Séance du
vendredi 30 août 2024 à
18h05
3e
législature -
2e
année -
4e
session -
21e
séance
PL 13216-A
Premier débat
Le président. Nous passons au PL 13216-A (catégorie II, trente minutes). Le rapport est de M. Marc Falquet, à qui je cède la parole.
M. Marc Falquet (UDC), rapporteur. Merci, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs, il s'agit d'un projet de loi du groupe des Verts qui demande que quand on construit des bureaux, ceux-ci puissent être transformés en logements sans que des travaux majeurs soient nécessaires. Le texte prévoit également que si de nouvelles surfaces commerciales restent vides après deux ans, elles sont obligatoirement converties en logements.
En commission, le premier signataire nous a expliqué un petit peu le but de sa proposition, qui vise à prévenir une future pénurie de logements tout en préservant un maximum de terres agricoles, indispensables pour nourrir la population, et cela dans une perspective 2050 à 2100 - je ne sais pas s'il prendra la parole, il a dit beaucoup d'autres choses, c'était intéressant.
Nous avons auditionné le département du territoire ainsi que les représentants de la Fédération des associations d'architectes et d'ingénieurs de Genève, qui nous ont indiqué que dans la pratique, un tel dispositif poserait beaucoup trop de difficultés en raison des normes et critères spécifiques qui diffèrent entre les bureaux et les logements. En effet, il y a des différences concernant l'ordonnance sur la protection contre le bruit, l'ordonnance sur la protection contre les accidents majeurs, les prescriptions de protection incendie. Si nous voulions rendre les locaux commerciaux compatibles avec les critères appliqués aux logements, cela ferait exploser les coûts de construction des bureaux et découragerait définitivement les investisseurs - c'est aussi une politique...
L'article 57C prévoit l'obligation de transformer les bureaux en logements après deux ans d'inoccupation, ce qui constitue un vecteur de blocage et de stress pour les éventuels professionnels. En définitive, ce projet de loi provoquerait l'abandon complet de la construction de surfaces commerciales à Genève - j'ignore si c'est le but caché des auteurs - et la majorité de la commission du logement vous demande dès lors de le rejeter. Merci.
M. Philippe de Rougemont (Ve). Mesdames et Messieurs, le but n'est évidemment pas d'empêcher la construction de bâtiments, qu'ils soient de bureaux ou de logements. Quand il y a une pénurie de logements grave, comme c'est le cas en ce moment, la première réponse est de construire davantage, mais on voit les tensions que cela crée à Genève, on voit les recours, les référendums, les oppositions qui trouvent parfois une majorité, on voit les difficultés aussi quand il est nécessaire de couper des arbres, on fait face à une résistance. Et bien sûr, il y a également une limite imposée notamment par la Confédération, qui nous interdit d'empiéter sur la zone agricole.
Alors que fait-on ? On construit dans le centre, on densifie, on crée de nouveaux quartiers, mais jusqu'à quand pourrons-nous procéder ainsi avec 5000 habitants supplémentaires par année, ce qui signifie 50 000 de plus sur dix ans ? Il doit bien y avoir une limite.
L'un des principes de base de l'écologie - qui ne devrait pas être seulement de l'écologie, mais du sens commun - est de faire avec ce dont on dispose. Et ce dont on dispose dans le canton, c'est d'un stock très impressionnant de bureaux vides; les conservateurs parlent de 160 000 mètres carrés, les autres évoquent plutôt 330 000 mètres carrés. Ces locaux sont déjà là, ils ont une emprise sur le sol, ils ont été construits et ils restent vacants. Malheureusement, on ne peut pas les transformer en logements, ce n'est pas possible, parce qu'ils n'ont pas été prévus pour cela: il y a des questions de hauteur de plafond, de largeur des cages d'escaliers, de dimension des conduites sanitaires pour pouvoir installer plusieurs cuisines, etc. On est donc bloqué.
Or il est tout à fait possible qu'à l'avenir, il y ait davantage de travail à domicile, d'espaces de coworking, c'est-à-dire un besoin encore moindre de bureaux. Ce projet de loi est très simple et demande que désormais, lorsqu'on prévoit de construire de nouvelles surfaces commerciales alors qu'il en existe déjà des vides, elles puissent être transformées plus tard en logements, donc générer des loyers, avoir une rentabilité intéressante et surtout une utilité eu égard au terrain pris sur le sol du canton.
Des amendements ont été présentés qui faciliteront l'acceptation du texte, que nous soutenons et que nous vous encourageons à adopter également. Pour faire avec ce dont on dispose, pour stimuler l'économie, pour répondre plus rapidement à l'immense demande de logements à Genève - en comparaison avec les places d'emploi, il n'y en a vraiment pas assez, donc il ne faut pas venir se plaindre ensuite du nombre croissant de frontaliers, qu'ils soient suisses ou français -, nous vous invitons à reconsidérer votre position et à voter en faveur de ce projet de loi, avec ou sans les amendements. Merci. (Applaudissements.)
M. Stéphane Florey (UDC). En ce qui nous concerne, nous pensons que la loi actuelle est largement suffisante. Or on constate d'année en année qu'elle n'est malheureusement pas assez mise en oeuvre. De mémoire, quand je siégeais encore à la commission d'aménagement, on était venu nous parler de 188 000 mètres carrés de surface brute de plancher - c'est comme ça qu'il faut en parler - immédiatement transformables. Pourquoi ces 188 000 mètres carrés de bureaux n'ont-ils toujours pas été convertis depuis lors ?
D'une part, il y a la volonté du propriétaire, qui est encore libre de faire ce qu'il veut de son bien, mais il y a aussi le manque de promotion de l'Etat, qui ne valorise pas suffisamment cette possibilité auprès des propriétaires. L'Etat aurait sans doute dû axer sa politique là-dessus, essayer de convaincre les propriétaires potentiellement intéressés et leur faciliter la tâche.
Au-delà de ça, même si le propriétaire dit: «D'accord, je transforme», quand on voit les contraintes administratives qui en résultent, mais ça découragerait n'importe qui à Genève d'effectuer ne serait-ce qu'une simple démarche de renseignement ! Voilà ce qui ne joue pas dans notre canton. Concernant le projet de loi, quand on constate qu'il revêt un caractère obligatoire, ça ne peut juste pas fonctionner.
Dernière chose: qu'il s'agisse de logement ou de bureaux, il faut bien comprendre que la liberté de celui qui construit prime: du moment que son projet entre dans le cadre de la loi, qu'il correspond à la zone dans laquelle il est lancé, même s'il y a pléthore de bureaux vides, l'Etat ne peut pas s'immiscer sous prétexte qu'il y a trop de surfaces vacantes, ce n'est juste pas possible ! Quand son projet respecte le cadre légal, le propriétaire est libre de construire, tout bêtement. Après, s'il ne loue pas ses locaux ou s'ils restent vides, c'est son problème. Le Grand Conseil n'a pas à intervenir là-dedans, tout un chacun a encore la liberté de disposer de son bien comme il l'entend. C'est pour toutes ces raisons que nous refuserons ce projet de loi. Je vous remercie.
M. Djawed Sangdel (LJS). Chers collègues, ce projet de loi s'inscrit dans l'ADN suisse, qui consiste à prévoir, à anticiper. D'ailleurs, je remercie son auteur d'avoir présenté un texte qui non seulement répond aux enjeux d'aujourd'hui, mais anticipe en outre les problématiques de demain. Avec les députés qui travaillent à la commission du logement, nous nous sommes penchés sur le problème des bureaux vides. Actuellement, il y a plus de 300 000 mètres carrés de surfaces commerciales vacantes à Genève; un tiers est transformable, mais pour un coût extrêmement élevé. Certains propriétaires seraient d'accord de les convertir en logements, mais c'est trop cher - voici le premier élément. Deuxièmement, c'est aussi très complexe au niveau administratif.
L'avenir, c'est maintenant. Si on entend prévoir pour demain, il faut réagir aujourd'hui. Le groupe LJS n'était pas là pendant les travaux sur ce projet de loi, mais sur la base d'un rapport assez limité de 18 pages, on a pu rapidement déterminer que non, cet objet n'a pas été étudié comme il faut, surtout eu égard à son intérêt pour les Genevois et les Genevoises, qui ont vraiment besoin de nouveaux logements. Si nous souhaitons apporter une réponse rapide et efficace à la crise du logement, il faut prendre en compte cet objet qui répond à des problématiques d'avenir.
Après notre analyse, nous avons décidé qu'il faudrait présenter des amendements pour faciliter certaines choses. Le groupe LJS a donc déposé deux amendements; avec ces modifications, nous sommes favorables au projet de loi. Certes, ce dispositif augmentera légèrement le coût de la construction, mais permettra de réduire les frais d'investissement en cas de future transformation de bureaux en logements.
Imaginez, chers collègues, que dans quinze ans - voire dix ou même cinq ans -, on n'aura plus autant besoin de bureaux que maintenant, car il y aura d'autres modèles de technologie, d'innovation, de créativité au sein des entreprises, ce qui fait qu'il ne sera même plus nécessaire de disposer d'espaces de travail, de rester toute la journée au bureau; peut-être que des robots travailleront à notre place et qu'on fera des choses plus intéressantes qu'envoyer quelques e-mails par jour ou rencontrer quelqu'un.
Ce projet de loi répond aux enjeux du futur. Comme le groupe LJS est un mouvement pragmatique en faveur de l'innovation, il vous invite à valider ce texte qui, je le répète, anticipe des problématiques d'avenir, car demain, ce sera trop tard. Je vous remercie.
M. Amar Madani (MCG). Mesdames les députées, Messieurs les députés, le MCG tient à saluer l'esprit de ce projet de loi, qui offre une certaine flexibilité. En effet, nous ne pouvons que soutenir une telle initiative, laquelle s'inscrit dans le sillage de la loi MCG votée dans ce parlement il y a quelques années et qui, contrairement à ce qui a été indiqué, a produit des effets, même s'ils sont relatifs. J'ai d'ailleurs déposé une question écrite à ce sujet et nous avons obtenu une réponse.
Il est vrai qu'il y a des contraintes administratives et financières. Cela étant, c'est une idée parmi tant d'autres de nature à répondre à la demande en matière de logements. C'est pourquoi, Mesdames et Messieurs les députés, le groupe MCG vous invite à soutenir le projet de loi s'il est modifié par l'amendement qui a été déposé. Je vous remercie.
M. Sébastien Desfayes (LC). Je ne vais pas émettre des doutes quant à la bonne foi de l'auteur de ce projet de loi et à ses bonnes intentions, pour utiliser des formules établies, même si son parti avait voté contre la loi 11394 visant à favoriser la conversion de bureaux en logements. Cela étant, j'ai vraiment l'impression que c'est Candide au pays de la construction, parce que la portée de ce projet de loi est extrêmement importante, il faut juste que les gens qui vont voter soient conscients de ses conséquences: s'il passe ce soir, même avec les amendements, plus un seul bureau ne sera construit à Genève, plus un seul ! Pourquoi ?
D'abord, il y a la question des demandes d'autorisation: les normes de bruit, d'accessibilité ou de fuite, pour citer deux ou trois exemples, ne sont pas les mêmes pour un logement et un bureau - elles sont carrément contradictoires -, de sorte qu'un projet ne peut pas respecter simultanément les exigences d'un logement et celles d'un bureau. Dès lors, l'Etat ne pourra pas délivrer d'autorisations. Rien que pour cette raison, plus aucune surface commerciale ne sera construite.
Mais il y a plus. Si on se penche sur la construction même, les gabarits d'un immeuble de bureaux ou de logements sont totalement différents. La profondeur: 25 mètres carrés pour un bâtiment de bureaux, 14 ou 15 mètres carrés pour un immeuble d'appartements. L'orientation: complètement différente. Les normes: complètement différentes. Ce qu'on appelle les charges, c'est-à-dire ce que doit supporter un plancher: 500 kilos pour un appartement, 750 kilos pour des bureaux.
On ne peut pas construire en même temps des immeubles de logements et de bureaux, c'est absolument impossible, et si on devait concevoir une sorte de bâtiment hybride, il coûterait tellement cher qu'il ne serait pas rentable, donc il ne serait pas construit, voilà le problème.
D'aucuns dans cette salle pourraient dire: «Tant mieux, on ne construira plus de bureaux.» Mais quel est l'effet systémique pour l'économie ? C'est la hausse des loyers des locaux commerciaux, avec les conséquences que cela entraîne pour le tissu économique. Mais on est dans un monde de fous ! Si on vote ce texte ce soir, c'est une véritable crise économique qui s'annonce pour Genève ! Et je ne parle pas des entreprises de la construction. Que chacun ici prenne ses responsabilités et fasse preuve de sérieux, car je vous le dis, ce projet de loi ne l'est pas et il faut absolument le refuser. Merci.
Des voix. Bravo !
M. Thierry Oppikofer (PLR). Mesdames et Messieurs, j'abonde dans le sens de mon préopinant. Ce projet de loi serait parfaitement émouvant s'il n'était pas extrêmement dangereux. On est ici en plein catéchisme digne de celles et ceux qui sont persuadés qu'en se collant les mains aux routes ou en détruisant des oeuvres d'art, on va amener la population à réaliser que notre avenir réside dans la cueillette des céréales et que le Grand Genève devra les planter au plus vite après avoir dégrappé le bitume. (Exclamations.)
On part du principe, en l'occurrence, que la vente et la location de bureaux n'ont déjà plus aucun sens ou alors seulement celui de favoriser les promoteurs sans aucun scrupule - ils n'en ont jamais, vous le savez bien - qui s'enrichiraient en gérant des bureaux au lieu de créer des logements. Les auteurs n'ont évidemment aucune idée du taux de vacance des locaux commerciaux. La logique selon laquelle les méchants spéculateurs, encore attachés à une société où on travaillerait ailleurs que dans son potager, s'enrichiraient avec des bureaux vides peut légitimement surprendre.
En somme, les bureaux et commerces n'ayant plus aucun sens dans le futur écologique et bucolique qu'on nous décrit, il faudrait que, d'ores et déjà, chaque surface soit immédiatement convertible en logements. Mieux - ou pire ! - encore, cette conversion deviendrait obligatoire après deux ans d'inoccupation. L'amendement de dernière minute - on adore ça - venant de deux partis ne change finalement pas grand-chose et doit, lui aussi, être rejeté.
Les auditions ont permis à la commission de constater que transformer des bureaux en logements part d'une bonne intention, car c'est parfois possible, mais que dans la pratique, ce projet de loi, outre son caractère autoritaire, serait inapplicable en raison des normes qui ont été décrites il y a quelques instants, des exigences et critères spécifiques qui diffèrent entre les bureaux et les logements; je ne vais pas vous citer toutes les ordonnances - sur la protection contre le bruit, sur la protection contre les accidents majeurs, etc. Le groupe PLR - qui, depuis tout à l'heure, n'a toujours pas besoin de leçons de libéralisme - votera contre l'entrée en matière et vous invite à faire de même. Merci, Monsieur le président. (Applaudissements.)
M. Diego Esteban (S). Je n'ai pas grand-chose à ajouter après toutes ces interventions, si ce n'est que le groupe socialiste soutenait déjà le projet de loi dans sa version originale et le soutiendra également amendé, donc votera l'amendement.
J'aimerais juste revenir sur certains propos, parce que chaque fois qu'il est question de solutions afin de rendre un nombre plus élevé de logements disponibles à la population qui en a besoin, on constate que de nombreux freins sont dressés dans le cadre des débats parlementaires, allant jusqu'à l'hyperbole absolue qui est de dire que le rendement supérieur obtenu par les surfaces commerciales par rapport aux logements serait complètement réduit à néant par le coût des travaux qui seraient nécessaires en cas d'acceptation de cet objet.
Il est tout de même extrêmement délicat d'affirmer ce genre de chose sans aucune démonstration statistique et alors que cet élément n'a pas été amené durant les travaux, donc ce catastrophisme ambiant n'est bien évidemment pas à prendre avec autant de sérieux que la crise du logement et les besoins de la population. C'est la raison pour laquelle le groupe socialiste soutiendra ce texte amendé.
Mme Danièle Magnin (MCG). Mesdames et Messieurs, il me semble que qui peut le plus peut le moins. Si, dans les nouvelles constructions, on prévoit des dimensions de colonnes d'évacuation un peu plus grandes, des escaliers un peu plus larges ou Dieu sait quoi, ce n'est pas extraordinairement coûteux. On évite de perdre les loyers quand on transforme des bureaux vides en appartements.
Je voudrais rappeler qu'en ville de Genève, un règlement prévoit qu'en cas de cessation d'activité d'une entreprise, le commerce reprenant les locaux doit être actif dans le même domaine. Je ne sais plus si ce règlement est passé, s'il a été adopté ou juste proposé, mais dans tous les cas, le fait de scléroser les choses n'apporte rien de bon à la population ni à l'économie. Après, vous voterez comme bon vous semble, mais je voulais attirer votre attention sur le fait que qui peut le plus peut le moins. Voilà, merci.
Le président. Je vous remercie, Madame la députée. La parole retourne à M. Sangdel pour quinze secondes.
M. Djawed Sangdel (LJS). Oui, merci, Monsieur le président. Chers collègues, je vous invite à relire les amendements. On parle de «zones définies par un règlement d'application» tandis que l'obligation de transformation après deux ans d'inoccupation est supprimée. Je vous demande d'accepter ces modifications qui répondent aux besoins d'aujourd'hui et de demain. Merci.
M. Marc Falquet (UDC), rapporteur. Bon, de toute façon, si ce projet de loi était accepté, cela ne changerait pas grand-chose, puisqu'il n'y a plus de terrains disponibles dans le canton, on ne sait plus où construire de nouveaux logements ni des bureaux. En effet, les surfaces commerciales déjà existantes ne sont pas concernées par la mesure.
Mais de grâce, Mesdames et Messieurs, ne votez pas ce texte ! Il faut écouter l'avis des professionnels de la construction qui nous ont indiqué que cela engendrerait des surcoûts énormes, que ce n'était pas possible. Maintenant, les acteurs de la construction tout comme le département doivent nous dire si l'amendement va améliorer la situation; alors c'est déjà mieux, dans le sens que l'obligation après deux ans a été supprimée, mais on doit savoir si cela va diminuer le coût de la construction. Parce que si les coûts sont finalement les mêmes avec cet amendement, le dispositif bloquera toujours la construction de bureaux à Genève.
Par conséquent, je propose - je vous en prie, j'insiste - que la commission entende les professionnels concernés ainsi que le département pour qu'ils puissent se prononcer sur la modification. Monsieur le président, je demande un renvoi en commission.
Le président. Très bien, je mets cette proposition aux voix; en cas de refus, nous procéderons au vote sur le texte.
Mis aux voix, le renvoi du rapport sur le projet de loi 13216 à la commission du logement est rejeté par 55 non contre 38 oui.
Mis aux voix, le projet de loi 13216 est adopté en premier débat par 54 oui contre 39 non. (Applaudissements à l'annonce du résultat.)
Le président. Pourriez-vous attendre la fin de la procédure de vote pour applaudir ? Nous ne sommes pas encore au troisième débat !
Deuxième débat
Mis aux voix, le titre et le préambule sont adoptés.
Le président. Nous sommes saisis de deux amendements présentés par MM. Sangdel et Madani. Voici le premier:
«Art. 57A, al. 1 (nouvelle teneur)
1 Les espaces destinés à l'utilisation de bureaux dans toute nouvelle construction doivent pouvoir être transformés en habitations sans que des travaux majeurs soient nécessaires dans les zones définies par un règlement d'application.»
Mis aux voix, cet amendement est adopté par 52 oui contre 38 non.
Mis aux voix, l'art. 57A (nouveau) ainsi amendé est adopté.
Mis aux voix, l'art. 57B (nouveau) est adopté.
Le président. La seconde proposition concerne l'article 57C:
«Art. 57C (nouvelle teneur)
Un règlement d'application détermine les conditions que doivent réunir les dossiers de demande de construction de bâtiments administratifs ou de bureaux.»
Mis aux voix, cet amendement est adopté par 55 oui contre 37 non.
Mis aux voix, l'art. 57C (nouveau) ainsi amendé est adopté.
Mis aux voix, l'art. 1 (souligné) est adopté, de même que l'art. 2 (souligné).
Troisième débat
Mise aux voix, la loi 13216 est adoptée en troisième débat dans son ensemble par 54 oui contre 39 non (vote nominal). (Applaudissements à l'annonce du résultat.)