Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. La fondation " C______ " (ci-après : la fondation ou la recourante), de siège à Zürich, est propriétaire d’un immeuble X______à Genève, acquis de la société W______ par acte de vente du 19 novembre 2003.

2. Cet immeuble d’habitation compte notamment au deuxième étage, un appartement comptant 3,5 pièces, remis à bail à la même locataire du 1^er octobre 1980 au 31 janvier 2005 pour un loyer annuel s’étant élevé à CHF 3’888.- en 1980 pour atteindre CHF 7’608.- en 1993, à teneur des pièces déposées par la fondation. A compter du 1^er février 2005 toutefois, l’appartement a été loué à une nouvelle locataire pour un montant annuel net de CHF 15’480.-, sans les charges.

3. Le 5 juillet 2005, le département de l’aménagement de l’équipement et du logement, soit actuellement le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le DCTI) a interpellé la fondation propriétaire de l’immeuble précité. Alors que l’ancien loyer annuel se montait à CHF 7’608.-, un nouveau loyer avait été fixé à CHF 15’480.- dès le 1^er février 2005, au motif que des travaux avaient été entrepris dans ce logement, soit la réfection de la salle de bains avec changement des faïences et des appareils sanitaires, celle des peintures des murs et des plafonds ainsi que des boiseries de toutes les pièces, le ponçage et l’imprégnation des parquets ainsi que la réfection partielle de l’agencement de la cuisine. Le département n’ayant jamais été saisi d’une requête en autorisation de construire, il appartenait à la propriétaire de lui fournir tous les documents utiles afin de déterminer si il y avait lieu de faire application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

4. Le 15 août 2005, agissant par le biais de son conseil, la fondation a répondu au DCTI. L’appartement litigieux avait fait l’objet de travaux pour un montant total de CHF 38’213.98, soit :

Réfections des faïences de la salle de bains CHF 4’720.41

Travaux de peinture CHF 14’500.-

Dépose de la moquette et du lino, ponçage

et imprégnation du parquet CHF 2’441.87

Fourniture et pose de nouveaux appareils sanitaires CHF 9’956.25

Mise en conformité de l’électricité CHF 6’595.45

5. Le 24 août 2005, le DCTI a rendu une décision constatant que le coût des travaux entrepris par la fondation dans le logement litigieux était au total de CHF 38’214.-, soit CHF 10’918.- par pièce. Au vu de leur nature et de leur coût ces travaux ne pouvaient être qualifiés comme de l’entretien au sens de l’article 3 alinéa 2 LDTR. De surcroît, le loyer avait été augmenté de 103 %, soit de CHF 2’174.- à CHF 4’423.- par pièce et par an. La fondation était dès lors invitée à déposer une requête en autorisation de construire dans les trente jours et elle se voyait infliger une amende administrative d’un montant de CHF 1’000.-.

Cause No A/3373/2005

6. Par recours daté du 26 septembre 2005 et remis à une succursale de l’entreprise « La Poste » le même jour, la fondation a recouru contre le prononcé administratif précité, dans la mesure où une amende de CHF 1'000.- lui était infligée. La décision du DCTI avait été reçue le 25 août 2005 et le délai de 30 jours était respecté. En cas de sanction en application de l’article 150 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), le recours devait être formé directement auprès du Tribunal administratif. Le logement litigieux était soumis à la LDTR ; en revanche, les travaux accomplis ne l’étaient pas et la fondation n’était dès lors pas contrainte de déposer une autorisation de construire. Il y avait lieu de suspendre la procédure, la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la CCRMC) étant saisie de la question.

7. Le 6 octobre 2005, le DCTI a également conclu à la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé par la CCRMC.

8. Le 11 octobre 2005, la cause a été suspendue.

Cause No A/4626/2005

9. Le 16 novembre 2005, la CCRMC a rejeté le recours de la fondation. Le loyer annuel de l’appartement litigieux était passé de CHF 7'608.- à CHF 15'480.-, soit un prix annuel à la pièce de CHF 4'423.- au lieu de CHF 2'174.- avant les travaux, ce qui correspondait à une majoration de 103%. Il y avait donc changement qualitatif. En outre, les travaux effectués entraient dans la catégorie de ceux assujettis à la LDTR selon la jurisprudence du Tribunal administratif.

10. Le 23 décembre 2005, la fondation a recouru contre la décision de la CCRMC. Le précédent propriétaire avait effectué des travaux en 1984 (et non en 2004 comme retenu par erreur par l’autorité de première instance) ainsi qu’en 1996. Les derniers travaux comportaient la réfection des faïences de la salle de bain, des travaux de peinture, l’arrachage de la moquette et du linoléum ainsi que le ponçage et l’imprégnation du parquet, la fourniture et la pose de nouveaux appareils sanitaires, de même que la mise en conformité de l’électricité. Une enquête effectuée en août 2005 toujours pour le précédent propriétaire avait démontré que le loyer annuel de deux appartements comparables s’élevaient respectivement à CHF 31'284.- et CHF 26'400.-. Des travaux réguliers d’entretien avait été effectués en 1984 et 1996, de même qu’en 2005. Les derniers ne correspondaient donc pas à de l’entretien différé dans le temps. Ils étaient modestes et revenaient simplement à rafraîchir l’appartement litigieux. Si l’on soustrayait du montant total celui dévolu à la fourniture et à la pose de nouveaux appareils sanitaires ainsi qu’à la mise en conformité de l’électricité, le coût des travaux litigieux ne s’élevait plus qu’à CHF 21'662,28. C’était à tort que la CCRMC n’avait pas tenu compte des loyers pour des appartements comparables dans le même quartier ; ce faisant, elle avait ignoré la motivation de l’avis de fixation du loyer initial qui avait été envoyé à la nouvelle locataire.

La recourante conclut à ce que le Tribunal administratif annule la décision de la CCRMC et dise que les travaux litigieux n’étaient pas soumis à la LDTR et ne devaient donc pas faire l’objet d’une requête en autorisation de construire.

11. Le 10 février 2006, le DCTI a répondu au recours. A teneur de l’article 9 LDTR, une autorisation était nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1^er de la même loi. Même des travaux d’entretien pouvaient avoir une incidence propre à engendrer un changement de standing de l’immeuble considéré. Il fallait également considérer l’impact desdits travaux sur le montant du loyer afin de déterminer s’il y avait un changement qualitatif d’affectation. L’appartement litigieux avait été rénové complètement et en une seule fois à l’occasion d’un changement de locataire. Le prix annuel par pièce du loyer était passé de CHF 2'173.- à CHF 4’4'22.-. Il en résultait ainsi un changement qualitatif d’affectation, toutes considérations ayant trait au droit privé du bail à loyer, étant en l’espèce sans pertinence. Il y avait donc lieu de requérir une autorisation de construire. Le DCTI conclut au rejet du recours.

12. Le 31 mars 2006, cette autorité administrative a déclaré persister dans les conclusions qu’elles avaient prises dans la cause A/4626/2005 et conclut au rejet du recours dans la cause A/3373/2005. Elle priait encore le tribunal d’ordonner la jonction des causes.

13. Le 6 avril 2006, le tribunal a informé les parties que la cause était gardée à juger.

1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. En application de l’article 70 alinéa 1^er LPA, l’autorité de jugement peut joindre en une même procédure des causes qui se rapportent à une situation identique.

En l’espèce, les causes A/4626/2005 et A/3373/2005 se rapportent aux mêmes travaux litigieux, qu’il s’agisse du principe de l’autorisation de construire ou de la sanction infligée à la recourante. Il convient donc de joindre les deux causes sous le n° A/3373/2050.

3. Le litige porte sur l’obligation de requérir une autorisation pour les travaux effectués et donc sur la soumission de ceux-ci à la LDTR ; de surcroît, la recourante conteste l’amende qui lui a été infligée.

I. Exigences d’une autorisation pour les travaux effectués

4. a. Une autorisation est nécessaire pour pouvoir effectuer toute transformation ou rénovation au sens de l'article 3, alinéa 1 LDTR (art. 9 LDTR).

b. Une rénovation se définit comme la remise en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, qui améliore le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 de l'article 3 LDTR (art. 3 al. 1 let. d LDTR).

c. Ne constituent pas des travaux soumis à autorisation, les travaux d'entretien courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Ainsi, les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 LDTR).

d. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la jurisprudence (MGC 1999 9/II p. 1076). La minorité du Grand Conseil avait proposé une autre teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les travaux d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une échéance lointaine, tels notamment la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire, n'étaient pas assujettis à la LDTR (MGC 1999 9/II p. 1166). Lors du deuxième débat concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à l'article 3, alinéa 1 lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 20% (MGC 1999 9/II p. 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme celui visant à préciser que la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire n'était pas assujettie à la loi (MGC 1999 10/II p. 1415).

préalablement :

joint la procédure A/4626/2005 à la procédure A/3373/2005 sous le numéro n° A/3373/2005 ;

à la forme :

déclare recevables les recours interjetés les 26 septembre 2005 et 23 décembre 2005 par la fondation « C______ » contre les décisions du département des constructions et des technologies de l’information et de la commission cantonale de recours en matière de construction des 24 août 2005 et 16 novembre 2005 ;

au fond :

les rejette ;

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 2’500.- ;

communique le présent arrêt à Me Olivier Wasmer, avocat de la recourante ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département des constructions et des technologies de l’information.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.