Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

Madame T______
représentée par Me Viviane Martin, avocate

contre

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION

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Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 13 octobre 2010 (DCCR/1487/2010)

Dans l’ATA/522/2004, le Tribunal administratif avait relevé que des travaux strictement identiques réalisés dans un appartement de quatre pièces devaient être qualifiés d’entretien. Le montant de ceux-là était bien inférieur puisqu’il s’élevait à CHF 25'718.-. Sous réserve de leur coût (surpayés dans le cas d’espèce), les travaux réalisés dans l’appartement de Mme T______ étaient strictement les mêmes que ceux énumérés dans la jurisprudence précitée. Dans l’un et l’autre cas, les loyers des deux appartements avant travaux étaient déjà supérieurs à la limite fixée par la jurisprudence. L’égalité de traitement étant un principe cardinal de l’activité administrative, les travaux réalisés dans l’appartement de Mme T______ devaient être qualifiés d’entretien. De plus, avant même les travaux litigieux, l’appartement de Mme T______ ne répondait déjà plus aux besoins prépondérants de la population. En conséquence, il n’était pas assujetti à la LDTR et la décision devait être annulée.

Enfin, la délation effectuée par l’ASLOCA était probablement constitutive de tentative de chantage et/ou de tentative de contrainte ou de contrainte. La procédure pénale en cours déterminerait si l’une ou l’autre infraction avait été commise. Si tel devait être le cas, il convenait de se demander si un service de l’Etat pouvait engager une procédure administrative dans ces conditions à l’encontre d’une victime d’une infraction pénale. Pour ce motif également, la décision querellée devait être annulée.

11. Statuant dans sa composition LDTR, la commission a rejeté le recours par décision du 12 octobre 2010, expédiée le 20 du même mois.

Les travaux réalisés avaient touché l’ensemble des pièces de l’appartement qui avait été entièrement refait, ce qui n’était pas contesté. Le montant des travaux, qui dépassait les CHF 140'000.-, devait être considéré comme très élevé pour un appartement de quatre pièces, la propriétaire indiquant que pour de tels travaux, elle n’aurait dû payer qu’entre CHF 40'000.- et 50'000.-, sans toutefois apporter la preuve que ceux-ci auraient été surfacturés. Elle n’avait pas indiqué avoir contesté la facture de l’entreprise, ni davantage produit un devis d’une autre entreprise d’un montant inférieur pour des travaux identiques. La commission retenait donc le montant de la facture de l’entreprise de rénovation comme étant celui des travaux réalisés.

Par ailleurs, de l’aveu même de la propriétaire, l’appartement avait fait l’objet d’un entretien régulier : les travaux avaient pour but de créer, de manière luxueuse, un style moderne et contemporain. Le fait que l’appartement était destiné dans un premier temps à être occupé par un membre de la famille n’avait aucune incidence.

En conséquence, les travaux effectués étaient soumis à la LDTR. La décision du département devait être confirmée de même que l’amende administrative, dont le montant était très nettement inférieur au plafond autorisé par la loi.

12. Le 17 novembre 2010, Mme T______ a recouru auprès du Tribunal administratif, devenu depuis le 1^er janvier 2011 la chambre administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative).

La décision attaquée devait être annulée en raison du fait que la constatation incomplète des faits pertinents ne permettait pas de statuer au fond. Rendue en violation des dispositions des art. 3 al. 1 let. d et 2 LDTR et méconnaissant la jurisprudence y relative, elle devait être annulée pour ce second motif. Dans la mesure où elle violait le principe de l’égalité de traitement, elle devait être annulée pour ce motif également. Quant à l’amende, ses filles avaient agi avec diligence et aucune négligence ne pouvait leur être reprochée. Elles devaient en conséquence être libérées du paiement d’une amende administrative (sic).

13. Le 25 novembre 2010, la commission a déposé son dossier.

14. Dans sa réponse du 13 janvier 2011, le département s’est opposé au recours.

C’était à tort que la recourante faisait grief à la commission d’avoir fondé sa décision sur une constatation incomplète des faits pertinents. La recourante elle-même avait produit toutes les pièces nécessaires et des explications écrites étayées par pièces, aussi bien auprès de lui-même qu’auprès de la commission. De la même manière, il avait produit un dossier complet comportant toutes les pièces, enquêtes, descriptifs, photographies, courriers. La commission avait donc pu statuer en toute connaissance de cause. La seule pièce nouvelle apportée par la recourante devant la chambre administrative était le devis de l’entreprise Vadavi-Rénovation au montant de CHF 69'358,95, qui ne tenait pas compte des frais pour l’aménagement de la cuisine. Or ce document ne changeait rien à la validité de la décision querellée.

Comme le relevait la recourante elle-même, les travaux effectués avaient apporté un changement qualitatif de l’appartement et une amélioration du confort, celui-ci devenant un appartement de luxe. Le coût des travaux par CHF 140'533.- dépassant le montant de CHF 35'000.- par pièce devait être considéré comme très élevé pour un appartement de quatre pièces.

Au vu de la nature et de leur importance, les travaux exécutés devaient être considérés comme des travaux de rénovation, au sens de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR. Comme tels, ils devaient faire l’objet d’une requête en autorisation de construire.

Le grief de violation du principe de l’égalité de traitement n’était pas fondé. La référence à l’ATA/522/2004 était particulièrement parlante dans la mesure où les travaux qui n’avaient pas été assujettis à la LDTR avaient porté sur un montant total de CHF 25'718.- pour l’ensemble de l’appartement de quatre pièces, ce qui était complètement différent de la situation de Mme T______.

S’agissant de l’amende administrative, Mme T______ avait fait appel à un mandataire professionnellement qualifié, soit l’entreprise Vila Nova, laquelle ne pouvait ignorer que les travaux étaient soumis à autorisation. Le montant de CHF 1'000.- était très nettement inférieur au plafond de CHF 60'000.- autorisé par la loi. Le département avait donc été très vigilant quant à sa sévérité. L’amende justifiée tant dans son principe que dans son montant devait être confirmée.

15. Il ressort des pièces du dossier que, par courrier du 31 mai 2010, le Ministère public a informé le département que l’instruction de la procédure pénale déposée le 22 mai 2010 par Mme T______ des chefs de tentative d’extorsion et chantage et de tentative de contrainte, subsidiairement de contrainte, était suspendue jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative.

16. Le 21 janvier 2011, la chambre administrative a informé les parties que la cause était gardée à juger.

puis s'attacher ensuite à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d’affectation qualitatif des logements, au risque que ces derniers ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population (ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 et les réf. cit.).

5. Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux besoins prépondérants de la population lorsque son loyer est compris entre CHF 2'503.- et CHF 3'363.- la pièce par année (Arrêté du Conseil d'Etat du 21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, publié dans la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 30 juin 2006, auquel renvoie l'art. 6 al. 3 LDTR) ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en vigueur (Arrêté déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 12 mai 2010 (ArAppart - L 5 20.03 ), il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements de une à sept pièces inclusivement.

6. Selon la jurisprudence bien établie de la chambre de céans, ont été considérés comme relevant de l’entretien au regard de leur nature, l’installation de nouveaux sanitaires, l’agencement des cuisines, la mise en conformité de l’installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les réf. citées).

Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/646/2010 déjà cité et les réf.).

Des travaux d'entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, ont ainsi été jugés comme devant être soumis à autorisation. Ces coûts étaient respectivement de CHF 28'342.- pour un appartement de 3 pièces (ATA/646/2010 du 21 septembre 2010), de CHF 38'213.- pour un appartement de 3,5 pièces (ATA/571/2010 du 31 août 2010 ; ATA/215/2008 du 6 mai 2008 ; ATA/278/2006 du 16 mai 2006) ; CHF 79'359.- pour un 6,5 pièces (ATA/751/2004 du 28 septembre 2004) ; CHF 44'000.- pour un 4 pièces (ATA/659/2004 du 24 août 2004) ; CHF 49'874.- pour un 4 pièces (ATA/618/2004 du 5 août 2004) ; CHF 66'345.- pour un 4 pièces (ATA/802/2001 du 4 décembre 2001) ; CHF 40'196.- pour un 4 pièces, CHF 23'422.- pour un 3 pièces et CHF 20'366.- pour un 4 pièces (ATA/365/2001 du 29 mai 2001) ; CHF 10'650.- pour un 3 pièces, CHF 31'830.- pour un 2 pièces, CHF 31'530.- pour un 2 pièces, CHF 9'050.- pour un 3 pièces (ATA/261/2001 du 24 avril 2001).

7. En l’espèce, les travaux exécutés par l’entreprise Vila Nova, selon facture du 14 janvier 2010, l’ont été sans qu’aucune autorisation n’ait été requise. Ils ont porté sur la totalité de l’appartement qui a été entièrement remis à neuf, pour un montant de plus de CHF 140'000.-. Force est de constater que pour un logement de 4 pièces, le montant de ces travaux est très élevé. La recourante allègue devant la chambre de céans que le montant qu’elle a payé serait surfait et cela en produisant le devis d’une entreprise tierce. Elle ne prétend toutefois pas qu’elle aurait contesté, voire seulement discuté, la facture de l’entreprise Vila Nova.

Ainsi que la recourante le souligne, les travaux litigieux ont entraîné une modification qualitative de l’appartement, devenu selon ses propres déclarations un appartement de luxe. Il est sans pertinence à ce stade de la démonstration de se prononcer sur la question de savoir si l’appartement litigieux est effectivement assimilable à un appartement de luxe, au sens de la jurisprudence de la chambre administrative (cf. notamment ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 et les réf. citées). Ce qui est en revanche établi et déterminant, c’est que suite aux travaux entrepris, le montant du loyer a été fixé à CHF 4'800.- pour un 4 pièces. Il s’ensuit que, par là-même, le logement considéré ne correspond plus aux besoins prépondérants de la population tels que définis ci-dessus.

De par leur nature, les travaux de rénovation du logement considéré sont soumis à la LDTR et le sont également en raison du montant du loyer qui en est résulté.

8. Quant à la comparaison établie par la recourante avec les loyers d'autres logements similaires dans le quartier, elle échappe à la compétence de la chambre de céans et ressortit au droit du bail (art. 269a let. a de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 - Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220 ; ATA/646/2010 déjà cité).

9. Conformément à l’art. 137 al. 1 LCI, en relation avec l’art. 44 al. 1 LDTR, est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60'000.- tout contrevenant à la LCI et à la LDTR. Le montant maximum de l’amende s’élève à CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 137 al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation de l’amende, du degré de gravité de l’infraction (art. 137 al. 3 LCI).

10. a. Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister. C’est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/14/2011 du 11 janvier 2011 ; ATA/788/2010 du 16 novembre 2010 ; ATA/571/2010 du 31 août 2010 ; P. MOOR, Droit administratif : les actes administratifs et leur contrôle, vol. 2, Berne 2002, ch. 1.4.5.5, p. 139s).

b. En vertu de l'art. 1^er let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), les dispositions de la partie générale du code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0) s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge pénal (comme notamment les art. 34ss, 42ss, 56ss, 74ss, 106 al. 2 et 3 et 107 CP ; MOOR, idem, p. 141).

c. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une simple négligence (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5ème éd., Zürich-Bâle-Genève 2006, p. 252, n. 1179). Selon la jurisprudence constante, l’administration doit faire preuve de sévérité afin d’assurer le respect de la loi et jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour infliger une amende (ATA/14/2011 du 11 janvier 2011 ; ATA/788/2010 du 16 novembre 2010 ; ATA/571/2010 du 31 août 2010). La juridiction de céans ne la censure qu’en cas d’excès (ATA/160/2009 du 31 mars 2009). Enfin, l’amende doit respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101 ; ATA/533/2010 du 4 août 2010 ; ATA/201/2010 du 23 mars 2010).

d. L’autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d’une sanction doit également faire application des règles contenues aux art. 47ss CP (principes applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité de l’auteur et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation personnelle de ce dernier (art. 47 al. 1^er CP). La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère répréhensible de l’acte, par les motivations et les buts de l’auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (art. 47 al 2 CP).

e. Enfin, selon l'art. 49 al. 1^er CP, lorsque par un ou plusieurs actes, le même administré encourt plusieurs sanctions, le juge le condamne à la peine de l’infraction la plus grave et l’augmente dans une juste proportion (Arrêt du Tribunal fédéral 6B.111/2010 du 29 juin 2010 consid. 2). De plus, lorsqu’une personne est sanctionnée pour des faits commis avant d’avoir été condamnée pour une autre infraction, le juge doit fixer la sanction de manière à ce que le contrevenant ne soit pas puni plus sévèrement que si un seul jugement avait été prononcé (art. 49 al. 2 CP).

En l’espèce, la recourante ne conteste pas ne pas avoir déposé de requête en autorisation de construire pour effectuer les travaux litigieux. C’est en vain qu’elle allègue qu’elle aurait été mal conseillée par des professionnels de l’immobilier, si tant est qu’elle ne saurait échapper à l’adage « Nul n’est censé ignorer la loi », d’une part et que le mandant doit endosser la responsabilité des actes de son mandataire d’autre part. C’est donc à juste titre que le département a retenu l’infraction à l’art. 44 al. 1 LDTR entraînant le prononcé d’une amende. En fixant le montant de l’amende à CHF 1'000.-, le département a respecté le principe de la proportionnalité, la quotité de celle-ci étant minime par rapport à la fourchette admissible. Au demeurant, la recourante n’allègue pas qu’elle ne serait pas en mesure de payer ce montant.

11. Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Il s’ensuit que la recourante devra déférer à la décision, fondée, prise le 9 juin 2010 par le département.

En application de l'art. 87 LPA, un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de la recourante, à laquelle il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure.

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PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 17 novembre 2010 par Madame T______ contre la décision du 13 octobre 2010 de la commission cantonale de recours en matière administrative ;

au fond :

le rejette ;

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 500.- ;

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ;

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Viviane Martin, avocate de la recourante, au département des constructions et des technologies de l'information ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Junod, M. Dumartheray, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.