Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Mesdames Simone Poncet et Véronique Taleb, Messieurs Nicolas et Pierre Poncet, (ci-après : les propriétaires) sont propriétaires de la parcelle 2437 du cadastre de la Ville de Genève, à l’adresse 17, rue des Pierres-du-Niton, sur laquelle est édifié un immeuble d’habitation.

2. Le 19 janvier 2005, l’Asloca s’est adressée à la police des constructions du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) au nom des locataires de l’appartement de quatre pièces situé au 8^ème étage de l’immeuble précité. Ces derniers avaient emménagé le 1^er septembre 2004, et le loyer annuel était passé de CHF 21'600.- à CHF 31'200.-. D’importants travaux de rénovation avaient été réalisés.

3. Lors d’un contrôle effectué le 11 février 2005, un inspecteur du département a constaté que des travaux avaient été entrepris dans l’appartement en question. Dans la salle de bains, le sol et les parois en céramique avaient été refaits et de nouveaux appareils sanitaires installés. Le revêtement de sol, les parois en céramique et les aménagements de la cuisine avaient été changés. Le sol des toilettes séparées avait aussi été changé. Les installations électriques avaient été rénovées. Le revêtement des parois, les parquets et la peinture avaient été rénovés. L’ensemble des surfaces avait l’aspect du neuf.

4. Le 15 février 2005, le département a imparti un délai de quinze jours à la régie en charge de l’immeuble pour transmettre ses observations.

5. Le 2 mars 2005, le conseil de la régie a indiqué qu’au vu des renseignements en sa possession, les propriétaires de l’immeuble avaient considéré qu’il s’agissait de modestes travaux de réfection de peintures, de remplacement des faïences de la salle de bains et de la pose de parquets et de nouveaux appareils sanitaires. Une autorisation de construire n’était pas nécessaire.

6. Le 22 mars 2005, le conseil en question a précisé que le précédent locataire était entré dans cet appartement en 1979 et qu’il y était resté jusqu’en 2004. Avant l’entrée de ce locataire, seuls des travaux de peinture avaient été réalisés. En 1990, le locataire avait fait poser de la moquette dans l’appartement. En 1994, des travaux d’entretien de la terrasse avaient été réalisés et des travaux de peinture dans le séjour, la cuisine et le hall d’entrée. Le locataire avait effectué des travaux d’entretien dans la cuisine en 1996, complétés par des travaux de peinture dans la même pièce, en 1997. Divers travaux avaient encore été entrepris entre 1997 et 2002.

Au départ du locataire, les travaux suivants avaient été réalisés :

Contrairement à ce qui figurait dans le rapport de l’inspecteur, l’agencement de cuisine avait été changé en 1996. Les faïences avaient dû être remplacées en raison de l’intervention réalisée par le locataire précédent sans l’autorisation du bailleur. La pose d’un nouveau parquet avait été plus économique que la dépose de la moquette, suivie de la remise en état du parquet d’origine. Les autres travaux étaient manifestement des travaux d’entretien.

Le loyer avait été adapté à ceux normalement pratiqués dans ce quartier, s’agissant d’un appartement disposant d’une terrasse en attique d’environ septante mètres carrés.

7. Le 5 avril 2005, le département a ordonné aux propriétaires de requérir une autorisation de construire dans un délai de trente jours. Les travaux réalisés étaient soumis à autorisation, vu leur nature et leur coût. Il ne s’agissait pas de travaux d’entretien courant, mais de travaux d’entretien différés dans le temps, à la suite desquels le loyer avait été augmenté notablement.

8. Les propriétaires ont saisi la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission de recours) le 6 mai 2005, reprenant et développant les éléments figurant dans leur écriture au département.

9. Le département s’est opposé au recours, persistant dans les termes de sa décision.

10. Le 15 novembre 2005, la commission de recours a rejeté le recours. Les propriétaires indiquaient eux-mêmes n’avoir réalisé, depuis 1979, que des travaux de peinture. Au vu de leur coût, les travaux réalisés ne pouvaient être considérés comme des travaux d’entretien régulier.

11. Le 22 décembre 2005, les propriétaires ont saisi le Tribunal administratif d’un recours.

Ils avaient pris en charge, avant les travaux litigieux, les éléments suivants :

soit un total de plus de CHF 32'000.-, sans compter la réfection de la salle de bains.

Au vu de la jurisprudence, les travaux litigieux devaient être considérés comme des travaux raisonnables d’entretien non différé dans le temps, qui n’avaient de plus pas apporté de changement d’affectation qualitatif. L’augmentation de loyer était uniquement fondée sur les loyers usuels du quartier, au sens de l’article 269A lettre a de la loi fédérale complétant le code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220)

12. Le 6 février 2006, le département s’est opposé au recours.

Les travaux réalisés amélioraient le confort existant pour partie et, pour le surplus, il s’agissait de travaux d’entretien différés dans le temps. L’appartement avait été intégralement remis à neuf, en une seule fois. Depuis 1990, seuls les stores et les peintures avaient été refaits. Le loyer avait été augmenté de 144 % (sic ; recte : 44 %).

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) prévoit des restrictions à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR).

Une autorisation est en particulier nécessaire pour toutes transformations ou rénovations tendant à modifier la distribution intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 et 3 al. 1 let. a LDTR, art. 1 al. 1 let. b LCI).

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 22 décembre 2005 par Messieurs Nicolas et Pierre Poncet, Mesdames Simone Poncet et Véronique Taler contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 15 novembre 2005 ;

au fond :

l’admet ;

annule tant la décision de la commission de recours en matière de constructions que celle du département des constructions et des technologies de l’information du 5 avril 2005 ;

met à la charge du département des constructions et des technologies de l’information, un émolument de CHF 1’500.- ;

alloue aux recourants une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à la charge de l’Etat ;

communique le présent arrêt à CGI Conseils, mandataire des recourants, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département des constructions et des technologies de l’information.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges. M. Bonard, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.