Séance du vendredi 29 mars 1996 à 17h
53^e législature - 3^e année - 5^e session - 11^e séance

RAPPORT DE LA MAJORITÉ

La commission fiscale de notre Grand Conseil a étudié, en dates du 28 février, 7 mars et 28 mars 1995, le projet de loi 7189 modifiant la loi sur les contributions publiques. Daniel Ducommun, en présence de M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat chargé du département des finances, M. Daniel Brauen, administrateur général de l'administration fiscale, M. Pietro Sansonetti, directeur des affaires fiscales, M. Georges Adamina, directeur le la division des personnes morales, et M. Flurin Konz, chef du service juridique.

Le présent projet de loi 7189 remet en question les lettres f et g de l'article 84, alinéa 1, LCP.

Cet article de loi a été modifiée par le projet de loi 6737, voté le 23 juin 1994, et la nouvelle teneur est rentrée en vigueur le 1er janvier 1995.

Il faut rappeler que l'article 84, lettre f, stipule que l'impôt est perçu, de l'aliénateur ou du bénéficiaire du gain, sur le montant global du bénéfice ou du gain net aux taux suivants:

f) 10% lorsqu'il l'a été pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans;

g) 0% lorsqu'il l'a été pendant 25 ans et plus.

Le projet de loi 7189 a pour objet de rétablir une imposition minimum de 10%, sans limitation de temps, sur les bénéfices et gains immobiliers. Les motivations principales étant d'éviter toute possibilité de spéculation immobilière ainsi que de maintenir, voire d'augmenter les recettes fiscales.

Le débat de la commission dans sa majorité démontre:

1. que l'augmentation de l'imposition des opérations spéculatives à 50% constitue un effort important pour lutter contre les seuls spéculateurs;

2. qu'il n'est pas raisonnable et qu'il est impossible d'analyser les effets fiscaux de la nouvelle loi quelque six mois après son introduction;

3. que l'augmentation importante de l'imposition sur les plus-values immobilières obtenues par des opérations de courtes durées donnera un surplus de fiscalité;

4. que la lettre g permet, au seuil de la vieillesse, aux propriétaires de leur seul bien immobilier et pour lesquels le produit de la vente constitue souvent le seul capital, d'utiliser celui-ci pour financer une retraite ou pour payer la pension d'une maison de retraite.

La commission a refusé, par 7 voix (1 R, 4 L, 2 PDC) contre 5 voix (2 ALG, 2 PS, 1 Ve) de geler les travaux relatifs au projet de loi 7189 jusqu'au printemps 1996.

La commission a refusé, par 7 voix (2 R, 3 L, 2 PDC) contre 1 voix (1 ALG) et 3 abstentions (2 PS, 1 Ve), l'introduction d'un nouvel alinéa 3 à l'article 84 LCP disposant que l'impôt sur les gains immobiliers est réduit de moitié lorsque l'aliénateur est âgé de plus de 65 ans, qu'il s'agit de son logement personnel et qu'il n'est pas propriétaire d'autres biens immobiliers.

La commission a refusé, par 6 voix (1 R, 3 L, 2 PDC) contre 5 voix (1 R, + ALG, 2 PS, 1 Ve) un amendement qui prévoit, à l'article 84, alinéa 1, lettre g, LCP, que l'impôt ne soit pas perçu lorsque l'aliénateur a été propriétaire pendant plus de 25 ans et qu'il a affecté l'immeuble à son propre logement d'une manière consécutive pendant 10 ans au cours des 15 ans précédant l'aliénation. Cet amendement aurait eu comme but de distinguer les immeubles de rendement des immeubles occupés par leurs propriétaires.

En conclusion, et, après l'entrée en vigueur le 1er janvier 1995, d'une modification de l'article 84, selon le projet de loi 6737 voté le 23 juin 1994, la majorité de la commission pense, d'une part, qu'il n'est pas sérieux de modifier une loi qui vient d'être votée sans en connaître les effets et, d'autre part, que l'augmentation de l'imposition des opérations de très courte durée à 50 % constitue un progrès important.

La commission a refusé, par 6 voix (3 L, 2 PDC, 1 R) contre 1 voix (1 ALG) et 4 abstentions (1 R, 2 S, 1 Ve) d'entrer en matière au sujet du projet de loi 7189.

Par conséquent, Mesdames et Messieurs les députés, la majorité de la commission vous recommande de refuser projet de loi 7189.

(PL 7189)

PROJET DE LOI

modifiant la loi générale sur les contributions publiques(impôt sur les bénéfices et gains immobiliers)

(D 3 1)

LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

Article unique

La loi sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, est modifiée comme suit:

Art. 84, alinéa 1, lettres f et g (nouvelle teneur)

f)   10% lorsqu'il l'a été pendant 10 ans et plus;

g)   abrogé.

RAPPORT DE LA MINORITÉ

Le précédent débat parlementaire en juin 1994 concernant le projet de loi 6737 relatif à l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers applicable aux gains réalisés lors de ventes d'immeubles s'inscrivait volontairement dans le cadre plus général de la lutte contre la spéculation foncière. Il est utile de rappeler ici que les propriétaires fonciers bénéficient dans ce canton d'un privilège fiscal non négligeable puisque la valeur fiscale des biens immobiliers a été très souvent évaluée assez largement en dessous de la valeur vénale. D'autre part, les plus-values immobilières dépassent l'indexation de la valeur d'achat à l'indice du coût de la vie.

Il paraît dès lors d'autant plus logique d'imposer correctement les gains réalisés à l'occasion de transactions immobilières. La décision prise par la majorité du Grand Conseil le 23 juin 1994 d'«innover» en matière d'exonération fiscale sur gains et bénéfices des biens immobiliers en supprimant l'impôt sur les gains immobiliers pour les immeubles qui sont restés plus de 25 ans aux mains du même propriétaire a été prise sans mesurer les conséquences fiscales que cette modification allait entraîner. Aucune estimation statistique fiable n'avait été présentée sur une diminution programmée des rentrées fiscales.

La nécessité urgente de trouver de nouvelles recettes fiscales est un des éléments sur lesquels notre groupe a déjà longuement insisté.

Le présent projet de loi, proposé par l'Alliance de gauche, vise à annuler les exonérations fiscales accordées par la majorité du Grand Conseil, alors que celui-ci ne cesse de réduire les dépenses publiques dans des domaines essentiels sous le carcan de «l'équilibre budgétaire».

Le travail en commission a permis de préciser la perte fiscale due à la modification de l'article 84 LCP:

Pour 1994: 2,47 millions de francs.

Pour 1993: 2,45 millions de francs.

En ne tenant compte que de la suppression de l'imposition après 25 ans de possession, le manque à gagner est de: 3,7 millions de francs pour 1994, 4,5 millions de francs pour 1993, soit une perte de plus de 5% en moyenne sur les recettes fiscales habituelles. Il serait intéressant de connaître les chiffres pour 1995, tenant compte des nombreuses ventes de biens immobiliers n'ayant pas changé de mains durant les 20 dernières années (dont quelques ventes très importantes) publiées depuis le début de l'année dans la Feuille d'avis officielle.

Ces chiffres sont évidemment à mettre en regard de l'enjeu financier qui avait amené le Conseil d'Etat à vouloir fermer la Clinique de Montana: 5 millions de francs par année ! D'un côté, le cadeau fiscal aux propriétaires de biens immobiliers et de l'autre la ceinture aux usagers des services publics, sans parler du personnel de la fonction publique. Voilà précisément la politique que nous dénonçons !

Quant au déroulement des travaux en commission, il est encore une fois frappant de constater que les compromis proposés par l'Alliance de gauche et par le parti socialiste ont été refusés, alors qu'ils visent à tenir compte des discussions en commission elles-mêmes.

En effet, un amendement a été proposé par l'Alliance de gauche, à savoir l'introduction d'un nouvel alinéa 3 à l'article 84: «l'impôt sur les gains immobiliers est réduit de moitié lorsque l'aliénateur est âgé de plus de 65 ans, qu'il s'agit de son logement personnel et qu'il n'est pas propriétaire d'autres immeubles». Il a été rejeté par la majorité de la commission.

Cet amendement permet de tenir compte de la situation particulière des rentiers AVS, pour constituer un capital retraite en cas de rente, afin de ne pas pénaliser les personnes âgées propriétaires de leur logement selon les voeux de l'Association genevoise pour la protection des villas et de leur environnement.

Un deuxième amendement proposé par le groupe socialiste reprend l'article 84, chiffre 6, du premier projet de loi, à savoir: «l'impôt n'est pas perçu lorsque l'aliénateur a été propriétaire pendant plus de 25 ans et qu'il a affecté l'immeuble à son logement d'une manière consécutive pendant 10 ans au cours des 15 ans précédant l'aliénation».

Cet amendement distingue les immeubles de rendement des immeubles occupés par leurs propriétaires. Cet amendement a été refusé en commission par la même majorité.

Pour conclure, nous tenons à rappeler qu'actuellement, en Suisse, seulement 2 cantons sur 26 connaissent une exonération fiscale sur la vente des biens immobiliers résultant de la nouvelle loi de juin 1994 après 25 ans et que nombre de cantons ont un taux d'imposition sur ces ventes plus élevé que celui de notre législation (par exemple, le canton de Vaud: 18%).

Les pertes fiscales ne sont pas négligeables, et de loin. Enfin, ce projet de loi vise à rétablir un principe d'équité fiscale, compte tenu des observations ci-dessus. Nous vous demandons donc d'accepter la modification proposée, subsidiairement les amendements cités plus haut.

Premier débat

M. Jean-Claude Vaudroz (PDC), rapporteur de majorité. Je ferai un bref rappel au sujet de l'article 84, modifié par le projet de loi 6737 et voté le 23 juin 1994 par ce Grand Conseil. Sa nouvelle teneur est entrée en vigueur très récemment, le 1er janvier 1995. Elle avait pour but de lutter contre la pure spéculation, notamment par l'augmentation de l'imposition des opérations immobilières à très court terme. C'est extrêmement utile pour lutter contre les seuls spéculateurs. Bien qu'il soit trop tôt pour le dire, mais il semble que l'effet «anti-spéculation» ait eu moins de succès qu'espéré en termes de rentrées fiscales. Je trouve que c'est un bon signe et la preuve que la nouvelle teneur de la loi fonctionne dans le but souhaité initialement.

Il serait juste, et vous en conviendrez, Monsieur Godinat, de ne pas changer la teneur de cet article quelques mois après son introduction, afin d'en assurer et d'en mesurer ses effets.

M. Gilles Godinat (AdG), rapporteur de minorité. Hélas, je ne partage pas votre point de vue, Monsieur Vaudroz ! C'est à partir d'une simple observation que l'Alliance de gauche a proposé de modifier le nouveau régime adopté par notre Grand Conseil. En effet, il n'existait aucune estimation financière de la perte fiscale programmée par la modification de la loi. Cela nous avait inquiétés, et, lorsque nous avons demandé, en commission, des informations à ce sujet, nous avons dû constater qu'il y avait effectivement perte de la substance fiscale. On le voit, notre inquiétude était bien justifiée.

Pour entrer dans les détails, j'ai cité des chiffres significatifs dans mon rapport. En 1994, la perte globale s'élevait à 2,47 millions, et en 1993, à 2,45 millions. Mais il faut relever le point précis du projet de loi de l'Alliance de gauche visant à modifier la suppression de l'exonération fiscale totale après vingt-cinq ans de possession d'un immeuble. Nous voulons, en effet, rétablir une rentrée fiscale sur les ventes d'immeubles après cette période, car cette nouvelle loi a entraîné une perte pour l'Etat de 3,7 millions en 1994, et de 4,5 millions en 1993.

J'ai réagi vivement en apprenant ces chiffres en commission. La disproportion entre l'enjeu de la bataille au sujet de Montana, qui s'élève à 5 millions annuels, et cette simple modification d'article, qui nous fait perdre 4,5 millions, me choque ! Je maintiens donc que la perte fiscale est trop importante pour être banalisée, même si vous estimez trop rapide ce changement intervenant après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Mme Christine Sayegh (S). L'impôt sur le bénéfice et gain immobilier a occupé la commission fiscale et notre parlement à plusieurs reprises depuis quelques années. En effet, le Conseil d'Etat avait proposé une modification législative ayant pour objet principal - comme l'a rappelé le rapporteur de majorité - une lutte plus efficace contre la spéculation immobilière, et une meilleure perception de l'impôt sur les gains immobiliers.

L'étude de ce projet a conduit une majorité de la commission à accepter, dans un premier temps, le système de taxation proposé par le Conseil d'Etat. Il s'agit du système de la double échelle tenant compte de deux paramètres : l'évolution de l'impôt par tranches, d'une part, et la prise en compte du nombre d'années de possession, d'autre part. Mais après un petit tour en séance plénière de notre Grand Conseil, on a repris le système déjà en place, soit la taxation au pour-cent du bénéfice, pourcentage dégressif en fonction du nombre d'années de possession.

La proposition qui nous est soumise aujourd'hui par l'Alliance de gauche ne modifie pas le système actuel, mais tend à supprimer l'exonération totale d'impôt pour les propriétaires ayant acquis leurs biens immobiliers depuis vingt-cinq ans et plus. Les auteurs de ce projet n'ont pas tort, mais ils n'ont pas complètement raison non plus. Ils soulèvent en effet une question, dont la réponse avait été trouvée dans la version initiale du projet proposé par le Conseil d'Etat, proposition que le groupe socialiste a reprise et présentée comme amendement au présent projet de loi. Vous le trouverez en page 5 du rapport de minorité, en voici la teneur :

«l'impôt n'est pas perçu lorsque l'aliénateur a été propriétaire pendant plus de 25 ans et qu'il a affecté l'immeuble à son logement d'une manière consécutive pendant 10 ans au cours des 15 ans précédant l'aliénation»

En effet, l'article 84, alinéa 1, lettre g, dans sa teneur actuelle, est trop général. En limitant l'exonération totale d'impôt sur le bénéfice immobilier à la vente d'un immeuble affecté au logement du propriétaire aliénateur, on réunit, dans une formule qui nous a séduite, une approche sociale et une limite de la perte fiscale.

Une approche sociale, car on sait que la personne qui vend son appartement ou sa maison dans les conditions de l'amendement proposé, y est presque toujours malheureusement contrainte, car elle n'a plus les moyens physiques d'y vivre. La perte fiscale est également limitée, puisque le nombre des bénéficiaires est lui-même réduit. Le projet de loi 7189, tel qu'il nous est présenté, peut en revanche avoir un effet contraire, car en mettant au même régime tous les propriétaires qui le sont depuis dix ans au plus, la loi manque de nuance. Il y a lieu de rappeler que lors de l'étude de la loi actuellement en vigueur, nous avons reçu une série de tableaux de l'administration fiscale introduisant dans des cas réels des données nouvelles pour en connaître l'impact, notamment l'indexation de la valeur d'acquisition de l'immeuble. On s'est ainsi rapidement rendu compte qu'après vingt-cinq ans de possession, s'il y a bénéfice fiscal, le bénéfice économique est sensiblement moindre. Par conséquent, on peut admettre l'exonération fiscale dans certaines situations.

Il est vrai que nous avions accepté, mais sans enthousiasme, de voter l'article 84, lettre g, dans sa teneur actuelle, car notre proposition de lutter plus sévèrement contre la spéculation, en majorant de 5% la taxation des premières tranches d'impôt, avait été acceptée. Toutefois, une nouvelle réflexion n'est pas interdite, et la modification proposée peut tout à fait être gérée par l'administration fiscale. Par conséquent, je suis convaincue que notre amendement proposé en commission est adéquat, et je me permets, ce soir, de le soumettre une nouvelle fois à votre approbation. Sans cet amendement, nous ne pourrons que nous abstenir sur ce projet de loi.

M. John Dupraz (R). Je tiens à préciser que je m'exprime à titre individuel, et que lors du premier débat concernant ce projet de loi, j'étais déjà opposé à l'exonération totale des gains immobiliers, lorsqu'un propriétaire vendait sa propriété après vingt-cinq ans. En effet, il y a inégalité de traitement, car, si ses enfant en héritaient, ils seraient astreints, eux, à payer des taxes. Alors plutôt que de laisser son héritage à ses enfants ou à ses proches, l'on sera incité à vendre, et l'Etat se verra distrait de ressources. Dans ma famille, la propriété est une tradition, et on a pour habitude de léguer ses biens aux descendants. Lorsque l'on considère les propositions actuelles mises en place par le Grand Conseil, on ne se privera plus de vendre ses propriétés, afin d'échapper à toute taxation.

Le problème de l'égalité de traitement se pose, j'en ai parlé à notre président du Grand Conseil qui est également mon cher notaire, mais néanmoins bon marché... (Rires.) ...il m'a expliqué que l'on était taxé lorsqu'on redonnait l'argent aux enfants. Mais vous pensez bien que l'argent aura disparu entre-temps ! Cela étant dit, un autre problème doit être soulevé. Prenons l'exemple d'une société située en zone industrielle qui, après vingt-cinq ans, vend son terrain 330 F le m2,alors qu'elle l'avait acquis pour 100 F le m2. Cette société échapperait à la taxation de la plus-value, alors qu'une initiative pendante la réclame. Cet exemple n'a rien à voir avec des faits existants ou réels, sinon il ne serait dû qu'au pur hasard ! Mais si cela arrivait, je trouverais choquant que la plus-value immobilière ne soit pas taxée.

J'estime que tout profit, au sens noble du terme - il est logique et heureux que des gens et des sociétés en réalisent - doit participer peu ou prou à la bonne marche des collectivités publiques. Alors que nous sommes à la recherche d'un équilibre des finances de ce canton, et qu'il manque 100 millions de recettes fiscales pour l'exercice 1995, est-ce bien le moment de se priver de rentrées ? D'autant plus que les personnes soumises à ces taxes n'ont jamais demandé à en être exonérées. Contrairement aux allocations familiales, ces taxes ne nuisent pas à l'activité économique et ne mettent pas en jeu les emplois. C'est un peu léger d'abandonner les plus-values après vingt-cinq ans. Par égalité de traitement, par rapport aux héritiers et à la situation financière du canton, et des différents éléments que j'ai évoqués, j'ai déposé un amendement pour une taxation à 6% des plus-values après vingt-cinq ans. Tout en reconnaissant les qualités du rapport de ce jeune et distingué député, notre collègue, M. Vaudroz, je ne voterai pas ce projet, mais je vous invite à entrer en matière en suivant mon amendement.

M. Daniel Ducommun (R). J'ai bien entendu l'intervention de notre collègue John Dupraz. Il respecte une position défendue en son temps par Françoise Saudan, lors des débats en commission fiscale et en plénière, où l'on avait déjà voté sur le même sujet. S'agit-il d'une solidarité nationale ? Peut-être ! Est-il opportun aujourd'hui de refaire un débat de fond identique au précédent, alors qu'aucun fait nouveau n'est apparu ? Nous répondons non, si bien que notre groupe, dans sa quasi-unanimité, refuse ce projet. Je ne m'adresse plus maintenant à John Dupraz, mais aux auteurs du projet «réchauffé». (Brouhaha.) Cette loi, d'une part, ne touche pas les professionnels de l'immobilier. Elle a, d'autre part, pour objet de lutter contre la spéculation en période de revente dans une durée limitée. Le but est atteint. Passer de 32% à 50% les deux premières années correspond à cette exigence. Pour nous, vingt-cinq ne représentent pas une durée limitée. Pour une revente après ce délai, une nette majorité de ce Grand Conseil avait admis que pour les propriétaires d'appartements ou de petites villas, la prise de bénéfice pouvait être exonérée, ce qui compensait en partie l'érosion de la monnaie pendant la durée de possession. Ainsi, il me paraît abusif de légiférer à nouveau ce soir sur cet objet. Nous suivrons les conclusions du rapporteur de majorité sans voter les amendements.

Mme Sylvia Leuenberger (Ve). Cette loi fiscale a déjà été modifiée - voilà à peine un an - pour lutter contre la spéculation immobilière en augmentant l'impôt de 50% en cas de revente dans les cinq ans. En commission, j'avais accepté le gel des travaux afin de pouvoir au moins constater les effets d'une telle modification. J'avais également accepté de distinguer, selon l'amendement des socialistes, entre immeubles de rendement et immeubles personnels pour la suppression de l'impôt lors de la vente après vingt-cinq ans. Ces deux propositions ont été refusées par la majorité de la commission, et cela justifie notre abstention en commission. Mais si le deuxième amendement - celui des socialistes, qui fait une distinction entre les immeubles de rendement et les immeubles personnels - passe, nous accepterons ce projet de loi. Nous estimons en effet que des propriétaires, vendant leur propre logement après vingt-cinq ans, n'ont pas à être taxés. Ils ont fourni un effort financier en achetant leur maison avec de l'argent déjà imposé par ailleurs et, en plus, ils n'ont jamais bénéficié de subventions étatiques, n'étant, par principe, pas locataires. Donc ils ont permis à l'Etat de réaliser des économies et ne doivent, par conséquent, pas être taxés lors d'une revente. Après tant d'années, la spéculation n'est plus de mise ! (Applaudissements.)

M. Christian Ferrazino (AdG). J'ai été content d'entendre les propos de M. Dupraz. Ils démontrent que certains membres de l'Entente savent effectivement raisonner sur des sujets déjà abordés dans cette enceinte ! Mais je m'étonne d'entendre M. Vaudroz déclarer - et c'est le seul argument invoqué pour rejeter ce projet de loi - qu'il ne serait finalement pas juste de modifier une disposition entrée en vigueur voilà quelque temps seulement. Or ça fait déjà un peu plus d'une année, puisque c'était le 1er janvier 1995. Cela étant, Monsieur Vaudroz, il n'est pas du tout défendu de corriger la situation lorsqu'on se trompe, c'est peut-être même souhaitable !

Prétendre ne rien vouloir modifier, parce que la loi est récente, n'est pas un bon raisonnement. M. Opériol pense qu'on ne s'est pas trompé, mais nous connaissons les intérêts qu'il défend ! En revanche, ceux qui raisonnent comme M. Dupraz se demandent pour quelles raisons l'Etat devrait accorder des exonérations fiscales - car c'est bien de cela qu'il s'agit - à des propriétaires, uniquement parce qu'ils possèdent leurs biens depuis vingt-cinq ans. En d'autres termes, pour quelles raisons devrions-nous accorder des cadeaux fiscaux dans le cadre de transactions immobilières ? (Brouhaha.) Si M. Vaucher veut prendre la parole pour me répondre, c'est avec intérêt que j'écouterai ses propos...

Le président. S'il vous plaît, Monsieur Vaucher !

M. Christian Ferrazino. Ces cas, Monsieur Vaudroz, de ventes de propriétés immobilières en possession du vendeur depuis plus de vingt-cinq ans ne sont pas rares. M. Dupraz a fait allusion tout à l'heure à un cas qui ne s'applique pas au présent projet de loi, puisqu'il vise uniquement les personnes physiques. Mais c'est un cas tout à fait pertinent. Vous ne l'avez pas nommé, Monsieur Dupraz, mais je le ferai à votre place. C'est le cas de Fiat dont on s'occupe actuellement à la commission de l'aménagement. Cette société avait acquis, voilà bientôt vingt-cinq ans, un terrain en zone industrielle pour 100 F le m2, et elle envisage de le revendre à 430 F le m2. Il s'agit effectivement d'une imposition qui échappera à l'Etat, puisqu'il n'existe aucune loi visant à taxer les plus-values en cette matière.

Je ferme cette parenthèse, parce que ce projet de loi ne concerne que l'imposition des biens immobiliers des personnes physiques. Vous connaissez comme moi d'autres exemples, ils sont nombreux. On pourrait citer cette célèbre campagne Moreillon, vendue - sauf erreur - en 1994, pour 26 millions, montant publié dans la «Feuille d'avis officielle»; ou cette autre transaction concernant une grande propriété située à la route de Ferney et vendue pour 8 millions à la même période. Comme l'a rappelé Gilles Godinat, cela représente pour l'Etat des pertes fiscales de plusieurs millions. Si les finances publiques vont mal, pourquoi devrions-nous accorder ces cadeaux fiscaux et se priver d'engranger ces recettes fiscales  ?

Je m'en étonne d'autant plus, lorsque j'entends M. Dupraz parler de 100 millions de recettes fiscales non encaissées. M. Vodoz l'a entendu également. Il se fera un plaisir de nous répondre et d'éclairer le parlement. Ainsi, Monsieur Dupraz, nous soutiendrons votre amendement, même si nous considérons le taux d'imposition à 6% proposé comme insuffisant. Je vous rappelle simplement que différents cantons suisses ont des taux d'imposition supérieurs, environ 18% dans le canton de Vaud et 25% à Zurich. Or, avec un taux d'imposition de 10%, la proposition que nous avons formulée dans ce projet de loi est particulièrement modeste ! Cela étant, nous accepterons l'amendement de M. Dupraz, qui vise à rétablir une égalité de traitement pour permettre à l'Etat de percevoir une imposition sur ces nombreuses transactions atteignant des montants souvent élevés.

Mme Anne Chevalley (L). Nous voici, pour la énième fois, à discuter, dans ce parlement, de l'opportunité ou non de l'exonération de tout impôt sur le bénéfice après vingt-cinq ans de possession d'un bien immobilier.

L'acharnement dont fait preuve l'Alliance de gauche à cet égard est difficile à comprendre, et sa motivation encore davantage, compte tenu notamment des éléments suivants : il faut rappeler que la loi 6737, votée le 23 juin 1994, était le contre-projet à l'initiative 21 dont l'intitulé était «Halte à la spéculation foncière». Toutes les discussions tournaient autour de ce thème et ont abouti, je le rappelle, à un très large consensus de la commission sur l'utilité de légiférer en cette matière.

Il faut rappeler aussi que l'impôt sur les bénéfices immobiliers ne concerne que les particuliers, les professionnels de l'immobilier, quant à eux, étant soumis au paiement d'un impôt annuel entier sur le revenu.

Lors des premières discussions, et pour mieux tenir compte de la position de la gauche qui s'opposait au principe d'une exonération totale ayant pourtant un caractère social évident, l'accent avait été mis sur les taux concernant les possessions de courte durée. C'est ainsi que le taux maximum préalablement fixé à 45% a été relevé à 50%. Le résultat fut un réel succès puisque, depuis l'entrée en vigueur de la loi, les opérations immobilières se rapportant à des possessions de courte durée ont pratiquement disparu, non seulement en raison de la conjoncture, mais probablement aussi en raison des nouveaux taux dissuasifs.

Il est évident, et c'est bien ainsi, que l'exonération démocratiquement accordée par notre parlement avantage en majorité des personnes d'un certain âge, souvent de condition modeste qui, à un moment ou à un autre, seront appelées à vendre leur bien immobilier pour financer leur retraite ou leurs frais de pension en institution. Que cet impôt soit réduit de moitié sous certaines conditions, comme le proposent l'Alliance de gauche et le parti socialiste, ne change rien au principe de l'exonération totale, sans conditions, que la majorité de ce Grand Conseil a voulue et votée.

Pour toutes ces raisons le groupe libéral vous invite à suivre le rapport de majorité et à rejeter ce projet de loi.

M. Pierre Kunz (R). M. Ferrazino nous a dit qu'il raisonnait, et il a adressé le même compliment à M. Dupraz ! Cela rappelle les propos de Chesterton sur le paradoxe : «Le fou est celui qui a tout perdu, sauf l'usage du raisonnement !».

Augmenter la fiscalité sur des gains immobiliers réels, rapides et importants, est justifié. C'est le bon sens et la justice qui commandent cette action. Mais renoncer aux plus-values immobilières après vingt-cinq ans, ce n'est pas un cadeau, c'est la correction d'une injustice, perpétuée au cours des dernières décennies, et qui consistait à prélever un impôt sur des gains fictifs, liés à la dépréciation monétaire et à l'inflation. Après vingt-cinq ans, on ne peut plus parler de bénéfices spéculatifs, mais seulement de gains fictifs liés à la dépréciation monétaire.

Encore un mot pour mon ami John Dupraz. J'ignore les usages dans la paysannerie, mais dans les milieux bourgeois, on ne peut pas faire de différence en matière de droits de succession entre les legs sous formes immobilière et mobilière. L'impôt est le même, et il faut dès lors que M. Dupraz explique comment procéder pour passer sous la table certains fonds... (Rires.) ...obtenus grâce à la vente d'un terrain qu'on voudrait soustraire à l'impôt des droits de succession. Merci d'avance, mon cher !

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. Comme je l'ai déjà souligné lors de précédents débats, nous nous trouvons dans une discussion difficile. La loi votée par le Grand Conseil a fait l'objet d'un compromis extrêmement délicat en commission fiscale. Le département, quant à lui, n'a jamais proposé la suppression de l'imposition après vingt-cinq ans. Comme l'a rappelé Mme Sayegh, nous avions nous-mêmes, en effet, dans le cadre du projet de loi, tenu compte de la situation des petits propriétaires âgés. Nous en avions reparlé lors du débat au sujet de la liquidation des sociétés immobilières, en soulignant une certaine injustice à prélever, ne fût-ce que 10%, à ces propriétaires immobiliers, dont le seul bien était leur logement.

A l'époque, la commission fiscale et le Grand Conseil avaient considéré que si l'on augmentait de 50%, voire 40%, l'impôt sur les reventes après quatre ans, il se justifiait d'exonérer totalement après vingt-cinq ans. Tel fut le compromis auquel s'ajoutait un argument complémentaire qui a occupé pendant de longues séances la commission fiscale, il y a une année et demie. En effet, il n'y a pas d'indexation des valeurs immobilières par rapport à l'érosion de la monnaie. C'est pourquoi certains députés d'abord, et la majorité ensuite, ont considéré cette exonération équitable.

Après une année de fonctionnement, nous n'avons enregistré aucune vente de biens immobiliers après un délai de quatre ans en 1995, c'est réjouissant ! A ce jour, la taxation de 50% n'a pas été appliquée sur des opérations effectuées par des particuliers. L'impôt spécial sur les bénéfices immobiliers s'est élevé en 1995 à 10,5 millions, alors que le budget prévoyait 18 millions. Il avait atteint, en 1994, 21,8 millions. On constate qu'il n'y a pas eu de vente. Pour l'objectivité du débat, il faut souligner que les propriétaires attendent un à deux ans, préférant réaliser la vente la vingt-cinquième année, afin de bénéficier de l'exonération.

Ces compromis ont été voulus par une majorité de la commission fiscale et du parlement, mais nous sommes toujours friands, à l'Etat, de recettes complémentaires. Tout en restant justes et équitables, voilà l'équation que vous avez à solutionner !

M. Christian Grobet (AdG). Je remercie M. Vodoz de ses indications, mais il en manque. Quel est, par exemple, le montant des transactions lorsqu'un bien-fonds est resté plus de vingt-cinq ans dans les mêmes mains ? Les ventes de biens-fonds, en main du même propriétaire depuis plus de vingt ans, ont été nombreuses ces deux dernières années, comme l'indique la «Feuille d'avis officielle», mais la barre des vingt-cinq ans a-t-elle été dépassée ? Nous pensons qu'une grande partie des transactions portaient sur des biens-fonds de plus de vingt-cinq ans. Une célèbre propriété immobilière de la route de Malagnou a été vendue 25 millions, pour ne citer que cet exemple-là ! Toute une série d'autres ventes portant sur des biens-fonds de 5, 10, 15 millions ont été réalisées.

La loi sur l'imposition de la plus-value a été modifiée pour lutter contre la spéculation foncière la plus criante et empêcher les transactions de biens immédiatement revendus. Lors du vote de cette loi, certains soulignaient qu'il s'agissait d'une réponse à l'initiative du parti du Travail, visant à lutter contre la spéculation immobilière. On voulait effectivement imposer plus fortement la véritable spéculation. C'était un objectif politique, mais on a profité de l'occasion pour exonérer les transactions portant sur les biens-fonds cités précédemment. Cette exonération est injustifiée, car c'est un important cadeau fiscal qui institue un régime inexistant dans d'autres cantons. On peut citer à ce sujet le canton de Vaud et son taux de 18%, indépendamment de la durée de possession. Les indications de M. Vodoz nous confirment donc dans notre demande de rétablir l'imposition minimale, sans prendre en considération la période de possession du bien-fonds. Enfin, nous aimerions connaître les montants des transactions de ce type en 1995, ainsi que la perte fiscale concrète qui en résulte, du fait du nouveau régime fiscal.

M. Nicolas Brunschwig (L). La loi votée en 1993 ou 1994 fut le résultat d'un équilibre difficile à atteindre, mais une large majorité l'avait finalement acceptée. Le principal objectif de cette révision, que tous les partis cherchaient à atteindre, était la diminution - ou pour le moins une très forte pénalité - des plus-values importantes et rapides. L'absence de taxation à 50% est un élément positif qui devrait réjouir l'ensemble des députés. Il est rare de voter une loi qui atteigne ses objectifs aussi rapidement. (Brouhaha.)

En ce qui concerne les actes, Monsieur Dupraz, il faut considérer d'autres éléments de la fiscalité genevoise, qui s'appliquent aux propriétaires de biens immobiliers touchés par trois types d'impôts. L'impôt immobilier complémentaire, d'abord, perçu chaque année par la taxation ordinaire. Ensuite, ce bien immobilier s'ajoute à la fortune et constitue donc l'impôt sur la fortune. Troisièmement, l'impôt sur le revenu est augmenté par le loyer fictif ou réel généré par ce bien immobilier. Une fiscalité extrêmement forte s'applique donc à ces biens, et tous les professionnels du secteur le regrettent.

Une majorité de ce Conseil veut-elle favoriser la propriété immobilière individuelle ? Telle est la vraie question. Peu d'éléments encouragent les contribuables genevois à devenir propriétaires. Il faut éviter de provoquer la réaction de certains milieux ou de certains citoyens en déséquilibrant la situation. M. Grobet a réagi vivement face à ces propriétaires qui attendent la vingt-cinquième année pour vendre leurs biens. Mais ce raisonnement s'applique à toutes les bornes figurant dans cette loi ou d'autres. On commence à 50% pour finir à 0%, et il est normal qu'on puisse tenir compte des différents échelons pour vendre dans les meilleures conditions ! Il est heureux de pouvoir raisonner ainsi, quels que soient le taux de fiscalité et la durée !

M. Kunz évoquait le phénomène d'inflation dont on a beaucoup parlé en commission fiscale. On pourrait envisager la valeur du bien immobilier en l'indexant selon l'inflation, et les taxations en seraient réduites du fait d'une diminution de la plus-value. Il faut tenir un raisonnement global, et ne pas considérer uniquement un taux par rapport à une certaine durée.

M. Jean Spielmann (AdG). J'aimerais ajouter quelques arguments notamment au sujet de la dernière intervention. Il est inexact d'affirmer que les propriétaires de terrains ou de bâtiments de ce pays sont pénalisés fiscalement. Vous savez très bien, sur les bancs d'en face, que la valeur locative est nettement en dessous de la réalité. Si l'on changeait la loi pour taxer selon la valeur d'assurance, les modifications seraient importantes ! (Brouhaha.) D'autre part, les intérêts hypothécaires peuvent être en grande partie déduits fiscalement. On le voit, toute une série de dispositions favorisent la situation du propriétaire, mais tout cela pourrait être modifié, bien sûr.

Nous sommes les seuls - avec deux autres cantons - à exonérer totalement la plus-value après vingt-cinq ans. C'est bien la preuve que nous nous trouvons hors normes, et il serait temps de changer ! D'autant plus qu'on déplore sans cesse le manque de recettes. Le compromis qui permet de taxer davantage les plus-values de courte période de possession, d'une part, et d'exonérer celles de vingt-cinq ans, d'autre part, est une erreur politique. Il ne se justifie pas, car il s'agit de personnes, d'activités et de plus-values différentes.

Il est heureux d'avoir limité la spéculation sur la courte durée. Cela n'a rien à voir avec le contenu de notre initiative qui devrait être votée depuis longtemps. Vous n'avez pas traité le problème de fond, car l'impôt supérieur perçu sur une plus-value potentielle après une année à un taux de 50% ne sert pas à remplir les caisses de l'Etat. C'est un taux de dissuasion pour éviter que toute la collectivité ne soit pénalisée par l'activité des spéculateurs. Cela ne concerne absolument pas le propriétaire de plus de vingt-cinq ans, et il ne s'agit pas de compensation. Vos arguments sont très faibles. En effet, exonérer une partie de la population est un choix politique incompréhensible dans la situation financière actuelle. Et cela crée d'autre part une inégalité envers les autres cantons.

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. Votre parlement m'a interrogé sur les chiffres, les voici : pendant les trois premiers trimestres de 1995, on relevait septante-sept cas de possession de plus de vingt-cinq ans. Selon les calculs présentés par mon administration à la commission fiscale, et repris dans le rapport de M. Godinat, on a procédé à une simulation pour 1993 et 94, avec et sans le nouvel impôt : si l'on taxait ces cas à 10% - ce que l'on faisait depuis toujours - l'impôt s'élèverait à 4,2 millions.

Le président. Nous nous exprimons sur la prise en considération de ce projet de loi.

Le résultat est douteux.

Il est procédé au vote par assis et levé.

Le sautier compte les suffrages.

Ce projet est rejeté en premier débat par 44 non contre 37 oui.