Séance du vendredi 23 septembre 1994 à 17h
53^e législature - 1^re année - 9^e session - 34^e séance

LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

Article unique

La loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977, est modifiée comme suit:

Art. 26, lettre d (nouvelle teneur)

d) des logements individuels dans des immeubles neufs de la catégorie 2 (HLM) et 3 (HCM) lorsque ces logements sont soumis au régime de la propriété par étage et que le copropriétaire satisfait aux conditions de la section 4 du présent chapitre.

EXPOSÉ DES MOTIFS

I. Introduction

Le 19 avril 1985, le Grand Conseil adoptait le projet de loi du Conseil d'Etat encourageant l'accession à la propriété de logements HLM, selon le régime de la propriété par étage.

Ce faisant, il approuvait l'idée que ce que l'Etat peut faire en faveur des locataires par le biais de subventions et d'exonérations fiscales accordées au propriétaire de l'immeuble, il peut le faire directement en faveur de personnes répondant aux mêmes critères sociaux, qui sont désireuses d'acquérir leur logement, en utilisant à cette fin tout ou partie de leurs économies.

Dès le 1er octobre 1992, le Grand Conseil a modifié un certain nombre de conditions importantes à remplir par les habitants des immmeubles subventionnés. C'est ainsi notamment qu'il a changé les barèmes d'entrée et introduit la surtaxe et le congé possible pour dépassement des normes de revenu dans les immeubles de la catégorie HCM destinés à la classe moyenne.

Ainsi donc, les mêmes normes s'appliquent désormais à tous les locataires des immeubles bénéficiant de la loi générale sur le logement et la protection des locataires , qu'il s'agisse de logements HBM, HLM ou HCM.

Le présent projet de loi vise à élargir l'encouragement à l'accession à la propriété en l'étendant aussi aux logements HCM, comme cela est déjà possible pour les logements HLM.

II. Encouragement à l'accession à la propriété du logement

L'article 10A de la constitution genevoise instituant le droit au logement stipule que l'Etat et les communes encouragent la réalisation de logements - en location ou en propriété - répondant aux besoins reconnus de la population.

Les premières réalisations de logements HLM à vendre ont été jusqu'ici limitées dans leur ampleur (5 immeubles totalisant quelque 90 logements), en raison du niveau élevé des coûts de construction et des taux hypothécaires. Elles ont néanmoins permis de constater que le système voulu par le législateur répond aux attentes des familles désireuses d'être «dans leurs murs» mais qui ont besoin d'une aide de l'Etat pour réaliser ce souhait, en raison du niveau limité de leurs revenus et de leur épargne.

La proposition du Conseil d'Etat d'encourager aussi l'accession à la propriété de logements HCM destinés à la classe moyenne répond aux mêmes objectifs, tout en tenant compte de la capacité financière des intéressés qui justifie une aide plus mesurée de l'Etat, tant dans son ampleur pour la subvention que dans la durée (10 ans pour les logements HCM au lieu de20 ans pour les logements HLM).

On peut relever que le régime HCM destiné à l'accession à la propriété correspond aux objectifs de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriét de logements: il vise aussi à alléger les charges du propriétaire du logement pendant les 10 premières années. A la différence essentielle que l'aide fédérale est constituée d'avances bancaires remboursables avec intérêts composés alors que la loi genevoise prévoit des subventions dégressives à fonds perdus, remboursables à l'Etat pendant la période légale en cas de vente du logement avec réalisation d'une plus-value.

III. Relance économique dans le secteur de la construction

La situation de crise profonde que subit l'industrie de la construction impose que tous les efforts soient entrepris pour favoriser la relance dans ce secteur.

L'encouragement à l'accession à la propriété du logement figure parmi les mesures à mettre en place.

Les conditions actuelles y sont propices: le prix des logements à acquérir est influencé favorablement par le marché, les conditions de financement hypothécaire tiennent compte de la baisse généralisée des taux d'intérêt et la situation économique incite un certain nombre de personnes à investir leurs économies dans un bien essentiel pour leur sécurité: le logement.

La mesure proposée par le Conseil d'Etat dans le présent projet de loi peut être mise très rapidement en application, puisqu'il s'agit de l'extension aux logements HCM d'un système déjà en fonctionnement pour les logements HLM soumis au régime de la propriété par étage.

IV. Commentaire sur le texte de projet de loi

La modification de la loi générale sur le logement et la protectiondes locataires proposée par le présent projet de loi tient en trois mots:«et 3 (HCM)» qui s'insèrent à l'article 26, sous lettre d, s'agissant des logements qui peuvent bénéficier de l'aide de l'Etat, lorsqu'ils sont soumis au régime de la propriété par étage.

Il convient de relever que l'article 32A de la loi, relatif aux conditions applicables aux copropriétaires, s'applique sans modification tant aux logements HLM qu'aux logements HCM.

La limite aux prestations de l'Etat visée à l'article 37 de la loi fixe à75 millions de F par an les subventions qui peuvent être accordées pour les logements HBM, HLM et HCM, après déduction des restitutions éventuelles telle la surtaxe. Cette limite est largement suffisante pour tenir compte également des logements HCM en propriété par étage prévus par le projet de loi.

On peut souligner également que les subventions annuelles au logement sont toujours portées au budget pour leur montant exact, car elles concernent des immeubles en construction ou en exploitation dont les plans financiers sont connus.

** *

Ce sont là, Mesdames et Messieurs les députés, les considérations qui tendent à éclairer et motiver le présent projet de loi et dont nous espérons, de votre part, un accueil favorable.

Préconsultation

M. Christian Ferrazino (AdG). Ce projet de loi n'est pas nouveau, puisqu'il a été rendu public par voie de presse il y a une année déjà par M. Haegi. J'ai retrouvé l'article qui titrait : «Claude Haegi vient à l'aide des locataires aisés.». Ce n'est pas moi qui le dis, c'est un article précis et documenté de la «Tribune de Genève», du mois de septembre de l'année dernière.

En effet, M. Haegi, par ce projet... (Remarques de M. Vaucher.) Qu'est-ce qu'il y a, Monsieur Vaucher ? Je vous laisserai prendre la parole tout à l'heure pour répondre aux arguments que je vais développer. Plutôt que de pratiquer l'invective, il vaudrait mieux débattre sur les sujets qui nous sont posés.

Ce projet de loi a pour conséquence de venir en aide à des personnes ayant des revenus substantiels, puisque, vous l'aurez vu, M. Haegi propose ni plus ni moins d'accorder des subventions à fonds perdu pour permettre à des personnes d'accéder à la propriété de leur logement, personnes réalisant un revenu pouvant aller jusqu'à 124 000 F et dont la fortune, elle, peut ascender 250 000 F. Voilà les personnes que M. Haegi nous propose d'aider par ce projet de loi. C'est dire, et vous l'avez compris, que ce projet ne bénéficiera qu'à une minorité de nos concitoyens et qu'il coûtera fort cher aux contribuables, contrairement à ce qu'on laisse entendre dans l'exposé des motifs.

Ce projet de loi pose le problème de la priorité que nous entendons donner dans le domaine du logement social. Il existe déjà une loi Ducret que vous citez dans l'exposé des motifs, Monsieur Haegi, qui aide les classes moyennes, précisément, à acheter des HLM. On le sait, cette loi n'a guère été utilisée à ce jour, et pour cause. Il existe également une loi fédérale, la loi de 1974 qui, elle, encourage la construction et l'accession à la propriété des logements. La philosophie de cette loi fédérale est totalement différente de celle que nous connaissons au niveau cantonal, puisque, pour Berne, l'aide intervient sous forme d'une aide remboursable avec intérêts composés, c'est-à-dire qu'elle ne coûte absolument rien à la Confédération, alors que l'aide proposée par ce projet de loi est une aide de subventions à fonds perdu; c'est dire qu'elle coûte particulièrement cher aux contribuables.

Voilà le problème posé, et lorsque l'on sait, Monsieur Haegi, que le parc de logements sociaux diminue régulièrement chaque année en nombre d'appartements, on pourrait s'attendre à ce que le Conseil d'Etat concentre ses efforts sur la construction de logements véritablement sociaux et non pas sur de tels projets de lois, surtout à un moment où un grand nombre de locataires rencontrent des difficultés pour payer leur loyer. On peut sérieusement s'interroger sur l'opportunité d'un tel projet que d'aucuns, Monsieur Haegi, ressentiront comme une pure provocation.

Trouvez-vous véritablement acceptable que le contribuable soit sollicité pour verser des subventions à fonds perdu à des personnes réalisant les revenus que j'ai rappelés tout à l'heure ? Ne trouvez-vous pas choquant, Monsieur Haegi - et votre exposé des motifs n'y répond pas - que ces personnes que vous allez aider puissent, après avoir été subventionnées pendant dix ans, revendre leur propriété avec un bénéfice juteux, sans aucun contrôle de l'Etat ?

Je vous demande de nous expliquer ce soir comment vous pourrez intervenir lorsque ces appartements seront revendus au bout de dix ans ! Je vous le dis tout de suite, il n'y a aucune possibilité pour l'Etat de le faire dans l'état actuel du droit. Ni la LGL, telle qu'elle est édictée aujourd'hui, ni votre projet de loi ne vous permettront d'intervenir dans le cadre d'une revente. Il faut le dire, Monsieur Haegi, vous allez, par ce projet de loi, faire bénéficier d'un subventionnement à fonds perdu des personnes qui n'en ont pas besoin et, surtout, vous n'aurez aucun moyen pour contrôler la revente de ces appartements au bout des dix ans.

Votre loi, et ce sera ma conclusion, est mal ficelée et elle coûtera cher. Vous étiez content de nous dire que vous aviez fait une loi avec trois mots. Je vous dirai simplement que ce n'est pas avec peu de mots qu'on fait forcément les meilleures lois. Voilà les raisons qui nous amèneront à combattre avec la plus grande énergie cette loi qui, je le rappelle encore, sera certainement ressentie par un grand nombre de nos concitoyens comme une véritable provocation au moment où la majorité des locataires rencontrent d'énormes difficultés pour payer leurs loyers.

M. John Dupraz (R). Nous ne pouvions pas en attendre moins de M. Ferrazino qui défend sa clientèle électorale, à savoir les locataires. Vous n'avez pas intérêt à ce que les locataires deviennent des propriétaires, cela ne vous intéresse évidemment pas.

En fait, de quoi s'agit-il ? Il s'agit, par analogie, d'adapter les dispositions de la loi Ducret aux dispositions HCM. Je ne vois pas ce qu'il y a de scandaleux. Plutôt que de donner la subvention aux propriétaires ou à la société propriétaire, pourquoi ne pas la répartir aux locataires qui deviennent propriétaires et que l'on responsabilise par cette démarche. Je ne vois vraiment pas le scandale et pourquoi vous vous en offusquez. Que vous annonciez un combat politique contre cette loi, c'est votre droit. Mais je crois que cette proposition est suffisamment intéressante pour qu'elle mérite d'être renvoyée en commission pour y être étudiée avec attention et, pourquoi pas, que l'on améliore ici ou là ce qui mérite de l'être afin d'avoir un meilleur contrôle sur les subventions distribuées par l'Etat.

Vous avez parlé tout à l'heure des difficultés rencontrées par les locataires. Ne pas voter cette loi n'améliorera pas la situation actuelle des locataires. Je ne vois absolument pas comment vous allez l'améliorer ! Je le répète, c'est une loi intéressante que nous soutenons, et nous pensons qu'il est regrettable que le gouvernement et le parlement n'aient pas songé plus tôt à adapter les dispositions HLM et HCM à ceux qui veulent devenir propriétaires de leur logement. Nous demandons le renvoi en commission. (L'orateur est interpellé par M. Spielmann.)

Arrête tes conneries, toi !

M. Jean-Pierre Lyon. Assieds-toi et tais-toi !

M. Laurent Moutinot (S). Le projet de loi vise à permettre l'acquisition d'appartements HCM. Si cela est l'enjeu, c'est une question que l'on peut effectivement discuter en commission. Nous ne remettons pas en cause, dans le groupe socialiste, l'acquisition de son propre logement, mais ce projet de loi pose un problème financier. En effet, à qui doivent aller en priorité les deniers de l'Etat ? Est-ce aux personnes les plus défavorisées ou est-ce aux personnes, Monsieur Dupraz, ayant une certaine aisance et qui ne devraient pas avoir besoin de l'Etat ? (Vives protestations de M. Dupraz.)

Mais attendez, Monsieur Dupraz, ce n'est pas fini ! (Rires.) Il y a dans le système du subventionnement trois catégories : les HBM pour les personnes les plus défavorisées, les HLM au niveau moyen et les HCM. Ce Grand Conseil a voté la construction de 3 000 HBM, c'est là que l'effort principal doit être fait. Au niveau des HCM, il n'y a pas d'efforts à faire. Vous allez me dire, Monsieur Haegi, que l'on aide bien les locataires HCM, pourquoi ne les aiderions-nous pas à devenir propriétaires ? La critique est pertinente et je crois que ce projet de loi doit être l'occasion de revoir l'ensemble des barèmes du logement subventionné, que ce soit pour la location ou pour la vente. Il y a effectivement un niveau de revenus des citoyens à partir duquel il n'est plus normal d'admettre que l'Etat leur vienne en aide.

Par conséquent, il faut véritablement faire porter l'effort sur les HBM et l'interrompre, ou en tout cas le restreindre, sur les HCM, que ce soit en faveur des locataires ou pour ce qui est de l'acquisition de propriétés. Il faut tout de même faire une distinction fondamentale entre le locataire et le propriétaire. Au bout du compte, le propriétaire se retrouve avec un bien immobilier, une plus-value, alors qu'à la fin du bail le locataire se retrouve sans rien. Il importe, par conséquent, de ne pas complètement assimiler l'un à l'autre. Ce projet de loi me paraît être une occasion de discuter de l'ampleur de l'aide de l'Etat et de l'orientation de cette aide en matière de logements subventionnés, mais pas, Monsieur le président, d'aider des gens qui n'en ont pas besoin.

M. Jean-Pierre Gardiol (L). Notre groupe accueille favorablement ce projet de loi, vous n'en doutez pas ! Je rappelle à M. Ferrazino que la Constitution fédérale prévoit l'encouragement à l'accession à la propriété et le projet de loi qui nous occupe va tout à fait dans ce sens-là. Devenir propriétaire - mon collègue Dupraz l'a relevé - c'est s'assumer et devenir responsable. Je crois que ce sont des éléments qui vous échappent parfois.

Prenons le cas de personnes vivant aujourd'hui dans des HCM. Au fil des ans, leur situation économique s'améliorant, ils quittent leur HCM et s'achètent une propriété dans le canton de Vaud. En encourageant ces personnes à devenir propriétaires de leur logement, on les incitera à rester dans notre canton et cela évitera l'évasion fiscale que nous connaissons aujourd'hui et les problèmes que nous avons avec le canton de Vaud pour récupérer une grande part d'impôts qui, je vous le rappelle, nous serait bien utile.

En définitive, du moment que le système HCM existe, est-il plus social d'aider un seul propriétaire de l'immeuble global HCM ou est-il plus social d'aider vingt locataires à devenir propriétaires, et cela dans la même enveloppe budgétaire ? Je ne comprends pas très bien votre raisonnement, parce que moi, personnellement, je préfère aider vingt personnes à devenir propriétaires de leur logement plutôt que d'aider un propriétaire à construire une HCM avec la même enveloppe budgétaire. Si vous êtes contre un tel projet de loi, vous êtes contre le système HCM, et à ce moment-là supprimons-le complètement !

M. Claude Haegi, président du Conseil d'Etat. Bien ! Faut-il supprimer les HCM ? C'est la question que viennent de poser les deux derniers intervenants et cette question s'inscrit dans une certaine logique. Mais elle m'étonne tout de même, dans la mesure où nous avons eu de longues discussions, il y a un certain nombre de mois, lorsque nous avons revu les barèmes HLM et HCM. En effet, nous avons considéré que les modifications raisonnables que nous faisions représentaient déjà une certaine audace par rapport à l'aide que nous donnions depuis de trop nombreuses années à des personnes qui n'auraient jamais dû la recevoir, car elles n'en avaient pas besoin.

Monsieur Moutinot, je partage totalement votre point de vue quant à la réflexion que nous devons avoir sur ce point-là. Nous l'avions engagée dans l'étude des barèmes, il y a un an. Nous ne pouvions pas, d'un seul coup - les intervenants l'avaient dit à ce moment-là - tout transformer, il s'agissait d'agir par étape, et c'est pour cela, d'ailleurs, que le système des surtaxes a été introduit par étape.

Alors il faut en effet de la cohérence. Il n'y a aucune raison de ne pas aider une personne qui ferait le choix d'être propriétaire plutôt que locataire, alors qu'elle répond à tous les critères lui permettant de bénéficier d'une aide en tant que locataire. Nous aurions même quelques bonnes raisons de l'aider lorsque cette personne, qui a le même revenu que celle qui est locataire, décide d'investir quelques-uns de ses moyens dans un achat de ce type et participer, donc, à un phénomène de relance non négligeable.

Lorsque vous dites, Monsieur Moutinot, qu'à la fin il y a tout de même une différence entre le locataire et le propriétaire qui ont le même revenu, vous avez raison. L'un se retrouvera avec un bien, un patrimoine, et l'autre - qui aura fait peut-être quelques voyages, qui se sera acheté des voitures un peu plus grandes, que sais-je, qui aura fait d'autres choix dans l'organisation de sa vie - ne sera pas devenu propriétaire. Ça vous fait rire, excusez-moi, un peu sottement. Vous voudriez les aider lorsqu'ils sont locataires, mais pas lorsqu'ils sont propriétaires.

Il y a un problème de cohérence. A la fin de vos travaux, nous aurons soit compris, soit admis qu'il faut toujours continuer d'aider, Monsieur Ferrazino, des gens dont le revenu est de 124 000 F ou plus et qui ont une fortune de 250 000 F. Ça n'a jamais été ma position et je vous invite depuis des années, précisément, à pratiquer des barèmes plus bas concernant l'aide. Vous-mêmes considériez qu'il ne fallait pas aller plus loin. Si ces chiffres sont là aujourd'hui, c'est parce qu'un consensus s'est dégagé à ce sujet. A la fin de vos travaux, vous déciderez, soit de maintenir ces chiffres et d'accorder cette PPE HCM, soit de supprimer les HCM, soit, finalement, de revoir les barèmes et d'introduire une PPE HCM sur des barèmes revus. Peut-être qu'à ce moment-là un consensus pourra se dégager.

Moi, de toute façon, c'est avec sérénité que j'envisage la suite des discussions, car il ne peut qu'en sortir quelque chose de positif qui nous conduira à faire un meilleur usage des deniers publics pour aider, en effet, ceux qui en ont réellement besoin. Je suis ravi que M. Moutinot se soit exprimé dans ce sens ce soir. Il me semble donc, de par les réactions de ce Grand Conseil, que nous avons des choix à faire. Je n'ai jamais imaginé un seul instant aider des personnes qui n'en avaient pas besoin. Je vous suggère une discussion, une réflexion pour un meilleur usage de nos deniers publics et pour remplir une disposition, non seulement de notre Constitution fédérale, mais également de la constitution genevoise, car lorsque le peuple genevois a accepté le droit du logement il a parlé du locataire mais également du propriétaire. Nous n'avons aucune raison d'opposer l'un à l'autre. (Applaudissements sur les bancs du parti libéral.)

Ce projet est renvoyé à la commission du logement.