Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) M. A______ est propriétaire de la parcelle
n^o 1______ de la commune de B______, sise en zone 2, à l'adresse ______, rue C______, sur laquelle est érigée un bâtiment affecté à l'habitation, à teneur du registre foncier.

2) Le 24 octobre 2016, par l'intermédiaire d'un architecte puis de la régie D______, M. A______ a requis auprès du département du territoire (ci-après : le département) la transformation d'un cabinet médical situé au 2^ème étage en cabinet de psychothérapie. Les travaux concernaient des locaux d'une surface de 138 m² divisés en quatre pièces principales (cabinets 1 à 4) ainsi qu'une entrée, utilisée comme salle d'attente, de 14,9 m². Les locaux contenaient également cinq annexes, dégagement et rangements, de surfaces variant entre 2,3 et 11,7 m² ainsi qu'une cuisine et des WC. Les travaux prévus étaient d'un coût estimé à CHF 41'000.-. Il ressortait des plans produits que les travaux portaient notamment sur l'abattement de cloisons pour réunir trois pièces d'une surface de 12,3 m² (cabinet 1), 6,7 m² (annexe du cabinet) et 3,9 m² (dégagement) en un seul cabinet mesurant 23,3 m² ainsi que sur l'isolation phonique par doublage de deux parois, dont une nouvellement créée, de deux pièces (cabinet 1 et annexe aux cabinets 3 et 4).

La demande a été enregistrée sous APA 2______ par le département.

3) Le 7 novembre 2016, sur demande du département, l'architecte a notamment produit le contrat de bail pour l'usage d'un cabinet médical dès le
1^er décembre 1978.

4) Le 21 novembre 2016, l'office cantonal du logement et de la planification foncière, soit pour lui le service LDTR (chargé de l'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation [mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi] du 25 janvier 1996 - LDTR -
L 5 20), a demandé une modification du projet. Une compensation devait être prévue, les locaux étant affectés à du logement, même si l'usage plus que trentenaire en cabinet de médecin était avéré.

Tous les autres préavis recueillis par le département se sont avérés favorables au projet. Ainsi, la commission des monuments de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a relevé, le 8 novembre 2016, que les travaux touchaient pour l'essentiel la zone de service de l'ancien appartement. De ce fait, sous conditions que les éléments caractéristiques dignes d'intérêt soient maintenus et soigneusement restaurés, son préavis était favorable.

5) Le 9 décembre 2016, M. A______ a demandé une modification du préavis du service LDTR. Il y avait prescription acquisitive en raison de l'affectation commerciale des locaux concernés durant plus de quarante ans. Le retard pris dans la délivrance de l'autorisation lui faisait perdre un loyer de CHF 5'000.- pour le mois de décembre 2016.

6) a. Le 12 janvier 2017, le département a répondu à M. A______ que la prescription trentenaire n'avait pas pour effet de légaliser une construction ou un changement d'affectation mais s'opposait tout au plus à une remise en état des lieux.

b. Le 17 mai 2017, le service LDTR a maintenu son préavis.

c. Le 17 mai 2017, M. A______ a maintenu sa position.

d. Le 3 juillet 2017, le service LDTR a émis un préavis défavorable, aucune des conditions permettant d'autoriser une transformation n'étant réalisée. La typologie d'origine, à vocation d'habitation, avait été conservée dans une très large mesure jusqu'à ce jour et le projet dépassait le cadre du simple maintien de l'état actuel. Si l'usage en tant que cabinet médical était maintenu, seuls des travaux courants d'entretien, non soumis à autorisation de construire, pouvaient être tolérés.

7) Le 23 août 2017, le département a refusé l'autorisation de construire APA 2______.

Le projet visait à soustraire un logement du parc immobilier genevois répondant aux besoins prépondérants de la population. Les travaux dépassaient le seuil du simple entretien et ne pouvaient dès lors être autorisés.

8) Par acte du 25 septembre 2017, M. A______ a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision du département en concluant à son annulation.

Depuis le début des années 1970 à tout le moins, les locaux avaient été utilisés comme cabinet médical et avaient définitivement perdu leur affectation d'habitation. La LDTR ne devait pas s'appliquer.

9) Après avoir procédé à un double échange d'écritures, le TAPI a rejeté le recours par jugement du 8 mai 2018.

Il y avait eu un changement d'affectation des locaux puisque ceux-ci étaient par le passé voués à l'habitation. Il n'y avait jamais eu d'autorisation de changement d'affectation pour leur utilisation en tant que cabinet de médecin. Malgré l'écoulement du temps l'affectation restait illégale et n'avait jamais été tolérée par le département. L'acquisition de la prescription trentenaire permettait au propriétaire de poursuivre l'utilisation des locaux à des fins commerciales, comme cabinet de médecin ou de physiothérapie s'il le souhaitait, l'autorité ne pouvant lui ordonner la remise en état selon l'affectation d'origine. Les intérêts publics défendus par la LDTR l'emportaient sur les intérêts privés, purement économiques, du propriétaire à pouvoir effectuer les travaux de transformation sollicités, dépassant le seuil du simple entretien.

10) Le 8 juin 2018, M. A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant principalement à son annulation ainsi qu'à celle de la décision de refus du département et à l'octroi de l'autorisation. Préalablement, il concluait à la tenue d'une audience de comparution personnelle ainsi qu'à une audience de plaidoiries.

Le département n'avait pas réussi à démontrer que le changement d'affectation ayant eu lieu il y a plus de quarante ans était à l'époque illicite. La transformation actuelle des locaux n'impliquait pas la validation d'un changement d'affectation.

Si la chambre administrative retenait l'affectation illicite des locaux, le jugement devait être annulé et l'autorisation délivrée car les règles relatives à la prescription trentenaire avaient été mal appliquées.

Conformément à la jurisprudence citée en la matière, l'écoulement du temps exerçait un effet guérisseur et le changement d'affectation devenait définitif et il pouvait déployer ses effets, contrairement à ce qu'avait retenu le TAPI. Contrairement à l'état de fait d'un autre arrêt de la chambre administrative cité par le TAPI, les travaux de transformation n'emportaient pas changement d'affectation. Si tous les travaux soumis à la LDTR étaient refusés, cela conduisait concrètement à une dégradation de l'état de l'immeuble et en fin de compte à l'impossibilité de le louer ou de l'occuper.

La LDTR ne s'appliquait pas aux locaux commerciaux, quelle que soit la zone où ils étaient situés.

11) Le 5 juillet 2018, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours.

Après vérification faite dans ses archives, il ne disposait d'aucune information quant au 2^ème étage de l'immeuble litigieux. Il ressortait de l'ouvrage « L'architecture à Genève 1919-1975 », volume 1, qu'il s'agissait d'un bâtiment réalisé en 1926, représentatif d'une production courante de logements pour des catégories de population relativement aisées. La date de réalisation expliquait l'absence d'archives.

Il appartenait au recourant d'infirmer la véracité du registre foncier sur l'affectation du bâtiment. L'affectation commerciale n'avait été établie par le recourant que depuis quarante ans par un contrat de bail, indiquant comme objet de la location : « un appartement de 5 pièces et chambrettes » mais étant destiné « à l'usage d'un cabinet médical ». Tout indiquait que le changement d'affectation n'avait jamais été autorisé.

Il n'y avait pas lieu d'étendre les effets de la prescription trentenaire à des travaux de transformation.

12) Le 26 mars 2019, lors d'une audience de comparution personnelle prorogée à deux reprises sur demande du recourant, le département a exposé que c'était en confrontant la requête en autorisation de construire litigieuse avec l'extrait du registre foncier que le changement d'affectation avait été découvert. Il incombait au recourant de prouver que le changement d'affectation était légal. Le besoin d'amélioration acoustique semblait montrer que l'appartement n'était pas fait pour un usage commercial et que l'activité actuelle était émettrice de bruit, ce qui pouvait être négatif pour les autres logements de l'immeuble. Les transformations sollicitées ne semblaient pas indispensables à la pérennité de l'affectation actuelle.

Le propriétaire ne contestait pas que le local litigieux était affecté au logement mais depuis l970 il était affecté à un usage de bureau. Il contestait le caractère illicite du changement d'affectation. Il incombait au département de l'établir. Selon le plan, la requête des praticiens de la santé, locataires actuels, portait sur la distribution des surfaces et l'amélioration de l'isolation phonique. Des recherches devaient être faites par le département pour déterminer à partir de quand le local en question avait été exploité en bureau ou surface commerciale, si ce fait était jugé pertinent par la chambre administrative.

Les parties ont plaidé, persistant dans leurs conclusions.

13) Le 14 mai 2019, le recourant a répliqué, produisant des extraits de l'annuaire genevois « Le Savoir » indiquant, notamment, qu'un médecin détenait son domicile professionnel entre 1929 et 1936 dans le bâtiment litigieux. Un autre médecin y figurait en 1930. De nombreuses autres professions, telles que celles de professeur de piano, lingère ou encore professionnel de l'import-export y figuraient depuis les années 1930. L'appartement sis au 2^ème étage était exploité comme cabinet médical depuis 1972 en tout cas.

Il était ainsi établi que l'immeuble était en réalité affecté en partie à un usage commercial à tout le moins depuis 1929. Les changements d'affectation avaient eu lieu à une époque où la LDTR n'existait pas et où il n'était pas nécessaire d'obtenir une autorisation à cette fin. Un tel changement ne violait aucune loi.

14) Le 7 juin 2019, le département a dupliqué.

Depuis la promulgation de la loi sur les constructions du 27 avril 1940
(ci-après : aLCI), le changement d'affectation était soumis à autorisation. Le bâtiment ne comportait aucun médecin en 1955 selon les extraits de l'annuaire produits par le recourant. Un médecin était mentionné en 1969, sans qu'il puisse être déduit de quels locaux il s'agissait. Or, un tel changement d'affectation aurait été refusé sur la base de la LDTR de 1962. Le raisonnement du TAPI n'était pas affecté par ces éléments nouveaux.

15) Le 2 juillet 2019, le recourant a persisté dans ses conclusions, indiquant que le raisonnement du département ne pouvait être suivi pour deux raisons. L'hypothèse sur le refus d'une requête de changement d'affectation en 1969 n'était pas fondée et l'utilisation d'une partie du bâtiment comme cabinet médical avait été prouvé dès 1929 et dès 1969.

16) Le 8 juillet 2019, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le recours porte sur la conformité au droit de la confirmation par le TAPI du refus du département d'autoriser des travaux dans les locaux du recourant, en application de la LDTR.

3) a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR).