Séance du jeudi 23 juin 1994 à 17h
53^e législature - 1^re année - 8^e session - 24^e séance

Déposé le 24 mars 1993, le projet de loi 6954 fait suite à l'adoption de la loi sur l'impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 (LIFD), qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 1995.

L'article 207 de la LIFD prévoit que l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé par une société immobilière lors du transfert de son immeuble à l'actionnaire est réduit de 75% si la société est dissoute. L'impôt sur l'excédent de liquidation obtenu par l'actionnaire lui-même est réduit dans la même proportion.

Le transfert de l'immeuble à l'actionnaire doit se faire durant une période de cinq ans à dater de l'entrée en vigueur de la LIFD, soit du 1er janvier 1995 au 31 décembre 1999.

Sociétés immobilières

L'article 68, lettre c, LCP donne une définition succincte d'une société immobilière qui est une société de capitaux, dont l'activité principale est la construction, la possession, l'exploitation, l'achat et la vente d'immeubles.

Cette forme particulière de la société anonyme, régie par le Code des obligations, a été depuis longtemps utilisée en Suisse et particulièrement à Genève pour assurer l'anonymat de la propriété immobilière.

Il y a actuellement en Suisse environ 25 000 sociétés immobilières (dont 12 000 en Suisse alémanique et 13 000 en Suisse romande). A Genève, on dénombre environ 4 500 sociétés immobilières.

Outre la confidentialité, la société immobilière présentait des avantages fiscaux que le législateur a combattus depuis des années. Le droit fiscal s'est en effet adapté à cette construction juridique quelque peu insolite que constitue la société anonyme immobilière.

De nombreux auteurs de doctrine fiscale ont assimilé la société immobilière, particulièrement celle à actionnaire unique, à une fraude à la loi déguisée.

L'évasion fiscale a été à de nombreuses reprises sanctionnée par le Tribunal fédéral.

L'utilisation, à des fins exclusivement fiscales, d'une forme juridique inadéquate ou insolite peut amener souvent l'autorité à taxer une opération sur la réalité économique.

L'abus de droit a incité le législateur à introduire dans les lois fiscales des dispositions de plus en plus contraignantes, rendant de moins en moins attractive l'utilisation ou la création d'une société immobilière.

Les règles, bien connues maintenant, de sous-capitalisation des sociétés immobilières, destinées à éviter la réduction abusive du bénéfice imposable par le paiement d'intérêts sur des prêts octroyés par l'actionnaire, ont été introduites pour lutter justement contre l'évasion fiscale pratiquée par certains propriétaires d'actions de sociétés immobilières qui entendaient éviter la double imposition.

Dans ce but, la LIFD prévoit, à son article 75, alinéa 2, que le capital imposable des sociétés immobilières correspond au tiers de la valeur de leurs actifs déterminante pour l'impôt sur le bénéfice.

Dès le 1er janvier 1995, l'endettement des sociétés immobilières ne devra pas dépasser les 2/3 (actuellement 80%) de la valeur de l'immeuble déterminante pour l'impôt sur le bénéfice.

Les intérêts sur les dettes excédant cette proportion ne seront donc plus déductibles et seront considérés comme du capital propre dissimulé et imposés comme dividendes en main de l'actionnaire.

On le voit par ces quelques rappels de la législation fédérale, la fiscalité des sociétés immobilières devient de plus en plus lourde.

Cette aggravation de la fiscalité a incité le législateur fédéral à introduire des dispositions visant à encourager la liquidation des sociétés immobilières.

Actuellement, l'opération consistant à liquider une société immobilière est très souvent d'un coût fiscal prohibitif, la différence entre la valeur réelle des actifs immobiliers et leur valeur comptable étant en effet trop importante.

Cela explique que peu de sociétés immobilières se soient liquidées à ce jour.

Travaux de la commission

La commission fiscale, sous la présidence de Mme Christiane Magnenat Schellack, a étudié le projet de loi lors de ses séances des 4 juin et 3 septembre 1993.

Sous la présidence du rapporteur, elle a procédé à un complément d'audition le 14 janvier 1994, en présence de M. Pietro Sansonetti, directeur des affaires fiscales à l'Administration fiscale cantonale.

Elle a bénéficié de la présence de M. Pierre-Alain Loosli, directeur général de l'Administration fiscale cantonale, de M. Flurin Könz, chef du service juridique de l'Administration fiscale cantonale, de M. Alfred Charpilloz, directeur de la division du contrôle à ladite administration, et de M. Daniel Brauen, nouvel administrateur général de l'Administration fiscale.

La commission fiscale a constaté qu'il était impératif de favoriser au maximum la liquidation des sociétés immobilières dont l'immeuble est repris en nom par l'actionnaire, tout en veillant à ne pas laisser échapper à l'Etat une matière fiscale importante.

Il est utile ici de rappeler que les cessions d'actions ne sont pas soumises à la loi sur les droits d'enregistrement, que, dans la quasi-totalité des cas, ces cessions s'opèrent par convention sous seing privé, voire par simple tradition des titres et qu'il arrive fréquemment que ces opérations de cessions d'actions échappent à la connaissance de l'autorité fiscale et, par conséquent, à la perception d'un impôt sur les bénéfices immobiliers.

Il est donc manifeste que l'Etat trouvera à terme un intérêt fiscal évident à identifier le véritable propriétaire économique des actifs immobiliers jusqu'alors détenus par des sociétés immobilières.

Le projet de loi soumis à l'examen de la commission fiscale se veut incitatif à la liquidation des sociétés immobilières au même titre que la loi fédérale.

Dans ce but et au cours de ses travaux, il est apparu à la commission que la réduction d'impôt prévue à l'article 74, chiffre 1, LCP ne devait pas s'appliquer uniquement à l'excédent de liquidation obtenu par l'actionnaire et provenant de la dissolution de la réserve latente sur l'immeuble.

L'allègement consenti doit s'étendre à la totalité de l'excédent de liquidation, sans restriction, donc également sur la distribution de profits accumulés, le produit de la dissolution de réserves et toutes autres provisions.

Les facilités fiscales sont octroyées si la réquisition de radiation de la société immobilière est déposée au Registre du commerce le 31 décembre 1999 au plus tard.

Il faut donc bien comprendre que l'opération de liquidation ne sera peut-être par terminée à cette date. Il peut y avoir des recours pendants portant notamment sur la détermination de la valeur de sortie de l'immeuble par l'autorité administrative.

C'est ainsi que la commission fiscale a prévu dans le projet de loi, contrairement à ce qui est fixé dans la loi sur les droits d'enregistrement, la désignation, par le Conseil d'Etat, d'une commission d'experts en cas de désaccord sur la valeur de transfert.

Des représentants des milieux immobiliers participeront à cette commission, dont le fonctionnement et la composition seront déterminés par voie réglementaire.

S'agissant des droits d'enregistrement perçus à l'occasion de la vente par la société immobilière à son actionnaire, la commission fiscale a constaté que, malgré la réduction de moitié prévue au nouvel article 189 de la loi sur les droits d'enregistrement (LDE), la charge pouvait être lourde. Il est rappelé que ce droit d'enregistrement est actuellement de 3% de la valeur de transfert.

A cet égard, tant M. Oliver Vodoz, chef du département, que M. Pierre-Alain Loosli, ont exprimé leur volonté d'accorder, dans des cas particuliers, où il serait démontré que la charge était effectivement très lourde, des délais de paiement en application de l'article 162 LDE, la possibilité de se garantir par l'inscription d'une hypothèque restant ouverte.

Auditions

La commission fiscale a procédé à l'audition de trois groupements:

- la Chambre genevoise immobilière,

- le Groupement des propriétaires d'appartements de la Chambre genevoise immobilière,

- l'Ordre genevois des experts-comptables.

Tous les représentants de ces groupements ont accueilli favorablement ce projet de loi et soutiennent l'objectif visé, à savoir la liquidation du plus grand nombre possible de sociétés immobilières.

Mais tous ont exprimé leur crainte que, malgré les allègements fiscaux consentis, le but fixé ne puisse être atteint, car la charge d'impôt est trop lourde.

Le cas particulier des sociétés d'actionnaires-locataires a été évoqué. Le projet de loi ne fait en effet aucune distinction entre ce type de sociétés (2 500 environ à Genève) et les sociétés immobilières classiques.

Les statuts des sociétés d'actionnaires-locataires prévoient, dans certains cas, l'accord unanime de tous les actionnaires pour liquider la société.

Et même si les statuts le permettent, la sortie d'un actionnaire présente des difficultés, qu'il n'appartient pas d'ailleurs au projet de loi d'appréhender directement, mais plutôt de régler avec l'Administration fédérale des contributions. Mais il faut être conscient du fait que, bien souvent, les actionnaires-locataires occupant leur logement n'ont pas choisi, lors de leur décision d'achat, la forme particulière de la société immobilière; ils ont choisi l'appartement dans un marché souvent en état de pénurie, mais n'ont pas choisi la forme juridique.

Il a été aussi relevé que, d'une manière générale, aucune distinction n'est faite, dans le projet de loi, entre les actionnaires qui habitent leur logement dans la société immobilière liquidée et les autres. Ne fallait-il pas octroyer à ceux-là un allègement supplémentaire?

Compte tenu des assurances données par le département quant à l'examen des cas qui lui sont soumis, la commission fiscale a estimé qu'il ne convenait pas d'entrer en matière sur ces différents points soulevés.

M. Olivier Vodoz a donné à ce sujet des garanties à la commission. L'article 350 LCP lui permet d'accorder des remises partielles d'impôts. Il se dit prêt à examiner avec attention les cas particuliers qui lui seront soumis dans le cadre de l'application du projet de loi.

Les représentants de l'Administration fiscale cantonale ont souligné l'importance qu'il y avait pour les sociétés immobilières qui envisageaient d'entrer en liquidation d'effectuer les grands travaux qui ont fait l'objet de provisions mentionnées au bilan, cela dans le but de diminuer la charge fiscale.

S'agissant de l'impôt spécial sur certains bénéfices immobiliers, qui serait perçu à l'occasion de la vente ultérieure d'un actif immobilier par l'actionnaire-cessionnaire, plusieurs commissaires se sont étonnés d'apprendre que l'Administration fiscale entendait considérer le transfert de l'immeuble de la société immobilière à l'actionnaire comme une origine de propriété et que le prix du transfert de propriété serait considéré, dans le calcul de l'impôt, comme prix d'acquisition.

Cela peut sembler contraire au principe fiscal bien connu de la réalité économique.

Cette question, dont l'importance est non négligeable, ne peut être traitée dans le cadre de ces travaux, mais pourrait être débattue lors de la discussion sur la nouvelle loi, en cours d'adoption, sur les bénéfices et gains immobiliers.

Enfin, s'agissant de la durée d'occupation visée à l'article 48, lettre e, LCP, pour déterminer la valeur fiscale, la Chambre genevoise immobilière a proposé que l'Administration fiscale interprète le cas particulier de liquidation des sociétés immobilières en prenant en compte les années pendant lesquelles les actionnaires-locataires occupèrent leur logement. Une fois encore, cela paraît équitable en regard du principe admis par l'autorité fiscale de la réalité économique.

En conclusion, Mesdames et Messieurs les députés, la commission fiscale, à l'unanimité, vous propose d'accepter le projet de loi du Conseil d'Etat.

Premier débat

Mme Christine Sayegh (S). Je remercie le rapporteur d'avoir résumé, de manière claire et complète, les travaux de la commission fiscale dans le cadre de cette loi dont le but est d'encourager la liquidation des sociétés immobilières. Ces dernières ont pu, pendant des décennies, faire de substantielles économies d'impôts, ce qui, comme le rappelle d'ailleurs le rapporteur, était qualifié par la doctrine de «fraude à la loi».

La commission fiscale vous propose, à l'unanimité, de voter le présent projet. Toutefois, le rapporteur soulève la question de savoir si l'origine de propriété doit se situer au moment de la constitution de la société immobilière ou lors de la liquidation de cette dernière, lorsque l'actionnaire, devenu propriétaire, revend son bien. Cette question a trait à la détermination de la valeur d'acquisition du bien à prendre en considération lors de l'application de la loi sur l'imposition des bénéfices immobiliers que nous allons examiner au point suivant.

Je souhaite tout de même attirer votre attention à ce stade de nos travaux, car la question soulevée par M. Ducret ne devrait en tout cas pas entraîner une modification de loi. En effet, en admettant que l'origine du bien remonte à la date de constitution de la société, cela voudrait dire que l'on ne tient pas compte du transfert de propriété entre la société immobilière liquidée et l'ancien actionnaire et que le nouveau propriétaire pourrait alors bénéficier de la durée de possession du bien par la société immobilière et par lui-même.

Cela est également une fraude déguisée à l'impôt, puisque non seulement la société immobilière va pouvoir obtenir un allégement fiscal de 75% à sa liquidation - allégement dont l'actionnaire appréciera directement les retombées généreuses - mais encore le nouveau propriétaire pourrait utiliser sa qualité d'ancien actionnaire pour obtenir, en cas de revente, une nouvelle déduction fiscale en fonction de la durée de possession de la société immobilière.

Ces précisions apportées, je vous invite à suivre les conclusions de la commission et à voter ce projet de loi.

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. Je remercie la commission fiscale pour le travail précis qu'elle a fait dans le cadre d'un projet de loi important. La presse a d'ailleurs relaté les débats du Grand Conseil vaudois qui, lui aussi, a adopté un projet de loi visant à la liquidation des sociétés immobilières.

Je vous rappelle qu'il s'agit de permettre la liquidation des sociétés immobilières dans les conditions les plus satisfaisantes. Le projet de loi prévoit la réduction de l'impôt sur le bénéfice de la liquidation à hauteur de 75%, ainsi qu'une réduction de l'impôt de 75% sur le dividende de liquidation. Pour faciliter les opérations, s'ajoute une réduction des droits de mutation de 50%.

Certes, pour certains actionnaires-propriétaires d'un petit bien immobilier, une liquidation, suivant la valeur au bilan de leur bien, risque encore de coûter trop cher, leur occasionnant des problèmes de liquidité. C'est pourquoi, je dis ici très clairement que le département des finances - et l'administration fiscale en particulier - tiendra largement compte de la situation des personnes. En fonction du montant des impôts dus, il donnera des délais confortables pour permettre à ces personnes de négocier cet impôt afin de supprimer les sociétés immobilières sans trop d'à-coups.

J'aimerais vous rendre attentifs au fait qu'à partir du 1er janvier 1995, date de l'entrée en vigueur de la loi, trois lois entreront également en vigueur, visant à l'harmonisation fiscale. Elles sont à l'étude devant la commission fiscale - qui devrait bientôt terminer ses travaux - et l'une des dispositions de l'article 366 prévoira, pour l'ensemble des impôts cantonaux, la possibilité d'octroyer des délais pour permettre au débiteur de l'impôt d'obtenir un paiement échelonné. La loi prévoit que l'administration fiscale pourra même renoncer à prélever l'intérêt dû sur le montant des impôts dont le paiement est différé. C'est dire que nous avons l'arsenal nécessaire - ou que nous l'aurons - en plus de nos moyens actuels, pour atténuer encore et rendre plus accessible la liquidation des sociétés immobilières.

J'ai encore trois remarques à formuler.

La première porte sur le rapport de M. Jean-Luc Ducret, que je remercie. En page 4, troisième paragraphe, M. le rapporteur allègue que : «L'allégement consenti doit s'étendre à la totalité de l'excédent de liquidation, sans restriction, donc également sur la distribution de profits accumulés...». Jusque-là, je suis d'accord. Mais il ajoute : «...le produit de la dissolution de réserves et toutes autres provisions.».

Pour la clarté du Mémorial et de l'interprétation future, je vous affirme qu'il n'y aura pas d'allégement consenti sur la dissolution des réserves ou autres provisions, puisque ces dernières ne sont pas imposées lors de leur constitution, contrairement aux profits accumulés.

Ma deuxième remarque répond à l'une des questions posées. Après consultation de l'autorité fédérale, les sociétés immobilières liquidées au travers de cette loi ne seront pas frappées d'une interdiction de revente pendant un délai donné. Cela est important à l'égard de la question que vous aviez posée, Monsieur le rapporteur. Il n'y aura donc pas de délai d'interdiction de revente comme c'était le cas jusqu'à maintenant; l'autorité fédérale me l'a confirmé.

Ce projet de loi important prendra effet au 1er janvier 1995 et permettra de faciliter la liquidation des sociétés immobilières. C'est pourquoi je souhaite que vous l'adoptiez sans amendement.

M. Jean-Luc Ducret (PDC), rapporteur. M. Vodoz a d'ores et déjà répondu à la question que j'envisageais de poser !

M. Dominique Belli (R). M. Gardiol a demandé la parole avant moi. Je voudrais le laisser parler d'abord !

M. Jean-Pierre Gardiol (L). Malgré les explications données par M. Vodoz concernant les éventuels délais de paiement en cas de liquidation de sociétés immobilières, je dépose un amendement pour bien clarifier ces délais de paiement dans le projet de loi, à l'article 74 (nouveau), alinéa 3 :

«A la demande du contribuable, le département pourra accorder des délais de paiement de longue durée, moyennant garantie et paiement d'un intérêt.»

Il me semble tout de même opportun de mettre cet article dans la loi. Effectivement, nous connaissons les montants très importants d'impôts qui découleront de ces liquidations, et il faut prévoir des délais de paiement, si nous voulons réellement encourager les gens à liquider leur SI, ce qui permettra de mieux gérer les finances de l'Etat en étalant les rentrées d'argent.

Je vous remercie de bien vouloir soutenir cet amendement. Bien sûr, l'alinéa 3 de l'article 74 deviendrait l'alinéa 4.

M. Dominique Belli (R). Les sociétés immobilières ont été une mauvaise habitude utilisée depuis plusieurs décades en Suisse, pour assurer un certain degré d'anonymat de la propriété privée. A ce titre, le groupe radical se réjouit de l'introduction, aux niveaux fédéral et cantonal, d'une loi qui prévoit des mesures pour encourager la liquidation desdites sociétés, en particulier à Genève.

En effet, comme cela est évoqué dans le rapport de ce projet de loi, on dénombre environ quatre mille cinq cents sociétés de ce type à Genève. Toutefois, je mettrai un bémol, car pour un certain nombre de ces sociétés, spécialement celles qui ont un unique actionnaire, il s'agit plus souvent de «fatalités ancestrales» que de réelles tentatives d'essayer de fuir les responsabilités fiscales.

Ce ne sont pas les complexes immobiliers à but spéculatif qui sont en cause, mais souvent des logements individuels - appartement ou villa - appartenant à de petits propriétaires. Ces gens se sont retrouvés actionnaires - parfois sans le désirer réellement - parce que la structure existait avant leur accession à la propriété, propriété la plupart du temps fort modeste. Pour cette raison, je regrette, vu mon désir de voir liquidées toutes les SI et mon désir de transparence dans ce domaine, que le législateur fédéral ne soit pas allé plus loin dans l'amnistie fiscale.

Cette remarque s'applique également à ce projet de loi. Pourquoi ? Il faut savoir que la taxation correspond à la moitié de la différence entre la valeur fiscale de l'objet et sa valeur au bilan. Il est dès lors bien clair que cela va représenter, non pas de petites sommes, comme le disait M. Vodoz, mais de très grosses sommes qui vont certainement décourager certaines personnes d'effectuer cette liquidation, cela est d'autant plus vrai pour les actionnaires uniques qui n'auront certainement pas les possibilités financières de l'effectuer, malgré la réduction consentie.

Comme c'est souvent le cas, l'enfer étant pavé de bonnes intentions, et alors que nous aurions eu l'occasion de voir sortir du bois tous ceux qui s'y cachaient, les actionnaires plus importants trouveront d'autres moyens et les petits seront à nouveau les plus pénalisés. Ils seront découragés d'accéder à ce que je qualifierai «la petite propriété» ou «la propriété non spéculative».

En raison de ces arguments, je pense qu'il va falloir faire preuve de souplesse dans l'application de cette loi en ce qui concerne le recouvrement des droits de mutation si l'on veut vraiment assister à la liquidation des quatre mille cinq cents SI, comme nous le souhaitons. C'est pourquoi le groupe radical soutient ce projet tel qu'amendé, afin que le but soit atteint totalement et non pas partiellement.

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. J'ai examiné l'amendement qui vous est présenté aujourd'hui. Je vais vous dire pourquoi je ne peux pas l'accepter, au-delà de ce que je vous ai dit lors de ma première intervention.

La première de ces raisons est la suivante. Etant donné que la loi fédérale permettant la liquidation des sociétés immobilières ne prévoit pas une telle disposition, le fisc fédéral se servira, et c'est de nouveau le canton qui devra accorder de très longs délais, comme vous le suggérez. Très franchement, dans notre situation, je ne vois pas pourquoi je devrais subir la rigueur fédérale et accepter des facilités au niveau du canton. En effet, dans les trente jours de l'établissement du bordereau, le fisc fédéral prélèvera l'impôt. De ce point de vue déjà, je ne peux pas l'accepter !

Deuxième raison. Même si vous demandez des garanties, notamment une hypothèque légale, au nom de quoi l'Etat devrait-il jouer le rôle du banquier et accepter un paiement différé de l'impôt ? C'est au propriétaire actionnaire de la SI de prendre une hypothèque complémentaire pour pouvoir payer !

Monsieur Belli, vous avez utilisé une merveilleuse formule : «la fatalité ancestrale» pour les actionnaires uniques ! J'ai eu l'occasion, à la commission fiscale, d'évoquer justement ces actionnaires-propriétaires uniques de petites villas, qui, à une certaine époque, étaient construites en SI. J'ai dit combien nous serions attentifs - je l'ai répété tout à l'heure au sujet des délais de paiement - pour accorder ou non une remise sur un certain nombre de cas exceptionnels, mais j'attire votre attention sur la problématique de l'égalité de traitement. Il est évident que celles et ceux qui détenaient un bien immobilier comme actionnaires d'une société immobilière et dont la valeur au bilan de leur bien immobilier était extrêmement basse n'ont virtuellement payé aucun droit au travers de la société immobilière, alors que ceux qui sont en nom, pour une même villa, payent l'impôt fondé sur la valeur de bien, depuis le début de leur possession. Cette difficulté a été examinée en commission. Il fallait faciliter la liquidation des sociétés immobilières, certes, mais aussi tenir compte de cette égalité de traitement.

C'est pourquoi je confirme ici, d'une part, que l'amendement n'est pas nécessaire puisque nous serons dotés depuis le premier janvier 1995 de l'article 366 LCP qui permettra à l'administration d'autoriser des paiements échelonnés - c'est une garantie importante - et, d'autre part, qu'il privilégierait l'impôt fédéral direct au détriment des recettes cantonales et communales. C'est donc à regret que je ne peux souscrire à cette proposition d'amendement, car mes arguments sont clairs et justes.

Mme Christine Sayegh (S). Notre groupe ne soutiendra pas non plus l'amendement proposé par M. Gardiol, en raison des arguments développés par M. Vodoz et parce que cet amendement n'a pas une portée générale. A la rigueur, il pourrait faire l'objet d'un règlement, mais certainement pas d'une loi.

M. Jean Spielmann (AdG). On est en train de mettre en place une disposition légale visant à faire disparaître les sociétés immobilières. Il faut une égalité de traitement entre ceux qui étaient propriétaires en nom et qui payaient leurs impôts et les autres. Ce transfert se fait avec une réduction de l'ordre de 75% du bénéfice réalisé, ce qui me semble significatif. On pourrait d'ailleurs se demander si ce pourcentage n'est pas trop important, effaçant d'un coup tous les avantages que ces gens ont eu pendant des années. C'est malgré tout une bonne chose d'encourager la liquidation des SI. C'est l'intérêt général, mais il ne faut pas aller trop loin non plus. L'amendement libéral reviendrait à ne rien changer au niveau des prélèvements fiscaux - M. Vodoz a précisé que l'impôt fédéral sera prélevé de la même manière - mais il contraindrait le canton à faire le banquier, ce qui coûterait très cher. Ce serait parfaitement inéquitable et illogique !

Pour notre part, nous suivrons la loi telle qu'elle est proposée, même si je me permets de souligner que l'Etat fait un cadeau à ceux qui ont échappé au fisc pendant des années. Alors, n'amplifiez pas davantage ce cadeau, d'autant plus que le canton en serait la victime !

M. Jean-Pierre Gardiol (L). Monsieur Vodoz, vous tenez, me semble-t-il, deux discours. En effet, dans la première partie de votre intervention, vous dites que vous serez capable de faire des arrangements et de tenir compte des cas particuliers et, ensuite, vous dites le contraire eu égard à l'impôt fédéral.

Pour ma part, je suis convaincu que, si l'échelonnement de ces impôts n'est pas possible, le but recherché ne sera pas atteint. Les personnes concernées ne dissoudront pas leur SI. Je maintiens donc mon amendement.

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. Je ne peux accepter l'allégation selon laquelle je tiens un double discours, notamment lorsqu'elle vient de bancs qui me sont, en principe, acquis ! (Sourires sur tous les bancs.)

Je ne tiens pas deux discours, mais il y a un problème de principe, comme je vous l'ai exposé. En fixant une disposition particulière pour ce type de liquidation des sociétés immobilières, encore une fois vous favorisez la Confédération et vous prétéritez le canton. En revanche, par l'article 366, qui est une disposition générale, j'étends les possibilités - déjà en pratique dans l'administration - de mieux tenir compte de la situation particulière des contribuables genevois. De ce point de vue, je ne tiens absolument pas un double langage. Nous savons dans cette République que, de toute manière, nous pouvons trouver des arrangements lorsque la situation l'exige.

Je ne veux absolument pas que le contribuable genevois qui liquide sa société immobilière demande automatiquement un délai, même avec une hypothèque de garantie, alors que simultanément il s'acquittera de l'impôt fédéral direct, sous réserve d'éventuels accords que l'administration fédérale pourrait octroyer.

C'est pourquoi, je persiste à penser que cet amendement est inutile !

M. Dominique Belli (R). Comme M. Gardiol, je pense que vous tenez un double langage. En effet, vous nous dites que le canton sera désavantagé. Mais n'est-ce pas le désavantager encore plus que de demander aux personnes concernées d'augmenter leurs intérêts hypothécaires qui iront aux banques plutôt que de les verser à l'Etat ? L'amendement propose de donner l'argent emprunté à l'Etat, qui en a besoin, plutôt qu'aux banques.

A ce titre, on pourrait modifier l'amendement de M. Gardiol de la manière suivante :

«A la demande du contribuable, le département pourra accorder des délais de paiement de longue durée, moyennant garantie et paiement d'un intérêt, sur la quote-part cantonale de l'impôt.».

M. Jean Opériol (PDC). Je voudrais demander à M. Vodoz de m'apporter une précision sur le problème de l'imposition des réserves pour travaux, au moment où elles passeront dans le patrimoine privé de l'actionnaire. L'année dernière, la commission du logement s'est largement penchée sur la problématique des réserves pour travaux et elle a reconnu, à l'unanimité, la justesse du raisonnement qui consiste à les encourager, d'une part, pour le maintien du patrimoine bâti et, d'autre part, dans une optique de relance.

Monsieur le président, vous dites aujourd'hui - contrairement à ce qui est écrit dans le rapport - que ces réserves ne bénéficieront pas des mesures d'allégements fiscaux au moment de la liquidation de la société immobilière. Je me permets de le déplorer, car si l'actionnaire et sa société, à ce niveau de leur patrimoine, sont taxés au droit commun - c'est-à-dire en plein - c'est pratiquement 50% de ces réserves pour travaux qui partent en imposition. D'un côté, je trouve cela logique par rapport à la philosophie fiscale de la loi, mais par rapport à la conjoncture que nous vivons c'est parfaitement regrettable. N'y a-t-il pas moyen de trouver un arrangement fiscal sur ce terrain ?

M. Christian Ferrazino (AdG). Par rapport à l'observation faite par M. Opériol. Ce Grand Conseil avait effectivement déjà adopté une motion qui prévoyait de mettre sur pied d'égalité les personnes physiques et les détenteurs de capital-actions en matière de constitution de réserves. Si je ne me trompe pas cette motion n'a pas été concrétisée par un projet de loi, mais l'idée était, justement, d'inciter les propriétaires en nom à pouvoir constituer des réserves pour grands travaux sans qu'elles fassent l'objet d'un prélèvement fiscal, pour autant que ces réserves soient utilisées dans un certain délai.

Mais ce n'est pas du tout le problème posé par M. Belli et par M. Gardiol. Effectivement, vous ne pouvez pas accuser M. Vodoz de tenir deux discours dans cette affaire, car il faut lui laisser au moins le mérite d'être cohérent dans ce projet de loi. Une fois n'est pas coutume, vous voyez, Monsieur le président, j'abonde dans le sens de votre raisonnement !

Monsieur Belli, vous qui avez l'air d'être préoccupé par le sort des futurs actionnaires qui vont pouvoir acquérir en propriété la société en question, vous devez savoir que les détenteurs de ces actions ont bénéficié de cadeaux fiscaux durant des années. Les acheteurs d'actions pour l'acquisition d'un immeuble ne sont pas contraints et forcés de le faire ! C'est un choix.

S'il existe dans cette République quatre mille cinq cents sociétés anonymes immobilières, dont à peu près la moitié, voire davantage, sont constituées sous forme de sociétés d'actionnaires-locataires, c'est précisément parce qu'un certain nombre de personnes y trouvaient des raisons suffisantes pour adopter ce type de régime juridique. Je ne pensais pas nécessaire de le rappeler, Monsieur Belli, mais en vous entendant j'ai changé d'avis. Effectivement, lorsqu'il y a sous-évaluation au bilan de la valeur de la société et que l'on veut procéder à la liquidation de cette société, on est taxé sur cette valeur réelle et on s'aperçoit qu'il faut «passer à la caisse». Il faut choisir !

La Confédération - vous le savez - a eu exactement le même débat puisque l'impôt fédéral direct a été modifié dans ce sens. La discussion que nous avons maintenant a déjà eu lieu il y a plusieurs mois, voire plus, aux Chambres fédérales. La situation qui a été retenue par ce projet est exactement identique à celle qui a été retenue dans la loi fédérale sur l'IFD. Alors, pourquoi voulez-vous aujourd'hui donner encore plus d'avantages fiscaux cantonaux, puisque les conséquences - M. Vodoz l'a relevé avec pertinence - seraient finalement favorables à la Confédération au détriment du canton ? Monsieur Belli, vous favorisez la Confédération sans tenir compte des cadeaux fiscaux très importants qui ont été accordés par la loi précédente aux détenteurs de ce capital-actions des sociétés immobilières !

M. Olivier Vodoz, conseiller d'Etat. Que l'on se comprenne bien ! Je revendique, en demandant le rejet des amendements qui vous sont présentés, de la souplesse au niveau de l'administration.

En effet, les cas sont très dissemblables les uns des autres. M. Belli a parlé de l'actionnaire unique d'une petite villa ou d'un appartement qui ne rentre pas dans le cadre d'une société d'actionnaires-locataires et qui pose d'autres problèmes. Dans ce cadre, il peut s'agir de retraités qui ont habité leur villa en société immobilière, qui n'ont plus de ressources financières provenant du travail et qui vivent de leurs rentes. Je n'ai pas l'intention de porter préjudice à ces personnes si elles veulent liquider leur SI avant de vendre leur propriété. Je ne souhaite pas qu'elles s'endettent en prenant des hypothèques complémentaires.

Je préfère, dans ce cas, leur accorder de longs délais pour qu'ils puissent payer par petites tranches. A défaut, je recevrai l'impôt, mais eux seraient grevés d'intérêts complémentaires qu'ils pourraient déduire, du reste, dans le cadre de leur déclaration de revenus. C'est la raison pour laquelle je ne cherche pas du tout à promouvoir le système de garantie que vous évoquez, car les intérêts diminueraient encore leurs revenus. Je préfère donc une certaine souplesse. C'est pourquoi, je ne me rallierai - j'en suis désolé - à aucun des amendements proposés, car la rigueur exige que le canton soit traité de la même façon que la Confédération. En revanche, il faut que nous puissions accorder des délais sur le plan cantonal, même si la Confédération, qui est intraitable, ne le fait pas.

En page 6 du rapport de M. Ducret, il est dit, je cite : «Les représentants de l'administration fiscale ont souligné l'importance qu'il y avait pour les sociétés immobilières qui envisageaient d'entrer en liquidation, d'effectuer les grands travaux qui ont fait l'objet de provisions mentionnées au bilan, cela dans le but de diminuer la charge fiscale.». Monsieur Opériol, ce problème n'a pas du tout été évacué et des directives - vous le savez en tant que professionnel - ont été données depuis déjà de nombreux mois, sous réserve du vote de votre parlement pour inciter, notamment, les grandes sociétés immobilières à effectuer les travaux pour lesquels les provisions avaient été constituées afin de diminuer la charge fiscale. Voilà pourquoi, je le crois, la position de l'administration fiscale et du département des finances est parfaitement claire.

M. Jean-Luc Ducret (PDC), rapporteur. Je souhaite faire une remarque aux auteurs des deux amendements.

J'espère avoir été assez explicite dans le rapport. Je lis l'article 162 de la loi sur les droits d'enregistrement dans lequel il est expressément stipulé : «Dans des cas exceptionnels, le directeur de l'administration de l'enregistrement et du timbre est autorisé à prolonger les délais fixés pour le paiement des droits.». C'est très clair. Vous savez que nous avons voté, l'année dernière, une loi fixant les intérêts des créances fiscales. Actuellement, ces créances produisent des intérêts de 4%.

Dès le 1er janvier 1995, ces intérêts seront portés au taux pratiqué par la Confédération pour ses emprunts publics.

M. Vodoz nous a assuré qu'il ferait application de cet article dans des cas de rigueur. Nous avons pris acte de cet engagement. Alors, contentons-nous de cet engagement de l'administration d'accorder des délais moyennant, évidemment, paiement d'un intérêt !

Mis aux voix, le projet est adopté en premier débat.

Deuxième débat

Le titre et le préambule sont adoptés.

Art. 74, al. 3, de l'article 1 (souligné)

Le président. L'amendement chargé de son sous-amendement reviendrait à libeller l'article 74, alinéa 3, de la manière suivante :

«A la demande du contribuable, le département pourra accorder des délais de paiement de longue durée, moyennant garantie et paiement d'un intérêt, sur la quote-part cantonale de l'impôt.».

Mis aux voix, le sous-amendement de M. Belli est rejeté.

Le président. Je mets aux voix l'amendement de M. Gardiol, ainsi libellé :

«A la demande du contribuable, le département pourra accorder des délais de paiement de longue durée, moyennant garantie et paiement d'un intérêt.».

Mis aux voix, cet amendement est rejeté.

Mis aux voix, l'article 74 (nouveau) de l'article 1 (souligné) est adopté.

Mis aux voix, les articles 1 à 3 (soulignés) sont adoptés.

Troisième débat

Ce projet est adopté en troisième débat, par article et dans son ensemble.

La loi est ainsi conçue :

LOI

modifiant la loi générale sur les contributions publiques

(D 3 1)

et la loi sur les droits d'enregistrement

(D 3 6)

(Réduction de l'impôt sur le bénéfice et le revenu et du droit de venteen cas de liquidation de sociétés immobilières)

LE GRAND CONSEIL

Décrète ce qui suit:

Article 1

La loi générale sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, est modifiée comme suit:

Liquidation de sociétés immobilières

SECTION 2

Réduction de l'impôt en cas de liquidation de sociétés immobilières(nouvelle)

Art. 74 (nouveau)

1 L'impôt sur le bénéfice en capital réalisé lors du transfert d'un immeuble à l'actionnaire par une société immobilière fondée avant le 1er janvier 1995 est réduit de 75 pour cent si la société est dissoute.

2 L'impôt sur l'excédent de liquidation obtenu par l'actionnaire est réduit dans la même proportion.

3 La liquidation et le dépôt de la réquisition de radiation de la société immobilière doivent intervenir au plus tard le 31 décembre 1999.

4 La valeur de transfert de l'immeuble est déclarée par la société sur la formule établie par le département. Le département peut, dans les 60 jours, déterminer une autre valeur. En cas de désaccord, la société peut, dans les30 jours, faire évaluer l'immeuble par la commission d'experts désignée par le Conseil d'Etat.

Art. 2

La loi sur les droits d'enregistrement, du 9 octobre 1969, est modifiée comme suit:

Art. 189 (nouveau)

Liquidation de sociétés immobilières

1 En cas de liquidation d'une société immobilière fondée avant le 1er janvier 1995 et de transfert de la propriété de l'immeuble à son actionnaire, le droit de vente prévu à l'article 33 est réduit de moitié.

2 La liquidation et le dépôt de la réquisition de radiation de la société immobilière doivent intervenir au plus tard le 31 décembre 1999.

Art. 3

Entrée en vigueur

Le Conseil d'Etat fixe la date de l'entrée en vigueur de la présente loi.