Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur H.__________ est propriétaire de deux immeubles sis chemin __________, à Bernex, qui portent au cadastre les n° _____ et _____, parcelle _____, feuille _____ de ladite commune.

2. Ces immeubles ont été acquis par M. H.__________ aux enchères privées, dans le cadre de la liquidation concordataire de la société M.__________ S. A. (ci-après : entreprise M.__________) le 30 juin 2002, au prix de CHF 1'700'000.-.

3. Le bâtiment _____, qui date de 1962 et se trouve au chemin __________, a abrité jusqu’en 2002 des travailleurs saisonniers employés de l’entreprise M.__________. Cet immeuble de deux niveaux sur rez-de-chaussée comportait jusqu’à cette date, à chaque étage, 14 chambres, 1 réfectoire, 2 WC et 2 douches.

4. Dans le courant de l’année 2002, pendant la liquidation de la faillite de l’entreprise M.__________, ce bâtiment a été partiellement habité et partiellement squatté. Il n’a plus été entretenu et a subi de fortes dégradations.

5. Le 10 septembre 2002, alors qu’il était devenu propriétaire des lieux, M. H.__________ a résilié les quelques contrats de bail portant sur les chambres de ce bâtiment et s’est rendu au département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : DAEL) pour signaler des travaux d’entretien sur l’immeuble sus-décrit. Il a rempli un formulaire d’ouverture de chantier visant la « remise en état de logements détériorés par squattage » et signalé les travaux suivants :

- peintures

- changement de baignoires

- revêtements de sols

- réfection des boiseries et des portes

- doublage des vitres

- carrelage

6. Le 13 septembre 2002, M. R.__________, voisin mitoyen de l’immeuble de M. H.__________ a indiqué au DAEL que d’importants travaux étaient en cours dans l’immeuble sans qu’aucune autorisation n’ait été demandée.

7. Le DAEL a effectué un contrôle sur place le 4 octobre 2002.

L’immeuble était vide de tout occupant. Des travaux de transformations étaient en cours (présence de placo-plâtre et de sacs de plâtre). Trois ouvriers effectuaient des travaux de plâtrerie-peinture. Des électriciens étaient occupés à la préparation de devis. Des matériaux de construction étaient stockés dans le bâtiment et le garage. Une zone de déchargement et d’évacuation des déchets était installée sur le parking du bâtiment.

8. Par décision du 9 octobre 2002, le DAEL a ordonné l’arrêt du chantier.

Lors du contrôle sur place effectué le 4 octobre 2002, il avait été constaté que le bâtiment faisait l’objet de travaux de transformation soumis à autorisation.

M. H.__________ était prié de déposer une demande d’autorisation de construire portant sur l’ensemble des travaux projetés dans le bâtiment, dans les trente jours dès réception de ladite décision. Celle-ci était exécutoire nonobstant recours et toute mesure ou sanction ultérieure était réservée.

9. M. R.__________ lui ayant signalé que les nuisances persistaient, le DAEL s’est à nouveau rendu sur les lieux le 28 octobre 2002.

10. Les inspecteurs ont constaté que le chantier continuait.

11. A cette occasion, M. H.__________ a expliqué n’avoir pas reçu l’ordre d’arrêt de chantier précité. Informé par le DAEL de l’existence de cette décision, il a indiqué ne pas vouloir s’y soumettre et a refusé de le réceptionner en mains propres.

12. Suite à cette visite, M. H.__________ a constitué un avocat, qui a adressé un courrier au DAEL le 29 octobre 2002.

M. H.__________ n’avait jamais été informé de l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002. Par ailleurs, il avait été clairement démontré et exposé au DAEL, avant les travaux, que ceux-ci se limitaient à des travaux d’entretien au sens que donnait la jurisprudence à cette notion. Partant, ces travaux n’étaient pas soumis à autorisation et pouvaient être poursuivis. Il convenait, en conséquence, de reconsidérer ladite décision.

13. N’ayant pas reçu de réponse du DAEL sur sa demande de reconsidération, M. H.__________ a recouru auprès du Tribunal de céans contre l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002 (cause n°A/1024/2002) par acte du 11 novembre 2002. Il a sollicité l’effet suspensif et conclut à l’annulation de la décision et à ce que le Tribunal constate que les travaux entrepris n’étaient pas soumis à autorisation.

Il n’avait jamais été entendu avant que la décision ne soit prise, de sorte que son droit d’être entendu avait été violé.

L’immeuble ne faisait l’objet que de quelques travaux d’entretien.

Les sous-sols du bâtiment étaient loués pour un montant de CHF 1'500.- par mois depuis le 1^er août 2002. Le garage était loué CHF 800.-. Les bureaux du rez-de-chaussée étaient loués CHF 4'000.- par mois depuis septembre 2002.

Le 1^er étage était inoccupé et ne faisait l’objet d’aucuns travaux.

Le 2^ème étage était en réfection mais ne faisait l’objet que de travaux d’entretien et non de transformation ou de rénovation.

Lorsqu’il avait rempli auprès du DAEL sa déclaration d’ouverture de chantier le 10 septembre 2002, soit avant de commencer les travaux, il avait exposé oralement ce qu’il entendait entreprendre. On lui avait clairement indiqué, à cette occasion, que ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation. La décision violait donc le principe de la bonne foi.

Conformément à ce qu’il avait signalé, il avait entrepris, avec l’aide de ses fils, les travaux suivants :

évacuation du vieux mobilier, de la vieille moquette, des portes, volets et vitres cassées ;

remplacement de ces derniers éléments par du neuf ;

peinture des murs intérieurs ;

désinfection des greniers et des sous-sols ;

remplacement des cuvettes WC et des douches cassées ;

débouchage des canalisations ;

remise en état de l’installation électrique ;

installation d’une antenne TV collective ;

entretien de l’aération.

Lors de leur contrôle, les inspecteurs du DAEL avaient aperçu des plaques de plâtre. Ils en avaient déduit, sans toutefois avoir entendu M. H.__________ à ce sujet, que celui-ci construisait des cloisons. Or, ces faits étaient intégralement contestés. Il avait certes utilisé des plaques de plâtre pour boucher les trous laissés dans des parois partiellement démolies, mais ces travaux s’étaient limités à une remise en état et non à une modification de la configuration interne du bâtiment. De tels travaux n’étaient soumis ni à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ni à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

14. Le 12 novembre 2002, le DAEL a adressé un courrier à M. H.__________.

Il ne disposerait pas d’éléments suffisants pour se déterminer sur l’assujettissement des travaux à la LCI et à la LDTR tant qu’il ne connaîtrait pas le projet de réfection dans sa globalité. Il ne pouvait, en conséquence, reconsidérer l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002.

15. Le 22 novembre 2002, M. H.__________ a indiqué au DAEL qu’il n’entendait pas modifier la configuration interne du bâtiment. Il n’avait, en particulier, jamais eu l’intention de détruire ou de construire de nouvelles cloisons. En revanche, la destruction et la reconstruction de cloisons avaient été entamées par l’entreprise M.__________, mais interrompues par la faillite. Il avait donc dû les terminer. Cette intervention était toutefois extrêmement superficielle et ne nécessitait pas d’autorisation.

Enfin, il était impossible que l’inspecteur ait vu des placo-plâtre destinés à la réfection ou à la construction de cloisons, car ce matériau n’avait pas été utilisé.

16. Par décision du 28 novembre 2002, le Tribunal administratif a rejeté la demande d’effet suspensif.

Il y avait lieu d’admettre, prima facie, que les travaux effectués devaient être autorisés avant d’être entrepris. La pesée des intérêts en présence, au vu notamment de la situation du marché locatif à Genève et des exigences de la LDTR à cet égard, commandait de suspendre les travaux jusqu’à droit jugé.

17. Le 8 janvier 2003, un inspecteur du DAEL a visité une nouvelle fois le chantier et a dressé un rapport d’où il découle les éléments suivants.

Un changement de disposition des pièces par rapport aux plans de 1962 dans les 1^er et 2^ème étages avait été constaté. Il se trouvait désormais, à chacun des étages, deux appartements de 5 pièces en lieu et place des 14 chambres, des 2 WC, des 2 douches et du réfectoire figurant sur lesdits plans. Le couloir central des étages avait été doublé pour assurer la distribution des pièces dans lesdits appartements et quatre cloisons avaient été supprimées pour faire une grande pièce (séjour) par appartement. Malgré l’ordre d’arrêt du chantier, des travaux de peinture, d’installation de salles de bains et de cuisines, ainsi qu’un changement global dans la typologie des locaux avaient été effectués.

18. Présent sur les lieux lors de cette visite, M. H.__________ a déclaré que ces transformations avaient été exécutées avant qu’il ait acquis l’immeuble. Il avait lui-même poursuivi cette transformation en posant du carrelage sur les sols, en aménageant des cuisines et des salles de bains dans les chambres et en isolant les cloisons. Il prenait note que ces travaux étaient soumis à autorisation et s’engageait à déposer une requête auprès du DAEL pour ceux-ci.

19. Le 17 janvier 2003, le DAEL a pris acte de l’intention de M. H.__________ de déposer une demande d’autorisation pour les travaux en cours. Il l’a invité à arrêter le chantier et a attiré son attention sur le fait que les normes de la LDTR devraient être respectées en ce qui concernait le montant des loyers des appartements aménagés.

20. Le 17 février 2003, le DAEL a réitéré l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002 et infligé à M. H.__________ une amende de CHF 15'000.- .

A l’occasion d’un nouveau contrôle sur place effectué le 7 février 2003, un inspecteur de la police des constructions avait constaté que les travaux continuaient, malgré le rejet, par le Tribunal administratif, de la demande d’effet suspensif formée contre l’arrêt du chantier litigieux. Ledit inspecteur avait rencontré un ouvrier de l’entreprise de M. H.__________, qui allait chercher des catelles en faïence dans le dépôt accolé au bâtiment. Cet employé avait indiqué ne pas savoir que l’arrêt du chantier était encore en vigueur.

21. Il y a lieu de préciser qu’auparavant, M. H.__________ avait cédé à ses enfants l’entreprise familiale H.__________ et fils, spécialisée dans l’entretien et le vidage des fosses et canalisations. L’entreprise employait des ouvriers qui ont été affectés au chantier de réfection dudit bâtiment.

22. Le 14 mars 2003, M. H.__________ a déposé, par l’intermédiaire d’un architecte mandaté, une demande d’autorisation de construire portant sur les travaux effectués aux 1^er et 2^ème étages de l’immeuble litigieux (DD 98’356-4) et une demande de mise en conformité des travaux effectués sans autorisation par son prédécesseur.

23. Le 18 mars 2003, un inspecteur du DAEL a procédé à une nouvelle visite sur place. M. H.__________, averti de la présence de ce dernier par un de ses locataires, s’est rendu sur les lieux.

24. L’inspecteur a constaté que des travaux de revêtement des sols et des murs étaient en cours au rez-de-chaussée. Dans les deux étages de logement, les travaux étaient terminés, y compris les aménagements complets des cuisines et des salles de bain.

25. Par acte du 19 mars 2003, M. H.__________ a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision du 17 février 2003 (cause A/417/2003). Il conclut à son annulation.

L’immeuble avait subi des dégradations avant sa mise en vente et il avait entrepris - uniquement aux 1^er et 2^ème étages - de simples travaux d’entretien. Depuis le 8 janvier 2003, il n’avait plus effectué aucun travaux dans le bâtiment. Il avait quitté Genève du 1^er février au 1^er mars 2003, après avoir pris soin de fermer à clé toutes les entrées de son bâtiment, de sorte qu’il était impossible que le DAEL ait pu constater quoi que ce soit pendant cette période. La décision, qui se fondait sur un contrôle sur place survenu le 7 février 2003, soit pendant cette absence d’un mois, apparaissait incompréhensible, aucun ouvrier n’ayant été chargé du moindre travail pendant cette période.

Le DAEL justifiait son amende de CHF 15'000.- en se fondant sur une prétendue rencontre avec un ouvrier, sans indiquer son nom, ce qui empêchait M. H.__________ d’identifier cette personne et d’éclaircir les raisons de sa présence autour du bâtiment ce jour-là.

L’autorité avait pris sa décision sans établir les faits et sans l’entendre au préalable, le privant ainsi de tout moyen de se défendre, en violation grave de son droit d’être entendu.

L’amende litigieuse se fondait principalement sur le fait que des travaux avaient été entrepris sans autorisation. Or, ce fait était contesté depuis le début, ces travaux étant de simples travaux d’entretien. Selon la jurisprudence, le remplacement de sols vétustes constituait notamment un entretien non soumis à autorisation (SJ 1989 p. 252). Il en allait de même de la pose d’appareils sanitaires neufs ou de nouveaux carrelages (SJ 1993 p. 576).

Enfin, le DAEL ne pouvait imputer à M. H.__________ les modifications illicites effectuées sans autorisation avant son acquisition par un ancien propriétaire.

26. Le 27 mars 2003, le DAEL a prié M. H.__________ de lui fournir l’état locatif de l’immeuble avant et après travaux.

27. Par courrier du 7 avril 2003, après un nouveau contrôle sur place, le DAEL a mis ce dernier en demeure de respecter l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002.

Des travaux avaient été entrepris au rez-de-chaussée, dans les bureaux. Bien qu’ils fussent loués à une société dont ses fils étaient propriétaires, ces locaux restaient la propriété de M. H.__________, qui devait répondre des travaux entrepris.

Toute sanction ultérieure pour ces travaux était par ailleurs réservée.

28. Par lettre du 25 avril 2003, M. H.__________ a répondu que les travaux effectués par sa locataire s’étaient limités à de simples nettoyages, au remplacement des rideaux et de la moquette ; ces travaux n’étaient pas soumis à autorisation. Il ne pouvait par ailleurs pas en être tenu pour responsable, dès lors qu’il ne les avait pas initiés.

29. Par décision du 29 avril 2003, le Tribunal de céans a joint les procédures A/1024/2002 et A/417/2003. Il a prononcé leur suspension, d’entente entre les parties, dans l’attente de la décision du DAEL sur la demande d’autorisation de construire déposée par M. H.__________ le 14 mars 2003.

30. Au printemps 2003, M. H.__________ a loué les quatre appartements litigieux, pour un loyer de CHF 2'300.-/mois, sans attendre l’autorisation du DAEL.

31. Le 13 mai 2003, il a donné suite à la demande du DAEL concernant l’état locatif du bâtiment avant travaux.

Il avait acquis l’immeuble aux enchères et aucune pièce comptable n’existait dans l’acte de vente sur l’état locatif antérieur. D’après les recherches qu’il avait effectuées auprès de différentes personnes, il semblait que cet état locatif était le suivant :

CHF 300.- par chambre aux 1^er et 2^ème étages, lesquels contenaient 18 chambres par étages, toutes louées ;

CHF 2'500.- pour les bureaux du rez-de-chaussée, occupés par l’entreprise M.__________ ;

CHF 2'500.- pour les sous-sols, occupés par la même entreprise.

Total de l’état locatif antérieur:

chambres : CHF 10'800.- / mois, soit CHF 129'600.-/an ;

bureaux : CHF 2'500.-/mois, soit CHF 30'000.-/an ;

sous-sol : CHF 2'500.-/mois, soit CHF 30’000/an.

Il fallait finalement déduire de ce total quatre ou cinq ans de non-occupation.

Etat locatif prévisionnel:

1^er étage : 2 appartements de 5 pièces à CHF 2'300.-/mois, soit CHF 27'600.-/an ;

2^ème étage : 2 appartements de 5 pièces à CHF 2'300.-/mois, soit CHF 27'600.-/an ;

bureaux : CHF 2'500.-/mois, soit CHF 30'000.-/an (inchangé) ;

sous-sol : CHF 2'500.-/mois, soit CHF 30’000/an (inchangé).

Selon ce calcul, l’état locatif pour les quatre logements devait être de CHF 100'400.-/an, soit CHF 5'520.-/an par pièce.

32. Par courrier du 10 juin 2003, le DAEL a informé M. H.__________ qu’il avait procédé à un autre calcul de l’état locatif qui l’amenait à abaisser le montant du loyer antérieur à CHF 4'383.-/pièce par an.

Selon les anciens plans du bâtiment, annexés à la demande d’autorisation de construire déposée par le recourant, le bâtiment comportait, avant travaux, 14 chambres par étage, ce qui faisait 28 chambres en tout, et non 36. Ces 28 chambres étaient louées CHF 300.- par mois, ce qui permettait de retenir un état locatif de CHF 100'800.-/an (CHF 300.- x 12 mois x 28 chambres). Toutefois, compte tenu de la surface inférieure à 9 m² de 14 de ces chambres, le DAEL considérait que celles-ci représentaient des demi-pièces, qui devaient compter comme 7 pièces entières au sens de la LDTR. Il y avait ainsi 23 pièces en tout soit 7 pièces de plus de 9 m² par étages (14 pièces), 14 demi-pièces réparties sur les deux étages (comptant comme 7 pièces), ainsi que 2 réfectoires (2 pièces).

D’après ce calcul, l’état locatif avant travaux représentait un prix à la pièce de CHF 4'383.- (soit CHF 100'800.- : 23 pièces).

La transformation ayant créé quatre appartements de 5 pièces, soit 20 pièces au total, l’état locatif admissible était de CHF 87'660.- (soit CHF 4'383 x 20 pièces). Ce calcul conduisait à un loyer maximum de CHF 21'915.- par appartement.

Enfin, si ce loyer apparaissait insuffisant pour permettre au propriétaire de supporter économiquement le coût des travaux, il appartenait à ce dernier d’en faire la démonstration par un calcul du rendement des fonds propres portant sur l’ensemble de l’immeuble en application de l’article 11 alinéa 3 LDTR et 5 alinéa 2 du règlement d'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01).

Le DAEL invitait M. H.__________ à se déterminer sur cette question avant de prendre une décision formelle.

33. Le 24 juillet 2003, le DAEL a intimé à M. H.__________ l’ordre de cesser tous les travaux en cours et de déposer une demande d’autorisation de construire portant sur les parties restaurées, dans les trente jours dès réception de ladite décision. Il lui a également infligé une amende de CHF 7'000.-.

Il résultait d’un contrôle effectué sur place le 28 mai 2003 que, malgré les précédents ordres d’arrêt du chantier et la mise en garde du 7 avril 2003, les travaux avaient continué. Le sous-sol de l’immeuble avait été intégralement refait (parois, plafond et sol remis à neuf). Le rez-de-chaussée avait également été restauré à la hauteur de l’entrée de l’immeuble à gauche et semblait avoir été aménagé en bureaux. Enfin, les 1^er et 2^ème étages avaient été aménagés en quatre appartements de 5 pièces chacun et étaient tous loués et occupés, contrairement à la loi, aucun permis d’occuper n’ayant été délivré.

La décision était assortie de la menace de l’article 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.O).

34. Par courrier du 30 juillet 2003, M. H.__________ a contesté les faits qui lui étaient reprochés.

Il n’avait effectué aucuns travaux au rez-de-chaussée et au sous-sol de son immeuble, à l’exception de travaux de peinture.

Il invitait le DAEL à procéder à un nouveau transport sur place en sa présence pour éviter une nouvelle procédure et demandait la reconsidération de la décision du 24 juillet 2003.

35. Par courrier du même jour, il s’est déterminé sur le calcul du DAEL relatif à l’état locatif antérieur de l’immeuble.

Il convenait de tenir compte, pour déterminer l’état locatif réel avant travaux, du fait que les chambres étaient toutes louées à des employés de l’entreprise M.__________ et que le loyer, particulièrement bas, tenait compte de la prestation de travail fournie par l’employé.

Il fallait également tenir compte du coût des travaux effectués. A cet égard, M. H.__________ et ses enfants avaient travaillé pendant trois mois pleins (d’août à octobre 2002).

36. Le DAEL a répondu à ce courrier le 13 août 2003.

Concernant l’état locatif avant travaux, il n’y avait pas de raison de s’écarter des CHF 300.-/chambre par mois.

Le nombre de pièces résultait quant à lui de la demande d’autorisation de construire et de régularisation, que M. H.__________ avait lui-même déposée.

Quant au coût des travaux, le DAEL n’entendait pas se baser sur des estimations personnelles, mais sur des devis et factures. L’intérêt de ce point était toutefois relatif, car les loyers dépassaient déjà, sans ce calcul, le niveau de ceux répondant aux besoins de la population, de sorte que le loyer avant travaux devait être maintenu.

37. Par acte du 22 août 2003, M. H.__________ a interjeté recours par devant le Tribunal de céans contre la décision du 24 juillet 2003 lui réitérant l’ordre de cesser tous travaux et lui infligeant une amende de CHF 7'000.- (cause A/1545/2003).

Son droit d’être entendu avait été violé, car il n’avait pas été entendu par le DAEL avant la prise de cette décision.

Il a intégralement contesté les faits qui lui étaient reprochés. Ceux-ci n’avaient jamais été établis et se fondaient sur le rapport d’un inspecteur qui n’était pas entré dans les locaux, de même que sur les dires d’un prétendu employé de M. H.__________ alors que ce dernier, à la retraite, n’avait plus d’employé depuis plusieurs années. Le nom de cet employé ne figurait pas dans le rapport, de sorte qu’il lui avait été impossible de collaborer à l’établissement des faits, de trouver cette personne et la raison pour laquelle elle était sur les lieux. Enfin, la décision se fondait sur l’irrespect de l’ordre d’arrêt d’un chantier qui n’avait jamais été soumis à autorisation, les travaux entrepris étant de simples travaux d’entretien.

38. Le DAEL a répondu à ce recours le 1^er décembre 2003. Il conclut à son rejet.

Bien que l’inspecteur n’ait pas pu entrer dans les locaux, la visite du 28 mai 2003 avait établi à satisfaction de droit que les locaux du sous-sol avaient été entièrement rénovés, que le rez-de-chaussée avait été aménagé et que les travaux du 1^er et du 2^ème étages avaient permis de transformer les pièces en quatre appartements loués, sans autorisation.

Il était exact que M. H.__________ n’avait pas été présent lors de cette visite et qu’il n’avait pas été interpellé avant la prise de la décision du 30 mai 2003, mais cette situation n’emportait pas de violation du droit d’être entendu, car M. H.__________ avait précédemment indiqué – suite au constat du 18 mars 2003 – qu’il considérait ne pas être responsable des travaux entrepris dans les sous-sols. Il avait par ailleurs été informé, par courrier du 7 avril 2003, du risque qu’il encourait d’être sanctionné. Quoi qu’il en fût, si une violation du droit d’être entendu devait être constatée, elle avait été réparée, M. H.__________ ayant pu faire valoir ses arguments dans la procédure de recours, ainsi que dans les autres procédures de recours pendantes devant la même juridiction.

S’agissant des travaux dans les étages (4 appartements de 5 pièces), une demande d’autorisation avait été déposée le 17 mars 2003, sur laquelle le DAEL n’avait pas encore statué.

M. H.__________ avait achevé la transformation de tout un immeuble sans autorisation et poursuivi ces travaux malgré les ordres répétés d’arrêt du chantier postérieurs à février 2003 qui lui avaient été intimés ; sa faute était objectivement grave et justifiait l’amende contestée de CHF 7'000.- Quant à l’amende de CHF 15'000.- du 17 février 2003, elle ne couvrait pas les mêmes faits, puisqu’elle visait à sanctionner l’irrespect des ordres d’arrêt de chantier antérieurs à février 2003. Subjectivement, M. H.__________ avait volontairement fait fi des ordres du DAEL et affiché un mépris ouvert pour la loi en prétextant que ses travaux n’étaient pas soumis à autorisation.

39. Le 10 décembre 2003, le DAEL a délivré une autorisation de construire pour les travaux effectués aux 1^er et 2^ème étages de l’immeuble, fixé les loyers applicables à l’immeuble et infligé une nouvelle amende au recourant.

Le loyer annuel de la pièce par an était fixé, pour une période de 5 ans, à CHF 4'383.- à dater de la prise de location, conformément au calcul figurant dans son courrier du 10 juin 2003.

Un délai de trente jours était imparti à M. H.__________ pour opérer les modifications nécessaires et restituer aux locataires le trop-perçu.

En outre, il lui était infligé une amende de CHF 5'000.- pour avoir violé tant la LCI que la LDTR.

Enfin, concernant le rez-de-chaussée et le sous-sol, le DAEL attendait pour prendre une décision l’issue du recours déposé au Tribunal administratif contre la décision du 24 juillet 2003 (ordre de cesser les travaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, de déposer une demande d’autorisation pour ces travaux et amende de CHF 7'000.-).

40. M. H.__________ a recouru contre cette dernière décision auprès du Tribunal administratif le 12 janvier 2004, lequel a transmis la cause à la commission cantonale de recours en matière de construction (ci-après : la commission) par arrêt du 27 janvier 2004, la décision attaquée ne visant pas des travaux entrepris sans autorisation, mais la fixation de loyers en application de la LDTR.

41. Par arrêt du 10 mai 2004, le Tribunal administratif a prononcé la reprise de la procédure concernant l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002.

42. Le 21 juin 2004, le DAEL a répondu au recours interjeté par M. H.__________ contre l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002.

Concernant la violation alléguée du droit d’être entendu, la décision attaquée était intervenue suite à une visite sur place et devait être prise rapidement vu l’avancement des travaux. L’urgence avait également motivé le caractère exécutoire nonobstant recours de la décision. M. H.__________ ayant pu faire valoir ses arguments dans sa requête en restitution de l’effet suspensif et exercer ainsi son droit d’être entendu, l’éventuelle violation de ce droit avait pu être réparée par le Tribunal administratif, qui disposait d’un plein pouvoir d’examen en la matière.

S’agissant du principe de la bonne foi, les conditions de son application n’étaient pas remplies, aucune promesse n’ayant été faite à M. H.__________ concernant les travaux entrepris.

Enfin, il n’appartenait pas à un propriétaire de qualifier lui-même les travaux envisagés sans soumettre au préalable son projet au DAEL pour que celui-ci se détermine à leur sujet (ATA du 5 mai 1991 en la cause M.). En l’espèce, les travaux en question étaient clairement soumis à la LDTR et à la LCI et M. H.__________ avait contrevenu à la loi, de sorte qu’il était passible d’une telle décision selon l’article 44 LDTR.

43. Aux fins de déterminer l’état du bâtiment avant travaux et l’état locatif antérieur à l’achat de l’immeuble par M. H.__________, le Tribunal de céans a entendu, le 1^er novembre 2004, deux témoins ayant habité sur les lieux.

Témoin P.__________ :

Il avait habité au chemin __________ de 1985 jusqu’à 2002. Il travaillait alors pour l’entreprise M.__________, propriétaire, qui lui louait une chambre. Au rez-de-chaussée, il y avait les bureaux de l’entreprise M.__________, qu’il n’avait jamais visités. Au sous-sol se trouvait un atelier de mécanique qui occupait également tous les locaux entourant la cour et qui faisait partie de l’entreprise M.__________. Cet atelier était destiné à l’entretien des voitures de l’entreprise. Dans les étages, il y avait des petites chambres, une grande cuisine pour toutes les chambres de l’étage et une salle de bain commune par étage. Il y avait environ 12 chambres par étages. Pour sa chambre, il avait payé, la première année, CHF 150.- par mois. Ce loyer avait progressivement évolué pour arriver à CHF 300.- en 2002. Toutes les chambres se louaient au même prix. Lorsqu’il avait quitté les lieux, l’entreprise M.__________ venait de faire faillite. Son garage avait fermé, mais elle avait laissé beaucoup de choses sur place.

Témoin S.__________ :

Alors qu’il était employé de l’entreprise M.__________ frères (du début des années nonante, jusqu’en 2002), il avait habité au chemin __________ (1^er étage). Il y occupait une des 14 chambres se trouvant à l’étage. Il y avait une cuisine commune, deux toilettes et deux douches. Il avait toujours payé un loyer de CHF 300.- par mois.

Au rez-de-chaussée, il y avait les bureaux de l’entreprise M.__________ qui occupaient tout l’étage (4 ou 5 pièces). Au sous-sol, l’entreprise faisait de la charpente. Il n’y était pas allé lui-même, mais le charpentier qui y travaillait était un ami. Au sous-sol, il y avait des machines.

Monsieur H.__________ a été entendu en comparution personnelle à cette occasion.

Lorsque l’entreprise M.__________ était partie, elle avait laissé le bâtiment dans un état épouvantable. Les sous-sols étaient un vaste dépotoir qu’il avait dû intégralement nettoyer.

44. M. H.__________ a déposé des conclusions après enquêtes le 26 novembre 2004. Il a persisté dans le fait que les travaux entrepris au sous-sol s’étaient limités à de simples travaux de rafraîchissement.

45. Le DAEL a déposé ses conclusions après enquêtes le 17 décembre 2004.

En plus des violations de la LCI, M. H.__________ avait également violé la LDTR. A ce titre déjà, la sanction était fondée. De plus, les enquêtes avaient démontré que le sous-sol, affecté auparavant à un atelier de mécanique et de charpente (bien que non autorisé), avait changé de destination, puisqu’il servait aujourd’hui à l’entreposage de matériel de boulangerie. Au lieu d’une activité industrielle, on y trouvait désormais une activité artisanale ; ce changement était soumis à autorisation, la sécurité et la salubrité des lieux, ainsi que l’état des émissions et des immissions devant faire l’objet d’un examen par les services concernés. Ce motif devait également être pris en compte pour justifier l’amende de CHF 7'000.-.

S’agissant du rez-de-chaussée, le DAEL a finalement admis que M. H.__________ n’y avait pas entrepris de travaux soumis à autorisation.

46. Le 22 novembre 2004, M. H.__________ a joint à son recours devant la commission une estimation de la valeur de son bien immobilier, faite par Monsieur Y.__________, ingénieur. Cette expertise indique un état locatif annuel prévisionnel des deux bâtiments confondus de CHF 274'800.-/an pour un achat global de CHF 1'700'000.- et estime la valeur des travaux effectués à CHF 500'000.- par immeuble, soit CHF 1'000'000.- pour les deux bâtiments.

47. Le Tribunal de céans s’est transporté sur place à deux reprises, les 9 février et 1^er mars 2005.

Les murs des bureaux du rez-de-chaussée avaient été repeints et les parquets refaits à neuf, alors que les sanitaires, fenêtres et radiateurs n’avaient pas été touchés.

Au sous-sol, se trouvait un local d’entreposage de matériel de boulangerie. Un contrat de bail existait avant l’acquisition de l’immeuble par M. H.__________ ; seul le locataire avait changé.

Des peintures avaient été refaites dans ces sous-sols, qui comportaient également quatre caves louées. Les bouches d’aération semblaient neuves.

48. Par décision du 28 janvier 2005, la commission a rejeté le recours interjeté par M. H.__________ contre la décision du DAEL du 10 décembre 2003 fixant le montant maximum des loyers, ordonnant la restitution du trop-perçu et lui infligeant une amende de CHF 5'000.-.

Le calcul des loyers fait par le DAEL était conforme à la loi et le propriétaire n’avait pas démontré que le loyer fixé ne lui permettait pas de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

Pour les mêmes motifs, la décision de restitution était également fondée.

Quant à l’amende, M. H.__________ avait mis en location des appartements sans autorisation, sciemment et malgré les ordres d’arrêt de chantier qui lui avaient été intimés ; le montant retenu était proportionné à la gravité objective et subjective de la faute.

49. M. H.__________ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal de céans le 10 mars 2005 (cause A/561/2005). Il conclut à son annulation.

Le bâtiment avait été transformé avant sa mise en vente. En particulier, les cloisons existant en 1962 avaient été abattues, ainsi qu’il ressortait des plans du bâtiment datant d’une demande d’autorisation de construire de 1988.

L’immeuble était dans un état de dégradation, voire de dépravation telle qu’il avait fallu le vider de tous ses déchets.

Une fois le bâtiment vidé de ses innombrables détritus et matériaux de chantier de l’entreprise M.__________, M. H.__________ avait procédé à la remise en état du bâtiment.

Le coût d’installation des cuisines et salles de bains s’était monté à CHF 30'000.- par appartement, soit CHF 120'000.- au total.

L’alimentation en électricité avait coûté CHF 60'000.-.

A cela, il convenait d’ajouter :

l’évacuation du vieux mobilier, de la vieille moquette, des portes, volets et vitres cassés  et leur remplacement par du neuf ;

la désinfection des greniers et des sous-sols ;

l’installation d’une antenne TV collective ;

la réparation d’éléments de chaufferie et des sanitaires ;

l’isolation des plafonds ;

la pose de faïences ;

la peinture et la pose d’enduit sur les murs ;

le revêtement des sols ;

la peinture de l’enveloppe du bâtiment ;

le contrôle extérieur des menuiseries ;

le nettoyage des canalisations.

Les factures pour l’ensemble de ces travaux s’élevaient à CHF 238'614, 71, à quoi il fallait rajouter le travail effectué par le recourant et sa famille.

Une fois ces travaux achevés, M. H.__________ avait mis ses appartements en location, en faisant une estimation de l’état locatif sur la base des informations dont il disposait et des frais qu’il avait engagés.

Dans sa décision, le DAEL n’avait pas pris en compte le fait que la location des chambres, avant l’achat du bâtiment, était faite par l’entreprise M.__________ à ses propres employés. Ce loyer prenait en compte la prestation en nature de ces employés, le loyer particulièrement bas dont il bénéficiaient étant une forme de rémunération accessoire. On devait donc considérer que le loyer véritable était supérieur à ce montant.

Par ailleurs, le DAEL n’avait pas établi à satisfaction de droit le nombre de pièces avant travaux. Les déclarations des témoins entendus par le tribunal de céans avaient été contradictoires. Il était possible qu’il y ait eu 18 chambres par étage et non 14.

La commission avait également fait une mauvaise application de l’article 11 LDTR.

Enfin, l’amende de CHF 5'000.- n’était pas justifiée. Le DAEL reprochait au recourant d’avoir mis en location ses appartements sans respecter les exigences de la LDTR, alors qu’il avait mis lui-même près de neuf mois pour statuer sur sa demande d’autorisation de construire. Cette attitude démontrait qu’il avait eu raison de ne pas attendre l’autorisation, car il aurait alors perdu de nombreux mois de loyer.

50. Le 6 avril 2005, le DAEL a répondu au recours, concluant à la confirmation de la décision attaquée. Ses arguments seront repris, en tant que de besoin, dans la partie en droit ci-après.

1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 56A et suivants de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Lorsque différentes affaires se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune, l'autorité peut d'office les joindre en une même procédure (art. 70 al. 1 LPA). Tel est le cas de l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002 des trois amendes qui ont suivi son irrespect, ainsi que de la fixation des loyers des quatre appartements pour lesquels par l’ordre d’arrêt du chantier a été ordonné (causes n° A/1024/2002, A/417/2003, A/1545/2003, A/561/2005). En conséquence, ces causes seront jointes sous le n° A/1024/2002.

I. Validité de l’ordre d’arrêt du chantier du 9 octobre 2002 :

3. En rapport avec cette décision, le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, l’autorité intimée ne l’ayant pas invité à s’exprimer avant de prendre sa décision.

déclare recevables les recours interjetés les 11 novembre 2002, 19 mars 2003, 22 août 2003 et 10 mars 2005 par Monsieur H.__________ contre les décisions du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement des 9 octobre 2002, 17 février 2003 et 24 juillet 2003 et de la commission cantonale de recours en matière de construction du 28 janvier 2005 ;

préalablement :

prononce la jonction des causes n° A/1024/2002, A/417/2003, A/1545/2003, A/561/2005 sous n° de cause A/1024/2002 ;

au fond :

admet partiellement les recours ;

confirme la décision du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du 9 octobre 2002 ;

annule les décisions du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement des 17 février 2003 et 24 juillet 2003, ainsi que celle de la commission cantonale de recours en matière de construction du 28 janvier 2005 en tant qu’elles infligent respectivement à Monsieur H.__________ une amende de CHF 15’000.-, de CHF 7'000.- et de CHF 5'000.- ;

inflige à Monsieur H.__________ une amende d'un montant total de CHF 15'000.-;

rejette les recours pour le surplus;

met à la charge de Monsieur H.__________ un émolument de CHF 2’000.-;

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ;

met les frais de la procédure, en CHF 250.-, à la charge de Monsieur H.__________ ;

communique le présent arrêt à Me Michel Bergmann, avocat du recourant, ainsi qu'au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et à la commission cantonale de recours en matière de constructions.

Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, Mme Junod, juges, MM. Torello et Bellanger, juges suppléants.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.