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1) Monsieur Raphaël DUNAND est propriétaire des parcelles n^o 6'366 et n^o  6'368 de la commune de Thônex, sises au lieudit « Mapraz », d'une superficie respective de 7'335 m² et 6'363 m², sises en zone agricole, étant précisé que la parcelle n^o 6'368 est en zone d'assolement. Les deux parcelles sont assujetties à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11).

2) Ces parcelles sont issues de la division de la parcelle n^o 3'562 de Thônex, alors propriété de l'association de l'aide à l'église en détresse (Kirche in Not)
(ci-après : KIN). Par décision du 24 novembre 2008, la commission foncière agricole (ci-après : CFA) avait prononcé le partage de celle-ci en trois parcelles, soit la n^o 6'367 sur laquelle est érigée une maison d'habitation, la n^o 6'366 et la n^o  6'368. La CFA avait également jugé que les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 étaient appropriées à l'agriculture et devaient demeurer assujetties à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11).

3) Par acte notarié de vente immobilière du 19 octobre 2010, KIN a vendu la parcelle n^o 6'367 à Malagnou 200 SA, société sise 38, chemin Frank-Thomas à Genève, au prix de CHF 3'800'000.-.

Par ce même acte, KIN a également accordé à Malagnou 200 SA un droit d'emption jusqu'au 19 octobre 2011, prolongé par acte notarié du 17 octobre 2011 jusqu'au 31 décembre 2011, sur les deux autres parcelles (n^o 6'366 et n^o 6'368) dans le but de permettre à Malagnou 200 SA de trouver d'ici cette date, un exploitant agricole susceptible d'acheter les deux parcelles.

À la suite de cette vente, KIN s'est acquittée auprès de Bory et Cie, agence immobilière SA, d'un montant de CHF 122'664.- à titre de commission de courtage, pour l'activité déployée par Monsieur Gérard TURRETTINI, en lien avec la conclusion de cette affaire.

4) Par décision du 18 octobre 2011, vu la requête formée le 16 septembre 2011 par KIN, la CFA a autorisé la vente des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 à M.  DUNAND pour le prix de CHF 109'584.-, dès lors qu'elles étaient assujetties à la LDFR, que M. DUNAND était exploitant à titre personnel et que le prix convenu n'était pas surfait.

5) Ainsi, le 13 décembre 2011, KIN et M. DUNAND ont conclu la vente des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368, signée devant notaire, pour le prix de CHF  109'584.-, avec entrée en jouissance immédiate des parcelles vendues, étant précisé qu'elles étaient libres de tout bail ou location.

6) Le même jour, M. DUNAND et Malagnou 200 SA ont signé une promesse d'achat-vente des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368, par devant Me Jean-Luc DUCRET, notaire.

La vente était conclue au prix de CHF 170'000.-, d'ores et déjà versé en la comptabilité du notaire. Ce montant était immédiatement à disposition de M.  DUNAND, alors même que les conditions pour l'acquisition n'étaient pas réunies, notamment l'autorisation de la CFA. Il en supportait l'entière responsabilité à totale décharge du notaire.

7) Le 14 décembre 2011, M. DUNAND a loué ces parcelles à Malagnou  200  SA, avec effet au 1^er janvier 2012, pour un loyer total de CHF  1'000.- par année, pour une durée de dix ans, renouvelable de dix ans en dix ans.

8) Le 16 septembre 2016, M. DUNAND a formé une requête auprès de la CFA en désassujettissement des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368.

Ces parcelles n'étaient pas cultivées depuis plus de quarante ans et étaient considérées comme peu propices à l'agriculture par AgriGenève. Elles étaient louées à destination de jardins d'agrément à Malagnou 200 SA.

Une promesse d'achat-vente avec droit d'emption et constitution de servitude avait été conclue en décembre 2011. Il en rappelait les conditions.

M. DUNAND avait renoncé de manière irrévocable à envisager la culture de ces parcelles.

9) Par courrier du 1^er décembre 2016, M. DUNAND a transmis à la CFA, à sa demande, la copie de l'acte de promesse d'achat-vente avec droit d'emption du 13 décembre 2011.

10) Par ordonnance préparatoire du 7 février 2017, la CFA a invité M.  DUNAND à lui remettre une copie de l'acte d'achat par lui-même des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368, une copie du paiement du prix d'achat desdites parcelles et une copie du paiement par Malagnou 200 SA du prix de CHF 170'000.-.

Elle a également ordonné la comparution personnelle, le 9 mai 2017, de M.  DUNAND et de Me Christian BUONOMO, administrateur de Malagnou 200 SA.

11) Par courrier du 6 mars 2017, M. DUNAND a demandé à pouvoir se déterminer par écrit avant son audition du 9 mai 2017.

12) Dans sa détermination du 6 avril 2017, M. DUNAND a persisté dans sa requête du 16 septembre 2016.

13) Le 9 mai 2017, la CFA a tenu deux audiences de comparution personnelle. La première s'est tenue en présence de M. DUNAND. La seconde s'est déroulée en présence de Me BUONOMO, administrateur de Malagnou 200 SA, et de Me Bruno MEGEVAND, avocat de M. DUNAND.

- En préambule, M. TURRETTINI qui présidait la séance en l'absence de Monsieur François HALDEMANN, a tenu à préciser qu'il était l'un des administrateurs de la régie BORY et qu'il avait été impliqué dans ce dossier au départ car il avait été mandaté par KIN pour s'occuper du désassujettissement de la propriété et de la vente de la parcelle désassujettie à Malagnou 200 SA. Par contre, il n'avait pas du tout été impliqué dans la vente des parcelles à M.  DUNAND.

- M. DUNAND a déclaré que Monsieur Stéphane BERDUGO, un de ses amis dont la famille était une des ayant droits de Malagnou 200 SA, l'avait prévenu que ces parcelles étaient à vendre et il avait saisi l'occasion de faire un investissement.

Il n'avait jamais eu l'intention d'inscrire ces parcelles dans sa surface agricole.

- Me BUONOMO, administrateur de Malagnou 200 SA, a indiqué que Malagnou 200 SA avait envisagé la perspective de faire l'acquisition des parcelles dans un délai raisonnable. Les autorités communales de Thônex, ainsi qu'AgriGenève, n'excluaient pas un développement dans ce secteur et sa sortie de la zone agricole. Il avait rencontré un collaborateur d'AgriGenève en 2012. Par courrier du 5 juillet 2012, ce dernier lui avait confirmé que ces parcelles n'étaient plus exploitées, qu'elles ne figuraient pas au recensement des surfaces utiles. De plus, AgriGenève était partisane du toilettage de la zone agricole sachant qu'environ 2000 ha avaient perdu leur vocation nourricière.

Malagnou 200 SA avait souhaité trouver un acquéreur dans l'attente de pouvoir les acquérir à son tour. M. DUNAND, agissant en son nom propre, avait de son côté accepté le risque de devoir conserver ces parcelles.

Certes, ils avaient conclu une affaire, mais la signature d'une promesse de vente avec un droit d'emption se pratiquait dans beaucoup d'opérations, sans que cela ne signifie que le promettant-vendeur n'avait pas la volonté d'être propriétaire.

14) Par courrier du 12 septembre 2017, le registre foncier (ci-après : RF) a précisé à la demande de la CFA que seule une annotation d'emption avait été inscrite depuis la vente sur les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368. Elle était en faveur de Malagnou 200 SA et échoirait au 13 décembre 2021.

15) Selon le procès-verbal de transport sur place du 9 octobre 2017, la CFA a constaté que les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 et celle comprenant les bâtiments formaient un périmètre continu (surface herbeuse).

16) Par ordonnance préparatoire du 5 décembre 2017, la CFA a transmis à M.  DUNAND le courrier du 12 septembre 2017 reçu du RF et le procès-verbal précité, en l'invitant à faire part de ses observations éventuelles sur ces documents jusqu'au 12 janvier 2018.

17) Dans le délai imparti, M. DUNAND a persisté dans les conclusions de sa requête du 16 septembre 2016.

18) Par décision du 20 février 2018, la CFA a révoqué l'autorisation d'acquérir délivrée à M. DUNAND le 16 septembre 2011 (sic).

Ces parcelles étaient appropriées à l'agriculture. Elles l'étaient en 2008, comme constaté par la CFA dans sa décision du 18 novembre 2008. Elles l'étaient toujours en septembre 2011, lorsqu'elles avaient été vendues à M. DUNAND. La parcelle n^o 6'368 se situait en zone d'assolement.

Comme constaté lors du transport sur place du 9 octobre 2017, elles étaient exploitées en pré-champ.

M. DUNAND avait fait valoir sa qualité d'exploitant à titre personnel, pour obtenir l'autorisation d'acquérir les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 le 16 septembre 2011, alors qu'il n'avait jamais eu l'intention de les exploiter, puisque le 14 décembre 2011, soit le même jour :

- il les avait achetées pour le prix de CHF 109'584.-, correspondant au prix maximum licite ;

- il les avait louées à Malagnou 200 SA pour une durée de dix ans, renouvelable de dix ans en dix ans, à destination de jardins d'agrément ;

- il avait conclu une promesse d'achat-vente avec Malagnou 200 SA et perçu un montant de CHF 170'000.-, réalisant un bénéfice immédiat de CHF 60'000.- sur cette opération.

En audience de comparution personnelle le 9 mai 2017, M. DUNAND avait confirmé qu'il n'avait jamais eu l'intention de cultiver ces parcelles. Il avait reconnu qu'il avait fait un marché, qu'il s'agissait de « réaliser une affaire ».

La somme de CHF 170'000.- payée par Malagnou 200 SA à M. DUNAND avait permis à ce dernier « de payer KIN à hauteur du prix maximum licite et garder la différence comme prix pour la concession du droit d'emption et des avantages qu'il concédait à Malagnou 200 SA ».

M. DUNAND avait consciemment et sciemment fait valoir sa qualité d'exploitant à titre personnel pour pouvoir acquérir les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 dans le but de les revendre à Malagnou 200 SA qui n'avait pas le droit de les acheter selon la LDFR, ceci dans le but de réaliser un gain de CHF 60'000.-.

Le notaire qui avait instrumenté l'acte avait attiré son attention sur l'illégalité de l'opération et s'était fait donner une décharge.

M. DUNAND avait ainsi capté l'autorisation de la CFA.

L'attitude de M. DUNAND, qui avait fait valoir sa qualité d'exploitant à titre personnel alors qu'il n'avait jamais eu l'intention d'exploiter ces parcelles et qui avait servi de prête-nom, avait été causale de l'octroi de l'autorisation ; en effet, la CFA aurait refusé l'autorisation si elle avait connu la situation.

Les conditions légales de la révocation étant réalisées et la CFA ayant eu connaissance de l'éventualité d'une captation d'autorisation moins de dix ans depuis l'inscription au RF de la vente à M. DUNAND, elle devait révoquer sa décision du 16 septembre 2011 autorisant la vente des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 à M. DUNAND.

Le contrat, soit la promesse d'achat-vente du 14 décembre 2011, était nul. Cet acte, qui équivalait économiquement à un transfert de la propriété, devait être assimilé à une vente.

Enfin, la seule annotation figurant au RF était l'autorisation d'emption en faveur de Malagnou 200 SA qui ne pouvait être qualifié de tiers de bonne foi, si bien qu'elle devait être rectifiée.

19) Par acte du 16 avril 2018, M. DUNAND a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre la décision rendue par la CFA le 20 février 2018, concluant à son annulation et à ce qu'il soit constaté que les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 ne sont pas assujetties à la LDFR. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais et dépens ».

a. La CFA ne tenait compte que de l'état objectif des deux bien-fonds et non de leur affectation subjective.

Le Tribunal fédéral avait eu l'occasion de confirmer que l'appréciation objective qui découlait de l'art. 6 LDFR devait être tempérée dans des situations particulières qui se présentaient en cas d'usage non agricole durable de bien-fonds et avait énoncé trois conditions qui permettaient à l'appréciation subjective de prévaloir sur les considérations d'ordre objectif. Celles-ci étaient en l'espèce réunies.

b. Les conditions d'application de l'art. 71 al. 1 LDFR n'étaient pas remplies.

C'était KIN qui avait adressé la requête à la CFA. Dès lors qu'il n'avait pas participé à la procédure ayant conduit à la délivrance de l'autorisation du 16  septembre 2011, il n'avait pas pu fournir d'indication inexacte. La CFA avait rendu sa décision d'autorisation en considérant qu'il était exploitant à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR, ce qui était exact. Elle ne lui avait toutefois pas demandé s'il exploiterait personnellement les deux parcelles litigieuses.

La loi n'énonçait pas clairement comme condition que l'acquéreur devait exploiter lui-même les parcelles et tant la jurisprudence que la doctrine n'étaient pas unanimes dans son application.

Enfin, il n'était pas établi que les fausses indications qui lui étaient indûment prêtées seraient causales.

20) Dans ses déterminations du 26 juin 2018, la CFA a conclu au rejet du recours et à l'apport des dossiers CFA cités dans sa décision.

21) Le 11 juillet 2018, à la demande du juge délégué de la chambre administrative, la CFA a remis les dossiers requis et s'en est rapportée à justice quant à l'opportunité que soit appelée en cause KIN, dont les intérêts pourraient être touchés par l'arrêt à rendre.

22) Le 11 juillet 2018, M. DUNAND s'en est également rapporté à justice sur l'appel en cause de KIN.

23) Par arrêt du 18 juillet 2018, la chambre administrative a ordonné l'appel en cause de KIN.

24) Le 9 octobre 2018, KIN a conclu préalablement à l'audition de M.  DUNAND et de plusieurs témoins et à ce qu'un transport sur place soit ordonné, principalement à ce que la nullité de la décision du 20 février 2018 soit constatée, subsidiairement à ce qu'elle soit annulée et le dossier renvoyé pour nouvelle décision à la CFA, plus subsidiairement encore que la validité de la vente des parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 intervenue le 13 décembre 2011 entre KIN et M.  DUNAND soit constatée. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais et dépens ».

a. En ne lui permettant pas de participer à la procédure ayant mené à la décision du 20 février 2018, la CFA avait gravement violé son droit d'être entendue. Elle n'avait eu connaissance de la procédure que le 5 mars 2018, soit lorsque la décision du 20 février 2018 lui avait été notifiée par la CFA.

La violation de son droit d'être entendue était tellement manifeste et grave qu'elle entraînait la nullité de la décision, à tout le moins son annulabilité, sans qu'une éventuelle réparation par la chambre administrative puisse entrer en considération.

b. Un autre motif entraînait l'annulabilité de la décision, soit la composition irrégulière de la CFA.

M. TURRETTINI avait participé à la procédure ayant abouti à la décision attaquée, alors même qu'il était intervenu en qualité de mandataire de KIN, soit comme courtier, dans le cadre de la vente des parcelles faisant l'objet de la présente procédure.

c. La décision devait également être annulée au motif que les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 n'étaient pas assujetties à la LDFR.

Les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 avaient fait l'objet en 1993 d'une donation en faveur de KIN, qui n'était aucunement active dans le secteur de l'agriculture, ce qui démontrait que ces parcelles avaient été définitivement soustraites de leur destination agricole.

d. Les conditions d'application de l'art. 71 al. 1 LDFR n'étaient pas réunies.

Il n'avait pas été donné de fausses indications à la CFA. Il ressortait de la jurisprudence y relative que la qualité d'exploitant à titre personnel devait être déniée à un agriculteur lorsque celui-ci, en lieu et place d'exploiter lui-même l'immeuble agricole/l'entreprise agricole, en déléguait l'exploitation à un tiers. Tel n'était en revanche pas le cas lorsque l'agriculteur, sans déléguer l'exploitation, n'exploitait simplement pas l'immeuble.

La demande d'autorisation d'acquérir avait été déposée par Me DUCRET, notaire, au nom de KIN et probablement sans y avoir été préalablement autorisé par celle-ci. Or, le requérant d'une autorisation d'acquérir au sens de
l'art. 61 LDFR était en principe l'acquéreur et non l'aliénateur. Elle-même et M.  DUNAND n'avaient pas participé à la procédure ayant mené à l'autorisation d'acquérir du 18 octobre 2011.

e. Enfin, l'invalidation de la vente intervenue le 13 décembre 2011 entre KIN et M. DUNAND n'aurait pas de sens. M. DUNAND pourrait, à l'issue de la procédure, requérir à nouveau une autorisation d'acquérir les parcelles n^o 6'366 et n^o 6'368 auprès de la CFA qui aurait l'obligation de lui la délivrer, s'il les exploitait.

25) Par courrier du 11 octobre 2018, la chambre administrative a invité les parties à se déterminer sur les points 2.1 et 2.2 des déterminations de KIN du 9 octobre 2018, soit les griefs relatifs à la violation du droit d'être entendue et à la composition irrégulière de la CFA.

26) Le 29 novembre 2018, la CFA a persisté dans ses conclusions.

a. Le droit d'être entendue de KIN avait été respecté, la CFA n'avait pas à l'appeler en cause. En sa qualité de venderesse des parcelles, KIN était touchée par la révocation de l'autorisation d'aliéner, dès lors que l'acte de vente qui en découlait était nul. Elle n'était cependant pas directement concernée par la question de la violation par M. DUNAND des dispositions de la LDFR, raison pour laquelle elle n'avait pas été appelée à faire valoir son point de vue. KIN n'était pas plus un tiers de bonne foi dont les intérêts seraient protégés suite à une publication faite dans le RF.

b. La CFA avait siégé de manière régulière. Lors de la comparution personnelle du 9 mai 2017, M. TURRETTINI avait exposé sa situation à M. DUNAND, assisté de son conseil, et sa récusation n'avait pas été demandée. De plus, M. TURRETTINI n'avait pas de conflit d'intérêts dans la mesure où il ne s'était pas occupé de la vente à M. DUNAND.

27) Le 12 décembre 2018, M. DUNAND s'est rapporté à justice sur les points soulevés par la chambre administrative.

28) Dans ce même courrier ainsi que le 16 janvier 2019, M. DUNAND s'est déterminé quant au fond suite aux écritures de KIN, appelée en cause, du 9 octobre 2018.

Ce n'était pas l'acte mais l'inscription au RF qui était soumis à autorisation, si bien que la CFA n'avait pas à se saisir d'office de la question de savoir si les actes juridiques conclus par M. DUNAND avec Malagnou 200 SA étaient sujets à autorisation.

29) Le 27 février 2019, la CFA a dupliqué.

Si par impossible le recours devait être admis, et que la chambre administrative prononçait le maintien de la décision de la CFA du 18 octobre 2011, alors la nullité des actes établis le 13 décembre 2011 pourrait être prononcée.

30) Le 7 mars 2019, la cause a été gardée à juger.

31) Le contenu des pièces produites sera repris, en tant que de besoin, dans la partie en droit ci-après.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; 13 de la loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 - LaLDFR - M 1 10).