Séance du vendredi 24 avril 1998 à 17h
54^e législature - 1^re année - 7^e session - 15^e séance

Mme Micheline Calmy-Rey, conseillère d'Etat. La première partie de l'interpellation de Mme Pürro concernait l'immeuble 2, rue Jean-Jaquet et un projet d'acquisition de cet immeuble par la Coopérative de l'habitat associatif. J'ai réuni dans mon bureau M. Fues, directeur de la Banque cantonale de Genève et M. Favarger de la CODHA. Un plan financier a été établi lors de cette rencontre. Ce plan fixait le prix du bâtiment existant à 3 millions de francs avec un financement sous forme de prêt BCG de 90% au taux de 4% pendant 10 ans. Je précise que le prix d'achat souhaité par la banque, au début de l'entretien, était de 3,5 millions et qu'elle affirmait avoir un acheteur pour 4 millions de francs...

Quant à l'amortissement du prêt, il se serait effectué autour de 1,5% en lieu et place de 2%, sous réserve d'un cautionnement de l'Etat. Or ce cautionnement était impossible en version habitat mixte telle que souhaitée par la CODHA. Pour cette raison le plan financier était présenté en catégorie HBM. Ce plan devait évidemment recevoir l'approbation du comité de la CODHA. Il n'a pas obtenu cette approbation pour les raisons suivantes :

- La limite de 3 500 F la pièce n'était pas respectée;

- le prix d'achat à 3 millions de francs était jugé trop élevé;

- le taux hypothécaire également;

- par contre, le taux d'amortissement aurait dû être augmenté à 2% pour éviter des effets de seuil au bout des dix ans et l'effort de l'Etat aurait dû être plus important puisqu'il aurait dû comprendre une souscription par l'Etat d'une part sociale de la CODHA;

- enfin, la catégorie de l'immeuble souhaitée était «HM» et non «HBM».

Les nouvelles concessions demandées à la BCG ont été impossibles à obtenir, car elles allaient au-delà de ce que la Banque cantonale aurait pu ou avait pu admettre jusque-là.

La deuxième partie de votre interpellation a trait à l'attitude du Conseil d'Etat par rapport aux sociétés de portage.

Ce sont des sociétés à caractère commercial dont le but est de procéder à la mise en valeur à long terme des biens repris de débiteurs défaillants. Ce type de sociétés existe. Ce sont des instruments financiers parfaitement connus et des organes de révision et de la Commission fédérale des banques. Il arrive qu'on en fasse bon usage comme cela a été le cas pour Sécheron. Il arrive aussi que l'on en fasse un usage moins bon. En tout état de cause, le Conseil d'Etat ne saurait approuver un usage contraire à la bonne foi ou à ses objectifs concernant le logement social.

S'agissant de la Banque cantonale, je souhaiterais, avec l'accord du directeur de la banque, vous lire l'explication quant à sa vision de ce type de sociétés, donnée par elle-même, dans une lettre qui m'a été adressée hier. Je cite :

«Ces sociétés de mise en valeur sont avisées des ventes aux enchères par les publications officielles ou approchent directement la banque. Elles reprennent les immeubles aux enchères de gré à gré et s'engagent envers la banque qui les finance à céder l'intégralité des états locatifs et à mettre en valeur l'immeuble par des travaux de rénovation.

Le prix de vente dépend de l'expertise la plus récente, le plus souvent celle rendue dans le cadre de la procédure d'exécution forcée sur demande de l'office des poursuites et faillites.

Entre également en considération dans la fixation du prix de vente l'exigence d'un rendement minimum de 4% pour le financement concédé par la banque en vue de procéder à l'assainissement de l'opération. La banque enregistrera ainsi une perte lors de la vente forcée, perte qui sera sanctionnée par la remise d'un acte de défaut de biens ou d'un certificat d'insuffisance de gage par l'office des poursuites et faillites selon le cas.

Certes la banque enregistre immédiatement une perte sur son débiteur défaillant, mais elle garde le contrôle du bien immobilier dont elle accompagne durablement la mise en valeur avec l'aide de la société reprenante.

L'intervention de la société reprenante qui s'engage à valoriser l'immeuble acquis, avec le concours de la banque, entraîne une série de conséquences bénéfiques pour l'économie locale se traduisant notamment : par un soutien aux entreprises du secteur de la construction; le maintien de l'activité dans tous les domaines touchant à l'immobilier; le maintien de la valeur du parc immobilier, qui est régulièrement entretenu; le paiement des impôts liés aux transactions immobilières; la fixation des loyers respectant les normes imposées par la LDTR; et, d'une manière générale, le maintien de la valeur des actifs immobiliers destinés, à terme, à assurer par leur rendement le paiement des rentes de retraite.

Conclusion : l'option prise par la Banque cantonale de Genève, dès 1994, d'obtenir le concours des acteurs du marché immobilier local a été accueillie positivement par la plupart des observateurs avertis et n'a notamment pas fait l'objet de remarques ou de réserves de la part de la Commission fédérale des banques.

D'autre part, il a été confirmé par notre organe de révision que bon nombre d'autres banques en Suisse procèdent d'une manière identique à l'assainissement du marché immobilier.

Le fait que la banque ne participe pas à la constitution du capital initial des sociétés de mise en valeur mais que ce capital provienne intégralement des fonds propres des investisseurs a été un élément déterminant dans l'appréciation des divers observateurs appelés à se prononcer.

On doit également relever que toutes les opérations d'assainissement engagées s'inscrivent dans le long terme et se fondent sur les rapports de confiance qui préexistaient à la crise immobilière.»

Voilà, Mesdames et Messieurs les députés, les informations demandées.

Cette interpellation urgente est close.