Décisions | Chambre de surveillance

A.           a. H______, né le ______ 1948, célibataire sans enfant, domicilié dans le canton de Genève, est décédé le ______ 2019 à Genève, sans laisser de dispositions testamentaires.

b. Les héritiers légaux de H______ étant inconnus, la Justice de paix a ordonné, par décision du 27 mai 2019, l'administration d'office de la succession et a nommé G______, avocat, aux fonctions d'administrateur d'office, avec la précision qu'il pouvait procéder seul aux paiements étroitement liés à la gestion courante de la succession, à l'exception de tout autre acte de disposition, qui nécessitait l'accord préalable de la Justice de paix.

c. H______ était propriétaire d'une maison individuelle sise [no.] ______, chemin 1______ à I______ [GE]. Selon une expertise immobilière du 18 juillet 2019 effectuée par la société J______ SA à la demande de G______, sa valeur vénale a été estimée à 1'480'000 fr. Il ressort notamment de l'expertise que ce bien immobilier est situé en zone 5 de construction (zone villas). Selon l'expert, la parcelle était concernée par la "densification secteur villas" du plan directeur cantonal. Afin de ne pas prétériter les développements futurs, le Département de l'aménagement du territoire se réservait le droit de refuser toute autorisation de construire sur la base de l'art. 13B de la Loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, l'administration disposant ensuite d'un délai de deux ans pour adopter une modification de zone.

d. Par courrier du 17 septembre 2019 adressé à la Justice de paix, G______ indiquait que ses recherches d'héritiers excluaient l'existence d'ayants-droit des première et deuxième parentèles, tous les héritiers figurant dans la troisième. Les actifs successoraux s'élevaient à 671'800 fr. 26, auxquels s'ajoutait l'immeuble estimé à 1'480'000 fr., grevé d'une dette hypothécaire à hauteur de 165'000 fr. L'actif net était dès lors de 1'986'800 fr. 26. Les droits de succession, compte tenu de la présence d'héritiers de la troisième parentèle, représenteraient environ le 53% de l'actif net, soit un montant de l'ordre de 1'053'000 fr. Dans la mesure où les actifs mobiliers de la succession ne permettaient pas de verser à l'administration fiscale une provision d'un tel montant, il paraissait opportun de vendre le bien immobilier, afin de procéder rapidement au paiement des droits prévisibles, de manière à éviter à la succession une pénalité sous forme d'intérêts de retard, ce d'autant plus que les recherches d'héritiers risquaient de se révéler encore longues. L'administrateur d'office sollicitait par conséquent de la Justice de paix l'autorisation de procéder à la vente de l'immeuble, en ayant recours à un courtier reconnu.

e. Le 1^er octobre 2019, la Justice de paix a autorisé G______ à entreprendre les démarches nécessaires pour mettre en vente le bien immobilier ayant appartenu au défunt.

f. Le mandat de procéder à la vente de la villa en cause a été confié à K______, qui a proposé ce bien au prix de 1'590'000 fr.

Dans un rapport portant sur la période du 18 octobre 2019 au 25 novembre 2019, K______ précisait avoir adressé le dossier à 222 clients et avoir procédé à 14 visites.

Par courrier du 27 novembre 2019, K______ indiquait à G______ avoir reçu une offre ferme et sans condition des époux L______, au prix de 1'490'000 fr. Le couple L______ avait fait une première offre qui s'élevait à 1'450'000 fr. L'agence avait reçu trois autres propositions, deux au prix de 1'200'000 fr. et une pour 1'300'000 fr., offres conditionnées à l'accord de banques. K______ considérait, au vu de son expérience, de l'état du marché et de l'activité déployée dans le dossier, que l'offre des époux L______ était excellente et devait être retenue. Les autres clients potentiels ayant visité la maison et qui disposaient d'un budget adéquat n'avaient pas souhaité présenter une offre pour les raisons suivantes: la situation du bien en zone réservée et l'incertitude sur le délai d'adoption du plan localisé de quartier; le prix des travaux de rénovation totale; l'état général de la maison; la circulation permanente en périphérie du terrain. K______ précisait enfin que le bien immobilier était présent sur différents portails (K______.ch, M______.ch, N______.ch, O______.ch et P______.ch); un encart publicitaire était également paru dans le journal Q______. Plus de 90 personnes avaient consulté le site de K______.

g. Par courrier du 29 novembre 2019, l'administrateur d'office a sollicité de la Justice de paix qu'elle consente au principe de la vente du bien immobilier en cause au prix de 1'490'000 fr., requête ayant reçu une réponse favorable le 3 décembre 2019.

h. R______, notaire, a préparé un projet d'acte de vente entre la succession de H______ et les époux L______, portant sur l'achat par ces derniers du bien immobilier faisant partie de la succession de H______ au prix de 1'500'000 fr.

i. Par courrier du 13 décembre 2019, G______ a formellement sollicité de la Justice de paix l'autorisation de vendre, au prix de 1'500'000 fr., le bien immobilier en cause aux époux L______, en précisant que de nouvelles négociations avaient permis d'augmenter le prix de vente de 10'000 fr. L'administrateur d'office précisait en outre que les clauses de l'acte de vente concernant l'exclusion des garanties pour le vendeur et le paiement du prix à la signature de l'acte étaient favorables à la succession.

B. Le 16 décembre 2019, le Juge de paix a autorisé la vente, au prix de 1'500'000 fr., de la parcelle 2______ de la Commune de I______, propriété de la succession de H______, aux époux L______, aux conditions du projet d'acte de Me R______, notaire, daté du 13 décembre 2019.

Cette décision a été communiquée à D______ à Berne, B______ à S______ (Appenzell Rhodes-Extérieures), C______ à Zurich, A______ à Saint-Gall, E______ à T______ (Berne) et F______ à U______ (Berne), héritiers de feu H______ selon les informations en possession de la Justice de paix.

C.              a. Le 22 janvier 2020, B______ a formé appel auprès de la Cour de justice contre la décision de la Justice de paix du 16 décembre 2019, reçue le 13 janvier 2020.

L'appelant a déclaré s'opposer à la vente et s'est prévalu d'une évaluation du bien immobilier du 17 juillet 2018, qui fixait sa valeur vénale à 1'900'000 fr. Il a joint à son recours un formulaire émanant du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, Office cantonal du logement et de la planification foncière, intitulé "Estimation de la valeur d'un bien immobilier bâti en zone de développement", portant sur le bien immobilier de H______, établi le 17 juillet 2018 par V______, architecte SIA expert immobilier. Ce document mentionnait que la parcelle en cause se situait en "zone préexistante 5, développement 3" et retenait, pour le terrain de 1'286 m2, une valeur de 1'550'019 fr., pour la maison et le garage une valeur de 321'230 fr., montants auxquels s'ajoutaient 25'000 fr. pour les raccordements aux services publics, pour un total de 1'896'249 fr. arrondi à 1'900'000 fr.

b. Le 22 janvier 2020, A______ (soeur de B______) a également formé appel contre la décision de la Justice de paix du 16 décembre 2019, reçue le 13 janvier 2020, en se prévalant de la même expertise du 17 juillet 2018. Elle a par ailleurs exposé que H______ avait, à plusieurs reprises, mentionné le fait que l'Etat de Genève avait voulu acquérir sa parcelle afin de développer un projet d'urbanisation.

c. Dans sa réponse du 19 février 2020, l'administrateur d'office de la succession de feu H______ a rappelé que les droits successoraux seraient supérieurs au 50% de l'actif net de la succession et qu'il était important d'éviter le paiement à l'administration fiscale d'intérêts de retard, ce qui impliquait de créer des liquidités. Pour le surplus, il a indiqué que le document produit par les appelants faisant état d'une valeur du bien immobilier en cause de 1'900'000 fr. n'avait, contrairement à son apparence, aucun caractère officiel. L'architecte V______ n'avait fait que compléter un formulaire librement accessible sur le site de l'Office cantonal du logement et de la planification foncière. Toutefois, aucun des montants avancés par V______ n'était explicité, ni documenté et l'estimation se fondait sur le présupposé erroné que le bien immobilier se situait en zone de développement, ce qui n'était toutefois pas le cas. Conformément à ce qui ressortait de l'expertise de J______ SA et du projet d'acte notarié, la parcelle se trouvait en réalité en zone villas. L'expertise de la société J______ SA, qui faisait partie du groupe W______, était pour sa part particulièrement étayée et documentée. Il en ressortait notamment que le bien immobilier en cause était situé dans une zone "de réserve" pour une éventuelle densification future, en vertu de laquelle le Département de l'aménagement du territoire se réservait le droit de refuser toute autorisation de construire. Or, depuis la votation du 9 février 2020, les perspectives de densifier les zones villas dans la région de I______, soit la même que celle où était situé le bien de feu H______, étaient renvoyées à des temps lointains, circonstance qui faisait obstacle à une revalorisation de l'objet concerné. Par ailleurs et en définitive, la valeur réelle d'un bien résultait de celle que le marché lui attribuait par le jeu de l'offre et de la demande. Or, le courtier mandaté avait déployé l'ensemble des moyens à sa disposition pour proposer le bien à la vente. L'offre retenue, à hauteur de 1'500'000 fr., était la plus favorable.

d. Tant B______ que A______ ont répliqué, le premier en date du 13 mars 2020 et la seconde le 16 mars 2020.

A______ a soutenu que la Fondation X______ s'intéressait à l'acquisition du bien immobilier ayant appartenu à H______ et devait confirmer son intérêt "prochainement". Or, une vente à ladite Fondation servirait les intérêts du Canton de Genève, serait favorable aux héritiers vu sa qualité et sa solvabilité et "irait dans le sens de ce que H______ aurait souhaité". Le 23 mars 2020, A______ a adressé à la Cour une prétendue offre d'achat de la Fondation susmentionnée, en réalité un échange de courriels intervenu entre Y______, avocate, représentant l'un des héritiers et un dénommé Z______, dont le rôle au sein de la Fondation précitée est ignoré. Le courrier de Me Y______, du 16 mars 2020, avait la teneur suivante : "Cher Monsieur, y a-t-il des avancées dans le dossier ci-dessus (chemin 1______ parcelle 2______)? En cas de réponse positive de l'Office du logement, la Fondation serait-elle disposée à acquérir pour 1'501'000 fr.?". La réponse de Z______ du 20 mars 2020 a été la suivante: "Chère Madame, je n'ai pas encore reçu l'estimation de la part de l'Office du logement et de la planification foncière. Mon conseil a accepté de faire une offre au montant de 1'500'000 fr., je ne peux vous répondre en l'état mais je pense que nous pourrions si cela nous permettrait (sic) d'acquérir cette parcelle".

e. L'administrateur d'office a dupliqué. Il a relevé que la Fondation X______ avait pour vocation la mise sur le marché d'immeubles locatifs. Or, depuis la votation du 9 février 2020, la perspective de construire des immeubles locatifs était certainement reportée à des années, voire des lustres, ce qui était de nature à décourager tout promoteur de s'intéresser à la parcelle en cause. L'administrateur relevait en outre que la Fondation susmentionnée n'avait pas fait une offre ferme et définitive, contrairement aux époux L______, lesquels présentaient de bonnes garanties financières. Par ailleurs, la crise sanitaire qui secouait le monde entier risquait d'avoir des répercussions sur l'économie. Si la vente avec les époux L______ ne se concrétisait pas, le bien devrait être remis sur le marché dans des conditions défavorables et il risquait d'être vendu à un prix inférieur, ce qui entraînerait un dommage important pour les héritiers.

f. La cause a été mise en délibération après ces échanges d'écritures.

1. 1.1.1 Les décisions du juge de paix, qui relèvent de la juridiction gracieuse et sont soumises à la procédure sommaire (art. 248 let. e CPC), sont susceptibles d'un appel dans le délai de dix jours (art. 314 al. 1 CPC) à la Chambre civile de la Cour de justice (art. 120 al. 2 LOJ), si la valeur litigieuse est égale ou supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).

1.1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse prévue par l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte, au vu de la valeur des biens ayant appartenu à feu H______.

L'appel, formé dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), est formellement recevable.

1.2 La Cour revoit la cause en fait et en droit, avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).

2. L'art. 554 al. 1 ch. 3 CC prévoit que l'autorité ordonne l'administration d'office de la succession lorsque tous les héritiers du défunt ne sont pas connus.

Tel est le cas en l'espèce, raison pour laquelle la Justice de paix a désigné un administrateur d'office. Ce point n'a pas été remis en cause par les appelants et il n'y a pas lieu d'y revenir.

3. 3.1 Les pouvoirs et les devoirs de l'administrateur officiel ne sont pas définis par la loi. Ils sont précisés par la doctrine, la jurisprudence et les dispositions légales destinées à réglementer d'autres institutions du droit privé que l'on applique par analogie. C'est essentiellement le but conservatoire de la mesure qui conditionne et limite les pouvoirs de l'administrateur d'office. Celui-ci est ainsi chargé de la gestion temporaire de la masse successorale, afin de la rendre "sans perte de substance et dans l'état le meilleur possible" aux ayants droit à la fin de son mandat. A cet effet, l'administrateur officiel peut et doit effectuer "les actes de gestion nécessaires". Les pouvoirs externes de l'administrateur officiel sont très étendus. Ainsi, il est autorisé à vendre des biens de la succession, y compris des immeubles, mais uniquement si cette mesure est destinée à conserver le patrimoine successoral. L'administrateur n'a pas besoin de l'accord de l'autorité pour agir dans le cadre de ses compétences (pas d'application par analogie de l'art. 416 CC) (Meier/Reymond-Eniaeva, CR CC II, 2016, ad art. 554 n. 45 et 46).

A son entrée en fonction, l'administrateur doit établir un inventaire de la succession au sens de l'art. 553 CC. Il doit gérer les actifs (assurer la conservation et l'entretien des biens, placer l'argent, percevoir les revenus, etc.), payer les dettes, etc. Il ne peut en principe pas disposer des biens de la succession, à moins que ce soit nécessaire à la conservation du patrimoine héréditaire (Steinauer, Le droit des successions, 2006, n. 878a).

A la forme :

Déclare recevables les appels interjetés par B______ et A______ contre la décision de la Justice de paix rendue le 16 décembre 2019 dans la cause C/10693/2019.

Au fond :

Confirme la décision attaquée.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Sur les frais :

Arrête les frais de la procédure d'appel à 1'000 fr., les met pour moitié à la charge de B______ et pour moitié à la charge de A______ et les compense avec les avances de frais versées, qui restent acquises à l'Etat.

Siégeant :

Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Paola CAMPOMAGNANI et Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, juges; Madame Carmen FRAGA, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.