, directeur des ressources financières

M. M. F. Reinhard, directeur des bâtiments

M. M. R. Chapel, directeur adjoint de la direction des bâtiments

M. M. P. Perroud, service entretien et transformations

M. M. C. Cerutti, service des opérations foncières

M. M. B. Vuagniaux, chef de la division de la gérance et conciergerie.

Introduction

L'acquisition de ce bâtiment, construit il y a 28 ans (voir annexes 1 et 2) et situé au 78-82 route des Acacias, se situe dans le cadre de la politique visant à loger les services de l'Etat dans des locaux lui appartenant. Cela permettra, pour les services logeant dans des bâtiments privés, une économie sur les loyers qui serait affectée à couvrir les charges financières correspondant à l'achat du bâtiment.

C'est ainsi que plusieurs services seraient regroupés dans ces locaux. Il s'agit du :

- CICPH : Centre d'information et coordination pour personnes handicapées, actuellement Aubépine 6, délai de résiliation au 30-06-99.

- ICCP : Inspection cantonale du commerce et contrôle des prix (DEEE), actuellement Aubépine 6, délai de résiliation au 30-06-99.

- SSPE : Service de santé du personnel de l'Etat, actuellement Aubépine 6, délai de résiliation au 30-06-99.

- OCSTAT : Office cantonal de la statistique, actuellement à la rue du 31 décembre, délai de résiliation au 30-06-99.

- CTI : Centre des technologies de l'information.

- Secrétariat permanent du CATI (Conseil d'administration du CTI)Trois étages, aménagés pour 146 postes de travail, seront affectés au CTI.

L'ensemble de ces postes étant répartis actuellement dans les centres suivants :

80 à l'HOFIN (Office des finances), 24 à Beau-Séjour et 42 sur les sites suivants : NHP, OCPA (Office cantonal des personnes âgées) - Chêne, RGT (Registre genevois des tumeurs) - Bd de la Cluse, Palais de justice, Economat - Allobroges, OCP (Office cantonal de la population) - D. Dufour 1, DAEL (Dépt. de l'aménagement, de l'équipement et logement) - D. Dufour 5, SAN (Serv. des Auto. et de la navigation) - rte de Veyrier, DEEE (Dept. Economie, emploi et affaires extérieurs) - Vieille-Ville, Bourse.

Ainsi, le CTI libère entre autres les locaux qu'il occupe à l'Hôtel des finances, ce qui devrait permettre au Département des finances, logeant dans des locaux trop exigus, d'accueillir les nouveaux collaborateurs accordés par le Grand Conseil. En outre, pour le CTI, le regroupement de ces services correspond à la nécessité de travailler dans un cadre rapproché. Ces nouvelles conditions contribuant ainsi à améliorer sa performance.

D'autre part, le Crédit Suisse, vendeur, a demandé à pouvoir occuper encore pendant 5 ans certains locaux (sous-sol et une arcade au rez), moyennant une location.

Surfaces disponibles en m2

Surface brute : 12 380

Surface louée au Crédit Suisse : 1 705

Surface disponible pour l'administration : 10 092

Surface attribuée au CTI : 3 390

Surface attribuée au SSPE - CICPH - ICCP : 1 686

Surface attribuée à l'OCSTAT : 1 130

Si l'ensemble des surfaces avait été attribué aux informaticiens (CTI), actuellement dans des bâtiments de l'Etat, aucune économie sur les loyers aurait été possible. C'est l'adjonction de services utilisant des locaux en location qui permet de réaliser des économies servant à couvrir à hauteur de 86,52 % les charges du projet.

Prix de l'immeuble

Prix de base accepté par les parties : Fr. 16 000 000.-

A déduire 560 000.- de travaux payés par le Crédit Suisse, correspondant à la remise en état par le département des deux sous-sols et une partie du deuxième étage, ainsi qu'une réduction supplémentaire négociée de Fr. 440 000.-.

Valeur négociée de l'immeuble Fr. 15 000 000.-

Ce qui représente un prix de Fr. 1211.-/m2 de surface brute de plancher (SBP) disponible (12 383 m2). Si l'on prend en considération le terrain adjacent de 1316 m2 qui a un potentiel constructible de 5400 m2 de SBP et dont la valeur qui peut-être évaluée à Fr. 1 316 000.- est déduite du prix de l'immeuble on atteint un prix de Fr. 1105.-/m2 de SBP.

A titre comparatif, si l'on compare le coût de cet immeuble avec deux autres immeubles actuellement loués par les services de l'Etat, au 17-18 bd Carl-Vogt et 16-18 bd Saint-Georges, on arrive respectivement à des prix de SBP de Fr.1436.-/m2 et Fr. 1585.-/m2, soit des coûts de 30 % et 43 % supérieurs à l'immeuble de la route des Acacias.

Selon l'avis du service des opérations foncières, aucune expertise de l'immeuble n'a été envisagée suite à l'examen de la direction des bâtiments qui l'a jugé de "; très bonne qualité ".

Loyers économisés annuellement

Services  Actuellement Economie

SSPE - CICPH - ICCP Aubépine 6 Fr. 525 487.-

OCSTAT 6-8 31-Décembre Fr. 324 133.-

Total  Fr. 849 620.-

Revenu de location

Location au CS de surfaces au 1er et 2e s.-sol, rez et 1er étage. Fr. 300 090.-

Valeur locative de l'immeuble Fr. 17 687 846.-

Economies + location =  Fr. 1 149 710.-

En capitalisant cette somme à un taux de 6 %, on obtient une valeur  locative de : Fr. 17 687 846.-, valeur supérieure à la valeur de Fr. 15 000 000.-négociée pour l'achat de l'immeuble.

Dépense nouvelle d'investissement

Crédit net proposé : Fr. 15 000 000.-

Charges financières annuelles (1)

Amortissement constant (25 ans à 4 %) Fr. 600 000.-

Intérêts passifs moyens (4,63 %) Fr. 346 875 .-

Total des charges financières Fr. 946 875 .-

Couverture financière (2)

Total des revenus = Fr. 1 149 710.-

(Recettes propres + Economies prévues)

Total des charges financières =  Fr. 946 875.-

Coûts induits(conciergerie, entretien, locaux, énergie, etc. = Fr. 382 000.-

Total des charges = Fr. 1 328 875.-

Couverture du projet (insuffisance)=  - Fr. 179 165.-

Taux de couverture en % = 86,52

Coûts estimatifs des travaux d'aménagement

a)  Reprise du bâtiment sans transformation 

 Peinture murs et plafond, revêtement de sol,

 peinture sur vitrage, éclairage partiel,

informatique, tél.=  Fr. 1 618 000.-

b)  Réaménagement des étages (option cloisonnement)

dito A + cloisonnement =  Fr. 2 960 000.-

Coût au m2

 option a = 335 Fr./m2

 option b = 612 Fr./m2

Discussion et vote

Lors de la séance du 5 mai 1998, le président de la commission rappelle que ce projet fait partie d'un paquet financier permettant au Conseil d'Etat d'acquérir des terrains. S'agissant d'un bâtiment, la Commission des finances a décidé de le renvoyer à la Commission des travaux.

M. Laurent Moutinot expose les raisons pour lesquelles cette acquisition est nécessaire, soit : logement des services de l'Etat dans des locaux lui appartenant en vue d'économiser des loyers, regroupement de certains services afin d'améliorer leur performance, mise à disposition d'une partie des locaux aux informaticiens actuellement à l'Hôtel des finances, ce dernier devant accueillir des nouveaux collaborateurs, rapport qualité/prix intéressant, bâtiment nécessitant des travaux d'un montant limité. D'autre part, les objectifs du Conseil d'Etat étant de respecter une unicité de lieu et matière, les propriétaires des bâtiments attenants à celui du DAEL ont été approchés, mais leurs exigences sont restées trop élevées par rapport à la possibilité offerte par l'immeuble des Acacias.

Après avoir pris note de l'intérêt que suppose l'acquisition de ce bâtiment, la commission a émis un certain nombre de réserves. Elles concernent le montant qui devait être alloué aux travaux de réfection, la nécessité de procéder à une expertise sur la qualité de l'immeuble et son bilan thermique, le chiffrage des économies réalisées, la comparaison entre charges annuelles et les économies afin de ne pas aggraver le déficit de l'Etat. La commission estimant que le vote du Grand Conseil ne pourra intervenir avant septembre, souhaite disposer de l'ensemble des données et informations comme préalable à toute décision.

M. Laurent Moutinot propose à la commission de rentrer en matière et s'engage à fournir les informations souhaitées avant le vote définitif.

Vote d'entrée en matière

Finalement, la majorité de la commission se rallie à la proposition de M. Laurent Moutinot et l'entrée en matière est votée par 7 voix (1L, 2 S, 1 Ve, 3 AdG) et 3 abstentions (1 R, 2 DC).

A la suite à ce vote la discussion s'engage sur l'opportunité d'équiper le bâtiment de capteurs solaires. Le département fait savoir qu'à ce stade aucune étude n'a été engagée considérant prématurée une telle initiative.

La commission s'est à nouveau réunie le 9 juin 1998, toujours sous la présidence de M. Dominique Hausser et en présence de M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat chargé du Département de l'aménagement de l'équipement et du logement, assisté de M. M. Schipperijn, directeur des ressources financières, M. F. Reinhard, directeur des bâtiments, M. P. Perroud, service entretien et transformations, M. C. Cerutti, service des opérations foncières, M B. Vuagniaux, chef de la division de la gérance et conciergerie.

Lors de cette séance, M. Laurent Moutinot confirme que l'exercice consiste à réaliser des économies substantielles de loyers pour que l'opération soit intéressante. Que cet immeuble ne sera pas dévolu exclusivement aux informaticiens, bien qu'une grande partie des surfaces leur seront attribuées, pour éviter que l'Hôtel des finances doive procéder à d'autres locations pour loger des informaticiens s'y trouvant aujourd'hui.

Suite à quoi le département remet les informations et données figurant dans les pages précédentes de ce rapport. Il confirme que grâce aux économies (Fr. 849 000.-) et loyer perçu (Fr. 300 090.-) (loyer CS) pendant 5 ans, on arrive à une valeur locative de 17,687 mio, rendant ainsi l'opération rentable.

Considérant le délai de résiliation des différents baux liant les services, la commission s'est interrogée à partir de quelle date les économies avancées pourraient être prises en compte. Le département confirme que le délai de résiliation pour certains services se situe au début du mois de décembre 1998, par contre pour ceux qui sont logés au 31-Décembre le congé devrait être signifié au plus tard le 30 juin 1998 ! M. Laurent Moutinot insiste sur cette date comme élément pouvant affecter les économies escomptées et se déclare prêt à prendre le risque de dénoncer le bail au 30 juin 1998, à condition que la commission vote de manière unanime ce projet de loi. La commission s'est penchée sur les montants estimés des travaux à effectuer pour l'aménagement des bureaux. Montants figurant sous forme de deux variantes a et b (voir détail pages précédentes) s'élevant respectivement à Fr. 1 618 000.- et Fr. 2 960 000.-. Par souci d'économie, la commission, tout en incitant le département à se rallier à la variante la moins onéreuse demande si les différences portent uniquement sur des paramètres ayant trait à l'organisation du travail et non au confort des utilisateurs. Le département répond par l'affirmative. Concernant le financement de l'enveloppe des travaux d'aménagement, M. B. Vuagniaux précise qu'ils pourront être financés par les marges financières que permet cette opération

Certains membres de la commission insistent, pour que soit entreprise par  le département une étude sur les possibilités d'économies d'énergie. Notamment par l'installation de capteurs, groupes chaleur/force et la mise en place d'une synergie avec les SIG. Ces derniers, ayant été sollicités par la Commission d'énergie du Grand Conseil afin de commercialiser l'ensemble de l'énergie solaire produite dans le canton, sont à la recherche de sites de production ! Le département reconnaît qu'au stade actuel du projet, aucune étude technique et financière a été envisagée, mais qu'il serait possible de procéder à une évaluation en vue de la soumettre à la commission. Au sujet des intérêts passifs, la commission relève que ceux-ci passent de 5,75 % à 4,63 % et se demande s'ils sont actualisés tous les 3 ans ? M. M. Schipperijn nous confirme que le taux moyen de l'intérêt de la dette varie de jour en jour et le taux annoncé correspond à un taux moyen au 31/12/97.

Malgré le vote d'entrée en matière (majorité) lors de la séance du 5 mai, la commission a procédé a un nouveau vote, et cette fois-ci c'est à l'unanimité (2 L, 1 R, 1 DC, 2 S, 1 Ve, 3 AdG) qu'elle accepte l'entrée en matière.

Finalement la Commission des travaux s'est déclarée d'accord avec le projet à l'unanimité (2 L, 1 R, 1 DC, 2 S, 1 Ve, 3 AdG) et recommande au Grand Conseil d'accepter le projet de loi 7797-II.

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Premier débat

M. Alberto Velasco (S), rapporteur. Je tiens à faire remarquer deux points. D'une part, grâce aux économies effectuées sur des loyers et aux recettes perçues notamment par les locations au Crédit Suisse, nous arrivons à une valeur locative qui rend cette opération rentable. D'autre part, certains membres de la commission ont insisté pour que le département entreprenne une étude sur les possibilités d'économie d'énergie dans ce bâtiment.

M. Luc Gilly (AdG). J'aimerais appuyer la demande de M. Velasco. Effectivement, nous avons parlé, en commission, des économies d'énergie concernant ce bâtiment. Je ne sais pas si tous les députés savent où se trouve ce bâtiment mais il ne peut pas être mieux placé question ensoleillement durant toute la journée.

J'estime qu'il est maintenant du devoir du département, et d'autres départements qui seraient confrontés à ce genre de problème, d'étudier réellement, chaque fois que possible, la pose de capteurs solaires sur les toits de bâtiments aussi bien situés.

J'avais déjà posé la même question au sujet de l'école de commerce qui est en cours de rénovation en haut de la rue de Saint-Jean et j'aimerais bien que l'on puisse travailler dorénavant avec plus d'entrain sur ces propositions d'économies d'énergie, qui somme toute seront avantageuses pour tous.

M. Florian Barro (L). Voilà à nouveau un projet d'acquisition de bâtiment pour l'Etat qui fait suite à ceux des SIG, notamment. Dans l'exposé des motifs, de nombreuses questions qui ont partiellement trouvé réponse en commission sont apparues. Le groupe libéral estime qu'il serait temps que l'Etat nous fasse part de ses intentions générales pour les locaux administratifs qu'il occupe.

Il est en effet intéressant de constater que dans le canton de Vaud l'Etat a pris l'option de louer des locaux, alors que Genève prend plutôt l'option, depuis une année ou deux, d'acheter des locaux pour ses besoins administratifs.

S'agissant de ce projet spécifique, la ligne des économies apparaît comme toujours dans les tableaux financiers à l'appui du projet de loi, dans l'exposé des motifs. Malheureusement, très souvent, cette ligne n'est pas ou mal utilisée. En l'occurrence, Monsieur Velasco, je ne peux pas vous rejoindre entièrement sur les économies potentielles de ce projet puisque, comme vous l'écrivez vous-même, la couverture du projet est insuffisante, cela du fait qu'il n'a pas été procédé à une estimation des économies potentielles entraînées par le regroupement de certains services de l'Etat, en particulier des services informatiques.

Le groupe libéral souhaite donc que, lorsqu'on propose des projets de ce type et notamment des acquisitions de bâtiments, il soit procédé aussi à l'estimation des économies relatives aux synergies de fonctionnement. Pour cette raison, après en avoir discuté en caucus, le groupe libéral s'abstiendra sur ce projet.

M. Alberto Velasco (S), rapporteur. L'insuffisance de couverture provient fondamentalement des charges dues à l'entretien du bâtiment. Le projet est équilibré quant aux recettes et aux loyers économisés. Par contre, le fait de loger dans ce bâtiment va impliquer un entretien et par conséquent des charges qui font que la couverture n'est que de 86%.

M. Laurent Moutinot, conseiller d'Etat. A l'origine, l'acquisition de ce bâtiment avait été prévue pour y mettre la quasi-totalité des services informatiques de l'Etat. Vous avez, Mesdames et Messieurs les députés, souhaité, à juste titre, que ce bâtiment permette également de loger des services de l'Etat qui sont en location, précisément pour que l'opération soit la plus équilibrée possible sur le plan économique et que les économies faites sur des locations auprès de tiers rendent le prix d'achat de l'immeuble compatible avec l'opération.

C'est ce qui a été fait de sorte qu'une partie de l'informatique ira, après votre vote, dans l'immeuble des Acacias, mais que d'autres services qui sont actuellement dans des locations forts coûteuses, iront aussi dans cet immeuble.

Monsieur Barro, vous avez demandé quelle était la politique de l'Etat en la matière. Je peux vous dire brièvement que l'Etat dépense à peu près 23 millions de francs en locations de locaux auprès de tiers dont une partie non négligeable est difficilement modifiable parce qu'il s'agit d'infrastructures qui se trouvent dans des quartiers où elles doivent rester.

En revanche, il y a une série d'immeubles où l'Etat est le seul locataire. Si l'on arrive, à un moment donné, à ce que le prix d'achat de tel immeuble, où l'Etat est seul locataire, rende l'opération moins coûteuse à terme que de continuer à payer des loyers, l'Etat va acquérir ce type d'immeuble. Mais il va de soi qu'ils sont difficiles à acquérir parce que les propriétaires concernés savent ce que je suis en train de vous dire et pratiquent évidemment des prix qui rendent l'opération difficile.

Il existe un troisième type de locations disséminées en ville mais qui pourraient se regrouper dans un ou plusieurs bâtiments dont l'Etat serait propriétaire. Dans cette hypothèse, le calcul est essentiellement économique : soit ces économies de location permettent de financer l'achat ou la construction d'un bâtiment, soit elles ne le permettent pas. C'est le critère essentiel retenu par le Conseil d'Etat.

Il existe un deuxième critère qu'il ne faut pas perdre de vue, à savoir la rationalisation et la rationalité des activités administratives. En effet, il y a un certain nombre de cas où il n'est simplement pas possible d'appliquer le seul critère des économies. Dans ces cas, la facilité de traitement des dossiers et la synergie résultant du regroupement de plusieurs services sont des paramètres qui sont compris comme étant l'application d'une saine idée de la réforme de l'Etat et qui peuvent aussi justifier un certain nombre d'acquisitions.

Je répondrai volontiers plus en détail à votre question, Monsieur le député Barro, mais comme elle est d'une grande pertinence je voulais d'ores et déjà vous donner les principaux axes de la politique que nous menons.

Ce projet est adopté en trois débats, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genève

décrète ce qui suit :

Art. 1 Crédit extraordinaire d'investissement

Art. 2 Budget d'investissement

Art. 3 Inscription au patrimoine administratif

Art. 4 Financement et couverture des charges financières

Art. 5 Amortissement

Art. 6 Loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat de Genève

La présente loi est soumise aux dispositions de la loi sur la gestion administrative et financière de l'Etat de Genève, du 7 octobre 1993.