Décisions | Chambre des baux et loyers

Entre

A______ SA, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 janvier 2019, comparant par Me Michael RUDERMANN, avocat, boulevard des Tranchées 36, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,

et

Monsieur B______, domicilié ______, intimé, représenté par l'ASLOCA, rue
du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile.

A. Par jugement JTBL/42/2019 du 8 janvier 2019, communiqué aux parties par pli du 21 janvier 2019, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en protection de cas clair formée par A______ SA (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

Les premiers juges ont considéré que la requête en évacuation ne remplissait pas les conditions du cas clair, la situation de fait et de droit n'étant pas claire concernant la titularité du bail, la validité du congé et le règlement des loyers.

B. a. Par acte déposé le 1^er février 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ SA (ci-après également : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite son annulation. Elle conclut à l'évacuation immédiate du locataire de l'appartement litigieux.

Elle fait grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 257 CPC relatif aux cas clairs.

b. B______ (ci-après également : le locataire) conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement querellé.

c. A______ SA n'ayant pas répliqué, les parties ont été avisées le 4 mars 2019 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :

a. Par contrat du 7 mars 1972, C______, locataire, et la D______, bailleresse, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de six pièces et salle de bains au troisième étage de l'immeuble sis rue 1______ à Genève.

b. Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 685 fr. dès le 1^er avril 1993, les charges mensuelles s'élevant à 230 fr. à partir du 1^er janvier 2010.

c. E______ SA est devenue bailleresse à une date indéterminée. Le 8 décembre 2017, E______ SA a fusionné avec A______ SA.

d. Par courrier du 19 décembre 2017 adressé à C______ et à son épouse, E______ SA a indiqué qu'à partir du 1^er janvier 2018, elle reprenait la gérance de l'immeuble. Elle a de ce fait communiqué des nouvelles coordonnées bancaires pour le versement du loyer, soit le compte 2______ auprès de la F______ SA, dont le titulaire était E______ SA.

Le numéro de compte indiqué dans le courrier était toutefois erroné, le numéro correct étant le 3______.

Ce courrier n'a pas été retiré à la Poste selon la pièce versée à la procédure.

e. E______ SA a été radiée du Registre du commerce le ______ 2017.

f. Par lettre du 2 février 2018 signée par E______ SA, mais dont l'en-tête mentionnait A______ SA, il était communiqué à «Monsieur et Madame» C______ les coordonnées bancaires pour le versement du loyer, soit le compte 3______ auprès de la F______, dont le titulaire était E______ SA.

g. Par courrier recommandé du 9 mars 2018 adressé à «Monsieur et Madame» C______, A______ SA les a informés de la fusion intervenue entre E______ SA et A______ SA. Un nouveau numéro de compte a ainsi été communiqué, soit le compte 4______ auprès de la F______ au nom de A______ SA. Le versement du loyer devait être effectué sur ce compte dès le 1^er avril 2018.

h. Par courrier recommandé du 22 mars 2018 adressé à «Monsieur» C______, la bailleresse l'a mis en demeure de s'acquitter des loyers en retard des mois de janvier, février et mars 2018 dans un délai de 10 jours.

i. Par courriel du 28 mars 2018, B______, fils de C______, a indiqué à la bailleresse qu'il avait versé les loyers de février et mars 2018 sur le compte 3______, soit 915 fr. le 6 février 2018 et 915 fr. le 8 mars 2018.

L'ordre de virement du loyer du mois de janvier 2018 n'avait quant à lui pas été exécuté et il allait verser ce loyer le jour même. Il demandait également quel était le numéro de compte exact, dès lors que deux numéros de comptes différents lui avaient été communiqués, dont un devait être utilisé dès le mois d'avril 2018.

j. Le jour même, il lui a été répondu que les versements devaient être effectués sur le compte 4______.

k. Par courrier recommandé du 14 juin 2018 adressé à C______, la bailleresse a indiqué que les loyers des mois de février, mars, avril et juin 2018 n'avaient pas été payés, seul le paiement pour le mois de mai 2018 ayant été comptabilisé. Elle a ainsi imparti un délai de 30 jours au locataire pour payer le montant dû, sous menace de la résiliation du contrat de bail.

l. Le 8 juillet 2018, B______ a informé la bailleresse qu'il avait payé les loyers de février et mars 2018 sur le compte 2______ en précisant qu'il semblait qu'un «0» manquait. L'argent avait toutefois été débité de son compte et devait se trouver à la F______. Les loyers de mai et juin 2018 avaient été payés sur le compte 4______ et les loyers des mois d'avril et juillet 2018 allaient être versés le jour même sur ce compte.

Le locataire a annexé à son courrier deux avis de débit de la G______ du 4 juillet 2018 pour le montant de 915 fr. chacun en faveur de «E______ SA», exécutés les 6 février et 8 mars 2018 sur le compte 2______ comportant la mention «loyer C______ février» et «loyer C_____ mars» et deux avis de la G______ du 4 juillet 2018 d'un montant de 915 fr. chacun en faveur de «E______ SA», respectivement «A______ SA», exécutés les 11 mai et 11 juin 2018 sur le compte 4______, comportant la mention «loyer mai 2018» et «loyer juin 2018».

m. Selon les relevés du compte 3______ au nom de E______ SA des mois de février et mars 2018, aucun versement n'a été reçu de la part de B______.

n. Par avis officiel du 30 juillet 2018 adressé à C______, le bail a été résilié pour le 31 août 2018.

La bailleresse a indiqué dans le courrier accompagnant l'avis que les loyers d'avril, mai, juin et juillet avaient été réglés, mais que malgré la mise en demeure du 14 juin 2018, les loyers de février et mars 2018 n'avaient toujours pas été versés. En dépit des avis de débit envoyés, aucun versement correspondant à ces deux loyers n'avait été reçu sur le compte de la F______, car les coordonnées bancaires étaient erronées, ce dont B______ s'était aperçu. Les ordres de paiement n'avaient pas été rectifiés dans le délai comminatoire.

o. La bailleresse a fixé l'état des lieux de sortie au 31 août 2018.

p. Le 7 août 2018, B______ s'est acquitté d'un montant de 1'830 fr. L'avis de crédit indique comme motif de paiement «février et mars qui m'ont été retournés numéro de compte non valide».

q. Le 28 août 2018, B______ a déposé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission), une demande en constatation de la nullité de la résiliation du bail, subsidiairement en constatation de l'inefficacité de la résiliation et plus subsidiairement en annulation de la résiliation.

Le conseil de B______ a informé la bailleresse du dépôt de cette demande.

r. Le 30 août 2018, le conseil de la bailleresse a pris acte du fait que C______ était décédé, ce qui était indiqué dans la demande déposée auprès de la Commission. Il demandait que le certificat d'héritiers lui soit communiqué ou un avenant au bail qui aurait été signé à ce sujet, ainsi que la communication du bordereau de pièces, afin de pouvoir examiner si les loyers avaient été payés et s'il y avait lieu de retirer le congé.

s. Le 3 septembre 2018, le conseil de la bailleresse a relancé le conseil de B______ et l'a informé que l'état des lieux de sortie n'avait pas pu être tenu comme prévu le 31 août 2018.

t. Le 11 septembre 2018, le Tribunal de l'adulte et de l'enfant a informé le conseil de la bailleresse que feu C______ avait laissé comme héritiers son épouse et son fils, tous deux domiciliés à la rue 1______ à Genève.

u. Le 20 septembre 2018, le conseil de B______ a communiqué au conseil de la bailleresse le certificat de décès de C______ et une copie du certificat d'héritiers, duquel il ressort que B______ est le seul héritier de feu C______.

v. Par requête en cas clair déposée le 31 octobre 2018 au Tribunal à l'encontre de l'hoirie de feu C______, la bailleresse a conclu à ce que le Tribunal condamne l'hoirie, soit pour elle B______, à évacuer immédiatement l'appartement litigieux, qu'il assortisse la condamnation de la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, qu'il dise que faute d'exécution dans les 10 jours dès l'entrée en force de la décision d'évacuation, elle serait autorisée à requérir l'assistance de la force publique pour son exécution et qu'il condamne l'hoirie à lui payer la somme de 915 fr. dès le 1^er octobre 2018 jusqu'à la date de libération des locaux, avec intérêts à 5% l'an dès chaque échéance mensuelle.

w. A l'audience du 8 janvier 2019, le conseil de la bailleresse a persisté dans les conclusions prises en précisant que le loyer du mois de décembre 2018 semblait avoir été payé et que la situation était à jour, sans savoir si le mois de janvier 2019 avait été réglé.

B______ a confirmé que le loyer du mois de janvier 2019 avait été versé. La régie lui avait communiqué trois numéros de comptes. La quatrième communication était finalement la bonne. Il avait toujours payé le loyer avec des bulletins de versement avant le changement de bailleresse et il ne maîtrisait pas bien les versements bancaires. Il ne s'était pas rendu compte qu'il avait effectué des virements sur un compte erroné, lesquels lui avaient été recrédités par la suite sans qu'il ne s'aperçoive de l'erreur. Il était resté dans l'appartement suite aux décès successifs de ses parents, les courriers de la bailleresse ayant toujours été adressés à son père.

Son conseil a précisé que le courrier du 19 décembre 2017 avait été réceptionné par B______ puisqu'il l'avait produit dans le cadre de la requête du 28 août 2018. Il a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement au déboutement de la bailleresse, considérant que les conditions pour le cas clair n'étaient pas réunies, les faits n'étant pas limpides et la situation juridique méritant une interprétation qui n'avait pas lieu d'être en cas clair.

Le conseil de la bailleresse a contesté que la situation ne soit pas claire et a persisté dans les conclusions prises.

A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger.

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).

Dans une contestation des conditions d'une expulsion selon la procédure sommaire en protection des cas clairs lorsque la question de la validité de la résiliation de bail se pose, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

1.2 En l'espèce, en prenant en compte le montant du loyer charges comprises, la valeur litigieuse s'élève à 32'940 fr. (915 fr. x 12 mois x 3 ans). Elle est donc supérieure à 10'000 fr.

La voie de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 1 let. a CPC).

1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier.

Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b et 257 CPC).

L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2^ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).

2. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 257 CPC relatif aux cas clairs, en soutenant que la situation factuelle et juridique est parfaitement claire.

Selon elle, la question de la titularité du bail ne pose pas de problème, l'intimé ne disposant d'aucune relation contractuelle directe avec la bailleresse. Ce dernier ne peut pas se prévaloir d'un avenant en sa faveur, mais est devenu titulaire du contrat de bail à loyer en sa qualité d'unique héritier.

L'appelante soutient également que la résiliation ne peut pas être considérée de bonne foi comme nulle, ayant été reçue par l'unique héritier du locataire décédé résidant dans l'appartement litigieux, qui n'avait pas pris la peine de l'informer des nouvelles circonstances.

Selon elle, la résiliation n'est pas non plus abusive, ni contraire aux règles de la bonne foi, les loyers de février et de mars 2018 n'ayant pas été réglés dans le délai comminatoire. Bien qu'elle ait communiqué un mauvais numéro de compte par courrier du 19 décembre 2017, les coordonnées bancaires correctes avaient été reçues par l'intimé le 2 février 2018. De plus, ce dernier n'avait effectué aucune démarche dans le délai comminatoire pour vérifier ce qu'il était advenu de ses paiements relatifs aux loyers des mois de février et mars 2018, procédant ainsi par négligence coupable.

2.1 Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC).

L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés ou susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (Bohnet, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6959).

Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, op. cit., p. 6841 ss, p. 6959; ACJC/60/2012 du 16.01.2012).

Selon l'art. 254 al. 1 CPC, la preuve est en principe rapportée par titres
(ATF 138 III 636 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_241/2012 du 7 août 2012 consid. 4).

A teneur du Message du Conseil fédéral, la limitation des moyens de preuve est relativement stricte. L'inspection d'un objet apporté à l'audience est envisageable, mais les expertises et les interrogations des parties ne sauraient en principe entrer en ligne de compte (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], op. cit., p. 6959).

La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20 septembre 2011 consid. 2.2). Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; Jeandin, Code de procédure civile commenté, 2011 Helbing Lichtenhahn, n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 consid. 2.1).

Le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire.

2.2 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail.

En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO.

En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées).

Le simple fait d'agir en annulation du congé ne remet pas à lui seul en cause la clarté du cas. Il revient au juge de l'expulsion d'examiner si les arguments du défendeur à la procédure d'expulsion ne sont pas voués à l'échec. Ils le sont
si le congé respecte les règles de forme et les modalités prévues par le code
(JdT 2011 III 146).

2.3 Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès le décès (art. 560 al. 1 et 537 al. 1 CC). S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et les obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage (art. 602 al. 1 CC). Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. Le bail continue avec les héritiers qui assument les droits et obligations du défunt (arrêt du Tribunal fédéral 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 715).

2.4 D'ordinaire, un bail ne prend fin que moyennant une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties, la résiliation (ou le congé). Bailleur et locataire peuvent donner le congé pour l'échéance du contrat (congé ordinaire) ou avant celle-ci, dans les cas prévus par la loi (congé extraordinaire). Pour être valable, la résiliation du bail doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre (LACHAT, op. cit, p. 625 s. et 723 ss).

2.5 En l'espèce, la situation de faits et de droit n'est pas claire au sujet de la titularité du bail, de la validité du congé et du règlement des loyers.

De plus, les arguments invoqués à l'appui de la procédure en contestation de congé par l'intimé ne sont à première vue pas dénués de pertinence, de sorte que ces éléments doivent faire l'objet d'une instruction complémentaire pouvant avoir une influence sur la validité du congé.

En effet, le congé a été adressé à C______ le 30 juillet 2018, alors décédé, étant précisé que depuis mars 2018, l'appelante était en contact avec l'intimé au sujet des loyers et des numéros de compte. Les explications de l'appelante ne sont pas claires non plus à ce sujet. La Cour relèvera que l'intimé n'avait pas d'obligation d'informer l'appelante du décès de son père.

Les paiements des loyers de février et mars 2018 ont été opérés dans les délais, mais sur un numéro de compte erroné, lequel avait été dans un premier temps communiqué par l'appelante elle-même. En communiquant successivement trois numéros de comptes différents en quelques mois, parmi lesquels figurait un numéro incorrect, sans attirer l'attention de l'intimé sur cette erreur, l'appelante a elle-même créé une certaine confusion.

De son côté, l'intimé a toujours répondu à l'appelante quant à ses demandes de paiement du loyer, cherchant à comprendre la raison du retard invoqué. Le fait de savoir si l'intimé devait procéder à des démarches ou non dans le délai comminatoire pour vérifier ce qu'il était advenu de ses paiements relatifs aux loyers des mois de février et mars 2018, comme le soutient l'appelante, est une question qui doit être instruite en procédure simplifiée.

Au vu de ce qui précède et à l'instar du Tribunal, la Cour retiendra que les conditions d'un cas clair (art. 257 CPC) ne sont pas réunies dans le cas d'espèce, de sorte que le jugement querellé sera confirmé.

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

Déclare recevable l'appel interjeté le 1^er février 2019 par A______ SA contre le jugement JTBL/42/2019 rendu le 8 janvier 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24867/2018-7-SE.

Au fond :

Confirme ce jugement.

Dit que la procédure est gratuite.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.