Séance du vendredi 2 mai 1997 à 17h
53^e législature - 4^e année - 5^e session - 19^e séance

RAPPORT DE LA MAJORITÉ

Lors de sa séance du 23 mai 1996, le Grand Conseil renvoyait en commission du logement le projet de loi 7437. Sous la présidence de M. Thomas Büchi, la commission, qui s'est réunie dès le 3 juin 1996, a terminé l'étude de ce projet le 14 septembre 1996. Assistaient à ces travaux M. Claude Haegi, conseiller d'Etat chargé du département de l'intérieur, de l'environnement et des affaires régionales (DIEAR), Mme Karin Salibian, secrétaire adjointe, MM. Claude Page, directeur adjoint de l'office financier du logement, et Louis Cornut, chef de la division des études d'aménagement au département des travaux publics et de l'énergie (DTPE).

Préambule

Il existe à Genève toute une panoplie de lois intéressant le logement. Certaines de ces lois subventionnent soit à la pierre, soit directement les personnes concernées. La plupart touchent le domaine des locataires impliquant l'Etat de manière substantielle par des subventions à fonds perdus. Certaines vont dans la direction de l'accession à la propriété telles que la loi sur l'épargne logement, la PPE-HLM ou, au niveau du pays, de l'aide fédérale et l'utilisation du 2e pilier. La portée de celles-ci reste limitée dans notre canton puisque celui-ci ne recense que 13,8% de propriétaires. Il convient donc de dynamiser l'accession à la propriété en offrant à une certaine clientèle ciblée l'aide nécessaire à cette fin et c'est l'objet du projet de loi 7437.

La formule clé de ce projet de loi est de permettre à des personnes qui ne possèdent pas les fonds nécessaires de départ pour l'acquisition d'un logement de bénéficier de divers appuis de l'Etat sans que celui-ci ne verse de l'argent à fonds perdus. Il y a là un acte social, la loi ciblant par son cadre de jeunes ménages pour qui les autres lois d'encouragement à la propriété ne sont pas favorables.

Reprenant à certains égards le système de l'aide fédérale, le projet de loi 7437 se veut, avec raison, beaucoup plus souple en n'incluant pas dans son texte des barrières normatives pour la définition des logements. Il limite le créneau d'application pour que cette loi ne s'adresse qu'à des personnes qui en ont réellement besoin.

L'implication possible des communes pour aider des habitants par le biais du projet de loi 7437 est doublement intéressante. Tout d'abord, elle permet de garder dans une commune des contribuables fiscalement attractifs, puis, elle responsabilise ceux-ci par un attachement au logement acquis.

Enfin, l'impact sur l'économie genevoise n'est pas négligeable et il faut admettre que ce projet de loi, dans ce sens-là, répond vraiment à un besoin actuel. Le projet de loi 7437 est générateur d'investisseurs et cela est aussi primordial pour la relance économique dans notre canton.

Auditions

Chambre genevoise immobilière - CGI (MM. Pierre Félicité, président, et Mark Muller, secrétaire juriste)

La Chambre genevoise immobilière, qui désire atteindre un pourcentage de 25% de propriétaires à la fin du siècle dans notre canton (actuellement 13,8%), voit dans ce projet de loi un élément supplémentaire positif à cette ambition. L'avantage du projet de loi 7437 réside dans sa souplesse qui ne fixe pas de normes techniques aux logements acquis en permettant l'achat d'anciens logements par leurs locataires actuels selon le nouvel article 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR). Le cumul des aides diverses (aide fédérale, loi sur l'épargne logement, système HLM-PPE) offre de plus grandes possibilités d'acquérir un logement. Il est évident que ces cumuls devront répondre aux mêmes principes, notamment en ce qui concerne les contraintes normatives de type de logement prévues dans l'aide fédérale. Ce projet vise en outre des acheteurs potentiels qui n'ont pas de fortune, particulièrement des jeunes ménages ne bénéficiant pas encore de fonds propres en suffisance pour financer eux-mêmes l'acquisition de leur logement. De fait, les acquisitions ciblées par cette aide ne sont pas des appartements de luxe ou de haut standing. Ce projet est donc un acte social puisqu'il rajoute un élément à la panoplie des aides au logement en répondant à une demande existante dans la population. L'avantage majeur, enfin, pour l'Etat est que ces aides ne sont pas à fonds perdus, mais toutes remboursables, système donc moins onéreux pour la collectivité que l'aide fédérale ou les HLM-PPE.

Association des communes genevoises (MM. Pierre Hiltpold, président, et Michel Hug, secrétaire général)

L'Association des communes genevoise est favorable à l'encouragement à la propriété individuelle. Le projet de loi 7437 donne une possibilité aux communes de s'impliquer dans les cautionnements et les prêts pour promouvoir l'acquisition de logements, sans toutefois s'en faire une obligation. Il appartiendra en toute liberté aux communes de mettre ou de ne pas mettre les moyens à disposition selon leurs désirs et leurs possibilités. Ce projet de loi est un outil mis à la disposition non seulement de l'Etat mais aussi des communes genevoises qui pourraient jouer un rôle dans l'encouragement aux investisseurs privés. Le projet de loi 7437 permettra aux communes de s'engager de façon plus forte dans la politique du logement.

Office fédéral du logement - OFL (M. Jacques Ribaux, directeur suppléant)

L'OFL s'occupe actuellement de 23 000 dossiers, avec 46 collaborateurs et 4 auxiliaires. Celui-ci avait été mis en place par la loi de 1974 en vue principalement d'aider le domaine de la construction. Force est de constater qu'avec les 59 cas bénéficiant de l'aide fédérale, le canton de Genève n'a pas de véritable culture pour l'accession à la propriété. Les restrictions budgétaires qui tendent à ralentir les possibilités d'aide (environ 7 000 logements cette année pour toute la Suisse) obligent à revoir le système de manière à ce que la Confédération n'avance pas d'argent elle-même. A cet effet, 3 coopératives de cautionnements, de type semi-privé, ont été créées en plus d'instituts reconnus, tels que les banques cantonales, les caisses de pensions et des partenaires semi-étatiques. Le projet de loi 7437, reprenant en certains points la démarche de l'aide fédérale, peut s'inscrire positivement dans la promotion de l'acquisition de logements par des personnes ne possédant pas les fonds propres nécessaires. Selon la législation fédérale, les aides diverses pouvant être cumulées, ce projet de loi est un élément complémentaire utilisable avec les autres prestations des cantons, des communes et de l'aide de la Confédération. Il s'agira de bien définir le règlement d'application pour que toutes les garanties de viabilité de ce projet de loi soient sûres. Des précautions sont à prendre, notamment pour que les dossiers arrivent à terme avec des risques mesurés. Il faut absolument prévoir tous les cas de figure qui seraient dus à des problèmes de remboursement, l'OFL ayant à cet effet créé des cautèles permettant de bien gérer le système. La mise en acte du projet de loi 7437 pourrait s'inspirer, à certains égards, des limites d'application de l'aide fédérale.

Banque cantonale de Genève (M. Marc Fues, directeur)

Du point de vue de la Banque cantonale, ce projet de loi tombe dans un moment assez propice. Selon une étude de marché, beaucoup de couples disposant de deux salaires mais n'ayant pas de fonds propres souhaiteraient accéder à la propriété. Les conditions actuelles de coûts avantageux d'acquisition, tant dans le domaine bâti que dans les prix en matière de construction, sont incitatives à l'achat de logements. Le projet de loi 7437 demandant que le plan financier soit approuvé par les services de l'Etat garantit le juste prix de l'acquisition envisagée. A cet effet, la Banque cantonale n'a jamais connu de problème avec un dossier agréé par l'office financier du logement. Le manque de succès dans le canton de Genève de l'utilisation du 2e pilier pour l'accès à la propriété de son logement fait de ce projet de loi un bon élément de substitution pour, entre autres, relancer l'économie genevoise de la construction qui en a bien besoin. L'épargne logement, quant à elle, nécessite la constitution d'un capital qui demande du temps pour être suffisant pour un investissement, alors que le projet de loi 7437 peut être mis en application d'une manière plus directe. La caution de l'Etat donne aux banques la possibilité de tout financer en premier rang, faisant ainsi réaliser au preneur d'hypothèque une économie de frais bancaires. La Banque cantonale est totalement disposée à faire des prêts en bénéficiant du cautionnement de l'Etat ou des communes, comme elle le fait pour l'aide fédérale. De même, elle se déclare prête à entrer dans le jeu en ce qui concerne les avances remboursables.

Rassemblement pour une politique sociale du logement (Me David Lachat, secrétaire)

Le rassemblement n'est pas opposé à l'accession à la propriété, notamment avec le système coopératif. Le projet de loi 7437 fait un pas dans la direction de l'acquisition de son logement, mais ne soulève pas l'enthousiasme par la façon proposée. A l'époque où la Confédération tend à diminuer, voire supprimer, l'aide fédérale en laissant les cantons prendre en charge la totalité des aides au logement, il est à craindre qu'un tel projet accélère la tendance à cette manière de faire. Etant opposé à l'octroi de subventions à fonds perdus pour l'accession à la propriété, ce projet de loi, ne prévoyant que des cautionnements, prêts et avances remboursables avec intérêts, nous paraît acceptable. Il remplace avantageusement l'aide à la PPE-HCM, projet qui ne rencontre pas notre approbation. Il conviendrait de préciser dans le projet de loi que le plan financier doit être compatible avec les revenus du ménage, de revoir les modalités exceptionnelles de non-occupation du logement acquis et de fixer un taux d'effort maximum que le candidat à l'achat du logement ne doit pas dépasser. De même, le projet de loi 7437 s'adressant à une catégorie bien ciblée de personnes, il faudrait fixer une limite inférieure et supérieure quant aux revenus et fortune pour bénéficier de l'aide prévue.

Association des promoteurs constructeurs genevois (M. Thierry Barbier-Mueller, président, M. Patrick Pillet, vice-président, Mme Pastorini-Venetz, secrétaire juriste)

Le projet de loi 7437 est utile dans la mesure où il propose une solution à la demande insatisfaite de personnes désirant accéder à la propriété mais n'ayant pas les ressources suffisantes. Il constitue un élément de relance économique dans le secteur sinistré de la construction. Dans ce but, ce projet de loi ne devrait concerner uniquement que des logements neufs, car leurs prix de vente sont plus faciles à déterminer avec justesse. Le cumul entre l'aide fédérale et cantonale est intéressant mais difficilement compatible, le projet de loi 7437 prévoyant des dispositions nettement plus souples. Il y aurait lieu, dans le règlement d'application, de fixer une limite de fortune du bénéficiaire afin que l'aide octroyée soit accordée à ceux qui en ont le plus besoin. Dans le même sens, la fixation d'un prix plafond nous paraît opportune en tenant compte de la spécificité du marché genevois.

Société des régisseurs de Genève (M. Léonard Vernet, président,Mme Pastorini-Venetz, secrétaire juriste)

Le projet de loi 7437 est un projet intéressant, puisque c'est une loi d'encouragement de l'accession à la propriété. Il conviendrait de prendre en compte plusieurs possibilités de revenus et de fortune, par exemple dans le cas d'un héritage. D'autre part, il serait judicieux de clarifier, dans le règlement d'application, la notion de bénéfice en cas de vente pour éviter tout aspect spéculatif pervers à cette loi. Un droit d'emption ou de préemption cessible devrait être prévu en faveur de l'Etat.

Travaux de la commission

Dans l'étude du texte du projet de loi, la commission décide de ne pas modifier l'alinéa 1 de l'article 1 traitant du manque de fortune personnelle, estimant que les articles suivants peuvent très bien définir les autres éléments à prendre en compte, tels que les revenus. C'est tout l'esprit de la loi qui désire aider les personnes qui n'ont pas de fortune et, par conséquent, par des fonds propres.

La modification de l'alinéa 2 de l'article 2 permet de cibler la loi en concentrant celle-ci sur la PPE, à l'exclusion de la propriété par actions qui poserait des problèmes insolubles à l'application du projet de loi 7437.

Art. 1, al. 2 (modifié) L'aide s'étend à d'autres droits réels qui confèrent des prétentions semblables à celles qui découlent du droit de propriété.

Afin de clarifier les compétences des communes et de l'Etat, l'alinéa 3 est modifié en se rapportant à l'article 12.

Art. 1, al. 3 (modifié) La présente loi, sous réserve de l'article 12, peut être appliquée par analogie par les communes qui en émettent la volonté lorsque les logements à construire ou à acquérir sont situés sur leur territoire.

A l'article 5, lettre b, les circonstances particulières sont précisées par cas de rigueur, tels que décès. D'autre part, à la lettre d, nouvelle, le texte donne un cadre de prix maximum auquel le logement devra répondre. La lettre d ancienne devenant e.

Art. 5 lettre b (modifié) être destiné à servir effectivement d'habitation principale au propriétaire du logement, sauf les cas de rigueur, tels que décès;

Art. 5 lettre d (nouvelle) respecter les limites de coûts fixés dans le règlement d'application de la présente loi;

L'article 6 est modifié pour garantir qu'en cas d'aliénation, il n'y ait pas de spéculation possible, en permettant toutefois un bénéfice nécessaire pour effectuer le remboursement des avances, du prêt et des intérêts. L'esprit de la loi est d'aider à acquérir un logement, mais que cette aide est remboursable en totalité.

Art. 6, al. 1  (modifié) Le bénéficiaire doit se libérer du cautionnement et rembourser les avances et les prêts fournis par l'Etat en capital et en intérêts si:

b) (modifié) le logement est loué, sous réserve de l'article 5, lettre b;

l'ancien alinéa 2 est supprimé

A l'article 7, pour préciser les conditions de financement et ses limites l'alinéa 1 est modifié et scindé en deux parties, la première étant plus spécifiquement technique.

Art. 7, al. 1 (modifié) Pour la construction ou l'acquisition d'un logement en propriété, l'Etat peut se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% du coût d'acquisition du logement. Les prêts ainsi garantis par l'Etat ne peuvent, ajoutés à ceux qui les priment, excéder au total 90% du coût d'acquisition du logement.

al. 2 L'Etat peut aussi accorder lui-même des prêts lorsqu'un resserrement du marché des capitaux rend le financement difficile, à un taux d'intérêts ne pouvant être inférieur au taux d'intérêts pratiqué par la Banque cantonale de Genève pour des prêts hypothécaires sur des immeubles locatifs.

Une précision concernant la garantie est ajoutée à l'article 8

Art. 8 (modifié) Une telle aide de l'Etat est subordonnée à la condition que le propriétaire garantisse le service des intérêts et l'amortissement des hypothèques de rangs inférieurs en fournissant des sûretés convenables, sous la forme de gages immobiliers.

Une section III est créée pour l'ensemble de l'article 10 qui traite des conditions relatives aux bénéficiaires. Les deux alinéas sont modifiés, notamment pour l'alinéa 2 qui implique la notion de taux d'effort minimal et maximal des charges par rapport au revenu qui sera fixé par l'Etat dans le règlement d'application.

Section III ( nouvelle) titre: Conditions relatives aux bénéficiaires.

Art. 10, al. 1 L'aide octroyée est accordée au propriétaire qui s'engage à rembourser les avances selon un plan financier accepté par le département.

al. 2 Le Conseil d'Etat détermine les taux d'effort minimal et maximal que les charges du propriétaires doivent représenter par rapport à son revenu

Dans les dispositions financières et finales, la commission décide de clarifier la notion de la garantie des créances de l'article 11 en remplaçant l'hypothèque légale par gages immobiliers.

Les montants des engagements de l'Etat sont modifiés, respectivement 40 millions de francs pour les cautions et 3 millions de francs pour les avances, montants suffisant à environ 250 acquisitions par année.

Une adjonction est faite à l'article 13 pour mentionner l'entrée en vigueur de la loi fixée par le Conseil d ?Etat.

Art. 11 ( modifié) Les créances de l'Etat découlant de la présente loi sont au bénéfice de gages immobiliers grevant le logement inscrit au registre foncier immédiatement après les gages immobiliers énumérés à l'article 7.

Art. 12 (modifié) Lorsque les conditions de l'aide de l'Etat fondée sur la présente loi sont remplies, le requérant est en droit de l'obtenir, à concurrence d'un montant total annuel de montants cautionnés de 40 000 000 F et d'avances de 3 000 000 F.

Art. 13 (modifié) Le Conseil d'Etat édicte le règlement d'application de la présente loi et fixe l'entrée en vigueur.

Conclusions

La commission du logement, par une majorité de 9 oui (R, DC, L, Ve), 4 non (1 S, Adg) et 1 abstention (S), vous propose, Mesdames et Messieurs les députés, l'adoption du projet de loi 7437.

PROJET DE LOI

sur l'aide à la propriété individuelle

(I 5 24)

LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

CHAPITRE IPrincipe

Article 1

1 L'Etat encourage la construction et l'acquisition de logements destinés à la propriété individuelle par des personnes qui, faute de fortune personnelle suffisante, ne sont pas en mesure d'investir les fonds propres nécessaires.

2 L'aide s'étend à d'autres droits réels qui confèrent des prétentions semblables à celles qui découlent du droit de propriété.

3 La présente loi, sous réserve de l'article 12, peut être appliquée par analogie par les communes qui en émettent la volonté lorsque les logements à construire ou à acquérir sont situés sur leur territoire.

Art. 2

L'Etat cautionne et accorde des prêts et consent des avances aux propriétaires aux conditions fixées par la présente loi.

Art. 3

Les aides instituées par la présente loi sont cumulables avec les aides prévues par la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, et la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, du 4 octobre 1974, ainsi qu'avec toute aide que l'Etat ou la Confédéraiotn octroie dans le but de favoriser l'accès à la propriété.

Art. 4

L'autorité compétente pour l'application de la présente loi est le département de l'intérieur, de l'environnement et des affaires régionales (ci-après: le département).

CHAPITRE IIConditions relatives aux logements

Art. 5

Pour bénéficier de l'aide de l'Etat instituée par la présente loi, le requérant doit construire ou acquérir un logement répondant aux conditions suivantes:

a) être édifié sur le territoire du canton;

b) être destiné à servir effectivement d'habitation principale au propriétaire du logement, sauf les cas de rigueur, tels que décès;

c) être au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée par le département compétent;

d) respecter les limites de coûts fixés dans le règlement d'application de la présente loi;

e) être acquis selon un plan financier agréé par le département.

Art. 6

1 Le bénéficiaire doit se libérer du cautionnement et rembouser les avances et les prêts fournis par l'Etat en capital et en intérêts si:

a) le logement en propriété est vendu;

b) le logement est loué, sous réserve de l'article 5, lettre b;

c) des droits équivalant économiquement à une aliénation sont concédés sur le logement en propriété;

2 Une restriction d'aliéner fondée sur la présente loi est inscrite au registre foncier.

CHAPITRE IIIAides

SECTION IFinancement

Art. 7

1 Pour la construction ou l'acquisition d'un logement en propriété, l'Etat peut se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% du coût d'acquisition du logement. Les prêts ainsi garantis par l'Etat ne peuvent, ajoutés à ceux qui les priment, excéder au total 90% du coût d'acquisition du logement.

2 L'Etat peut aussi accorder lui-même des prêts lorsqu'un resserrement du marché des capitaux rend le financement difficile, à un taux d'intérêts ne pouvant être inférieur au taux d'intérêts pratiqué par la Banque cantonale de Genève pour des prêts hypothécaires sur des immeubles locatifs.

3 Le bénéficiaire de l'aide peut en tout temps se libérer du cautionnement et rembourser un éventuel prêt, en capital et en intérêts.

Art. 8

Une telle aide de l'Etat est subordonnée à la condition que le propriétaire garantisse le service des intérêts et l'amortissement des hypothèques de rangs inférieurs en fournissant des sûretés convenables, sous la forme de gages immobiliers.

SECTION IIAbaissement des charges

Art. 9

1 Afin d'abaisser les charges du propriétaire pendant les années qui suivent la construction du logement ou son acquisition, l'Etat offre des avances remboursables en capital et en intérêts, à un taux ne pouvant être inférieur au taux d'intérêts pratiqué par la Banque cantonale de Genève pour des prêts hypothécaires en premier rang sur des immeubles locatifs.

2 Les charges du propriétaire sont constituées par les intérêts des capitaux empruntés, les frais d'entretien et d'administration et les prestations permettant l'amortissement des dettes hypothécaires en 25 ans à au moins 60% du coût revient.

3 Le bénéficiaire de l'aide peut en tout temps rembourser les avances fournies par l'Etat, en capital et en intérêts.

4 Le Conseil d'Etat fixe la quantité des avances remboursables, leur dégressivité et le délai maximal pour leur remboursement.

SECTION III (nouveau)Conditions relatives aux bénéficiaires

Art. 10

1 L'aide octroyée est accordée au propriétaire qui s'engage à rembourser les avances selon un plan financier accepté par le département.

2 Le Conseil d'Etat détermine les taux d'effort minimal et maximal que les charges du propriétaires doivent représenter par rapport à son revenu.

CHAPITRE IVDispositions financières et finales

Art. 11

Les créances de l'Etat découlant de la présente loi sont au bénéfice de gages immobiliers grevant le logement inscrit au registre foncier immédiatement après les gages immobiliers énumérés à l'article 7.

Art. 12

Lorsque les conditions de l'octroi de l'aide de l'Etat fondée sur la présente loi sont remplies, le requérant est en droit de l'obtenir, à concurrence d'un montant total annuel de montants cautionnés de 40 000 000 F et d'avances de 3 000 000 F.

Art. 13

Le Conseil d'Etat édicte le règlement d'application de la présente loi.

Art. 14

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

RAPPORT DE LA MINORITÉ

Après avoir passé en revue les nombreuses mesures favorisant l'accession à la propriété, adoptées tant sur le plan fédéral que sur le plan cantonal, les auteurs de ce projet de loi se sont eux-mêmes demandé s'il convenait de continuer à légiférer en la matière: «Au vu de l'existence de toutes ces aides, l'on pourrait être tenté de penser qu'il n'est pas nécessaire de compléter le système par une nouvelle forme d'encouragement à l'accession à la propriété» (voir exposé des motifs).

Depuis le dépôt de ce projet de loi, le Conseil fédéral a eu l'occasion de répondre à cette interrogation, en réponse à une motion du conseiller national Jean Philippe Maitre, du 13 juin 1996, en précisant que «le droit actuel encourage déjà considérablement l'accès à la propriété de son logement par des mesures fiscales au niveau de la Confédération, des cantons et des communes».

Et le Conseil fédéral de conclure, à l'appui de sa déclaration proposant le rejet de la motion Maitre, qu'«il n'est pas absolument indispensable d'introduire dans la loi de nouvelles mesures d'encouragement supplémentaires, cela d'autant moins que le modèle proposé s'adresse essentiellement aux personnes qui gagnent confortablement leur vie».

A qui s'adresse le présent projet de loi?

A des personnes qui, faute de fortune personnelle suffisante, ne sont pas en mesure d'investir les fonds propres nécessaires pour procéder à l'acquisition ou à la construction d'un logement en propriété, selon l'article 1 du projet de loi.

En d'autres termes, au lieu des 20% de fonds propres généralement considérés comme un minimum pour envisager l'acquisition d'un logement, suelement 10% de fonds propres seraient suffisants.

Ainsi, pour un bien immobilier de 600 000 F, le candidat acquéreur devrait pouvoir disposer de 60 000 F, alors que les banques exigent actuellement une somme d'au moins 120 000 F pour une telle acquisition.

Le candidat acquéreur sera donc amené à s'endetter fortement (la dette hypothécaire pouvant s'élever à un montant de 540 000 F pour l'acquisition d'un bien immobilier de 600 000 F). Il sera donc nécessaire que le candidat acquéreur dispose de revenus confortables pour faire face à son endettement, d'autant plus important (90%) que sa fortune est limitée (10% en l'espèce).

Les personnes visées par ce projet de loi seraient donc des personnes disposant de revenus relativement élevés qui ne leur ont toutefois permis d'économiser que la moitié des fonds propres nécessaires pour l'acquisition du logement convoité.

La majorité n'a toutefois pas souhaité - comme l'a demandé à plusieurs reprises la minorité - fixer une limite de revenus, de sorte que le parlement est amené à voter un projet sans savoir précisément à qui l'aide proposée est destinée.

Aucune limite plancher

C'est le premier effet pervers de cette loi, car il est pour le moins irresponsable d'inciter des gens qui ont, par exemple, 100 000 F de revenus par année à emprunter la quasi-totalité du prix de vente d'un appartement.

A la première difficulté importante rencontrée, le prêteur hypothécaire pourra mettre en péril toute l'opération et, le cas échéant, demander la caution de l'Etat. Tout le monde serait ainsi perdant. La collectivité qui devra passer à la caisse et la personne qui, en toute inconscience, n'avait pas imaginé que l'aide proposée pourrait, en réalité, l'amener à perdre son logement ! (vu l'absence de ressources financières suffisantes pour l'acquisition d'un tel bien).

On connaît déjà les déboires rencontrés par de nombreuses familles tentées par l'attrait, de premier abord séduisant, du petit crédit. On nous propose aujourd'hui d'étendre ce risque pour les couches moyennes de la population qui seraient tentées d'acheter leur logement, sans en avoir les moyens.

C'est d'autant plus irresponsable qu'au bout du compte, ce ne seront pas le téléviseur ou la voiture qui seront repris à l'emprunteur insouciant, que l'Etat voulait prétendument aider, mais son logement.

Aucune limite plafond

C'est le deuxième effet pervers de cette loi. En effet, si les gens ont des revenus suffisants pour acheter leur logement, on ne voit vraiment pas pourquoi l'Etat devrait les aider. Ce n'est tout de même pas le rôle de l'Etat de subventionner les hauts revenus !

Cette démarche est d'autant plus inacceptable et provocatrice, en cette période de crise, où de plus en plus de citoyens rencontrent des difficultés financières inextricables.

En ne fixant aucune limite de revenu - ni vers le bas ni vers le haut - la majorité a ainsi esquivé la question de savoir à qui l'aide proposée par ce projet de loi était en réalité destinée, laissant ainsi au Conseil d'Etat le soin de fixer les règles du jeu.

Incohérences du présent projet

Aux effets pervers mentionnés ci-dessus s'ajoutent certaines incohérences qui n'ont malheureusement pas trouvé réponse lors des travaux de la commission.

Ainsi, si ce projet de loi vise à aider des personnes qui n'ont pas de fortune mais qui disposent néanmoins de revenus suffisants pour faire face aux charges découlant de l'accession à la propriété, on peut sérieusement se demander pourquoi l'article 9 dudit projet prévoit d'abaisser les charges (par des avances remboursables) si le candidat acquéreur dispose réellement de revenus suffisants pour supporter le paiement desdites charges !

En d'autres termes, si les personnes qu'on veut aider ont des revenus suffisants, on ne voit pas ce qui justifierait que l'Etat leur vienne en aide par un abaissement de leurs charges.

Absence de garde-fou

A ses incohérences s'ajoutent enfin des imprécisions, en l'occurrence volontaires, quant au montant de l'aide (quels sont les montants avancés par l'Etat et le remboursement exigé?), quant à la qualité du bénéficiaire (à qui l'aide peut-elle être octroyée?) et quant aux taux d'effort que le bénéficiaire doit réaliser (quel est le pourcentage minimum et maximum que les charges doivent représenter par rapport aux revenus), sans parler du montant de l'objet à acquérir (quel est le prix de vente maximum que l'Etat est prêt à cautionner?).

Sur l'ensemble de ces points, la majorité a volontairement voulu rester muette, se contentant de s'en rapporter au Conseil d'Etat, laissant ainsi carte blanche à l'exécutif de fixer les règles qu'elle n'a elle-même pas jugé utile d'édicter !

Ainsi, pour le montant de l'aide que l'Etat pourrait verser, l'article 9, alinéa 4, du projet de loi donne la «précision» suivante: «Le Conseil d'Etat fixe la quantité des avances remboursables, leur dégressivité et le délai maximal pour leur remboursement» !

S'agissant des conditions que le bénéficiaire de l'aide doit remplir, l'article 10, alinéa 1, du projet de loi stipule que «l'aide octroyée est accordée aux propriétaires qui s'engagent à rembourser les avances selon un plan financier accepté par le département» !

S'agissant du taux d'effort qui serait exigé, l'alinéa 2 de l'article 10 «précise» que «le Conseil d'Etat détermine les taux d'effort minimal et maximal que les charges du propriétaire doivent représenter par rapport à son revenu» !

Quant au prix maximum de l'objet à acquérir, l'article 5 de la loi nous apprend qu'il devra «respecter les limites de coûts fixées dans le règlement d'application» !

Si l'on considère que l'aide publique au logement doit être bien ciblée - surtout en période où les finances publiques sont en difficulté - il nous sera permis d'affirmer que la manière de faire (en l'occurrence la manière de ne pas faire !) de la majorité est tout simplement inacceptable.

Elle est d'autant plus inacceptable que ce projet de loi fait courir un risque financier incontestable pour la collectivité. Et ce risque est potentiellement d'autant plus grand si la loi ne fixe aucune limite de revenu ni de fortune au-dessous et au-delà de laquelle l'aide n'est pas consentie.

La démarche est au demeurant critiquable en raison du fait qu'au-delà du type de personnes à aider - qui n'est nullement défini dans la loi - le législateur n'a pas davantage voulu préciser pour quel type d'objet il souhaitait encourager l'acquisition (villas, logements de standing, etc.?).

Comme on le voit, ces exigences pourtant élémentaires ont sciemment été occultées par la majorité.

Un projet qui n'est pas neutre financièrement pour l'Etat

Ce projet qui s'inspire du modèle de l'aide fédérale ne sera pas indolore pour la collectivité. La récente évolution du contentieux que connaît la Confédération dans ce domaine est là pour le confirmer. Le représentant de l'office fédéral du logement, entendu par la commission, a clairement précisé que les dossiers qui finissaient mal étaient de plus en plus nombreux (s'ils étaient au nombre de un ou deux par année depuis trois, quatre ans, il en arrive actuellement plusieurs par mois !) et que les provisions que la Confédération est amenée à constituer sont de plus en plus importantes (le directeur de l'OFL a fait état de 5 millions de francs de pertes actuelles, la Confédération prévoyant 15 millions de francs de pertes pour 1997 !).

Quant à BVG Gérance et Courtage SA, qui a fait publier une pleine page d'annonce dans la «Tribune de Genève» du 14 novembre 1996, sous le titre «L'avis du spécialiste immobilier romand; l'aide fédérale: un must !», il croit pouvoir répondre à cette inquiétude de la façon suivante: «Certes, il y a pour 8 milliards de francs d'engagements que la Confédération a pris sous forme de cautions et qui pourraient devenir une dépense effective si les débiteurs ne respectaient pas les remboursements prévus dans les plans financiers de 25 ans de l'aide fédérale. Même si les engagements de la Confédération dans ce domaine se situaient aujourd'hui à 10 milliards de francs et que la moitié de ces crédits remboursables tournaient mal, ces 5 milliards de francs (qui deviendraient ainsi des aides à fonds perdus, comme c'était le cas des aides avant 1974) sont encore très loin des 19 milliards estimés par la commission fédérale des banques sur les crédits immobiliers que les banques ont accordés et qui tournent mal)».

La comparaison sera appréciée à sa juste valeur. En l'occurrence, on demande effectivement à l'Etat de faire aujourd'hui ce que les banques faisaient il y a quelques années, tout en sachant à l'avance qu'un endettement trop important risque fort de faire capoter l'ensemble de l'opération, à la première difficulté survenue.

Aider à l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien?

L'association des promoteurs constructeurs genevois également entendue par la commission ayant le «souci d'éviter certains abus» a souhaité que l'aide de l'Etat soit réserée aux logements neufs. Non seulement la valeur intrinsèque du prix de revient est plus facile à déterminer pour un logement neuf, mais la vérification, par l'administration, de la valeur d'acquisition des logements anciens exigera de l'Etat qu'il se dote de moyens qu'il n'a pas. Bien que le représentant du DIEAR ait confirmé les difficultés auxquelles s'exposerait l'office financier du logement pour déterminer la valeur des logements anciens - l'office rencontrant déjà moult problèmes quant à l'homologation des logements dans le secteur libre dans le cadre des demandes d'allocations logements - la majorité a toutefois persisté dans son désir de favoriser l'acquisition de logement anciens, le but de cette loi n'étant prétendument pas d'être un élément de la relance économique.

Bénéfice en cas de revente

A défaut de favoriser la relance économique, le présent projet de loi favorisera-t-il la spéculation?

C'est la question qu'on est en droit de se poser dès lors que le projet initial prévoyait, à l'article 6, alinéa 2, qu'un logement acquis avec l'aide de l'Etat ne pouvait être vendu avec bénéfice, pendant la durée de l'aide, «sans l'accord du département».

Or, la majorité a toutefois souhaité, non sans hésitation (7 oui, 2 non et 7 absentions) supprimer cette disposition pour ne pas limiter le bénéfice en cas de revente ! Il deviendra ainsi possible, si ce projet de loi est accepté, de spéculer, en matière immobilière, après avoir reçu l'aide de l'Etat et sans que ce dernier ait son mot à dire. Bel exemple de la politique libérale du laisser-faire et de l'esprit prétendument social qui animerait ce projet de loi !

Un modèle inadapté à la situation actuelle

Le présent projet de loi s'inspire du système des avances remboursables prévu par l'aide fédérale.

Il s'agit d'un système conçu dans les années 70, basé sur un paramètre qui n'est manifestement plus d'actualité, à savoir que les salaires sont régulièrement réadaptés à la hausse. Il présuppose en effet que les bénéficiaires voient, chaque année, leurs revenus augmenter.

La montée du chômage et la stagnation, voire la diminution, des revenus remettent en cause le modèle de l'aide fédérale, un tel système ne s'appliquant manifestement plus à la période actuelle. C'est précisément parce que le mécanisme de l'aide fédérale est fondé sur une réadaptation régulière des revenus des bénéficiaires que la Confédération a enregistré, avec l'apparition de la crise, une explosion des dossiers litigieux.

L'incertitude actuelle des revenus rend donc d'autant plus aléatoire le présent projet de loi. Sans parler du peu d'efficacité de la mesure étatique proposée.

Pour l'ensemble de ces motifs, la minorité (3 adg et 1 S) vous propose de rejeter le présent projet de loi.

Premier débat

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de majorité. Ce projet d'aide à la propriété individuelle a l'avantage d'être «sain». Il cible les gens sans fortune, à revenu moyen, voire très moyen. Il cible surtout ceux qui n'ont pas pu capitaliser les 20% de fonds propres nécessaires à l'octroi d'un prêt hypothécaire à la construction.

Notre canton a une singularité : il ne dénombre que 13,8% de propriétaires. Au niveau fédéral, et grâce à l'aide fédérale, un taux ascendant jusqu'à 30% est enregistré. C'est dire que Genève est loin du compte !

Ce projet étant bon et simple, je n'éprouve qu'une surprise, celle d'avoir en face de moi un rapporteur de minorité. Elle est d'autant plus grande que lors du tour de préconsultation quelqu'un a dit, sur les bancs de gauche, ne pas s'opposer à la propriété du logement. Vous-même, Monsieur le rapporteur de minorité, vous vous êtes prononcé dans ce sens à la commission du logement. De plus, lors de l'audition du Rassemblement pour une politique sociale du logement, vous avez dit et répété ne pas être contre l'accession à la propriété individuelle, et que vous accepteriez ce projet de loi, même s'il n'était pas «emballant», si je puis oser cette expression.

En commission, il a été largement tenu compte de l'opinion de chacun. Certains articles ont été simplifiés par des amendements, d'autres aménagés pour donner satisfaction à ceux qui n'étaient pas d'accord, peu ou prou.

Par ailleurs, nous avons été très attentifs à tous les détails du règlement d'application pour conférer une certaine souplesse à la loi.

J'en terminerai là. Je suis curieux d'entendre ce que M. le rapporteur de minorité me dira.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de minorité. Je réponds à M. le rapporteur de majorité que nous ne sommes nullement contre l'accession à la propriété. Nous l'avons dit, répété, et je le réitère ici.

En revanche, je croyais, Monsieur Ducrest, que vous aviez saisi le problème. Les finances publiques étant sollicitées, les priorités en la matière doivent être définies.

Alors que l'on restreint de plus en plus les budgets - celui de l'allocation logement a été réduit de 3 millions - et que les finances publiques sont mises à mal, on vient nous proposer un projet pour aider les citoyens les plus confortablement établis dans cette République. C'est cela le noeud du problème ! Si vous dites, dans votre rapport, que ce projet de loi a essentiellement pour but de «dynamiser l'accession à la propriété en offrant à une certaine clientèle ciblée l'aide nécessaire à cette fin», la loi, elle, ne définit pas cette clientèle.

Ne nous leurrons pas ! Nous savons que nous avons affaire à des gens qui ont les moyens d'envisager une acquisition en propriété. Vous vous êtes refusés, quand bien même la minorité vous l'a demandé, à mettre des cautèles dans la législation. La moindre des choses aurait été de fixer un plancher et un plafond.

Pourquoi un plancher ? Parce que le cadeau que vous voulez offrir à certaines personnes pourrait être empoisonné. L'exemple des petits crédits est dans la mémoire de tous; nous connaissons leurs dommages.

En permettant aux citoyens, dépourvus des fonds propres nécessaires, d'acquérir un logement, vous les placerez en situation de le perdre dès la première difficulté venue : une baisse de revenu ou un deuxième salaire supprimé pour cause de divorce, par exemple.

Par conséquent, en voulant offrir un «cadeau» à certaines personnes, vous risquez de les placer dans des situations pour le moins inconfortables, d'où la nécessité, selon nous, de prévoir dans la loi un plancher de revenu pour déterminer le profil exact des bénéficiaires.

D'autre part, il serait inéquitable de ne pas fixer de plafond. Si vous relisez la loi, vous constaterez qu'elle s'adresse à tout un chacun. Elle ne fixe aucune limite de revenu et de fortune. Vous pensez bien que cette lacune a suscité nos questions en commission ! La majorité s'est contentée de répondre que cette loi était simple, ce que le rapporteur de majorité vient de confirmer. Pour être simple, elle est simple, personne ne dira le contraire ! Mais le raisonnement sous-jacent, lui, est simpliste, Monsieur le rapporteur ! Il est bien dommage que cette législation n'ait pas fixé des limites de revenu tant minimales que maximales, laissant finalement au Conseil d'Etat le soin de le faire. Ce projet de loi ne définit donc pas du tout la clientèle à laquelle il s'adresse.

D'autres questions sont demeurées sans réponse, notamment celle relative au type d'aide prévue par ce projet de loi. Quel est le montant des avances remboursables que l'Etat envisage d'octroyer ? On connaît le montant de la caution, on ignore celui des avances remboursables. Le projet de loi renvoie également cette compétence au Conseil d'Etat.

Une autre question importante est restée sans réponse. Elle portait sur le type de logements pouvant être acquis par le biais de cette loi. L'Etat est-il prêt à aider à l'acquisition de logements sans prévoir - contrairement à ce que fait la Confédération dans sa législation de 1974 - des normes minimales techniques de construction, sans viser un type de logements particulier ? «Pas du tout - nous répond la majorité de la commission - laissons ces questions à l'appréciation du Conseil d'Etat !». Autrement dit, le législateur restant volontairement muet, la législation permettrait d'acquérir des appartements de standing, des villas, bref, n'importe quel type de logements.

Tout à l'heure, le rapporteur de majorité est passé comme chat sur braise sur ce point. Je vais donc citer ce qu'il a écrit au début de son rapport : «...le projet de loi 7437 se veut, avec raison, beaucoup plus souple en n'incluant pas dans son texte des barrières normatives pour la définition des logements.» Inutile de préciser que les milieux immobiliers ont applaudi ! Eux-mêmes parlent de la souplesse de ce projet de loi qui ne fixe pas de normes techniques aux logements acquis et permet l'achat d'anciens logements par les locataires en place. Voilà un autre point tout sauf mineur ! Des logements anciens pourront être achetés par leurs locataires, grâce à l'aide des pouvoirs publics. Même M. Barbier-Mueller - il n'est pas fréquent que nous soyons d'accord - a voulu attirer l'attention de la majorité de la commission sur ce point, malheureusement sans grand succès. Il a relevé, à juste titre, que ce projet ne devrait concerner que des logements neufs, puisque, selon l'exposé des motifs, il devrait permettre, avant tout, de relancer l'économie du bâtiment.

Ce n'est pas en favorisant l'acquisition de logements déjà construits qu'on relancera l'économie dans le secteur de la construction.

Autre argument relevé par M. Barbier-Mueller : s'il est aisé de déterminer le prix de vente de logements neufs, il serait, en revanche, très difficile à l'administration - le représentant du département, qui assistait à nos travaux, en a convenu lui-même - d'apprécier la valeur des logements anciens qui pourraient être acquis en fonction de ce projet de loi. Le département de M. Haegi n'est pas outillé pour ce faire.

D'ailleurs, Monsieur Haegi, il n'y a pas lieu de créer des difficultés supplémentaires à votre département qui en a déjà suffisamment pour homologuer des logements dans le cadre des allocations logement.

Monsieur le rapporteur de majorité, il fut un temps, pas si lointain, où tout le monde s'entendait à reconnaître, y compris le parti que vous représentez, que l'Etat devait accorder son aide à ceux qui en avaient le plus besoin.

Apparemment, vous avez changé d'avis et adopté un raisonnement plus que simpliste pour vous calquer sur le projet que vous défendez ce soir. Vous nous proposez d'octroyer une aide publique à la partie la mieux lotie de nos concitoyens. Il faudrait, en quelque sorte, subventionner les hauts revenus. Vous me répondrez qu'il ne s'agit pas de subventions à fonds perdus, mais d'aides remboursables. Vous n'avez pas relevé cette différence tout à l'heure, mais vous auriez pu le faire avec raison, sous réserve de définir le risque que représente cette aide remboursable pour la collectivité.

Comme moi, vous avez entendu, en commission, le représentant de l'Office fédéral du logement, M. Ribaux. Il a attiré notre attention sur la quantité de dossiers difficiles gérés actuellement par la Confédération, bon nombre de bénéficiaires des aides de l'Etat se trouvant dans l'incapacité de les rembourser.

Nul besoin de faire un dessin ! Dans une telle situation, c'est la Confédération qui est appelée - en l'occurrence, ce serait l'Etat de Genève - en garantie, puisqu'elle cautionne les prêts consentis. Ce projet fait courir un risque plus que réel à l'Etat, et vous n'en parlez pas.

Postérieurement au dépôt de nos rapports, j'ai lu un article de presse sur les pertes encourues et à encourir par la Confédération, en relation avec son système d'aides remboursables, similaire à celui que vous préconisez. Selon M. Gurtner - chargé par l'Office fédéral du logement de l'application de la loi fédérale sur l'accession à la propriété qui prévoit les aides remboursables dont nous débattons ce soir - des pertes courantes de 5 à 45 millions de francs sur des cautions et des garanties sont attendues par la Confédération. Dès 2010, des pertes de 50 à 100 millions de francs pourraient être enregistrées, parce que les prêts, après expiration de l'aide fédérale, pourraient ne plus être totalement remboursés.

Nous ne pouvons éluder ce problème comme vous le faites. Que vous le vouliez ou non, un risque financier réel existe non seulement pour les personnes que vous dites vouloir aider mais aussi pour l'Etat, puisque la Confédération, qui pratique ce système, est susceptible d'être appelée en garantie dans bon nombre de dossiers.

Pour conclure, je rappelle ce que j'ai déclaré au début de mon intervention. L'aide publique doit être ciblée le mieux possible en matière d'aide au logement, surtout dans la période de crise que nous traversons. Dans ce contexte, le système préconisé par ce projet de loi constitue effectivement une dangereuse provocation, tant pour les finances publiques que pour certains de ses bénéficiaires potentiels.

Mme Nicole Castioni-Jaquet (S). Je suis tout à fait l'aise pour parler d'accession à la propriété. Je suis convaincue que toute personne, qui le souhaite et dispose des moyens nécessaires, doit pouvoir y accéder.

Afin de marquer mon intérêt pour cette aide, je me suis abstenue lors du vote final en commission. Voilà pourquoi :

Ce projet de loi ne tient pas compte d'éléments importants. Aucune limite de revenu n'est stipulée. Que se passera-t-il si cette aide est demandée par une personne fortunée ou une famille au revenu précaire, risquant d'avoir, du jour au lendemain, une charge trop importante à rembourser ?

Que faut-il faire si le citoyen Lambda s'intéresse à cette aide ? Il faut introduire des barèmes, comme cela se fait pour les logements HLM.

Puisque nous parlons de logements sociaux, faisons un parallèle avec les allocations logement et réfléchissons aux priorités de notre Grand Conseil. Nous nous trouvons dans une situation paradoxale, puisque l'office du logement social n'hésite pas à réclamer aux locataires le remboursement d'allocations déjà servies.

Ce projet de loi peut être perçu comme une provocation.

Nous sommes pour une accession à la propriété réaliste et judicieuse. Diminuer les fonds propres de 10% ne changera rien au problème existant. Je veux parler de la cherté des constructions, des honoraires des notaires, de la précarité de l'emploi qui incite de plus en plus de gens à la prudence. Diminuer les fonds propres de 10% n'incitera pas la population à accéder à la propriété.

Il faut prendre le problème par le bon bout et non d'une façon inappropriée.

Rendons à la population un pouvoir d'achat plus prêt de la réalité, c'est-à-dire adapté à la conjoncture actuelle.

Soyons réalistes : ce projet de loi est un emplâtre sur une jambe de bois !

Compte tenu de ce qui précède, le groupe socialiste le rejettera.

M. Thomas Büchi (R). Monsieur Ferrazino, que d'éloquence au service d'une si mauvaise cause !

Comme rappelé lors du débat d'entrée en matière, Genève a moins de 14% de citoyens propriétaires de leur logement. Le but de notre projet est d'amener une partie des 86% de locataires, disposant des moyens nécessaires, à opter pour la propriété.

Cette démarche devrait vous réjouir, Monsieur Ferrazino, puisque chaque propriétaire nouveau libérera une place sur le marché locatif et contribuera à diminuer la pénurie de logements.

Actuellement, la triste réalité veut qu'il est parfois plus avantageux pour certains de consacrer 10 à 20% de leur revenu à la location d'un logement que d'investir davantage - quoiqu'en dessous des taux d'effort de la LGL - pour acquérir un logement en pleine propriété. Les candidats potentiels à la propriété occupent ainsi un bien sur le marché locatif qui ne leur est pas destiné.

Pour les métiers du bâtiment, l'accession à la propriété, qui aide à sédentariser l'occupant de son logement, est un facteur de relance. Un propriétaire est enclin à réaliser des travaux pour maintenir son logement en bon état.

Par ailleurs, la commission du logement a introduit plusieurs amendements dans ce projet de loi qui permettront à l'Etat de garder le plein contrôle des sommes qu'il prêtera ou garantira.

Autre élément non négligeable : ce projet de loi est un outil mis à la disposition de l'Etat, certes, mais également à celle des communes genevoises qui pourront jouer un rôle déterminant dans l'encouragement aux investissements privés. Auditionnée, l'Association des communes genevoises s'est d'ailleurs déclarée en sa faveur.

Monsieur le rapporteur de minorité, il est inutile d'évoquer le spectre du petit crédit, car il n'est ni dans notre intention ni dans l'intérêt de l'Etat de favoriser le surendettement des contribuables.

Pour toutes ces raisons, le parti radical vous recommande d'accepter ce projet de loi.

Mme Sylvia Leuenberger (Ve). Notre groupe approuvera ce projet de loi qu'il a signé.

Les gens, majoritairement locataires à Genève, n'ont pas d'influence sur la fixation des loyers, car ils dépendent du bon vouloir des propriétaires ou des fluctuations hypothécaires. Seule une minorité est suffisamment riche pour accéder à la propriété.

Par conséquent, le marché du logement n'appartient qu'à cette minorité qui exerce un véritable monopole. Quand on sait que les loyers peuvent représenter jusqu'à 50% et même plus du revenu, la situation est des plus préoccupantes, voire totalement insatisfaisante.

Ce projet de loi se propose de rééquilibrer le marché du logement en favorisant l'accès à la propriété de toute une catégorie de personnes qui, sans la garantie et les prêts remboursables de l'Etat, n'y parviendrait jamais. Il entamera le monopole précité et mérite donc toute notre attention.

Monsieur Ferrazino, vous vous faites un peu l'avocat du diable, car vous savez pertinemment que les points que vous avez soulevés feront l'objet d'un règlement. Et dire : «faute d'une fortune personnelle» fixe quand même une limite ! J'imagine que le département se souciera de savoir si les gens ont une fortune ou pas.

Les prêts sont remboursables. Des limites seront précisées dans le règlement pour éviter les abus ou ne pas mettre les personnes dans des situations financières ingérables.

Par conséquent, une telle opération ne comporte que peu de risques et ne coûtera pratiquement rien à l'Etat si les dossiers sont sérieusement contrôlés.

La solution la plus équitable et la plus maîtrisable est celle de l'encouragement à la propriété en coopérative. Elle fait l'objet de la motion que nous avons déposée.

Néanmoins, un point fondamental a été supprimé en commission. A notre avis, il est nécessaire de le réintroduire dans la loi. Aussi, je propose l'amendement dont le texte se trouve sur vos tables. Il consiste en un alinéa supplémentaire à l'article 6 :

«2Pendant la durée de l'aide et du remboursement à l'Etat, un logement acquis avec l'aide de l'Etat ne peut être vendu avec bénéfice sans l'accord du département. L'aliénation est autorisée aux conditions prévues à l'alinéa 1.»

Cet amendement signifie que si un bénéficiaire de l'aide de l'Etat revend son bien immobilier avec bénéfice, il doit en informer l'Etat.

Ce point est fondamental, puisque ce projet de loi tend à permettre à une catégorie de gens gagnant régulièrement leur vie, mais manquant de fonds propres, d'acheter leur logement. Grâce au soutien de l'Etat, ils pourront trouver sur le marché un bien financièrement accessible.

Par conséquent, cet amendement empêchera de tirer profit de l'aide de l'Etat et le retour du bien dans la catégorie des objets immobiliers inabordables.

Nous voulons contrôler les bénéfices qui pourraient découler d'une vente en période d'aide. C'est la raison pour laquelle nous entendons réintroduire l'alinéa supprimé par la majorité.

Il va de soi qu'il faut maintenir des rapports qualité/prix dans une marge raisonnable. D'où l'importance d'informer l'Etat qui pourra juger, avec l'ayant droit, de la normalité du bénéfice. Ce dernier est autorisé pour autant qu'il soit honnête.

M. Florian Barro (L). Notre groupe soutient résolument ce projet de loi, car l'encouragement à l'accession à la propriété a toujours été un de ses objectifs.

C'est d'ailleurs dans ce but que ce projet de loi propose de nouvelles solutions, adaptées aux besoins de certains candidats à la propriété. Je tiens également à mettre le holà à la connotation négative qu'essaie de faire passer Me Ferrazino, à savoir qu'être propriétaire serait un signe de richesse. C'est un choix de vie et non un statut social.

Comme le relevait récemment une revue spécialisée, ce n'est pas par hasard que 30% des propriétaires, à Genève, proviennent des rangs de la gauche et des Verts. C'est pourquoi nous comprenons le soutien de M. Hiler.

Nous nous félicitons de son ouverture d'esprit, les barrières sociales ou politiques ne devant pas exister en matière de propriété. En l'occurrence, notre dialogue doit être constructif, comme il l'est pour le logement social.

Ce soir, il ne nous semble pas de mise de répondre point par point au rapporteur de minorité et de refaire en plénière le débat mené en commission.

Je soulignerai simplement que ce projet de loi a également pour but d'orienter des ressources vers des catégories d'habitants désireux d'être propriétaires, mais qui ont besoin d'un petit coup de pouce.

Les travaux de commission ont été importants. MM. Ferrazino et Moutinot y ont contribué aux fins d'améliorer et d'amender le projet.

Je vous recommande d'accepter ce projet de loi qui, d'une part, facilitera l'accès à la propriété individuelle des personnes temporairement en manque de fortune suffisante et, d'autre part, permettra aux communes d'agir dans ce sens, ce qui est une grande nouveauté.

Ce projet de loi ne requiert pas de subventions de l'Etat ou des communes. Il sollicite simplement leur cautionnement et des avances remboursables.

Pour toutes ces raisons, notre parti votera ce projet de loi, car nous sommes persuadés que l'accession à la propriété de son logement est un objectif noble et sain, synonyme d'une prise en charge individuelle et responsable.

Monsieur Ferrazino, tout projet de loi nécessitant un investissement provoque un certain risque en contrepartie, tout comme les projets de lois d'aide au logement aux plus démunis. Le risque majeur, en cette période de crise, est que nous ayons de plus en plus de personnes à aider.

C'est un risque, mais c'est peut-être aussi un bon placement dans la mesure où toutes les sommes à investir - souvent gérées par des fonds à l'étranger - le seraient à Genève. Un sérieux coup de pouce serait ainsi donné à notre économie cantonale.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de minorité. Vous comparez ce risque à celui de l'aide aux plus démunis. Je vous rappelle que vous étiez de ceux, avec le rapporteur de majorité, qui ont préconisé la réduction de 3 millions du budget des allocations logement, alors que M. Haegi vous avait prévenus de l'augmentation croissante des demandes. Vous faites des constatations, mais prenez des décisions différentes selon qu'il s'agit d'aider les plus démunis ou de venir en aide à des personnes jouissant de revenus confortables. C'est inacceptable et l'est d'autant plus dans une situation de crise.

Comme il fallait trouver une façon de présenter ce projet positivement et ne pas faire montre de votre unique souci d'aider une certaine catégorie de personnes, vous avez dit, Monsieur Büchi, qu'il contribuerait à diminuer la pénurie de logements. Si tel était le cas, ce serait formidable ! Nous nous serions entendus à le défendre ensemble si, véritablement, c'était un de ses objectifs ou une de ses conséquences.

Si vous aviez mémorisé les auditions et les interventions faites en commission du logement, vous vous seriez aperçu que ce projet sera surtout utilisé pour acquérir des logements anciens, ce qui a suscité la critique principale de M. Barbier-Mueller dont je parlais précédemment.

Jusqu'à nouvel avis, les logements anciens sont occupés par des locataires. Et ce n'est pas en vendant ces logements que vous réduirez la pénurie. Il n'y aura pas un logement de plus sur le marché !

Cet objectif ne sera pas atteint avec ce projet de loi.

Mme Leuenberger nous invite à n'être pas trop exigeants, parce que la loi renvoie au Conseil d'Etat et que tout sera fixé dans le règlement. C'est peut-être votre conception de votre mandat de députée que de donner simplement une idée pour que le gouvernement la concrétise.

Pour nous, et surtout pour un projet d'une telle dimension, avec ses implications sociales et financières, la moindre des choses serait que la loi prévoie des critères précis pour définir à qui cette aide sera destinée - aujourd'hui, vous n'en savez strictement rien ! - le type de logement pouvant être acquis - vous l'ignorez ! - le taux d'effort entre le revenu et le prix du logement - nous ne le connaissons pas ! A charge du Conseil d'Etat d'examiner le tout !

Notre souci, voyez-vous, c'est d'éviter que l'Etat fasse aujourd'hui ce que les banques ont fait hier : elles ont prêté jusqu'à 110% pour une acquisition immobilière, plongeant ainsi des familles dans une situation absolument inextricable, puisqu'elles ne pouvaient plus rembourser leurs dettes.

En l'occurrence, l'Etat s'apprête à faire ce que les banques ont fait, en ne se garantissant pas par des cautèles de revenus limites. C'est une raison supplémentaire de refuser ce projet de loi.

Nous soutiendrons votre amendement, puisque les représentants de la majorité se sont demandé, en commission - tenez-vous bien ! - pourquoi ils empêcheraient un acheteur de revendre, avec bénéfice, le bien acquis durant la période d'aide. Tout le monde ignore la durée de cette période. Vingt-cinq ans peut-être, si l'on se réfère à la loi fédérale. Là encore, le législatif se contente de donner un signe pour reprendre les termes de M. Büchi sur le stade de La Praille. On donne des signes politiques, et le Conseil d'Etat fera le reste !

Justifier le recours aux fonds publics pour permettre de réaliser une opération spéculative, voilà qui est inédit ! Nous n'avions jamais entendu un tel argument, et il aura fallu attendre MM. Ducrest et Opériol pour nous le voir servir !

Il y a des limites à tout et j'espère, pour ma part, que ce parlement retiendra la version initiale qui prévoyait que la vente du bien avec bénéfice, durant la période d'aide, soit subordonnée à l'accord du département de l'intérieur.

Juste pour la petite histoire, sachez que l'argument qui a poussé certains à retirer cette clause est celui-ci : il faut que le vendeur fasse un bénéfice, sinon il ne pourra pas rembourser l'Etat, et c'est la collectivité publique qui en fera les frais.

C'est ainsi que vous avez implicitement reconnu le risque financier que je relevais tout à l'heure. Monsieur Barro, vous ne l'avez pas éludé. Néanmoins, laissez-moi vous dire qu'il est plus important que vous ne l'imaginez. Pour autant que cette loi soit appliquée, l'Etat de Genève sera inévitablement amené en garantie d'ici quelques années. Par conséquent, il devra passer à la caisse.

M. Christian Grobet (AdG). L'Alliance de gauche votera contre ce projet de loi.

Elle s'étonne des arguments avancés par les écologistes pour justifier leur soutien. Il est vraiment naïf de penser que ce projet aurait la moindre incidence sur les loyers excessifs que subissent les locataires en permettant à certains d'acquérir leur logement. Il est évident que ces pseudo mécanismes économiques, habituellement évoqués par d'autres que vous, Madame Leuenberger, ne joueront en aucune façon. Les locataires continueront à acquitter des loyers particulièrement élevés.

Si l'on veut véritablement aider ceux qui en ont le plus besoin et non la classe moyenne qui, finalement, se porte relativement bien, il faudra consacrer les maigres moyens financiers dont l'Etat disposera en fonction de sa situation financière à la construction de logements à leur intention. Il ne faut pas entretenir l'illusion qu'en subventionnant des logements chers on facilitera la tâche de ceux qui ne parviennent pas à en louer. C'est une tromperie !

Vous feriez mieux de demander que l'Etat affecte des moyens financiers à des sociétés coopératives, pour autant qu'il s'agisse de véritables sociétés coopératives. Nous aurons l'occasion d'en débattre en temps voulu, car je suppose que vous êtes consciente du fait que des pseudo sociétés coopératives existent, dont une, que vous connaissez bien, transformée en PPE. Je ne retournerai pas le couteau dans la plaie ! L'argent des contribuables sera bien utilisé s'il est versé à d'authentiques sociétés coopératives.

Christian Ferrazino a judicieusement relevé le risque présenté par ce projet de loi : il peut servir à l'acquisition de logements déjà occupés par des locataires. Vous n'ignorez pas qu'actuellement l'on provoque délibérément la faillite de dix mille logements en PPE pour les vendre abusivement, avec la complicité de l'Etat, alors qu'ils devraient être mis en location. Ce projet de loi contribuera au retrait de logements du marché locatif. La situation de ce marché s'en trouvera aggravée, contrairement à ce que vous prétendez. C'est un auto goal magistral !

L'amendement de l'article 6 est d'une naïveté déconcertante. Je ne sais pas, Christian Ferrazino, s'il faut le voter. J'aimerais entendre M. Hiler qui, en d'autres occasions, a su déceler certains pièges. Pensez-vous, Monsieur Hiler, que cet amendement empêchera des ventes avec bénéfice ? N'incitera-t-il pas aux ventes assorties de dessous-de-table ? Ne poussera-t-il pas les propriétaires à renoncer à l'aide de l'Etat, juste avant de vendre, en vertu de l'article 7, alinéa 3 ? Trois jours après, ils empocheront un bénéfice substantiel en négociant un bien acquis avec l'aide des contribuables ! Pensez-vous qu'il est normal de vendre ce bien immobilier, après la fin prématurée de l'aide, sans que la plus-value ne soit imposée, connaissant le sort fait à l'impôt sur le bénéfice immobilier par l'ancienne majorité de ce Grand Conseil ?

Cet amendement résoudra peut-être quelques problèmes, mais sachez qu'il est tout à fait insuffisant, parce que trop facile à détourner.

M. Jean Opériol (PDC). Les interventions de MM. Ferrazino et Grobet m'amènent à faire deux remarques essentielles.

La première a trait aux compétences de la Confédération, des Chambres fédérales qui, depuis vingt-deux ans, encouragent l'accession à la propriété dans tous les cantons, le nôtre excepté, au moyen d'aides remboursables et de cautionnements. Ces gens sont-ils des imbéciles, sont-ils à côté de la vérité, ont-ils édicté des lois et des règlements ayant les effets pervers dénoncés ? Je répète ce que j'ai dit en commission : cette loi cantonale se veut analogue à la loi fédérale de 1974 qui a permis à vingt-deux mille ménages d'accéder à la propriété. C'est là un échantillonnage jugé significatif par les statisticiens, c'est-à-dire qu'il a une valeur propre et fiable. Moins de 1% des ménages concernés se sont révélés insolvables. Ils ont déménagé à «la cloche de bois», pour reprendre l'expression de M. Ribaux, faute de pouvoir respecter leurs engagements financiers vis-à-vis de la Confédération.

Ma deuxième remarque est une question. Pensez-vous sincèrement, Messieurs Grobet et Ferrazino, que les candidats à la propriété, des jeunes couples le plus souvent, veulent acquérir des villas de luxe ou des appartements à 2 millions ? Pensez-vous que ces gens, qui désirent se stabiliser et fonder une famille, ne songent qu'à revendre leur bien pour réaliser un bénéfice outrancier ? Si vous pensez ainsi, je renonce d'office à vous convaincre. C'est une certitude dogmatique, c'est la vôtre, mais pas celle de ceux qui - ils sont vingt-deux mille en Suisse - ont accédé à la propriété, ont fait l'achat de leur vie pour jouir d'un havre familial dont vous ne pouvez contester la dimension sociale.

Je vous pose encore quelques questions : croyez-vous sincèrement le Conseil d'Etat incapable de gérer un tel projet de loi ? Croyez-vous qu'il cautionnera toutes les opérations spéculatives que vous craignez ? Imaginez-vous que des gens gagnant 300 000 F ou des multimillionnaires en titres seront mis au bénéfice de cette loi ? Croyez-vous que le Conseil d'Etat acceptera de jouer ce jeu ?

Je veux bien suivre votre rapport de minorité jusqu'à un certain point, sachant que l'accession à la propriété n'est pas votre tasse de thé, mais je vous prie de raison garder et de ne pas prendre pour des aventuriers les accédants, la Confédération, les Chambres fédérales, les cantons, notre Conseil d'Etat et la majorité de ce Grand Conseil.

Il faut savoir, en ce qui concerne la solvabilité des accédants, que 15% d'entre eux ont remboursé les avances de la Confédération par anticipation. Figurez-vous, Monsieur Grobet, que ces gens veulent conserver leur propriété et n'entendent pas à en faire un objet de spéculation et de dessous-de-table ! Ils souhaitent se stabiliser et font de l'épargne forcée pour y parvenir. Ils prennent un premier rang hypothécaire, voire un deuxième. Ils n'ont de cesse de les amortir pour réduire leur taux d'effort. C'est pourquoi vous ne nous convaincrez pas des effets pervers d'une telle accession à la propriété.

La Confédération a informé les associations professionnelles, les associations de locataires et de propriétaires, qu'à partir de l'an 2000 la nouvelle péréquation financière entre elle et les cantons transférera à ces derniers, je cite : «...la compétence exclusive pour l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements. L'encouragement fédéral, selon la loi de 1974 dans ce domaine, sera alors supprimé.» Dès lors, excusez ma prétention d'affirmer que ce projet de loi vient à point nommé ! Il fera suite à vingt-deux ans de pratique confédérale en adoptant les mêmes bases, les mêmes principes, les mêmes garanties et la même philosophie. Quand la Confédération supprimera ses aides, on pourra se tourner vers le canton, mais surtout vers les communes, et j'en suis bien heureux ! Grâce à cette loi cantonale et l'aide à l'accession à la propriété, les communes pourront retenir les jeunes chez elles. Les deniers publics ne seront pas placés à fonds perdu, mais dans des aides remboursables servant à l'acquisition de logements dont le prix et la technicité seront contrôlés par l'autorité. Les bénéficiaires resteront fidèles à leur commune et deviendront, par la suite, des sujets fiscaux intéressants.

Monsieur Ferrazino, vous parlez du pari sur l'inflation dans votre rapport de minorité. L'inflation, cela va de soi, induit l'augmentation des salaires si l'on veut que les avances soient remboursées. Je vous renvoie aux pages 57 et 58 d'un document de décembre 1996 - je m'en suis délecté ! - du Rassemblement pour une politique sociale du logement. Traitant d'une nouvelle étude de la problématique des subventions, il précise, à propos d'un nouveau modèle de subventionnement : «Le montant des loyers est fonction des revenus des locataires. Compte tenu de l'évolution probable de leurs gains, les locataires seront, à terme, en mesure de rembourser les subventions initialement versées.» Comme par hasard, le Rassemblement pour une politique sociale du logement, qui appartient à vos relations privilégiées, parle du remboursement de subventions fondé sur un espoir : l'inflation !

Depuis 1957, Monsieur Ferrazino, nous avons la loi sur le logement et la protection des locataires. Mais qu'est-ce cette loi sinon un pari sur l'inflation ! Quand des locataires occupent un appartement - je suis bien placé pour le savoir ! - en ne payant que 60 ou 70% du loyer réel, ils réalisent rapidement que tôt ou tard ils l'acquitteront à 100%. Le législateur à l'époque et nous ensuite avons toujours considéré que l'inflation et l'augmentation des salaires étaient indispensables et indissociables du fonctionnement de la LGL, qu'il s'agisse de HBM, de HLM ou de HCM.

Ne reprochez donc pas aux auteurs d'un projet de loi sur l'accession à la propriété de tenir le même raisonnement que tout le monde tient sur le marché locatif ! Le pari sur l'inflation est indispensable au fonctionnement de tout subventionnement.

J'en viens au taux d'effort. Monsieur Ferrazino, je comprends votre souci, la loi ne stipulant ni plafond ni plancher, à l'instar de la loi fédérale sur l'accession à la propriété. La loi fédérale tient en quatre articles seulement, et leur ordonnance en comporte vingt. Cela signifie que les Chambres fédérales ont fait confiance à l'exécutif.

Vous reprochez à la commission et aux auteurs du projet de confier au Conseil d'Etat la gestion de la loi. Mais c'est lui l'exécutif ! Si vous désirez tout inclure dans une loi, il vous faut requérir la démission de ces sept messieurs !

Mme Elisabeth Reusse-Decrey. Et la dame ?

La présidente. Ne procédez pas à des élections anticipées, Monsieur le député, vous agitez toute la République !

M. Jean Opériol. Nous avons également pensé aux cautèles, Monsieur Ferrazino, car nous ne nous conduisons pas en aventuriers avec ce projet d'aide aux jeunes ménages. Si vous vous donnez la peine de lire et de comprendre l'article 10, vous saurez que : «Le Conseil d'Etat détermine les taux d'effort minimal et maximal que les charges du propriétaire doivent représenter par rapport à son revenu.» Par conséquent, le Conseil d'Etat refusera d'aider le gars qui gagne 300 000 F !

Je cite l'article 5, lettre d) : «Pour bénéficier de l'aide de l'Etat instituée par la présente loi, le requérant doit construire ou acquérir un logement répondant aux conditions suivantes : d) respecter les limites de coûts fixés dans le règlement d'application de la présente loi;». Au sens de cette loi, votre villa à 2 millions ne sera jamais admise ! Selon le même article, lettre e), le logement doit : «être acquis selon un plan financier agréé par le département.» Quand on dit plan financier, on dit prix de revient et quand on dit prix de revient, on examine les coûts. Fi donc du marbre des allées et des robinets en or ! L'office du logement, chargé d'appliquer cette loi par analogie avec la LGL, n'admettra pas n'importe quelle construction et contrôlera donc les coûts. Par conséquent, vos craintes sont exagérées.

La présidente. Vous arrivez au terme de votre temps de parole, Monsieur le député. Je vous prie de conclure.

M. Jean Opériol. Les auteurs d'un projet de loi peuvent s'exprimer autant qu'ils le veulent !

La présidente. Vous n'êtes pas rapporteur, mais on peut changer le règlement !

M. Jean Opériol. Je conclus avec ce que ces messieurs craignent, à savoir l'achat des anciens appartements. Il y a peu, nous votions l'article 39 de la LDTR qui pose les conditions d'acquisition d'un logement. Tous les appartements anciens de Genève ne seront pas vendables, et vous le savez ! Vous êtes juristes, je ne le suis pas. Référez-vous à l'article 39 voté démocratiquement dans cette enceinte. Il sera appliqué, du moins je l'espère, car il constitue une ouverture à l'accession à la propriété.

J'en termine provisoirement, Madame la présidente, en rappelant que le règlement autorise les auteurs d'un projet de loi à intervenir autant qu'ils le veulent.

La présidente. A mon sens, cette disposition ne concerne que les rapporteurs. Vous disposerez encore deux fois de dix minutes, Monsieur le député.

M. Pierre Ducrest (L), rapporteur de majorité. Monsieur le rapporteur de minorité, vous peignez le diable sur la muraille ! Vous vous en faites également l'avocat, comme relevé tout à l'heure.

Vous refusez cette loi, et nous pouvons le comprendre. Mais vous vous trompez lourdement quand vous affirmez que cette loi profitera à des nantis désireux d'acquérir des propriétés de luxe aux dépens de l'Etat.

Les bénéficiaires sont parfaitement ciblés. Ce ne sont pas des nantis qui, eux, disposent des 20% de fonds propres leur permettant d'obtenir immédiatement un prêt hypothécaire de leur banque.

Le faste est proscrit d'emblée, une villa, un immeuble ou un appartement luxueux augmentant le coût de départ et la charge des intérêts du prêt ou du cautionnement.

Que pensez-vous, Monsieur Ferrazino, de notre Etat qui investit 60 millions à fonds perdu dans l'aide au logement ? Ce n'est plus un risque, mais une dépense réelle.

En l'occurrence, les risques sont faibles, parce que l'Etat, théoriquement, ne met pas d'argent. Il sera forcé de vérifier à qui il prête ou fournit sa caution. Grâce au règlement, nous aurons toutes les garanties voulues pour que les risques soient réduits au minimum.

J'en viens aux achats d'appartements neufs et anciens, ces derniers ressortant de l'article 39 de la LDTR, comme rappelé par M. Opériol. Les auteurs du projet ont inclus les appartements de type ancien en prévision des rénovations dont les entreprises du bâtiment ont grand besoin. Si elles ne construisent pas du neuf en suffisance, elles pourront se rabattre sur les rénovations et limiter ainsi la crise dans leur secteur.

Mme Claire Chalut (AdG). Je suis surprise de l'enthousiasme de M. Opériol pour ce projet de loi. On aimerait lui voir autant d'enthousiasme pour la création de logements ou la réfection d'appartements pour tous, notamment pour ceux qui en ont le plus besoin, parce que ne pouvant pas acquitter de hauts loyers.

Une fois de plus, je constate que lorsqu'il s'agit de satisfaire vos besoins... (Rires.) Vous pouvez toujours rire ! J'utilise le pluriel, car je vais de là à vous, Monsieur Opériol ! (L'oratrice désigne une partie des bancs de la droite.) A côté, ils sont un peu plus raisonnables et, ici, il n'y a pas de problème !

Comme vous n'avez pas souligné, selon votre habitude, les graves difficultés de l'Etat, le déficit qui frise le milliard, je vous demande comment vous financerez votre projet. A longueur de temps, de mois et d'années, on nous a appris et répété que chaque dépense nécessitait une recette compensatoire. Par conséquent, je vous demande quelle sera la compensation de cette dépense. S'agira-t-il d'un nouveau centime additionnel ? Cette question risque de revenir souvent. Il faut que vous nous répondiez, parce qu'il semblerait, à vous entendre, qu'il n'y a plus de problèmes d'argent !

Je doute de l'efficacité d'une aide aux jeunes pour accéder à la propriété, en «coopérative» ou autre. Je me réfère aux cas que je connais : les choses tournent souvent mal, même avec un cautionnement à la clé.

Pour le surplus, tout ou presque a été dit. Nous avons appris à nous méfier quand on nous dit qu'il n'y aura pas de problèmes et qu'il n'y aura pas de risques !

En conséquence, ce projet de loi est à jeter à la poubelle !

M. John Dupraz (R). Depuis que j'appartiens à ce Grand Conseil, je ne cesse de m'étonner de voir à quel point M. Grobet et ses pairs soupçonnent les propriétaires d'être des horribles spéculateurs ne cherchant qu'à s'enrichir.

A ma connaissance, Monsieur Grobet, vous êtes un propriétaire sans être un spéculateur pour autant !

La présidente. Merci, Monsieur le député, d'axer le débat sur le projet de loi !

M. John Dupraz. Ce n'est pas moi qui ai abordé le sujet de la spéculation, c'est M. Grobet ! Il craint que ce projet de loi n'engendre une spéculation immobilière effrénée de la part des bénéficiaires de l'aide.

Jusqu'à plus ample informé, je tiens pour honnête la grande majorité des citoyens de ce canton. Je ne comprends pas pourquoi on suspecte automatiquement tout propriétaire d'être un spéculateur.

Pour ma part, je regrette que les lois Dupont sur les HLM qui, par ailleurs, sont excellentes, n'aient pas - en lieu et place des propriétaires et des constructeurs - subventionné les locataires qui deviennent propriétaires. Ceux-ci auraient été responsabilisés, le fait d'acquérir son logement équivalant à une forme d'épargne. De plus, il est très sécurisant de posséder son chez-soi quand on est retraité.

J'en viens à supposer que certains, dans ce parlement et ce canton, s'opposent systématiquement à l'accès à la propriété de peur de voir leur fonds de commerce s'épuiser...

Cela dit, je ne comprends absolument pas pourquoi la commission a supprimé tout contrôle de l'Etat en cas de revente des logements concernés. C'est inacceptable ! (L'orateur est interrompu par M. Christian Grobet.) Monsieur Grobet, laissez-moi parler ! Si j'avais participé aux travaux de la commission, j'aurais défendu le maintien de ce contrôle. Il est inadmissible qu'il n'y ait ni contrôle ni encadrement si l'Etat s'engage dans des opérations de ce type. Je soutiendrai donc l'amendement de Mme Leuenberger en regrettant qu'il ne pare pas réellement aux abus éventuels. Il aurait dû prévoir une période de cinq à dix ans au-delà de la cessation de l'aide de l'Etat.

C'est pourquoi je présente un sous-amendement à cet amendement. Je propose de supprimer les termes «avec bénéfice», soit :

«2Pendant la durée de l'aide et du remboursement à l'Etat, un logement acquis avec l'aide de l'Etat ne peut être vendu sans l'accord du département...»

Le règlement doit poser les conditions de revente et le Conseil d'Etat avoir la liberté de les appliquer en tenant compte de certains cas de rigueur, tels que décès, départs forcés à l'étranger, etc. Il faut que le Conseil d'Etat dispose d'une certaine marge de manoeuvre.

Je soutiendrai donc l'amendement de Mme Leuenberger en vous priant de biffer les termes «avec bénéfice», afin que l'on évite les abus en contrôlant toutes les reventes.

J'espère que ma prise de position rassurera M. Grobet et ses pairs.

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de minorité. M. Opériol nous a recommandé, de façon angélique, de ne pas être méfiants, que le Conseil d'Etat ne retiendra pas les revenus de 300 000 F, etc.

Si vous visez des revenus précis, Monsieur Opériol, pourquoi ne pas les mentionner dans la loi ? Votre mutisme nous étonne. Si tout est simple au niveau du Conseil d'Etat, cela doit l'être aussi au niveau du Grand Conseil. Je ne comprends pas comment le Conseil d'Etat pourrait faire ce que vous ne parvenez pas à faire, au niveau législatif !

Comme vous vous référez à la loi fédérale 1974 sur l'accession à la propriété, je vous rappelle, pour mémoire, que si cette loi ne contient pas beaucoup de dispositions sur la qualité des bénéficiaires, elle maintient la plus essentielle : celle du revenu.

Dès lors, il ne serait pas difficile, pour ce parlement, de présenter une fourchette, sans limites forcément précises, pour savoir à qui l'on s'adresse. Nous débattons de ce projet depuis une année et bientôt une heure ce soir en ignorant toujours de quoi nous parlons. Nous ne savons pas à qui ce projet s'adresse, quel type de logements est considéré, quelle est la durée de l'aide. C'est le flou le plus artistique !

Vous nous dites que les communes seront intéressées quand l'aide fédérale cessera. Tout le monde sait que la Confédération ne veut plus la reconduire telle qu'elle existe depuis 1974 et qu'il appartiendra aux cantons, cas échéant, de prendre le relais. Permettez-moi de vous rappeler, Monsieur Opériol, qu'un propriétaire fortement obéré par un engagement hypothécaire est moins intéressant, fiscalement parlant, qu'un locataire qui n'a pas de dettes. Ce n'est pas moi qui le dit, c'est M. Hiltpold, président de l'Association des communes genevoises, qui l'a déclaré lors de son audition par la commission du logement.

Il est clair que les communes ne seraient guère incitées à endetter leurs administrés en leur accordant des prêts hypothécaires, car ils ne seraient guère intéressants sur le plan fiscal.

Vous avez abordé le chapitre de l'inflation en citant un passage du texte du Rassemblement qui, précisément, fait référence au système mis en place par la Confédération dans les années 70. Tous ceux qui ont des contacts avec l'Office fédéral du logement - et j'ose espérer que vous en avez, Monsieur Haegi - s'accordent à reconnaître que ce qui était juste, il y a une trentaine d'années, ne l'est plus aujourd'hui, personne ne se risquant à des pronostics sur des décennies en matière d'économie. Tout le système de l'aide fédérale, copié par la loi genevoise en discussion, a été fondé sur une prémisse exacte à l'époque, mais fausse actuellement, à savoir que les revenus des gens, qu'ils soient locataires ou candidats à la propriété, évoluent régulièrement avec l'inflation.

La situation s'est complètement inversée depuis quelques années. Non seulement les revenus de la plupart de nos concitoyens n'augmentent plus au prorata de l'inflation mais beaucoup diminuent.

Néanmoins, votre système part de l'idée que ce que l'on donne aujourd'hui est remboursé demain. Et pourquoi rembourser demain ce que qui ne peut l'être aujourd'hui ? Parce que la fiction veut que cela soit possible, les revenus allant en augmentant. Ce raisonnement est totalement dépassé !

Comment pouvez-vous défendre une loi fondée sur un système lui-même basé sur l'inflation régulière et linéaire des revenus, alors que ceux-ci stagnent, voire diminuent ?

Le système sur lequel la loi repose n'étant pas valable, il ne peut pas viabiliser cette aide. Comment pourrait-il fonctionner au niveau du canton, alors qu'il est bloqué au niveau de la Confédération, et cela depuis plusieurs années ?

Monsieur Opériol, la loi générale sur le logement ne tient pas compte de l'inflation durant toute la durée du contrôle - de dix ans pour les HCM, de vingt ans pour les HLM, voire de vingt-cinq ans en cas d'aide prolongée. Vous le savez en tant que régisseur. A la sortie du contrôle, le capital exposé au risque peut être réadapté en raison du fait que les fonds propres ne l'ont pas été pendant la période de contrôle.

Votre système n'est donc pas prévu par la loi générale sur le logement, pas plus qu'il n'est adapté à la situation économique que nous traversons.

Voilà pourquoi, nonobstant nos précédentes critiques, nous pensons que ce projet de loi est voué à l'échec.

M. David Hiler (Ve). J'ai écouté attentivement toutes les critiques de M. Ferrazino. Certaines sont recevables; les autres ne le sont pas, car elles ne correspondent pas à la vérité.

Ce projet de loi casse-t-il la priorité en faveur du logement social ? Non ! Ces aides sont remboursables, contrairement à celles destinées aux HBM, aux HLM et, hélas, aux HCM, qui ne le sont pas.

Nous avons dit à plusieurs reprises ne pas vouloir soutenir, dans la situation actuelle, l'accession à la propriété par une aide à fonds perdu. D'où notre intérêt pour ce projet.

Vous parlez, maître Ferrazino - et c'est une deuxième contrevérité - des personnes les plus confortablement établies. Ces personnes n'ont pas besoin de cautionnement pour les 10% de fonds propres qui leur manqueraient. Certes, le projet ne s'adresse pas aux catégories les plus modestes de notre population, mais il ne s'adresse pas non au plus aux 10% des gens les plus confortablement établis. Il concerne, en fait, les jeunes désirant accéder à la propriété et ne pouvant pas utiliser leur deuxième pilier, celui-ci étant encore insuffisant.

Ce projet répond au réel besoin des personnes qui possèdent 10%, et non 20%, de fonds propres. Sans cautionnement, les banques ne leur prêteront rien.

A Genève, le problème majeur, il est vrai, est dû aux prix excessifs. Le financement pose un autre problème non négligeable, les banques étant devenues très prudentes. Le cautionnement - et non les prêts remboursables - est donc l'instrument adéquat pour débloquer les dossiers de personnes dont les revenus sont supérieurs à ceux inclus dans la fourchette actuelle des HCM, mais à peine au-dessus des barèmes HCM avant leur modification, voici cinq ou dix ans. A l'époque, leur niveau élevé n'a apparemment gêné personne.

Passons sur la comparaison avec le petit crédit. C'est joliment décrit, mais cela n'a rien à voir. Je ne vais donc pas m'y attarder. En revanche, il faut se demander si la loi devait contenir la tabelle complète des revenus en relation avec les dimensions du bien immobilier - trois, quatre ou cinq pièces. Cette tabelle pouvait fort bien tenir sur une double page A4. Pour ma part, j'ai la faiblesse d'estimer qu'elle doit figurer dans le règlement d'application.

Comme ce projet délimite les catégories qu'il tend à cautionner, il exclut, par là même, beaucoup de personnes; le reste l'étant par le bon sens.

Il n'en demeure pas moins que toute loi peut être trahie par un mauvais règlement d'application, voire par une mauvaise pratique administrative. Ce sont là les lois de la politique. Si vous voulez une bonne application, Monsieur Ferrazino, réalisez des programmes, contractez des alliances, qui feront que vous vous retrouverez avec vos amis pour atteindre, si possible, la majorité.

Je ne crois pas que les lois puissent tout geler, forcer les adversaires politiques à faire ce qu'ils ne veulent pas. Je crois, Monsieur Ferrazino, que les lois doivent être simples, que les détails doivent se trouver dans les règlements d'application et qu'en dernière analyse l'enjeu est de savoir qui détient le pouvoir. On ne peut pas faire faire sa politique par d'autres, jeu que je vous soupçonne de vouloir parfois jouer.

Vous avez raison en ce qui concerne les avances remboursables. Dans la conjoncture actuelle, elles ne servent strictement à rien. En revanche, les cautionnements sont particulièrement utiles, les taux étant bas. Certes, celui qui requiert un prêt remboursable court un risque qu'il ne devrait peut-être pas prendre aujourd'hui. Personne ne sait comment évolueront les taux d'inflation. Personne n'avait prévu ce qu'ils sont aujourd'hui et personne ne peut prévoir ce qu'ils seront en 2005 ou en 2010. Toute personne est libre d'accepter le cautionnement, avec ou sans aide remboursable. Les gens savent compter; l'aide remboursable ne se justifierait guère avec un taux de 0,5% d'inflation, mais elle serait appréciée si ce taux montait, entraînant du même coup la hausse du taux d'intérêt. Quoi qu'il en soit, le cautionnement constitue, aujourd'hui, la mesure fondamentale.

Le risque existe, mais l'analyse que vous en faites est fausse, Monsieur Ferrazino. Nous n'avons pas été suffisamment prudents lors de la promulgation des lois fédérales. Nous vivions dans une période de croissance continue et n'imaginions pas que l'inflation serait ramenée au niveau actuel et que les revenus cesseraient de progresser. Maintenant, c'est le moment ou jamais de concrétiser notre projet de loi, les risques étant perçus avec une rare acuité.

Cela dit, si la crise frappe durement 10, 20 ou 30% de la population, il reste une partie épargnée à laquelle notre projet s'adresse. Tant sur la question des priorités - le soutien étant remboursable et non à fonds perdu - que sur notre petite divergence quant à l'emplacement de la tabelle précitée - dans la loi ou dans le règlement - votre argumentation vous permet de refuser ce projet que, de toute façon, vous n'avez pas envie d'accepter. Par contre, le qualifier de provocation dangereuse est tout simplement grotesque, Monsieur Ferrazino !

M. Olivier Vaucher (L). Après les brillants et judicieux propos de mon collègue Hiler, je n'aurai que peu de choses à dire. En effet, ce soir, il a présenté la meilleure synthèse.

Notre ami Ferrazino parlait d'anges. Nous pourrions lui renvoyer les démons qu'il invoque constamment, ses sempiternels leitmotiv; les mêmes depuis six ou sept ans...

Il me semblait vous avoir dit, Monsieur Ferrazino, que le temps des spéculateurs et des requins était terminé. Les choses ont totalement changé, et vous devriez changer de disque et l'adapter, comme nous le faisons tous, aux circonstances qui, d'ailleurs, ne sont plus de crise. Actuellement, nous devons gérer une situation à laquelle nous avons tous abouti.

Oubliez donc vos éternels leitmotiv, du genre «les nantis», «ceux qui ont tout», etc. !

L'intérêt de ce projet de loi est qu'il permet aux personnes, à faibles moyens, d'acquérir leur logement.

Il faut donc cesser de tortiller et de couper les cheveux en quatre en excipant de détails qui n'ont aucune importance par rapport au but majeur du projet.

Les acquéreurs, Monsieur le rapporteur de minorité, peuvent acheter des logements neufs ou des logements anciens. Ces derniers étant promis à des rénovations, ils sont source d'emplois dans toutes sortes d'entreprises, petites, moyennes ou grandes. Ne l'oubliez pas !

Je m'étonne des propos de Mme Castioni-Jaquet, la sachant habituellement mieux informée. Elle prétend que la construction est chère à Genève. Permettez-moi, Madame, de vous faire remarquer qu'aucun des pays environnants ne serait capable de «régater» s'il pratiquait les prix en vigueur en Suisse et particulièrement à Genève.

C'est maintenant qu'il faut profiter des prix actuellement pratiqués sur notre marché pour acquérir des appartements à des conditions extrêmement intéressantes.

Mme Chalut a dit que les loyers des appartements acquis seraient très élevés et que, sans rentrées, nous ne saurions trouver les recettes destinées à leur subventionnement. Il faut savoir que les loyers payés par les acquéreurs potentiels sont de loin supérieurs au coût de l'intérêt, voire de l'amortissement de leur emprunt. C'est aussi une façon de participer aux recettes.

Comme M. Hiler l'a relevé, l'avantage de cette aide, comparée à d'autres, c'est qu'elle est remboursable. C'est le point clé de ce projet de loi que mon groupe soutiendra, car il vient à point nommé.

M. Jean Opériol (PDC). Je n'allongerai pas le débat, car nous ne nous convaincrons jamais les uns les autres sur les questions de logement. Nous nous témoignons tous une estime réciproque et j'en ai beaucoup pour M. Ferrazino. Je n'ai donc pas l'intention de le persuader du bien-fondé d'un projet sur l'accession à la propriété.

Je tiens néanmoins à répondre à quelques objections émises dans cette enceinte.

Madame Chalut, vous dites, avec raison, qu'il faut porter l'action sur les logements sociaux. Votre opinion n'est contestée par personne. Preuve en est les zones genevoises de développement - M. Grobet me corrigera si je me trompe - qui comportent 80 à 90% de logements sociaux, le reste étant représenté par des logements locatifs sans prestations d'Etat ou des logements à vendre. Autre preuve : le taux des personnes propriétaires, à Genève, n'excède pas 13%. Les autres sont des locataires dont la plupart sont logés soit dans les anciennes zones urbaines soit dans les zones de développement. J'espère vous avoir rassurée à propos des intentions des milieux de la construction : ils entendent bâtir des logements sociaux en plus grand nombre qu'hier.

Deuxième chose, Madame. Nul besoin d'un nouveau centime additionnel pour compenser ces avances, puisque étant remboursables elles seront remboursées. Quant aux cautionnements susceptibles de «foirer», si vous me permettez cette expression triviale, sachez qu'ils ont été prévus par la Confédération qui a créé une société d'économie privée pour racheter les biens aux enchères. Elle s'appelle même «Çàpompe», comme nous l'a appris M. Ribaux, parce qu'elle pompe quand le bateau prend l'eau. Elle rachète donc ces appartements sur le marché privé, afin de les revendre pour ne pas perdre les avances ou cautionnements consentis.

Monsieur Ferrazino, je vous défie de trouver une limite de revenu tant dans la loi fédérale que dans son ordonnance. Elles mentionnent la fortune, maximisée aux 50% de la valeur de l'appartement, mais pas de limite de revenu. Pourquoi ? En raison même de la philosophie, que vous ne comprenez pas.

En catégorie HLM, des barèmes d'entrée, maximisant les revenus, sont fixés parce que les locataires sont aidés à fonds perdu. Ces limites évitent de subventionner des gens gagnant trop.

Ici, c'est exactement le contraire ! Nous voulons que les bénéficiaires remboursent l'aide consentie, avec les intérêts composés. Nous aurions donc tort de maximiser leur revenu. Il faut donc qu'ils gagnent suffisamment, mais pas trop, pour avoir la capacité financière de rembourser les avances de l'Etat.

Excusez-moi de revenir sur la philosophie de la loi. Plutôt que de plafonner les revenus, il faut leur fixer un plancher minimum, sinon nous aiderons des gens qui n'auront pas les moyens de rembourser.

Monsieur Ferrazino, vous avez évoqué l'absence d'inflation et la stabilité des salaires. Chiffres à l'appui, je peux vous démontrer que dès l'instant où les salaires cessent d'augmenter, l'accédant à la propriété maintient la possibilité d'amortir sa dette, ce qui réduit d'autant la charge de ses intérêts hypothécaires et de son taux d'effort. Votre argument tombe de lui-même, parce que le taux d'effort diminue selon le développement de la loi dans le temps. L'acquéreur se trouve ainsi dans une situation plus favorable.

M. Hiler a également raison de dire que l'on peut proposer un cautionnement et/ou des avances remboursables. Si vous vous référez à l'article 1, véritable colonne vertébrale de la loi, vous lirez que «L'Etat encourage la construction et l'acquisition de logements destinés à la propriété individuelle par des personnes qui, faute de fortune personnelle suffisante, ne sont pas en mesure d'investir les fonds propres nécessaires.» Nous avons donc affaire à des gens qui, bien que touchant des revenus confortables, ne disposent pas des fonds nécessaires, parce qu'ils sont encore trop jeunes pour avoir pu les capitaliser. Le couple gagne 100 000 ou 120 000 F, que sais-je, mais ne détient pas les 100 000 F lui permettant d'accéder à la propriété. Le projet de loi est fait pour aider ces gens et personne d'autre.

Je conclus, Monsieur Ferrazino, avec cette considération. Chaque accession à la propriété est une victoire pour le locataire - et je suis bien placé pour vous en parler - sur la dépendance économique qui existe fatalement entre le locataire et le propriétaire. Les locataires accédant à la propriété - il en est sur vos bancs et vous pouvez les interroger - savourent cette victoire. Ces gens ne représentent que 13% de la population genevoise. Laissez d'autres les rejoindre. Ils ne mettront pas en péril l'équilibre socio-démographique de notre canton.

Monsieur Ferrazino, soyez cool, faites un clin d'oeil à l'accession à la propriété. Vous y retrouverez beaucoup de vos petits copains...

M. Christian Ferrazino (AdG), rapporteur de minorité. Contrairement à M. Opériol, je ne fais pas la politique de mes petits copains ! (Rires et applaudissements.)

M. Opériol dit que ce projet s'adresse à ceux qui gagnent suffisamment, mais pas trop. Vous aurez apprécié la nuance et reconnu de qui il s'agit.

M. Hiler m'a reproché d'utiliser une formule en parlant des «gens les plus confortablement établis». Il m'a cité mal à propos. S'il se réfère à mon rapport et à mes précédentes interventions, il constatera que j'ai parlé «des personnes qui gagnent confortablement leur vie». Ensuite, M. Hiler est sorti du bois en reconnaissant que ce projet s'adressait aux gens qui ne sont pas touchés par la crise. Là-dessus, nous sommes d'accord !

Il y a quelques jours, M. Vaucher a déclaré au «Nouveau Quotidien» que le seul marché encore en vue, en matière de construction, était celui des logements sociaux. Il tient donc deux discours, le logement social n'étant pas précisément le sujet de notre débat.

Quand j'ai interrogé M. Vaucher, il m'a répondu, sans doute gêné aux entournures, que si l'aide permettait d'acheter tout et n'importe quoi le règlement constituait une cautèle suffisante pour éviter les abus. Je lui ai demandé si cette aide permettait d'acquérir une villa. Tout le monde s'est gratté la tête avant de conclure : «Pourquoi pas ? Une villa est un logement !»

Alors que la majorité de nos concitoyens connaît de graves difficultés et que les logements sociaux ne cessent de diminuer d'année en année - les statistiques démontrent que moins de 15% des deux cent mille logements du canton sont subventionnés, HBM compris - je dis et répète que c'est une provocation que de vouloir secourir, par le biais de ce projet de loi, des gens qui gagnent confortablement leur vie et peuvent faire courir un risque aux finances publiques. Cela, vous ne l'avez pas nié, Monsieur Opériol !

Monsieur Vaucher, vous qui aimez les raisonnements simples et concrets, en voici un, à l'image d'ailleurs de la simplicité de cette loi. Je ne citerai pas de chiffres, puisque personne n'en a la moindre idée. Je dirai «une personne qui n'a pas assez d'argent» et «une personne qui a assez d'argent».

En l'occurrence, aider «une personne qui n'a pas assez d'argent» à acheter un logement n'est pas lui faire un cadeau, puisqu'on la met en situation de ne pas pouvoir rembourser l'avance consentie par l'Etat. Aider «une personne qui a assez d'argent» est inacceptable, car les pouvoirs publics n'ont pas à soutenir quelqu'un qui a suffisamment d'argent pour acheter son logement lui-même.

Cela démontre que cette loi n'est pas acceptable.

La La présidente. Personne ne demandant la parole, j'invite M. le conseiller d'Etat... (La présidente est interrompue par M. Christian Grobet.) Je prends acte, Monsieur Grobet, que vous ne renoncez jamais, et je vous donne la parole.

M. Christian Grobet (AdG). Madame la présidente, je comprends votre désir de mener les débats avec célérité, mais votre vice-président, lui, a parfaitement saisi que je voulais reprendre la parole. En effet, je ne me suis absenté que pour aller chercher la loi fédérale et m'assurer qu'elle n'avait que quatre articles, comme affirmé par M. Opériol. En fait, elle en comporte une cinquantaine, et j'y reviendrai plus tard !

Qui va bénéficier de cette loi ? Cette question demeure fondamentale quand trente mille personnes, au moins, sont au bénéfice d'allocations d'assistance à titres divers dans ce canton et que le déficit 1996 du budget de l'Etat est de 450 millions. Il est donc indispensable de connaître les priorités actuelles en matière d'aide et d'allocations au logement.

M. Ferrazino a relevé l'assertion de M. Hiler - qui n'était pas sorti du bois, mais de la salle - à savoir que cette loi ne s'adressait pas aux personnes ayant les revenus les plus confortables, mais à celles disposant simplement de bons revenus.

Monsieur Hiler, j'irai plus loin que M. Ferrazino en vous prenant au mot : ce projet s'adresse, en réalité, aux citoyens jouissant des revenus les plus confortables. Cette loi permet d'acheter une villa, à l'instar de la loi fédérale sur laquelle je reviendrai tout à l'heure. Lecteur assidu des suppléments immobiliers de la «Tribune de Genève» et du «Journal de Genève», je prends régulièrement connaissance des offres exceptionnelles vantées par M. Vaucher.

S'il est vrai que les prix de vente des biens immobiliers ont heureusement baissé depuis quatre ans, je n'ai pas vu, Monsieur Vaucher, une villa proposée à moins de 600 000 F. C'est un prix plancher qui ne comprend même pas les frais de notaire, de mutation, d'équipement, etc.

Prenons néanmoins ce prix plancher de 600 000 F. Avec les intérêts, les amortissements, les assurances, les frais divers et, bien sûr, l'impôt immobilier, il faut compter, en plus, des charges annuelles correspondant à 10% des frais d'acquisition, soit 60 000 F par année... (Interruption de M. David Hiler.) Disons 50 000 F, pour vous faire plaisir !

Comme le but de la loi est de favoriser l'accès à la propriété avec 90% d'endettement, le bénéficiaire devra donc réserver 50 000 à 60 000 F de son revenu annuel pour payer sa villa. Il faut jouir d'un solide revenu pour acquitter un tel montant par an, permettez-moi de le dire ! Et c'est bien là que réside l'effet pervers et dangereux que vous minimisez. Vous encouragez les gens à emprunter à 90%, alors qu'ils n'ont pas les moyens d'acquitter la charge élevée qui en résulte. C'est un danger réel qu'il ne faut pas sous-estimer. Figurez-vous, Monsieur Hiler, que sur le plan professionnel j'ai connu beaucoup de gens endettés, non à 90% mais à 70, voire à 80%, qui ont tout perdu; vous m'entendez bien, tout perdu ! Ils avaient été encouragés à acquérir un bien immobilier par des arguments semblables à ceux que je viens d'entendre.

Venons-en à une autre proposition, l'achat d'un appartement. A l'état de neuf, je n'en ai pas vu en dessous de 100 000 F la pièce. Un quatre-pièces revient donc à 400 000 F plus les charges de copropriété de 500 à 600 F par mois, en moyenne.

Par conséquent, cette aide de l'Etat est offerte à une partie privilégiée de notre population. D'ailleurs, M. Ducrest a eu le mérite de la franchise à ce sujet, puisqu'il a écrit en page 2 de son rapport que cette aide : «...permet de garder dans une commune des contribuables fiscalement attractifs...». On voit donc bien à qui l'on s'adresse, Monsieur Hiler !

Je me souviendrai toujours de la démonstration de M. Robert Ducret. Elle établissait qu'un acquéreur de son logement est un contribuable moins attractif qu'un locataire, puisqu'il peut déduire les intérêts de sa dette dans sa déclaration fiscale.

J'ai cru percevoir, Monsieur Hiler, que vous n'étiez pas entièrement satisfait du fait - sans pour autant en faire un fromage ! - que les règles essentielles d'application relèvent du règlement.

Nous ne faisons pas confiance - ceci pour répondre à M. Opériol - au gouvernement monocolore actuel dans le cadre de l'édiction du règlement d'application de cette loi, dont on ne nous a même pas présenté le début d'un avant-projet. Par conséquent, vous voterez la tête dans un sac !

Certains magistrats ont déclaré, en effet, que les lois n'avaient pas d'importance pour eux. Vous avez donc eu raison de relever, Monsieur Hiler, que des lois n'étaient plus appliquées dans ce canton. Toutefois, ce n'est pas là l'attitude habituelle que doivent avoir les autorités, et vous ne pouvez pas ignorer l'importance d'une loi et sous-estimer son contenu.

C'est la raison pour laquelle les règles principales doivent figurer dans la loi. Le Conseil d'Etat doit en être le garant. A défaut, les autorités judiciaires veilleront à ce qu'elles soient respectées et que l'on ne manipule pas ce règlement pour arriver à ses fins !

Monsieur Dupraz, contrairement à ce que vous affirmez, je n'ai pas dit que cette loi était faite pour encourager les spéculateurs. Je n'ai pas dit que toutes les personnes qui acquéraient leur logement étaient des spéculateurs. Effectivement, 95%, voire 99% des propriétaires de leur logement ne le sont pas. Par contre, vous ne pouvez pas ignorer l'existence de la toute petite minorité qui a spéculé dans ce canton. Elle a causé un tort inouï à notre économie. Elle a mis des banques à genoux. Dans d'autres cantons, des banques cantonales et des banques privées ont dû fermer leurs portes.

Aujourd'hui, ne pas prendre des garanties minimales pour se prémunir contre cette petite minorité est donc totalement irresponsable, cela d'autant plus que la grande majorité des propriétaires est honnête.

Quand M. Vaucher a l'audace d'annoncer qu'il n'y a et n'y aura plus de spéculation foncière, je pourrais lui répondre, mais je ne veux pas abuser de mon temps de parole... (Rires.) Hélas, on est loin d'avoir tordu le cou à la spéculation !

Je suis content que M. Opériol ait fait référence à la loi fédérale sur l'acquisition et la propriété de logements qui va bientôt prendre fin. A son sujet, les rapports du Conseil fédéral et de la commission du Conseil national chargée du problème sont édifiants. Non seulement la loi n'a pas atteint le but qu'elle poursuivait mais, en plus, le Conseil fédéral a conclu que ce n'était pas à la Confédération d'assumer ce type de contribution financière.

Vous voulez vous inspirer, sur le plan cantonal, d'une aide fédérale que la Confédération s'apprête à supprimer pour d'excellents motifs que je ne rappellerai pas, alors même que cette aide fédérale était consentie de manière extrêmement restrictive. Elle est allée à des gens qui, le plus souvent, entendaient construire eux-mêmes sur le bout de terrain qu'ils possédaient. Cette situation est rare à Genève et quasiment aucun propriétaire de son logement n'a bénéficié de l'aide fédérale.

Vous entendez donc reprendre une loi fédérale en cours d'abrogation en raison des conclusions négatives que le Conseil fédéral en a tirées, sans vouloir placer les garde-fous qui s'imposent.

Cette loi, Monsieur Hiler, même si elle porte sur des prêts remboursables, aura pour effet d'augmenter l'endettement de l'Etat déjà confronté au grave problème du paiement de la dette, cela au moment même où des milieux, bien connus de vous, parlent de lancer une initiative pour limiter ledit endettement.

On en arrive à une situation absolument paradoxale : simultanément, on s'attache à limiter l'endettement de l'Etat et on se fait le banquier de la partie favorisée de la population, alors que de plus en plus de personnes, dans notre République, n'ont plus de quoi vivre.

M. David Hiler (Ve). Nous venons d'assister à une excellente démonstration d'amalgames.

On ne fait pas de bonne politique avec des amalgames. Cela peut marcher au début, mais si nous vous suivons, Monsieur Grobet, il en ira de l'aide personnalisée comme des HM. Vous vous opposez à leur mise en place, et vous pousserez des cris d'orfraie s'il est question de les supprimer à fonds perdu !

Ce projet n'a pas pour but de verser de l'argent. Si cette loi est scandaleuse, que dire de la loi sur les HLM, consistant à payer 40% du prix des immeubles pour seulement vingt ans de contrôle ? On peut, là aussi, parler d'un véritable scandale !

Une voix. Arrête !

M. David Hiler. Or les spéculateurs, Monsieur Grobet, misaient plutôt sur les HLM et les HCM que sur un logement en PPE ou sur une villa. Cela aurait été une spéculation de gagne-petit !

Ceux qui ont coulé les banques sont les mêmes que ceux qui ont acheté des immeubles. Comme il faut subventionner pour trouver une demande solvable, on a énormément spéculé sur les immeubles subventionnés.

Est-ce du fait de votre amalgame que nous renoncerons à toute construction subventionnée, parce que certains spéculateurs ont tiré profit de cette situation ? C'est ce que nous devrions faire si nous partagions votre logique.

Vous acceptez sans broncher les HCM qui représentent une subvention pure et simple à la construction. C'est une subvention accordée - non au propriétaire d'un petit deux-pièces, d'un cinq-pièces, voire d'une villa - mais au propriétaire d'un grand immeuble. Cela, vous l'acceptez ! Dix ans de contrôle, vous l'acceptez aussi ! Cela ne vous dérange pas, parce qu'il est écrit « classe locataires» et non «propriétaire individuel» !

Je n'ai rien contre un petit propriétaire de son logement, et c'est cela, peut-être, qui nous sépare, Monsieur Grobet. Je trouve sain qu'une partie de la population échappe aux possédants du parc immobilier.

Je n'aime pas les gros propriétaires, et il se trouve, Monsieur Grobet, que si vous n'en voulez pas de petits, les gros seront plus nombreux.

A l'évidence, vous n'avez pas compris... (Applaudissements.) C'est pour cela que notre groupe soutient, à la fois, les coopératives et l'accession à la propriété, qui visent des financements différenciés et deux types de philosophie.

Si nous discutions de choses intéressantes, de celles dont j'aime à parler avec vous, Monsieur Grobet, nous transférerions immédiatement la totalité des subventions versées aux locataires à des institutions à but non lucratif.

Quand je songe aux milliards qu'on a dépensés et dont on ne perçoit plus l'effet... En vous acharnant idéologiquement sur ce projet simplement parce que l'on a mis dans le règlement ce que vous auriez voulu dans la loi; parce que vous n'avez pas confiance dans ce gouvernement qui ne sera plus en place pour procéder à l'application, je trouve que vous chassez les mouches au canon et que, très curieusement, vous prenez un chasse-mouche face à un hippopotame ou à un éléphant ! (Rires et applaudissements.)

M. Pierre Kunz (R). Je ne résiste à l'envie de faire la remarque suivante :

MM. Grobet et Ferrazino nous expliquent, à grand renfort d'arguments - de bas niveau, comme d'habitude ! - que cette loi ne s'adresse pas aux SDF. Nous le savons, Messieurs Grobet et Ferrazino ! Nous savons aussi que ce canton, depuis de nombreuses années, fait plus pour les mal lotis que ce qui se fait partout ailleurs.

Il est temps que Genève pense à son avenir et qu'elle s'intéresse aussi un peu à ceux qui n'appartiennent pas aux milieux les plus défavorisés.

C'est pour cette raison que nous soutiendrons ce projet de loi.

M. Christian Grobet (AdG). Monsieur Kunz, nous savons bien que cette loi ne s'adresse pas aux SDF et que notre canton fournit un effort important en faveur de sa population.

Néanmoins, je relève que vous êtes un de ceux qui souhaiteraient que certaines prestations générales offertes à la population ne le soient plus qu'à ceux se trouvant au niveau de l'assistance publique.

Alors que vous avez voté la suppression de certaines prestations sociales, il est paradoxal que vous vouliez aider la partie la plus aisée de la population.

Monsieur Hiler, veillez à ne pas mélanger les torchons et les serviettes ! Je suis surpris de vos propos. Nous n'avons rien contre l'acquisition de la propriété individuelle, et vous le savez ! Nous nous demandons simplement s'il faut l'encourager financièrement. C'est totalement différent.

Vous avez dit que notre parti ne s'était guère préoccupé des gros propriétaires et des spéculateurs. Eu égard à votre qualité d'historien émérite, je m'étonne que vous fassiez une telle entorse à l'histoire. Peut-être - et je m'en réjouis - consacrerez-vous l'un de vos prochains articles dans la «Tribune de Genève» à l'exégèse des différents projets de lois déposés par la gauche pour lutter contre les abus dans ce domaine.

S'il est un point sur lequel je suis d'accord avec vous - et j'espère que les Verts nous soutiendront - c'est bien celui de l'affectation de l'aide publique qui devrait aller à la construction de logements par des corporations de droit public, des établissements sans but lucratif, des fondations, des associations et des coopératives.

Nous avons toujours été hostiles à la façon dont les subventions ont été utilisées au profit de propriétaires privés. Je rappelle que nous avons préconisé une politique active d'acquisition de terrains pour que les pouvoirs publics puissent construire eux-mêmes.

Au cours de cette législature, nous avons assisté à un véritable détournement de la législation qui, d'aide à la construction de logements, s'est transformée en aide à la construction et aux constructeurs au lieu de l'être en faveur des locataires.

Monsieur Hiler, vous nous aviez soutenus, je crois, quand nous avons demandé, par le biais d'une initiative du Rassemblement, le contrôle permanent des loyers pour les logements construits par des privés, avec l'aide des pouvoirs publics. Il est scandaleux que ces loyers échappent au contrôle au terme de vingt ans. Aussi je présume que vous avez été frappé d'une petite amnésie au sujet des mesures que nous préconisions pour lutter contre le phénomène auquel vous avez fait allusion.

Certes, des promoteurs ont gagné beaucoup d'argent avec la construction de logements HLM, mais il ne s'agissait pas d'opérations spéculatives au sens où nous l'entendons, puisque l'office financier du logement n'admet qu'une marge de 15% sur la revente et que le prix d'achat du terrain était plafonné et contrôlé jusqu'à la présente législature.

C'est dans le cadre d'opérations non contrôlées par l'Etat que les affaires les plus graves ont eu lieu. Nous souhaitons donc que des mesures soient prises pour qu'elles ne se reproduisent pas et pour que les banques, notamment la BCG, soient plus exigeantes et prudentes dans l'octroi de prêts immobiliers.

M. Claude Haegi, conseiller d'Etat. Durant les trois jours de cette session, nous avons eu l'occasion de parler du logement. Les discours n'ont différé qu'à quelques nuances et évolutions près.

Le plus inquiétant est l'obstination de ceux qui déclarent ne pas s'opposer à l'accession à la propriété tout en déployant une énergie extraordinaire pour la combattre. Par conséquent, les déclarations de M. Grobet ne m'étonnent pas.

Je sais, Mesdames et Messieurs les députés, que vous ne croyez pas un seul mot de ce qui a été dit à propos de la diminution de l'aide sociale. Vous avez le budget en main et vous savez que notre appui, dans le domaine du logement, n'a pas faibli et que les revenus les plus faibles n'ont pas été touchés par l'adaptation de l'allocation logement.

Le plus grave est que certains s'opposent à tout investissement en la matière, notamment en ce qui concerne l'accession, par la classe moyenne, à la propriété individuelle. Ils se sont déclarés contre tout investissement susceptible de générer un bénéfice dans le domaine immobilier.

Mais que recherchent les caisses de pension sinon la rentabilité de leurs investissements pour être à même de servir des rentes décentes à ceux qui ont cotisé, avec l'aide de leurs employeurs ! Est-ce cela que nous voulons compromettre ?

Si nous nous rangions aux derniers arguments entendus et que nous interdisions à tout privé ce type d'investissement, la situation déjà grave de notre canton se détériorerait davantage.

Par le biais de certaines lois, nous devons encourager - vous l'aurez compris - les petits et moyens investisseurs. Certes, la menace de la spéculation plane encore, quoiqu'elle semble quelque peu insolite en l'occurrence. En revanche, ce qui ne l'est pas est la recherche d'investisseurs.

Le projet proposé ce soir instaurera un climat de confiance qui contribuera à faciliter l'accession à la propriété, selon des critères définis et d'une précision peut-être moindre que celle souhaitée par MM. Ferrazino et Grobet.

Vous êtes la majorité à avoir compris l'esprit de cette loi qui permettra à une partie de notre population, qui, sans être riche a les moyens, de choisir son mode de vie et d'orienter ses disponibilités financières vers l'achat d'un logement individuel.

Les opposants au projet ont affirmé, d'une part, que beaucoup d'argent serait perdu. Pour cela, il faudrait que ceux qui se sont lancés dans ces programmes n'aient plus les moyens de les assumer et soient obligés de réaliser leur bien en perdant des sommes substantielles. D'autre part, ils ont évoqué la spéculation. Entre ces deux schémas, il leur faut choisir !

Non seulement les opposants ne veulent rien faire qui soit de nature à faciliter l'accession à la propriété, mais ils ne cessent de la compromettre. Pendant des décennies, nous avons vécu sous le poids de mesures décourageant ceux qui voulaient accéder à la propriété.

La démarche proposée ce soir tend au rétablissement du minimum de confiance qui incitera les investisseurs à apporter la contribution dont ce canton a tant besoin, cela sans entraîner les dépenses substantielles évoquées tout à l'heure.

Le Conseil d'Etat accepte l'amendement déposé. Il est évident que le règlement d'application s'inspirera largement de la LGL. L'article 1 de la loi est suffisamment précis pour éviter que nous nous trompions de «clientèle», si je puis reprendre le mot qui a été utilisé. Il vous appartient, par le biais du règlement, d'adopter la loi et d'accepter l'amendement suggéré.

Ce projet de loi apportera sa contribution aux investissements dont notre canton a un besoin urgent.

Mis aux voix, ce projet est adopté en premier débat.

Deuxième débat

Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés, de mêmes que les articles 1 à 4.

Article 5

M. Christian Grobet (AdG). Au nom de l'Alliance de gauche, je dépose un amendement visant à préciser et à modifier les conditions d'octroi de l'aide qui ne devrait pas bénéficier, ne serait-ce qu'en raison des prix du marché, à l'acquisition de maisons individuelles, mais uniquement à celle d'appartements.

Ces appartements doivent être nouvellement construits pour que cette aide porte sur la construction de logements et pas seulement sur la vente d'objets immobiliers.

Enfin, ces appartements doivent être destinés à la vente pour éviter que des logements locatifs ne soient retirés du marché, ce qui répond à la préoccupation de Mme Leuenberger.

La présidente. Je mets aux voix l'amendement de M. Christian Grobet, dont la teneur est la suivante :

«Pour bénéficier de l'aide de l'Etat instituée par la présente loi, le requérant doit acquérir un appartement nouvellement construit, destiné à la vente et répondant aux conditions suivantes :»

Les conditions sont inchangées.

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 5 est adopté.

Article 6

Mis aux voix, l'alinéa 1 est adopté.

La présidente. Cet article fait l'objet d'un amendement de Mme Sylvia Leuenberger et d'un sous-amendement de M. John Dupraz. Ils constitueraient un alinéa 2 (nouveau).

Mme Sylvia Leuenberger (Ve). Je retire mon amendement initial, acceptant le sous-amendement de M. John Dupraz. Il suffira donc de supprimer les termes «avec bénéfice».

M. Jean Opériol (PDC). Notre groupe accepte ces amendement et sous-amendement, car il a une totale confiance dans le fait que cette loi ne permettra pas la spéculation.

La présidente. Voici la teneur du sous-amendement :

«2Pendant la durée de l'aide et du remboursement à l'Etat, un logement acquis avec l'aide de l'Etat ne peut être vendu sans l'accord du département. L'aliénation est autorisée aux conditions prévues à l'alinéa 1.»

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

Mis aux voix, l'alinéa 2 (nouveau) est adopté.

Mis aux voix l'alinéa 3 (ancien alinéa 2) est adopté.

Mis aux voix, l'article 7 est adopté, de même que l'article 8.

Article 9

La présidente. Je mets aux voix l'amendement de M. Jean Opériol à l'article 9, alinéa 4 , qui consiste à remplacer le mot «quantité» par le mot «quotité», soit :

«4Le Conseil d'Etat fixe la quotité des avances remboursables, leur dégressivité et le délai maximal pour leur remboursement.»

M. Christian Grobet (AdG). J'aimerais que M. Opériol commente son amendement et précise la distinction qu'il fait entre les deux termes.

M. Jean Opériol (PDC). Ce n'est qu'une question de terminologie et de vocabulaire. La quantité correspond à un certain nombre de francs qui seraient versés aux accédants, au titre des avances remboursables. La quotité, au sens du dictionnaire, correspond à une portion entre la totalité des sommes dues et celle que l'accédant à la propriété recevra finalement à titre d'avance provisoire. On retrouve plusieurs fois le terme «quotité» dans la LGL.

Mis aux voix, cet amendement est adopté.

Mis aux voix, l'article 9 ainsi amendé est adopté.

Mis aux voix, l'article 10 est adopté, de même que les articles 11 à 14.

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débat, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

(PL 7437)

LOI

sur l'aide à la propriété individuelle

(I 5 24)

LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

CHAPITRE IPrincipe

Article 1

1 L'Etat encourage la construction et l'acquisition de logements destinés à la propriété individuelle par des personnes qui, faute de fortune personnelle suffisante, ne sont pas en mesure d'investir les fonds propres nécessaires.

2 L'aide s'étend à d'autres droits réels qui confèrent des prétentions semblables à celles qui découlent du droit de propriété.

3 La présente loi, sous réserve de l'article 12, peut être appliquée par analogie par les communes qui en émettent la volonté lorsque les logements à construire ou à acquérir sont situés sur leur territoire.

Art. 2

L'Etat cautionne et accorde des prêts et consent des avances aux propriétaires aux conditions fixées par la présente loi.

Art. 3

Les aides instituées par la présente loi sont cumulables avec les aides prévues par la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, et la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, du 4 octobre 1974, ainsi qu'avec toute aide que l'Etat ou la Confédération octroie dans le but de favoriser l'accès à la propriété.

Art. 4

L'autorité compétente pour l'application de la présente loi est le département de l'intérieur, de l'environnement et des affaires régionales (ci-après: le département).

CHAPITRE IIConditions relatives aux logements

Art. 5

Pour bénéficier de l'aide de l'Etat instituée par la présente loi, le requérant doit construire ou acquérir un logement répondant aux conditions suivantes:

a) être édifié sur le territoire du canton;

b) être destiné à servir effectivement d'habitation principale au propriétaire du logement, sauf les cas de rigueur, tels que décès;

c) être au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée par le département compétent;

d) respecter les limites de coûts fixés dans le règlement d'application de la présente loi;

e) être acquis selon un plan financier agréé par le département.

Art. 6

1 Le bénéficiaire doit se libérer du cautionnement et rembourser les avances et les prêts fournis par l'Etat en capital et en intérêts si:

a) le logement en propriété est vendu;

b) le logement est loué, sous réserve de l'article 5, lettre b;

c) des droits équivalant économiquement à une aliénation sont concédés sur le logement en propriété;

2 Pendant la durée de l'aide et du remboursement à l'Etat, un logement acquis avec l'aide de l'Etat ne peut être vendu sans l'accord du département. L'aliénation est autorisée aux conditions prévues à l'alinéa 1.

3 Une restriction d'aliéner fondée sur la présente loi est inscrite au registre foncier.

CHAPITRE IIIAides

SECTION IFinancement

Art. 7

1 Pour la construction ou l'acquisition d'un logement en propriété, l'Etat peut se porter caution simple de prêts hypothécaires, pour autant qu'ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% du coût d'acquisition du logement. Les prêts ainsi garantis par l'Etat ne peuvent, ajoutés à ceux qui les priment, excéder au total 90% du coût d'acquisition du logement.

2 L'Etat peut aussi accorder lui-même des prêts lorsqu'un resserrement du marché des capitaux rend le financement difficile, à un taux d'intérêts ne pouvant être inférieur au taux d'intérêts pratiqué par la Banque cantonale de Genève pour des prêts hypothécaires sur des immeubles locatifs.

3 Le bénéficiaire de l'aide peut en tout temps se libérer du cautionnement et rembourser un éventuel prêt, en capital et en intérêts.

Art. 8

Une telle aide de l'Etat est subordonnée à la condition que le propriétaire garantisse le service des intérêts et l'amortissement des hypothèques de rangs inférieurs en fournissant des sûretés convenables, sous la forme de gages immobiliers.

SECTION IIAbaissement des charges

Art. 9

1 Afin d'abaisser les charges du propriétaire pendant les années qui suivent la construction du logement ou son acquisition, l'Etat offre des avances remboursables en capital et en intérêts, à un taux ne pouvant être inférieur au taux d'intérêts pratiqué par la Banque cantonale de Genève pour des prêts hypothécaires en premier rang sur des immeubles locatifs.

2 Les charges du propriétaire sont constituées par les intérêts des capitaux empruntés, les frais d'entretien et d'administration et les prestations permettant l'amortissement des dettes hypothécaires en 25 ans à au moins 60% du coût revient.

3 Le bénéficiaire de l'aide peut en tout temps rembourser les avances fournies par l'Etat, en capital et en intérêts.

4 Le Conseil d'Etat fixe la quotité des avances remboursables, leur dégressivité et le délai maximal pour leur remboursement.

SECTION III (nouvelle)Conditions relatives aux bénéficiaires

Art. 10

1 L'aide octroyée est accordée au propriétaire qui s'engage à rembourser les avances selon un plan financier accepté par le département.

2 Le Conseil d'Etat détermine les taux d'effort minimal et maximal que les charges du propriétaires doivent représenter par rapport à son revenu.

CHAPITRE IVDispositions financières et finales

Art. 11

Les créances de l'Etat découlant de la présente loi sont au bénéfice de gages immobiliers grevant le logement inscrit au registre foncier immédiatement après les gages immobiliers énumérés à l'article 7.

Art. 12

Lorsque les conditions de l'octroi de l'aide de l'Etat fondée sur la présente loi sont remplies, le requérant est en droit de l'obtenir, à concurrence d'un montant total annuel de montants cautionnés de 40 000 000 F et d'avances de 3 000 000 F.

Art. 13

Le Conseil d'Etat édicte le règlement d'application de la présente loi.

Art. 14

Le Conseil d'Etat fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

La séance est levée à 20 h.