Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) a. A______ (ci-après : A______) est une société anonyme inscrite au registre du commerce de Genève (ci-après : RC), dont le but statutaire est notamment la détention, l'acquisition, le vente et la gestion d'immeubles ou tout autre actif immobilier ainsi que toute activité en relation avec ce but. Elle a pour administrateur Monsieur D______.

b. B______ (ci-après : B______) est une société anonyme inscrite au RC qui a pour but statutaire l'étude, la promotion et la réalisation de projets, principalement dans le domaine immobilier. Elle a pour administratrice Madame E______ depuis juin 2018. Précédemment, Messieurs F_____ et G______ en étaient administrateurs.

c. C______ (ci-après : la régie) est une société anonyme inscrite au RC qui a pour but statutaire les opérations en rapport avec la construction, l'achat, la vente et la gérance d'objets immobiliers, ainsi que le courtage. Elle a pour administrateurs M. F_____, avec la fonction de président, ainsi que MM. D______ et G______.

2) Le 13 septembre 2006, B______ a acquis la parcelle n° 1______ d'une surface de 2'374 m² sise à la rue H______ 12 sur la commune de Vernier en 5^ème zone de développement 3 pour un montant de CHF 1'775'000.-, sur laquelle était érigée une centrale de télécommunication comprenant un appartement de fonction. La parcelle était grevée de deux cédules hypothécaires de respectivement CHF 1'725'000.- et CHF 50'000.-.

3) En fin d'année 2006, B______ a déposé auprès du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement, devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : le département), deux demandes d'autorisations de construire, l'une portant sur la construction d'un immeuble destiné au logement situé à la rue H______ 12A, enregistrée sous référence n° DD 2______, ayant pris en cours d'instruction la forme d'une propriété par étage (ci-après : l'immeuble « PPE »), l'autre sur le changement d'affectation de la parcelle et la construction de logements situé à la rue H______ 12, enregistrée sous référence n° DD 3______, sous la forme d'un immeuble d'habitation mixte (ci-après : l'immeuble « HM »).

4) En juin 2007, B______ a vendu à A______ une part de copropriété pour moitié de la parcelle n° 4______, pour un montant de CHF 950'000.-.

5) a. Le 2 septembre 2008, l'office du logement, devenu depuis lors l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : l'OCLPF), a donné à A______ et B______ son accord de principe à l'opération portant sur l'immeuble « HM », indiquant que le plan financier du 11 juillet 2008 faisait partie intégrante de cet accord, dont la validité était liée à celle de l'autorisation de construire. Cette opération était en outre en lien avec l'opération portant sur l'immeuble « PPE », pour laquelle elle faisait office de compensation.

b. Selon ledit plan financier, le prix de revient maximal de l'immeuble « HM » était fixé à CHF 6'151'720.-, tandis que le prix de revient déterminant à son élaboration était de CHF 4'988'339.-, compte tenu du report de la différence de CHF 1'163'381.- dans le prix de revient de l'opération relative à l'immeuble « PPE ». La valeur résiduelle du bâtiment préexistant était arrêtée à CHF 707'600.-. Le financement de l'immeuble « HM » était en outre assuré à raison de 80 % par des fonds étrangers, soit CHF 3'990'671.-, rémunérés selon un taux hypothécaire théorique de 4 % correspondant à une charge financière annuelle de CHF 159'627.-.

6) a. Toujours le 2 septembre 2008, l'OCLPF a donné à A______ et B______ son accord de principe à l'opération portant sur l'immeuble « PPE », indiquant que le plan financier du 11 juillet 2008 faisait partie intégrante de cet accord, dont la validité était liée à celle de l'autorisation de construire. Cette opération était en outre liée à l'opération portant sur l'immeuble « HM », pour laquelle cette dernière faisait office de compensation.

b. Selon ledit plan financier, le prix de revient maximal de l'immeuble « PPE » était fixé à CHF 7'908'205.-, dont un montant de péréquation maximal de CHF 1'163'381.- en faveur de l'immeuble « HM ».

7) Le même jour, l'OCLPF a transmis ces accords et leurs annexes au Conseil d'État.

8) Les accords du 2 septembre 2008 ainsi que leurs annexes ont été signés et retournés à l'OCLPF, avec la mention « bon pour accord », par A______ et B______.

9) Par arrêtés du 29 septembre 2008, le Conseil d'État a autorisé l'application des normes de la troisième zone de développement aux projets relatifs aux immeubles « HM » et « PPE », les conditions particulières des autorisations de construire demeurant réservées.

10) Le 10 octobre 2008, le département a délivré à B______ et A______ les autorisations n° DD 3______ et n° DD 2______, indiquant que les conditions figurant dans les préavis rendus, qui faisaient partie intégrante des présentes autorisations, devaient être strictement respectées.

N'ayant pas été contestées, ces autorisations sont entrées en force de choses décidées.

11) Le 25 septembre 2009, A______ et B______ ont remis à l'OCLPF un plan financier intermédiaire portant sur l'immeuble « PPE », ainsi que son plan de vente et de location détaillés. Le prix de revient de l'immeuble « PPE » était de CHF 7'908'205.- compte tenu d'un montant de péréquation maximal de CHF 1'163'381.- en faveur de l'immeuble « HM ».

12) Le 2 octobre 2009, l'OCLPF a délivré à A______ et B______ l'accord provisoire de vente de l'immeuble « PPE » sur la base du plan financier intermédiaire du 25 septembre 2009, lui rappelant que les prix de vente détaillés ne pouvaient être dépassés sans son accord.

13) Par acte notarié signé les 17 décembre 2009 et 12 janvier 2010 par A______, B______ et I______ SA (ci-après : la banque), les deux cédules hypothécaires portant sur la parcelle n° 4______ ont été réunies en un seul titre, lequel a été augmenté à CHF 3'050'000.-. Ladite parcelle a en outre été divisée en la parcelle n° 5______ (4______A, correspondant à l'immeuble « HM ») sise à la rue H______ 12, d'une surface de 1'475 m² et grevée de la cédule hypothécaire nouvellement augmentée, et la parcelle n° 6______ (4______B, correspondant à l'immeuble « PPE ») sise à la rue H______ 12A, d'une surface de 897 m², laquelle a au demeurant été mise en PPE.

14) Le 11 janvier 2010, A______, B______, M. F_____ et la banque ont conclu un contrat de crédit hypothécaire sur la parcelle n° 5______ portant sur un montant de CHF 3'038'000.-, lequel a été subdivisé en un prêt de CHF 1'875'000.- avec un taux d'intérêt de 3,38 % jusqu'au 13 août 2013, et un prêt de CHF 1'163'000.- avec un taux d'intérêt de 3,6 % jusqu'au 2 mai 2016.

15) En février 2010, A______ et B______ ont sollicité de l'OCLPF la délivrance de l'autorisation de mise en location de l'immeuble « HM », lui remettant un plan financier intermédiaire daté du 5 février 2010 et signé.

Ce plan financier était identique à celui du 11 juillet 2008 quant au prix de revient de l'immeuble « HM », à la péréquation avec l'immeuble « PPE » et à la valeur résiduelle du bâtiment existant. Il différait toutefois du précédent en tant qu'il prévoyait un financement effectif de l'immeuble « HM » à raison de 60,9 % de fonds étrangers, pour une tranche de CHF 1'875'000.- rémunérée au taux fixe de 3,85 % jusqu'au 13 août 2013 et une autre de CHF 1'163'000.- rémunérée au taux fixe de 3,6 % jusqu'au 2 mai 2016. La charge financière totale était en outre de CHF 114'056.- et le budget de charges d'exploitation de CHF 54'434.-.

16) Le 3 mars 2010, le Conseil d'État a arrêté l'état locatif provisoire à appliquer à l'immeuble « HM » comme suit, selon le plan financier du 5 février 2010 :

17) Le chantier de construction portant sur les immeubles « HM » et « PPE » s'est achevé dans le courant de l'année 2010.

18) Le 26 novembre 2012, A______ et B______ ont informé l'OCLPF de l'intention, par cette dernière, d'acquérir la part de copropriété de la première portant sur l'immeuble « HM », requérant son accord de principe.

19) Le 23 janvier 2013, l'OCLPF a répondu à A______ et B______ qu'en vue de procéder à l'examen de leur demande, un plan financier signé par le nouveau requérant ainsi que l'acte ou la promesse d'achat-vente devaient lui être transmis.

20) Par courriel du 5 février 2013, A______ et B______ ont demandé à l'OCLPF de leur transmettre une « copie du plan financier correspondant à l'arrêté du 3 mars 2010 » en vue de traiter sa requête.

21) Par courriel du même jour, l'OCLPF a transmis à A______ et B______ le plan financier du 5 février 2010 correspondant à l'arrêté du Conseil d'État du 3 mars 2010.

22) S'en sont ensuivis plusieurs échanges de courriers et de courriels au sujet des documents à remettre à l'OCLPF à la suite de la demande de transfert de propriété de A______ et B______, une décision quant aux prestations de l'État pour l'immeuble « HM » et l'accord de vente définitif pour l'immeuble « PPE » devant être rendus par la même occasion.

23) Le 18 octobre 2013, A______, B______ et la régie ont conclu un contrat de prêt pour un montant de CHF 1'500'000.-, au taux de 3,34 % pour une durée de vingt ans, aux termes duquel la régie se substituait à la banque s'agissant du prêt qui était arrivé à échéance le 13 août 2013.

24) a. Le 12 novembre 2013, A______ et B______ ont informé l'OCLPF que la régie s'était substituée à la banque s'agissant du prêt qui était arrivé à échéance le 13 août 2013, au même taux fixe que celui proposé par la banque, de 3,34 % pour une durée de vingt ans.

b. Elles lui ont en outre remis :

- l'état locatif de l'immeuble « HM », selon lequel l'ensemble des appartements était loué depuis le printemps 2010, avec une date d'entrée moyenne au 1^er mai 2010 ;

- un plan financier définitif du 3 novembre 2010 pour l'immeuble « HM », indiquant un prix de revient effectif de CHF 6'580'605.-, réduit à un montant déterminant de CHF 5'304'345.- compte tenu du report de la somme de CHF 1'276'260.- à titre de péréquation avec l'immeuble « PPE ». La valeur résiduelle du bâtiment préexistant retenue était de CHF 707'600.- ;

- un plan financier définitif du 3 novembre 2010 pour l'immeuble « PPE », dont le prix de revient était de CHF 7'786'333.- compte tenu d'un montant de péréquation maximal de CHF 1'276'260.- en faveur de l'immeuble « HM ».

25) S'en sont ensuivis d'autres échanges de courriers et de courriels entre les parties, notamment quant à la production de pièces supplémentaires.

26) Par courriel du 6 novembre 2015, l'OCLPF a requis de A______ et B______ des renseignements complémentaires, lui faisant également part de ses remarques préliminaires. Le prix de revient de l'immeuble « HM » admis était de CHF 4'988'339.- et la valeur résiduelle du bâtiment préexistant de CHF 707'600.-. Seuls des honoraires de promotion à hauteur de CHF 52'240.- étaient acceptés, en l'absence de factures détaillées produites pour le solde. La péréquation avec l'immeuble « PPE » était ainsi de CHF 577'788.-.

27) Le 12 novembre 2015, A______ et B______ ont accusé réception de ce courriel, demandant à l'OCLPF, avant de se déterminer formellement sur son contenu, de lui indiquer la méthode de calcul de la péréquation avec l'immeuble « PPE ».

28) Le 24 novembre 2015, l'OCLPF leur a répondu que le montant de la péréquation avait pour but d'obtenir l'équilibre du plan financier de l'immeuble « HM » en termes de loyer et de rendement net, le prix de revient étant à ce stade établi sur une base budgétaire. Lors de l'établissement des accords définitifs, le prix de revient effectif de chaque immeuble serait connu et le montant de la péréquation revu en conséquence. En l'occurrence, au vu de la baisse du prix de revient de l'immeuble « HM », le montant de la péréquation nécessaire au bon équilibre du plan financier suivait la même baisse.

29) Le 8 mars 2016, A______ et B______ ont fait part à l'OCLPF de leurs remarques à la suite de son précédent courriel du 6 novembre 2015. Le prix de revient de l'immeuble « HM » était de CHF 4'478'096.-. La valeur résiduelle du bâtiment préexistant était de CHF 832'600.-, dès lors que A______ avait acquis, en juin 2007, la moitié du bien-fonds, pour un montant de CHF 950'000.-, dont la valeur correspondait ainsi au double de ce prix, soit CHF 1'900'000.-. Les honoraires de promotion étaient de CHF 106'500.-, même en l'absence de justificatif de paiement, dès lors qu'il s'agissait d'une écriture comptable interne à la régie. La péréquation avec l'immeuble « PPE » était par conséquent de CHF 1'356'740.-.

30) Le 2 mai 2016, A______, B______ et la régie ont conclu un contrat de prêt pour un montant de CHF 1'163'000.-, au taux de 3,34 % pour une durée de vingt ans, aux termes duquel la régie se substituait à la banque s'agissant du prêt qui arrivait à échéance le même jour.

31) Le 18 octobre 2016, à la demande de l'OCLPF, qui avait constaté que le précédent contrat conclu avec la banque était arrivé à échéance, A______ et B______ lui ont remis une copie du nouveau contrat de prêt.

32) Le 1^er décembre 2016, l'OCLPF a fait savoir à A______ et B______ que le contrat de prêt du 2 mai 2016, conclu avec la régie sans son consentement préalable, prévoyait un taux d'intérêt supérieur à ceux du marché, leur accordant un délai pour lui transmettre une proposition de prêt hypothécaire aux conditions actuelles en vigueur, à défaut de quoi le taux de l'office fédéral du logement (ci-après : OFL) serait appliqué. Par ailleurs, leur demande de transfert de propriété serait examinée une fois l'arrêté départemental en force.

33) a. Le 5 janvier 2017, A______ et B______ ont expliqué à l'OCLPF qu'en septembre 2013, la banque leur avait proposé un taux de 3,34 % pour une durée de vingt ans, ce dont elles l'avaient informé le 12 novembre 2013. À la suite d'une nouvelle demande effectuée auprès de la banque, celle-ci leur avait proposé, le 14 décembre 2016, un taux fixe de 4,1 % pour une durée de vingt ans, de sorte que le taux auquel le prêt avec la régie avait été conclu, au demeurant inférieur à celui figurant dans le plan financier, était plus avantageux pour les locataires et correspondait à leur intérêt, de sorte qu'il devait être maintenu.

b. Elles ont annexé à leur courrier :

- un courriel d'un gestionnaire de la banque du 27 septembre 2013 indiquant que celle-ci ne pratiquait plus de taux fixes supérieurs à dix ans mais qu'une durée plus longue pouvait néanmoins être envisagée, pour un taux de 3,34 % ;

- un courriel d'un gestionnaire de la banque du 14 décembre 2016, faisant suite à un rendez-vous du 7 décembre 2016, leur communiquant un taux indicatif qui pouvait leur être proposé pour le financement d'un immeuble tel que celui de « J______ », sous réserve d'acceptation par son service de crédits, d'un taux fixe de 4,1 % pour une durée de vingt ans.

34) Le 23 février 2017, l'OCLPF a octroyé un délai à A______ et B______ pour se déterminer sur les conditions du contrat de prêt hypothécaire du 2 mai 2016 ainsi que sur la violation de l'obligation lui étant faite d'obtenir son consentement avant toute modification du financement.

35) Le 20 mars 2017, A______ et B______ ont réitéré leurs précédentes explications, demandant à l'OCLPF de statuer définitivement en prenant en compte les contrats de prêt hypothécaire conclus avec la régie.

36) a. Le 18 septembre 2017, l'OCLPF a transmis à A______ et B______ un projet d'arrêté départemental fixant l'état locatif de l'immeuble « HM » dès le 1^er décembre 2017 de la manière suivante :

b. Le plan financier du 8 août 2017 annexé arrêtait à la date d'entrée moyenne des locataires au 1^er mai 2010 et selon un taux maximum admissible selon l'OFL un prix de revient effectif de l'immeuble « HM » de CHF 5'643'938.- réduit à CHF 4'988'339.- compte tenu d'un montant de péréquation avec l'immeuble « PPE » de CHF 655'599.- à imputer sur ce dernier. La valeur résiduelle du bâtiment préexistant était de CHF 707'620.-. Le financement de l'opération était constitué de 60,9 % de fonds étrangers, dont CHF 1'163'000.- rémunérés au taux de 3,6 % et CHF 1'875'000.- au taux de 3,85 %. Les intérêts intercalaires étaient de CHF 117'969.-, les honoraires de promotion de CHF 84'520.- et les charges d'exploitation de CHF 54'436.-.

Selon le document « résultat de l'examen du dossier » du 1^er septembre 2017, l'état locatif de l'immeuble « HM » était réduit de 14,05 %, soit CHF 41'030.-, d'une part en lien avec les charges d'exploitation, réduites de 3,81 % (soit CHF 11'114.-), lesquelles étaient arrêtées à CHF 43'322.-, montant correspondant à la moyenne des charges de 2013, 2014 et 2015, et les intérêts hypothécaires, réduits de 10,25 % (soit CHF 29'916.-). La réserve pour entretien était en outre de CHF 86'756.-, soit CHF 1'838.- par pièce théorique avant le mi-terme du contrôle étatique.

c. Un délai leur était imparti pour se déterminer sur ce projet d'arrêté départemental.

37) Le 16 octobre 2017, A______ et B______ ont contesté ce projet. Les plans financiers relatifs aux immeubles « HM » et « PPE » devaient être validés simultanément, étant donné que la péréquation concernait les deux dossiers. Le prix de revient de l'immeuble « PPE » était de CHF 7'786'333.-, de sorte à diminuer le prix de revient de l'immeuble « HM » et, par conséquent, l'état locatif autorisé. Elles reprenaient au surplus leurs précédentes explications s'agissant de la valeur résiduelle du bâtiment préexistant, qui était de CHF 832'600.-, et des honoraires de promotion, qui étaient de CHF 106'500.-. Par ailleurs, les intérêts intercalaires étaient de CHF 161'887.- et le taux d'intérêt du prêt hypothécaire de 3,34 %.

38) Le 23 avril 2018, l'OCLPF a rappelé à A______ et B______ que l'autorisation de construire du 10 octobre 2008 n° DD 3______ relative à l'immeuble « HM », qui était entrée en force, imposait le respect de toutes les conditions techniques et financières qu'elle comportait. Tel était le cas du montant de la péréquation avec l'immeuble « PPE », de CHF 655'599.-, qui permettait de maintenir l'équilibre financier des opérations, ainsi que la valeur résiduelle du bâtiment préexistant fixé dans ladite autorisation. Le montant des intérêts intercalaires correspondait aux intérêts payés pendant la construction, pour un montant total de CHF 117'969.-. Les honoraires de promotion pris en compte, d'un montant total de CHF 84'520.-, comprenait des honoraires de rénovation par CHF 32'280.- et des honoraires sur travaux de CHF 52'239.-. Par ailleurs, à défaut de renégociation des conditions de prêt, le taux hypothécaire maximum admissible pour la part d'endettement de l'opération devait correspondre au taux officiel de l'OFL à la date du 2 mai 2016. Un délai leur était accordé pour formuler leurs éventuelles observations.

39) Le 23 avril 2018 également, l'OCLPF a transmis à A______ et B______ le projet d'accord définitif de vente de l'immeuble « PPE » pour un montant de CHF 8'009'662.-, soit une baisse du prix de vente maximum autorisé de CHF 1'322'019.-, et le plan financier du 29 mars 2018 y relatif arrêtant le prix de revient de cet immeuble à CHF 6'787'849.- compte tenu d'un montant de péréquation de CHF 655'599.- en lien avec l'immeuble « HM ».

40) Le 22 mai 2018, A______ et B______ ont contesté les deux courriers de l'OCLPF et persisté dans leurs précédentes observations. En particulier, la péréquation avec l'immeuble « PPE » devait être ajustée au montant de CHF 1'356'740.- afin d'obtenir un prix de revient de cet immeuble de CHF 7'786'333.- et, par conséquent, de baisser le prix de revient de l'immeuble « HM » ainsi que l'état locatif y relatif. Les taux d'intérêts fixés avec la régie à 3,34 % devaient également être admis.

41) À la demande de A______ et B______, un entretien a eu lieu dans les locaux de l'OCLPF le 30 octobre 2018 en présence de MM. F_____ et D______, lesquels avaient émis le souhait de pouvoir aborder les questions du calcul de la péréquation, des honoraires de promotion non admis ainsi que de la valeur résiduelle du bâtiment préexistant s'agissant de l'immeuble « HM ».

42) Le 14 janvier 2019, à la suite de cette entretue, A______ et B______ ont transmis à l'OCLPF des factures de promotion d'un montant total de CHF 297'342.- relatives à l'immeuble « PPE ».

43) Par arrêté du 3 avril 2019, le département a fixé les prix de vente autorisés des logements et places de parking de l'immeuble « PPE » à CHF 8'009'700.-, la date de l'entrée moyenne dans les logements étant le 1^er septembre 2010. Entrée en force, l'autorisation de construire n° DD 3______ imposait le respect de toutes les conditions financières et techniques qu'elle comportait, en particulier le montant de la péréquation lié à l'immeuble « HM ». Par ailleurs, aucun justificatif pertinent n'avait été produit en vue d'attester les honoraires de promotion allégués, les justificatifs produits concernant le paiement de commission de vente, étrangères au prix de revient de l'immeuble.

44) Par arrêté du 3 avril 2019 également, le département a fixé l'état locatif autorisé à appliquer par A______ et B______ dès le 1^er juin 2019 à l'immeuble « HM », avec une fin du contrôle le 30 avril 2035, de la manière suivante, selon le plan financier du 8 août 2017 :

L'autorisation de construire n° DD 3______ délivrée le 10 octobre 2008, qui était en force, imposait notamment le respect de toutes les conditions techniques et financières qu'elle comportait, en particulier le montant relatif à la valeur résiduelle du bâtiment ainsi que le montant de la péréquation lié à l'immeuble « PPE ». La conclusion du contrat de prêt le 2 mai 2016 avec la régie, sans l'accord préalable de l'OCLPF et sans renégociation ultérieure, avait eu pour conséquence de renchérir le coût global de la dette hypothécaire et, par conséquent, des loyers, ce qui procédait d'un choix d'investissement non compatible avec les critères d'économie auxquels était subordonnée l'aide de l'État, le taux hypothécaire admissible étant celui de l'OFL en vigueur à la date de conclusion dudit prêt.

45) Par acte du 22 mai 2019, A______ et B______ ont recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre cet arrêté, concluant préalablement à l'audition de divers témoins ainsi qu'à la production, par le département, de toutes les directives administrative appliquées et, sur le fond, principalement à son annulation et à l'octroi d'une indemnité de procédure, subsidiairement au renvoi du dossier au département pour nouvelle décision au sens des considérants.

Le litige portant sur un état de fait particulièrement complexe et ténu concernant deux constructions importantes, il se justifiait d'entendre MM. F_____, D______ et G______, ainsi que Monsieur K______, l'architecte ayant déposé et assuré le suivi des autorisations de construire et rédigé les différents plans financiers, dont notamment le montant de la péréquation.

C'était à tort que le département avait fixé le prix de revient effectif de l'immeuble « HM » à CHF 5'643'938.-. En particulier, la valeur résiduelle du bâtiment préexistant retenue était erronée, puisqu'elle ne tenait pas compte de l'acquisition, en 2007, de la moitié de la parcelle n° 4______ par A______ pour un montant de CHF 950'000.-, qui valait par conséquent le double, de sorte qu'elle devait être arrêtée à CHF 823'600.-. Le fait que le montant de CHF 707'620.- ait été indiqué dans le plan financier initial n'y changeait rien et ne signifiait pas qu'il ne pouvait pas être adapté par la suite à la réalité, ce d'autant que l'architecte en charge du dossier avait agi par inadvertance en omettant de procéder à sa modification. Par la péréquation, l'immeuble « PPE » absorbait une partie du coût de revient de l'immeuble « HM » en diminuant son état locatif et donc les loyers ainsi que la subvention de l'État, de sorte que c'était conformément au but de la loi, qui cherchait à mettre sur le marché locatif des logements de qualité répondant aux besoins des locataires aux revenus financiers les plus modestes, qu'elles avaient retenu le montant de CHF 1'356'740.-. C'était également en violation de la loi et du principe de la bonne foi que le département n'avait pas retenu le taux hypothécaire faisant l'objet du contrat de prêt conclu avec la régie, puisqu'elles ignoraient alors l'existence d'une obligation consistant à interpeller l'OCLPF à ce sujet, étant précisé que la même situation, en 2013, n'avait donné lieu à aucune objection de sa part. Il était faux de prétendre qu'elles n'avaient pas renégocié le contrat de prêt, puisque la banque avait proposé un taux bien supérieur à celui pratiqué par la régie, dont le taux était au demeurant inférieur à celui précédemment autorisé. Enfin, le département avait, en violation de la loi, diminué le montant des charges d'exploitation de 3,81 % et appliqué le taux hypothécaire de l'OFL, conduisant à une diminution de 10,25 % de l'état locatif.

46) Le 25 juin 2019, le département, soit pour lui l'OCLPF, a conclu au rejet du recours.

Le Conseil d'État avait rendu un arrêté le 29 septembre 2008 et le département avait accordé l'autorisation de construire n° DD 3______ le 10 octobre 2008. Ces décisions, définitives à défaut d'avoir été contestées, se référaient aux accords de principe du 2 septembre 2008, qui obligeaient A______ et B______ à plafonner le prix de revient de l'opération aux montants retenus et à justifier leur coût effectif. Les différents postes du plan financier initial ne pouvaient ainsi plus être modifiés au stade de l'accord définitif. Il en allait en particulier ainsi de la valeur résiduelle du bâtiment préexistant, fixée à CHF 707'600.-, qui n'avait au demeurant suscité aucune contestation de leur part, étant précisé que le fait que l'architecte ait commis une inadvertance n'était pas pertinent. Il en allait de même du montant de la péréquation avec l'immeuble « PPE », qui était diminuée mécaniquement étant donné le prix de revient de l'immeuble « HM », d'un montant inférieur au prix maximal arrêté dans l'accord de principe du 2 septembre 2008. A______ et B______ ne pouvaient à cet égard soutenir la prise en considération d'un montant excédant celui budgété dans l'autorisation de construire, leurs arguments quant aux avantages retirés par les locataires étant spécieux.

La réduction du taux d'intérêt hypothécaire à celui publié par l'OFL ne prêtait pas le flanc à critique. Ainsi, le taux du contrat de prêt hypothécaire du 2 mai 2016, de 3,34 % pendant vingt ans, correspondait à celui qui avait prévalu lors de la conclusion du contrat de prêt du 18 octobre 2013, alors même qu'il était patent que les intérêts hypothécaires avaient baissé durant ce laps de temps. Il était d'autant moins justifié que les documents produits par A______ et B______ étaient postérieurs à la conclusion dudit contrat de prêt et que les intéressés n'avaient pas cherché à négocier le taux hypothécaire proposé par la régie, avec laquelle elles avaient au demeurant un lien particulièrement étroit. Il importait par ailleurs peu qu'aucune objection n'ait été soulevée par l'OCLPF lorsqu'il avait pris connaissance du premier contrat de prêt. Il convenait également de s'affranchir de la durée dudit prêt, qui ne constituait pas l'option la plus économique. L'état locatif global retenu avait été fixé sur la base des charges d'exploitation, eu égard aux documents remis par A______ et B______ pour les années 2013 à 2015, les trois dernières années d'exploitation complètes connues.

47) Le 26 juillet 2019, A______ et B______ ont répliqué, persistant dans les conclusions et termes de leur recours.

La modification du montant de la valeur résiduelle du bâtiment préexistant à son coût réel restait possible, puisque des décisions entrées en force de chose décidée pouvaient être modifiées par la voie de la révocation. Par ailleurs, si le montant de la péréquation pouvait être diminué, il pouvait également être augmenté dans un souci d'égalité de traitement, étant précisé que le département ne pouvait pas choisir de modifier certains postes et pas d'autres, sous peine d'adopter un comportement choquant et arbitraire. En les accusant de s'être concertés avec la régie, le département perdait de vue qu'elles étaient des personnes morales à part entière, dont les administrateurs devaient défendre les intérêts. Il ne pouvait pas non plus diminuer les charges d'exploitation, ce qui ne trouvait aucun fondement dans la loi. En tout état de cause, son calcul était erroné, puisqu'il devait tenir compte des charges d'exploitation pour les années 2016 à 2019, à tout le moins pour les années 2014 à 2016.

48) Le 8 août 2019, la chambre de céans a ordonné la comparution personnelle des parties, ainsi que l'audition de M. F_____.

49) Le 2 septembre 2019, A______ et B______ ont requis l'audition de M. G______.

50) Le 6 septembre 2019, la chambre de céans a informé A______ et B______ qu'il serait décidé ultérieurement de l'opportunité de cette audition.

51) a. Lors de l'audience du 30 octobre 2019, M. D______, représentant de A______ et B______, a expliqué qu'il n'avait pas la même compréhension que l'OCLFP des frais de promotion, lequel avait qualifié comme tels des frais commerciaux. Le prêt du 2 mai 2016 avait été conclu avec la régie car il souhaitait vendre ses parts, de sorte qu'il ne lui paraissait pas opportun de négocier un nouveau prêt avec la banque, laquelle l'avait néanmoins renseigné sur les taux et conditions, qui étaient moins avantageux. À l'époque, les sociétés travaillaient presque exclusivement avec la banque, laquelle en avait profité pour proposer de moins bonnes conditions que celles des autres établissements bancaires. Le prix d'acquisition du bâtiment avait, dans un premier temps, été indiqué de manière erronée, ce qui avait été rectifié en y ajoutant le prix auquel sa part avait été acquise, ce dont l'OCLPF n'avait pas tenu compte.

b. M. F_____ a expliqué qu'il avait eu le souci de maîtriser la répercussion du taux hypothécaire sur les loyers, étant précisé qu'à l'époque, il disposait de peu d'expérience en matière de gestion d'immeubles subventionnés. Il avait néanmoins négocié avec plusieurs banques, qui avaient proposé un taux moins avantageux que la régie, étant donné que ce n'était qu'au cours de l'année 2016 que les taux avaient baissé. Dans les conditions octroyées pour le prêt, le fait que M. D______ souhaitait vendre ses parts à terme avait également joué un rôle.

c. Selon les représentants du département, seuls avaient été pris en compte les frais effectifs lorsqu'ils étaient justifiés, le montant de CHF 106'500.-, qui se rapportait aux honoraires de promotion, ayant été budgétisé. Quant au taux d'intérêt du prêt du 2 mai 2016, il était particulièrement élevé, l'information de la banque produite étant trop générale pour être prise en compte. Sur la base de dossiers comparables, les taux d'intérêts se situaient, en 2016, entre 2 % et 2,5 % pour une durée de vingt ans, de sorte que l'information de la banque, qui articulait un taux de 4,1 %, était difficilement compréhensible.

d. À l'issue de l'audience, les parties ont indiqué qu'elles informeraient la chambre administrative de leur éventuel accord en vue de la suspension de la procédure, A______ et B______ ayant précisé que, dans le cas contraire, elles persistaient dans leur demande d'audition de M. G______.

52) Le 6 novembre 2019, A______ et B______ ont requis la suspension de la procédure jusqu'à la fin du mois de mars 2020 aux fins de négociations avec le département.

53) Le 13 novembre 2019, le département a indiqué que, n'ayant pas le statut d'un partenaire contractuel, des négociations n'étaient pas envisageables, ce d'autant qu'il n'avait aucune marge de manoeuvre à sa disposition dans l'application des règles en vigueur. Il n'était au demeurant pas opportun de suspendre la procédure, l'octroi de prestations étatiques, qui avaient un impact sur les locataires, imposant le respect de celles-ci.

54) Le 18 novembre 2019, la chambre de céans a pris note de l'opposition du département à la suspension de la procédure et a imparti à A______ et B______ un délai au 6 décembre 2019 pour se déterminer au sujet des observations du département du 13 novembre 2019.

55) Le 4 décembre 2019, A______ et B______ ont pris note de l'opposition du département à la suspension de la procédure et persisté dans leur recours, de même que s'agissant de l'audition de MM. G______ et K______, au regard de la prétendue connivence avec la régie sous-entendue par le département.

56) Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) a. Les recourantes concluent préalablement à l'audition de témoins supplémentaires ainsi qu'à la production, par le département, de l'ensemble des directives administratives appliquées.